土地管理法条例
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土地管理法条例范文第1篇
河北省土地管理局：
你局《关于如何适用〈土地管理法〉第45条的请示》（冀土监字［1993］66号）、《关于如何适用〈土地管理法〉第19条的请示》（冀土监字［1993］67号）收悉，经研究，提出以下意见：
一、关于农村居民非法占用城镇国有土地建住宅的，该城关镇政府可否实施行政处罚的问题，根据《土地管理法》第四十五规定：“农村居民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。”第五十二条还规定：“本法第四十五条规定的行政处罚可以由乡级人民政府决定……”。同意你们的理解，即土地作为不动产，应由不动产所在地管辖，镇人民政府对本辖区内的国有土地行使管辖，对非法占用国有土地建住宅的行为实施行政处罚。
二、关于收回土地使用权的有关问题，请见国家土地管理局《关于土地法律、法规和政策有关问题的复函》（［1993］国土函字第146号）
土地管理法条例范文第2篇
为适应社会主义市场经济发展的需要，进一步统一城镇变更地籍调查技术标准、规范操作程序，现将《城镇变更地籍调查实施细则》（试行）印发给你们，望认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请及时函告国家土地管理局地籍司。
附件：城镇变更地籍调查实施细则（试行）
1.总则
1.1 目的和依据
为维护土地的社会主义公有制，保护土地使用者的合法权益，健全地籍管理制度，保持地籍资料的现势性，根据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇地籍调查规程》有关规定，特制定本实施细则。
1.2 内容
变更地籍调查是在初始地籍调查已完成的地区，针对土地所有权和使用权的主体和客体及权利义务发生变化的日常性调查。
村庄变更地籍调查参照本细则实施。
变更地籍调查包括变更权属调查和变更地籍勘丈。
变更地籍调查是查清宗地发生变更的合法性，以及变更后的位置、权属、界址、数量和用途等基本情况，满足变更土地登记的需要。
除本实施细则作特殊规定外，变更地籍调查其他要求按初始地籍调查的标准执行。
1.3 实施单位
变更地籍调查的具体工作由县（市、区）土地（国土）管理部门负责组织实施。
1.4 地方补充规定
省级土地管理部门必要时可对本实施细则某些条款作补充规定，报国家土地管理局批准后实施。
1.5 本实施细则解释权
本实施细则由国家土地管理局负责解释。
2.准备
2.1 资料的准备
a.变更土地登记申请书；
b.本宗地及相邻宗地地籍档案有关部分的复制件；
c.变更地籍调查通知书（见附录Ⅰ）、法人代表身份证明书（见附录Ⅳ）及指界委托书（见附录Ⅴ）；
d.变更地籍调查记事表（见附录Ⅱ）或地籍调查表（见附录Ⅲ）；
e.本宗地附近测量控制点及界址点成果（坐标、点之记或点位说明、控制点网图）；
f.必要的变更数据的准备（如分割放样元素的计算）；
g.调查工具、文具、仪器等。
2.2 发送变更地籍调查通知书
根据变更土地登记申请，发送变更地籍调查通知书。属界址发生变更的，应通知申请者预先在实地新增的界址点上设立界标。
3.变更地籍调查种类
3.1 界址未发生变化的宗地的变更调查。包括只发生了土地使用者、土地用途等改变、因行政区划变化引起宗地档案变更等。
3.2 界址发生变化的宗地的变更调查。包括宗地合并、分割及边界调整等。
3.3 新增宗地的变更调查。包括在某一街坊内新增加宗地；城镇范围向外延伸新增加的地籍街坊或街道中有关宗地等。
3.4 旧城改造中变化宗地的变更调查。指由原若干宗地拆迁后变成一宗地，建成后又分割为若干宗地等。
4.检查、审核
4.1 检查变更原因是否与变更土地登记申请书上填写的原因相一致。
4.2 审核变更土地登记申请内容的合法性，如宗地分割、合并，改变用途是否符合有关要求等。
4.3 检查原地籍资料中的内容是否与实地一致。
4.4 检查恢复界址点。
对界址点、界址线发生变化的变更调查，在增设新的界址点前，应利用原宗地草图的勘丈数据及界址点坐标，检查原界标是否移动。如原界标丢失，应用原测量数据恢复界标。对没有发生界址点、界址线变化的变更调查，一般不需要检查界址点位，若需重新测量宗地界址点的解析坐标，亦应根据原勘丈资料检查界标是否移动或丢失，如已移动或丢失，应恢复丢失界标。对已丢失，但变更后是废弃的界址点可不恢复。
如果检查界址点与邻近界址点或与邻近地物点间的距离与原记录不符，则应分析原因按不同情况处理。
a.原勘丈值错误，以新勘丈结果为准；
b.新勘丈值错误，重新勘丈后再分析判断；
c.原勘测值精度低造成的，则用红线划去原数据，填写新勘丈数据；如不超限，则保留原数据；
d.如是标石有所移动，则应使其复位。
界址点检测精度与适用范围见表1.
