房地产策略方案

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房地产策略方案范文第1篇

一、注重档案质量，做好房地产档案管理的基础工作

房地产开发，从项目的提出、设计施工到竣工销售、交付使用，是一项由多行业、多部门密切配合的综合性较强的经济活动。不同的阶段有着不同的内容，各项工作必须严格遵循先后次序要求，整个过程要经过少则几个月、多则几年的时间。在这个过程中，房地产档案形成的具有保存价值的文字材料、图表、声像等真实记录，既是城市建设与管理不可缺少的重要组成部分，又是维护国家、集体、个人利益的重要依据。因此，在新的形势下，必须切实加强房地产档案工作的质量意识，在每一个工作环节上，认真实施质量控制。

（一）全员重视，保证档案管理的全面、系统与准确

房地产档案全面质量管理，要求有关人员，包括各级领导和部门工作人员要密切配合，树立“档案质量，人人有责”的观念，严格按照有关标准，认真完成从选址立项、规划设计、施工到竣工验收等环节上所形成的真实记录和归档材料，保证收集资料的全面、系统与准确。

（二）把房地产档案的质量管理延伸到建设施工单位

房地产档案是对建设工程竣工验收、交付使用的必要管理，主要内容分为规划文件材料、基建文件材料、施工技术文件材料、工程竣工图纸、工程竣工测量材料、声像及销售经营材料等，记录了整个工程从项目开始到交付使用的全部过程。对此，国家建设部、国家档案局等把“合格、完整的竣工资料”定为建设工程竣工验收的主要条件之一。

（三）推进房地产档案工作的现代化、标准化

为适应知识信息时代的需求，应当高度重视和着力推进计算机等先进技术的广泛应用，根据计算机技术的特点和要求，改革原有的工作方式，推进房地产档案工作的现代化。同时要完善房地产档案工作标准体系，有国家标准的按国家标准执行，暂时还没有国家标准的可参照国际标准执行，认真做好房地产档案资料的著录、标引、数据录入等基础性工作，为房地产档案信息实现资源共享，服务社会打好基础。

二、注重队伍素质，提升房地产档案管理的质量和服务水平

房地产档案队伍的素质对房地产档案管理质量起着关键的作用 , 必须在提高房地产档案工作人员素质方面下大力气，由单一型向复合型、应用型人才转变 , 由单一房地产档案管理型向市场信息、情报工作一体化的发展方向转变。提高房地产档案人员的综合素质，关键在于不断培养教育、不断更新知识。

一是高效获取和提供房地产档案信息。全面主动地收集房地产档案信息 ；依靠馆藏档案信息内部渠道和外部社会渠道，采取灵活多样的方法，广泛获取房地产档案信息。

二是正确处置房地产档案信息。主要是评价房地产档案人员对获取信息的内容优劣，剔除冗余信息和不良信息，吸收有益信息，进行有效编置。

三是创造性开发利用档案信息 ：(1) 紧跟市场需求，善于在变化中发展和捕捉隐性的、潜在的房地产新信息，不断丰富和更新房地产档案信息源 ；(2) 随时、随地观察思考周围环境和房地产市场变化，在同外部世界联系的过程中借鉴、校正和使用房地产档案信息 ；(3) 对已知的房地产档案工作信息在分析综合的基础上，精心编研出符合市场发展规律的新信息，使房地产档案工作在服务经济建设中发挥出更大的作用。

四是自主学习房地产档案的科技知识。

五是档案业务规范。主要是遵守国家和行业的各项规章制度和行业标准，将自身的业务规范化。提高房地产档案人员综合素质是一项长期性工作，需要实施强有力的领导。

首先，要具备先进的思想意识，充分认识到提高房地产档案队伍综合素质的重大意义，自觉掌握必需的科技信息技能，提高驾驭科技信息的本领。大力倡导房地产档案人员学电脑、使用计算机网络，营造浓厚的信息素养氛围。

