房地产金融政策
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产金融政策范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产金融政策范文第1篇
0引言
自1998年住房制度深化改革后，国家停止了福利性分配住房，大力发展住房市场化、消费信贷化和物业管理社会化后，房地产业逐渐成为国民经济的重要支柱产业。2014年我国人均GDP接近了8000美元，根据各国历史发展规律表明我国已进入房地产业快速发展时期。房地产业关联效应强，产业链长，对上下游产业的发展能直接或间接起到带动作用，并对居民消费、内需拉动、就业增加和国民经济发展等产生一系列拉动作用；同时，居民最为关注的房价也呈现了快速上涨的态头，并带来了资源配置失衡、资产泡沫增多、金融系统风险增加甚至影响社会稳定的一系列问题，为保证房地产业的稳定、健康发展，国家对房地产业进行一系列的调控，首当其冲的是金融政策调控。近些年来多次运用了准备金率、银行利率、信贷规模、首付比例控制等多项手段进行了干预，也取得了一定的成效，但由于房地场业存在的复杂性，金融政策的有效性受到了制约。因此，有效的房地产金融政策是对房地产市场形势的正确分析与预测，一方面可以进一步了解房地产业本质及其带来的经济现象，同时也能对金融政策调控房地产市场原理与实际效果做出评判。
1房地产政策有效性的含义
金融政策一般是指央行为了达到宏观经济调控的目标而采用各种手段调节货币、利率和汇率水平，从而调控宏观经济的各种方式和措施的总称。在宏观上，我国的金融政策主要包含三大政策手段：货币政策、利率政策、汇率政策。房地产金融政策有效性包含三点：一是它能否系统性的产出有效影响；二是它与产出的影响之间能否有稳定的联系；三是当局的房地产金融政策能否实现货币供应量的控制。房地产金融政策发挥作用是一个复杂的过程，有效性体现在从政策的具体制定、具体执行、具体实施到产生作用这一过程中。
2影响中国房地产金融政策有效性的因素
2.1房地产金融政策缺乏一致性。在市场经济条件下，政府的职责应该是建立房地产金融的规章制度，并非随意更改，政府所做的应为保持所建立的金融政策的一致性和稳定性。但从各项数据分析中我国政府监管的制度对房地产市场的调控存在争议，由于政府政策在时间上不一致，从而导致政府政策目标无法实现，房地产金融政策缺乏一致性。
2.2忽视了“地区差异”和“结构性差异”。房地产市场发展的区域不均衡性受房地产市场的区域性的影响。由于房地产位置的固定性，所以房地产市场也是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展，而不是运用“一刀切”的政策，否则势必影响发展。
2.3政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向。我国房地产金融政策出台后，许多地区都要面临一个同样的问题：中央金融政策在执行过程中“变质”。金融政策由中央银行制定，而房地产经济政策则产生并服务于地方经济，表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展，地方政府会设法加以规避，这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。
2.4公众对房地产市场的心理预期。由于房地产经济活动的特殊性，房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大，理由如下：一是房地产购买者或投资者对房地产升值期望过高。由于土地资源有限，土地的供给与需求矛盾越来越大，以致房地产价格具有与物价水平同时增长的特性，亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购买者的从众心理与行为，普遍存在“买涨不买跌”的现象。
3对中国房地产金融政策的建议
3.1坚持金融支持房地产市场发展的基本方向。房地产业已经是国民经济运营的支柱产业。它的涉及面广、带动系数高，房地产业的发展，拉动建材装潢业，转移建筑业和农村劳动力，改善投资环境吸引外资的集聚等方面都具有明显的作用，可以说是“一房拉百业”。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款，支持城乡居民改善住房条件。
3.2注重长效机制，保持政策的连贯性。在这种情况下，我们应保持政策一致性，达到其目标。这就要求：强化政策制定者的行为准则，使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策；加强政策制定的统一性，莫要政出多门。应该加大政策执行力度，综合运用市政规划、土地拍卖、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行治理。
3.3注重“地区差异”和“结构性差异”。目前我国不同地区所处房地产周期各不相同，央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动，保持政策力度均衡，并将政策的重点放在引导供需各方，形成正确A期，逐步调整其不理上。
