城投公司内部制度

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城投公司内部制度范文第1篇

摘　要：自2008年下半年以来，随着全球国际金融危机的爆发，国家为了拉动内需，保持经济快速增长，相继出台了“4万亿”投资计划等一系列举措，为地方政府投融资平台设立奠定了法理基础，在此背景下地方政府陆续组建了许多国有投融资公司。这些平台公司在改善城市基础设施建设、助推城镇化进程方面发挥了不可替代的作用，加快实现了我国“保增长、扩内需、调结构、促民生”的宏观经济调控目标。但是随着这类平台公司快速成长壮大，各种问题也接踵而至，地方政府债务问题逐渐成为人们关注的焦点。

关键词 ：地方政府 投融资平台 债务风险 风险成因 发展对策

一、研究背景

根据史料记载，我国地方政府投融资平台产生的雏形，可以追溯到上世纪80年代早期，当时广东省地方政府为筹集建设资金，率先通过集资贷款方式建桥修路，用道路建成后通行车辆的收费偿还贷款，用这种方式打破了基建资金匮乏的瓶颈。通过这种融资平台的雏形模式，解决了当时的基础设施建设资金匮乏问题，而后逐步在全国推行这种地方政府融资模式。投融资平台在我国经济建设中真正发挥主导作用，始自2008年下半年以后，随着全球国际金融危机的大爆发，国家为了拉动内需，保持经济快速增长，出台了“4万亿”投资计划，同时陆续出台了一系列举措和建议，为投融资平台设立奠定了法理基础，使得各级地方政府在依托原有城司的基础上，统一构建新型的“城市经营理念”的投融资平台公司。

随着后金融危机时代的到来，其在对地方经济发展带来巨大贡献的同时，地方政府债务也呈现出逐年增长态势，相关风险隐患逐渐显现。从审计署公布的有关数据显示，自2010年末至2013年6月末，地方政府债务余额年均复合增长率达22.9%，明显高于国家12%的 GDP名义增速。截至2013年6月末，全国各级政府融资平台达8000多家，贷款余额累计达9.7万亿元[1]。

二、文献综述

（一）关于地方政府投融资平台相关概念和产生原因

唐滔指出：“所谓地方政府融资平台，是指地方政府及其部门和机构、所属事业单位等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，具有政府公益性项目投融资功能，并拥有独立企业法人资格的经济实体”。融资平台的本质是，地方政府以相关领域的财政投资性支出注入平台作为本金撬动金融资源[2]。周沅帆指出，地方投融资平台的产生是中国当前制度背景下的必然，经济环境的变化使地方投融资平台问题凸显，融资规模的扩张或缩减不能成为地方投融资平台生存或死亡的判断依据，从中短期看进一步的发展趋势应该是投融资平台结构上的调整，运作上的规范化、透明化，资金放贷增量上的审慎管理[3]。

（二）中外地方政府典型投融资模式与融资创新

曾庆桃在《我国地方政府投融资平台典型模式分析》中[4]，以北京、重庆和上海为例，对市级规模的平台模式进行了经验总结。文章指出：北京市政府投融资平台依靠区域优势，融合民间闲置资金和政府的财政资金，是一种同时表现出商业形式和政府属性的创新模式；重庆“渝富”+“股”运作模式是通过土地的储存，用土地的增值预期向银行融资，再用融来的资金对平台融资项目进行整治，偿还贷款和提供担保、出让，以保持自身的实力和规模扩大；上海市是采取“政府-城司-工程管理公司”三级管理模式，通过政府引导，实行公司化运作模式，走产业化发展道路。上海模式的创新之处主要体现在投资主体多元化，投资者除了包括大型国有投资公司之外，还包括私人资本和信托投资公司等金融机构。通过引入市场机制及多元化的融资方式，开创了中国地方政府投融资平台设立的先河。谢世清认为“重庆投”的突破性意义在于，将分散的建设资金聚集整合，形成规模优势，提高融资信用度，实现资源优化配置，从而开创政府主导、集团推进、社会参与的共赢局面[5]。

国外投融资模式具有共同的特点，都重视市场在投融资机制中的作用，积极鼓励民间资本进入基础设施领域。例如日本政府通过采取提供财政和政策性金融担保等措施，倡导新型的融资模式，制定较为完善的法律法规，设置逐步放开的监管体制，降低非国有经济进入基础设施领域的风险；美国政府通过发行地方政府市政债券支持地方经济建设；英国是推行“PPP”模式参与国家公共设施建设的典范国家之一。

（三）中外关于地方政府投融资的风险分析

封北麟（2010）指出投融资平台作为地方政府债务的法律主体，构成了政府债务风险的第一道防火墙。能否将债务风险防范和化解在平台内部将直接影响到财政的安全运转和偿债能力，因此加强建立投融资平台的风险内控机制十分必要。陈志勇在《市政债的运行机制与风险监管研究：一个综述》中指出，如何规范和调整我国现有城投债务体系，研究从城投债务体系向市政债体系平稳过渡的可行路径，是需要解决的一个关键问题[6]。Hana Polackova Brixi提出了财政风险矩阵模型，从四个方面分析了政府债务风险来源，并详细解读了政府或有负债的潜在风险[7]。

（四）研究评述

从研究成果来看，此类地方政府融资平台建设仍然存在很多问题，地方政府债务风险问题引发学者更多思考。今后国家应通过进一步完善相应法律法规，积极拓宽投融资渠道，加大投融资创新模式，引进竞争性多元化融资主体，以提高地方政府投融资的资本运营效率，并通过投融资平台的风险内控机制，将债务风险防范和化解在平台公司内部，以有效控制地方政府债务风险，保障其步入可持续良性发展轨道。

三、地方政府投融资平台债务风险成因

（一）平台内部自身原因

1、平台自身长期偿债压力巨大。由于平台公司资产结构中大部分为国有企业股权投资和公益性资产注入，这些资产流动性很小，变现能力较弱；另外平台贷款大多投向建设周期较长、投资收益较低的基础设施建设项目，由此而导致平台自身现金流总量覆盖不足，长期偿债压力较大。

2、较高的经营负债率给银行等金融机构带来风险隐患。基于平台公司的特殊运营模式，政府隐性担保在其公用事业和基础设施融资业务中占有较大份额，而公益性项目本身投资收益极低，还款来源主要依靠财政补贴、土地出让收益，致使大多数平台公司背负较高的经营负债率运营。据统计全国领先的政府投融资平台型企业资产负债率大都高于50%，而其净资产收益率却非常低下，这反映出平台的资金使用效率较低。其一旦出现债务危机，地方政府可以给予一定的支持[8]。但是由于地方财力有限，使其还款能力终究不能得到全部保障，这不但会影响平台公司的未来生存，也将给银行等金融机构带来巨大的风险隐患。

3、资产收益率普遍低下，长期融资能力较弱。目前大多数平台公司尽管具有庞大的资产规模，但真正能变现和带来投资收益的有效资产相对稀缺。平台大多数资产为政府划拨的路桥等公益性资产和国有企业产权，由于这些资产不能给平台公司实际运营带来经济效益，而造成平台公司资产收益率普遍低下，缺乏可持续发展动力，长期融资能力较弱。

4、融资结构不合理，融资压力巨大。从我国目前的平台融资结构来看，还主要是以财政资金、土地储备和银行借款等融资形式为主要渠道。随着我国基础设施建设的快速发展，在该领域也在逐步向民间社会资本开放，但与发达国家相比，我国的融资渠道和模式还非常有限。随着银监部门加大监管力度和各类金融机构授信条件提高，银行贷款总量规模受到严格控制、贷款条件日趋苛刻，这不但将加剧平台公司还款压力，制约平台后续发展，而且也使平台公司面临着巨大的融资压力。

