土地市场评估法
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土地市场评估法范文第1篇
关键词：县级城市；土地价格；土地评估
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2015.24.080
随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，受环境以及城市建设规模等因素的影响，城市土地的价格也在不断的发生着变化，县级城市土地价格虽然没有大中城市波动大，但是相对来说也有很大幅度的变化。为了满足社会发展与土地资源需要之间的平衡，我国的城市土地价格评估体系也适当的做出了调整，由间接方式转变成直接方式，这对推动我国土地市场的发展起到了很大的作用。
1 土地价格
土地在我国是一种稀缺资源，且土地为不可再生资源，所以在土地供给弹性极其微小，那么我们就可以认为土地供给的总量是不变的。所以对土地价格的影响完全由市场需求来决定[1]。县级城市土地占有量相对较少，但是随着经济的发展，工厂和城市规模不断扩大，使得县级城市的土地需求量增加，从而使土地的价格有所上调。相反，如果经济萧条，建设用地需求量少，土地价格也会有所下降。
土地位置具有不可变更性，这导致土地市场不同于其他的商品市场，在土地转让中，转移的生产使用权，而不是所有权。根据我国法律的规定，城市的土地所有权是国家的，任何个人、团体都不具有土地所有权。所以城市用地的价格是土地使用权的价格而不是所有权的价格。
土地价格还与自身因素有关，不同土地之间存在着价格高低的差异。土地的自身因素可以分为位置因素、权益因素以及实物因素。位置因素，是指土地位置具有不可变更性，所以土地的位置直接影响着使用者使用的便利程度，根据土地位置的便利度，土地价格存在高低差异。比如，对于需要运输的工厂建设用地，靠近公路、铁路的土地在价格方面就具有较高的优势。权益因素，指建设用地使用权的年限、建设限制等因素对土地价格的影响。实物因素，指土地自身面积、地形、地况等因素对土地价格的影响。
2 土地评估
随着房地产行业的崛起，土地市场也得到了很好的发展，这使得土地资源的有效开发和利用提上了政府部门的工作日程[2]。国家对土地利用高度重视，并颁布了一系列的土地制度改革措施，以此来完善土地市场，从而使我国的经济能够稳定、健康的可持续发展。城市土地价格的上涨，给城市居民的生活和工作都造成了很大的影响，县级城市居民生活也受到了很大的冲击。县级城市居民平均工资水平相对不高，快速上涨的土地价格给居民的住房及工作都带来了很大的压力。因此，县级城市土地价格评估体系构建成为了有关部门的工作重点。科学合理的对土地资源开发和利用，可以有效的推动土地市场规范化发展。为了能够减小人们的生活压力，提高人们的生活水平，政府部门和城市经济需要联手对城市土地价格进行宏观调控，建立科学的城市土地价格评估体系，使土地价格浮动得到有效的控制。
我国目前对城市土地价格评估的依据主要是《城镇土地分等定级规程》，通过规程的具体条例规定，全面分析影响土地价格的因素，并对每个因素做出针对性的评价，通过多个因素相加对城市中的不同位置、不同种类、不同用途的土地进行测算从而做出土地质量评价[3]。通过各个因素的分析、对比以及结合土地的位置、种类、用途从而对土地进行级别划分，可分为住宅用地、商用地、工业用地以及综合用地。在此基础上根据规程的相关规定将规划的土地级别作为土地市场建议的基础，再结合实际土地市场交易情况，通过因素分析、对比、土地价格平均值、土地最有效等方法对城市土地价格评估，从而确定城市土地的最终基准价格。
3 城市土地价格评估的建议
3.1 有效平衡土地的供求
市场价格受供求关系影响，供大于求引起价格下调，供不应求导致价格上涨。土地市场同样受到供求关系的影响，所以政府有关部门要加大宏观调控的力度，使土地市场的供求关系平衡，稳定土地价格。
3.2 合理应用预期收益
部分土地投资商，会在投资前对土地进行综合评价，并合理的进行土地价格评估，以此来确定投资预期收益[4]。由此看来，城市土地价格评估对土地投资的预期收益有很大的帮助。在市场经济的大背景下，土地市场不断的发展，使得土地价格的高低决定了土地投资收益的大小，所以为了提高土地投资预期收益的准确性，保证投资人的利益，在土地价格评估过程中要将土地投资预期收益与土地原来的收益情况进行比较、分析，并结合土地市场发展潜力、趋势以及国家政策等进行综合分析。
3.3 保证土地有效使用
土地的用途具有多样性，不同的行业中土地扮演着不同的的地位，同时也会带来不同的利益。这导致土地在不同的行业中利用价值有所不同，所以在土地市场交易中不仅要注重经济利益，还要保证土地利用率最大化，使土地资源得到充分的利用。在对城市土地价格进行评估时，要确保土地使用率最大化，保证土地资源科学合理分配，进一步推动土地市场的发展。
4 结语
综上所述，城市土地的价格及土地评估对城市居民的生活和工作都有很大的影响。特别是县级城市居民收入不高，就业机会较少，土地价格的上涨将严重影响居民的生活水平。这就要求土地管理部门要做好土地评估工作，全面考虑各种因素，结合国家的法律法规使城市土地得到有效的利用，稳定土地价格。
参考文献：
[1]李瑞新.浅谈我国城市土地价格评估的影响因素[J].科技与企业，2013（13）：303-303.