其次，要创造良好的软、硬环境。应统筹规划，为房地产档案人员综合素质培养提供必需的器材和场地，逐步改善房地产档案工作的办公自动化条件。

再次，要完善和落实规章制度。

一是网络使用和管理制度。要引导档案人员充分认识网络资源的价值，明确使用规定，鼓励他们积极运用现有网络开展档案工作 ；要建立岗位责任制，加强房地产档案信息网络的维护，保证网络畅通安全。二是设备更新制度。要对房地产档案工作信息设备的房地产信息化，更新换代制定一套规定，在不断使用和学习新设备中，提高房地产档案信息资源的开发利用和服务水平。

三、注重服务效益，充分发挥房地产档案在现代化建设中的作用

（一）树立以利用为中心，以效益为重点的业务指导思想

房地产档案工作的根本目标就是面向三个文明建设，增强利用功能，优化服务质量，提高工作效益。服务质量的好坏、利用效益的优劣，是检验房地产档案工作好坏的根本标准。因此，必须针对改革开放和经济建设的新形势对房地产档案利用的需要，积极探索，大胆实践，不断提高开发利用的水平。如望月湖二期住宅工程，是由长沙市房管局下属单位民用建筑设计院负责设计的，在与建设单位充分商讨的基础上，按照建设单位的要求为建设单位绘制出了施工图，建设单位相当满意。在交付基础施工图之前，有关建筑技术人员提议，对望月湖 1、2、4、5 号房需稍作变动。为此，规划设计人员及时到市房地产档案馆查阅了原施工图纸，认为方案是可行的，四幢住宅共增加建筑面积 326.5平方米，既节约了造价，又节省了土地，可使建设单位增加收入 200 多万元。

（二）努力开辟多途径、多渠道的服务工作

在做好房地产档案开放的同时，及时了解生产、技术、科研和各项工作的需要，积极主动地开展跟踪服务。长沙市房地产档案馆在做好房地房地产信息化产档案收集、整理、归档的同时，积极地对房地产档案中的各类信息加以提取、整理，使信息由零散横向的点，转变为系统纵向的链。该馆编研的《名人故居》、《房地产开发概况》、《星城掠影》等反映长沙市房地产改革发展情况的编研材料，对推动长沙市房地产的建设发展发挥积极的作用。

（三）优化服务质量，提高服务效率

近几年来，随着房地产业的蓬勃发展，档案的利用率越来越高，服务范围也越来越广，有登记发证、落实政策、房管政策、交易评估、司法仲裁、规划建设、旧城改造、房地征税等。房地产档案管理工作者应当千方百计地为利用者提供优质服务，对利用方式、服务手段以及工作制度不断改进，以适应新形势的需要。

一是要充分利用现有馆 ( 室 ) 藏的房地产档案资源优势开展档案编研，参与技术咨询、科研与设计等工作，提高房地产档案信息开发的质量、层次和效益。

二是要研究利用工作的特点和规律，了解利用效果。要认真做好利用情况的登记，对登记进行统计分析，有利于掌握利用工作的规律，改进各项业务工作，促进房地产档案管理水平的提高。

三是要正确处理好档案利用与保密的关系，具体落实阅览制度、外借制度、复印制度等。根据实际情况，对不同层次的利用人员，确定不同的利用范围，规定不同的审批手续，使提供利用工作有章可循。同时要加强监督措施。要做到三勤 ：一要宣传勤，利用房地产档案的制度与规定，与之勤交谈，掌握其利用目的与动机 ；二要眼勤，勤观察动态，皆置于自己的视线之中 ；三要手勤脑勤，勤分析利用者的情况和利用效果，勤检查被利用的案卷，勤督促利用登记制度的落实，要在利用者离去之前，仔细检查被翻阅过的案卷，发现问题及时查处，并在登记簿上备注说明，对于损毁档案较为严重的违法行为，应及时报告有关领导，以便及时查处，挽回损失。

房地产策略方案范文第2篇

关键词：房地产开发项目　决策阶段　成本控制

目前，我国正处于遭遇国际金融危机的宏观背景之中，房地产行业也由此逐渐整体进入调整阶段，房地产开发项目的风险也随之增大。“正确的决策是成功的开始”，因此，本文针对房地产开发项目的源头――决策阶段，来分析这一环节的成本控制问题。

一、建立科学的评价指标体系

第一，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。

第二，设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。

第三，市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。

第四。经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等；综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。