3.4选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度。当前运用金融政策对房地产市场进行调控时，应选择直接调控的方式来调控房地产业，避免错误引导。直接调控方式的运用包括央行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构等。同时，应谨慎把握政策调控的时机，避免因时机选择不对而降低调控的有效性，或与其他调控政策相互抵消。政府可通过可控的货币、土地资源、采取金融、法律法规和行政手段来影响房地产周期波动，通过反周期方法，平抑或引导周期波动。
4结论
我国运用金融政策调控房地产市场所取得的效果是明显的，但仍出现了负面影响。因结合发展的实际，建立房地产金融政策制定的科学模型，完善房地产金融政策及实施的长效机制，使金融政策成为房地产业发展的方向标。
参考文献：
[1]董英南，施维明，覃熊妃.中国房地产投资与经济增长关系
的实证分析[D].《大连民族学院学报》， 2013.
[2]郁文达：房地产周期和金融政策[J].中国房地产.金融，
2013.
房地产金融政策范文第2篇
【关键词】房地产市场；金融发展理论；金融风险
中图分类号：F293.35 文献标识码：A文章编号：
一、研究背景
过去的五年里，在全球经济疲软、全国物价普遍上涨的宏观背景下，我国多个一线城市的房价地价呈现剧烈上升态势，多地二三线城市房价也有不同程度上涨，引发群众不满与政府关注。为此，国务院于2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，内含10条宏观调控政策，揭开了史上最为严厉的房价调控的进程。两年来，各地房价涨势均得到一定程度的遏止。但行政手段毕竟治标不治本，要深刻研究中国房地产市场，需从经济金融方面着眼。
本文认为，近几年中国房地产市场发展所暴露的问题，是其多年积聚的金融风险的外在表现。分析中国房地产所面临的金融风险，应从金融发展理论入手。
二、文献综述（金融发展理论）
金融发展理论主要研究的是金融发展与经济增长的关系，具体包括金融体系在经济发展中发挥的作用，如何建立有效的金融体系以最大限度促进经济增长，以及如何合理利用金融资源实现金融与经济的可持续发展。金融发展理论的典型代表是金融抑制、金融深化和金融约束理论。
1．金融抑制和金融深化理论
1973年，美国经济学家麦金农和肖在其先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中，分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出了开创性的研究，提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。根据麦金农和肖的论述，金融抑制是政府对金融活动和金融体系的过多干预抑制了金融体系的发展，而金融体系的滞后又阻碍了经济的发展，从而造成了恶性循环。金融抑制现象在发展中国家普遍存在，其主要表现形式为：
（1）名义利率限制
发展中国家一般都对贷款和存款的名义利率进行控制，实际利率一般很低，有的甚至是负利率，压制了社会对金融中介机构实际债权存量的需求。同时，这些措施导致只能依靠信贷配额来消除对中介机构贷款的过高要求，然而中介机构的贷款利率水平往往偏低，某些利率还为特殊类别的借款人带来净补贴收益。
（2）高准备要求
在一些发展中国家，商业银行将存款的很大一部分作为不生息的准备金放在中央银行，贷款组合中另有很大一部分由中央当局直接指定。同样，储蓄银行将存款的一部分作为不生息的准备金，还有一部分投放于低收益的住房债券。
（3）外汇汇率高估
发展中国家为了保持本币的稳定，往往将本币价值盯住某一发达国家的坚挺硬通货，然而其经济情况却无法同该发达国家相比，从而导致了本币价值的高估，汇率无法真实反映本币价值，国内商品的出口受到很大限制。于是，政府便采取出口补贴和出口退税等措施，鼓励国内企业扩大出口。
（4）政府通过干预限制外源融资
在金融抑制下，由政府决定外源融资的对象。麦金农说，银行信贷仍然是某些飞地的一个金融附属物。甚至政府往来账户上的普通赤字，也常常预先占用存款银行的有限放款资源。而经济中其他部门的融资，则必须由放款人、当铺老板和合作社的不足的资金来满足。
总之，金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的主观愿望，而是其管制和干预金融的后果。发展中国家应该放弃金融抑制政策，实行金融深化改革，充分发挥市场机制的作用，利用金融中介(包括金融机构和金融工具)，扩大金融活动的广度和深度，让利率既反映资本的稀缺性，又反映跨期消费的成本收益，以沟通储蓄与投资，提高资本的使用效率。
2.金融约束理论
20世纪70年代初，以金融抑制和金融深化理论为基础，发展中国家掀起了以自由化为趋向的金融改革浪潮。然而，令人失望的是，多数发展中国家尤其是非洲和拉美国家的金融自由化结果离理论描述相差甚远，并未能形成金融发展和经济发展相互促进的良性循环。在此背景下，随着国际金融发展理论研究的不断深入，一些经济学家开始对麦金农和肖的金融发展理论提出了挑战。