（二）来自政府和银行等方面的外部原因

1、信息不对称加大商业银行信用风险。由于地方政府财政担保在投融资平台贷款融资业务中的特殊地位和作用，使得商业银行授信时无法全面了解和掌握平台公司的真实财务状况和还款能力，由此而造成双方信息严重失衡；另外地方政府的“多头融资、多重授信”行为将平台公司的投资风险转嫁到商业银行体系，加大了商业银行信用风险。

2、监管不严加大政府财政风险。由于平台公司承担着较大的地方政府基础设施建设职能，投融资平台只是作为政府借款行为的主体，项目建设单位才是贷款资金的真正受用者。由于地方政府对平台公司的资金使用监管不严，使资金流向和贷款用途脱离平台公司控制，导致资金使用的责任主体模糊，加大了平台债务转化为地方政府或有债务的可能性。若对平台债务不加以有效控制，将严重威胁着地方财政金融体系的安全和稳健运行。

3、平台公司间相互担保易引发信用风险。为了向银行增加融资的可能性，城司间经常出现相互信用担保的情况。一旦出现被担保公司发生信用缺失的情况，就会形成连带经济责任，给其他城司造成损失从而引发信用风险。

四、地方政府投融资平台债务风险防范对策

（一）建立健全平台的法人治理结构

投融资平台要与地方政府划清权责界限，完善平台的法人治理结构。今后应进一步加强和深化股东会、董事会、监事会的机构设置和议事规范，使各层级管理部门起到相互制衡的作用。建立健全现代企业制度，使其所拥有的国有资产管理权、经营权和收益权相互统一，真正实现政府控股、法人治理的管理原则，使平台公司逐步发展成为权责分配、激励与约束机制相互制约的自主经营、自负盈亏的独立法人实体。

（二）强化平台内部资产运行管理，增强自身造血功能

1、优化平台资产，实现国有资产的保值和增值。政府投融资平台拥有数额巨大的资产，但很多资产并没有发挥其效用。对于运用资源融资模式的平台公司，可以通过成立房地产开发公司或土地运营公司，充分利用政府的优惠政策开发土地资源，兑现所储备土地的价值，以此方式来盘活现有资产，提高平台盈利水平和债务偿还能力；对于运用股权融资模式的平台公司，可以凭借股权转让，积极投资适合平台战略发展需要的新项目，并适时退出无法掌控的经营领域，以实现资产的迅速升值或变现。

2、多争取政府注资，降低资产负债比率。对投融资平台自身而言，通过银行贷款与发行债券融资模式，将会带来高额融资成本和巨大还本压力；通过股权融资模式，也会带来投资者要求获得高额回报的压力[9]；而通过由政府注资这种方式，不但不会带来上述种种压力，而且还可降低负债比率，提高盈利水平。作为社会公用基础设施和公益事业的融资主体，平台自身很难实现自我良性循环，因其替代政府承担了大量的政府行为，政府应有义务为平台提供全方位资金支持。

（三）加强平台风险内控机制，防范地方政府财政风险

1、要建立和规范科学的债务偿还保障机制。平台公司应依据投融资项目区分管理方式，建立科学的偿债保障机制。对于社会公益性项目而言，由于项目自身经济效益低下，只能依赖税收和财政补贴等手段作为还款来源，由政府拨款通过建立专项城建项目偿债基金偿还债务；相比之下由于经营性项目可以带来可观的经营收入，因而具有一定的盈利性，可以用项目本身的自有收益偿还债务。通过科学偿债保障机制的建立和实施，能够进一步增强平台公司自身偿债能力，供给平台可持续发展动力。

2、加强平台公司债务规模控制，建立风险预警机制。针对我国目前地方政府投融资平台债务膨胀的事实，需要严格控制平台债务规模总量，制约平台过渡负债。应根据不同地区、不同类型的融资平台债务结构特点，建立平台债务风险预警指标体系，通过制定合理的债务率、负债率、偿债率及债务依存度等指标，保证债务总量不突破各项债务指标的上限，确保举债规模与地方经济总量及可支配财力相匹配[10]。平台公司应制定一套完整的债务统计指标体系，从债务性质、来源和年末余额等各方面加强管控，以防范直接显性或隐性等各类政府债务；并应结合相关财政、经济、社会发展的指标，建立城司自身的风险预警机制，对其很可能出现的风险及早进行预警，及时采取相应的措施，做到防患于未然。平台公司内部债务风险，不仅会影响公司自身偿债能力，而且也给地方政府带来了财政风险隐患，严重困扰了国家财政预算收支平衡，将平台债务收支纳入预算管理已刻不容缓。应打破传统预算以政府收支现金流为基础编制，尽快建立财政风险预算体制，加强对财政风险的管理，防范财政危机[11]。

3、清查现有债务存量，进行分类化解。全国各地要加紧采取债务存量清查措施，分类登记各类债务，以化解直接显性或隐性、或有显性和隐性等债务风险，摸清城司的债务总量与结构。应该坚持是“谁借的就由谁还”的原则清偿债务，必要时可以用法律的手段进行追讨[12]；对于或有隐性债务，应该加强管理，尽可能在经济、社会领域直接进行化解；对于无法追讨的或有显性债务，建议可以纳入直接显性债务清偿[13]。地方政府化解债务存量的资金，可以从预算资金和国有资产变现收入中筹集。此外建议中央财政应给予地方城司一定的债务豁免或资金援助。

（四）规范平台各项管理制度建设

1、要建立严格的债务投资决策责任制、绩效评价制和年度审计制，对债务的使用和偿还，借贷双方要签订责任状，明确双方的权利、义务和责任；同时要将债务的“借、用、还”机制，纳入地方领导年度经济责任审计范围，严格明确举借债务的责任人，增强借债者的责任意识和法律意识，从而可有效防止举债资金闲置和盲目举债行为的发生。

2、要规范信息披露制度，提高地方政府的信息透明度。地方政府可尝试通过成立权威公正的外部信用评级机构，定期公开地方政府投融资平台资信状况，通过第三方监管机制，增强平台公司投融资行为的约束机制和透明度，使商业银行及时了解各类平台公司的融资规模、经营状况和资产运营效率，有效防范平台授信风险。

（五）审视并重新规划平台发展战略，创新资产经营管理方式

地方政府投融资平台要实现可持续发展战略，应着眼于构建一个可持续的业务体系、实行市场化的经营管理方式。可采取设立地方政府股权投融资平台，通过市场化途径积极引进民间投资，实现投资主体多元化。政府、风险投资机构、社会游资和银行等出资机构按照一定出资比例所形成的股权投资基金，即所谓的母基金[14]。政府可以通过吸收海内外社会资本，按照优势产业发展方向合理布局母基金，引导风险投资的产业方向，以服务地方经济发展建设。

参考文献

[1]黄剑辉. 化解地方政府性债务风险，构建规范有效融资机制[J]. 中国财政，2014， 14：53

[2]唐滔. 地方政府投融资平台问题研究[J]. 中国市场，2010， 7：43-45.