以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比。它反映用地合理性情况，是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标，无纲量，其内涵与“建筑密度”一致，但表述形式不同，容积率：总建筑面积／地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价，同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。

二、技术与经济相结合，做好规划方案的优选

要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。

房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案，优选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。

房地产项目通常采用的方案优选指标有：差额投资内部收益率和净现值(NPv)，在进行方案优选时，以净现值大的方案为优选方案；等额年值，在进行方案优选时，以等额年值大的方案为优选方案。当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行优选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案优选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行优选。

对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接采用利润总额、投资利润率等表态指标进行方案优选。对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行优选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标，直接进行项目方案费用部分的优选。

三、提高项目抵御风险的能力

房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益，严重的可能会使企业的资金链条断裂，整个项目陷入瘫痪。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。房地产项目面临的风险有政策风险、财务风险、购买力风险等。

第一，政策风险。

近年来，为了规范房地产市场、有效控制房价，采取一系列宏观调控政策，虽然效果不明显，但是政府调控的决心并没有改变。房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致房地产项目的商业风险加大。应对国家宏观政策的措施主要是缩短项目的建设周期，加快项目的销售进度，即使回笼资金。

第二，财务风险。

财务风险主要由利率、资本金充足率两个方面。特别是2007年以来，国家加大宏观调控力度，几次提高银行利率，紧缩银根。这些金融政策的调整，使得一线城市房地产价格开始下降，投资速度减慢。房地产公司由于贷款利率增加，导致收入减少，支出增加，投资成本增大，形成房地产投资财务风险。应对利率风险的措施。主要是预期银行贷款利率的变化。为了降低由此带来的房地产投资金融风险，一是在签订银行贷款合同时，选择固定利率；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施；三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行不确定性分析，充分考虑贷款利率可能带来的金融风险。

第三，购买力风险。

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化，导致房地产商品不能按市场消化而造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不稳定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给项目带来损失。应对措施主要是在房屋的建筑设计中丰富产品的类型，对大、中、小户型进行优化组合，适当加大可以组合型住宅的所占比例。

四、控制土地竞拍价格

土地成本(约占项目总成本的30％～35％左右)，主要指土地获得阶段形成的各种费用支出。包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。

第一，要注重土地费用可承受的最高限额测算。

在参与土地竞拍之前，首先必须算好帐，拟建设的初步方案，即以什么的产品面市，并预测明后年的各种品类物业的销售价格，然后计算建造的成本，以销售价格最低的物业形态作为假定方案，假定为零利润的情况下，计算出土地成本限额。这就是参与拍卖所能承受的价格底线，能够基本保证土地成本在可控制范围内，不会出现盲目举牌，造成不可控制的局面。

第二。土地竞买报价策略选择的具体方案如下：

(1)不平衡报价策略。当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可通过认真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使本企业的综合评分达到最高。如发展商本身的建筑实力较强，对招标工程造价有较大的把握，可报以最短的建筑周期，较高的土地出让金，以获取高分，压倒竞争对手。

(2)高、低报价策略。若项目所要求的专业性和管理水平较高，潜在的竞争对手较少，可使用低报价策略；若项目的发展前景看好，竞争对手较多，则可使用高报价策略。

房地产策略方案范文第3篇

【关键词】房地产营销 营销观念 房地产市场 营销现状

一、房地产营销概念

（一）房地产营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。明确了企业应以需求为导向，以市场为导向，取代计划经济体制下的以企业为导向，以生产为导向的观念。作为房地产企业应该通过市场了解消费者对房地产产品和劳务需求，并以需求为导向，变被动为主动，适时地满足他们的需求，以此作为房地产开发企业一切生产经营活动的出发点。

（二）房地产营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动，一切营销活动、营销策略都是围绕交换展开的，顺利地交换是实现产品价值、产品在生产良性循环的重要环节。

二、营销理论

（一）“4P”营销理论

1964年，美国营销专家鲍顿提出了市场营销组合概念，它是市场营销人员综合运用并优化组合多种可控因素，以实现其营销目标的活动总称。这些可控因素后来被美国营销学学者麦卡锡教授归并为四类，提出了著名的“4P”营销组合策略。“4P”是市场营销组合中的四大基本要素，即产品（Produot）、价格（Prioe）、渠道（Place）

