房地产开发公司规章制度

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房地产开发公司规章制度范文第1篇

关键词：房地产立法；法律法规；立法体系

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0072-02

随着房地产产业的迅速崛起，房地产立法方面的工作也得到了重视，各级政府纷纷制定房地产相关的法律法规和政策，这对健全我国的房地产立法问题起了重要的作用，但同房地产产业日新月异的发展相比，明显要滞后了很多，而且新制定颁布的立法未经时间和实践的考验，执行力还有待商榷，立法方面也存在很多问题亟需完善。

一、房地产立法存在的问题

（一）房地产立法缺乏统一

政策、法律、法规类文件属于正式文件，是规范我国房地产市场的重要工具，因此在使用专业名词的时候，要具有统一的说法和正式的词汇，不应产生歧义。但是在现实中立法在这一方面就存在很大的弊病，各级地方政府制定的规章、章程和国家制定的法律法规有些部分存在很大的歧义，例如“出让”和“转让”，在国家类文件中，“出让”和“转让”是完全不同的概念，但是在部分地方类规章中，“出让”和“转让”却表达了同一种意思。国家制定法律法规和地方各级政府制定规章制度没有协调统一，地方政府没有仔细根据国家的立法规范制定规章制度，使得上下级法规之间缺乏统一性，导致了具体实践过程中的执法困难，使执行中的法律存在多种依据。另外，房地产管理部门和土地管理部门的部分权责不明确，职权方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部门针对同一事件制定出了相互抵触的规章制度，法律条文结构不合理，专业术语和专有名词不规范，法规缺乏统一性，给执法人员和房地产开发公司都带来了很大的麻烦。

（二）房地产立法内容欠缺

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。因此，与之相匹配的法律法规就是多方面的，多层次的，虽然我国已有相应的法律、法规文件，但是这些法律文献并不完善，存在很多方面的问题，并没有把与房地产产业全部相关的方面都涵括进来。例如，《房地产管理法》包括房地产的综合管理、房地产生产管理、房地产买卖管理和售后管理等各个方面的综合管理，而现行的法律规章并没有对房地产的综合管理和售后管理作出相应的规定。我国房地产在一级市场法律比较健全，但是在二级市场、三级市场的各类活动均没有相关的法律依据和法律限制。房地产立法内容的欠缺以及没有相应的配套的法律规章严重影响着我国房地产市场的发展与健康。

（三）房地产立法价值取向的偏差

我国目前的房地产的价值取向存在很大的问题：注重经济效益，轻视环境效益和社会效益。从房地产产业启蒙开始，我国就一直着力发展房地产产业，所有的房地产法律法规都是为促进房地产产业蓬勃快速发展而制定的，这导致了在新社会的房地产业仍然沿袭着传统的发展方式，过分的强调了经济效益的重要性，而忽略了环境的保护和社会群体的利益，偏离了新社会可持续发展和科学发展的路线；过分的注重房地产业发展的速度和数量，忽略了房地产发展的效益和质量，与人们追求的生活质量相违背。目前一些地方政府为了做出地区效益，片面追求GDP的增长，一味的寻求招商引资，奢侈的建设公共设施，大面积占用土地，肆意的开发项目……各种不合理的行为和规划导致了大量的人力资源、自然资源、土地资源的浪费。房里地产立法在价值观上产生了错误，片面的为房地产发展服务，忽略了立法对房地产业的规制作用，忽略了两者之间的相辅相成的关系。

（四）房地产立法税费繁冗

我国房地产税法制度比较繁杂，存在很多不合理的地方，例如房产税就是不合理的税种，在已经征收地产税和建设税的前提下，再去征收房产税就属于重复征税，而这些税赋又经过房地产商转嫁给消费者，增加了消费者的经济压力。在我国房地产税费比较繁重，由此引发了一系列的问题：房地产开发过程税费较多，直接导致开发商的经济负担加重，开发建设的成本增加，因此房价远高于人们的消费水平，超出了消费者的购买力。在我国，房地产价格构成包括土地费用、建安成本、市政公用设施配套费用、相关税费、开发企业利润共五大部分。据调查，相关税费占房地产价格的10%～15%，税费已经占了房地产价格的很大比重。而且消费者购买了房地产产品后还要继续交各种税金。各相关部门、机构、物业等自行推出各类行政性、经营性费用，甚至变相收费，摊派等。这诸多方面都体现了我国现行的相关税法相当不完善，税费制度存在很大的问题，严重影响了房地产开发机构开发建设的进程和普通消费者的消费倾向及他们的消费能力，加大了房地产市场的不公平和畸形化。

