土地征收补偿细则

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土地征收补偿细则范文第1篇

一、关于原地还房的问题

《征收条例》第二十一条规定，因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应该提供改建地段或者就近地段的房屋。该项目产权调换房屋位于该征收范围内。

二、关于选择产权调换补偿，可否选择两套产权调换房的问题

《征收条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但能否选择两套房，视被征收房屋产权调换房源面积而定。

三、关于共同产权人能否分别补偿的问题

根据《征收条例》、《国有土地上房屋征收补偿办法（暂行）》渝办发〔〕123号、《市区人民政府关于印发区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（府发〔〕7号）等相关文件实施补偿。规定国有土地上房屋征收补偿以产权户为单位。

四、关于补偿标准及补偿方式的问题

按《市区人民政府关于印发区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（府发〔〕7号）文件及《市区关于药市街旧城改造项目房屋征收补偿方案》执行。

该项目征收严格按照《征收条例》及相关配套文件规定实施，即选择产权调换或货币补偿方式由被征收人自愿选择。

五、关于评估价格的问题

根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔〕77号文件）第四条规定确定的房地产评估机构。评估机构对被征收房屋和产权调换房屋评估的价格是严格按照《市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》的要求执行的，如对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

六、关于住房保障的问题

按照《市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔〕123号）第二十六条规定，以产权户为单位，家庭实际居住且在他处无住宅的，按本办法第二十五条规定实施补足后，家庭人口在2人及以下，被征收房屋建筑面积不足30平方米，按建筑面积30平方米给予补偿；家庭人口在3人及以上，住房建筑面积不足45平方米，按建筑面积45平方米给予补偿。

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。

七、关于为什么只补房价不补地价的问题

根据《市国有土地上房屋征收评估鉴定办法（试行）》的规定，房地产价格评估机构对被征收房屋的补偿价格系被征收房屋的房地产价格，既包含房屋价值也包含了土地价值。

八、关于选择货币补偿能否享受临时安置补助费用的问题

根据《区国有土地上房屋征收补偿费额标准》规定，被征收人选择货币补偿的，由征收实施单位以评估价格按被征收房屋建筑面积计算货币补偿金额，一次性对被征收人进行货币补偿后，不再享受临时安置补助费。

九、关于装饰装修补偿的问题

根据《区国有土地上房屋征收补偿费额标准》规定，对房屋装饰装修程度相对应的补偿标准有明确的表述：简易装修标准为200元/平方米；中装修标准为300/平方米；精装修标准为400/平方米。

十、关于安置房屋户型的问题

产权调换房屋的平面图及户型设计应符合《市城市规划条例》的规定，该图包括房屋所处的位置、朝向、结构、面积等信息，将在具体签订征收补偿协议时公示，供你们选择。

十一、关于能否委托他人签订补偿协议的问题

根据相关法律规定，需要委托他人签订相关手续的，需出示委托书，并经公证处公正，或出具相关能够证明是本人意愿委托他人代为办理的材料。

土地征收补偿细则范文第2篇

一、基本概念

被征收房屋的性质和面积一般以土地、房屋权属证书及权属档案的记载为准。未经批准擅自改变土地用途、房屋性质的，仍以原土地用途、房屋性质为准。

二、适用范围

范围内国有商业、住宅、综合用地上的房屋及附属物的征收、补偿和安置适用本实施意见。

三、政策依据

1、住建部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》；

2、《**省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；

3、《**省国有土地上房屋征收与补偿条例》；

4、《**市土地管理规定》；

5、《**区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》；

6、《**区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定实施意见》；

7、被征收的房屋重置价格、临时安置补助费和搬家补助费标准按照征收时点时**区执行的有关标准实施。

四、商业、综合用地上房屋征收补偿原则及方式

房屋征收遵循依法、公开、公平、公正的原则进行，商业、综合用地上的房屋征收补偿安置方式原则上为货币补偿方式，不提供迁建安置用地，不提供临时过渡周转用房。

（一）合法建筑的征收补偿标准

1、房屋、土地和装饰装修的补偿

被征收房屋、土地价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、楼层、层高、朝向、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封待因素的影响。

