房地产企业规章制度
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房地产企业规章制度范文第1篇
关键词:劳动合同法；房地产企业；人力资源管理
Abstract: "labor contract law" of the enterprise labor contract standardization put forward higher request, workflow to more careful and tight, increase the enterprise's illegal cost. How to solve the "labor contract law" at the beginning of the labor contract of published between them, to standardize enterprise of labor contract, dissolve the enterprise and employees about the labor contract between the conflict and contradiction problems, and promote the whole enterprise in the labor contracts standard, reasonable and legitimate, will all the accepting unit is necessary in the face of reality.
Key words: the labor contract law; Real estate enterprise; Human resources management
中图分类号：TU723.1文献标识码：A文章编号：
《中华人民共和国劳动合同法》自 2008 年 1 月 1 日起施行。《劳动合同法》的颁布施行是对劳动者和用人单位所产生劳动关系的调整，是对双方权利和义务的重新分配。这为房地产企业的劳动合同用工管理规范化提供了极强的法律依据，给房地产的劳动用工管理模式带来了深远影响。
1．目前房地产企业用工管理中存在的问题及原因分析
事实劳动关系。在房地产企业容易引发事实劳动关系包含以下两个方面：其一应签而未签订劳动合同，招用劳动者后未及时按规定订立劳动合同而形成事实劳动关系；其二与劳动者以前签订过劳动合同，但是劳动合同到期后同意劳动者继续在本单位工作却没有与其及时续订劳动合同而形成的事实延续劳动关系。在用工过程中，形成了事实劳动关系。不签订劳动合同将增加房地产企业违法用工的成本，还为将来可能发生的劳动纠纷埋下隐患。
对劳动合同的解除和终止条件缺乏了解。部分房地产企业用工管理人员没有认真研究思考劳动合同的解除和终止条件。认为签订了劳动合同就不能随意解除和终止劳动关系，否则，房地产企业就属于违约，还要承担违约责任。考虑到房地产企业与劳动者签订了长期劳动合同，如果房地产企业进行内部机构调整和精简时，劳动者不服从调配，将会使房地产企业的用工管理工作陷入被动。
对劳动合同的管理不完善。部分管理人员不清楚用工管理流程和规范化操作，致使签订了劳动合同就搁在一边，没有及时办理劳动合同的续签变更和终止手续；有的甚至造成了劳动合同的遗失。
对劳动者的考核不到位。有些房地产企业缺乏健全的规章制度，对劳动合同工缺乏严格考核，部分劳动者产生消极怠慢情绪。因碍于情面，对部分劳动者的考核大打折扣，不能对劳动者法定解除和终止劳动关系，该终止的终止不了，该解除的解除不了，给房地产企业的劳动合同用工管理带来了被动和掣肘。
社会保障不完善，引发劳动争议凸显。社会保险具有国家强制性，房地产企业应依法为劳动合同工足额缴纳社会保险。有些地方由于参保制度的不完善，地方劳动和社会保障部门一方面强调全员参保，另一方面又对农民工参保设置了许多障碍，如参保无法续保、距离法定退休年龄不足十五年的人员不让参保等，既影响了个人参保的积极性，也使得部分房地产企业未足额为劳动合同工参加社会保险，从而引发劳动争议。
2．推进房地产企业劳动合同用工管理规范化的对策
深入学习《劳动合同法》、领会精神实质。房地产企业用工管理人员，需深入学习《劳动合同法》，领会其精神实质，规范的实施劳动合同用工管理。通过学习，明确不签订劳动合同房地产企业将承担的不利后果，在招用劳动者后要及时签订书面劳动合同，并及时办理劳动合同的续签、变更、鉴证、终止、解除等相关手续，避免产生事实劳动关系。同时房地产企业深入探讨建立完整规范的劳动用工管理程序，依法建立劳动关系，避免由于劳动用工管理不规范带来的风险。
