泡沫经济产生的原因

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泡沫经济产生的原因范文第1篇

一、泡沫与泡沫经济

“泡沫”（Bubble）是经济学研究中的一个富有特色而又具有重要意义的范畴，中外经济学家在谈论经济问题时都会涉及这一范畴。著名经济学家P!全德尔伯格对经济泡沫问题研究有着独特的贡献，他的著作《“泡沫”的故事———金融投机历史回顾》就是对经济泡沫状态的深刻描述。在实践中，最早的泡沫经济出现在1720年的英国，当时英国发生了“南海泡沫公司事件”，即当时的南海公司因获得英国政府的默许、支持和授权而对西班牙的贸易进行了垄断，之后就对其利润增长状况进行不符实际的鼓吹，进一步引起人们购买南海股票的热潮。但是，由于这种经济是建立在炒作、鼓吹的基础之上的，缺乏实体经济的支撑，在经过一段时间的非正常膨胀之后，其股价大幅下跌，导致经济过度膨胀之后的必然破灭。类似的事件还有发生在荷兰的“郁金香事件”和发生在法国的“约翰•劳事件”，等等。具体来讲，泡沫经济就是指经济在运行过程中出现一种像泡沫一样的状态，表面看起来十分繁荣，但是由于缺乏实体经济的内涵支撑，最终会有破灭的一天。并且，泡沫经济还表现为由于过度投机而使得商品价格与商品价值严重偏离，进而导致经济随着商品价格大起大落，特别表现为暴涨与暴跌的起伏不定。泡沫经济产生的根本原因是社会经济发展中的资金过度地集中在某一个部门、每一种行业、每一种商品，在这些特殊领域中反复转手运行，导致部门、行业、商品经济在某一特殊时期内出现扭曲膨胀而致使基础性的生产部门因资金短缺而出现经济衰退。随着经济发展进入到现代社会，市场经济中的各种金融工具和金融衍生工具开始大量出现并形成热潮，价值现代市场经济的自由化、国际化不断增强，泡沫经济形成和发生的几率大大提高，其波及的范围也更为广泛，相应地，这种泡沫经济的危害程度也更大，对其处理难度也更加复杂。上世纪90年代以来，随着中国经济发展速度的加快，国际化程度的增强，金融市场的发展，尤其是在亚洲金融危机的影响之下，中国学者对泡沫经济问题进行了各方面的研究。

二、现代金融泡沫经济形成原因

从经济发展的客观规律来看，泡沫经济总是由于经济发展过程中的虚拟经济过度偏离了实体经济，造成市场中的虚拟经济成为了主体，而实体经济的发展受到挤压、限制，其结果是虚拟资本所产生的虚拟价值远远超过现实资本所产生的价值，经济看似繁荣，实则不堪一击。在分析现代金融泡沫经济形成发展的原因时，首先应明确两个基本概念：虚拟资本（FictitiousCapital）和现实资本（ActualCapital）。所谓虚拟资本，就是指那些有价证券，包括债券、不动产抵押单、股票等，它是能够给股票等有价债券持有者带来一定收入和回报的资本形式；所谓现实资本，则是指在经济发展中的一种实物形态的资本，主要表现为生产要素形式和商品形式。其实，经济发展中如果主要以生产资本和商品资本来运行，那么泡沫经济产生的可能性是很小的，这主要是因为以实物形态而存在的资本形态。而当经济发展以虚拟资本运动为主的时候，泡沫经济就非常容易产生。泡沫经济最容易在金融领域形成，并且由于金融业与房地产业总是相互影响、相互渗透、相互依存，土地作为不动产，土地的价格构成特征使得土地的资本具有虚拟资本的性质。因此，泡沫经济与房地产业也有着千丝万缕的联系，金融经济泡沫与房地产泡沫是一对孪生兄弟。那么，为什么金融市场上较容易产生和存在泡沫经济呢？在当前金融经济中，泡沫经济涉及不充分信息、交易费用、外部性、非理性预期等众多新概念，各种金融工具和金融衍生工具的金融创新频繁出现，导致金融市场的运行和交易活动非常容易脱离实体经济。在实体经济中，成本价格是实体经济的基础，而在金融经济中，它以预期定价为经济模型。金融市场上较容易产生和存在泡沫经济，这与泡沫经济本身的双重性有关。也就是说，在经济发展日益现代化、国际化和自由化的今天，一定程度的泡沫经济有利于资本集中，这种集中是对市场竞争和发展具有促进作用的，但是泡沫经济终归是一种虚拟经济，其中主要存在的是不实因素和投机因素。因此，一旦这种经济过度发展，其后果也是非常严重的。具体来讲，严重的泡沫经济形成和发展的原因主要有两个方面：第一个方面的原因是社会原因，即在经济发展速度较快的时期出现了经济的整体繁荣和经济宏观环境较为宽松，这种繁荣局面和宽松环境极易为资金炒作提供机遇。所以，泡沫经济一般总会发生在国家对银行政策比较宽松、自由的经济体中。也就是说，在商品经济出现周期性的萧条之后，政府为了刺激经济发展，主动降低银行利息，放松银根，通过这种方式来刺激投资和消费需求以带动经济增长。于是，那些有闲散资金的市场主体就会把资金投放到那些有保值增值潜力的资源上，这就为泡沫经济提供了社会基础。第二个方面的原因就是对泡沫经济形成和发展的预先调控和及时约束机制不够。也就是说，在经济发展过程中，未能对那些有可能导致泡沫经济的投机活动进行监控、监督和制止，尤其是对投机过程中的贷款支付活动缺乏监控机制。但是，到目前为止，这种监控机制无论是在银行还是在政府都难以有效地建立起来。这是由于银行只是收付中介，而政府又难以对企业之间的交易活动进行干涉，甚至还容易被这种投机所形成的虚假繁荣而迷惑。

