土地流转法
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土地流转法范文第1篇
土地承包经营权的流转在我国相关法律上得到了充分的肯定。《土地管理法》第2条规定，“土地使用权可以依法转让。”《物权法》第128条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《物权法》没有区分不同类型的土地承包经营权的流转方式。《农村土地承包法》第二章《家庭承包》第五节《土地承包经营权的流转》第32条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。这里的流转方式主要针对以农村集体经济组织的每一个农户家庭全体成员为一个生产经营单位，作为承包人承包农民集体的耕地、林地、草地等农业用地。《担保法》第34条规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。但对耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权则严格限制，不允许抵押。
2实践中的农村土地承包经营权流转方式的分析
2.1转包
承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营，受让方依照转包合同规定的条件对转包方(承包方)负责。转包方是享有土地承包经营权的农户，受让方是承受土地承包经营权转包的农户。受让方享有土地承包经营权使用的权利，获取承包土地的收益，并向转包方支付转包费。转包无需经发包方许可，但转包合同需向发包方备案。根据《物权法》和《农村土地承包法》的规定，双方根据当时的经济、技术和社会条件签订转包合同，以确定双方的权利和义务。目前转包这一种流转方式采取口头方式进行的平均达到60%以上，即使有书面协议，协议的条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。加上流转期限比较短且不稳定，大多数转包合同关系可能随时终止。这种状况极易引发纠纷，而且一旦发生纠纷往往又难以解决，受让方在土地上的投入和造成的损失无法收回、得不到补偿，受让方利益的保护不能充分保护，从而给农村社会稳定埋下隐患。
2.2出租
承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人(包括个人、集体、企业或其他组织)从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。农民出租土地承包经营权无需经发包方许可，但出租合同需向发包方备案。通常情况下，承租方要向出租方支付租金。如北京市有农民向笔者进行法律咨询：在耕地性质的建设设施农业大棚，建设完之后在租赁期内，出租方停止租赁或遇到拆迁占地，出租期限到期是否可以续租？续租的权利和义务？耕地性质的建设设施农业大棚是可以流转的。遇到拆迁，合同解除，应当补偿承租方。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部2005年第47号令)规定，县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理部门)依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。采取出租方式流转的，租赁合同期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年。租赁期间届满，当事人可续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。北京市2010年5月出台了《农村土地流转工作意见》，规定流转期限超过5年的，应建价格调整机制，明确调整时限和幅度，分时段确定流转价格。转租期限到期后再续签《土地流转合同》，续租的权利和义务依照合同规定。
2.3互换
承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。土地互换根据组织者的不同，主要有两种形式：一是由村组集体出面促成的互换。某些乡(镇)村进行土地整理，统筹规划产业带，农户通过换地，从事自己愿意的种植方式。二是农户自发组织的互换。承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换。
互换的流转方式可以占到流转总面积65%以上。土地承包经营权互换只是土地承包经营权人的改变，不是土地用途和承包义务的改变。土地承包经营权互换后，受让方依然按照承包方承包时确定的土地的用途使用土地，履行承包义务。互换土地承包经营权的当事人双方同属于同一集体经济组织，必须具有农业经营能力。互换方式流转承包土地的，应当报发包方备案。采取互换方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。未经登记的，不可对抗善意第三人。互换方式灵活，互换双方可以根据实际情况进行沟通，可以对不等值部分进行适当实物和现金补偿。
2.4转让