建立健全规章制度。房地产企业建立的规章制度是规范劳动合同工的行为准则，也是单位预防和解决劳动争议的依据。规章制度一定要程序民主、内容合法、条款清晰，表述准确，有较强的操作性。《劳动合同法》第三十九条规定，劳动者严重违反用人单位的规章制度或者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损失的，用人单位可以解除劳动合同。无需支付经济补偿金。所谓“严重违反”，“严重失职”，“重大损失”都是模糊概念，要求用人单位立足于用工管理实际，对类似模糊概念加以明确和界定。只有建立健全对劳动合同工的考评制度、考核指标及岗位责任，才能在终止和解除劳动合同时有据可依、论据充分。
强化过程管理、提高证据意识。《劳动合同法》对用人单位课以更多的举证义务。根据《劳动争议调解仲裁法》规定与争议事项有关的证据属于用人单位掌握管理的，用人单位应提供，用人单位不提供的，应当承担不利后果。如果用人单位无法举证证明自身行为的合法性，将承担败诉的风险。房地产企业劳动用工管理人员在平时工作中要注意证据的收集和保留，以免在发生劳动争议时，使房地产企业陷入不利地位。对劳动者符合签订无固定期限劳动合同，而本人主动要求订立固定期限劳动合同的情况时，房地产企业用工管理人员应以书面形式征询劳动者，并保留劳动者同意的书面证据，避免因劳动者事后反悔而出现的劳动纠纷。
建立有效的纠纷应对机制。《劳动合同法》更倾向于保护劳动者的利益，劳动者的维权意识也逐渐加强。由于劳动仲裁案件的诉讼成本降低，劳动者将更加频繁拿起法律武器保护自己的利益，引发越来越多的关于劳动报酬、社会保险、劳动合同解除等一系列纠纷。房地产企业应建立劳动关系预警和协调机制，争对日常管理中容易引发劳动争议的问题、环节和分歧采取必要的措施，提出相应的对策，消除劳动争议隐患，化解用工管理中出现的矛盾，增强企业预防控制劳动争议的能力。
3.结语
总之，企业的劳动合同用工管理工作任重而道远。企业应当吃透法律精神，增强法律意识，用足法律规定，在劳动合同用工管理过程中充分维护企业的权益并尊重劳动者的合法权利，按规定履行劳动合同的全部义务。并利用贯彻劳动合同法为契机，进一步提升劳动合同用工管理水平，建立规范有序、公正合理、科学长效的企业劳动用工管理模式。
参考文献:
[1]王学先,李永慧,吕毅然. 房地产公司的劳动合同规范化[J]. 管理案例研究与评论. 2010(04) .
房地产企业规章制度范文第2篇
(一)财务管理模式滞后
以当前房地产企业的发展状况来看，财务管理人员已经逐渐意识到开展财务管理活动的重要意义，并且大多房地产企业的领导者也参与到财务管理工作中，在一定程度上强化了房地产企业的管理效果与控制力度。但是也要意识到，领导关注的财务管理重点在于是否存在违法乱纪行为，紧紧盯住财务部门的工作状况，认为只要管好财务管理部门就万事大吉，而忽视了其他方面的监管。实际上，这种陈旧的思想观念已经无法适应市场经济发展的新需求，甚至可能造成企业面临巨大风险损失，不利于房地产企业的长远性发展。
(二)缺乏完善的财务管理制度
由于市场经济体制改革的不断深入，房地产企业面临纷繁复杂的发展环境。过去，房地产企业处于初级运行阶段，财务管理活动没有可以遵循的依据，普遍存在资金分散、私设小金库、账外账等现象，增大了企业的财务风险可能性；另外，由于缺乏完善的规章制度，房地产企业的财务管理缺乏精细化的预算，在一些资金管理工作中存在盲目运作行为，仍然停留在简单的会计核算层面，没能对企业经济状况进行细致分析与探讨，财务部门无法掌握款项的收支，企业领导者也无法从整体把握资金运营状况，可能造成决策失误。
(三)资金结构有待调整
对于我国房地产企业的融资渠道来说，普遍存在单一性问题，大多筹集资金来自银行贷款。那么在所有的投资基金中，自有资金的比例偏少，增强了企业的负债率。这种客观形势的存在，一方面增加了银行的贷款负担，另一方面则增加了房地产企业的风险可能性。由于房地产项目的投资数额大、周期长，因此银行贷款的利息成本也比较大，尤其在金融危机爆发之后，银行在发放贷款方面显得更加谨慎，再加上当前国家各项政策的约束作用，使得银行贷款渠道难上加难，房地产企业如果不能获得有效的资金保障，仍然以不合理的资金结构模式存在，将面临巨大的风险，甚至由于资金链断裂而破产。(四)全面成本管理工作不到位所谓全面成本管理，就是要求房地产企业财务成本管理措施，落实到项目实施的各个环节，实现全过程管理、全员管理。应该认识到，房地产企业的成本发生是一个动态性过程，包括规划、设计、施工及销售等诸多环节，因此成本管理应贯穿于整个项目开发过程中，对涉及到的成本各个要素进行全面规划，确保企业实现效益最大化目标。同时，房地产企业往往忽略了工程成本管理的基础资料，因此无法及时了解来自企业内部各个部门、施工前线管理部门等运行状况，还有一些房地产企业认为成本管理应该由财务部门负责，没能实行全过程、全方位的成本核算，造成财务部门收集资料的来源有限，成本管理偏离了预算目标，无法控制企业成本水平。
房地产企业财务管理优化的几点建议
(一)改进财务管理的观念意识