作者简介：

张冬丽 女，1969年出生，汉族，河北唐山人，经济学学士，1999年7月毕业于北京大学经济学院理财学专业，现为华北理工大学产业经济学专业硕士研究生，目前任职于唐山市城市建设投资集团有限公司，从事公司经营管理工作。职称：经济师。

城投公司内部制度范文第2篇

1 J市城司发展现状

J市城司成立于 2001 年，是J市住建局下属单位，以服务J市城市发展为目标，主抓重点工程建设和城市资金融集为中心任务。2016年以新农村建设和棚改题材，积极拓展各种融资渠道，共融资35.44亿元，提款32.79亿元。与国开行、农发行等政策性银行针对棚改、新农村建设等热门题材进行洽谈，成立与银行政策契合度较高的专门公司，拟整合打包全市范围内的相关项目，深挖项目贷款潜能，力争更多的融资额度。在传统信贷的基础上，大力发展棚改债和公司债。以服务民生为中心，完成了一系列重点工程建设。但是在取得可喜成绩的同时，公司发展短板日益显著，“补短板”也成为公司发展迫在眉睫之事。

2 J市城司存在的问题

2.1融资渠道狭窄，结构不合理

目前，在严重缺乏担保措施的形势下，银行直接项目融资、信托融资、租赁融资等手段仍是城投的主要融资方式，这些方式都存在弊端，融资成本较高，资金量小，周期短，往往受到银行的附加条款较多的影响，无形中担保费用、财务费用、利率费等不合理支出成本增加，给公司融资成本增添新负担。

2.2公司经营能力不足，现金流有限

目前融资的项目中，政府基础设施、公益非营利性设施项目占有很大比重，这些项目投入巨大，收益较少或是零收益，决定了公司的投资回报率低，自身盈利有限。缺少流动性现金流，也间接造成了负债率增高、净资产小、净利润少，财务账面被动等影响。因此，在项目选择上捉襟见肘，很多有潜力的项目得不到融资机构的认可和支持，从而引起授信额度降低、抵押土地量激增、融资综合成本等多米诺骨牌效应。

2.3资金回笼周期过长，使用效率低下

城司因其自身的特殊属性及地位，使其先天就带有不可磨灭的政府基因。项目建设也大多是涉及民生领域等重大基础设施建设类项目。此类项目本身所固有的特点，决定了城司的商业属性受到先天性的制约与限制。在追求经济效益的同时兼顾社会效益，甚至有时，社会效益大于经济效应。这对作为市场主体的城司来说，极大限制了其市场竞争力，从而也影响了其进一步融资等需求，限制了其金融的发展。由于其归属于地方国资委管理，又存在着多头治理、“九龙治水”的现状，繁冗的流程也进一步扼杀了其竞争力，特别是时间成本，从而陷入了一步滞后、步步落后死循环，给公司的进一步发展套上了“紧箍咒”。

2.4经营方式落后，建设管理粗放

城司最具有的生存土壤的中小城市，也恰恰是改革的末梢，往往存在资金相对缺乏、管理方式僵化、经营理念滞后等一系列问题。市场发育的不充分，催生了城司的建立，也给予其生存发展的土壤。而市场机制的不完善又制约了公司的进一步发展。有政府的手扶持其成长，在初期会获得一定助力。但是随着公司发展壮大，过度的政府干预，特别是政府各个职能部门的参与，对公司的经营思路往往存在着引导作用。由于各部门之间的利益也纷繁复杂，部门之间相互设绊也时有发生，给公司发展造成了不必要的内耗。另一方面，公司的资金使用受到政府相关部门的严格限制，层层审批，处处把关，这在保证资金使用安全的同时，又让企业失去了自由支配的权利，在市场竞争中往往错失先机，行政体制的保守僵化，已经极大限制了公司发展的空间。中小城市城建发展主要依靠财政资金的现状，往往使得项目缺乏主动融资的积极性，融资渠道单一，项目收益性及资本收益性也受到相应的制约。基础设施建设的巨大体量也决定了其在地区金融市场的影响力，所以城司的金融管理滞后，在一定程度上也对地区金融发展活力形成了扼杀，不利于地方金融市场的健康发展。

3 J市城司发展自我定位

3.1加快推进公司的升级转型，全力完成城投产业集团的整合

加强金融领域建设发展，盯紧棚改收益债项目，对接证券公司，加大与省发改委联系，力争尽快拿到发行棚改收益债的批复，落实城投债发行。拓展交易商协会渠道，做好中期票据、短融业务，落实棚改和新农村专项贷款。继续与国有银行以及各类商业银行进行项目融资合作。

3.2引导社会资金向重点民生工程领域流入

城司具有与生俱来公益属性和民生服务属性。要带动引领社会资金向营利性较低，民生属性较强的领域进入，切实发挥好其公益属性和服务属性。从而解决长期以来，民生领域建设滞后，投资不足的问题，起到牵一发而动全身的引领示范作用。如J市妇幼保健院异地新建项目。

J市妇幼保健院是一座有近20年历史，集医疗、教学、科研为一体的二级甲等综合医院，建筑面积近2.5万平方米，实际拥有床位230张，在职职工278名。作为全市三级医疗卫生服务网络的妇幼保健院，除了承担对危重病人的治疗和抢救，还担负着指导和培训基层卫生机构的重任。2016年，门急诊近百万人次，出院2万多人次，近年来诊疗人次年增幅均在11%以上。由于历史和区位等原因，妇幼保健院?l展空间、布局流程及服务能力已明显不足，难以满足市民日益增长的健康需求。加强妇幼保健院建设，既是公立医院改革的重要内容，也市民的民生工程。为适应妇幼保健院的社会发展需求，满足群众日益增长的医疗服务，解决看病难看病贵现象，根据市委市政府工作部署，对妇幼保健院进行异地新建，并列入市政府重点民主建设工程。新建妇幼保健院按照现代化综合性三级医院、县级区域诊疗中心和相关标准规范设置，集医疗、教学、科研、预防、保健、康复、急救功能为一体，同步建成区域型急救中心等多功能服务体系。设计建筑面积约9.8万平方米，建设床位600张，投资6亿元。由城司负责具体承建保证了工期效率，同时该项目为PPP项目，极大地带动了社会资本进入民生领域，而城司的主导地位，也保证了该项目的民生属性得到真正的贯彻和落实，真正起到了四两拨千斤的作用。

3.3盘活国有资产，实现国有资产的保值增值

依靠规模优势和先发优势，在市场竞争中取得领先地位，最大限度深挖其发展潜力、实现多维度，宽渠道，全方位的发展，既要带到发展，也要起到市场经济稳定剂和压舱石作用。为我国城市建设发展不断注入活水，唤起发展的生机，从而提高整座城市的综合服务能力。如上述的J市妇幼保健院的建设异地新建项目，由城司直接参与建设，保证了整个医院的平稳过渡，同时有效的服务医改工作，对进一步深化医疗体制改革、促进其市场化运作起到了重要的支撑与引导作用。

4 J市城司的解决方案

4.1加强学习，着眼未来

用持续发展的眼光看待融资平台类公司的未来融资走势。加大金融形势学习的力度，进一步吃透中央及地方政府的金融政策文件精神。高度关注金融信息，分析融资业的未来趋向，研究制定相应的企业发展战略。公司管理层要切实加强自身业务理论知识学习，密切关注国家金融政策导向，掌握新的融资题材，加强对金融新产品的学习，不断提升自身的业务能力和融资运作水平。

4.2认清形势，增强实力

公司的生存和发展必须依托资本运作，为适应新形势的发展，我公司须进一步加大资产整合力度，调整自身结构，多吸纳经营实体，争取更多的经营性现金流。力争在良好的金融形势下，再打造一个2A级关联公司。同时，加快改革的步伐，创新思维、胆子放大、步子迈开，多方吸取金融资金和社会资本，规范现代企业管理，通过PPP等合作模式吸引更多的央企资金、民营资本投入到本地民生工程、基础设施项目中来。在合作过程中，积累更多的投资经验，在经济效益和社会效益上寻求平衡，共同为J市城市建设寻找新路径。