土地的补偿以国有土地使用权证登记性质为准。

装饰装修及附属物的补偿按实评估确定。

2、其他补偿

（1）一次性搬迁费。征收人应当一次性支付搬迁费。被征收人可以选择按每平方米建筑面积，分别为工业用房80元；商业用房50元，综合用房30元的标准一次性补助，建筑面积以有效权属文件的记载为准；也可以选择实际发生的机器设备拆卸费、搬运费、安置费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置等费用来补助。

对已进行收购的资产或机器设备，征收人不再支付一次性搬迁费。

（2）设备补偿费。对不可移动的重型、大型设备，因征收造成无法恢复使用或者报废的，征收人按设备固定资产折旧以后的净值收购。

（3）停业损失费。按前三年连续月平均利润的3-6个月补助，以真实合法的财务报表为准，不足三年的按实际时间计算月平均利润。

（4）职工生活补助费。按**区当年最低工资标准补助3-6个月。

（5）临时安置补助费。按相关规定对工业、商业、综合用房每平方米合法建筑面积进行补助，补助时间12个月。补助标准按**区当年的标准执行。

（二）临时建筑的征收补偿标准

1、房屋补偿

对国有商业、综合用地上的临时建筑按房屋重置价给予补偿。（因历史原因造成的临时建筑的认定由街道书记办公会议或街道班子会议根据相关依据认定后按临时建筑补偿标准进行补偿）。

取得土地使用权证部分的土地补偿价格按周边同类土地性质的市场价格进行评估补偿。如土地使用权性质为划拨用地的，结合土地性质，按所在地周边国有出让土地评估价格的45%确认。

2、其他补偿

被征收人房屋涉及的一次性搬迁费、设备补偿费、停业损失费、职工生活补助费及临时安置补助费补偿参照合法建筑相关补偿标准执行。

（三）违法建筑的处置

对国有商业、综合用地上的房屋认定为违法建筑的，一律不予补偿。被征收人应配合做好违章建筑的拆除工作。

（四）补助、奖励标准

被征收人能积极配合做好征收工作，在规定期限内完成签约、搬迁，对项目推进无实质影响的，给予适当的补助和奖励，具体内容如下：

1、给予被征收人房屋、土地评估值上浮不超过20%的奖励。

2、给予搬迁后可以恢复使用的设备按设备固定资产折旧后净值的10%补偿搬迁费。

3、由于政府规控等原因造成前期投入损失的，对已经通过立项等审批手续且有相关部门要求其停止建设通知的企业，对期前期发生的勘探、设计等费用根据相关证明材料进行梳理、汇总和分析，对合理部分按实再加10%财务成本进行补偿。

4、给予被征收人前三年连续月平均利润3-6个月补偿，不足三年的不参照执行。

5、对被征收人的补助和奖励金额控制在总补偿价格的20%之内，补助和奖励总金额原则上不超过一仟万元。

土地征收补偿细则范文第3篇

现在，越来越多的城市在不断优化和更新，征地工作必不可少。房屋征收补偿工作通常都是要和房屋的评估价值相挂勾。那么作为，面临拆迁的被征收人，知道在房屋征收中应当如何进行评估吗？

案例：刘女士，在市中心合法拥有商业用地一块，有门面房及办公用房600平方米，刘女士在上又自行建设了钢混结构房300平方米，用来开办小超市。2014年5月，刘女士的房屋被列入了征收范围。2014年8月，刘女士接到《通知》，方知自己的房屋已经被列入了征收范围。因对补偿方案未谈妥，双方未达成一致意见，刘女士于2015年4月委托律师维权。通过调查了解到：2014年9月，已经作出了房屋征收决定并公告，随后委托了某房地产评估机构对刘女士的房产进行了评估，并出具了评估报告。但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告，且该评估报告还不包含刘女士后建的300平方米钢混结构房的价值。

