房屋购买合同

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房屋购买合同范文第1篇

契约人:

乙方(买方):

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的住宜,订立本契约,以资共同遵守。

第一条 甲方同意将座落在葫芦岛市 区(市) 路 号 幢 单元 户的住房(房屋所有权证号: 土地使用权证号: )计建筑面积 平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解,愿意购买上述房屋。

第二条 甲、乙双方同意,上述房屋的成交价为人民币 元(大写 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 整)。本契约签订之日,乙方向甲方支付人民币 元(大写 万 仟 佰 拾 元 整)作为购房定金。

第三条 甲、乙双方同意,自本契约生效之日起 日内,将上述房屋价款分 次付给甲方,购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下。

第四条 甲方应于 将房屋交付给乙方。

第五条 甲、乙双方问意,在房屋实际交付之日前,根据有关规定应交付的与房屋有关的费用(包括水、电、煤气、供暖等)由甲方负责缴付;若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责,与乙方无关。

第六条 甲方保证上述房屋权属清楚。自本契约生效之日起,若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等,概由甲方负责清理,并承担民事责任,由此给乙方造成的经济损失,由甲方负责赔偿。

第七条 本契约签订后,乙方中途梅约,应书面通知甲方,甲方应在 内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约,应书面通知乙方,并自悔约之日起的日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋,每逾期一日,由违约一方向对方支付购房价款万分之 的违约金。任何一方逾期 日以上未履约的,视为梅约,违约方应按本条第一款的规定承担责任,但双方另有约定的除外。

第八条 甲、乙双方在办理上述房屋卖买交易过户手续时所需交纳的税费,由甲乙双方接有关规定承担。

第九条 甲、乙双方在履行本契约过程中发生争议,应协商解决。协商不成时,可向 仲裁委员会申请仲裁或向该房屋所在地人民法院起诉。

第十条 本契约未尽事宜由甲、乙双方另行在本契约的补充条款中加以明确。

第十一条 甲、乙双方经协商一致,在不违背本契约上述条款原则的前提下,就本契约未尽事宜订立的补充条款,为本契约不可分割之一部分,与本契约具有同等效力。

第十二条 本契约及补充条款经甲、乙双方签章后生效。

第十三条 本契约连同附件一式三份,甲、乙双方各执一份,房产交易管理部门一份,均具有同等效力。

房屋购买合同范文第2篇

表达小产权房屋买卖合同

出卖人(甲方)：________________村委会

买受人(乙方)：______________________

身份证号码：_______________________

一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;

六、违约责任

1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。

2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。

4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。

7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份

甲方：________________乙方：________________见证人：______________

____年____月____日

小产权售房合同范本参考

出卖人：____________(以下简称甲方)

买受人：____________(以下简称乙方)

甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方愿将自有坐落____市_____路_____号房屋___间，建筑面积________平方米售卖给乙方。

二、甲方出售给乙方的房屋东至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。

三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币万元，由甲方售卖给乙方。

四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币______万元;第二期在交付房屋之日，付人民币____万元;第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。

五、甲方应自本合同签订日起____天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。

六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。

七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。

八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。

九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。

十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。

十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款后，并按本合同第八条规定承担违约责任。

十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上开房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用权及其他有关费用。

十三、本合同的附件与合同有同等效力。

十四、本合同一式4份，甲乙方各执1份，另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。

立约人：

甲方：__________(签章)乙方：________(签章)

_____年___月__日订于_______市(县)

小产权售房合同协议书

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________________________________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：______________乙方：______________