和促销（Promotion）。他认为一次成功和完整的市场营销活动，意味着以适当的产品、适当的价格、适当的渠道和适当的促销手段，将企业的产品和服务投放到特定市场的行为。

（二）“4C”营销理论

1990年，在企业追求“顾客满意”营销策略过程中，美国营销专家劳特朋教授提出了以“顾客”为中心的“4C"营销理论。”4C"理论重新设定了市场营销组合的四个基本要素：即消费者（Consumer）、成本（Cost）、便利（Convenience）和沟通（Communication）.它否定了从企业的角度来决定销售渠道策略，强调当今的企业首先应该把满足顾客需求、不断追求高度的顾客满意放在第一位，其次是努力降低顾客的在购买过程中的货币成本和其他成本，并充分注意顾客购买过程中的便利性，应以消费者为中心实施有效的营销沟通。

三、我国房地产营销现状

准备项目的策划工作可以分为三个部分：

第一、对项目所处的宏观环境、区域环境、竞争对手和潜在客户的调研和分析阶段，提出项目市场定位和产品定位的建议。

第二、在前面分析和建议的基础上，进行项目开发方案的设计，一般会有多套产品方案以供决策。接下来，对各套方案进行财务和投资分析，结合开发公司的资金实力和操作实力，优选最为适合的项目开发方案。

第三、在开发方案的基础上，细化项目的营销推广策略和执行方案。在以上整个流程中，”4P”方法成为主流的研究方法，这种从开发企业角度出发的4P理论，更多的考虑了开发企业在项目的利益和销售策略等，客户在实际的销售过程中处于一种被动的状态，而且给了开发企业一些违背商业道德的机会，尤其是一些不良的开发企业，利用这些机会，严重的损害了消费者的利益。在一些项目的实际房地产项目营销工作中，也会因为这些仅从企业角度考虑的营销策略，导致了目标客户对项目的不认可，影响了项目开发的进度，从而导致项目陷于滞销和被动的境况。

当然，随着人民生活水平的提高，居民对高档住宅的需求在稳步增长。但我们必须同时看到，由于居民的收入水平不一，对住房的需求仍存在着较大的差异。伴随着对高档住宅住房需求的增加，各地存量住房交易也较为活跃，适应中低收入家庭购买的低价住房仍供不应求。遗憾的是，许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异，不顾当地的经济实力和居民的承受能力，甚至毫不顾及企业自身的资源条件，没有明确的目标市场，不进行科学的市场定位，盲目兴建高档公寓别墅、办公楼和商业用房，最终导致诸多楼盘滞销，而适应广大中低收入家庭的低价位住房却出现结构性短缺。

房地产策略方案范文第4篇

【关键词】 房地产企业； 促销策略； 纳税筹划

金融危机过后，房价出现了爆发性上涨，2010年1月以来，政府就出台多项政策更加严格调控房地产市场，来稳定房地产的价格，购房者多持观望态度。一方面为了筹集资金；另一方面为了在同行业内拥有竞争力，各大房地产企业竞相推出了各种促销策略，包括广告促销、精装修房、降价促销等等。这些促销策略会带来多大的税后收益或损失是企业必须考虑的问题。税收成本是影响税后收益的一个重要因素，房地产企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地“节税”以提高税后收益。因此如何在这些促销策略下做好纳税筹划，是房地产企业亟待解决的问题。

一、广告促销的纳税筹划策略

房地产企业希望通过广告传达所售楼盘的有关信息，希望客户前来购买。一个好的广告不仅能吸引更多的潜在客户，而且能增加房地产企业的品牌价值。所以房地产企业各年度的广告支出是一项庞大的费用。

广告费用的纳税筹划重点在于在遵循企业所得税法与企业会计准则的前提下，尽可能加大据实扣除费用的额度，对于有扣除限额的费用应该用够标准，直到规定的上限。税法规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须同时符合三个条件：广告是通过工商部门批准的专门机构制作的；已实际支付费用，并已取得相应发票；通过一定的媒体传播。因此，广告费的纳税筹划还应注意法律对广告费税前扣除所要求票据的具体法律形式。