二、完善房地产立法的建议

（一）立法统一性

各级政府应根据国务院颁布的法律法规完善各级规章制度，不要脱离国家法律自立法规，杜绝同一个名词出现多种不同的解释和同一解释对应不同的专业名词。国家应对各级政府出台的规章制度进行检查，发现错编的应及时纠正并采取一定的惩罚措施，督促各级政府制定的规章制度和国家法律法规大体方针保持一致，严格执行统一的立法规范，避免对人民群众造成误导，避免执法的混乱。

（二）增加立法内容

现在的房地产立法在内容上并不是十分完善，总是在某些方面缺乏些东西。当然，这并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部门更应该走向房地产开发的实践中去，发现在立法上应该表现的内容或者向房地产开发机构咨询立法内容的漏洞，及时将这些漏洞填补进来。例如尽快制定住宅法，将与住宅有关的一些制度用法律条文罗列下来，完善我国的住房保障制度，在各个地区制定住房保障体系，缩小地区差距，减小社会风险。

（三）纠正立法价值取向

立法是约束不正规的房地产开发建设行为的，是实现社会利益和群众利益的最基本的方式。立法不是为经济发展服务的，房地产立法要遵循社会主义基本发展方向，走可持续发展和科学展的道路。与以前相比我们不仅要注重房地产经济的发展，更要注重自然的和谐发展，不能一味的追求GDP的增长，而忽略了自然效益。立法的目的是为了房地产产业健康有序的发展，因此在立法时，要纠正以往的错误观念，坚持走执法为公的路线，将立法的价值取向放到社会利益和环境利益上面。通过制定相关的法律、法规、制度和规章消除不科学的、传统的房地产开发模式，注重环境保护、土地资源的可持续利用和公众的长远利益，兼顾千秋万代的利益和发展问题。

（四）完善税费立法

我国的税费名目繁多、重复，目前最重要的问题就是整理税费名目，废除不合理的税费项目，合理的税费项目通过立法的形式确定下来。税法也要对普通居民住宅建设和经营用房、豪华住宅建设分级使用不同的税率，降低普通住房的价格，让全国更多的消费者具有购买普通住房的能力，让大家“有房可住”。目前，我国涉及到房地产开发建设、销售及购买的税收法规有很多项，但大多都是以“条例”和“暂行条例”的方式存在的，并没有用法律的形式固定下来，因而很多执政者具体执法时较随意，无法按正常程序执行。为了消除这类弊端，应根据具体情形将合理、合法的“条例”、“暂行条例”以法律条文的形式确定下来，让执政者有法可依。对于重要的税种，应由国务院出面讨论制定并立为法律，并应用到具体的实践中去。

三、结语

我国房地产立法方面尚存在很多的问题，而要从根本上解决这些问题目前有两种方法：第一是要密切的联系实际，多做考察和房地产开发的实践活动，从实践中发现问题，解决问题。第二必须要从立法学的角度确定我国房地产立法的原则，弥补体制和技术方面的缺陷，并要积极地改善，总结经验，完善房地产立法工作。房地产立法问题是规范房地产产业健康有序发展的根本保证，也是执法者处理房地产开发建设问题的根本依据。因此，为了房地产事业的蒸蒸日上，国家及政府要尽快完善房地产立法，使我国房地产类法律更成熟，更实用。

参考文献

[1] 符启林.房地产法[M].法律出版社，1997.

房地产开发公司规章制度范文第2篇

关键词:商业银行;房地产融资;风险管理;控制策略

一、房地产融资风险分析

(一)房地产融资风险类型

第一,宏观经济风险。由于房地产开发活动受宏观经济形势的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产开发活动也必然有着周期性的涨落。自20世纪80年代以来,我国房地产业就有过三次大起大落的经历,而这三次涨落与我国经济发展的态势基本是一致的。一般而言,经济发展趋势是影响开发时的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断上升势头,房地产金融获利的机会也就较多;当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场需求也随之下降,供过于求,房地产金融业就会少获利或亏损,出现风险。

第二,市场风险。目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据相关调查数据分析得出:房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款;建筑公司往往要垫付该总投入30%-40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款;此外,消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知,房地产项目中60%的资金来自于银行。当社会购买力不足或供过于求的时候,或者说通货膨胀造成社会购买力下降,进而导致投资者收益减少时都会形成风险。这样开发商和购房者一旦出现风险,直接受损的是银行。