表1 界址点间距及界址点与邻近地物点间距允许误差
单位：厘米
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｜ 勘丈检查精｜ 原勘丈 ｜检查距离与原勘测距离｜
类别 ｜ ｜ ｜ ｜ 适用范围
｜度（中误差）｜ 值精度 ｜ 较差允许误差 ｜
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｜ ｜ ｜ ｜ 城镇街坊外围界址点及
一 ｜ ±5 ｜ ±5 ｜ 14 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ 街坊内明显的界址点
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｜ ｜ ｜ ｜ 城镇街坊内部隐蔽的界
二 ｜ ±5 ｜ ±7．5 ｜ 18 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ 址点及村庄内部界址点
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5.界址未发生变化的宗地的变更地籍调查
5.1 变更地籍号
界址未发生变化的宗地，除行政界线变化引起宗地档案的变更外，所有地籍号不变更。
行政界线变化引起地籍号变更的程序如下：
a.利用变更后的街道、街坊编号取代原街道、街坊编号，在原街道、街坊编号上加盖“变更”字样印章，填写新的街道、街坊编号，将宗地档案汇编于新的街道街坊档案，在原街道街坊档案中注明宗地档案去向。
b.取消原宗地编号，在原宗地编号上加盖“变更”字样印章，在新的街坊宗地最大编号后按顺序编宗地号。
c.取消原宗地界址点号，按新地籍街坊界址点编号原则，编界址点号。
5.2 变更地籍勘丈
根据实际需要决定是否进行实地调查，不需到实地进行变更调查的，在室内依据变更土地登记申请书进行变更，不重新绘制宗地草图。
5.3 地籍调查表变更
在原地籍调查表的基础上进行变更。
a.在原地籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章；
b.将变更内容填写在变更地籍调查记事表内；
c.需要到实地调查的，若发现原测距离精度低或量算错误，须在宗地草图的复制件上用红线划去错误数据，注记检测距离，并与重新绘制的宗地草图一起归档，注明原因。
6.界址发生变化的宗地的变更地籍调查
6.1 变更宗地号
无论宗地分割或合并，原宗地号一律不得再用。分割后的各宗地，以原编号加支号顺序排列；数宗地合并后的宗地号，以原宗地号中的最小宗地号加支号表示。如18号宗地分割成三块宗地，分割后的编号分别为18－1，18－2，18－3；如18－2号宗地再分割成2宗地，则编号为18－4，18－5；如18－4号宗地与10号宗地合并，则编号为10－1；如18－5号宗地与25号宗地合并，则编号为18－6. 6.2 新界址点设置及编号
宗地分割或边界调整等增设界址点的，按预先准备的放样数据，确定新界址点并设立界标。也可根据申请者要求，直接在实地设置界标。新增界址点按宗地所在街坊界址点编号原则编号，其它界址点编号不变。
对变更后废弃的界址点，在现场销毁。
6.3 变更地籍调查表
对新形成的宗地须按变更情况填写地籍调查表。
a.在原地籍调查表封面加盖“变更”字样印章，并注明变更原因及新的宗地号；
b.根据实地调查情况，按《城镇地籍调查规程》有关规定，以新形成的宗地为单位填写地籍调查表；