（一）广告费、业务宣传费、业务招待费合理分配，减少税收成本

《企业所得税法实施条例》第四十三条规定：“企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰”。第四十四条规定：“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”因为业务招待费不能转列，也不能递延到以后年度，所以房地产企业应当控制业务招待费的支出。因此，企业应加强业务招待费与广告费、业务宣传费的预算控制，严格控制业务招待费，使其控制在税法规定的最高限额内。对于广告费和业务宣传费出现超标而面临纳税调增的问题,可以考虑招聘一些员工进行相应的人员促销策略，使广告促销的费用在不超过税法规定的广告费和业务宣传费用最高限额内据实扣除，超过税法规定限额内的广告费和宣传费由员工促销费用进行转化。员工促销发生的宣传费用实际上是员工的工资薪酬成本，可以在税前进行全额扣除，以最大限额进行所得税的税前扣除，减少企业的税收成本。需要特别注意的是预算的准确性和有关票据内容、形式的合法性，减少纳税筹划的风险。

（二）设立独立核算的销售公司，减少税收成本

按规定，业务招待费、广告费和业务宣传费均是以营业收入作为扣除计算标准的，如果将房地产企业的销售部门设立为一个独立核算的销售公司，将企业房产项目的销售权交予销售公司，再由销售公司实现对外销售，这样将一次营业收入分解为两次营业收入，在整个利益集团的利润总额并未改变的前提下，费用限额扣除的标准可获得双倍提高。同时，土地增值税通过两次拆分，可以将每次销售不动产的增值率控制在20%以下，就能免征土地增值税。但是，策略的前提条件是一次销售的土地增值率达到20%以上（即需要缴纳土地增值税），因为两次销售需要按照每次营业收入的5%缴纳营业税，为了获得双倍扣除，却因此缴纳更多的税款，得不偿失。

假设不考虑其他税种，在业务招待费、广告费和业务宣传费分解收入后能达到最大扣除率的前提下，增加的营业税税额和减少的土地增值税税额孰高孰低就是影响企业决策的因素。转让给销售公司的价格如何制定，如何找到营业税税额和土地增值税的平衡点，可以参照以下公式：

又因为30%是土地增值税缴纳税款的最低税率，为了简化运算，本文使用30%税率进行计算，所以30%（79%R-C）>5.5%XR时企业有成立销售公司的可行性；可得出：X

综上，得出当0.62

二、精装修房的纳税筹划策略：分立定价，减轻企业税收负担

房地产企业纷纷打出精装修房的策略，来吸引购房者的目光。精装修房的纳税筹划关键在于在遵循税法与企业会计准则的前提下，“房”和“精装修”是该合并还是该分开来纳税，以此尽可能减轻企业的纳税负担。

房地产按总的价格作为房产销售收入，并缴纳土地增值税和营业税。虽然装修部分的成本可以作为扣除项目，装修价格最终在土地增值税清算时没有增值额，但根据税法规定，土地增值税实行预征制度，因此，这部分装修收入在预征时要按一定的预征比例预缴土地增值税。若房地产企业仅按毛坯房的价格作为房产销售收入，并缴纳土地增值税和营业税，而对于装修的价格无需缴纳土地增值税。同时根据《营业税暂行条例》第五条规定：“建筑业的总承包人将工程转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额。”如果房地产企业将装修工程原价转包给外部的装修公司，房地产企业装修工程的营业额为零，则也无需缴纳装修部分的营业税。从中看出分立定价可以使企业有效规避装修部分的预缴土地增值税和营业税，减轻企业的税收负担。具体可以这样操作：首先，当房产项目初步完工但没有开始装修前，和购房者签订房屋销售合同；其次，和购房者签订装修工程总承包合同；最后，与外部的装修公司签订装修工程转包合同。

例如：某房地产企业销售精装修房，总销售面积为 100 000平方米，土地增值税的扣除项目金额为35 000万元。方案一：以5 500元/平方米销售，其中含精装修成本500元/平方米；方案二：以5 000元/平方米销售，另外，与购房者签订房屋装修合同，装修价格为500元/平方米，并按此价格将装修工程转包给装修公司。

方案一：应缴纳营业税及附加税费3 025万元（55 000 ×5.5%）；假设预交比例为1%，预缴土地增值税为550万元（55 000×1%）；此方案纳税合计为3 575万元（3 025+550）。