第三,经营操作风险。一方面,经营风险房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售,涉及部门环节多、周期长,期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节,而一旦某个环节出现风险,则整个项目的风险就会产生连锁反应。另一方面,是银行自身经营房地产信贷业务不善而导致的风险,主要表现在:一是在贷与不贷、贷多贷少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险。二是房地产金融业务还没有形成规范化的操作规程,特别是对房地产开发企业资产质量审核不严、对企业经营活动检测不够、抵押担保率不高等,使一些投机分子有空可钻,增大了银行风险。

第四,变现风险。变现风险即流动性风险,主要是指市场中因消费者购买力较低而导致房地产商品不能在市场中消化而变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者造成损失的风险。房地产是一种比较特殊的商品,不能移动、不能运输,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也比较差,不像其他商品那样可以轻松脱手。另外,房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设物业,最后向客户出售或者出租,这一过程需要很长时间,有的甚至需要几年。

(二)商业银行在开展房地产融资业务中存在的问题分析

第一,房地产企业过分依赖银行融资,银行成为风险转嫁对象。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少(主要依靠银行贷款、自筹等)。由于房地产开发公司经营周期相对较长,用款时间较为集中,房地产资金的密集性与贷款期限常常不配套,部分开发公司套取银行房地产信贷资金现象突出。目前,某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额,出现了急功近利的倾向,一些不法开发企业抓住可乘之机,使用各种手段从银行套取房地产信贷资金,如在进行房地产开发的同时挪用项目资金进行其他投资,或为了相对容易获得贷款,申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣,银行在发出第一笔贷款后就陷入被动,待项目建设出现资金缺口时银行往往被迫追加贷款。部分房地产开发公司由于利益的驱动,缺乏诚信,面对有钱不还的不正常现象,银行往往无可奈何。

第二,同业竞争无序,违规的金融业务时有发生。房地产信贷融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的突出地位,因此,为了争夺房地产信贷市场份额,各家银行在简化手续、提高服务质量,增加信贷投入等方面均加大了力度,并不惜采用各种优惠措施,使同业间竞争日趋激烈,甚至表现出恶性竞争的态势,有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层,不惜放宽贷款条件,有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定,带来了诸多潜在风险。如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款。甚至有的银行基层房地产信贷部门为追求盈利,超规模发放贷款或把房地产信贷业务视同银行信贷业务,混业经营,超范围发放贷款,大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产。有的银行房地产信贷起步晚,资金来源少,资本金严重不足,且不到位,而又盲目扩充业务,而这些现象在房地产信托中也屡见不鲜。

第三,房地产业风险预警体系建设滞后。少数银行内部管理制度松弛,导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金,也使得一些银行在发展业务的同时,忽视了内部管理和风险控制的重视。突出表现为:缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划,纯粹是为了发展而发展,对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后;管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向,平时又缺少检查、诱导和监督,使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。一些银行的基层房地产信贷部门人员结构不合理,对银行信贷业务较精通,而对房地产业的专业知识了解较少,缺乏敏锐的市场分析能力和风险控制经验,制约着房地产融资业务的发展。

第四,房地产融资业务服务体系不健全。房地产融资业务涉及银行、评估机构、房地产管理机构、保险公司、公证司法部门,需要彼此的配合和支持,而目前的现状是:涉及部门多、手续烦、涉及到评估机构、登记部门、公证部门和保险部门等。办理时间长,环节多;评估有效期短。不动产评估有效期最长为2年,一般为1年,动产为1年,超过有效期须重新评估;由于目前的房地产评估机构好坏不一,管理较混乱,评估费用依据评估资产标的收取,评估结果暗藏风险。因而商业银行有时需要自行重新评估抵押物的价值,增加了环节和成本。

二、商业银行控制房地产融资风险的主要策略

第一,提高银行风险防控能力、规范银行操作。银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救。贷前,应收集有关借款人的资料;贷后,应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时,主要评估对象是房地产商的抵押资产,一旦无力归还贷款,银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产,但这种评估方式只是消极的补救措施。所以,要改变把房地产信贷当作低风险项目品种开发的观点,严格对房地产信贷各环节实施监控。商业银行必须遵循央行有关规章制度来办理信贷业务,杜绝不符合规定的开发商攫取贷款的机会,要加强对房地产市场的认识,不被虚假繁荣所迷惑。推进银行体制改革,加强内控制度建设。银行要制定科学的银行内部业绩考核办法,建立责权合一的激励和约束机制。