[2]俞晓宁.解析城市土地价格及土地评估[J].现代经济信息，2015（03）：2-2.
土地市场评估法范文第2篇
关键词：土地；开发；管理；手段分析；措施
土地资源作为人类生存和发展的基本物质基础，对人类的发展起到重要的作用。然而，在现代社会的发展中，土地资源逐步紧缺，必须要加强土地资源的合理管理，才能应对城市化的发展要求。因而，我国对土地资源的开发管理，实行土地增值收益分配和管理。土地资源的开发和使用与政府职能直接相关，所以长期以来都是经济和政治领域的敏感话题。一般情况下，我国的土地管理都是使用土地产权安全性的管理，将土地管理纳入法律法规管辖的范围，进行合理的产权界定。政府只有平衡了自己与土地使用者的关系，才能在土地增值管理中促进土地市场的公平。
1 土地管理的手段分析
在我国，土地管理制度对于调整土地关系，合理利用土地具有重要的作用。在实际的土地管理操控中，国家拥有土地的所有权，再将土地管理的权利授予政府或是专业的土地行政管理部门。在1987年，我国建立了土地有偿使用制度，为政府管理土地和收取增值效益提供重要的制度保障。对于土地增值收益的管理，一般采用三种管理手段，包括征收土地使用权的出让费和土地税收，完善土地储备制度，完善配套的公共设施等。
对于土地有偿使用制度，主要是收取土地出让金，当一定的租约期限截止，可以变更土地的使用条件，对土地进行重新估价，再确定地价。在进行转让时，所获得的土地增值税可以将其中的一部分以合理的形式交归政府。但是，在实际的土地开发管理中，由于我国没有建立相应的房地产年税制度，土地的转让增税基本属于土地使用者的。一般而言，修建地铁道路时，可以引起该地区的相关物业的增值，在一些基础设施项目和改建空间环境等相关物业获取的增值税，都不会归政府所有。同样的，如果政府行为引起的土地和物业贬值，也不会对土地的使用者进行补偿，导致土地市场的极度不公平。
对于公共设施的建设，政府需要承担巨大的投资成本，可以给一些集团和个人带来便利。但是，出于集团和个人行为时，集团和个人也需要承担相应的成本负担。这种极度不稳定的土地市场情况，不利于土地开发吸收社会投资。土地储备制度可以增强政府的宏观调控，一定程度上可以加强土地物价的管理。同时，土地开发商自行提供完整的配套公用设施，也可以促进公共投资的成本回收，有利于节约政府的投资。
2 加强土地开发管理的措施
我国虽为土地资源大国，但由于地形和气候的影响，城市的布局和发展不平衡。现今的城镇土地利用情况不太乐观，为了长远的土地资源利用，我国要加强土地的开发和管理，从而促进土地资源的可持续利用。对于土地利用中的不合理之处，需要进行相关改进。
2.1 规范土地开发管理的地籍管理，制定合理的土地权益登记系统
针对于我国的土地利用实际情况，需要尽快完善地籍管理和土地权益登记系统，从而不断促进土地管理和市场评估。由于相关体系的建立是个长远复杂的过程，需要在实际的土地管理中不断进行相关制度的更新，加强对土地市场的全面了解，为土地市场评估提供重要的依据。纵观国外的土地管理，在土地登记法中引入电子土地权属系统，降低了土地交易的成本，促进了土地市场的管理。以此类推，对于我国的土地市场，准确的土地信息也至关重要。在完善土地信息管理中，需要完善土地市场评估体系，对土地的地价和使用规划信息进行记录，从而不断指导政府的规划和决策，合理量化土地价值，促进税收体系的完整建设。
2.2 政府需要加强对土地市场的宏观调控
一般而言，土地的开发管理受到政府部门的宏观调控管辖，对于规范土地增值收益具有巨大的作用。政府对土地市场的管理，逐步取消多个部门对土地使用的批示，极大地抑制了土地管理中的投机行为。同时，对于土地的管理，需要加强土地法规和税收的管理将政府土地管理中产生的土地增值收益均分给公众。在实际的土地管理操作中，政府需要进行宏观调控的合理干预，掌握干预的“度”，避免出现过度管理的失灵现象。