方案二：应缴纳营业税2 500万元（50 000×5.5%）；预缴土地增值税为500万元（50 000×1%）；因转包给装修公司，不需要缴纳装修收入的营业税；装修工程不属于土地增值税的征收范围，因此，无需预缴土地增值税；此方案纳税合计为3 000万元（2 500+500）。

方案二比方案一减少纳税575万元（3 575－3 000），减轻了企业的税收负担。

三、降价促销的纳税筹划策略：降低土地增值率，提高税后利润

降价促销是最直接也是最主要的一种促销方式。房地产企业降价促销房产，销售额会随之下降，流转税（营业税和土地增值税）会相应地减少，随着销售收入的减少，企业所得税也会相应地减少。也就是说降价促销一方面会产生减少企业营业利润的负面效应；另一方面又会产生促销和节税的正面效应。所以，降价促销可能减少开发商的利润，但由于降价促销可以薄利多销和节税，由降价而减少的利润用增加的销售量和节税额来弥补，相反可能会增加企业的税后利润。

降价促销的纳税筹划，关键就在于在遵循税法与企业会计准则的前提下，控制房产的营业额和土地增值率，以获得降低营业税税额和免征土地增值税或适用土地增值税低税率待遇的可能，同时将降价后减少的税收支出与减少的税后利润进行对比，权衡得失，使企业获得最大的收益。

房地产企业，应按营业额缴纳销售不动产的营业税和按土地增值额的一定比例缴纳土地增值税。降价销售降低了营业额，直接减少了销售不动产的营业税，而且由于降价，使土地增值率降低，可能享受免征土地增值税或适用较低的税率。

土地增值税采用四级超额累进税率，土地增值税税额可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算。税法同时规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果增值额超过扣除项目金额的20%，应就其全部增值额按规定计税。根据土地增值税的征收政策，适当减少房产销售价格，利用“临界点”进行纳税筹划，不仅可以吸引更多的购房者，使购房者实实在在地得到实惠，而且可以扩大销售量，在一定程度上增加企业的税后收益。

例如：某房地产企业建造一批普通标准住宅以2 460万元出售，可扣除项目金额为1 920万元，与转让房地产有关的税金为123万元。该房地产企业的土地增值率为：（2 460 -1 920-123）÷（1 920＋123）=20.4%，税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税：（2 460-1 920-123）×30%=125.1万元。企业税后利润为：2 460-1 920-123-125.1

=291.9万元。

现由于举办降价促销活动，将该批住宅的出售价格降低为2 410万元，与转让房地产有关的税金也相应地降低为120.5万元，则该房地产企业的增值率为：（2 410－1 920－120.5） ÷（1 920＋120.5）=18.1%。根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为：2 410－1 920－120.5=369.5万元，比降低价格前增加了77.6万元（369.5－291.9）净收益。可见，降价的损失被因降价而导致增值率下降进而获得税收减免所补偿。

【参考文献】

［1］ 翟继光,张晓东.新税法下企业纳税筹划[M].电子工业出版社，2008.

房地产策略方案范文第5篇

3.1评价指标体系构建的目的

构建科学的房地产企业营销能力评价指标体系，是房地产企业营销能力评价的基础性工作。构建评价指标的目的是为了描述系统状态或方案效果，为决策提供相关信息。所谓指标体系是由一系列相互联系、相互制约的指标组成的科学完整的总体，各指标间相互关系是该系统的结构。

3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则

(1)系统性原则房地产企业营销能力的高低是由多种因素共同作用决定的，既有内部因素的影响，也有外部环境的制约，是所有因素综合作用的反映，因此房地产企业营销能力评价指标体系的设立必须遵循系统性的原则。

（2）科学性原则房地产企业营销能力评价指标体系是一个庞大的工程，涉及的评价指标很多，并且每一级的评价指标又涉及很多的因素，这些评价指标的设定应满足科学性的要求。首先，评价指标的设定应符合国际惯例，向国际权威的评价结构过渡，又要符合房地产营销的特性；其次，评价指标是房地产企业自身状况和实践经验的理论概括和抽象；再次，评价指标体系的设计应规范科学、有充分的理论依据。