第二,把准宏观经济脉搏、提前预测,合理规避宏观风险。商业银行要尽快建立自己的专家队伍,组织、强化对宏观经济发展的分析、研究。这种专家队伍必须是高起点的,组织结构不必层层设置,可考虑两级构架:总行一级和在经济发展水平相差无几的区域一级(如珠江三角洲、长江三角洲、东北老工业基地等)。总行主攻全球及全国经济形势,区域主攻区域经济,使两者相互补充。队伍建设上要以社会学者为主,内部人员为辅,使信息来源更具广泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地产风险预警体系。商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用,具体表现在:一是商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。二是商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。三是商业银行应密切关注房地产企业的开况,确保对主体结构已封顶住房的个人住房贷款发放后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。四是商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。五是商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,加强市场风险预报,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段检测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第四,配备建筑工程估价专业人员,从技术上防范房地产开发贷款风险。为有效防范房地产贷款风险,国外银行一般都是聘用信誉较高的社会专业中介机构进行技术把关。但是由于目前国内信誉较高的社会专业中介机构尚未充分发展起来,大部分的可行性研究报告都是由开发企业自行编制的,所以国内的商业银行必须依靠自己审查建筑工量和工程估价,对于业务量大的银行,可以设置建筑工程估价岗位,配备专门的估价人员,实行持证上岗;对于业务量较小的银行,可以设置建筑工程估价岗位,也可以聘请外部的专业人员来做这项工作,但必须与其签订合同,明确其工作的具体内容和双方的权利义务等。

第五,加强对评估机构的管理,防范抵押物的评估风险。商业银行可以根据一定的条件,如从事评估业务的年限、资产规模和业务量、资质等级、是否具备充足的有执业资格的专业评估人员、在行业内的声誉等来确定拟合作的评估机构名单,并与评估机构签订合作协议,规定双方在评估质量、工作效率、收费标准、赔偿措施、相关信息共享等方面的权利和义务。在进行抵押物评估之前,客户经理要注意采用合理的方式,说服客户聘用银行确定名单中的评估机构。评估机构的名单管理是一个动态的过程,银行应定期对名单中评估机构的工作进行审核和评价,内容主要包括是否有价值虚增的问题、是否已发生实质性风险、客户对其工作效率和服务是否满意等,然后根据评价结果对名单进行调整。

三、结束语

我国房地产融资风险控制,目前不管在实践上还是在理论上都取得了很多的成就和突破。但在我国改革大旗之下发展起来的房地产融资市场,本身存在太多矛盾性的问题。当然,房地产金融中的各项管理制度和风险防范措施,都是为该项金融业务保驾护航,确保这一业务的健康持续发展。但如果控制过严,门槛过高,也会在一定程度上减缓发展速度,影响长远发展。所有的经营都存在风险,而风险通常也与收益存在着正比例的关系。因此,商业银行在拓展房地产融资业务中更主要的是追求风险可控,如何处理好银行业务发展与风险的关系,这将是房地产金融发展中的重要课题。

参考文献:

1、孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛,2005(11).

2、曹建元.房地产金融[M].上海财经大学出版社,2003.

3、周雪飞.商业银行信贷业务创新[J].中国房地产金融,2007(4).

4、王重润.房地产融资结构与金融风险研究[J].中国投资管理,2006(9).

房地产开发公司规章制度范文第3篇

一、加强内部管理，完善规章制度，深化理论学习，全面提高全处干部职工的政治素质和业务水平。

一年来，房产处客观总结和分析了历年来工作的经验和存在的不足，及时地调整房产管理工作的新思路。首先以内部管理入手，重新完善修订了一套切实可行的内部管理制度，使全处干部职工的工作质量、办事效率和优质服务水平有了明显的提高，真正做到了“让群众满意，让政府放心”。二是狠抓了全处干部职工的思想政治理论学习和业务知识学习，学习了《房地产管理法》、《测绘法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规，积极开展形式多样的思想教育活动，学以致用，使全处广大干部职工的理论水平、道德修养、业务素质得到全面提高。

