房地产金融监管政策

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房地产金融监管政策范文第1篇

关键词：房地产金融；商业银行贷款；住房公积金；非均衡状况

作者简介：陈雪楚，湖南大学金融管理研究中心博士研究生(湖南长沙410079)

彭建刚，湖南大学金融管理研究中心教授，博士生导师(湖南长沙410079)

邓彪，湖南大学金融管理研究中心硕士研究生(湖南长沙410079)

一、引言

房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。随着1998年住房制度的改革和我国城市化的推进，近年来房地产业进入快速发展的轨道，已成为我国国民经济的支柱产业。保持房地产业的健康、有序发展是保持我国国民经济持续、快速发展的需要。房地产金融作为一种重要的融资活动，应保障房地产业有效运行。

当前，我国房地产市场一定程度上呈现了非健康发展的状态，部分城市房价增长过快，“房地产泡沫”开始显现。中国社科院的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年商品房每平方米价格为4935-5280元，城镇居民收入房价比达到8.3倍，大大超出3-6倍的合理的承受范围。蓝皮书特别强调，85％的家庭没有购买住宅的能力。2010年以来，国务院先后出台了“国十一条”、“国十条”、“新国八条”等政策文件，意在抑制房价的过快增长。我国是发展中大国，区域经济发展水平相差很大，各地房地产市场也呈现不同的状况，对于房地产市场存在的问题，不能按照统一的模式进行控制和管理。考虑到金融业对房地产的发展具有至关重要的影响，本文试图探讨房地产金融非均衡发展的问题，从中找到解决房地产市场主要问题的办法。下面从商业银行贷款和住房公积金贷款两个方面来分析房地产金融的非均衡问题。

二、商业性房地产金融非均衡状况分析

1　房地产金融呈现出以商业银行贷款为主的发展模式

房地产金融的基本功能是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产的顺利进行。但是，我国房地产开发融资当前严重依赖于商业银行，缺乏多元化的融资方式。

国家统计局的统计年鉴显示，我国房地产开发资金来源的主要渠道为：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金来源(主要包括定金和预收款)。根据《中国统计年鉴2010》和国家统计局公布的相关数据可测算得出1999-2010年全国房地产开发企业的资金中直接来源于国内贷款平均占比为20.51％。这一比例看似并不高，但仔细分析，其他资金来源、自筹资金中相当大的部分也来自于商业银行贷款。我们采用中国人民银行房地产金融分析小组在《2004中国房地产金融报告》中的分析结果：自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自商业银行贷款；定金和预收款也有30％的资金来自商业银行贷款。于是可得出：

房地产开发中银行贷款占比=直接的国内贷款占比+0.7*自筹资金占比+0.3*其他资金来源占比。

按照上述公式可测算出房地产开发资金来源中银行贷款(即包括银行的直接和间接贷款)的真实占比，如图1所示：

根据图1，十二年来，房地产开发中商业银行贷款占比均值为56.21％。国际通行标准是银行贷款不应超过房地产总投资的40％。在房地产金融业相当发达的美国，在房地产企业使用资金总额中，商业银行贷款只占15％左右。可见我国的房地产开发过度依赖于银行，房地产风险主要集聚在商业银行。

2　房地产开发贷款的投向结构不均衡

我国房地产业自1998年向市场化转型后，房地产市场投资逐渐火热。2009年全国共完成房地产开发投资36232亿元，其中商品住宅完成投资25619亿元，占房地产开发投资比重的70.7％；而1999年房地产开发投资和商品住宅投资分别为4103亿元和2638亿元。1999-2009年间我国房地产开发投资增长了近十倍。然而，投资的增加，并没有使房地产市场完全沿着“居者有其屋”的方向发展，出现了一定的偏差。近几年不断飙涨的房价让部分城市的老百姓望房兴叹，一些城市出现了房屋空置率高而许多老百姓买不到房或买不起房的现象。究其原因，这是住宅投资结构严重偏离居民住房需求结构所导致的结果。我们根据《中国统计年鉴2010》的数据测算了1999年至2009年房地产开发企业各类住宅投资占比，见表1。