c.新增设的界址点、界址线须严格履行指界、签字盖章手续；
d.对没有发生变化的界址点、界址线，不需重新签字盖章，但在备注栏内须注记原地籍调查表号，并说明原因，同一界址点变更前后的编号如果不一致，还应注明原界址点号；
e.将原使用人、土地坐落、地籍号及变更主要原因在说明栏内注明。
6.4 宗地草图变更
a.在原宗地草图上加盖“变更”字样印章；
b.在原宗地草图复制件上以红色标注变化部分，废弃的界址点、界址线打上“×”，变化的数据用单红线划去，废弃的界址线用红色“×”标记，新增的界址点用红色界址点符号表示，界址线用红实线表示，注明相应的实测距离；
c.现场绘制变更后的宗地草图；
d.原宗地草图复制件归到原宗地档案中，新形成的宗地草图归到相应的宗地档案中。
6.5 变更地籍勘丈
一般采用解析法。暂不具备条件的可以采用《城镇地籍调查规程》中规定的其他方法。属土地出让等对勘丈精度要求较高的，须采用解析法进行变更地籍勘丈。
无论采用何种勘丈方法，均须以地籍平面控制点或原界址点为依据，首先检测控制点及界址点的精度，确认无误后再进行变更地籍勘丈。
a.宗地分割或边界调整等增设界址点的，在不低于原精度的原则下，测量新增界址点的坐标或图解勘丈。
b.宗地合并等不重新增设界址点的，除特殊需要外，原则上可不进行变更地籍勘丈，直接应用原勘丈结果。
7.新增宗地的变更地籍调查
新增宗地属初始地籍调查未建立宗地档案的地块。其变更地籍调查应按《城镇地籍调查规程》进行。
7.1 变更地籍号
a.若新增宗地划归原街道、街坊内，其宗地号须在原街道、街坊内宗地最大宗地号后续编；新增界址点按原街坊编号原则编号。
b.若新增宗地属新增街道、街坊，其宗地号、界址点号须按《城镇地籍调查规程》的规定编号，新增街道、街坊编号须在调查区最大街道、街坊号后续编。
7.2 地籍勘丈
采用解析法。若新增宗地已进行建设项目用地勘测定界，经检查验收后，应利用勘测定界成果完成地籍勘丈。
8.旧城改造中变化宗地的变更地籍调查
8.1 变更地籍号
旧城改造后新宗地号的编号按宗地合并分割的编号原则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本街坊编号原则编号。
8.2 地籍勘丈
对改造的区域，按《城镇地籍调查规程》初始地籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作，用解析法进行地籍勘丈。
8.3 原宗地档案加盖“变更”字样印章。注明变更原因，在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。
9.宗地面积变更
面积变更采取高精度代替低精度的原则，即用精度较高的面积值取代精度低的面积值。属原面积计算有误的，在确认重新量算的面积值正确时，须以新面积值取代原面积值。
a.变更前后均为解析法量算的宗地面积变更，如原界址点坐标满足精度要求，利用原界址点坐标计算宗地面积。
b.变更前为图解法量算面积，变更后为解析法量算面积的宗地面积变更，用解析法量算的宗地面积取代原宗地面积。
c.变更前后均为图解法量算的宗地面积变更，对宗地形状未变或宗地合并的宗地面积变更，如两次面积量算差值满足规定限差要求，仍以原面积数据为准；如两次面积差值超限，则应查明原因，取正确值。
对宗地分割的宗地面积变更，如变更后宗地面积之和与原宗地面积的差值满足规定限差要求，将差值按分割宗地面积比例配赋到变更后的宗地面积，如差值超限，则应查明原因，并取正确值。面积量算精度指标见表2.