承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由该农户履行土地承包合同的权利和义务。这种现象主要集中在经济较为发达的农村、近城郊区和厂矿工业区附近，原承包方在有了稳定的来自二、三产业的非农收入后，不必再依赖土地来维持生存，按程序将土地承包经营权让渡给其他农户，原承包方的土地经营权随之终止。这一流转方式占到实际流转总面积的不到10%。在农村税费改革及免除农业税之前，个别农户因耕地收益少，或是有其他收入来源，不愿耕作土地。为避免土地撂荒和上缴税费，经村委会协调，将其土地承包经营权让渡给了其他农户。近年来，随着惠农政策实施和土地收益增加，以此种方式流转土地承包经营权趋势是不断减少。
2.5代耕
举家外出或主要劳力外出务工的农户，又不愿意放弃土地，委托给他人代为耕种，原有的承包关系不改变，收益分配由当事人双方协商解决。这种方式实践中操作简便，手续简单，一些精明的农民，通过股份制、联办或独办等方式购买农机具组建农机代耕队，走村串户揽业务，把联系方式印成名片发送给缺少劳力的农户，农户预先和农机代耕队签订委托耕种合同，代耕队承担保质保量完成耕作的义务，并根据收割、犁地、播种等农活的轻重收取费用。这种新的土地承包经营权流转方式的推出，受到众多外出务工或劳力不足的农户的欢迎。北京市《农村土地流转工作意见》规定，除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外，所有农村土地流转都须依法签订书面合同。以前没签订合同的需补签。集体经济组织流转确权土地的，须经民主讨论决定并进行公示。
3农村土地承包经营权流转方式的发展
土地流转涉及数亿农民切身利益，事关农业发展、农民增收以及农村社会的稳定。农村土地承包经营权流转方式又有了新的变化。
3.1土地流转方式更加多样化
各地不断提高的土地流转发生率，表明了经济环境条件变化对新制度安排的强烈需求，也是农村生产关系适应生产力发展的客观要求，反映了以土地为代表的农业生产要素要求合理流动和优化配置的紧迫性。但是法定的家庭承包的土地承包经营权的流转方式只有转包、出租、互换、转让等方式，不能入股、抵押。这样的规定跟不上农村改革的实际发展，也限制了土地承包经营权的流转。法律应当进行适时的修改，增加流转方式。
3.1.1入股
实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。入股应在承包方间进行，主体只限于农户，是农户之间自愿联合。一是登记注册。有条件的村民组到工商管理部门注册农村土地专业合作社，成立董事会、监事会，制订有关章程和制度等。二是作价入股。承包农户将自己的土地承包经营权作价入股，加入农村土地专业合作社。入股后原承包方与发包方的承包关系不变，股份合作终止时，入股土地应退回原承包农户。三是签订协议。合作社与入股农户户主签订入股协议，确定保底分红。协议一式四份，合作社、入股农户、发包方及乡镇农村土地承包管理部门各执一份。四是统一发包。由合作社将入股土地调整集中连片后，对外统一发包，发展高效农业。同时，合作社每年年底进行年终结算，实行二次分红。
3.1.2抵押
家庭土地承包经营权作为一种可以转让的用益物权，作为农户的主要财产，应当允许其依抵押方式流转。当前资金不足已经成为我国农村土地规模化经营的瓶颈。扩大融资渠道，获得足够的资金是发展农村经济的一大要务。应以十七届三中全会《决定》为指导，坚持市场化运作和政策引导相结合，在保障农村居民基本生产生活条件情况下，进行农村土地承包经营权抵押贷款。农户、农业经济合作组织或涉农企业在不改变土地占有和农业用途的条件下，以土地承包经营权作为抵押向金融机构申请贷款，进行融资。抵押当事人按照土地承包经营权的市场评估价值或双方认可的价值签订抵押合同和贷款合同，办理抵押登记手续，金融机构据此发放贷款。
3.1.3土地承包经营权量化为股份，投资成立农业经营公司
投资方自愿将承包土地入股投入到从事农业生产的公司，发展农业合作生产，如公司以种子、种苗、肥料、生物药剂等实物折价入股，农户以耕地、投工、投劳等折价入股，组成股份有限公司进行蔬菜生产，公司按合同价格收购，所得总额按股份分成。这种方式有效地扩大了农业经营规模，提高了土地产出率，激励了农户生产积极性，增加了农户收入。
3.2政府支持，为新型流转方式的实现提供平台
由各地人民政府负责设立农村产权交易中心，发展农村产权流转中介服务，及时收集和各类产权流转交易信息，定期公布各类农村产权指导价格。构建农村产权交易平台，组织产权流转、招拍挂等交易活动，培育农村产权交易市场主体，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台，促进农村资源向资本转变。
土地流转法范文第2篇
[关键词] 流转土地 规模经营 措施
[中图分类号] F301.24 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2013）09-0006-01
近年来，随着工业经济的发展和城市化进程的加快，大量农村劳动力外出务工和经商，农民承包的土地急需流转出去，同时现代高效、规模农业的开发使对农村土地的需求激增。为解决当前农村发展所遇的新情况、新问题，我镇突破陈规，大胆尝试。健全了农村土地承包经营权流转机制和镇村两级土地流转网络，进一步加快了农村土地规范流转，推进了高效农业和农村土地股份合作社发展，促进了农业增效、农民增收和农村发展。
一、土地流转主要做法
1.强化组织