当前，我国一些房地产企业的财务管理观念滞后、方法单一，无法及时掌握市场经济发展的信息状况，还有一些领导缺乏对财务管理的重视程度或者缺少财务管理知识，在引导企业财务管理方面显得力不从心。实际上，领导作为一个企业发展过程中的重要决策者，只有意识到财务管理工作的重要性，并将其与企业发展联系起来，进一步提高重视程度，才能促进企业的健康发展。在激烈的市场环境下，房地产企业领导者应不断完善自身的财务管理知识，并意识到财务管理是一个长期性、系统性的工程，需要在企业内部形成全员意识，更好地发挥财务管理效能，推动企业长足发展与进步。
(二)建立健全财务管理制度
对于现代化企业发展来说，只有构建完善的财务制度，才能确保财务管理各项工作的规范、有序发展。那么房地产企业在制定规则制度过程中，应客观分析房地产项目面临的风险、存在的问题等，提高财务管理制度的针对性、可操作性。首先，通过设置专业化的财务管理机构，对企业的现金收支、资金融通、固定资产等进行分析，为编制预算、实施决算等奠定基础；其次，通过构建完善的财务管理制度，如现金制度、报销制度、采购制度等，提高财务管理的制度化、规范化；再次，建立完善的考核制度，发挥监督机制的积极作用，可组成由最高决策人带头，以财务管理部门为主的内部控制小组，定期检查各项规章制度的落实状况，及时发现制度执行过程中存在的问题，如项目制度的落实状况、项目制度难以落实的原因等，客观分析可能面临的后果，有针对性地采取纠正措施；对于严格执行财务管理规章制度的部门及个人给予奖励；对于违反规章制度的部门及个人，给予严厉处罚，调动各部门参与考评的积极性。
(三)实现多元化的融资渠道
房地产企业规章制度范文第3篇
【关键词】房地产企业 内部控制 对策
随着我国市场经济不断纵深发展，房地产企业为了更好地适应不断扩张发展，就必须加强对于企业人员、资金、财务等环节的规范和管理。有效地内部控制制度的实施能够帮助房地产企业规范对于生产经营各环节的控制和管理，有利于提高房地产企业的管理控制水平，促进房地产企业在激烈的竞争中可持续的生存与发展。
一、房地产企业内部控制的重要性
纵所周知，房地产行业是个高风险行业。虽然很多房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制意识淡薄，缺少应对风险的相应措施，内部控制的有效性和执行情况不容乐观。究其原因，在很大程度上归结为房地产企业内部控制的失效。因此，完善房地产企业内部控制制度，增强适应环境的应变能力及抵抗风险能力，帮助企业安全渡过危机，显得尤为迫切。
然而，很多企业认为，内部控制就是各项工作制度和业务规章的汇总，有了规章制度，企业就有了内部控制。甚至，部分企业认为制定大量规章制度，增加了办事环节、程序和人员，束缚了手脚，影响办事效率，增加了企业的经营成本。这些都是没有真正理解内部控制的内在含义，没有把内部控制当作是企业加强经营管理，实现经营目标不可缺少的重要环节。
二、房地产企业内部控制存在的问题
（一）房地产企业内部控制环境薄弱
1.房地产企业管理层内部控制意识薄弱。我国的大部分房地产企业的性质为民营，他们的管理者往往是从基层施工人员发展而来，们自身的文化素养和管理水平比较有限。对于内部控制的实施，更是缺乏系统和宏观的概念和认识。内部控制制度的试试效果往往会跨越几个经营周期，其效果回报往往具有耗时长、成本高、回报不明显等特点。很多房地产企业的经营者往往认为内部控制制度的实施与企业的生产经营和利润不十分相关，因此怠于实施内部控制制度。另一部分管理者，认为内部控制制度就是一纸条文，只需建立制度即可却疏于内部控制的真正实施。还有一部分管理者视内部控制制度为限制其管理行为的方式，是投资者不信任其的表现，因此对于内部控制的实施态度较为抵触。这些来自房地产企业管理层的内部控制意识缺失，就使得内部控制不能得以有效实施。
2.房地产企业缺乏专业的内部控制人才。房地产企业的大部分员工都是从事业务的人才。然而内部控制能否有效实施关系到房地产企业能否健康稳定的发展，内部控制专业人才的缺乏将不利于企业内部控制制度在生产经营各环节的实施。房地产企业的大部分员工由于缺乏基本的内部控制素养，导致绝大部分房地产企业员工只重收益，轻内控的现象，这将严重影响企业的正常生存发展。
3.权责分配不合理。我国大部分的房地产民营企业多半采用家族式管理模式。这种管理模式的最重要的特点在于权利的集中。许多房地产企业在一些岗位上采取一人多岗的方式来节约成本。然而这种权责不清的管理模式一方面使得员工混淆自己的分内职责，不利于员工工作的有效率进行。另一方面，有些重要岗位若权责不清将会对企业整体的发展走势产生至关重要的影响。还有一些房产企业管理结构不十分健全，其董事会、监事会的设置往往是“摆设”，而没有达到三权制衡的效果，这将角色的重叠就使得房地产企业内部控制制度的实施和有效性水平不容乐观。
（二）内部控制制度执行能力低
1.房地产企业业务流程设计不清晰。房地产企业常常伴随着高风险与高利润，因此，管理者对于各环节的生产业务环节的设计存在设计不清晰，控制水平低下等情况。对于项目的建设和运作往往取决于管理者的个人职业判断，鲜有固定规范的模式可以依据和追寻。这种混乱的生产运作形式不利于内部控制制度的有效实施.