解读：本案中评估报告的违法点就比较多，也是拆迁户必须要注意的关键点：

第一，房屋评估报告是否过期。

根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条的规定：估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本案中2014年9月就对刘女士的房屋进行了评估，但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告。由此可见，该份评估报告的时效明显已经过了法定的1年有效期限。

第二，房屋评估机构的选定必须要有拆迁户的参与。

根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条的规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。本案中直接委托某房地产评估机构，对刘女士的房屋进行评估的做法是明显违法的。

第三，房屋评估范围需要注意。

根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中在征收工作的前期，并未依法对刘女士后建的300平方米钢混结构房的合法性进行认定，而是直接在房屋评估报告中没有包含这部分价值。该做法，是明显不合理的。

在现实生活中，房屋征收补偿价值的确定，主要是通过房屋征收估价来实现的。故而房屋征收的评估，不同于一般房地产的市场价格估价。房屋征收评估是一项政策性很强的评估业务，受土地和房地产相关法律、法规的影响非常大。另外，当拆迁户对评估结果有异议时，应当要自收到评估报告之日起的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，该申请应该以书面的形式提出，并且要指出评估报告中存在的问题。拆迁户对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，还可以自收到复核结果之日起 10日内 ，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。但专家委员会作出的鉴定就是评估的最终结论。

二、征地如何补偿？

1、征收林地有补偿么

有的拆迁户会问，林地征收有补偿嘛？村里告诉我种的树不给补偿这合法嘛？

首先可以肯定的是，林地征收是有补偿的，《国家林业局办公室关于征占用林地征收四项费用有关问题的复函》中就指出，用地单位需要缴纳四项费用：林地、林木补偿费、森林植被恢复费和安置补助费。

各地区对于建设项目使用林地补偿标准的规定均有一定不同，对珍贵树种和普通树种的补偿亦有不同，拆迁户可以查阅所在地区林地补偿标准，做到心中有数。

值得注意的是，无论林木补偿费用补偿多少，林木补偿费和苗木补偿费一般应归被使用林地单位或个人所有，任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。

2、耕地征收怎么补偿？

首先我们要清楚，耕地都包括什么？根据国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)可知，耕地属于一级地类，包括三个二级地类，即水田、水浇地、旱地。

根据《土地管理法》第四十七条的有关规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

各地区会按照自身的情况制定具体的细则规定，一般而言征收耕地的补偿主要包括土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿等，拆迁户可以查询所在地区关于调整征地补偿标准的通知，进行详细了解。

3、征收荒地给不给补偿

根据我国《土地管理法》的有关规定，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。也就是说，征收荒地也是有补偿的。

有的拆迁户可能会问“村里鼓励我开荒，开垦后的开荒地被征收了有补偿吗？”，首先，国家征收农村开垦后的荒地亦是需要进行补偿的，一般而言补偿的项目包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

土地征收补偿细则范文第4篇

【关键词】：房屋 征收 补偿 安置

1991年国务院第78号令《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”），2001年国务院第305号令对其做出修改。经两次向社会公开征求意见，2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收条例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。这宣告了“拆迁”的终止，代之以“征收”。这应该是新的《征收条例》与原《拆迁条例》从理念到字面的一个最显著的变化，《征收条例》已看不到任何一个关于“拆迁”的表述。认真研读《征收条例》全文，我们欣喜地看到《征收条例》的进步，但在实际操作发现仍然存在一些问题。

一、《征收条例》的六大进步

1、明确界定公共利益的范围

《征收条例》确立必须以“公共利益”为征收范围。其大前提是必须“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，并且对公共利益的六种情形作了具体明确，包括国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要等。此条款的规定有利于将公共利益征收区分于原来的商业开发拆迁，有效地保障房屋所有权人的合法权益。