土地流转是一项政策性强、涉及面广的工作，关系到广大农民群众切身利益和农村改革、发展、稳定的大局。我镇高度重视，进一步加强组织领导、提高服务水平，为有序开展农村土地流转工作提供了全方位、强有力的组织保障。
2.建立市场
税费改革后，国家各种惠农政策相继出台，地方经济迅猛发展，农村劳动力就业转移步伐加快，高效、规模农业快速起步，积极要求农村土地承包经营权进入市场化运作，实现土地利用最大化。我镇以加强农村土地流转服务体系建设为依托，建立健全土地流转市场，为广大农户提供法律法规咨询、合同、竞价、纠纷处理等服务，确保土地依法、有序、规范流转，实现在维护农民土地权益、促进农村土地资源优化配置的同时，增加农民土地资产性收益的目标。
3.规范操作
按照有关法律法规、土地流转须知操作，一是由转出户或转入户提出申请，说明土地流转方式、期限、目标价格等，如委托村土地流转服务站流出或流入的，还需出具委托书，委托书上要载明上述内容；二是由村土地流转服务站对流转事项的真实性进行初步审核；三是召集双方对流转方式、期限、价格及支付方式等事项进行协商；四是签订正式流转合同，并交由服务中心鉴证；五是服务中心通过审核对符合法律规定的土地流转合同进行鉴证，并对合同进行登记、备案、归档管理。
4.充实信息
开展农村土地流转基础数据调查，收集预流转信息，健全信息库，充实流转平台。目前流转平台包含流转信息、政策法规、流转须知、流转程序、合同范本等五大核心栏目。“流转信息”栏目为土地流转双方提供信息和浏览查询服务，并单独设立“大宗土地流转专栏”，为单宗100亩以上的土地规模流转提供一对一的专项服务；“政策法规”栏目为广大农民群众和农业经营者提供农村土地承包与流转法律法规政策查询服务；“流转须知”栏目告知流转相关注意事项和办事指南；“流转程序”栏目告知流转土地流转工作的具体操作程序；“合同范本”栏目提供统一规范的流转合同范本和相关登记表格，供流转当事人参阅和使用。另外，我们还建立了土地流转信息跟踪和反馈机制，注重做好土地流转信息的收集、登记、核实、备案、上报、监督等工作，为全镇广大农民群众和规模经营户农业项目投资者提供真实、全面、丰富、快捷的土地流转信息服务。
二、土地流转取得的成效
我镇以农民家庭承包经营为基础，鼓励农户以土地承包经营权入股，积极参与土地股份合作经营。截止目前，我镇农村土地累计流转面积达5.74万亩，其中今年流转0.64万亩；农业适度规模经营面积 3.61 万亩，其中今年规模经营0.88万亩；已组建农村土地股份合作社10家，兼并2 家，入社农户2730户，入股土地面积12220亩，占规模经营面积的34%。
1.依托高效农业，支撑合作经营
我镇把推进土地股份合作与发展高效农业紧密结合，着力提升农业适度规模经营。在3.61万亩的规模经营面积中，花木、蔬菜、渔业等高效农业面积占 80 %。方边村组建“方边村土地股份合作社”，吸纳农户212户以土地承包经营权入股，经营高效蔬菜、瓜果、水产养殖、畜牧养殖产业，入股土地面积1557.02亩，亩效益超6000元，入社农户比一般农户人均增收1000元。
2.创新合作模式，实现互利双赢
利用土地股份合作社的土地资源和专业合作社的产业化程度，建设以示范园区为支撑，合作社成员参与生产、收购、加工、销售一体的新型联合经营模式，让土地入股农户、合作社、土地直接承包经营者三位一体，利益共享，风险共担。例如王母观、白龙荡村农民以土地承包经营权入股，投资经营者以资本金入股，农户按股保底分红，投资者按年度经营净收益与合作社按合同既定比例分红。
3.发挥辐射功能，带动农民增收
推行农村土地股份合作是让农民在家庭承包权不变的前提下，与土地直接经营脱钩，享受土地流转收益。通过土地流转还能产生间接效益，一是土地流转为农村剩余劳动力转移就业奠定了基础，增加了农民的非农收入；二是通过招商引资引进的土地规模流转项目，特别是旅游观光农业，不仅改善了农村的交通、绿化等人居环境，而且能有效带动周边二、三产业发展，给失地农民创造更多的就业条件与机会。2010年全镇农民外出打工和从事第二、三产业的劳动力近万人，转移农民人均增收200元。
4.发展多元合作，壮大村级经济
通过土地流转发展集体经济，增加集体收入。如白龙荡、方边两个村将村组的长期荒芜无收入的池塘、芦滩出租给养殖大户和芦家湾休闲旅游观光园，既盘活了存量土地资源，又实现了土地资源向土地资本转化，每年为村组增加收入20万元；前庄、联丰两个村通过土地整理，将新增土地发包给业主发展花木、养殖生产，村组每年可获得发包收入5万元；黄庄、王母观两个村通过土地流转、组建土地股份合作社，村组每年可新增土地收益、服务管理费5万元，壮大了集体经济。
5.加速土地流转，促进规模经营
土地流转改变了一家一户分散经营的状况，推动了土地的适度规模经营，增强了农业生产的组织化程度，加快了农业产业结构调整步伐，初步解决了农民分散种植问题。目前，全镇有10个农业企业通过土地流转获得了1200亩土地，有30个农村专业合作社获得了5300亩土地，土地集约利用程度明显提高；形成银湖蘑菇1780万平方尺（新增高温蘑菇100万平方尺），鲜食果品2155亩（新增800亩），塔湖香葱2560亩，盛玉大葱1900亩，大棚韭菜（黄）202亩，高效渔业示范区1000余亩，大批高附加值的多种经营项目保持较快增长，使种植业亩均效益突破了1.5万元。
参考文献
[1]汪祖录. 黄石市推进土地流转发展规模经营现状及对策[J]. 农村经济与科技，2012，11：127-128.