4.3加大力度，拓展渠道

继续整合优势资源，拓展融资渠道，加大与金融单位的创新合作。利用交易商协会、证监会、发改委等条口的融资渠道，深度运作中期票据业务、私募债、公司债等产品。继续深化与国家开发银行、农业发展银行等政策性银行合作，同时加大与商业银行的合作力度，在做足棚改和新农村建设的文章基础上，善于发现新的热门题材进行项目融资。总结棚改基金项目运作成功经验，不断加大棚改计划，整合全市棚改项目，争取抢占更多的基金份额。

城投公司内部制度范文第3篇

强化基础设施建设

加快推进城镇化

汝州市十分重视基础设施建设，2004年安排城市道路、广场、游园、河道治理等工程24项，总投资4.7亿元。2005年，确定城市建设重点工程项目43项，总投资8.2亿元。2006年，结合创建“国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家历史文化名城、省级文明城市、省级园林城市”的实际，重新确定城市建设重点工程67项。一批市政基础设施项目的建成使用，进一步完善了城市综合服务功能，提升了城市品位，改善了人居环境。

汝州市加大道路基础设施建设，城区道路形成“六纵七横”的格局。城市服务设施进一步健全，完成了文化宫游园、东盛游园、二高游园、中心广场、西入市口游园、北入市口游园、税务游园等游园绿化工程。新增公园绿地52.3万平方米。建业生活广场、老城购物广场、春天服饰广场、汝州宾馆、龙泉宾馆、雅园宾馆、水上漂宾馆改造等一批服务设施相继建成使用；总投资1.2亿元,按照四星级宾馆标准建设的天瑞大厦投入使用;投资5000万元的温泉少林养身院、投资6000万元的巨龙大厦正在筹建之中；水上漂酒店、天鹅宾馆晋升为二星级酒店；金世界步行街即将建成投用;人保大厦已经开工建设;完成了中心广场改造；文化中心、学宫、汝瓷博物馆等文化基础设施建成；污水处理厂正式建成投入营运；垃圾处理厂已开工建设；城市公交现投运车辆58余台，引资建设的17个公交车候车亭已建成投入使用；率先在河南省县市级中建成了煤气工程；城市供水能力大幅度提高。

建管并重

不断提高城镇管理水平

汝州市坚持建管并重，不断提高城市管理水平。2005年以来，汝州市集中开展了城镇环境综合整治活动，取得了明显成效。一是以治乱为突破口，对八条主干道、主要路口和四大入市口的乱摆、乱放、乱占等现象进行整治。二是加强环境卫生管理。对城区八条主干道清扫保洁权实行竞价承包；实行领导分街承包环境卫生责任制，严格按照清扫保洁标准和检查制度进行落实，一天一检查、每周一通报、每月一评比，奖优罚劣，提高了清扫保洁质量；强力推行自备垃圾容器制度，实行定点清倒垃圾、定时清理垃圾制度，彻底整治垃圾乱倒行为。三是加强城市绿化管理。对市区八条主干道绿化带和八处广场游园的绿化管养进行公开竞价承包，实行管干分离，提高了园林绿化管理水平。四是加强市政公用设施管理。完成强弱电入地投资6000万元。完成煤气管网、上下水工程投资2500万元；投资铺设人行道生态砖；完成亮化工程投资，安装建筑物轮廓彩灯，现有路灯4800盏，照明线路93公里；完成了广成路、中大街、广育路、望嵩路、丹阳路、城垣路管网的清淤工作；成立了路灯设施养护队，制定了路灯设施养护标准，定人定岗，以制度促管理，市区明灯率保持在98%以上。

汝州市对小城镇环境进行综合整治，取得了明显成效。小城镇环境综合整治工作累计完成投资3000万元。拆除建筑占压道路红线建筑，对临街建筑物进行处理，铺设人行道彩砖，更新广告牌，安装路灯，栽植各种行道树，对小城镇进行绿化，铺设下水管网，修建市场和停车场。沿街破旧墙体、公路两侧行道树涂白等工作都取得了一定成效，小城镇环境面貌有了较大改观。

积极发展优势产业

壮大城镇经济

近年来，汝州市紧紧围绕能源、建材、冶金、食品四大支柱产业，强力实施“工业兴市、项目强市”战略，为城镇化发展提业支撑。加快煤炭、电力、水泥、铸钢、玉米淀粉、饼干和“三粉”生产等七大产品基地建设,按照发展循环经济的理念，拉长产业链条，着力发展煤―电、煤―焦―化工、煤―电―合金钢铸件、煤―电―建材、煤―电―铝等产业集群，抢抓机遇，建设了一批规模大、技术水平高、产业链长、资源转化能力强、符合环境要求和行业标准的大项目，为城镇化快速推进提供了良好条件。建好工业园区，促进产业积聚。通过改善园区条件，提升园区档次和服务功能，引导新上项目向工业园区集中，提高了资源的综合利用水平，优化了工业布局，加快了产业积聚。经过近几年的发展，省级示范性工业园区汝南工业园区已经初步形成为集电力、水泥、焦化、铸造、建材、运输、服务为一体的工业园区框架，年产值达15亿元以上。城东轻工业园区，水、电、路、气、给水、排污等设施全部建成。以煤、焦、煤矸石综合利用为主的朝川工业园区，年产值达10亿元以上。以煤、合金钢、水泥为主的临汝镇工贸园区，以煤、焦为主的寄料工贸园区和以食品、纺织、汝瓷为主的城北轻工业园区都已初具规模,在全市经济发展中发挥着重要作用。2006年，全市城镇以上固定资产投资预计完成38亿元，增长31.5%。工业总产值预计完成55亿元，同比增长34%，产销率达98%。规模以上工业预计实现增加值21亿元，增长32%。

实施城镇体制改革

推进体制机制创新

加快城镇体制改革，推进体制机制创新，用改革开放和市场经济的思路经营城市，盘活土地资源，有效整合城市各种资源，将城市有形资产和无形资产进行资本运作，形成投资、经营、回收的良性循环，实现以城兴城、以城建城、以城养城，不断提高城镇经营效益，实现城镇高效率发展。近年来，汝州市进行了深层次城镇体制改革，为快速推进城镇化提供了良好保障。一是实施城镇土地使用制度改革，实行国有土地收购储备制度和有偿使用制度，严格土地市场运营调控，落实城镇建设土地“五统一”制度，保证了城镇建设用地供应。加大城镇建设用地的置换和调整工作力度，对城市村庄、空心村、砖瓦窑、废弃地等进行整理和登记，建立土地储备库，促进了城市建设的可持续发展。二是实施城市建设投融资体制改革和市政公用事业改革，积极拓宽投融资渠道，加快了城市经营步伐。建立了城市建设投资公司和城镇建设土地储备中心，实行国有土地招标、拍卖、挂牌出让制度，有效解决了城市建设资金不足的难题。同时积极引导民间资金或对外招商进行基础设施建设或房地产开发，千方百计向上级争取各种扶持资金，实现城镇化建设投资主体的多元化。大力推进环卫、园林、路灯、公交、煤气、供水等公用事业改革，采取清扫保洁权竞拍、公司内部承包、责权利统一等形式，企事分开，干管分离，提高市政服务水平。三是户籍制度改革，进一步放宽城镇户口的转户范围和条件，实行有利于吸引资金、人才的城镇户口迁移政策，引导城镇无地及少地农民办理城镇户口，鼓励进城务工农民在城镇落户。