2.3 实行耕地保护制度，促进土地资源的集约化利用
在土地资源的开发利用中，首先要确保农业用地，对占用农业用地的方案要进行严格的审批，加大对耕地的保护。而且，划归基本的农田保护范围，确保农民的基本利益，引导农民自觉保护土地。同时，对于每年的年度土地使用计划，需要合理规划建筑用地的规模，健全土地市场的管理机制，倡导集约用地。
2.4 合理开发土地，进行高效的土地复垦
土地资源的合理使用，可以推进国民经济的建设。对废弃土地的复垦，需要遵循国家的土地资源可持续发展战略，加大对荒废土地的综合整治，可以扩大耕地和建筑用地的范围。特别是建筑事业的发展中，对土地资源的建设项目招标，可以实行土地资源租赁制，提高政府对土地市场的调控能力，规范土地市场的发展，引导土地资源的使用。
综述全文，我国的土地资源在城市化发展的推动下，出现建筑用地紧缺的现象。为了加强土地资源的合理开发使用，需要加强政府的宏观调控，加强土地市场的规范管理，促进土地资源的高效利用。而且，在土地资源使用的相关制度上要加强管理，建立健全相关的土地保护制度和地籍管理，提高土地资源的使用效率。
[参考文献]
[1]吴春，赵旭.如何加强土地的开发管理[J].中小企业管理与科技，2009（12）.
[2]赵莉莉.实施土地管理执法监督的对策[J].科技信息，2010（15）.
[3]张鹏.我国土地管理法制建设现状及存在问题[J].现代经济信息，2009（16）.
土地市场评估法范文第3篇
规范土地市场促进可持续发展
——第15个全国“土地日”电视讲话
今天是第15个全国“土地日”。今年“土地日”的宣传主题是“节约集约用地，促进科学发展”。
当前，我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设新的发展阶段，我县也已跨入全国百强县行列。人多地少、土地资源不足的我县县情，决定了我们必须始终坚持十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。近年来，国土资源管理工作在县委、县政府的正确领导下，围绕中心，服务大局，土地市场建设取得了明显成效。主要体现在：
一是国有土地使用权市场配置进程逐步加快，土地使用权价格的市场形成机制初步确立。严格按照法律法规规定执行国有土地有偿使用制度，对经营性国有土地使用权出让全面实行了招标拍卖挂牌出让方式，国有土地使用权市场交易日趋活跃。去年我县拍卖地价款首次突破亿元大关，达到3.4288亿元，有力地支持了我县城市化建设。
二是土地用途管制制度得到全面实施，政府对土地市场的宏观调控能力进一步加强。一方面，我们严格控制农用地转为建设用地，另一方面，积极盘活存量建设用地，优化建设用地供应布局和结构，实施土地收购储备，不断增强政府调控土地市场的能力。去年，全年储备土地15宗，面积32.1710公顷。
三是土地市场建设取得明显进展，市场服务体系初步形成。县国土资源交易大厅于2002年6月10日正式开张，土地使用权交易更加便利、公开和公平。
但是，在看到成绩的同时，我们也应清醒地看到，目前我县土地资产通过市场配置的比例不高，土地使用权转让私下交易、划拨土地非法入市，隐形交易仍然存在，国有土地收益流失尚未从根本上遏制，政府对土地市场的调控能力有待于进一步加强。针对我县土地市场存在的问题，借此今年土地日之际，我代表县政府就加强我县土地市场管理讲四点意见：
一是要进一步提高政府的宏观调控能力和水平。要科学编制、严格实施土地利用总体规划。在正确运用行政手段的同时，积极完善法律、经济手段，严格控制土地供应总量，优化土地利用结构。要加强对土地市场运行的监测和分析，公开市场信息，建立快速反应机制，适时调控土地市场。