三、当代中国金融经济中的泡沫问题

泡沫经济产生的原因范文第2篇

关键词：金融经济；经济泡沫；预防建议

现代金融经济泡沫有一个非常复杂的性质，不但在经济独立的运行规则的财务表现上体现，而且还在金融系统内部中出现有瑕疵。分析现代金融经济泡沫，首先必须要弄明白，在金融交易过程中所出现的经济泡沫现象，只有交易的稳定运动才能有经济稳定持续发展的意义。

但也要知道，交易数量的增加并不代表实际需求量所有增加，即交易量与实际需求量不是成正比例的。同样也会影响着经济泡沫，不仅不能让金融市场的运行保持稳定，反而构成了极大的威胁。所以经济市场的发展状况如何必须引起我们大家的高度重视。

1.现代金融泡沫经济形成原因

从经济发展的角度来看，由于在经济发展过程中，虚拟经济偏离实体经济的泡沫经济，所以导致市场虚拟经济受到挤压、限制，致使经济产生虚拟资本。虚拟现实资本指的是虚拟现实价值远远超过看似繁荣的经济所产生的资本的价值。

在对现代金融泡沫经济的形成和发展分析上，得出两个理论性的概念，分别是虚拟现实资本和虚拟资本。虚拟资本指的是证券，包括债券、房地产抵押、证书等，也是股票和其他适销对路的债务持有人带来某种形式的收入及回报的资本。实收资本指的是在经济发展中主要用于生产商品所发生的资金。

从实际角度来分析，把经济发展需求集中在商品生产资本运行中，可有效地控制泡沫经济持增长趋势，发生这样的局面主要是因为泡沫经济是以实物资本形式存在的形态。但是，如果虚拟资本是以经济发展为基础，那么则会更容易导致泡沫经济。受泡沫经济市场影响的部门有两大部门，分别是金融部门和房地产，两者有共同点，也有所区别，一个是财产，一个是土地。因为它们彼此共存，所以构成土地资本与土地虚拟资本的结构模式。所以，泡沫经济与房地产行业是有着千丝万缕的联系，好比金融泡沫经济与房地产泡沫经济是一对孪生兄弟一样。

1.1社会原因

一个国家在一个经济快速发展的时期，如果该国各个方面的经济还不错，那么在经济宏观宽松环境下，可以为不繁荣的经济区域提供一个良好的金融投资机会。一般情况下，泡沫经济都是发生在对银行所实施的所属国家政策范围之内所产生的经济资本。用人们通俗易懂的理解就是，商品所带来的经济发展在一个周期时段内发生了大萧条之后，当地政府及时有效地采取一些相应的补过措施，比如说降低银行的贷款利率，以这种方式来刺激投资者继续发展的积极性和满足消费者的需求，让大家共同达到一个拉动经济增长的目的。如果你的资金充足，又想在市场领域上前锋，那么你可以将钱参与到那些具有市场经济效利，并有增值潜力资源的商品里，同时也为泡沫经济提供了社会基础。