土地流转法范文第3篇
一、土地流转问题概述
(一)近年来，国内外学者对土地流转问题的理论和实证研究有一定积累
改革开放后，我国于1988年修改宪法，废除了土地不得出租的规定，立法确认土地使用权可以依照法律的规定转让。随后中央人民政府根据宪法修正案的新规定，颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。至此，土地所有权流转成为我国合法和顺应宪法和民心的事实。在学术界，土地流转问题也开始被广泛研究。其研究可概括为三阶段：早期尝试阶段、中期扩展阶段和后期深入阶段，涉及土地所有权与使用权分离等普遍问题;以及区域土地产业化规模经营的影响因素及形成过程;辅助金融机制与信用体系构建;流转过程监管及农民利益保障;在土地流转中统筹城乡关系，及政府职能与责任重塑;耕地保护和资源优化配置探讨;后期有股份制改造、中介组织模式研究以及土地流转的制度改革创新。三个阶段总体上遵循由无到有、由简入深、从实践到理论再指向制度的规律。
第一阶段从1990年到2001年，学者们主要从土地流转的必要性出发，研究了土地流转市场化需求，兼及土地合同的有效性、转包、抵押、继承等法律技术问题，分析了土地流转的动因，提出了土地流转法律机制的雏形。代表性论著有杨学成的《试论农村土地流转的市场化》载《中国社会科学》1994年4期。这一阶段的研究注重土地流转的合法性和正当性，有少量的区域土地流转调查报告，纯法律技术问题及制度创新研究初见端倪。
第二阶段从2002年到2007年，主要研究方向有土地流转的效率和模式，也有探讨土地流转中的政府责任;土地流转与农村人口流动的关系;农村土地流转的障碍因素及其解决途径被作为一个焦点进行讨论，强调制度性保障在土地流转规范化中的作用;经济学方法尤其制度经济学方法被广泛使用于土地流转的论证分析，并初步提出较完整的土地流转利益联结模型。这一阶段的研究数量急剧增多，经济学角度和法学角度的研究从广度到深度都有较大推进，应该与党的十六大报告积极推进农业产业化经营的指导正相关。
第三阶段从2003年开始至今，其最显著的特点是：开始以农民的基本权利为视角进行专门性研究，侧重土地流转中的农民权益保障研究;开始出现大量外国土地制度的对比研究;土地经营权物权话以制约行政权的理论模型已经较为全面;较多文献基于原有理论或实证成果建立，也有文献将研究重点转向资源优化配置方向;作为制度形成类型研究，除股份制合作等流转形式继续深化外，还呈现出与新农村建设结合，加强金融配套制度建设等特点;也开始出现述评类的总结著述，典型如张会萍的《农村土地流转问题研究综述》载《宁夏社会科学》2011年3期。这一阶段的研究明显体现关注民生的特点，研究中的农民利益保障问题被重点凸显;调查报告等实证研究方式较多使用，理论研究也进一步深入。部分问题已经解决，如土地经营权的法律定性，但仍有已经提出但尚未解决的新问题，如对策性研究中的农民权益保障制度构建，也有需要提出的新问题，如本课题研究的土地使用权流转绩效的法学方法评价问题。
(二)土地流转现象背后的规律性研究尚显不足，土地流转的效果评价体系的构建还有待探讨
其一，政府在土地流转宏观调控中的干预路径与干预程度选择，土地流转如何与现有的农村社会保障制度协同改革，土地流转中的利益向量评估等等研究，目前较多停留在描述性分析，尚未进一步探求其背后的规律性决定因素。其二，针对土地流转效果的评价研究，现有研究大多是运用经济学分析方法针对一个区域从某一角度进行评价。而缺乏一种法学的评价方法。即在构建一种新的指标评价体系的基础上，针对一个区域的土地流转模式，在经济社会的宏观层面和农户家庭的微观层面全方位进行效果评价。通过规则的有效性对土地流转制度和模式进行评价的理论和方法，目前都还有待探讨。
二、新疆兵团土地流转问题的研究思路和方法
(一)新疆兵团土地流转的政策现状
根据新疆兵团相关政策文件的指示，兵团始终坚持以职工家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营制度不动摇。新疆兵团各团场全面推行了两费自理、租赁承包等多种形式的土地承包责任制，增强了干部职工的风险意识，有效地调动了干部职工的生产积极性和主动性。兵团国土资源局以开展回头看为契机，全面抓好学习实践活动整改落实后续工作，并以构建保障、促进科学发展新机制为主线，严格落实国家土地政策和制度，全面提升兵团国土系统推动科学发展和综合服务的能力，为兵团可持续发展提供资源保障。兵团国土资源局在学习实践活动中，坚守耕地保护红线，围绕兵团产业规划，积极推进农业结构战略性调整。