房屋购买合同范文第3篇

关键词：优先购买权；形成权；期待权

一、我国房屋承租人优先购买权的性质概述

优先购买权，是指特定人依约定或法律规定，于所有人出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。[1]（p505）房屋承租人优先购买权即指承租人依照法律规定于出租人出卖房屋时，有依同样条件优先于其他房屋购买人购买该房屋的权利。在房屋租赁关系中，房屋出租人是房屋的所有人，享有对房屋的自由处分权和处分房屋的信息享有权，房屋租赁关系中处于强者地位。而承租人在房屋租赁关系中则相对处于弱者地位。法律为了平衡当事人之间的利益关系，维护承租人的合法权益，赋予了房屋承租人优先购买权。而房屋承租人优先购买权的性质即指：房屋承租人优先购买权的性质。王泽鉴先生指出："优先承买权，在实务中甚为重要，诉讼案件甚多，法院有甚多判例，其中最基本的问题，系关于优先承买权的法律性质。"要对房屋承租人优先购买权制度进行正确的适用，必须对其性质进行正确的界定，否则将导致对当事人的不公平及司法实践的不统一，同时，从可预测性角度出发，当事人将不能知晓自己的行为会发生什么样的法律后果。

二、我国房屋承租人优先购买权的立法发展

关于房屋承租人优先购买权的法律规定有1988年颁布的《民通意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

《合同法》第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"《合同法》第二百三十条并未对出租人违反承租人优先购买权要承担何种法律后果进行规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。"这一司法解释的出台，进一步明确了承租人的优先购买权不能产生使出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的法律后果，同时明确了承租人要求出租人对其侵害承租人优先购买权的行为承担责任的方式为赔偿损失，但不能强制转移房屋所有权给承租人。但此解释仍旧在承租人优先购买权制度上留下了法律空白，没有明确承租人优先购买权的性质。

三、我国房屋承租人优先购买权性质之争

（一）形成权说与请求权说之争

形成权为单方法律行为，仅仅以形成权人单方的意思就足以使结果发生、而不需要对方的同意或者以其他方式的参与。[2]（p46）或说形成权是这样一种权利，权利人通过行使之，得以单方的意思表示变更他与相对人的法律关系，而无须相对人的意思表示。[3]（p74）如果承租人的优先购买权为形成权，即意味着以承租人一方之行使优先购买的意思表示，而无需出租人的意思表示即可成立其与出租人之间买卖房屋的合同。而如果认定承租人的优先购买权为请求权，则意味着除了要有承租人行使优先购买权的意思表示还需要出租人的同意，双方买卖房屋的合同才能成立，如果出租人不作出同意的意思表示，买卖合同即不能成立。笔者认为，优先购买权为形成权更有利于保护承租人，而且权利行使的结果也符合当前的法律规定。

首先，从法律规定来看，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人可以向出租人要求损害赔偿，而请求损害赔偿的基础只能是违约责任而不可能是侵权责任，因为在《合同法》出台后，我国确立了买卖不破租赁制度，承租人基于这一制度，可以继续享有其使用房屋的利益，并未受到损害，自然不能根据侵权而要求赔偿。因此，只能是通过违约来行使请求损害赔偿之权利，这里违约指的是违反承租人和出租人之间的房屋买卖合同，但法律规定并没有考虑出租人是否同意订立合同的意思表示，只要出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人就可以基于优先购买权（实质是基于行使优先购买权成立的合同）要求损害赔偿，可见合同的成立不以出租人的意思表示为前提。

其次，从法理角度来考虑，很多情况下，正是由于出租人不想将房屋出卖给承租人，才与第三人订立买卖合同或者出租人与第三人之间的买卖合同约定了违约金，而此时，依靠出租人的作出承诺，成立承租人与出租人之间的买卖合同的概率几乎为零，那么承租人的优先购买权制度则形同虚设。

第三，有学者认为，将承租人优先购买权认定为形成权，不考虑出租人的意思表示，相当于让出租人承担强制缔约义务，剥夺了出租人的意思自治，对出租人是不公平的。但笔者认为，法律是在不断平衡各个主体之间的利益的过程中不断发展和完善的，实际上其他相关法律制度已经在一定程度上给予了出租人保障：一方面，法律规定只有在"同等条件"下，承租人才享有优先购买权，也就是说无论出租人是与第三人签订购房合同还是与承租人成立购房合同，其所获得的利益至少是相等的，不会因为其是与承租人订立的合同，就会使其利益受到损失。另一方面，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条列明了以下几种对承租人主张优先购买房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。可以看出，法律也考虑到房屋共有人的利益、出租人基于亲情等原因希望将房屋转让给自己的亲属的特定需要，给予了出租人一定的保护，较好的平衡各主体之间的利益。