（3）针对性原则该营销能力评价指标体系的设立必须针对房地产企业市场营销的特点进行，因为房地产市场营销自身的特性，导致房地产营销能力评价指标的确定在借鉴营销能力评价指标的基础上，还必须针对房地产全程营销的特点。

3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架

房地产企业营销能力的评价指标体系是由房地产营销的各方面特征及其相互关系的多个指标所构成的具有内在结构的有机整体。在参考国内外关于市场营销能力评价指标体系设计的相关文献和对房地产公司深入调查之后，将房地产企业营销能力评价指标体系分为三层，既包括目标层（A）、准则层（Bi，i＝1，2，……，n）和指标层（Bij，j＝1，2，……，n），同时确定衡量指标层各个指标的具体评价因素。

3.4指标构建的方法

指标体系的建立主要是指标选取及指标之间结构关系的确立。对于营销能力评价指标体系这样一个复杂系统，指标的选取和指标体系的确定比较困难，既要求对相关理论（房地产全程营销理论，模糊综合评价理论等）有深邃的把握，也要求必须具备丰富的经验。因此，本指标体系的建立过程是定性分析和定量研究相结合。定性分析主要是从评价的目标和原则出发，考虑评价指标的充分性、稳定性、可行性、必要性以及指标与评价方法的协同等因素，是主观确定指标和指标结构的过程。定量研究则是指通过一系列检验，使指标体系更加科学和合理的过程，二者相辅相成。本章在构建房地产企业营销能力评价指标体系时采用了德尔菲法，具体的构建过程如下：

（1）确定目标采用德尔菲法进行调查的目的是要通过调查确定一套适合房地产企业的营销能力评价指标体系。

（2）设置指标预选集在对目标分析的基础上，对目标进行分解，分解出一系列与目标有关的基本概念，如营销战略、营销策略、营销推广等等。然后再对这些概念进行深入加工或进一步分解，最后形成一系列描述目标属性的指标。在得出指标后,还要对指标间的关系以及指标与目标间的关系进行分析，对一些指标群按一定的标准进行聚类，最后得出一个初步的指标集。这一阶段要尽可能多地选取指标以构成候选指标集。最后设置调查表对指标体系进行选择。

（3）调查表的设计调查表是运用德尔菲法向专家征询意见的重要工具和信息的主要来源，它制定的优劣直接关系着调查结果的优劣。本文设计调查表的目的，是在保证指标全面性前提下，对设置的指标预选集进行指标筛选，尽可能把那些对目标影响很小的指标剔除出去，以保证评价评价指标体系的效率，以尽量少的“主要”指标来评价研究对象。

（4）选择专家在调查表制定完之后，就要根据此选择专家。专家选择的如何，也是德尔菲法能否成功的关键之一，要想保证德尔菲法取得好的效果，在选择专家时，应选择那些在市场营销领域、房地产经营管理领域的专家和在房地产开发企业和房地产策划企业一线工作的营销人员和策划人员。经验证明，一个身居要职的专家匆忙填写的调查表，往往不如一般专家经过深思熟虑填写的调查表更有价值。为保证专家的代表性，应注意专家代表的构成和分布。由于房地产营销的实践性的特点，本次调查选择专家30名，笔者请该公司销售策划部的8位管理和技术人员，策划公司的6位资深工作人员，西北农林科技大学经管学院的3位老师和3位在读硕士参与了房地产企业评价指标体系的确定。

（5）发函在拟定好调查表后，将调查表交给各位专家，请他们尽快填写并返回。

（6）回收调查表，综合处理确定结果本次调查发出调查问卷30份，收回30份，回收率100%，并且对调查结果进行检验。

（7）指标体系构建各指标经过上述检验，得到了较满意的评价指标体系。

3.5房地产企业营销能力评价指标的设定

目前房地产市场营销已处于全程营销阶段，全程营销包括：制定房地产营销战略，市场调研，项目定位，营销组合策略和营销实施保证五大部分组成，基本包括了市场营销中的各个主要环节[13]。所以，每个环节的营销竞争力都会影响到房地产企业的整体市场竞争力。因此，对房地产企业营销能力进行评价就必须运用一定的方法对房地产企业市场营销各环节的营销能力进行全面评价，得出总体评价结果。房地产企业可以根据自己的实际情况，依据全面性、灵活性、可测性和敏感性原则来确定市场营销评价指标体系。笔者在参考国内外关于市场营销能力评价指标体系设计的相关文献和对该房地产公司深入调查之后，确定该企业营销能力评价指标体系，见表3-1。