2、明确征收补偿的基本原则

《征收条例》第三条确定房屋征收补偿应当遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。在上述原则的指导下，征收程序必须严格按照确定征收项目、拟定征收补偿方案、征收决定、征收补偿、特别程序五个阶段21个基本步骤（参考重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序）进行；征收行为必须符合四规划一计划的要求；征收过程要求从房屋权属调查登记结果、征收补偿安置方案、征收决定、分户补偿评估结果、分户补偿情况、补偿决定到审计结果全面公开；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人先给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

3、征收主体及实施单位发生变化

《征收条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”由此明确了政府才是征收补偿的主体， 并且要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，相当于禁止了开发建设等企业单位直接参与征收拆迁。这有助于保护被征收人的权益，化解原来因开发建设单位作为拆迁主体，为追逐经济利益而引发的各种社会矛盾，对维护社会稳定团结有促进作用。

4、征收程序的公开透明性和监督性加强

征收条例在原《拆迁条例》的基础上，加大了公众参与度，让程序更加公开透明，在程序设置上增加了很多创造性的条款，如：规定征收补偿方案应征求公众意见，征求意见期限不少于30日；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，应当组织听证会并根据听证会情况修改方案；政府作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的（重庆市规定被征收户数100户或征收面积10000平方米以上），应当经政府常务会议讨论决定；审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果等。

5、征收补偿范围和标准较前扩大和提高

由于暴力拆迁事件的屡次发生，其矛盾焦点大多集中在补偿标准是否公平上，征收补偿标准业已成为社会最为关注的问题。《征收条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。而原《拆迁条例》关于货币补偿金额则规定，“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”，各省市的规定则各有不同，如重庆市《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定是，“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的百分之七十”。相较之下，新征收条例以市场价格作为补偿标准，更为公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋补偿外，还对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿，与原来的《拆迁条例》相比，在补偿范围上有所扩大。

同时，《征收条例》第十八条还规定，“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障”。另外，“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。这些条款充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障被征收人居住条件的人本精神。

6、行政强拆被明文取消

《征收条例》第二十八条规定，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。第三十五条特别约定“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”由此明确了强拆只能向人民法院申请执行，禁止了原来以政府主导的行政强拆，有利于限制政府的权力无限放大，为公民的合法申诉救济、为社会主义法治建设提供有力保障。

二、实际操作中存在的问题

1、公共利益的认定存在漏洞

征收的前提是必须基于公共利益，《征收条例》中对公共利益作了比较具体的界定。由于规定条款并不能穷尽公共利益的全部范围，就有了最后一条的兜底条款，即“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此条款语言的模糊性和可操作性，致使公共利益的认定变得拥有无限可能。由于条例并没有说明最终有权认定公共利益的主体以及认定程序，如果没有相对独立的审查制度来决定公共利益的认定，如果认定机构不受限制滥用权力，那么关于公共利益的约束性条款将沦为摆设。各种非公益性项目将改头换面，打着“公益项目”的旗号进行征收。

2、征收补偿标准的制定存在矛盾

征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。

3、征收诉讼法律关系存在争议

《征收条例》第二十五条规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。而关于征收补偿协议到底是行政合同还是民事合同，法律界人士还存在诸多争论。根据1996年7月24日最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》内容，“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”但在《征收条例》取代《拆迁条例》后，《征收条例》对房屋征收补偿法律关系的主体作了新的界定，市、县级人民政府及其房屋征收部门成为一方当事人，房屋征收行为是一个具体行政行为不存在争议，征收补偿协议也实在没理由认定为民事合同。但如果按规定适用行政诉讼程序，在征收主体一方要作为征收补偿协议纠纷的原告时，就会遇到法律障碍，行政诉讼只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政诉讼的被告只能是行政机关，而不能是公民个人。由此如果被征收人在签订征收补偿协议后出现不搬迁等违约行为，征收部门一方将上诉无门。

三、建议意见

1、完善审查制度，严格征收项目的审批

目前征收项目的审批权限基本集中于政府部门，为确保关于公共利益的认定不流于形式，政府各职能部门应完善审查制度，制定相关的实体程序规定，严格审核项目的公益性，不符合规定的坚决不能审批通过。重点审查是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