从表1可看出，作为保障性住房主体的经济适用房投资比例逐年下降，近五年平均不到5％的水平，而别墅、高档公寓近五年投资比例平均达到了10％；而在普通商品住宅中，又以大户型开发为主，中小户型开发不足。以2006年为例，由建设部提供的调查结果，2006年1-11月份，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重仅为20.5％。由《中国统计年鉴2010》可知，1999-2009年间我国共竣工住宅3877万套，经济适用房491万套，占比12.66％。由中国统计年鉴的数据测算，从2000年至2009年，经济适用房竣工套数占比是逐年下降的。根据中金公司房地产行业分析报告，若按整个收入阶层30％以下的家庭作为住房保障的对象，我国保障性住房需求缺口近5000万套。保障性住房供求结构的失衡，使得大量中低收入人群只能通过商品住宅解决住房问题，也间接推动了商品住宅价格的上涨。然而现今部分城市居高的房价，已远远超出了其支付能力，而保障性住房供给的严重不足，不可避免地出现了很多人买不起房的现象。

这种现象的发生，表面上看是房地产开发投资结构的不均衡，本质上是我国以银行贷款为主的金融机构对房地产业支持的不均衡。我国房地产开发资金主要来源于银行的贷款，2010年房地产开发中直接来源于银行贷款达到了12540亿元，加上间接的银行贷款，这个数字更大。因为近几年房地产开发商偏向于大户型、别墅、高档公寓的开发，忽视对小户型、保障性住房的开发，银行贷款的大部分投向了大户型、别墅、高档公寓的开发。银行房地产贷款的结构不合理是造成当前房价过高的重要原因。

这种投资结构的失衡可以说是开发商与银行共同趋利作用的结果。这种不均衡的房地产开发结构和信贷结构，提高了银行的风险暴露水平，系统性金融风险逐渐累积，是不可持续的。

三、政策性房地产金融非均衡状况分析

政策性房地产金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集融通和结算等信用活动，目前主要指与住房制度改革有关的金融业务。政策性房地产金融与商业性房地产金融共同构成了我国的房地产金融体

系。当前，我国的政策性房地产金融业务主要指住房公积金业务，下面将着重从住房公积金来剖析政策性房地产金融存在的非均衡问题。

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非事业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。设立的目的是通过国家和单位的支持，以及个人的努力以提高广大职工的购房能力。运用住房公积金发放个人住房贷款，可以帮助中低收入的职工买房，减轻他们的负担。我国住房公积金制度自1991年建立开始，已经取得了显著成效。

截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，缴存余额为12116.24亿元；全国累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10601.83亿元，个人贷款余额为6094.16亿元；从而为改善城镇中低收入职工的住房条件起到了很好的保障作用。

尽管二十年来住房公积金制度在不断完善，但仍存在许多缺陷和不足，其中区域发展不均衡现象十分突出。

经济发达、房地产业发展较快地区，住房公积金归集总额较多，如北京，上海，天津三市。当然发达地区，由于职工数量多，收入水平高，缴存的住房公积金数额固然也多。归集总额与其地区发达程度密切相关，这是常态，对此不必作过多的分析。这里有必要通过住房公积金运用率来分析城市问的非均衡问题。住房公积金主要是通过低利率贷款来支持中、低收入职工购房，一个地区住房公积金贷款发放得越多，运用率越高，说明该地区住房公积金事业发展得越好，职工购房得到了更多的保障。

因各城市公积金管理中心购买国债比例较小(2008年末全国住房公积金购买国债余额仅占住房公积金缴存余额的3.24％)，并且购买国债并不是对居民购房的直接支持，所以本文对住房公积金运用率计算公式加以修改，省略购买国债余额之和这一部分。

依照公式2收集的数据，计算出了各城市的住房公积金运用率，如表2所示：

对表2作比较分析发现东、中、西部地区各城市之问住房公积金运用率差异性明显，指标最大值达到1.089，而指标最小值只有0.336。这种差异性并不是建立在经济发展的水平上。即使在经济发展程度相似地区，住房公积金运用率也不尽相同。东部地区的广州这一指标低于0.5，而上海、南京却高于1；西部地区的贵阳和成都这一指标值都在0.7以上，但乌鲁木齐、昆明的指标值却小于0.5。表明当前住房公积金的发展在区域间非均衡状态明显。