协调发展

积极营造城镇良好发展环境

城投公司内部制度范文第4篇

关键词：；上市公司；公司治理

一、上市公司概况

上市公司是指所发行的股票经过国务院或者国务院授权的证券管理部门批准在证券交易所上市交易的股份有限公司。自1995年自治区拥有第一家上市公司以来，截至2013年10月底，地区拥有10家上市公司，占沪深两市公司总数的0.4%。其中，六家在沪市板块上市，四家在深市板块上市。上市公司历史悠久并经过不断重组、收购，但数量仍旧为全国所有省级行政区中上市公司数量最少的省份。对十家上市公司2012年财报分析统计，2012-2013年年度十家公司主营收入达153亿元，实现净利润13.1亿元，同比有较大增长。

二、自治区上市公司的基本特征

（一）行业分布特征

由于经济发展和气候特征，自治区的上市公司与全国上市公司相比起步较晚，因此上市公司行业有着较明显的分布。从公司行业分布来看，从事医药制造的有3家，分别是海思科、奇正藏药、药业；从事食品制造业的是梅花集团；从事有色金属冶炼及压延加工业的是珠峰；从事公共设施管理业的是旅游；从事房地产开发与经营业的是城投；从事酒、饮料喝精茶制造业的是发展；从事土木工程建筑业的是天路；从事黑色金属矿选业的是矿业。从行业分布分析，自治区的上市公司主要依托于的特殊资源发展制药、旅游及矿业，其他的上市公司就只能局限于基建及房地产等非高科技行业。

（二）地域分布特征

从区域分布来看，上市公司多达80%都集中在拉萨市，林芝地区和山南地区分别仅有一家上市公司。这种上市公司集中分布从侧面反映出各个地区经济发展不均的事实。

三、上市公司内部治理的现状

（一）股权结构不合理

股权结构是指股份公司总股本中不同性质股份所占的比例及其相互关系，主要包括股权属性、股权流通性、股权激励以及股权集中度。陈晓、江东（2000）认为，在竞争型行业中，国有股比例与上市公司业绩呈负相关、法人股比例与上市公司业绩呈正相关、流通股比例与上市公司业绩呈正相关。股权结构不合理即呈现出明显的“一股独大”的特征，导致上市公司股权相对单一、投资难以多元化的局面。上市公司的独特性在于不流通的国家股和法人股占了相当大的比例。在的上市公司中，30%的公司第一大股东持股比例超过50%，一半的上市公司前十大股东持股比例超过50%。这种不合理的股权结构意味着大股东对公司的超强控制能力，实际上由大股东完全控制的公司使股东大会类似董事会扩大会。由这种绝对控股大股东举荐的经理人和董事自然不可能代表和维护全体股东的利益。

（二）股东大会参与低效

上市公司中小股东人数多所占股权比例小，而大股东人数少持股比例却很高，造成中小投资者的利益得不到有效的保护。从股东大会参会者看，由于社会个人股数量和持股比例有限，因此更关心的是股价短期的涨跌，且地处偏远，较高的参与成本使小股东参加股东大会的比例很低，而股东大会的参与者多是法人股及国有股代表。因此，造成了股东大会形同虚设。

（三）董事会运作效率低下

由于上市公司的控股股东对董事人选的提出和表决都有重要影响力，所以大股东几乎垄断了董事席位。但是，由于国有资产管理部门或大股东的董事缺乏经营企业的实际经验，所以很难提出有战略眼光的建议。其次，由于股权相对集中，往往董事会不是按照《公司法》规定向股东大会负责，而是向董事长负责。

（四）财务信息披露不规范

股票市场是一个信息市场，财务信息的真实与否会影响到企业的生命。2001年安然公司和世通公司这样的世界500强由于财务造假使公司股价一落千丈并且相继破产。上市公司的财务信息是投资者做出投资决策的最主要依据，同时也是债权人做出信贷决策的重要依据。近年来，上市公司在信息披露方面依然存在信息披露不规范的情况。其一，财务会计信息披露不及时。上市公司应按法定的时间规定，及时披露财务会计信息。根据规定：当上市公司发生的重大事件可能对股价产生影响时，上市公司必须及时向社会公布。但部分公司故意违反该项规定，对于本公司已经发生的收购、兼并、重大债务纠纷及股权转让等重要财务会计信息都不及时公布。其二，财务会计信息披露的不全面。部分上市公司对于财务会计信息披露流于形式，只重视一般项目的披露，特别对于自身不利的因素一般不予披露。如公司董事、监事及高级管理人员持有的股份及变化情况等都披露得不充分。如2011发展（000752）第二大股东违规减持158.6万股；天路（600326）2011年部分工程成本未及时入账， 2012年业绩预亏原因披露不准确，2013年4月11日披露的业业绩预亏公告存在披露不及时和披露内容不真实、不完整等事件。

四、完善上市公司内部治理的对策

（一）优化股权结构

实现股权多元化，加大国有股减持力度，形成不同且相互制约的利益群体。大力发展机构投资者建立分散的股权结构，培养多种形式的持股主体。实证研究表明，国家作为股东效率相对偏低，法人及股东在公司治理中具有重要的作用，对公司业绩有着显著的正面影响。

（二）完善董事会功能

针对上市公司目前股东大会、董事会、监事会运作效率低下进行改革。首先，公司董事长和总经理分设公司董事会，它是公司的决策机构，它的职能是监督其聘请的公司高层管理人员。公司董事长和总经理岗位分设可以使二者集中精力做好自己分内的工作。其次，增加独立董事比例并在董事会下设主要由外部董事组成的审计委员会。审计委员会既能保证向市场提供真实的财务报告，很大程度减少了公司舞弊和欺诈行为，还能加强对董事会的监督和制约以维护全体股东的权益。

（三）完善激励机制

实施制度创新，加大高管人员和普通员工的持股比例。将高层管理人员和股东的利益通过股票期权联系起来，使管理者更加注重公司的长期市场价值。通过完善激励机制吸引更多人才来的上市公司工作，必然会对提升上市公司的公司治理的建设和完善做出重要贡献。

（四）提高信息披露的透明度

完善的信息披露制度将满足广大投资者对公开性信息的需求，解决信息不对称的问题，更好地督促公司治理能力的提升。证监局作为证券管理单位应加强监管的力度，规范上市公司的财务会计信息披露工作，做到违法必究，对于上市公司违规披露财务会计信息的，一定要严肃处理。此外， 充分发挥会计师事务所对上市公司财务会计信息的审查作用，保证上市公司披露财务会计信息的质量。

参考文献：

[1]李健.公司治理理论[M].北京：经济科学出版社，1999.

[2]武巧珍，贺晓春.公司治理结构的发展趋势与我国公司治理结构的现状分析[J].经济问题，2002（04）.

[3]威廉·拉让尼柯，玛丽·奥苏丽文.公司治理与产业发展[M].北京：人民邮电出版社，2005.

[4]吴晓求.资本结构和公司治理[J].资本市场，2003（04）.

城投公司内部制度范文第5篇

转眼一年就过去，一年的辛苦工作，随着年终到来，也到了尾声，在一年中我们的工作有失有得，只有懂得总结得失，才能在下一年中争取更进一步。下面由小编给大家带来房地产销售主管个人工作总结范文，共同阅读吧!