90年代以来，以斯蒂格利茨为代表的新凯恩斯主义经济学家从不完全信息的角度提出“金融约束论”，认为：麦金农和肖的金融发展理论的假设前提为瓦尔拉斯均衡的市场条件，即整个市场上过度需求与过剩供给的总额必定相等的情况。但现实中，这种均衡条件难以普遍成立。况且，由于经济中存在着信息不对称、行为、道德风险等，即使在瓦尔拉斯均衡的市场条件下，资金资源也难以被有效配置。所以政府的适当干预是十分必要的。金融约束的目标是政府通过积极的政策引导为民间部门创造租金机会，尤其是为银行部门创造租金机会，使其有长期经营的动力，减少由信息问题引起的不利于完全竞争市场形成的一系列问题。金融约束的实质是政府通过经济金融政策使银行部门因“特许权价值”而获得租金。通过“租金效应”和“激励作用”可以规避潜在的逆向选择行为和道德风险，鼓励创新，维护金融稳定，从而对经济发展起到正向效应。因此，在政策上，金融约束论更强调政府干预的重要作用，是一种通过政府推动金融深化的政策。
本文认为，中国是社会主义国家，是最大的发展中国家，应综合金融深化与金融约束理论，既发扬社会主义市场经济功效，又确保政府的宏观调控能及时到位。
我国房地产市场金融风险分析
房地产业与金融业的联系
房地产业与金融业息息相关，这一方面表现为房地产业需要金融业的资金支持，另一方面也表现为房地产业是金融业的重要服务领域。据统计，在2010年5月至2011年5月年房地产开发投资资金来源中，平均有17.55%来源于国内银行贷款，有24.87%主要是定金和预付款的其他资金来源(表1)。如果假设其他资金来源中有60%是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替换出开发贷款，则房地产开发资金来源中有34.47%来自金融机构。
商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据中国人民银行每季度货币政策执行报告显示，1998年以来，个人住房贷款余额迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95亿，增长了32.55倍。到2002年6月，金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。2002年至2010年我国个人金融机构住房抵押贷款余额如下（表2）。这说明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。
表1 全国房地产开发投资资金来源（单位：亿元）
（来源：中国经济景气月报2011年6月刊）
表2 我国历年个人金融机构住房抵押贷款余额（单位：万亿元）
（来源：中国人民银行季度货币政策执行报告）
2.房地产金融风险
（1）银行风险
房地产金融政策范文第3篇
[关键词]经济政策房地产宏观调控影响
近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。
一、金融政策对房地产业影响分析
1)对房地产企业的影响
加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。
2)对消费者的影响
加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。
3)对房价的影响
房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
1、存款准备金率政策
根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。
1) 积极影响
上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5%能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。
2)消极影响
调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整
我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动.投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。
1)对房地产业发展资金的影响
汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。
2)对房价的影响
供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期.这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产.等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。
3)对房地产自身价值的影响
在当前.我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。
3、税收政策
清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的 项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力。
4、调整住房贷款政策
这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有：规定金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额。