该局将耕地保护责任目标分解到各年度，实行耕地保护一票否决制建立耕地保护激励机制，对完成任务好、新增耕地多的师，在项目开发和土地利用上予以倾斜;指导各师按照兵团土地利用总体规划修编确定的指标，合理确定各类用地数量和布局，为实施结构调整提供依据。这个布局围绕重大项目建设积极实施用地重点保障，严格执行项目预审制度，按照国家《限制供地目录》和《禁止供地目录》规定的原则审核用地数量，积极引导建设用地向高产出、少用地、节约集约可持续发展的目标迈进。力争在职工家庭承包经营的基础上，全面规范兵团团场土地经营权流转行为，维护兵团团场土地政策的长期固定。有的团场已经实行新的改革措施，譬如部分团场对职工承包的土地提高等级：一是建立土地等级的改良提升制度，激励职工自觉的加大投入改良土壤，在35年提高一个土地等级。二是连队督促承包职工加大投入改良土壤，并给予合理化建议和具体指导。三是处里出台优惠政策，土地等级差进行轮作倒茬，水稻按棉花的120%实物量上交。四是加大基础性的投入，清挖排渠，硬质防渗等措施，降低地下水位，提高土地等级，提高作物单产。
(二)新疆兵团土地流转的研究思路
首先，针对政府政策这一最重要变量对于现行各种土地流转模式的制度性影响因素进行实证调研并进行分析，兼对土地金融组织、土地中介组织等外生性变量进行定量研究;其次，通过农户的需求与满意度调查，对兵团土地流转已取得的经验和存在的现实问题充分思考归纳;此时，现实问题已经出现并已经充分总结。最后，结合国外土地制度比较研究，引申出用法律妥善规范土地流转的原则与规则，并基于前述成果，力争构建新的土地流转效果法学评价体系，同时提出科学可行的发展和完善兵团土地流转的法律对策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比较研究和兵团土地制度实证研究，再通过逆向研究部分，即对土地转让纠纷判例分析研究和土地制度运行中的法律规避研究，最终实现更为科学可行的土地使用权流转法律制度设计。研究方法则首先是调查研究方法，拟由农一师国土局领导主持实地调研，依托塔里木大学周围团场政研室的大力帮助，收集实证资料，再由实践回到理论，由塔里木大学教师邀约行内人士合议研究分析，力争作出开创性结论。其次是对比研究方法，通过国外土地制度的分析与借鉴，作出法律移植的建议性的选择。研究目的则体现在，农村土地流转是实现土地优化配置必不可少的一环，农村土地流转，要注重保障农民的权利。在农地流转中要节制资本，应将资本下乡尽量限定在为农民和农业生产服务的领域内，防止资本对农民土地的兼并导致农民失业破产。对于众多土地流转模式，需要构建科学的评价体系来考评土地流转的绩效等问题。随着土地承包经营权流转明显加快，需要鼓励有条件的地方发展流转中介服务组织，为规范土地流转提供完善的服务。同时，应当加大对职工土地承包的土地的面积、等级、期限、地号等的民主监督管理力度。
三、新疆兵团土地流转政策的法律定位与对策
兵团土地总面积7457千公顷，农用地4206千公顷。新型团场建设需要农业产业化集约化的发展，要保证土地向种田能手流转，还要保证防止耕地的减少和兵团职工的大量失业，使有利于提高土地的利用效率。这些要求都以实现团场土地承包经营权的充分流转为前提。土地流转纠纷最终需要司法的裁决。现有国内成文法无论土地管理法还是农村土地承包法都不适用于党政军企合一的新疆兵团，兵团土地流转实现由法律规范，必须通过地方性立法的方式。但是新疆兵团至今有政府无人大，地方性立法无从谈起。因此，欲使兵团土地流转纠纷有法可依，构建地方性司法解释，并且是政策司法化的司法解释，并对其正当性和可操作性作更深的理论研究，成为艰难却必经的途径。
笔者认为：兵团制定土地流转政策，首先应对兵团团场流转模式进行调研研究。研究应当包括：转包模式统计与分析、出租模式统计与分析、互换模式统计与分析、转让模式统计与分析、股份合作模式统计与分析、其他模式统计与分析。其次要作兵团农户满意度与土地流转意愿田野调查，包含针对普通农户农地流转意愿调查，和针对经营大户农地流转驱动机理调查。最后，还应当作国外土地制度的比较与借鉴研究，文明各国国家土地治理实务中各种土地理论已经演化形成形态各异的法律制度与政策工具。如德国的土地评估制度，土地整理制度，提供了公众参与土地管理的经验和启迪。美国的土地信托制度，法国的农地流转市场管制制度，英国的弃地者补贴制度，日本的租赁土地主义制度，都可为土地流转的市场化提供借鉴。本部分研究可以通过比较研究为兵团土地流转制度的法律设计提供科学的借鉴。例如国外农村土地政策案例分析、美国的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美国的土地信托制度、对美国土地制度的评价、日本的农地制度、日本农地制度的设定体系、日本农地制度评价及启示，以及欧洲土地制度与改革评价等等。