表2 面积量算精度指标
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宗地面积 ｜ 较差限差
－－－－ ｜ －－－－
平方米 ｜ 平方米
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0～100 ｜ 2
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100～500 ｜ 3
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500～1000 ｜ 5
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1000～2000 ｜ 7
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＞2000 ｜ 1／300（相对误差）
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10.地籍图变更
a.地籍铅笔原图作为永久性保存资料，不得改动；
b.地籍二底图应随宗地变更而随时更改，以保持地籍图的现势性。
发生变更时，先将二底图复制一份（蓝晒或复印），并在二底图复制件上用红色笔标明变更情况，存档备查。也可将一定时间内的变更注记在同一张二底图复制件上，但必须保证一宗地不变更两次。
根据变更勘丈成果或变更宗地草图修改二底图的有关内容，擦去废弃的点位、线条和注记，画上变更后的地籍要素。
土地管理法条例范文第3篇
关键词 工程管护；现状；问题；对策；江西贵溪
中图分类号 F323.4 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2013）24-0345-01
为了搞好农业综合开发项目的运行管护，使建成项目长期发挥最大效益，贵溪市农发办组织有关人员对全市土地治理项目的运行管护情况进行了调研。现将具体调研情况总结如下。
1 项目建设情况
贵溪市自2002年列入国家农业综合开发县以来，土地治理项目完成投资5 352.4万元，改造中低产田4 893.33 hm2，项目区实现了“田成方、林成网、路相通、渠相连、旱能灌、涝能排、路沟渠桥涵闸相配套、农林牧副渔全面发展”的新格局。但由于管护工作没有跟上，严重影响了项目效益的发挥。
2 项目运行管护的现状
2.1 项目运行管护的总体情况
提出“人员、组织、制度、经费”四落实的管护工作基本要求，制定了《贵溪市农业综合开发建成项目运行管护办法》，并就农业综合开发项目建设和运行管护与项目区乡镇签订了责任状，项目区乡镇又与项目区村签订责任状，落实了管护内容、管护人员和管护责任，保证了项目区工程的持续良好运行。
2.2 项目运行管护的主要形式
在组织领导上，采取条块结合，齐抓共管的方式。县级由农发办牵头，成立有关部门领导和专业技术人员组成的工程管护小组。各项目乡镇相应成立了工程管护小组，由分管领导任组长，水利、农技、林业等部门人员为成员。村级由村长负责，每个村民小组配备2名管护人员。近年来，对管护机制进行了改革：一是将资产移交给乡镇，再由乡镇向受益村逐项办理资产移交；二是将资产使用权、维护权一并过渡给集体和农户，每年按工程使用情况收取承包费用[1-2]。
2.3 项目运行管护的主要措施
2.3.1 明确产权，健全制度。对一个村受益的工程，由乡镇政府将产权移交给受益村，由受益村负责工程运行管护；对跨村工程，则由乡镇政府将产权移交给乡镇水利站，由乡镇水利站负责工程运行管护。同时制定了工程使用、管理、维护等制度和管护人员考核奖惩制度。
2.3.2 强化领导，建立队伍。成立了管护领导机构，定期检查督促，及时解决管护中的困难和问题。同时在尊重群众意愿的基础上，项目村成立了由老党员、老干部和有较高威望的群众组成的管护队伍，定期不定期的对工程进行查看和维护。
2.3.3 明确责任，落实经费。一是泵站运行管护。泵站指定专人管理和维修。在农田需水时，能够立即抽水，出现小的故障能当日排除。二是水利配套工程及林网管护。水利配套设施，即桥涵闸渠等工程完工后，由管护小组指定专人管护，对人为损毁的工程由责任人在规定的期限内修复和完善[3]。农田林网，植于大沟、干渠边的，由管护小组统一管护；植于农户田头、地边的，由农户自行管护。工程维修和管护经费，一部分由农业综合开发管护资金负担；一部分由受益村或村民小组负担；一部分采取工程有偿使用，收取的费用用于工程管护和维修。
3 存在的问题
3.1 产权难以界定
农业开发不仅资金构成复杂，而且受建设、使用、管理及其他方面的因素影响，使农业综合开发产权界定困难。工程产权不明确导致工程的管护存在“群众不愿管”、“村里无钱管”、“乡镇无权管”的现象。