二、房地产企业应对对策
1、转换市场机制，开拓资金资源渠道
资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。
2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路
房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。
3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力
房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。
参考文献：
[1]朱崇实. 金融法教程[m]. 北京：法律出版社,
房地产金融政策范文第4篇
关键词：金融市场，住宅融资，预测
近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。
一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展
1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础
我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。
反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。
2、房地产信贷增长空间大，持续时间长
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。
按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。
近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。
3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富
金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。
近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至2002年，该比值达到1：2.75。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。
从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。2001年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。2001年美国MBS发行量达到了16.683亿，是公司债的两倍。
近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元，到了1994年，当年的发行量就达到了120亿美元；1996年达到300亿，1997年454亿，1998年466亿，2000年则为924亿，而在2001年MBS的发行量369亿欧元，比上年全年发行量增长了18%。
日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年(125亿美元)、99年(232亿美元)的增长率都达到了100%，2000年达到了30%；2001年的发行量达到3.2万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有6800亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自于贷款证券化，2001年计划证券化规模为2000亿日元，占计划发行债券的36%。
澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从1984年的300万增加到2004年的1260亿澳元。
房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。
房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。
很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去30年间，房地产信托(REITs)公司数量增长了5.35倍，市场价值增长了103.7倍。如下图所示，REITS和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。
中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。
二、房地产金融发展空间
各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。
1、房地产信贷发展空间预测
各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。中国近年房地产信贷／GDP比率大约在13%。
尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1，为我们的推荐方案)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。
据测算，到2020年，中国GDP预计为467693亿，房地产信贷空间保守估计将达到140307亿，是2004年实际房地产信贷余额23800亿元的5.9倍，年均增长可达到12.6%；乐观估计将达到233846亿，为2004年的9.8倍，年均增长可达16.5%。
2、房地产证券资产发展空间预测
我国2002年整个经济社会证券／信贷比比率为1：2.75，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数1：1.3，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。
由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算2004年房地产证券存量资产的价值为8655亿元(2004年房地产总贷款23800／2.75，实际的数字可能更低)，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则2020年房地产证券资产51021亿，是2004年的6倍左右，年均增长12.5%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2020年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到179881亿，将是2004年的21倍，年均增长22%。
3、我国房地产金融资产发展空间
综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到2020年保守估计将达到191329亿元，相当于GDP的40%；乐观估计将达到413728亿元，相当于GDP的88%。2004年我国住宅金融资产低于GDP的25%，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。
三、结论和启示
我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。
房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金融持续、健康、稳定的发展。文中的某些估算，例如今后15年保守估计房地产信贷年增长应达到12.6%，乐观估计年均增长应达到16.5%；到2020年我国房地产金融资产保守估计相当于GDP的40%；乐观估计相当于GDP的88%，可以为我们在审视房地产金融风险和评估房地产金融政策时提供多维的视角。
房地产金融政策范文第5篇
[关键词]金融资源；房地产；金融理论；框架
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.068
[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）04-0-02
0 引 言
金融产业的发展一直伴随着整个社会的发展，金融c经济的关系一直是社会进行建设的过程中主要研究的发展脉络和发展趋势。在这种情况下，不难发现，金融的内涵在不断被拓展的同时，也随着经济的金融化而不断发展。近年来，相关的研究人员发现房地产与金融产业有着密切的相关性，因此，有必要对房地产进行深入的研究和进一步的探讨。
1 金融视角下对房地产金融的研究
笔者在房地产金融战略进行研究和探索的过程中，经常会用到唯物辩证法和历史价值分析等方法，目的是能更好地将理论与实践相结合，并用一些战略管理的相关哲学理论去有效地借鉴金融可持续发展的理论，进而通过对金融理论进行成果的创新，这样可以对房地产金融进行更为全面且具有层次的梳理和创新。
在历史不断发展的过程中，中国正在由经济大国走向经济强国，在这个不断崛起的过程中，传统单方向地讨论金融已经不能满足金融发展的需要，以“跳出金融看金融”的变革式的思维才能够更好地面对中国金融面临的复杂的金融环境。
2 房地产金融的发展现状和传统金融理论的局限性
房地产金融在中国虽然发展的比较晚，大体上的发展时间还不足40年，但是它的发展进程和特点仍然使其成为了房地产金融战略中不可缺少的一部分。我国改革的特殊性和经济背景形成了我国房地产行业发展的特殊历程。笔者从唯物史观的角度，用辩证主义的思维对中国房地产金融制度的变迁和房地产金融的历史脉络进行了梳理和分析，这有助于其更好的对中国房地产行业发展的周期、发展的规律以及房地产的形成机制进行更好的分析，这样才能为金融的发展做好基础。
我国房地产金融之所以不能得到迅猛的发展，究其原因，主要是理论和实际不能进行有效的结合，理论严重滞后于实践。而导致这种现象的原因是我国相关的研究人员对房地产金融的研究主要停留在传统金融理论的狭窄范围内，近些年来，房地产金融的研究成果主要在房地产金融的具体对策和融资技术层面，没有形成和建立良好的、系统的理论传承，且在传统理论的研究过程中，没有做到有效的创新。因此，相关的研究人员对传统理论进行分析，总结规律和发展模式，吸取其中有益的因素，并在其基础上对房地产金融理论进行探究和突破是十分必要的。