2.资金管控缺乏有效制约。房地产企业因其资金运营的特殊性，使得大多数的企业缺乏专门进行资金集中管理的部门。因房地产企业往往具有跨区域性，因此为了便于项目投资的正常进行，房地产企业常常提前预付项目开发人一定的资金以确保项目的正常实施。然而由于房地产企业与项目所在地往往不一致，使得房地产企业对于投资项目资金不能有效进行控制和约束，容易导影响资金利用有效性。
（三）缺乏畅通的信息沟通渠道
1.管理层缺乏有效的与员工交流渠道。无论是管理层向员工传达公司整体战略思路和布置各阶段工作任务，还是员工向管理层反馈工作结果都离不开通畅的交流渠道。房地产企业存在的内部管理机构与渠道不健全的问题，有时会导致管理层无法及时有效地向员工布置和调整员工工作内容，另一方面也会影响员工向管理层反馈工作成果以及在工作中发现的问题。这种双向交流渠道的不畅将会影响了企业的管理信息的传达和反馈，将大大影响企业的经营的效率。
2.业务信息系统集成程度较低。高速有效的业务实施离不开健全集成的信息系统平台。房地产企业各环节设计存在不清晰、冗余的现象，其采购、生产、销售、投资、融资、财务管理、人力资源管理等环节均没有形成层层流转，环环相扣的信息体统管理，因此使得各个环节难于彼此协调，无法保证信息在各环节之间及时、准确的传递，不利于房地产企业对潜在的风险进行有效的控制。
（四）缺乏有效规范的内部控制监督
1.内部控制监督流于形式，缺乏实际意义。内部控制监督的实质在于对企业生产各环节经营效率与效果进行有效的检查和监督。然而我国房地产企业将内部控制监督的内容仅仅理解为对财务报告真实性进行监督。房地产企业的内部控制监督机构几乎将所有的精力与时间用来检查财务报告的数据是否真实可靠，而忽视对企业资产安全、各环节实施情况进行实际有效的监督。
2.内部审计部门独立性缺失。部分房地产企业虽设置了内部审计部门，但却将管理层的权利凌驾于内部审计部门之上，严重影响了内部审计人员的内部控制效率与效果。许多企业的管理层甚至要求内部审计部门要直接对管理者负责，这样一来不利于内部审计部门对于管理层的决策和行为进行有效的监督。另一方面，有些房地产企业使财务部门或其他部门的主管或员工兼任内部审计的工作，以降低内部控制成本。这样会影响内部审计人员的独立性，从而严重影响内部控制的效果。还有些企业将内部审计部门“束之高阁”，不赋予实际的内部控制监督权力，使得内部审计部门成为名存实亡的兼职机构，不能有效地实施内部控制。
三完善房地产企业内部控制的对策
（一）构建健康的内部控制实施环境
1.提升内部控制及风险意识。房地产企业应积极展开针对于内部控制和风险防控的相关知识普及，调高管理层与员工对于风险防控和内部控制实施必要性的认识，并将内部控制以及风险防控效果纳入到员工和管理层薪酬计划范畴，使得与员工及管理层切实将内部控制和防控作为影响其自身发展的一个重要“因素”来看待，从而较为深刻地转变以往员工及管理层内部控制及风险意识缺乏的问题，防止企业的盲目扩张，有利于企业的长远发展。
2.加快员工内部控制专业素养的提升。房地产企业应就企业生产运营环节的内部控制管理设专门人员及专门机构进行管理和控制。并制定计划，聘请内部控制实施方面的专家为本企业的内部控制负责人员定期进行内部控制理论和实践环节的培训，这样一来将有利于房地产企业专业性内部控制管理人才的内部控制和风险防控等专业素养的提高。
3.建立健全房地产企业的内部治理结构。完善的内部控制治理结构是内部控制有效实施的基础，房地产企业一方面应该加强董事会的主体地位，赋予董事权利，重视董事会在对房地产企业进行决策过程中的力度。另一方面要建立专门的内部控制监督机构，使得内部控制监督部门能够独立于生产经营管理的各环节，展开内部控制实施有效性评价。建立健全企业的内部控制治理结构有利于加强内部控制制度的实施效果。
（二）提升房地产企业全面风险管理水平