1.2约束机制不够

什么是泡沫经济投机，用简单明了的话说其实就是，在经济发展的过程中导致失败的经济市场投机称为泡沫经济投机。致使其失败的原因有许多，有的是在监督工作中失误导致，有的是在投机过程中对贷款支付缺乏监管机制所导致。

目前，泡沫经济投机无论是在银行还是政府的监管机制下都是很难以有效成立的。主要原因是支付中介是银行，当地政府是无法干预银行与业务者在业务上的一切来往，否则会被认为这是在炒作，弄虚作假，迷惑大众。

2.当代中国金融经济中的泡沫问题

目前，中国的经济发展主要表现为股市泡沫和房地产泡沫中的泡沫问题。

在当代，中国经济得不到有好的发展的问题主要体现在股市泡沫、房地产泡沫所导致的泡沫问题上。股市泡沫指的是，在股票市场上，股票价格之间存在一定的差距是绝对的。金融资产的总额与金融资产的投资形成一个经济总量的关系，两者关系甚为密切。

与此同时，股市后续以供给量与需求量来决定股市价格，股票的价格影响着公司的业绩。如果股市属于大额资金流动的范畴，那么将会形成公司业绩差距过大过高的盈利状况，则此时会出现气泡，即出现股市泡沫经济市场。

金融带动国家经济，在股市发展中国家，不可或缺。资金在股市上的供应，股票在价格上的不稳定（波动），这两个都会直接影响着中国经济发展，因为资金一旦得到释放，股票价格将会即刻发生改变，在中国股市，无论你是经济学家还是媒体权威人士，或者还是机构投资者，你的股票都会使股市不断上升，不断增长。所以，遵循股市行为守则是可以确保机构投资者，也可以防止中国股市形成股市泡沫。

房地产泡沫是金融泡沫之一，更是泡沫的核心载体。特别是在过去的几年里，中国政府和学者及广大人民群众对中国的房地产行业就房地产是否出现泡沫问题，表示非常的关心。有学者指出，30岁到40岁左右的工薪阶层工人，可以采取节约的方式来为自己购置一套属于自己的房子，而有些穷人就无能为力，这就是中国房地产泡沫经济市场所导致“穷人买房难”的局面。有的人甚至这样认为，中国的房地产泡沫是不存在的。在北京、上海、广州等多个大城市，因为人口聚集量较大，土地资源无法扩充，所以导致房地产的价格呈上升趋势，日益增长。

在中国，房地产的需求是需要依靠国内银行的贷款服务，以此支持中国房地产市场的泡沫经济和稳固中国的金融市场。因此，值得大家深思和高度重视的是，房地产的价格和金融市场经济的体系，并不可忽视其对中国房地产泡沫所形成的影响。

3.基于现代金融风险防范的几点建议

第一，政府应从各个角度全面考虑相关政策，给予适当的风险退出机制。要想解决富人与穷人之间的矛盾，必须先进行自我调节，然后统计房地产整个市场的需求量和分析有限的土地资源的局限性。或者政府直接指导银行对信贷进行“集合”，并闭合外来信贷投资渠道。在多年以前，中国房地产行业早已捆绑了银行，即是人们所说的地产泡沫。如果在处理时不符合守则，那么房地产价格将会大幅度下跌，直接影响着银行体系的发展，并出现巨大的经济坏账。所以应该像金融泡沫一样慢慢退出政策，慢慢收紧。

第二，知晓房地产的调控预期，控制不合理的价格风险。在当代金融市场，房地产业是中国经济的重点产业之一。在不同地区不同区域，房地产的价格也有所不同。虽然房地产价格在国家调控下得到了良好的成效，但政府依然要注重保持政策的连续性，提防短期的政策，防止长期政策，确定政府的职能和政策转变持续的韧性。因此，对房地产的调控，应着重于对房地产的预计。

第三，合理有效地增加投机资本的成本。在对成本进行管理与投机资本回收的同时，第一个应该先考虑到非定量的货币政策，是否准备好资金；第二个应该考虑的是，资金的增加与房地产投机的成本，是否能有效遏制通胀预期，避免达不到物我所值的期望。

总之，在现代，金融经济泡沫是一个全球性的的重要问题。只有加大政策支持力度，抑制经济泡沫，提供合适合理的指导，并以长远的眼光看金融形势的状态变化，方能促进中国经济的快速健康发展。（作者单位：江苏省建筑工程集团有限公司）

参考文献：

[1]刘玉平.现代金融经济中的经济泡沫分析[J].上海大学学报（社会科学版），2007（4）.