房地产销售主管个人年终工作总结【一】20xx年是紧张的一年，也是忙碌的一年，也取得了一定的收获。回顾这一年的经历，经历了公司从来没有的策划模式，也完成了开始觉得不太现实的销售任务。让我对营销策划有了新的认识，也看到了大胆的广告推广方式。

回顾这一年的工作，我在公司领导和同事们的支持与帮助下，提高自己的工作要求，按照公司的要求，认真的去完成了自己的本职工作，一年转眼即将结束，现对一年的工作情况总结如下：最重要的是工作重心的转变，其次是自己心智的成熟。

今年的销售任务从年初的11亿销售目标下达下来，就觉得确实是一个重担压了下来，为了去实现这一个目标，我全力以赴的去配合公司的每一个销售节点。我把自己的销售业绩放到了一边，重点放在了整个销售团队的销售业绩上面，我们把每一天都当成了开盘日，庆幸的是今年公司的策划部门为我们销售做出了强有力的销售宣传，保证每天我们的销售中心的人气都非常的旺，而这个时候我的工作就放到总控上面，做好现场的销售氛围，而自己确实在今年也没有赚到钱，有的时候心里确实感觉到不平衡，拿不到钱(我没有销售总提成)，有时候确实想放弃这个工作岗位，说实在话干销售就是吃的青春饭，拿高工资，别的同行也觉得今年我们卖这么好，我应该赚好多钱，但事实我根本没有，而幸运的是林总、刘经理真的也很理解我，对我关怀和帮助，同事们也非常配合我的工作，我应该感谢他们。

20xx年的主要工作内容如下：

一、销售部日常管理工作

销售部门是公司对外展示的形象窗口，代表的是一个公司外表，也是公司最赚钱的一个部门，是一个先锋部队。销售部工作也是最直接的，拿业绩说话。天天跟形形的人打交道也是最难的一件事情，特别有些客户不讲道理，死缠烂打。面对这些工作，为了完成任务目标，自我强化工作意识，提高工作效率，细化工作内容，冷静处理客户问题，力求达到客户的满意度，创造良好的客户口碑，力求各项工作准确，避免疏漏和差错，至今基本做的还是比较完善。

1、认真做好市场调研工作。

对洛阳市场的信息掌握，对竞争对手的产品细致分析，每周调研做好记录，及时和团队分享，给公司产品定价提供依据，做到知己知彼百战不殆。

2、营造火爆的销售氛围促进销售。

配合策划部门的活动作出应对调整，在销售现场做好总控，盯紧销售案场的每一组客户做出调整，应对突况，核对房源、价格、优惠等确保准确，避免疏漏和差错。

3、做好客户问题的处理。

客户多了什么样的情况都有，要退房的、要优惠的、有对合同条款不满意的等等。在保证公司的利益不被侵犯的前提下，与客户周旋，洽谈，不但要完成签约，还需要客户满意，提高公司的美誉度，提升老客户推介率。

4、做好与其他部门的工作协调。

加强与公司各个部门的沟通，向行政部申请办公用具，车辆使用计划等;与客服部做好合同备案，贷款政策信息等相关信息的及时掌握;请工程部工程师为销售人员解答专业知识等工作，提高工作效率，掌握更全面的知识。

5、做好臵业顾问的培训学习工作。

及时捕捉政策信息，专业知识，课外知识等信息给销售人员分享。组织召开专题分享会使销售团队共同学习，共同进步。新员工的培训学习安排，考核。

二、加强自我学习，提高自身素养

在20xx年里，公司加大了推广力度，更新了推广方式，不同新异的推广方式让我目不暇接，在这一年里我不断加强自身的学习，专业非专业知识不停地学习。

四、工作中存在的问题

在这一年来，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：

第一，脾气太急躁，个人心理承受能力不是很好，对某些事情个人感观较浓，说话的尺度把握有所欠缺，办事的分寸掌握的不够完美。这中性格会造成本部门和其他部门的同事造成误解，亟待改之;

第二， 不细心，考虑问题太少不够精细，该考虑的问题没考虑到，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;

第三，管理方式有些“粗犷”，不够细腻，管理制度的严密性与连续性没有监管到位。

五、今后努力的方向

新的一年开始了，又是一个新的纪元，20xx年的任务目标15亿也已经下达，又是一个挑战，一个新的开始。自己决心认真提高业务、工作水平，为公司跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我我应努力做到：

1、加强学习，拓宽知识面。

努力学习房产专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数;

2、本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报;

真正做好领导的助手;做好臵业顾问问题的解决者“拆弹专家”。

3、注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。

4、不断改进销售部团队成员工作积极性，团队凝聚力，做好部门任务分解，并全力以赴去完成年度任务指标。

5、遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。

“人生伟业的建立 ，不在能知，乃在能行。”我也深信不疑，在此提出与大家共勉，共同进步!

房地产销售主管个人年终工作总结【二】光阴似箭，岁月如梭，一年的时光又悄然而过。这一年，在公司领导的带领下，以“正心广德，奋发有为”的企业精神为指引，我部门人员努力拼搏，锐意进取，为已过去的一年画上一个圆满的句号。现就将一年来的工作做以下总结：

一、20xx年房地产宏观政策对在售项目的影响

20xx年对于房地产行业来说是不平凡的一年，也是步履维艰的一年。整个实体经济的不景气影响着整个房地产，不过在这一年里，政府运用土地、金融、税收等手段，鼓励人民购房，带动刺激消费，因而目前政策上还是很乐观的。主要利好政策有：

1、针对首套及多套住宅的差别化住房信贷政策;

2、人民银行房贷利率、利息的多次下调;

3、取消住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策;

4、公积金贷款政策的一再放宽;

以上的调控措施不仅给消费者带来了一定的消费动力，而且也给楼市带来了部分成交量，导致太原市场房价在今年度微微上涨，同时对我们中正锦城和中正睿城的销售也带来不少的帮助。

除了这些利好政策外，20xx年我部门将在宣传与服务上来争取更多的客户，力求销售业绩跨上一个新的台阶。

二、20xx年开发项目销售具体分析

在公司领导的带领下，中正锦城和中正睿城的整体销售情况良好，基本完成了年度销售目标。

1、中正锦城销售情况

20xx年中正锦城累计开盘7栋楼，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面积达平米，整体销售率达**%，回款金额****元。

2、中正睿城销售情况

20xx年中正睿城累计开盘4栋楼，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面积达平米，整体销售率达**%，回款金额****元。

截止20xx年12月底，以上两个项目总预收房款**-****元，实际收到房款*******元，实际回收率达***%，财务挂欠***** 元，其中银行未放按揭款共计******元，此未放款已与银行进行商榷，在20xx年1月便可全部放完。针对其他欠款部分，已制定相应的措施，与财务部门配合，加大催款力度，提高回款速度，减少欠款额度。未签约欠款****元，主要集中在公司关系户上,在今后工作中协同各部门尽早处理。

三、销售部具体工作

(一)、项目开盘工作

1、20xx年做为主抓部门，在其他部门的配合下，成功进行了中正锦城及中正睿城的数次开盘：

(1)20xx年12月14日，举办了中正锦城A区A1、B2楼的开盘。

(2)20xx年3月，举办了中正锦城A区A3楼的开盘。

(3)20xx年4月，举办了中正锦城A区A2楼的开盘。

(4)20xx年6月，举办了中正锦城B区B4楼的开盘。

(5)20xx年8月，进行了中正睿城1,2号楼的开盘。

(6)20xx年9月，进行了中正睿城4号楼的开盘。

(7)20xx年12月，进行了中正睿城12号楼的开盘。

(6)20xx年11-12月，举办了中正锦城C区C4、C6的开盘。

2、办理了中正锦城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6号住宅楼的已售房源面签及网签工作。

3、协助电商拟定了与以上项目开盘有关的营销方案、推广计划，并根据敲定的推广方案对相关的户外路牌广告、电台广告、网络广告制作及短信广告的进行了安排实施。

4、在房屋销售上，截止12月月底，中正锦城A区房源销售率达92%，剩B区现不能预售的一个单元外，已基本售罄，销售率达97%，而且针对C、D区未售的大面积房屋，也会在新一年里对销售方案做相应的调整，已促使未售的大面积住宅早日售出，减少公司积压存量房。