1.实现对资金的综合管理。通过建立及时资金的预算计划、资金的集中核算中心实现对资金尤其是货币资金的计划预算、筹集、运用于集中管理等环节，结合房地产企业自身的经营特点，建立房地产企业资金的综合结算中心，便于对于资金的管理和控制。
2.积极探索新型的融资方式，拓宽融资渠道。为了改变目前我国房地产企业主要向银行进行资金借贷的融资结构，房地产企业应结合自身的经营特点，可以考虑采用上市融资、信托融资、夹层融资和短期融资券等新型的融资方式加强房地产企业资金流转能力，丰富融资方式，拓宽房地产企业的融资渠道。
（三）建立有效的房地产企业业务运营流程
1.严格监督招投标环节的规范性。房地产企业应该建立供应商的档案信息平台，对供应商的综合排名、分类、偿债能力等方面要进行严格把控，使得招投标环节透明化，杜绝招投标环节存在不公平、不公允的现象。
2.加强对房地产企业的合同内部控制管理。房地产企业合同管理是房地产企业整个运营过程中的重要环节。从合同签订伊始至合同到期退出企业的过程中，如何利用企业的内部控制制度对合同的实施效果进行全方位、完整、完善的实施，是整个环节的重中之重。房地产企业可以通过对合同按照不同的类别进行划分整理，建立台账，便于各项合同实施情况的监督与追踪。
3.建立有对应关系的客户信息内部控制管理平台。房地产企业应首先建立客户信息卡片，完善对于客户基本信息进行管理和控制监督。其次，要对房地产企业销售过程进行严格全面的监督。在制定价格时，应综合考虑项目所在地的物价水平以及房屋所在区域、户型、楼层、装修、物业等问题，不得随意定价。同时，建立24小时销售监管平台，对于房地产企业销售情况进行有效的监督。
（四）建立房地产企业内部控制动态监控机制
1.强化对房地产企业投资阶段风险评估。房地产企业在投资项目选择时，应积极做好对于项目投资收益、风险等方面的预估，判断投资项目的可行性，加强对房地产企业投资项目的风险评估，为管理者做出投资决策提供基础和保证。
2.加强对房地产企业工程施工全过程进行有效监督。施工阶段是房地产开发企业的核心环节，因此应将内部控制制度应用于该环节中，实现对房地产企业工程施工的全过程有效监督。首先，在审批阶段，所有房地产的企业管理者、重要岗位的领导应严格按照公司的规章进行工程实施。所有员工必须按照公司所给的权限进行动态有效的内部控制监督。
（五）提升房地产企业内部审计实施效果
1.强化房地产企业内审人员的独立性。房地产企业应建立独立的内部审计机构，派专门的内部控制人员对整个企业的内部控制有效性进行评价。在内部审计部门行使其内部控制监督职能的过程中，房地产企业应充分保护内部审计机构与人员在职务上的独立性。首先，内部审计部门必须独立于其他任何生产经营环节，其行为直接对董事会负责；其次，企业的管理层不能将权力凌驾于内部审计部门或内部审计人员之上，要切实做到对内部审计部门及人员在形式上和实质上的独立性的保护。
2.提升房地产企业内部审计人员的职业水平。内部审计人员是内部控制自我评价的实施者和监督者，其专业素养水平将直接影响着房地产企业的内部控制管理水平的高低。因此，房地产企业应定期聘请专业的内部控制专家和风险评估与防控专家来到企业集中对企业的内部审计人员进行培训，同时也应加强对于内部审计人员职业道德的提升。
（六）提高信息化水平
随着计算机技术与网络技术的广泛普及与推广，信息化已经成为了当前房地产企业内部控制的一个必然趋势。通过现代化的信息技术，能够帮助企业将各个部门集中到一起，实现统一管理，这样一来，各个部门之间便可以有效实现资源共享，同时也可以进行实时的交流和沟通，不仅能够提高管理效率，而且还能够进一步提高管理水平。
参考文献
[1]姚晓阳.我国房地产企业内部控制中存在的问题及对策.《企业战略》，2015，9.
[2]施红卫.浅谈房地产企业内部控制存在的问题及其解决策略.
[3]钟秀橙.浅谈房地产企业的内部控制.《财经界》，2015.
[4]傅冰.房地产企业内部控制存在的问题及对策探析.《企业研究》，2014，8.