二、更新观念，拓宽思路，全面规范地做好房地产管理的各项工作。

（一）、加强房屋产权产籍管理

根据今年房屋确权的实际情况，除了区驻地正常业务开展外，我们也加大了对各乡镇（街道办事处）公私产房屋确权登记的宣传办证力度。 （二）、贯彻落实拆迁管理条例，加大拆迁管理工作力度。

1、克服困难，努力开创工作新局面。今年以来配合区政府先后起草并出台了《*********开发改造拆迁安置实施细则》（**政发[xx]33号）、<<*******区域企业安置拆迁补偿实施办法》（**政发[xx]66号）两个文件，初步完成了****工业园区,***地块的拆迁任务。具体如下： （2）、今年5月中旬，启动了***工业园区企业安置及二期路网工程拆迁工作。现已全部完成1xx平米的房屋测量工作，其中已完成拆迁任务xx平方米；清点苗木4000余亩并已拆迁完毕。

（3）、完成了*******23户因橡胶坝蓄水而损坏的苗木32亩xx余棵的清点赔偿任务。

2、依靠基层干部群众，抓住主要矛盾，靠上工作，解决疑难问题。在实施***拆迁工作中，被拆迁户开始不理解，不但不拆，开会都不参加，抵制情绪大，根据掌握的情况，我们依靠基层党群干部，深入到拆迁户中做工作，讲解利弊，通过工作，大多数居民理解了，主动配合拆迁工作，并帮助做其他不拆户的工作，最终达成一致，从而保证了拆迁工作的顺利进行。

3、端正工作态度，提高工作效率，全面完成工作。在实施拆迁工作中，由于群众的思想觉悟不在一条平衡线上，对拆迁的认识不可能一致，因此在我们开展工作中个别群众抵抗情绪很大，有些极个别的群众甚至谩骂、撕扯到动手。在对待这些极个别的情况，我们首先端正思想认识，做到打不还手，骂不还口，坚持耐心细致地讲解拆迁目的，拆迁的意义及拆迁政策，最终达到了思想认识到位，主动配合拆迁。

(三)、房地产开发管理成绩显著。

随着市委市政府城市建设的宏伟规划的制定，***也迎来了开发建设的新，针对这种情况，我们加强了对房地产开发公司的管理，同时审时度势，坚决杜绝无资质等级开发、无证开发、无规划开发的“三无”现象的发生，从而将河东区的房地产开发管理初步纳入了正常轨道。

三、存在的问题和不足

一是工作人员对业务知识掌握的熟练程度不同，有些同志对专业知识的掌握还有一定的差距，对群众来办理业务时的解释不够明确、细致；二是由于房产工作和拆迁工作的不连续性，存在忙闲不一的现象；三是对房地产开发管理的力度不够，由于开发管理对房产处来说是新业务，缺少专职的管理人员，加上河东区的开发企业不够规范，因此，在开发管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房产管理工作中，办理房产证我们只是初审、呈报，无最终的办理和发证权，需要疏通市局办理的各个环节，因此在办证过程中，有时不能按承诺的时间按时办理房产证。

四、xx年的工作打算：

房地产开发公司规章制度范文第4篇

【关键词】房地产；成本管理；控制措施

1、房地产成本的组成部分

（1）土地成本

土地成本中又包括征用土地或者土地进行拆迁费用，将土地进行开发的一系列过程中都是组成土地成本的要素。土地成本是整个房地产成本的基础，土地成本的高低与否，直接影响施工后期各项标准的成本。

（2）房地产开发前期准备工作费用

房地产开发中的前期费用根据各地城市的经济发展状况有所不同，其中包含的各个小项也由各地的施工方对采购的不同而不同。一般情况下，发达地区的前期费用相对较高，采购受地域局限和商品垄断价格也都稍高。

（3）房地产工程中的建筑安全费用

建安工程所产生的费用是指将要新建的建筑物中，所要采购的施工装备，各个阶层需要的设备等。这项费用一般根据市场具体情况进行确认，在大的建筑结构没有改变的情况下，成本在固定的涨幅范围内，建安工程的费用就不会有太大出入。

（4）施工设施成本

施工中设施的成本费用，主要是指在建设过程中各种配套的公共设施费用，其中主要包括水供给，道路施工，下水道排污管，公共绿化环保工程等等。施工主体的成本，指施工过程中所有的建筑设施的费用，它需要经过严密的计算，并且施工设施是职工安全的保障，设施的安全稳固性到达到要求，否则则会大大增加施工过程中的危险性。