在现行的“属地管理”原则下，住房公积金具有资金封闭运行、不流动的特性。各城市的住房公积金运用率相差较大造成了一部分地区(如上海、南京等城市)住房公积金归集量无法满足住房贷款的需求，而另一部分地区(如海口、乌鲁木齐等城市)由于贷款需求量低，出现资金大量沉淀的现象。这种城市问住房公积金使用的不均衡性，使得我国住房公积金总量出现大量闲置，造成住房公积金资源的严重浪费。

四、我国房地产金融出现非均衡状况的原因分析

1　造成非均衡的主要因素

(1)融资渠道单一

我国房地产金融市场金融产品少，除了银行贷款，目前仅有的信托、发行股票、企业发债等，资金筹措渠道发育不足，金融风险难以分散。对于大部分房地产开发商，银行融资是其主要的手段。近些年，国家的宏观货币政策一直把控制通货膨胀作为重要的目标，银行的利率也就维持在较低的水平，因而银行融资成本相当低廉。因此，房地产开发商通常会采取各种手段，甚至不惜抬高成本去银行融资。尽管房地产金融市场经过多年宏观调控，我国的房地产开发融资至今仍然以商业银行贷款为主。

(2)商业银行和房地产开发商的“脆弱性”

近些年房地产业的市场化带来了房地产市场的空前繁荣，给许多房地产开发商带来了巨额财富，为其提供贷款的金融机构也从中受益。据有关报告显示，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，甚至达到30％～40％以上。相比较而言，对于经济适用房等保障性住房的开发，开发商一般只能赚取不超过3％的利润。短期利润的巨大差异，房地产开发商自然倾向于投资高利润的别墅、高档公寓等；为了追求高额利润，他们甚至不顾筹资风险盲目扩张业务。而一些商业银行受房地产业高投入高回报的诱惑，以追求盈利为目的，不顾风险地大胆向房地产商发放大额贷款，直接导致了房地产产品结构的非均衡。

(3)住房公积金管理分散化

住房公积金设立的初衷是为了解决职工购房困难的问题，目标是支持职工基本的住房需求，贷款的对象应当主要是缺房户和中低档购房户。如果资金大量闲置，说明大量的中小户型住房需求没有得到应有的满足。各地住房公积金贷款业务发展不均衡，造成大量住房公积金闲置的根本原因在于目前我国的住房公积金未实行统一管理。各地缴存的住房公积金由各地单独管理，且各地的管理政策和管理模式都不一样，住房公积金封闭运行，且不流动，导致各地住房公积金运用率差异性明显，住房公积金不能按照供需得到有效配置，因而出现住房公积金大量闲置的现象。如果住房公积金在全国范围内能一定程度上进行余额调度，一方面能有效地利用闲置的资金，另一方面也能调动各城市住房公积金管理中心利用好住房公积金的积极性。

2　国家金融监管机构与商业银行的博弈结果

针对房地产金融非均衡运行的状况，国家在不同的阶段出台了各种针对房地产市场的金融调控政策，但一直收效甚微。所谓“上有政策下有对策”，各种房地产金融调控政策在商业银行没有得到有效落实。下面从博弈论的角度，对造成这种状况的原因作出分析。

模型假设：

(1)博弈双方为金融监管部门与商业银行。

(2)博弈双方可能的策略：监管部门：{检查，不检查}；商业银行：{积极执行，消极执行}。

(3)设金融监管部门实施检查，能够发现商业银行是否积极执行监管部门规定的房地产信贷政策；若发现商业银行消极执行，则采用罚款等措施；监管部门的检查只付出成本，没有收益。

(4)设金融监管部门不实施检查可获得闲暇收益；但在银行消极执行信贷政策，而监管部门不检查时，有间接损失(如上级部门的问责，信誉损失等)。

(5)设金融监管部门实施检查的直接成本为c，监管部门不实施检查可获得的闲暇收益为s，商业银行积极执行上级规定的房地产信贷政策所取得的收益为R，商业银行消极执行上级规定的房地产信贷政策所取得的收益为R*，监管部门不检查带来的间接损失为L，监管部门对商业银行消极执行房地产信贷政策施行的罚款为F。