房地产企业规章制度范文第4篇
1.1内部融资的方式
房地产企业利用本身自有资金对项目开发予以支持，或采取扩大自有资金基础的方式实现资金的融通。房地产企业内部融资的方式包括股票和债券变现获得现金、预收购房定金或购房款、抵押等等。
1.2外部融资的方式
1.2.1上市融资
在资本市场的不断发展完善的过程中，房地产企业通过发行股票进行上市融资的方式已成为重要的融资渠道之一。公开上市可以有效降低企业融资成本，化解金融风险，改善企业资本结构。
1.2.2发行债券
债券是一种表明债权债务关系的金融工具，债券体现了发行人有在约定的期限内归还本金和利息的义务。发行债券可以吸收社会闲散资金，为房地产开发带来长期大规模的资金。
1.2.3利用外资
房地产企业利用外资的方式也可以分为两种：国外直接投资及国外间接投资。直接投资一般都是以成立合资或者合作公司的方式来体现的。而间接投资就是指虽然利用外资对公司进行投资扩充，但绝不影响企业的控制权、自主权和所有权。
1.2.4合作开发
房地产开发企业通常会寻求一家甚至多家实力雄厚的企业，通过与其合作开发房地产项目的方式，将在融资过程的产生的筹资负担进行分散和转移的较可行的办法。
1.2.5银行贷款
银行贷款可以分为信用贷款和房地产抵押贷款。办理信用贷款无须房地产企业以其所开发的房地产进行抵押，而是完全依赖开发商的业绩、业务及信用记录，同时需要房地产企业以自身的信用担保或者以其他抵押物作抵押。而房地产抵押贷款包括房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款。由于采取这种方式可以大大降低银行贷款的风险，在房地产信贷中居于主导地位。
1.2.6房地产信托投资基金（REITS）
房地产投资信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，简写为REITS），是一种由专门投资机构进行投资经营管理，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，并将综合投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITS实际上是一种采取商业或者公司信托形式，集聚多家企业的资金，收购并持有房地产权证或者为房地产进行融资，这种购买相应地为房地产企业融资提供了便利的渠道（见图1）。
2.房地产企业融资存在的问题
我国房地产调控政策下，房地产的交易量明显减少，一些房地产企业采用降低开发速度，提高资金的利用率，但是仍然不能有效解决资金链紧张的问题。房地产企融资难的原因及具体问题有多种。
2.1融资结构失衡，融资渠道狭隘
我国的房地产资金主要由自筹资金、购房者购房款、国内贷款、利用外资和其他资金来源等构成。银行一直是房地产企业的主要资金提供者，房地产投资中就有百分之六七十的资金直接或间接地来源于银行贷款。但随着近年来房地产泡沫的加剧，银行业提高贷款利率，缩小贷款范围，使得贷款难度增大。总体而言，房地产企业资金渠道狭隘。
房地产行业属于资金密集型行业，具有投资规模大，开发周期长的特点，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国金融创新少，融资方式有限，加上房地产融资资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，所以筹集到足够的资金将十分困难。
2.2各种融资方式的局限性
银行提高了对房地产企业的贷款条件，对开发企业的自有资金以及项目开发程度的要求较高，大部分的房地产企业因为无法达到规定的贷款要求而不能获得贷款。企业债券多用于新建项目，期限多为3-15年，利息高于同比银行利率，房地产企业的一般项目发行的可能性较小。而信托融资虽然具有灵活、受限制少、创新空间大的优点，但信托产品目前尚缺失一个完善的二级市场，在市场上运行具有较大困难。此外，由于国内产业基金缺少完善的法律制度的依存，暂时不允许存在，养老、保险基金又无法直接涉足房地产行业，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。
2.3相关法律法规不完善
目前，有关房地产金融等方面的国家、地方性的相关法律、法规政策不完善，政策法规仍缺乏相互一致性与协调性，而无法形成一套科学有效的体系，导致实际操作相当困难，直接导致了房地产企业融资无法正常开展，融资渠道单一。此外，受我国金融政策环境的影响，房地产金融创新较少。从房地产投资基金目前运行的形式来看，我国多采用合作式、公司式及信托式三种形式。然而，自20世纪末房地产投资基金开始在我国出现以来，直到现在我国还没有出台产业基金法，一直处于陆陆续续停顿的状态，多数基金公司都不以基金的形式进行，而是依据《公司法》的规定采用投资公司运作模式。
2.4宏观调控政策限制