3.2 产权制度改革难度大
对公益性较强的工程，如电灌站，在进行承包、拍卖等产权制度改革时难度较大。因为产权归属个人后，在用水时不利于乡（镇）村的统一调度和统一管理。同时由于产权变更给个人，会出现随意提高收费标准、增加农民负担的现象。再者随着农村人口流动性的增加，还会出现延误工程使用的黄金时间、错过农时的现象。
3.3 管护资金来源不足
由于政府对项目后期管护的资金投入力度不足，村集体又没有资金积累，使建成项目的管护缺乏一定的资金支持。
3.4 管护工作不平衡
水田多的地区管护较好，旱地多的地区管护较差；村组干部责任心强的地区管护工作做得较好，责任心差的地区管护较差；工程设施发挥作用好的地区管护较好，发挥作用差的地区管护较差。
4 对策
4.1 完善管护办法，落实专项管护经费
实行专门管理与群众管理结合、归口管理与行业管理结合、行政管理与经济管理结合、岗位职责管理与承包管理结合。将管理费用纳入工程运行成本，由受益人分担[4]；新建工程坚持建设与管理同步规划、同步实施。逐年提高农业综合开发管护资金的比例，充分发挥财政资金的引导作用。
4.2 明晰项目产权，确定管护主体
根据实物的运营作用及实物形态，进行分类分级，明确产权主体[5]。如固定渠、田间林网等分散型基础设施应明确为集体资产；排灌站、干支渠等大中型基础设施，应明确为国有资产；在产权的管理上，属于国有资产的，由县级农业综合开发职能部门委托乡镇人民政府进行管理；属于集体资产的，由村级集体经济组织管理。
4.3 创新管理机制，加强管护监督
对项目区的小型水利设施和建筑物，由受益者进行管护维修；对主要建筑物和大型设施，从受益者提取一定比例的资金用于管护维修；各级产权管理人员必须明确责任，人为造成农业综合开发资产流失的，要明确追究责任人的责任[6]。
4.4 加大管护宣传，做到建管并重
采取多种形式向农民进行农业综合开发政策的宣传和教育，增强群众的管护意识以及管护农业开发资产的自觉性，在项目区形成一个建设工程、使用工程、爱护工程的良好风气[7]。
5 参考文献
[1] 王鸣鹤.农业综合开发土地治理项目工程管护情况调研报告[J].农村财政与财务，2011（12）：25-27.
[2] 蒙海波，江跃华.荔波农发工程管护四到位[N].经济信息时报，2008-10-22（3）.
[3] 张苏林.产权管理是农业综合开发的薄弱环节[J].中国财政，2004（8）：41-42.
[4] 李红征，傅友谊，孙志岩.草原建设亟待明晰产权[J].吉林畜牧兽医，2005（7）：24.
[5] 王晓光.浅谈新疆生产建设兵团土地整治项目后期管护工作现状及建议[J].新疆农业科技，2012（2）：3.
土地管理法条例范文第4篇
根据宪法和土地管理法的规定，国家征收集体土地应当对被征收土地的农民进行不降低生活水平为原则的补偿，从所有权占有、使用、收益、处分四项权能分析，任何标的物的流转应当遵循等价有偿原则，否则违背市场经济规律。在美国，财产法将宪法规定的合理补偿规定为补偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来盈利的折扣价格。“对抗政府的一系列的干预，补偿可能是一个很有力的武器。”我国现行的土地补偿制度主要体现在以下几方面。
1.补偿原则
各国的土地立法中都规定了土地征收补偿制度，我国也不例外，目前通常采用的补偿原则主要有三个;一是征收土地的补偿费是补偿或补质的，而不是地价;二是按照被征收土地的原有用途补偿;三是依照法定标准予以补偿。随着我国《物权法》的颁行，对征收补偿又作了更加明确具体的规定，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。新的规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。
2.补偿项目及支付对象
1998年修改后的《土地管理法》规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。2007年颁行的《物权法》增加了新的规定:征地补偿费用包括依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用。
支付对象是向被征地的集体土地所有权人支付的土地补偿费，向青苗及地上附着物所有权人支付的青苗及地上附着物补偿费，向因征地而造成的富余劳动力支付的安置补助费。
3.补偿安置费用标准
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。至于青苗补助费和其他地面附着物的补偿标准，按各省、自治区、直辖市的规定执行?