2、做好调查研究，制定合理的补偿安置方案

国有土地上房屋征收问题，不只是一个简单的房屋征收补偿的问题，而是涉及到被征收人的安置，关系到被征收人生存发展的问题。在制定征收补偿方案时，应本着公平合理的原则，兼顾政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的权利，对其进行妥善安置，确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降，才符合我们党“以人为本”的执政理念。

3、坚持司法公正，为征收工作保驾护航

《征收条例》在取代《拆迁条例》后，法学界一直存在诸多争议和讨论。希望作为上位法的《征收条例》能不断地完善，而各市、县级人民政府也可以适时制定征收实施细则，通过完善司法救济制度，促进征收中矛盾纠纷的及时解决，推动各地经济建设的健康发展。

终上所述，《征收条例》在原《拆迁条例》的基础上出台，是具有较大进步意义的，虽然对部分难点问题存在一定争议，但是瑕不掩瑜，有待在今后的实践中深入完善。

参考文献：

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。

2、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）

3、重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》（渝办发【2011】123号）

4、重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序的指导意见（渝国土房管发【2011】187号）

土地征收补偿细则范文第5篇

关键词：土地征用；分配机制；农民；分配

一、我国的土地征用补偿制度

我国《宪法》修正案中明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但对公共利益的需要，立法上没有给出明确的界定。现行《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”“前款所称依法使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”在市场经济条件下，建设用地显然包括商业性用地和公益性用地。而该法的这一规定并未区分商业性用地与公益性用地，也就是说，现行的《土地管理法》同样不能阻止国家以公权力主体的身份为一些单位和个人的商业性建设需要而去征收农民集体所有的土地。从我国《土地管理法》的相关规定来看，土地征用补偿的原则可以理解为适当补偿原则，并且在实务中这一原则更多地被执行为按照被征用土地的原用途给予补偿。征用补偿范围较为狭窄，仅限于土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等与被征用客体有直接关联的经济上损失。不仅对那些难以量化的非经济上的附随损失未列入补偿的范围，而且那些可以量化的财产上损失，比如残余地分割的损害、经营损失、租金损失等通常所受的损失，也未列入补偿的范围。

二、土地征用利益分配机制存在的问题

2.1现行征地补偿标准的不合理性

市场经济的本质就是以市场作为配置资源的基本方式，体现在征地补偿中，即应以用地双方都能接受的价格―市场价格为标准进行补偿。当前在经济发达地区征地补偿“一口价”的现象比较普遍，实际上就是按土地市场价格进行补偿的表现。

2.2征地补偿标准未包含土地的增值部分

农地一经征用后，其用途的改变通常会导致地价的飙升，但是，现行的征地补偿标准却没有考虑增值部分。根据马克思地租理论，级差地租可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，级差地租Ⅰ形成的条件之一是土地位置的差异，级差地租Ⅱ产生的原因是由于在同一块土地上连续投资的劳动生产率的差异造成的。同时，按照马克思的地租分配理论，级差地租Ⅰ应该归土地所有者所有，级差地租Ⅱ应当由土地所有者和经营者共同所有。而当今土地征用后之所以会产生增值，是由于土地的位置差异、国家规划和经济投资两部分造成的，增值部分当然就包括两种形式的级差地租。因而，按照马克思地租分配原则，在对土地增值部分的分配上应考虑被征地者的利益。

2.3征地补偿在各利益主体之间的分配不合理

法律规定集体土地所有者主体包括集体和农民，但是，没有明确规定两者之间如何分配征地补偿，在我国现行土地制度下，土地征用的对象是单一的集体土地。在现实生活中，集体土地的所有权和使用权基本上是处于分离状态。集体土地上至少存在两种权利：土地所有权和土地承包经营权。前者的主体是农民集体，后者的主体是以土地为基本生产条件的农民。关于两种权利主体在征地补偿中的分配关系，《土地管理法实施条例》第26条已作了明确规定。表面看，农地所有者、使用者都得到了相应的补偿，但实际上，农民土地被征用后所得极其可怜。总之，当前的征地补偿标准很不合理，对农民而言，用工安置补助只是补偿了土地的就业费用，而忽视了其物权化的农民个人土地承包权及其收益、继承等效用。农民在征地补偿款的分配中处于弱势地位。