土地流转法范文第4篇
1、加强组织领导、广泛宣传引导。
区里成立土地流转工作领导小组，各乡镇（街道）也要抓紧成立组织。要抽调农业、土地、司法等部门的人员，成立一个法律政策指导组，为开展土地流转的乡村提供具体指导。乡镇（街道）要依据有关法律、法规和政策，借鉴莲花、横路试点乡镇经验，结合本地实际，提出农村土地承包经营权流转规范管理工作实施方案，方案要求在1月15日前报区政府办公室。同时各级要相关召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。
2、把握流转原则、规范流转手续。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。要以法律政策为依据，这是最根本的原则。一定要认真学习法律、研究政策，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；要以群众自愿为基础。群众是土地流转的主体，做好群众工作是推进土地流转的基础，不能搞一刀切、搞强迫命令。要让群众明白，土地流转，仅仅是土地使用权的流转。从我们现在了解的情况看，个别农户之间小规模流转的也不少，这说明群众有这个意向，但是这种流转没有规范手续，容易引发矛盾和纠纷，而且土地的效益也没有明显增加，要在群众自愿基础上，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转。要以增产增效为目的。土地流转不是简单的换人种地，一定要与新农村建设、与发展现代农业、与加强农村基础设施建设、与全民创业紧密结合起来。首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
在土地流转中，我们还有很多需要规范完善的地方。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全区统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在区、乡、村三级登记备案。
3、建立五项机制、强化三大服务。
一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
同时要强化三大服务。加强市场信息服务，要指导经营者把握市场动向，生产适销对路的产品，帮助开拓市场，解决销售过程中存在的困难和问题。加强生产技术服务，要研究和推广规模经营条件下省工省时、节本增收的种养模式，加强技术指导和服务，推广应用新技术、新品种、新模式，提高生产效率和效益。加强设施装备服务，要优先在规模经营区域大力开展农田水利、田间道路、土地整理等基础设施建设，加大农业机械设备、设施的研发和推广力度，建立健全农业机械服务体系。
4、全面开展调查、统一流转文本。
各乡镇（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底调查，逐一造册登记，建立农村土地流转登记制度。重点建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》、《农村土地流转台账簿》“三簿”台账，及时掌握已流转情况和下一步流出、流入意向等详细信息，为建立信息库和信息打基础。农业部门要根据有关规定，结合我区实际，制订一套土地流转示范文本，包括出租、转包、互换、转让、入股形式流转的合同，流转委托书，流转意向信息簿、流转情况登记簿等。各地要以范本为基础，结合实际情况，指导订立正式书面合同。对已经签订书面合同，但不完善的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行完善。对没有签订土地流转合同的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行补签。
5、认真落实措施、严格考核督查。
加大农业龙头企业、农民专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。农业部门要进一步做好调研，根据我区土地流转规范化管理实施意见，提出土地流转工作考核办法，要把健全服务机构、明确服务职责、依法规范操作、调处化解纠纷，特别流转实绩等内容列入考核内容,建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩,区财政每年要安排一定的专项资金，用于土地流转的补助。同时要加强对全区土地流转工作进行专项督查，确保土地流转工作有序、规范、健康开展。