二、当前土地征收补偿制度存在的主要问题
1.“公共利益需要”缺乏明确的法律界定
如同前面分析，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。但是现行法律、法规并没有对“公共利益”作出明确规定，哈耶克指出，社会为之组织起来的“社会目标”或“共同目的”通常被含糊其辞的表达为“公共利益”“全体福利”或“全体利益”。实践中建设项目繁多，“公共利益”需要的尺度很难把握，政府在巨大经济利益的驱动下，极易打着公共利益的幌子，将商业目的用地纳入土地征收的范围，从而损害被征收土地集体经济组织及其成员的合法权益。
2.土地征收补偿标准过低、范围过窄
(1)土地补偿标准过低。低成本征地，极易导致有关国家机关征地行为的随意性、严重侵害相对人权益?补偿标准不够科学合理，补偿方式单一，安置责任不明确，甚至使失地农民彻底失去生存的依靠，现行的征地补偿标准很难以保证被征地农民维持现有的生活水平，更忽略了农民对土地所拥有的土地发展权。
(2)低价征收，高价出让，补偿费用难到农民手中。我国土地管理法中明确规定了土地征收补偿的标准，这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在着不足。在实践中，有的县级和乡镇政府也参与到补偿收益的分配中，从而导致集体经济组织和农民个人得到的补偿减少。同时，土地补偿费及安置补助费的使用、管理缺乏必要的约束和监督，农民得不到妥善安置的情况时有发生。
3.征地程序欠缺，透明度不高，将农民置之度外
科学合理的土地征收程序可以预先设定行政机关的权限，规定其决策的依据和步骤，避免行政机关专断和，保证土地征收的顺利进行。但是在我国，土地征收程序的规定过于简单，缺少必要的监督机制，容易带来行政权力的泛滥。且由于土地征收费用低，很多土地被征收后闲置，造成大量土地资源的浪费，使农村土地流失严重。被征收土地者在整个土地征收过程中处于被动的劣势地位，如补偿方案的确定是由政府核准并实施，征收程序的公正性难以保障。农民寻求救济往往采取集体上访甚至更为极端的解决方法，成为社会的不稳定因素。
三、土地征收补偿制度完善的主要思路
1.民主的决策。明确界定“公共利益”，“公共利益”一定要通过“公共程序”去寻求。因此，必须明确以下两点:一是将商业性用地严格排除在外，当土地与商业性相联系时，就不能通过土地征收的手段来实现;二是应当严格控制土地征收的范围，尽可能减少征收集体土地，只有合理规划，严格审批，才能有效保障农村集体土地所有权和农民的土地使用权。土地征收过程中，注重被征收土地者在整个过程中的参与，设置科学合理的救济措施，保证在发生争议时，被征收土地者可以通过多种救济途径维护自己的利益。
土地管理法条例范文第5篇
关键词：私有 房地产 交易 法律
由于我国对于不动产的立法还存在不够完善以及房地产市场交易机制的缺陷，从而导致了房地产交易中存在法律的真空地带，无形中制造了各种法律问题和纠纷；房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 有很多房地产法律问题成为法律界争议的焦点。2003年3月《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》颁布实施后，针对于房地产开发商和消费者之间的房地产合同纠纷有了具体的法律依据使纠纷也减少了。然而在现实生活中会涉及到许多私有房屋买卖合同纠纷所存在的法律问题逐渐凸显，特别是没有办理权属证书或变更登记的私有房地产买卖合同，在认定其法律效力时较为复杂。在这里我们所指的私有房地产分为农村和城镇两方面。
一、 当前私有房地产交易中法律法规情况