综上，应当认定承租人的优先购买权为形成权。

（二）期待权说与既得权说

既得权是指已具备权利构成的全部条件，由权利人实际享有的权利。[4]（p52）期待权是指已具备权利构成的部分条件，须待其他条件发生时才可完全构成的权利，它是与既得权相对的一种权利。期待权受法律保护，具有权利性质的法律地位，是一种"取得权利之权利"。 [1]（p183）或说是一种在生成过程中的权利。[5]（p26）期待权的作用在于禁止他人不正当地干预期待权人对于完整权利的取得。期待权与对于权利取得的一种希望是截然不同的，单纯的期待是从单纯的取得希望过渡到期待权的中间形态，尚未被立法或者判例用权利概念加以指称和保护。[6]期待权一定是已经取得了权利构成要件中的一部分，即享有期待利益。期待权与既得权的区别有二：一是在权利取得要件构成上，既得权是完全具备权利取得要件的，而期待权仅具有部分要件。二是主体享有利益的基础不同，既得权人享有的是现实取得的权利所带来的利益，而期待权人是基于未来取得期待之权利而享有的利益。

认为优先购买权是期待权的学者认为标的物所有权人未将标的物出卖，则优先购买权人的权利尚未现实化，只是出于期待状态。[7]这种观点实际上混淆了期待权和期待的区别。此外，另有支持承租人优先购买权属于期待权的学者认为：如认为承租人优先购买权成立于出卖人将标的物出卖与第三人之时，则不符合承租人优先购买权之规定，因法律规定在出卖人拟出卖标的物时，应先通知优先购买权人，此时尚未将标的物出卖于第三人，如此时承租人优先购买权尚不成立，因此不能称承租人为优先购买权人。

笔者认为，认为承租人优先购买权成立于出卖人标的物出卖于第三人之时，并不代表出租人已与第三人签订购房合同之时，而仅仅是出租人拟与第三人签订合同之时，且出租人将其与第三人的合同内容通知给承租人，承租人在同等条件下，产生了优先购买权。因此，优先购买权并非是在承租人租赁房屋之初就产生的，而是在出租人想要向第三人转售房屋并且在同等条件下而产生的优先于其他人而购买房屋的权利。而这一权利并非是当事人先取得一部分，在条件成熟之时又取得一部分，或者说不是一个在生成过程中的权利，而是数个条件在同一时间一起成熟才取得的优先购买权。因此，在租赁合同成立之初，承租人的将来所享有的在同等条件下优先于其他人购买房屋的权利在房屋所有人出卖房屋之前只是一种主观上的期待，不是现实中已经存在的实实在在的权利，也就不能视为期待利益。王泽鉴教授认为构成期待权要具备两个要件：一是此种法律地位已受法律保护；二是此种法律地位有赋予权利性质之必要。[1]（p145）由于优先购买权在租赁合同成立之初缺乏客观存在，他人无法对其进行侵害，因此法律也没有对其进行保护的可能性。而期待权的一个明显的特征，就是法律认定其为一种权利，并在期待权受到侵害的时候，给予一定的保护，即使保护的力度可能弱于既得权。综上，承租人优先购买权应当为既得权。

（三）关于附条件的形成权说之争

理论界关于是否存在"附条件的形成权"存在一定争议。江平教授认为：形成权通常不得附条件或附期限。[2]（p47）有学者认为对于承租人的优先购买权采"附条件的形成权"说较为妥当，此处并非权利本身附条件而是权利的行使附条件，即将出租人出卖标的物和同等条件作为两个停止条件。笔者不赞同附条件的形成权说。