基于上述假设，建立监督博弈模型如表3所示。监管部门的纯战略选择是检查或不检查，商业银行的纯战略选择是消极执行或积极执行。假定F-C>S-L(这一假定是符合逻辑的，否则金融监管部门就无存在的必要)，则不存在纯战略纳什均衡(纯战略纳什均衡的结果是唯一的，即双方肯定都不作为)，以下求解混合战略纳什均衡。

用P代表商业银行消极执行房地产信贷政策的概率，θ代表金融监管部门检查的概率。若给定P，金融监管部门选择检查(θ=1)和不检查(θ=0)的期望收益分别为：

Ⅱ(1，P)=Px(F-C)+(1-P)×(-c)

(3)

Ⅱ(0，P)=Px(S-L)+(1-P)×S

(4)

当Ⅱ(1，P)=Ⅱ(0，P)时，即当金融监管部门实施检查与不实施检查的结果无差异时，将达到混合战略均衡。混合战略均衡意味着检查与否不确定条件下博弈双方可能同时得到的均衡结果。满足这一条件时，可得：

S+C

P=――――

(5)

F+L

因F-C>S-L，P

从(5)式得出，商业银行消极执行房地产信贷政策的概率大小与金融监管部门闲暇收益和检查成本正相关，与对商业银行的罚款和监管部门间接损失负相关。

现实情形与前面的假设有相当程度的相似性；由于目前的金融监管机制，监管部门的检查只付出成本，却没有收益，缺乏有力的激励机制；监管部门缺乏上级部门的有效问责和社会有效监督，间接损失小而闲暇收益大，并且银行消极执行政策获得的额外收益远大于监管部门对其罚款，即总体表现为s、c往往过大，而F、L比较小，因而往往P值较大，即商业银行容易发生消极执行国家规定的房地产信贷政策的情况。所以尽管国家出台了很多调控房地产的金融政策，但银行的消极不作为，使政策效果大打折扣，房地产金融非均衡化运行依然相当明显。

五、解决房地产金融非均衡问题的若干政策建议

房地产金融状况呈现非均衡化不利于我国房地产业的健康和可持续发展，为了解决房地产金融领域存在的不均衡问题，建议采取如下政策措施：

1　建立多元化的融资体系，改变以银行为主的融资方式

房地产开发资金主要来源于银行贷款，根源于我国目前其他融资渠道不畅通，缺乏多元化的融资手段，为此，需大力发展有中国特色的多元化房地产融资体制。当前我国房地产企业利用资本市场融资有限，8万多家房地产企业中，沪深上市企业仅115家；房地产企业更是鲜有通过发行债券的方式获得开发资金的情况。这其中既有上市准入门槛高，房地产企业无法达到上市条件的自身原因；也有受国家宏观调控政策影响，监管层不易批准房地产企业在资本市场融资的客观原因。为了促进房地产业向健康的方向发展，在融资政策上，应根据房地产项目的性质采取差别化策略。

监管层应把承担保障性住房建设业务作为房地产企业能否上市或发债许可的重要标准，并在一定程度上给予政策优惠，支持保障性住房建设项目在资本市场融资。可推出中国模式的房地产信托投资基金(REITs)；在资金来源上采取公募的方式，面向社会公众募集资金，吸取民间资本；在资金投向上采取权益类模式，专业的房地产管理者根据国家政策导向和市场需求经营房地产项目，而大量分散的基金持有者通过投资房地产获取稳定的收入；这样既能保证基金持有者分享房地产业快速发展的成果收益，又能避免民间资金过度直接投资于房地产市场，造成大量住房闲置，吹大价格泡沫。为了支持房地产信托投资基金的发展，国家需出台相应的税收优惠政策，如股息分红收入免交所得税等。

2　优化房地产贷款结构，对银行放贷行为进行监管

银监会可对商业银行的房地产开发贷款采用比例限制的方法进行约束。要求商业银行按照规定的贷款投向结构比例进行房地产开发贷款的配置，如对保障性住房、中小套型商品住房开发贷款的投放设定比例下限；实施梯度化的贷款准备金管理策略，依照保障性住房、中小户型住宅、大户型住宅和别墅的顺序，对贷款准备金的计提比例逐步提高。银监会每年对商业银行采取动态检查的办法，对不能按照银监会要求发放贷款的银行进行处罚。这样做，可防止银行同业间过度竞争导致房地产放贷结构失衡，消除房价和房屋空置率高的怪现象。