（5）管理费用

管理费用主要由施工方队成员薪资，建筑税务，后期销售等费用构成。就开发商而言，资金的环环相扣是决定投资是否成功的关键之处，只要在最后开发商有利润，就可以相对提高管理费用。在管理费用提高的同时，施工团队的经费也会相对提高，工人施工时就会更认真。

2、房地产成本管理的现状

（1）成本管理得不到应有的重视

由于我国近几年房价疯涨，开发商在不考虑成本的情况下都可以盈利，因此成本管理这部分就得不到开发商以及施工方队的重视。更有一些房地产公司根本没有控制成本的部门，部分企业缺乏成本管理的理念。有控制成本部门的房地产开发公司中，部分工作人员缺少相对应专业的法律意识，责任承包意识以及施工时对合同的重视程度，从而导致了施工成本在出现偏差的时候难以控制，工作很难系统化，无法起到成本控制部门应有的作用。

（2）房地产企业没有健全的制度和合理的分工

我国房地产企业目前最普遍的一种现象就是施工部门施工工作分布太过明确，技术部门只做关于技术和质量的工作，工程部门只负责生产和整个工程的进展，各部门之间没有沟通。表面上看，这样的施工方式简明清晰，但实际上，由于各部门之间没有良好的沟通，在施工材料方面就会造成一定程度上的浪费。

（3）成本核算只做表面工作

在施工方队整个施工过程中，有很多房地产企业根本没有将成本的预算进行严格控制，基本没有阶段施工结束时的成本分析，也没有整个项目的成本控制。整个成本控制只做表面文章，只是空谈，体现不到成本控制的本质，这造成了施工一旦出现任何问题，成本部分起不到任何解决作用，导致预算超支。

在房地产成本管理现状的问题日益明显之后，国家也提出了相关的整顿方案，尤其加强了对于土地资源的整顿，例如国土资源部颁布了第21号令等。另外，果断查处经过不正当手段获得土地使用权并具有营利性质的在土地资源。要求房地产开发企业必须使用正当手段获得土地使用权，努力将房地产开发发展成集约经营化的管理企业。

3、如何控制房地产成本

（1）开发前期预算的严格控制

房地产造价在施工初期可根据房地产开发的规模进行计算，当计算的较为精确的时，房地产开发商可大概知道整个施工的支出。由此可知，房地产开发的设计阶段是奠定此次开发费用的基本，设计出的方案要尽可能减少与施工过程中的某些不可避免问题之间的冲突。开发前期预算中也要包括在施工过程中出现的任何危险事故发生的赔偿费用，当情况发生的时候能够有备无患。

（2）材料采购严格把关

一个房地产项目的开发，它在施工过程中所需要的材料是很多种的，因此，各种材料进出场的数量，时间以及是否合理都非常重要。在采购材料之前，施工团队就应计算好采购量，以及施工过程中任何损耗，在施工过程中遇到问题如何用其他材料代替等工作。在施工过程中，各种材料的价格不同而分批采购的情况要进行记录，在不影响施工质量的前提下，确保当施工材料有余，多出来的施工材料能够得到有效回收。同时，各个部门之间要进行必要的沟通，材料的余缺部门之间可相互借调，这样的方法，不仅仅可以使施工成本降低，也提高了整个工程的质量。

（3）施工现场管理费用

形成施工现场的管理费用，主要包括场地设施租用费和施工基地周边防护设施租用费，这两项费用主要是根据各个项目的规模大小不同而不同的。一般情况下，发达地区的施工现场管理费用相对较高。除此之外，管理施工现场支出的费用还可通过将负债率降低，加速资金回收来使资金成本降低。

4、严格控制房地产成本的重要性

房地产产业是构成我国国民经济的重要组成部分，它的施工包含的行业有水泥行业，钢筋行业以及电器等等，换句话说只要存在房地产这个项目，这些企业就会由于房地产项目的昌盛而受益，因为这些企业在某些方面来讲是密不可分的。开发商通过向政府购买土地的资金已经成为国家经济来源的一部分。

房地产企业在中国进入WTO后发展的日益昌盛，一些大型的实力雄厚的企业，如新鸿基，和记黄浦等涌入了大量的境外资金。另外，国内部分大型企业也在进行全国范围内的扩张，例如万达，世贸等。房地产的市场竞争越发激烈，在相同的未来预售价未知的前提下，只有将房地产成本控制好，才能在市场竞争如此激烈的今天存在竞争优势没有将房地产成本控制好的企业必然被市场淘汰。