二是要提高土地供应市场优化配置程度。要进一步完善经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，规范协议供地行为，建立和完善协议供地的价格评估和集体决策制度。同时要深入研究集体建设用地流转机制，积极推进依法取得、符合规划的集体建设用地流转。
三是要进一步规范土地使用权交易行为。严格土地使用权出让、转让、出租、抵押管理，提高土地市场公开程度，保障土地供应和交易中的平等竞争，实现公开、公平、公正的土地市场交易。
四是要加大力度治理整顿土地市场秩序。要按照全国治理整顿土地市场秩序工作部署“一要抓紧、二要从严”的要求，切实提高全社会对土地资产重要性的认识，加大对土地非法交易的打击力度，认真清理土地隐形市场，进一步增加土地政府收益，促进我县经济社会可持续发展。
同志们，土地市场建设管理涉及各行各业，需要社会各界的重视和支持，希望广大干部群众能在县委、县政府的正确领导下，处理好经济社会发展与土地资产管理的关系，合理利用好每一寸土地，为我县经济社会可持续发展再作新的贡献。
一、宣传主题
节约集约用地，促进科学发展
二、宣传口号
1、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策
2、保护耕地就是保护我们的生命线
3、落实最严格的耕地保护制度，坚决遏制乱占耕地现象
4、严格土地管理，构建和谐社会
5、坚持科学发展观，珍惜每一寸土地
6、严格按照规划使用土地
7、切实保护被征地农民的合法权益
8、节约集约用地，促进科学发展
9、严格用地标准，推行集约用地
10、严格土地执法，规范土地市场
11、严把土地供应闸门，促进经济平稳发展
12、但存方寸地，留与子孙耕
第15个全国“土地日”宣传主题和宣传口号
一、宣传主题
节约集约用地，促进科学发展
二、宣传口号
1、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策
2、保护耕地就是保护我们的生命线
3、落实最严格的耕地保护制度，坚决遏制乱占耕地现象
4、严格土地管理，构建和谐社会
5、坚持科学发展观，珍惜每一寸土地
6、严格按照规划使用土地
7、切实保护被征地农民的合法权益
8、节约集约用地，促进科学发展
9、严格用地标准，推行集约用地
10、严格土地执法，规范土地市场
11、严把土地供应闸门，促进经济平稳发展
12、但存方寸地，留与子孙耕
全国土地日的由来
为了深入宣传《土地管理法》，坚定不移地贯彻土地基本
国策，增强全社会的土地资源危机意识，进一步加强我国的土地管理工作，1991年5月24日国务院第83次常务会议决定，把每年的6月25日，确定为全国土地日。今年是第14个全国土地日，主题是：坚持科学发展观珍惜每一寸土地。
历年土地日宣传主题
1991年的第一个全国土地日的宣传主题是：土地与国情；
1992年的第二个全国土地日的宣传主题是：土地与改革；
1993年的第三个全国土地日的宣传主题是：土地与经济；
1994年的第四个全国土地日的宣传主题是：土地与市场；
1995年的第五个全国土地日的宣传主题是：土地与法制；
1996年的第六个全国土地日的宣传主题是：土地与发展——保护我们的生命线；
1997年的第七个全国土地日的宣传主题是：土地与国家——爱护我们的家园；
1998年的第八个全国土地日的宣传主题是：土地与未来——集约用地，造福后代；
1999年的第九个全国土地日的宣传主题是：依法行政，合理用地；
2000年的第十个全国土地日的宣传主题是：保护耕地——为了美好的明天。
2001年的第十一个全国土地日的宣传主题是：规划用地，利国利民。