3　建立发放住房公积金贷款的激励与约束机制

对住房公积金的使用应建立激励与约束机制。国家要出台提高住房公积金运用率的办法。对于住房公积金运用率较低城市，除了应采用一定的激励与约束办法提高资金运用率以外，可制订优惠政策鼓励使用住房公积金用于保障性住房的建设。只要能保证资金的安全和合理的收益，对于用于保障性住房建设的住房公积金额度可加大。对于资金运用率较低的城市可尝试使其住房公积金按照一定比例并在一定区域内和向资金运用率较高城市实行有偿调度，以调动各城市住房公积金管理中心合理发放住房贷款的积极性。当然，接受资金的城市必须保证这些资金是用于职工购买首套住房或用于建设保障性住房。

房地产金融监管政策范文第2篇

关键词：房地产金融 创新 问题与对策

可能很多人对房地产金融还没有一个非常清晰的概念，房地产金融的含义简单来说就是利用多种信用手段及方式，在房地产领域内实现货币的流通过程。我国的房地产金融行业的发展脉络是非常清晰的，它发展的起点就是从我国改革开中实行城市住宅和农村土地制度的改革开始的，它是随着房地产行业的发展和社会经济的发展而发展起来的。目前，我国房地产金融已经由当时的萌芽阶段走向了如今的成熟阶段。但是在其创新发展的过程中，仍然存在各方面的问题，所以想要使得我国的房地产行业有一个持续稳定的发展就一定要完善其中的不足之处，解决其中存在的种种问题。

1我国房地产金融创新过程中存在的突出问题

1.1房地产企业融资结构相对比较单一

一般来说，房地产企业是不能满足发行股票及债券的相关要求的，所以他们是能依赖银行信贷的渠道来进行融资。我国房地产金融的发展过程中，多数企业都是选择通过银行贷款这样的方式缓解其资金周转压力的，对于我国房地产企业而言，商业银行具有不可忽略的作用，商业银行为房地产企业提供的贷款是房地产企业得以发展的必要条件，甚至是他们唯一的方式。所以一旦银行信贷这个环节出现问题，或者说不能持续给他们提供贷款，那么房地产企业就面临着巨大的经营难题了。其难题主要表现是：不能实现经营过程中的资金循环，导致资金链十分紧张，增加其财务管理的风险，降低企业的实际收益。

1.2房地产金融市场与金融监管体系有待完善

我国的房地产金融行业发展过程虽然已经有了几十年的历史了，但是在这个过程中，我们过分追求发展的速度，对于其中的各方面制度的关注度很小，导致相关制度不完善，这就大大增加了我国房地产金融在今后发展中的风险。房地产金融的监管工作存在着很多的重复和遗漏，在某些方面，监管的部门非常多，导致了监管的重复，造成资源的浪费也效率低下等问题。相反的，也存在无监管的遗漏点，导致了监管的疏忽，给各方面的风险带来可乘之机。如果房地产金融监管工作不引起重视的话，会给我国房地产金融带来很大的安全隐患，等这些潜在的风险都逐渐显露出来的时候，解决的难度和投入力量都会大大增加。

1.3法律对我国房地产金融行业的制约力度不够高

由于房地产金融行业在我国的发展过于快速，也没有一定的法律基础，所以目前我国对房地产金融的法律制约度非常小。在房地产金融的一些问题上，我国的法律规定都是空白的，这样就可以给极度追求经济利益的人有机可乘，他们成功钻空子就意味着我国居民的利益受损，所以法律保障制度一定要加以完善。法律是一些犯罪和道德问题最直接也是最有力的约束力，对于房地产金融行业而言也是如此，如果法律制度足够健全，那么其发展过程也会更加规范，一些明目张胆的暴利及侵害人们财产安全的现象就能在根本上进行强烈的抵制，让我国老百姓成为直接的受益者，同时促进我国房地产金融行业的健康发展。

2我国房地产金融创新发展的相关建议

针对目前我国房地产金融在实际创新过程中存在的问题，相关部门必须给予足够的重视，及时采取相应的解决措施，不断推进房地产金融的创新呢发展。基于此，本文就结合目前我国房地产金融实际情况，提出加快房地产金融创新的有效措施，以便能够为房地产行业更好的金融金融创新提供一定的参考价值。