(二)、项目交房工作

我部门于20xx年7月对中正乐居项目住宅及天街6号进行了交房工作，20xx年12月对中正天街1-5号进行了交房工作。中正乐居可交房共计**套，其中住宅**套，已交付**套，商铺**套，已交付**套。其余未交付共计**套，未交的原因主要集中在XX。交房工作非常圆满，让所有业主都感受到了回家的感觉，颇受好评。其中商铺延期交房时间较久，客户颇有意见，在我部置业顾问耐心解释下，所有客户都得到了满意答复和解决，交房工作得以顺利进行。

(三)部门对接工作

与银行的对接工作

本年向兴业银行，华夏银行，邮储银行，浦发银行申报了中正锦城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6号住宅楼贷款项目审批工作，保证了所售项目按揭贷款工作的正常运行。

截止12月底，银行共审批贷款**笔，可放款XX元，已放款**元，未放款**元;对于未放的贷款，已与银行沟通，在20xx年1月份将全数放至公司账户。

(三)部门具体工作

1、销售台账的健全规范

20xx年重新对销售台账进行了规范，填加补充了身份证号、客户地址等等信息，进一步使销售台账的反馈信息更加全面，其次每天的收入、费用报表的双向核对，保证的录入信息的及时、准确、完整。

2、房源销控

在商品房的销控上，每天按时与财务行政核对前天订房、交付款情况，进一步对所售房源信息做到事先掌握及时反馈的目的，由而避免出现一房两卖及其他损失的发生。而且每周五准时与财务开碰头会，上报一周合同签订情况及售楼部一周的销售情况，并及时对本周所出现的问题及需商讨的疑难杂症，做到有效解决。

3、票据管理

在票据管理上，房款收据齐全后及时开据收据，保证票据填制完整、核算准确，尤其是公积金放款客户;20xx年全年开据收据近1000户，已全部录入明细交由财务人员核销。部门所用的出入库单据、介

绍信、收款收据等均按财务要求进行开据，并及时核销。

4、为项目后续销售做好前期准备工作

中正锦城目前剩余的6栋楼未售，以及已售5栋楼的剩余房源，以及中正锦城的商铺。目前均做好了宣传物料准备，提前进入前期蓄客阶段，摩拳擦掌为来年项目的销售做好的全面的准备。

5、部门内部培训及人员培养

20xx年根据销售情况，制定整理了部分内部培训资料，加强了部门人员销售业务的学习与掌握，提倡传、帮、带等促进手段，不断提升个人业务水平，将部门人员带了出来，也带出来一部分新员工。

以上是我部门的年度总结，不足之处请指正。

20xx年又是一个新的开始，也是一个新的起点，站在新的超跑线上，我们将重整旗鼓，整军待发，在新年一年里再创佳绩!

房地产销售主管个人年终工作总结【三】本年度是我公司快速发展的一年，也是我学习、管理的销售工作取得重大进展的一年。在公司领导英明指导下，在兄弟部门大力配合支持下，紧紧围绕销售工作，我带领销售部全体员工，奋力拼搏，开拓进取，真抓实干，勤勤恳恳做事，兢兢业业工作，较好完成了各项工作。现作总结如下。

一、加强学习，领会精神，提高执行力

随着公司业务的急剧发展，公司完成建筑面积由5万平方米增加到20万平米，这对我和所有销售团队成员都是一个巨大考验。为此，我组织团队成员，认真学习每次会议的精神和公司下发的文件，深刻领会公司领导的指示与意图，提高执行力。通过深入学习，使销售团队统一了思想认识：公司的经营管理是公司快速、健康、可持续发展的生命线，是公司取得良好经济效益的根本保证，“不以规律，不成方圆”，没有严格的管理制度和科学的经营思路，就不会有公司的正常运转;销售工作是公司经营管理的重要组成部分，是实现公司资金良性周转的重要一环，实现效益，树立公司品牌的重要途经。成功的销售，可以不仅能够为公司创造良好的经济效益，而且有利于提高公司的知名度和美誉度，带动企业业务的发展，实现资金的快速回笼，推动公司良性运转。因此，我注意引导部门员工树立责任意识、危机意识、品牌意识和大局观念、效益观念，坚决贯彻执行公司各项指示精神和要求。

二、尽职尽责，率先垂范，努力做好销售本职工作

上半年，我带头努力，处处以身作则，较好地开展了各项工作。我坚持经常深入一线，冒着高温天气，督察广告投放情况;奔波忙碌，与销售公司沟通，与外部相关部门协调，帮助销售公司制定销售方案，全面监督市场运作情况。在我的带领下，团队成员工作积极，较好开展了各项销售活动。经过精心筹备，1月23日，四季新城销售部正式启用，三维动画、沙盘模型、现场解说多位一体向市民传达项目信息，使人们了解了四季红新城的全貌;2月1日，四季新城项目正式开工，项目由虚拟的想象向未来可摸可看的真实迈出重要一步;4月25日，精心组织的项目品鉴会﹠客户联谊会成立仪式举办，帮助现实客户和潜力客户多方解读四季新城之于城北的重要性以及产品的优越性。经过大量艰苦的工作，从一月底销售部开张到目前，除去销售员回访时已购买人员，目前积累客源1000余组，这些客源有如此高的粘度，说明客户对于项目的位置已经规划有较高的认同感，为一期房源的顺利开盘做好了良好铺垫。

加大内部外部沟通与协调，积极为销售部门营造良好的发展空间是销售经理的重要职责，工作中我特别注意了与其他部门沟通与协作。我积极与工程部沟通信息，及时了解楼盘施工进度与相关情况，适时安排广告宣传工作;全力配合财务部工作，及时沟通财务信息，随时向业主追要购房款项，确保账目明细;认真与物业公司协作，向业主宣传物业管理的要求与特色，引导业务遵从物业管理规定。同时我带领员工加强了与业主的交流，售前积极进行上门拜访活动，引领业主深入楼盘现场考察，现场宣传;售中多次带领业主奔走于银行、房管局等部门之间，竭力为业主的购房排忧解难;售后，及时进行电话回访，了解业主的要求与意见，引导业主多介绍新的客户。此外，多次深入城管局与其领导交流，申请大型屋外广告牌，争取其支持;与银行信贷部门、按揭中介、房产交易中心等相关部门建立了长期合作合作关系，既为他们提供业务支持，也寻求他们的帮助，使售楼过程畅行无阻，快速便捷。

三、强化管理，注重团结，带好销售团队

工作中，我能够摆正自己的位置，站在中层干部的角度和促进公司发展的大局看待问题，坚决贯彻执行领导的意图，经常教育员工“有条件要上，没有条件创造条件也要上”，引导员工端正态度，做到“只为成功找理由，不为失败找借口”，并且经常组织员工学习领导指示与公司文件，确保提高执行力;我还经常深入公司检查监督，及时传达上级指示精神，发现问题及时提醒，帮助其制定销售计划，改进销售思路，辅助其健康发展。