三、完善我国土地利益分配机制的建议

3.1完善征收条款、提高立法位阶

（1）完善征收法律条款

“一部宪法的原则和规定只有符合现实情况和需要，才能构成其发挥治国的工具作用的前提条件”。现行宪法只对土地征收做出了规定，但随着社会主义市场经济的发展，征收的客体已不在局限于土地，而扩大到土地以外的其他财产，因此有必要在宪法中重新规定行政征收对象的范围。另外我国于2004的宪法修正案中终于将“补偿”写了进去，但其说明过于简单，对如何补、补多少没有具体界定。在实际工作中无法实际操作。本人觉得，可以借鉴外国的经验为我所用，在宪法征收条款中具体体现控权、程序、补偿等内容，为国土资源部门制定具体的土地征收法律确立原则，指明方向。

（2）转变政府的观念

在土地征收的行政权行使过程中，代表国家来行使职权的政府要建立“有限政府”的观念。社会主义市场经济的蓬勃生机，使整个社会的利益向着多元的方向发展。作为集体土地所有权的征收，是在政府强制之下社会财富的不正常流转。政府在征收土地的过程中已经完全超越了“公共利益”这个基本的框架，不但涉及国家利益的要征，而且涉及到企事业单位的也要征，导致了土地征收权的无限扩张，造成了地方政府只要抓住了“地根”这个命脉，经济就会发展，否则GDP就没有增长。

3.2改进土地征收补偿标准，合理分配补偿费用

老的土地征收补偿标准是在计划经济时代来确定的，已经不能适应市场经济条件下的需要。如确定补偿的标准不能仅仅依靠年产值的标准来确定，还要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等一系列的因素。有条件的地区可以通过制定征地区片综合地价的方式来确定补偿的标准。这就不仅要考虑以上的因素，还要对人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平联系起来。以一个保证农民原有生活水平不降低的补偿标准来对土地进行补偿。

对于土地征收补偿费用的分配，《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十六条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归所有者所有……”。这仅仅规定了三项补偿费中的地上附着物及青苗的补偿直补给个人，对土地补偿费和安置补助费的再分配却没有明确。从理论上讲，交给村集体统一使用，因集体是全体村民的集体，是可以的。但在实际中来看，交给了集体就等于交给了村干部，缺乏必要的和有效的监督机制。所以可以将土地补偿费按农户承包土地面积在村集体或被征收土地总面积中所占的比例，全部分配到户；也可以将土地征收补偿费用以给农民上商业保险或社会保险，以实现征地对所有权者的补偿与农民利益保障的稳定性；甚至可以通过村民自治的形式经全体村民大会同意将土地补偿费按股分配。这样就会减少矛盾的产生，并提高农民的生产积极性，使有限的补偿发挥最大的效益。

3.3 尽快完善行政征收程序立法

程序是人们经常使用的一个概念。一般来讲，它是指按时间的先后顺序安排的工作步骤，它反映了事物之间客观的、内在的联系，体现了人们有目的的行为过程。英国最早的“自然公正”原则，就是把权力与权利之间公正理性的思想纳入到法律程序的高度之中，而成为程序法中最古老的原则之一。又因为这个原则“灵活而富于弹性，原来是司法程序中的规则，后来移用到行政程序中”，它包括两个最基本的程序规则，第一，任何人或团体在行使权力可能使别人受到不利影响时，必须听取对方意见，每一个人都有为自己辩护和防卫的权利。第二，任何人或团体不能作为自己案件的法官。它的中心问题“不在于公民是否有某种权利，而是在行政机关行使权力对公民可能产生不利的结果时，需要遵守一个公正程序”。这很精辟的阐述了程序对行政的重要性，程序是行政程序的核心程序。