首先，产生分歧的关键在于承租人的优先购买权的产生时间，笔者上文已述，承租人的优先购买权的产生于出租人出卖标的物于第三人且在同等条件下之时，而非在房屋租赁关系成立之时，因为此时只是一种期待而非期待权。

第二，"出租人出卖房屋"和"同等条件"是法律进行明确规定的，而非当事人自行约定的，应当属于法律要求行使优先购买权的法律事实基础，而非附条件法律行为中所言的条件。

第三，依照该说认为所附的为停止条件，而民法上所讲的停止条件是限制民事法律行为效力发生的条件。"出租人出卖房屋"如前文所说应为优先购买权行使的前提条件，不具备此条件，优先购买权尚不存在，根本不会发生因此条件为停止条件而不能行使优先购买权的问题。[8]

最后，附条件或附期限的法律行为形成的权利是典型的期待权。而上文已将承租人的优先购买权认定为形成权，而非期待权。

四、针对明确承租人优先购买权性质的立法完善建议

上文已述，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对承租人行使优先购买权的法律后果规定得浅尝辄止，未能彻底解决承租人优先购买权的问题，容易导致司法实践的不一致。

笔者认为，司法解释应在现有基础上明确承租人在行使优先购买权后的法律后果。宜规定为：出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。出租人与第三人尚未办理房屋过户登记手续的，应当优先履行承租人行使优先购买权而成立的合同。已办理过户登记手续的，承租人只能要求出租人承担赔偿责任。

参考文献：

[1]王泽鉴.民法学说与判例研究（第一册）[M].北京：中国政法大学出版社，1997.

[2]江平.民法学[M].北京：中国政法大学出版社，2007.

[3][德]迪特尔・梅迪库斯.德国民法总论[M].邵建东，译.北京：法律出版社，2001.

[4]彭万林.民法学[M].北京：中国政法大学出版社，2007.

[5]史尚宽.民法总论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.

[6]张雅萍.期待权之本质特征刍议[J].哈河滨商业大学学报，2011，（2）.

房屋购买合同范文第4篇

中图分类号： G633.26 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）023(C)-0242-01

一、基本案情

王某与李某于2008年9月10日订立了一份房屋租赁合同，合同规定王某将其临街门面房租给李某，租期4年，每月租金9800元。合同订立后，王某因炒股急需资金，遂以该门面房作抵押向朋友丁某借款160万元，双方于同年10月10日订立了书面合同，合同中约定：“如果甲方（王某）两年后不能还清欠款，则将临街门面房作价转让给乙方（丁某）。”2009年11月初，王某因炒股亏本，无力偿还欠款，遂与丁某协商订立了一份书面合同，合同中约定：双方同意根据抵押合同的规定，将该房屋作价160万元转让给丁某以冲抵全部债务，并订于12月初办理产权登记。同年12月20日，丁某正式通知李某，房屋产权已经作价转让，丁某自己要搬进来住，希望李某在12月底以前搬出。李某提出王某将该房屋设定抵押时并未通知他，该抵押行为是无效的，况且房屋租赁合同并未到期，丁某无权解除租赁合同。双方因不能达成协议，李某遂于2010年3月25日在法院，请求确认王某与丁某之间的抵押合同和买卖合同无效，并要求以150万元的市价优先购买该房屋。法院通过审理认定抵押合同有效，承租人的优先购买权不能成立，遂驳回李某的诉讼请求。