[2]黄秀华.泡沫经济典型案例分析及金融风险防范[J].经济研究导刊，2011（5）.

泡沫经济产生的原因范文第3篇

论文摘要:本文阐述了房地产泡沫经济的起因，提出了具体的挤压措施，供大家参考。

0 引言

“泡沫”一词因17世纪30年代荷兰的“郁金香球茎风潮”及同时期在英国爆发的“南海泡沫事件”而被正式引用。从经济学上讲，“泡沫”是指地价或股价等资产价格出现基础条件无法解释的持续上涨或下跌，最后在短时间内价格急剧波动的现象。查尔斯·P·金德尔伯格将“泡沫”定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣，随着价格的上涨，继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。本文对我国房地产泡沫产生的起因进行了深入分析，并提出了挤压泡沫的措施。

1 房地产泡沫的起因

造成房地产泡沫的主要原因是，在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，而价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下降，泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。

房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析:

1.1 房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。

1.2 房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段，房地产资金货币供应量不断增加，各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入，过度炒高的房地产市场，其房地产过热才会引发房地产泡沫。

1.3 同时也应该看到，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险陛，主要表现在:一是土地价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。二是房地产商品价格泡沫。一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关;另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

1.4 房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之间时，这种经济泡沫是正常的。如果空置率超过警戒线，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，经济混乱，社会动荡。四是房地产投资泡沫。一般而言，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

2 如何挤压房地产泡沫

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。具体对策如下:

2.1 从土地源头入手，规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。

2.2 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。

2.3 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同时发展，建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场)，有效化解金融风险。

2.4 利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为 政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手，完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。

泡沫经济产生的原因范文第4篇

    论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。

    一、房地产市场泡沫

    所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。

    房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。

    二、我国房地产泡沫的产生

    近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因:

    第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。

    第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

    第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

    第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。    三、房地产泡沫的危害

    第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。

    第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。

    四、房地产泡沫的对策

    第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

    第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。

    参考文献:

泡沫经济产生的原因范文第5篇

【关键词】 房地产泡沫 房价 房屋空置率 形成原因

防范措施

传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨,房产投资过热导致产品过剩,市场没有需求,产生一种虚假的繁荣,其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看,就是房价在一个连续过程中陡然涨价,开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主或投资者,而这些人一般只是想通过买卖的差额获取利润,而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。

一、当前我国房地产业的发展状况

1、投资快速增长,项目遍地开花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%(国际上一般为3%―8%),占固定资产投资17.9%。2003年,城镇房地产开发投资10106亿元,占GDP(116694亿元)8.66%,占固定资产投资18.34%,增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度,中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元,同比增长30.3%。

2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量,中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房,单价3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅,90平米以上户型占69.4%,空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。

3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面积+存量房的空置面积)/房屋总量100%,国际通行标准是10%。空置反映需求强度,影响未来走势判断,空置率居高不下时,市场价格稳定甚至反升,伴随投资膨胀,说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。我国商品房屋空置率1999―2003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、价格持续上升。1998―2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全国商品房平均销售价格每平米2759元,上涨12.5%。住宅上涨11.5%,沈阳、南京、重庆居前三位,分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比(收入房价比)合理水平为3∶1到6∶1。东京为4.8∶1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、广州等房价收入比维持在8∶1左右。北京市民户年均收入为3.4万元,一套80平方米住宅需要40―50万,房价收入比为11∶1。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅,分期付款负担沉重,还款意愿建立在良好收入预期上,一旦收入下降,就会产生系统性的贷款风险。再看2007年年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈,部分一线城市房价应声而落,央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。但是据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露,2007年11月份,中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五,新建商品住房同比销售价格上涨百分之十二点二;1至11月,中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三,其中,新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。这说明我国政府的调控政策还没有着眼于房价的上涨上,或是着眼点没搞正确。

二、房地产泡沫形成的原因

1、房地产泡沫产生的直接原因。过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场,投机活动尤为严重。土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动,产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”,进行土地储备,等到时机成熟,或将土地以高额的价格转让,或进行开发并疯狂炒作,导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机,投机的成分越多,泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的,随着经济的发展和人口的增多,以及城市化进程步伐的加快,人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。