通过对传统金融理论进行分析后，可以得知金融与经济的关系不仅仅是金融理论研究和发展的核心问题之一，也是与房地产金融紧密相连的一部分金融理论基础。相关的研究人员可以阐明金融已经成为服务于经济发展的辅助因素，也已逐渐演变为经济发展的一个内生变量。在不断地创新过程中，房地产金融也可能作为经济的一个内生因素与房地产社会经济的发展进行有效的融合，实现统一化的发展。为此，必须要对房地产金融问题给予高度重视，这样才能有利于经济社会的可协调发展和世界经济的可持续发展，从而实现房地产金融理论的创新和完善。
3 国外房地产金融研究的思考
英国和美国早在上百年前就对房地产金融进行了一定程度的研究，无论是经验还是问题，这对于中国的学者来说，对中国房地产金融的发展研究有非常好的借鉴意义。对美国、日本和新加坡等发达国家的房地产金融理论和研究模式进行分析，并结合我国的国情进行更为全面和客观的分析，有利于实现我国房地产金融的协调发展。
每个国家的房地产金融理论都不一样，这是因为各个房地产金融理论都是根据各个国家的国情和房地产发展的实况来提出的，各国的房地产金融制度都与国家相关的土地制度、城市化的进程以及相关的经济制度等其一系列的宏观经济政策结合在一起，并兼具普遍意义和个性化。
4 房地产金融
这里所谓的房地产金融理论不是对某个房地产的具体问题进行研究和分析，也不是在实践发展过程中针对一段时间内发生的问题进行的相关政策性的思考。而是房地产金融的相关基础性涵义、发展方向、发展目标以及发展模式进行全面系统化的研究。
传统的房地产金融理论就是把房地产金融局限在一个非常狭窄的范围内，单一地将房地产与货币进行结合，从而就渐变成了金融和房地产是两个独立的概念和两个独立的产业和学科，而对于二者之间的相关性和紧密的联系性没有给予体现和解析。这导致了传统理论在面对房地产及金融的一系列问题时，不能进行很好的解析，具有很大的局限性。
房地产的金融战略研究应从房地产的金融属性进行研究，并对房地产金融进行重新定义和对其进行扩展，这样才能更好地将房地产与金融的紧密关系更形象的表现出来，形成广义的房地产金融的概念，突出房地产金融的重要性，使人们能够在社会和国家的角度对房地产金融的本质和相应的发展规律有一个更为深刻和系统全面的认识，这样才能为房地产金融的发展提供一个更高的视角。
5 房地产金融理论进行框架的构建和战略的选择
在任何领域，企业要想实现一定的目标，首先就要有一个战略性的计划和决策，这样的决策其实就是一种选择。近年来，中国的城镇化得到不断的发展，房地产金融对城镇化的发展已经起到了非常重要和关键的作用。房地产金融可以对资产泡沫和金融危机，在一定程度上进行更好的渗透，使人们能更好的将实践与理论结合，从而对房地产金融的发展做好更多的战略性选择。房地产金融理论研究的实践意义的所在也是房地产金融的战略选择。无论是从我国的第一步深化改革，还是从整个阶段的过程化发展都应该将房地产金融的发展进行渐进性的提高，使其保持创新的状态，促使其与房地产行业的实际发展进程相吻合。但是不能为了创新而创新，盲目的进行跃进。
房地产金融是对房地产进行更好的、适应性的调节和支持，就是对市场化的商品房开发的金融支持和非市场化的保障性住房进行开发的政策性金融政策，它应该与实际的情况相吻合。房地产金融的创新与宏观调控的体系进行稳定的结合和协调，有利于房地产金融的发展；有利于提高国家金融的战略高度；在发展的周期内，能有计划的对房地产金融资源进行有效配置，充分发挥房地产金融资源对我国城镇化的促进和推动作用，进而有效的将房地产金融对资产泡沫和金融危机的负影响减小到最低的范围内。
6 金融资源视角下构建房地产金融发展机制的策略
房地产金融发展的战略目标主要是对房地产的金融发展机制进行协调性的构建。无论是在对房地产金融的机制进行构建，还是在房地产金融战略的选择上，要想使房地产金融的发展能够适应支持战略，需要从金融资源、经济的发展以及社会的建设等多个方面来考虑房地产金融所处的位置，只有这样才能够更好地构建出房地产金融的发展协调机制。这种调节机制主要是为了有效实现房地产方面的协调发展，而这种协调是通过对房地产的适度支持、合理界定市场中的地位来实施的，它可以不断地优化房地产的投融资机制，有效地提高房地产金融在宏观调控体系中的地位和作用，进而使整个金融理论框架和市场机制符合实际的需求，使其更好地与实体经济的发展有更高的吻合度。
房地a金融理论框架的构建还必须将房地产金融进行资源上的配置，这可以对房地产的健康发展起到积极的促进作用，同时也可以有效地避免一些金融危机。相关的人员要从金融资源的视角出发，对房地产金融理框架的构建进行创新，针对我国当前房地产金融下存在投融资渠道的问题、相关的金融风险、房地产在直接投融资过程中发展缓慢等问题进行深入分析，从房地产的全面协调和深层次的角度对房地产的信贷、信托、基金和投融资等问题和机制进行研究、设计，这样才能使房地产金融的创新可以在金融资源的视角下、在更高的房地产协调发展的基础上，实现最大的经济效益和社会效益。
7 结 语
随着我国城镇化的发展和对棚户区进行的改造，房地产金融理论框架地构建和实施已经成为了经济的发展的直接影响因素。房地产金融理论框架地构建不仅仅会影响房地产的实践效果，还会对保障国家的金融安全起到重要的作用，只有房地产金融得到更为有效的发展，我国才能更好地面对经济全球化和金融全球化的模式，进而实现更好的发展和变革。
主要参考文献
[1]倪伟康.协同视角下资产证券化流动性研究[D].上海：东华大学，2011.