成本控制的工程在实施时应当将灵活管理作为管理原则从而开发整个项目，确保成本管理的每个步骤在实施过程都能有条不紊的进行。同时，成本控制必须贯彻加强到整个施工队伍中，按各层级落实到每个工作人员手中，责任到人，并且开发商和管理人员应制定相应的奖惩措施，增强整个队伍工作人员的工作热情。另外，在实现这些条件的前提下，制定作用于管理层和施工方队的规章制度，使本控制这个责任不仅仅是管理层的工作，整个工程的每个角落都需要重视成本控制这项艰巨而又伟大的责任。

只有有效的实现这些目标，项目开发的各个阶层之间费用的成本才能得到控制，才能实现企业所期盼的低成本高利润。

5、结语

众所周知，在工业与民用建筑这个行业中，我们需要将控制投资这一理念始终贯穿于整个施工过程中。这就要求我们研究出最低成本的高效率施工方案，与此同时，房地产成本的管理人员必须以严格监管，限定价格的方法进行资金的管理，保证能够实现投资的预期目标。总之，房地产开发中的成本控制是贯穿于整个房地产开发的综合问题，是开发房地产项目的重中之重。房地产开发的成本管理部门需要认真分析在建设过程中引起项目成本流失的原因，并且在最短时间内制定出解决方案，做到市场经济的把握，把控市场不被市场左右，积极实施制定的防止成本流失的方案，最大限度提高项目的利润。

参考文献：

[1]姚源浅谈房地产成本核算新模式的发展方向[J].现代商业2010（21）.

[2]冯廷秀.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用[J].当代经济，2010， （16）.

房地产开发公司规章制度范文第5篇

关键词：房地产开发企业财务管理成本控制

对于我国国民经济发展来讲，房地产行业占有重要的地位，是重要的支柱性产业。近年来，房地产行业发展迅速，房地产企业数量以惊人的速度上涨，但是企业水平参差不齐。在如此激烈的竞争中，想要取得较强的竞争力，挣得一席之地，必须严格实施财务管理，加强成本控制，更要切实将两者有机结合起来。协同实施财务管理以及成本控制，可以有效促进企业经济效益的提升，有利于综合竞争力的增强，有利于企业更好的发展，可以在竞争中占据有利地位。

一、房地产开发企业财务管理与成本控制的重要性

成本控制是企业财务管理的一部分，二者的协同管理主要针对企业财务方面实施管理，其实施依据是特定时间段内企业制定的财管目标，二者管理实施主体也就是财务管理的主体，在自身范围内，管理对象是企业运营各个环节的财务状况。企业在进行成本管理的时候，充分利用工程性选择运行系统，有效计算和调度企业正常运营下产生的消耗以及逆行的情况。这样不仅可以更好的将自身的薄弱环节给予充分的挖掘，还可以有效发现企业内部潜力。也由此还能够将企业有效实施成本控制的方法查找出来。如果企业进行成本控制的机制科学，合理，那么其对于改善企业运营管理发挥着很好的推动作用，有利于企业进行自身运营机制的转变，有利于企业素质的提升，增强企业竞争力，更好地应对市场激烈的竞争。

二、房地产开发企业财务管理与成本控制存在的问题

(一)前期工作重视不足

没有切实关注重视前期工作的运行是房产开发公司进行财务成本两者管理过程中出现问题的原因所在。当前阶段，房产公司往往更多关注的是施工过程中的成本控制问题，忽视了前期工作的成本控制问题，比如招投标以及工程设计阶段的成本问题。部分企业缺乏科学，成熟的成本管理观念，对前期工作盲目压低费用或者设计工艺不同，反而导致了企业成本的大幅上涨，也就使得企业成本管理出现失控的局面。

(二)控制机制尚待进一步完善

关于建设极端，企业的控制机制还需进一步完善和健全。在我国，房地产市场并没有发展太久，市场经济发展的初期阶段，该行业企业的发展还不足够充分，之后的很久的时间内，房地产的发展也仍然处于相对低迷的状态，这几年，房地产行业发展的势头猛进，但是与市场发展相适应的规章制度并没有得到进一步的完善，企业的发展的经验也相对缺乏。例如，在市场开发过程中，针对招投标的制度不够健全，招投标市场建设也相对薄弱，也缺乏健全的招投标机制，在此过程中，缺乏相关部门严格、有效的监督和管理，由此，成本管理问题更是一塌糊涂。