土地流转法范文第5篇
今天全市的农村土地承包经营权流转试点动员大会在我镇召开，充分体现了市政府对花街农业农村工作的重视和支持，也充分肯定了各位书记村长一直来的辛勤劳动。过去几年，部分村自发开展的土地流转工作，取得了一定的成效，很有亮点。但总的看来，还是处于刚刚起步、破题阶段，与一些发达地区还有很大的差距。这次会议既是对过去工作的总结也是对全面推开土地承包经营权流转工作的部署。
全镇如何做好这次试点工作，这需要我们增强试点意识，更加积极、主动、自觉、坚定地开展好学习实践活动，用心领会十七届三中全会“三个不得”精神，切实坚持农户的主体地位，充分尊重农民的个人意愿，引导土地规范、透明流转，才能给农民吃下一颗“定心丸”再创农民增收的动力源。要拓展试点路子，结合本地特点，着力在深化学习、深入调研、开展讨论、分析检查、整改落实上探索创新，把突出问题解决好，把制度措施完善好。要总结试点经验，及时把点上的经验上升到面上的层次，把成功的措施上升到制度的高度，为全市第二批学习实践活动创造更多、更好的经验，使“试点”成为学习实践活动的“创新点”、“示范点”。同时各村一定要把握好土地流转的政策界限和原则要求，在推进过程中要坚持以群众高兴不高兴、满意不满意、赞成不赞成为标准，不能下指标，不能搞行政命令，不能强迫，必须坚持实事求是，因地制宜，既要积极，又要稳妥，确保土地流转工作规范、有序、健康推进。各村在工作中要不断总结经验，广泛听取各方意见特别是农民的意见。要强化试点成效，坚持把学习实践活动作为推动各项工作的重要机遇和强大动力，使试点工作成效充分体现到各项工作之中。
在这之前我镇已有13个村自发的进行了土地的流转，其中连枝、梧涧、定桥、项宅、里坞等5个村流转到本村村民。大屋、尚仁、黄园、副业场、尚裘、倪宅、下王、花街等8个村流转到种养殖大户、企业单位、成功实现流转承包的有连枝村的永康市农业龙头企业“花果山”种养殖基地。大屋的一凡农庄，尚裘速成林基地，尚仁、倪宅的蔬菜、粮食基地，黄园工业基地等等。其中黄园实现流转后全村口粮以吃食堂的形式同一由村集体提供，而且每年每人发放一千元以上的补贴。村民又可以腾出时间实现了其他劳动收入，切实地感受到了土地流转带来的好处。
从过去的实践经验看来，农村土地承包经营权的合理有序、规范流转，对促进新农村建设，发展现代农业意义重大，影响深远。加快推进农村土地承包经营权规范流转突出体现在五个有利于：一是有利于促进农村劳动力转移。近几年我镇一些村通过转包、转让、出租等土地流转形式，促进了劳务输出产业的发展，降低了农民对土地的依赖程度，推动土地向种田能手集中，形成了“你在外地忙挣钱，我来代你耕农田”的“田保姆”式的互助合作方式，提高了土地产出效益，增加了农民收入。二是有利于促进农业适度规模经营。鼓励农民土地承包经营权向种植能手和规模经营大户流转，向土地连片流转，既可以减少耕地抛荒，又能盘活荒地或低效益的土地，促进适度规模经营和现代农业的发展。三是有利于农业产业结构调整。近几年来，部分村通过土地流转，做大做强一凡农庄等优势产业，规模经济效益明显提高。四是有利于增加农民的财产性收入。通过农村土地的合理流转，农民至少可以增加三部分的财产性收入：外出务工经商的农民可以增加劳务现金收入；提高土地的利用价值，增加土地租金收入；原承包户还可以为土地流转受让方打工，增加佣金收入等。五是有利于维护农民土地承包经营权。农村土地承包经营权的规范流转,既维护了法律所赋予农民的土地承包经营权,又满足了农民的恋土情结,极大地调动了农民生产生活、参与管理和监督土地流转的积极性。
各村一定要把加快推进农村土地承包经营权流转作为当前新农村建设的突破口，作为发展现代农业的重要抓手，作为遏制耕地抛荒、确保粮食安全的发力点，作为发展农村经济、增加农民收入新的增长点，认真谋划，扎实工作，确保我镇农村土地承包经营权规范流转工作有新突破、新亮点、新发展，为全市土地流转工作顺利铺开积累好的经验。
为了更好的做好试点工作，我再强调几点：
1、加强组织领导、广泛宣传引导。
镇里抽调部分干部、大学生村官、农业、土地、司法等部门的人员成立土地流转工作领导小组，各村也要抓紧成立组织。为开展土地流转提供具体指导。同时要到各村召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。
2、把握流转原则、规范流转手续。