同时，在公司领导的帮助下，结合销售部实际，我进一步健全了部门管理制度，制定了规章制度，明确了部门员工的岗位责任，完善了责任制度和激励机制，落实奖罚政策，强化了对部门成员的管理，调动了员工的积极性和主动性。同时，我坚持以人为本，尊重员工的意见，采纳合理化建议;关心员工的生活，关注青年员工的成长，无论个人生活还是工作，都为他们提供力所能及的帮助，极力营造团结一致、相互帮助、相互协作、携手共进的氛围，充分发挥团队合力开展工作，打造爱岗敬业、朝气蓬勃的销售团队。

四、正视不足，改进工作，超越自我

半年来，虽然取得了一定的成绩，但公司领导要求相比还有一定差距，主要表现在:一创新能力不强，由于忙于具体事务，往往忽略对一些问题的研究，以致于工作思路不够开阔;二是计划不够细致，工作中往往注重大事的计划，忽略日常小事的计划，一定程度上影响了效率。对这些问题，我将在今后的工作中认真加以解决，改进工作，超越自我。

五、总结经验，明确今后的工作思路与措施

1.拼搏奋进，下半年力争完成以下目标。

一期一批及二批销售均达到xxxx以上为目标;一期一批共213套，销售面积24741㎡，预计可完成总销套数的90%，即22266.9平方米，共191套;自行车库销售金额约为xxx万元。回笼资金预计可达x万元;、一期二批;共168套，销售面积，预计可完成总销套数的90%，即平方米，共151套;自行车库销售金额为x万元。回笼资金预计可达x万元。

2.合理搭配，科学制定广告计划

户外、中邮、直投、短信报纸等几种广告应该合理搭配，错开发行时间，掌握最佳宣传时机，最大限度提高宣传效果，争取以同样的广告费用投入，换取最大的经济效益。盐城大桥以北道路在开盘前10天更换内容，公布开盘信息;中邮广告适当在市区投放，更多地针对老城区;短信效果明显，应在开盘前一周进行，注意与中邮广告错开时间;报纸在开盘前三天和后三天宣传，也要与中邮错开时间段，将辅宣传的的短信与报纸与其他主渠道宣传合理搭配。

3.完善制度，提高管理水平

为进一步提高销售管理水平，需要完善规章制度，规范部门运作。一是制定案场管理制度，加强对案场销售以及纪律管理，逐步改变对公司依赖性过强的局面，学会“两条腿”走路，提升公司形象与销售业绩;二是建立健全合同管理与签约制度，实行专人管理，健全客户档案，防止意外纠纷，确保公司利益。

感谢公司给我搭建了述职的平台，我将把这次述职作为认识自我和自我批评的一次极好契机，进一步总结经验，发扬优点，克服不足，以更加饱满的工作热情，团结并带领同志们按照上级工作要求，开拓进取，求真务实，为销售工作尽力尽为，为公司发展做出积极贡献!

房地产销售主管个人年终工作总结【四】在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，我庆幸自己找到了一份适合自己的工作，我学的是旅游管理但在酒店实习根本就没有做过销售，刚从三亚回来是一直在酒店寻找自己合适的岗位，但却发现这管理模式和自己所学的一点都不一样怎么样都融入不到团队里。

自从进入房地产公司已经有半年多了，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理问题的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。2015年已经走过，我在过去一年的工作做一下我的总结：

一、业务能力

1、进入一个行业，对行业的知识，熟悉操作流程和建立自己的客户关系。

在实际工作中，我也学到了如何抓准客户和跟踪客户，懂得不同客户的不同需求 。

2、对市场的了解。

不仅是要对目标市场有所了解，也对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上唯一不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。应该不断的学习，积累，了解行业动态，价格浮动。在了解了竞争对手的户型以及价格信息，才能凸显出自己楼盘的优势。

3、处理好跟客户的关系，和客户建立好良好的关系。

因为同一个客户，可能会接到很多户型以及户型的价格，如果关系不错，客户会主动将竞争对手的价格信息，以及户型特点主动告诉。在这个过程中，我们就要要充分利用自己的楼盘优势，特点，分析对方价格，并强调我们的优势，进一步促成成交。

二、个人素质能力

1、诚实—

—做生意，最怕“奸商”，所以客户都喜欢跟诚实的人做朋友，做生意。售楼也是一样在与人交流的过程中，要体现自己的诚意。在客户交流的过程中，只有诚实，才能取得信任。

2、热情—

—只要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，房地产销售更是如此，因为销售是一个很长销售的过程。

3、耐心—

—房地产销售中一个新客户的成交时间一般在一周或一个月甚至更长所以，不论是上门的客户还是电话客户，或是老客户带来的新客户，零零总总的加起来也有不少来客量，但是成交的客户却不是很多，我们可能很多时间都是在做“无用功”。但是一定要有耐心，有很多潜在的客户，都是要在很长的时间里才转变为真正的成交客户，所以必须有耐心才会把业绩做得更出色。只要有意向的客户，就要厚着脸皮把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。

在这个漫长的过程中，在自己没有成交而同事有成交的时候，一定要有耐心，暴风雨后便是彩虹。

4、自信心—

—这一点很重要，把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。

5、勤快，团结互助。

一个人的力量在整个工作中显得非常渺小，只有大家团结互助精心合作才能保证成交的顺利完成。

6、认真细心，做事用心。

这样才能避免自己犯错误，从内心深处清醒的认识到：任何人都可能犯错误，客户也不是神，甚至在某些方面客户可能还不如我们——才会更仔细地去工作，认真地去核对资料，及时发现和减少错误的发生。犯错误和返工是最大的误工和浪费。

7、进一步规范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低级性的错误出现，减少混乱，养成良好的工作习惯。

增强自己工作的计划性，这样可以避免遗忘该做的事情，减少丢三落四现象的出现。

我也深刻地认识到自己在工作中也还有很多不足之处，需要在2016年的工作中进一步的学习和改进。

世界没有完美的事情，每个人都有其优缺点，一旦遇到工作比较多的时候，工作多的时候容易急噪，或者不会花时间去检查，也很粗心。

以目前的行为状况来看，我还不是一个合格的置业顾问，或者只是一个刚入门的置业顾问，本身谈吐，口才还不行，表达能力不够突出。主要没有突破自身的缺点，脸皮还不够厚，心理素质还不过关，每个人的经历和知识水平都不相同，这决定了每个人在做事情的能力上也会存在差别，但很多时候，工作能否做好，起决定作用的并不是能力。在实际工作中，有相当大的一部份工作不是靠能力来完成就能做好的，而是靠对公司对部门对自己的一种强烈的责任心与很强的执行力来完成来做好的。

我想今后我一定会努力朝着以下几个方面继续努力，首先是抽空学习一些关于房地产销售的专业知识。作为一名业务员，如果当客户问一些有关产品的专业问题时，若一问三不知，那么很可能会失去这个客户。因此为了抓住每个潜在的客户，一定要对自己所销售的楼盘很熟悉，要达到了如指掌才能很专业地回答客户的问题。 其次，之前经理也说过作为一名合格的售楼人员，如果真的想使自己有成就感的话那就要做出业绩来，因此今后我也要朝着这个方向好好加油。

也很感谢x哥给了我这么好的一个自我展示的平台，在这不到一年的时间里学到了太多太多，让我不仅收获了成功开阔了眼界，更多的是对自己有了全新的认识和自我的突破，也感谢同事和经理对我的鼓励和指导。

房地产销售主管个人年终工作总结【五】不知不觉加入到****这个大家庭已经一年了，时间说短不短，说长不长。但这段时间给我的感觉却是非常亲切，亲切的领导，亲切的同事，也非常的温馨，温馨的工作环境，温馨的工作气氛。过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在****的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。

作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。

1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。

审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全，防止收付差错。

对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。

这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。

4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。

对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。

5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。

保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。

6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。

最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。

李总刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。