(三)成本控制体系需要进一步完善

在具体的工作中，企业的成本控制问题缺乏相应管理机制。目前阶段，科技日新月异，经济全球化深入发展，市场竞争随之越发激烈。对于成本控制各个方面，企业应当使用较为先进的技术实施管理，因此，企业必须采用先进、合理的手段，企业才能够实现利润最大化的目标。然而，在发展过程中，部分企业缺乏相对先进的成本控制的观念，仍然只是简单的认为是最大限度的提高收入降低支出即是对成本的控制。传统成本控制观念，没有充分分析研究市场以及对产品实施科学定位，导致盲目降低成本。这种成本控制方式很好地促进了企业支出费用的大幅降低，但是，却也产生了较大的负面作用，造成了企业与市场严重脱节。同时，就目前的房地产的发展来看，成本控制缺乏科学性和系统性，因此，对于自身成本控制问题无法实施充分全面的管理。

三、加强房地产开发企业财务管理与成本控制策略

(一)加强对前期财务工作的重视

对于建设项目而言，其成本控制实施的关键在设计环节。工程设计是工程施工的灵魂，它全面反映了项目整体规划情况以及具体的施工意见。因此，在设计环节，企业全面处理整体工程的处理技术关键环节以及涉及的相关经济问题。设计阶段，也是对工程造价进行确定以及有效控制的最佳时期。设计不仅很大程度上决定着工程的造价情况，也对施工工期以及工程质量发挥着绝对的影响作用，公司的经济效益也受到设计的直接影响。

(二)建立健全企业的建设机制

企业在进行企业建设机制建立的过程中，最先要做的是，制定科学、合理的设计招标制度并对实施有效的处理。创造公平合理的招投标环境，使得资质较高，实力较轻的设计机构可以公平的参与竞争，同时企业必须对自身管理不断强化，促进企业设计水平的不断提升，使企业竞争力得到最大限度的提升。关于工程监理问题，不仅设计机构主动突破自身设计局限，同时设计监理也应当帮助设计机构，推动其设计思路的不断开拓，进而进一步优化工程的设计方案，在工程成本之前，最大限度地控制工程施工的成本。

(三)完善企业的成本控制体系

首先，把日常工作中最基本的财务管理做好。目前阶段，部分房地产企业实施的财务管理其工程有待进一步的完善，管理理念还相对落后。所以，切实更新管理理念，加强基础财务的管理，将日常的财务工作做好，可以促进财务管理的科学分析。其次，进一步提升财务管理水平。企业定期组织管理人员参加专业培训，提升财务管理人员的专业素质，整体提升企业专业水准。此外，对于成本控制问题，财务管理人员必须增强认识。必须立足于成本控制，对企业实施全方位的管理。再次，对企业资金加强管理。必须重视企业资金的管理，资金管理涉及方面众多，主要有筹资、现金及成本的管理等方面。科学资金的管理，有利于维护企业的信用，有利于企业低利率贷款的获得。制定科学的融资计划有利于资金的周转，降低资金成本，有利于资金管理的进一步完善。最后，对企业资本结构加强管理。在企业资产负债适当时，不仅能够帮助企业的有效发展，而且还可以促进企业资金的充分利用，提高资金使用效率。所以，企业依据发展目标、融资现状制定科学的规划来科学确定权益债务比。在融资方面，财务管理部门制定详细的计划，以保障投资项目顺利开展。

四、结束语

房地产开发本身就很复杂，在工期较长的情况下，必须进行实施科学的财务管理和成本控制，但是其工作量是相当大，工作强度也非常高。近年来，社会经济不断发展，市场经济得到进一步深化，房地产企业必须充分结合市场竞争具体情况，实施自身成本管理，因此，财务管理部门必须实施全面的成本管理，针对项目的各个环节，对项目工程进行整体控制和管理。实施切实可行的成本强化管理措施，不仅切实保障工程质量，还可以有效促进成本的严格控制，为企业发展谋取更多的利益，促进企业经济效益的提升。

参考文献：

[1]张宏伟.基于业务与财务双重视角的房地产企业成本控制研究[D].浙江工业大学,2013

[2]彭雪.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究[D].吉林建筑大学,2013

[3]马海敏.对房地产业财务管理和成本控制问题的探讨[J].财会研究,2012