要不折不扣地执行党在农村的各项方针政策，确保承包经营责任制的贯彻落实。我们推行土地流转，是在不改变农民土地承包一定30年不变政策的基础上，在农民自主自愿的前提下，将土地经营权向经营能手和种植大户流转，联产承包责任制的主体还是农民，土地流转是土地经营权的有偿转让，而不是承包责任制主体的转变。农民仍然享有承包土地收益的权力，责任主体并没有发生变化。我们搞土地流转改革，并不是改变党在农业农村工作中的现行政策，并没有改变农民对土地承包的权力。在永康市土地承包经营权流转试点方案中也明确提出了“二十四字原则”即稳制、分权、放活的原则，依法、自愿、有偿的原则，集中、规模、增效的原则，管理、规范、有序的原则。这些原则是我们必须切实遵守的。
在土地流转中，我们有很多地方需要规范完善。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全市统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在镇、村两级登记备案
3、要切实保护农民的生产经营自。
土地必须要依法、规范、有序、合理地进行流转，坚决不允许搞强迫命令，这是一项基本原则。因为农民是土地承包的责任主体，农民享有充分的经营自，我们只能通过加大宣传教育、分析比较效益等方法，引导农民积极支持、参与和配合。在一些产业发展上，需要我们采取一定措施，决不是搞行政命令。在推进土地流转工作中，要防止急功近利、急于求成，方式方法要多种多样，坚持公开透明，充分尊重农民的意愿，防止在土地流转中出现、假公济私等损害农民利益的现象。
4、建立五项机制、强化三大服务。
一是建立服务机制。根据市里统一部署，我镇要建立土地流转服务中心，村里也要建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我镇农村土地承包纠纷调处组织的建设，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立对接机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是规范支付制度。提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
同时要强化三大服务。加强市场信息服务，要指导经营者把握市场动向，生产适销对路的产品，帮助开拓市场，解决销售过程中存在的困难和问题。加强生产技术服务，要研究和推广规模经营条件下省工省时、节本增收的种养模式，加强技术指导和服务，推广应用新技术、新品种、新模式，提高生产效率和效益。加强设施装备服务，要优先在规模经营区域大力开展农田水利、田间道路、土地整理等基础设施建设，加大农业机械设备、设施的研发和推广力度，建立健全农业机械服务体系。
5、全面开展调查、统一流转文本。
各村要抓紧完成意向摸底调查，逐一造册登记，建立农村土地流转登记制度。及时掌握已流转情况和下一步流出、流入意向等详细信息，为建立信息库和信息打基础。农办的同志要根据有关规定，结合我镇的实际，制订一套土地流转示范文本，包括出租、转包、互换、转让、入股形式流转的合同，流转委托书，流转意向信息簿、流转情况登记簿等。各村要以范本为基础，订立正式书面合同。对已经签订书面合同，但不完善的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行完善。对没有签订土地流转合同的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行补签。
6、要科学合理地确定土地流转价格
确定土地流转价格，既要确保承包土地农民的利益，又要保证经营能手和种植大户通过规模种植实现增收，使双方都满意、都接受。既要防止农民因为参与土地流转的大户多了就随意抬高流转费，也要防止种植大户压级压价，损害农民的承包利益。对此，要加强引导，多为农民和种植大户算经济帐，酌情协调处理好他们的利益关系，土地流转费不宜过高或过低，避免对今后的土地流转带来负面影响，原则上土地流转费用与本村原来亩均纯收入相当，要通过土地流转使农民和种植大户都能实现增收。各村在土地承包费用上不能攀比，要实事求是，因地制宜。
7、认真落实措施、严格考核督查。
农办要想方设法去拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，促进优势产业开发。同时要深入摸底调研，把健全服务机构、明确服务职责、依法规范操作、调处化解纠纷，流转实绩好的村推荐报送到市农业部门，并把他们成功的经验总结好，归纳好，报送好。