我国现有的房地产法律法规体系应该从1988年《宪法》修订以后实施的《土地管理法》这一阶段标志着我国房地产立法进入新阶段，主要表现从二个方面来说明，一是保留了必要的划拨取得方式外，就是国家对土地的部分控制权；二是与市场经济开始接轨，土地的使用权可以进行公开的买卖转让和作为一种资产进行抵押；到了1990年5月国务院了《城镇国有土地使用权权让和转让暂行条例》后明确规定：“国家按照所有权与使用权分离原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度”，包括中国境内的外资公司、企业其他组织和个人均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。1994颁布的《城市房地产管理法》，应该说是房地产立法的一个里程牌，它的出台细化并细分了房地产交易立法的可能，相继出台了各种房地产管理办法和条例，特别是我国的《合同法》也开始涉及房地产方面的条例法规。但随着市场经济的迅猛发展，房地产在交易过程中出现了不少新情况新问题；还是依据十几年前颁布的法条显然是远远不够了，所以要尽快完善相关的法律法规，特别是在《物权法》开始实施后，房地产交易的权属开始发生了一些变化，这种变化也成为交易过程比如买卖合同所涉及的变量；比如房地产的所有权以房产登记为准，那么在实际发生交易后但未取得登记权属的合法利益如何保护呢，特别是在私有房地产交易过程中出现的合同的效力和登记权属的抗衡问题，都值得我们去关注和思考。
二、 私有房地产交易成立条件
首先要基于合同的有效为前提。具体包括以下几个方面：
1、签订书面合同
在私有房地产交易的过程中，首先是要签订书面合同，这是基于房地产交易的重要性和司法实践的需要，同时我国 《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。虽然从司法理论的角度来说采用口头形式也有效但是基于房地产本身的使用权的可转移特点，《城市房地产管理法》第40条和《城市房地产转让管理规定》第7条都明确的规定必须以书面合同形式。那么这从法律层面和国家政策的倾向性上来说都做也了明确的回答，就是房地产的交易必须已签订书面合同为有效途径。
2、私有房地产交易中法律主体要求
在讨论私有房地产交易的法律问题，我们必须不能回避它的主体，就是私有房地产的所有人或者买卖双方当事人必须是个人，对产权有完全的民事行为能力，除此之外国家法律明确规定了任何单位不得购买和变相购买私有房地产，如有特殊需要也要经过县区级以上政府批准方可实施。当然对于部分农村的宅基地交易国家还有相应的政策和规定如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书；同时农村居民私有房一产的交易也应经所在村民委员会同意，否则，应当认定为无效。而城市私有房地产的交易要通过当事人签订转让合同到变更权属方可有效，并且在房地产交易的过程中要确保房地产本身的合法性，房地产交易中如果出现房地产多人共同所有，应取得所有共有人的同意方可进行交易，否则是无效的。
3、交易双方的真实意愿
私有房地产的转让和交易是基于法律主客体之间的真实意愿的表达，是基于我国相关法律法规的要求，如果在交易的过程中出现一方采用欺诈、威胁、不当得利的手段，违背主体意愿而获取的房地产是无效的，这样的合同违背了意思表示真实的法律原则，这在我国的《民法通则》上有明确的论述。
三、 私有房地产交易的法律效力的确认
私有房地产交易首先是基于合法为前提，也就是私有房地产使用权取得的合法性，另外新的法律法规也进一步的明确了房地产权属已登记为准的法律原则，也就是私有房地产的交易的法律主体是基于房地产权属登记发生变更的情况下产生，那么在没有进行权属登记变更的情况下房地产使用人仍然是房产证上的登记的主体，那么合同的签定与权属的登记之间是否存在着相抵触的情况，这一点并不相抵触，合同的签立证明了房地产交易的实施但未中止，也就是在买志双方处于一个交易过程中，在交易的过程出现一方中止合同的行为，所造成的一切后果由中止方承担，而相应的房地产权属的交易也发生了中止，所以私有房地产交易的行为是一个由诸多环节组成的行为，而最终是以房地产权属的登记为最后的确认。
结束语：私有房地产的交易一定要依法办理，只有依法办理才能保证房地产交易的合法性，才能保障买卖双方的权益。
参考文献：