（1）房地产营销战略（B1）房地产营销战略是房地产企业根据自身的状况所作的企业发展的总体规划，房地产营销战略规定了营销活动的基本方向，使营销能力聚焦，进而使营销能力得到最大程度的发挥。房地产企业营销战略的指标层包括战略目标、土地战略、资金战略、品牌战略。a战略目标（B11）。评价战略目标从战略目标是否与企业的总体经营目标一致和战略目标是否切合企业自身情况两个因素来衡量[14]。b土地战略（B12）。土地是房地产业的命脉。土地战略通过土地的区位和土地获得的成本两个因素来衡量。c资金战略（B13）。资金战略通过融资渠道是否便捷，资金使用成本的高低，营销过程中有无资金缺乏现象这三个因素来衡量。d品牌战略(B14)。品牌战略通过品牌战略规划是否明确，项目品牌定位是否明确，项目品牌是否带动企业品牌的树立三个因素来衡量[15]。

（2）房地产市场调查（B2）房地产市场调查是房地产营销策划的前提和基础，即是企业活动的起点，又贯穿于企业营销策划活动的全过程，是企业营销策划活动必不可少的组成部分。房地产市场调查的指标包括营销环境调查（B21），消费者行为调查（B22），房地产市场状况调查（B23），房地产市场竞争情况调查（B24），房地产价格调查（B25）五部分。房地产市场调查的这五个指标可通过市场调查信息的可利用度、可信度，市场调查的投入产出比，企业是否定期有目的进行市场调查，市场调查内容是否全面来衡量[16]。

（3）房地产项目定位（B3）房地产项目定位是通过市场调研，营销策划分析，依据消费者需求的差异性，将房地产市场细分为若干个子市场，在此基础上确定企业的目标顾客市场，作好市场定位，以保证设计的房地产产品满足消费者的需求，制定的营销策略有的放矢。在对房地产项目定位的评价中主要选择市场细分，目标市场的选择和定位，房地产产品设计三个指标来进行。a市场细分（B31）。市场细分通过市场细分是否科学合理，细分后市场是否具有差异性和可进入性两个因素来衡量。b目标市场的选择和定位（B32）。市场定位包含多方面的内容。比如项目的目标客户群的定位，房子是要卖给什么人的，对这些人进行全面的分析，找出他们的需求；项目自身的定位，通过对市场的研究，结合项目的背景、先天条件、目标客户及区域内项目间的比较，确定项目的整体形象、文化内涵、项目档次、进而对项目的功能进行定位，包括室内空间和室外空间，对功能进行系统策划，满足客户需要。市场定位是相对的而不是绝对的，定位的目的，是使项目的规划设计、项目的销售具有一定购倾向性，吸引目标客户。目标市场的选择和定位通过目标市场是否符合企业自身的开发能力，目标市场是否符合企业自身营销能力，目标市场的选择是否实现企业战略目标三个因素来衡量[17]。c房地产产品设计（B33）。一个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解，同时又要掌握建筑语言和专业知识，而这样的人实际上是不存在的，所以规划设计和方案的形成，需要由房地产发展商和专业建筑设计师共同进行。建筑设计的要求应当是具体而详细的，在建筑上每一部分应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现，只有这个项目的开发者心中有数。设计师只是负责设计出符合发展商要求的建筑，但如果发展商没有提出明确的要求，他就无所适从，只能设计一个大众化的、毫无特色的方案。因为只有发展商才清楚项目的定位，区域的环境，楼盘的特色和卖点以及成本控制的限度。再高明的设计者，如果没有对他提出项目的市场定位，没有提出具体的设计要求，那么他只能按以往的经验和猜测来设计，很难符合要求。建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备。房地产产品设计通过小区规划是否满足目标客户的需要，房屋户型是否满足客户需要，物业管理服务是否满足客户需要这三个因素来衡量[18]。