2011年以来房地产业受宏观调控政策的影响非常明显。国务院办公厅出台“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”[〔2011〕1号]（“新国八条”），对房地产市场采取限购、限贷等调控政策，拉开了严厉调控房价的序幕。随后，国家有关部门相继出台了“加快保障性住房建设、公布房价调控目标、实行商品房销售明码标价”等一系出台，对房地产市场采取限购、限贷等调控政策，拉开了严厉调控房价的序幕。随后，国家有关部门相继出台了“加快保障性住房建设、公布房价调控目标、实行商品房销售明码标价”等一系列配套措施，调控政策不断细化。在全面收缩房地产金融政策的背景下，房地产企业的资金来源发生了明显变化。例如2011年，浙江省房地产企业资金来源累计6029.6亿元，同比增长10.6%，低于全国同比增长14.1%的速度。同年浙江省个人按揭贷款额为635.9亿元，同比下降35.2%，远大于全国整体下降9.2%的幅度。
3.解决房地产融资问题的对策
3.1增强房地产企业实力，提高自有资金比重
资本权益结构为1/3自有资金，1/3预售资金，1/3银行贷款的比例是较为合理安全的。通过积累自有资金和持有项目流入的现金来累积增加自有资本，从而可以改变长期过度依赖银行贷款的情况。房地产企业可以通过以下两种方式增加自有资本：一是吸收投资，增加企业股本，另一种是通过对利润进行分配增加利润，从而增加企业的自有资本。前一种方式一般发生在企业刚成立或者由于企业发展战略需要进行的增资扩股时，具有快速、凝聚的特点。后一种方式又包括增加投资收益、增加营业利润、调整利润分配方式三种形式，具有长期、稳定增长的特点与优势。
3.2加强房地产企业内部管理，提高企业信用
房地产企业要积极建立健全企业财务制度，以国内外先进房地产企业制度为蓝本量身订做适合企业本身发展的制度，改变以往不规范的财务制度，提供真实、准确的财务信息，需要对外公开财务报表，如实反映企业的经营状况，提高信息可信度和透明性。加强财务管理人员队伍建设、聘用，培养专业管理人员，充实管理部门。建立健全各项规章制度，强化内部管理，创新管理观念。定时做好企业融资匹配分析。根据宏观调控和企业资金的实际情况，及时做好企业融资方式选择以及融资能力分析，为企业负责人进行融资决策提供支持依据。
信用是市场经济的重要基础，稳固的信用基础是企业得以快速、健康发展的动力所在，社会信用环境的好坏越来越制约房地产企业的发展，特别关系到企业进行融资。房地产企业应努力增强信用意识、自觉还贷意识，加强与银行等金融机构间的信息交流，及时偿还企业贷款，从而提高自身的信用等级，有效的实现融资的目的。
3.3逐步建立多元化的融资渠道
我国房地产企业融资来源大部分为银行借款，或同业拆借，但随着政府部门加强对银行放款管理控制，企业获得银行贷款的压力加大，房地产企业想单纯依靠银行贷款来融得资金已不可能。为顺利实现企业融资，获得开发所需资金，房地产企业需要根据企业自身发展状况、融资政策、项目未来回款等一系列情况来确定企业的负债资金金额、来源等情况，同时在此基础上提出多种融资方案，进行融资方式的整合。
传统的融资方式包括预售房款、银行贷款、合作开发、债券融资、股票融资等，创新融资方式包括通过吸引股权投资扩充自有资金、房地产信托计划融资、吸引海外投资、担保公司、房地产资产证券化等方式。除了进一步完善传统的融资方式外，我国应大力发展多元化的房地产企业融资渠道，探索建立组合式融资模式，即将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。
3.4加快完善房地产金融立法
市场经济是法制经济，为实现经济的可持续发展，必须要以完善的法律规章制度为依托。房地产金融立法的缺失也是房地产企业融资难的一个重要诱因，在我国现有相关法律法规不健全的情况下，加大对金融立法的修整完善具有现实意义。
一是对《商业银行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正当竞争法》等一系列相关的法律法规进行完善，相应地在法律条例中增加房地产金融条款的比例，同时对照房地产金融的新形势对已存在的相关条文进行更正修缮，使之符合房地产企业的新情况，可以为房地产企业的融资行为提供安全合理的法律环境；二是建立健全房地产金融的法律法规，如制定《房地产基金投资管理法》、《房地产企业信贷管理法》、《房地产信托法》等法律，严格规定房地产企业在融资过程中的权利与义务，使企业和个人严格按照法律法规的要求对房地产融资行为进行规范，可以有效保证融资的顺利有序进行，缓解现阶段我国房地产市场低迷的局面。
房地产企业规章制度范文第5篇
(1)在我国的发展阶段，房地产行业没有高度的重视对信息技术的应用，各个行业的网络基础设施配备比较落后，不能够适应和满足人们的工作需要。