2、房地产泡沫产生的间接原因。第一,消费者的预期。消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时,人们预期今后价格还要上升,需求量增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升,促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时,价格下跌,人们认为价格还要下跌,持有人纷纷抛售,反而增加了供应量,同时由于无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。第二,政策因素。房地产业作为国民经济的主导性产业,对国民经济发展的促进作用是举足轻重的,因此,每个政府都会下大力气对该行业进行干预,我国也不例外。第三,房地产投资的过度增长。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致,如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋闲置率高,房地产价格急剧下跌,产生泡沫。第四,银行信贷的非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大,开发商仅靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说,各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策,但由于房地产的高回报,使许多银行在贷款的实际操作过程中,违反了有关规定,向开发商发放大量贷款,甚至不去验证其信用等级,大量的资金涌向房地产市场,又缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发,造成过度开发,而且各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给泡沫的产生埋下了隐患。第五,结构性矛盾。经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发,使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多,经济适用房则出现供不应求的情况,这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使经济适用房的价格不断提高,两方面的作用极易导致房产泡沫。另外,这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。

三、房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响

第一,房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账,甚至会诱发金融危机。第二,房地产泡沫的长期存在导致经济结构和社会结构的失衡。房地产泡沫一方面导致投资预算增加,在高地价市区进行的投资无利可图,造成了公共投入的相对缩减,形成经济发展的瓶颈,造成经济结构的失衡。另一方面城市地价持续高涨,使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用,土地投机的倾向日益凸现,人们之间的资产差距越来越大,招致社会分配不公,带来了深刻的社会问题,同时也造成了社会结构的严重失衡。第三,引发社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生,会造成大量的工厂倒闭,失业人数剧增。在金融危机中,犯罪案件也可能相应的激增。第四,房地产泡沫经济影响国民经济的平衡运行,破坏国民经济的结构和比例,泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的,并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。

四、防范我国房地产泡沫的对策及措施

中国的房地产已出现泡沫,并且到了“爆炸边缘”,在目前各类房地产贷款余额可能超过2万亿元的情况下,哪怕其中只有百分之一的不良贷款,也足以令这些商业银行不堪重负,并进而危及整个宏观经济。尽管2003年央行出台了住房信贷的121文件,但是回天乏力。受单位利益的驱使,银行也期望好的贷款项目,但望眼欲穿惟有房地产,所以私下难免推波助澜。央行提高银行存款准备金率0.5个百分点,究竟影响会有多大,无人可知。鉴于历史上的房地产泡沫经济的危害性,特别是1990年初日本房地产泡沫经济破灭后对日本经济的影响力,在此提出防范我国房地产泡沫的对策及措施。

1、加大金融监管力度。目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管缺乏,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也有待制订。金融体制不健全的情况下,如果金融部门过度解除金融管制,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。中央银行在《2002年第三季度货币政策执行报告》中首次就防止房地产泡沫向市场发出警告,在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时,也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题,防止信贷过度集中于房地产业,以免金融风险过度集中。

2、加强对地价的监测与调控。第一,建立城市基准地价与公示地价制度,编制并定期地价指数、各类物业价格指数,以之作为市场交易的参考与“道义劝告”。第二,建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度,以使政府掌握每一宗房地产的成交价格。第三,对商品房预售要作严格审查,防止开发商进行土地投机。第四,规范房地产融资行为,避免银行呆账、坏账损失与信贷膨胀。第五,利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现过热时,政府可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构,保证房地产市场稳定发展。第六,政府应适时发出警告,公开有关市场信息,加强对投资者防范市场风险的教育,引导其冷静、理性地对待房地产投资。

3、尽快完善土地税制。我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种,尽快建立合理的土地税收体系,全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中,不仅要从保障财政收入角度来完善,而且还要从土地资源配置全过程,即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制,以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监测购地者的投资开发进度,对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税,例如空地税、土地保有税等;同时强化土地增值税,对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外,还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是,当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热,这也不失为一个有效的办法。

4、规范政府市场主体行为。规范政府市场主体行为主要是规范土地出让行为,加强其市场管理者的地位和管理措施。政府对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控,以减少多次加价转手的机会;土地出让应采用土地招标、拍卖,严格限制以协议方式出让用地范围;另外为了防止低价协议出让土地,可以制定详细、规范、可操作性强的协议出让最低价标准。

正所谓居安思危,防患于未然,只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机,及时治理不良现象,并尽快完善相关的法律法规和税制政策,可为我国房地产业的发展指明前进的道路。

【参考文献】

[1] 徐滇庆、于宗先、王金利:泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社,2000.

[2] 野口悠纪雄:泡沫经济学[M].三联书店出版社,2005.

[3] 华伟:房地产经济学[M].复旦大学出版社,2004.