2002年的第十二个全国土地日的宣传主题是：规范土地市场，促进经济发展。
土地市场评估法范文第4篇
关键词:城市土地 管理 对策
进入二十一世纪以来，随着市场经济体制的逐步推进、中国加入WTO组织、全面建设小康社会和城镇化进程的加速等，这些重大社会变革和进步都会对我国城市土地的利用、经营、管理等产生直接的或间接的影响。在新的历史时期，如何加强城市土地的管理呢？笔者认为应从以下几方面入手。
一、明晰土地产权，加强产权管理
1、明晰土地产权主体
由于中国土地产权主体法律界定上的模糊，导致土地国家所有制实际上成为国家名义上所有，地方政府实际控制管理，中央与地方政府形成委托关系，地方政府拥有委托权的现状。中央与地方权利与利益的博弈，致使地方政府滥用土地权利。因此，应在法律上对城市土地所有权主体给予清晰地界定，厘清中央与地方政府在土地权利中的相互地位和关系，明确前者的控制管理方式渠道、后者的权限范围，以及两者的利益分配。通过政府监察和公众监督对地方政府权力进行约束，使土地配置能够反映国家与地方利益的协调。
2、细化土地权能
随着市场经济的不断深入，丰富和完善土地相关权利束法律体系，对土地使用权的各权力层次进行细化分割和明确规定，形成科学的权力层次体系。适应经济发展和现实需要建立如土地发展权、地上通行权、空间使用权、地役权等土地权权能，有效地促进城市土地的管理和使用效率。
3、建立土地权属信息管理系统
结合全国土地调查，尽快建立全覆盖的土地权属信息资料数据库。建立功能强大、技术先进的土地权属管理信息系统平台。加强土地权属变更信息的动态监测。采取措施督促土地使用者及时办理土地使用的相关手续，例如，将土地使用证与房屋产权证捆绑办理，对不及时办理土地使用手续者进行罚款或适当减短其土地使用年限等。土地权属变更信息要及时输入土地管理信息系统，并及时进行相关统计和分析。
二、调整土地价格机制，规范土地市场行为
1、建立城市土地基准地价动态监测系统
基准地价的测算是在土地定级的基础上，利用市场交易的历史和近期资料，通过分析土地的经济效益得出的各级别土地的平均地价。基准地价的制定应对地区差异和用途差异给出明确的科学划分。随着城市经济的发展，城市土地基准价也应随之而呈现不断提高的趋势。随着城市建设，基础设施投入的加大和投入布局的变化，土地的级别划分也会产生变化。另外，土地市场供需变化也会影响基准地价的高低。因此，土地基准价格应该是一个动态的系统，应该随经济发展和城市建设而进行调整。在调整中，既要注重地价的长期不断提高趋势和大尺度周期性，使基准地价的形成反映长期的经济趋势和土地市场状况，又要考虑土地市场的波动所导致的地价的相应变化，反映适时的动态。应开发建立城市土地基准地价动态信息系统，对基准地价进行动态监测，并对监测结果进行经常性的。
2、加强土地市场制度建设和监管力度
为防止政府在土地一级市场滥用权力，操纵土地价格，应加强土地市场制度建设和监管力度。加大“招拍挂”出让土地的比重，对土地招标、拍卖、挂牌出让的程序进行严格的法制化管理和监督，使土地价格在市场机制下自然形成。并将土地市场的各类信息，包括招投标程序、招投标信息、招投标结果等对社会进行公布，以利于公众监督。严格落实工业用地最低价标准，杜绝为招商引资等地方利益以超低价出让土地，导致国有资产和国家利益的流失，以及对市场价格的扰乱。严格落实省以下垂直管理和土地出让金收支两条线制度，使土地征用和土地出让与地方政府的利益分离开来，由省级和国家政府对土地收益进行重新分配，避免地方政府权力的无度扩大和由此而产生的寻租行为。
三、完善城市土地储备制度
1、建立政府授权委托下的土地储备市场运营机制