但是与一些发达国家的信息技术进行比较，我国的信息建设科技水平较低、缺少专业技术型人才等现象比较严重，导致我国仍然处于落后状态。我国的地域广阔，由于各省份和地区的经济发展水平和现状不同，导致各个区域对信息化发展的要求和应用力度不同，以至于很难形成一个系统和完整的房地产信息网络，从而阻碍和影响了我国信息化建设的整体综合发展。
(2)通过分析我国房地产发展过程中的问题，发现了很多影响我国房地产发展的因素
例如:房屋的泡沫现象越来越严重。房屋是人们生产和生活的重要场所，作为人们活动的重要的一部分，人们对居住房屋的环境和质量要求越来越格，传统的房地产管理模式不能适应时代的发展。在房地产信息化建设中，通过对计算机等网络设备的使用，提高了人们收集信息资料的能力，处理问题和使用信息资源的效率，从而有效的提高了房地产业的发展。但是在信息化产业发展的同时，网络安全性差和网络隐患也逐渐增多，阻碍了我国信息化建设的脚步。房地产业需要在相应的法律许可的范围内进行发展，然而我国在房地产方面的法律规章制度、企业税收体系和银行支付体系还不够完善。在房地产企业的各个部门里，在人才使用方面存在很多的问题，例如:一些工作人员是在人才市场招聘来的，大多数没有工作经验，没有经过专业的技能培训，信息化专业技术能力较低，对电脑的操作能力比较差，严重影响了房地产信息化建设的进程。因此，我们要加强对房地产企业信息化建设，就要注重专业技术人才的培养，学习国外的先进技术，引进一些在经济和管理方面突出的复合型专业人才。
(3)随着我国的发展，我国房地产市场也快速发展起来
然而由于发展制度不完善，出现了房地产的价格增长过快，服务体系开发商投资旺盛等系列问题，使得房地产市场发生混乱。分析得知，主要原因是房地产企业没有根据我国经济发展的现状，盲目的发展，没有根据市场需求和发展规律。
2信息化建设的必要性
我国房地产信息化发展和建设是以信息科学技术为基础的，以下对信息化的必要性做了简单介绍和说明:
(1)信息化的建设可以改进和完善房地产行业对企业资金、人才应用的管理能力
提高信息的获取和处理能力以及提高决策的正确性，提高企业对市场的反应能力。从而能够有效降低经营成本，推动加快产品的和技术的创新，提升企业的整体竞争力。在全球网络化和信息化的影响下，不断完善和改进房地产行业体系的首要任务是房地产信息化建设和计算机技术的应用。
(2)我国的房地产行业，目前处于发展阶段，具有投资时间长，不确定性和隐形因素比较多和风险程度较高等特点
通过对房地产信息化的建设，可以提高人们的工作效率和管理能力。由于我国的房地产企业面临着很多的考验，因此加强信息化建设是房地产行业的重要任务，通过信息化的建设，使房地产管理工作保持有序的工作状态。
(3)我国是发展中国家，经济的发展需要科学技术的不断完善和创新
我国房地产业的发展也是需要科学技术和信息技术作为基础保障。根据在房地产业发展过程中出现的问题，来制定和实施合理有效的策略，提高了业务处理效率和企业的管理水平，从而确保了房地产业的稳定协调发展。
3信息化建设的对策
房地产信息化建设的目的是促进我国房地产业的健康可持续的发展，以下为几点信息化建设的策略:
(1)在信息制度和人才培养方面。
我国的房地产信息化建设处于发展的阶段，因此具有工作任务量大，出现的问题多，专业技术薄弱，信息的交流和传播速度慢等特点，以及涉及到企业经营管理的各个层面。因此要加强树立人们的信息化发展观念，提高人们的思想观念和意识，寻找能够有效解决信息化建设过程中出现问题的方案。在信息制度方面，要确保信息技术科学合理的应用，必须要加强信息制度的建设，来保证信息资料和数据的安全性与实效性。还要加强完善信息标准化的规章制定，建立信息化标准体系，不断创新信息化建设的模式，寻求适合我国房地产行业发展的方案和途径。在专业技术人才使用方面，应该不断吸收和引进适合房地产发展的有用人才，不断注重人才队伍培养，加强人才培养力度，引进有工作经验和培养具有创新精神的技术型人才。还要建立人才培训机构，加快信息化知识的普及和加强技术交流合作，不断的学习外国的先进的信息技术方法，取长补短，为我国房地产信息化建设提供有利保障。
(2)在房地产制度和管理方面。
首先，政府应该对房地产信息化的发展给予大力的支持，不断完善我国房地产市场规范制度和提高对各个企业的管理能力，要不断改进和完善我国房地产的基本规章制度，建立完善的房地产法律体系。我国已经进入信息化社会，然而我国的信息技术还不够成熟，网络基础比较薄弱，没有形成完善的系统，需要政府的科学指导。根据我国房地产的发展现状，加强信息化建设指导力度，避免房地产开发的盲目性和资源浪费，减少不必要的经济损失。
(3)建立信息化基础措施。
房地产企业信息化建设，需要以计算机等科学技术和硬件基础设施作为保障，以及需要对信息技术基础设备不断的更新和引进一些国外先进的基础设备，来有效解决我国基础设备落后的现象。实现我国房地产信息化的建设，就要建立网络交流平台，采取有效的措施让一些数据能够在各个职能部门得到共享，从而实现信息和数据的共享和快速查询，提高了信息的传播速度。
4结语