二、案情分析

王某将其门面房租给李某以后，仍然可以在该房屋上设定抵押权。根据物权法的一般原理，同一物之上不得并存两个或两个以上的所有权，但可以存在两个或两个以上的物权，只要这些物权彼此之间并不发生冲突和矛盾，则数个物权的设定是有效的。从法律上看，尽管租赁权主要是债权，但也有物权的性质，在租赁权设定以后，出租人仅移转了占有、使用权，并没有移转所有权，作为所有人的出租人仍可将该房屋转让他人并获得价款，因此可以将已出租的房屋设定抵押权。设定抵押并不移转占有，不影响承租人对房屋的占有和使用，因而抵押权可以与租赁权并存。但是出租人将其已出租的房屋设定抵押后对抵押权来说，形成为一种负担，必将使抵押权的实现受到障碍，按照《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”在债务履行期届满而债务人无力还债时，如果债务人将该房屋变卖或拍卖，则按照“买卖不破租赁”的规则，在房屋买卖完成后，租赁关系将继续存在，而租赁关系的存在乃是在房屋所有权之上设定的负担，必然要影响到抵押物的交换价值。如果拍卖、变卖房屋所得的价款低于房屋在无租赁权时应具有的价值，则抵押权人不能充分受偿。如未告知抵押权人，致使抵押权人遭受损害，抵押人应负损害赔偿责任。抵押人将已出租的财产设定抵押时未告知承租人，抵押合同并不因此而无效。根据我国《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，抵押人负有书面告知的义务。然而如果抵押人未履行该义务，是否可导致抵押无效？我们认为，即使抵押人未通知承租人，也不能使抵押合同无效，因为抵押设定后并不移转占有，不影响承租人对财产的占有、使用。即使至债务履行期届满债务人不能还债，抵押权人要实现抵押权，无论出租的财产转让给何人，均不影响租赁关系的存在，更何况承租人还可通过主张优先购买权而维护其利益。抵押人未通知承租人，一般不会给承租人造成损害，因此不能据此而影响抵押的效力。所以，本案中李某提出因王某将房屋抵押给丁某时未通知他，因此抵押无效的观点，不能成立。本案中当事人订立的抵押合同并非为流押契约，也未侵害承租人的优先购买权。从表面上看，该合同有一旦王某两年后不能还清欠款，则该房屋将要转归丁某所有的内容，但实际上该规定并非流押契约。一方面，该条规定“将该房屋作价转让给乙方（丁某）”，实际上是对抵押权的实现方式的约定。根据我国担保法第53条，抵押权的实现方式包括以抵押物折价、以拍卖抵押物所得的价款受偿，或以变卖抵押物所得的价款受偿，而抵押合同中规定将房屋作价转让，是当事人依法对以抵押物折价的方式的规定，不能将该规定视为流押契约。只要是作价转让就是等价交换，与流押契约是不同的。王某和丁某在抵押合同中约定，如果王某两年后不能还清欠款，则将房屋作价转让给丁某，由于作价转让实际上就是将房屋卖给丁某，而王某转让其出租的房屋时，承租人李某享有优先购买权，那么，抵押合同中关于作价转让的规定是否侵害了李某的优先购买权？当事人只是规定在王某两年后不能清偿债务时才应作价转让房屋，届时当事人即使订立了作价转让房屋的合同，在未登记过户以前，李某仍可以主张优先购买。由此可见抵押合同关于未来作价转让房屋的合同并未侵害承租人的优先购买权。关于承租人行使优先购买权问题。承租人行使优先购买权必须与其他买受人处于同等条件。由于王某与丁某协商将房屋已作价160万元转让给丁某，实际上是指丁某愿以160万元的价款购买该房屋，那么，李某如果要主张优先购买，也必须以160万元的价格购买。李某认为，王某与丁某高估了房屋价格，他只能以150万的价格购买该房屋，这显然与丁某并非处于同等条件之下，因而李某并不符合优先购买权的条件，因此该房屋仍应以160万元价格转让给丁某。当然在房屋转让后，按照“买卖不破租赁”的原则，原租赁关系对丁某仍然有效，在原租赁期未届满以前，丁某不得以自己住用为由，而要李某搬出。故法院判决正确。

房屋购买合同范文第5篇

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

二、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

三、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

四、单位违反规定购房，合同无效。

机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。

五、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院。

六、非法转让，合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：

1．以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的；

2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3．依法收回土地使用权的；

4．共有房地产，未得到其他共有人书面同意的；

5．权属有争议的；

6．未依法登记领取权属证书的；