由于土地储备制度主体角色的双重性，导致制度目标的难以实现或异化，也使土地收购储备行为在市场与政府之间难以界定，影响其规范性，导致价格的混乱。因此，必须要先理顺土地储备制度主体也即土地收购储备机构的角色和定位。土地储备一是要实现政府目标，二是要通过市场运作，必须把目标主体和运营主体分割开来，尤其在利益关系上分割开来，才能实现公共目标和规范市场运作的双赢。应建立政府授权委托下的土地储备市场运营机制，由政府授权具有雄厚资金实力和高级经营资质的企业，进行完全市场化运作。为保证政府目标的实现，政府委托时应有对企业的限制性法律规定，企业对存量土地的收购以及出租、出售项目立项要由政府批准，政府派监督小组常驻企业，对其运营进行全程监督。同时也要有相应的激励机制。
2、建立土地储备监督评估体系
建立一种高度透明的信息机制，将城市规划、土地利用年度计划等政府管理的约束指标向社会公开，土地收购或出让、出租项目的信息提前公示，及时出让、出租的结果，建立土地储备相关信息定期的制度，以利于政府、行业组织以及全社会对土地收购储备运行的监督。设置土地储备的绩效评估体系和制度。评价指标主要针对公共利益的实现程度，对每一项目均进行相应评估，并定期进行阶段性评估，评估结果向社会公布，评估结果低于政府规定要求的取消企业被授权资格。
3、开拓资金筹集渠道
探索多渠道筹集资金方式，引入土地资产证券化和土地产业投资基金，吸引社会资金投入土地收购储备领域，共享土地增值收益，化解融资风险，同时有利于提高社会对被授权企业的关注和监督。加强土地储备贷款的风险管理，规定项目贷款比例，建立风险预警机制，定期进行预警通报，及时化解风险。
四、建立城乡统一土地市场
由于政府垄断农村集体土地进入市场的特权，征地补偿与土地出让之间又有巨大利益空间，导致政府滥用征地权力，扩大征地范围，谋取巨额利益。改变这一弊端，仅靠征地制度改革难以实现，关键是建立城乡统一的土地市场，从根本上打破政府垄断征地特权的局面。建立城乡统一土地市场，使农村集体建设用地直接进入市场流转，土地价格和用途在符合规划的前提下由市场决定，才能使农民的利益获得根本保障，也能从本质上杜绝农村土地隐形市场存在的土壤。农村集体土地与城市建设用地相比，集约利用程度和投入产出效率存在巨大差别，建立城乡统一土地市场可以盘活农村建设用地，提高土地集约利用水平，从而降低土地的总量需求，有利于耕地保护的实现。地方政府通过规范收取财产税可以获得持续的财政收入。
土地市场评估法范文第5篇
关键词：土地供应时机；不确定性环境；实物期权法
中图分类号：F301-2 文献标志码：A 文章编号：1008-5831（2013）01-0045-05
土地供应政策参与国家宏观经济调控发挥了重要作用。国家通过土地供应量的控制和供应结构的管制实现对住房价格的调控[1-2]，完善土地供应方式影响居住用地市场[3]，运用经济、法律和行政等多种手段调控土地供应总量和结构、市场准入、土地价格等，实现宏观调控的目标[4]。部分研究表明[5]，由于受调控主体、城市土地市场运行状况、调控的体制环境及实施机制、政策工具自身特性的综合影响，土地供应政策发挥作用与效果存在时滞。因此，设定一定的指标来反映政策工具的“超前”或“滞后”，提高政府对市场运行态势的预测、判断能力，把握好调控力度及调控时间，根据用地需求变化适时调整供地量，把握好供地节奏和时机，有利于房价的稳定和房地产宏观调控目标的实现。
城市土地需求差异转换、市场竞争加剧、外部经济环境时好时坏、银根时紧时松、利率变化等因素导致土地市场行情的动态性和不确定性，行情的不确定性变化要求地方政府具有一定应变能力，能在变化的行情中把握土地供应策略和时机。土地是房地产经济的直接生产要素，土地供应成为调控过热房地产市场的直接有效工具，要兼顾土地供应产生的经济效益和社会效益。因此，如何分析、应对土地市场行情的不确定性，有必要探讨土地供应时机问题。 一、土地供应的实物期权