2.1拓宽我国房地产金融的融资渠道

通过上文对我国的房地产金融企业方面的分析可以发现，银行信贷几乎是他们唯一的融资方式，银行信贷虽然是可取的，但是想要获得银行信贷的过程是非常不容易的，这主要体现在以下两个方面：首先银行贷款的要求非常高，对于一些房地产金融的中小型企业而言想要从银行获得信贷十分困难；其次银行信贷的利息非常高，企业一旦在经营过程中出现资金周转的困难就很难偿还这笔资金。由此可见，增加我国房地产金融企业的融资渠道非常关键。我国可以适当降低房地产股票债券发行的要求，从而让企业能够发行其股票和债券，提高我国房地产企业在资本市场的直接融资比例，大幅度减小他们在银行借贷的风险性，通过这样的方式不但能够使其共另一个角度金融融资活动，还能够促进市场经济的发展，增加股票于债券的市场性。

2.2完善房地产金融的监管体系以实现优化配置资源

任何行业想要持续稳定的发展就一定要有一个完善的监管体制，监管体制的直接作用就是监督与管理，如果监督管理工作能够切实的完成，那么整个发展过程都会变得更加井然有序，房地产金融行业这么大的一个市场更是需要完善的监管制度对其进行必要的监管。在监管制度不完善的情况下，各方面资源的配置工作可能都是相对自主的，过于自主的资源费配方式使得这个过程中存在一定不公平的现象。二级市场是房地产金融市场发达与否的一个重要指标，一般来说发达的房地产市场都是在一级市场的基础上发展二级市场的，但是我国目前只处于一级市场的状态。一级市场与二级市场同时存在，共同发展的情况下，我国房地产金融的资源配置过程才能更具有公平性。二级市场如果发展起来，那么整个房地产金融业就会变得更有层次性，这就要求各个监管部门的职能更加清晰，监管对象更加明确，也就是说完善的监管体系是二级市场得以发展的重要基石。

2.3加强法律制约，创新房地产金融产品

实现金融创新是需要一定要条件的，如果房地产金融行业没有一个良性的竞争背景就不可能真正实现创新，所以健全相关的法律法规是非常有必要的，法律约束是形成一个良性竞争市场最基本的条件。这个过程主要分为两个步骤，首先是保证房地产金融发展中没有法律的空白，保证每个环节都有法律的严格保护和监督，第二个方面是保证所有具有法律保护的环节都是有助于房地产金融行业持续发展的。房地产金融创新是一个比较抽象的概念，所以当我们要去定义是否发生了房地产金融的创新时一定要化抽象为有型，而这个过程就要借助金融创新产品来实现。这里的产品并不是指一个事物，而是一项金融政策的成功实行或者是一个新型金融工具的产生。房地产金融作为我国金融行业的重要组成部分，它的成功创新对整个金融业的发展来说都是非常有利的，在一定基础上房地产金融的创新可以上升到真个金融业的创新。

3总结

综上所述，房地产金融的创新是房地产金融向前发展的表现，我国的房地产金融想要在整个竞争环境中脱颖而出就一定要重视其创新工作，源源不断的创新是房地产金融行业不断向前发展的动力与基石，同时成为我国的支柱性产业，带动我国整体的社会经济又好又快的发展。房地产金融行业的发展道路上并不是孤独的，在其发展过程中，政府部门会在政策上或者是资源上都给予很大程度的帮助。另外，在不断发展的同时，房地产金融内部的各项制度也会逐渐的完善起来，创新产品的数量也在不断上涨。房地产金融的创新不但能够提高我国金融行业的发展水平，对我国的相关产业，比如房地产、建筑业等都会带来推进作用，所以改善与解决我国房地产金融创新过程中的各项问题刻不容缓，对我国的整体发展有着重要的意义。

参考文献：

[1]郭克莎.我国房地产市场调整的趋势、影响及对策分析[J].财贸经济，2014（12）.

房地产金融监管政策范文第3篇

一、县域房地产企业贷款快速增长的原因

（一）投资规模被动扩张增加房贷需求。2007年以来，国家相继出台了一系列房地产调控政策，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，并坚持从严执行闲置土地处置政策，受调控政策影响，反逼房地产企业短期加速存量土地开发投资。据对湖南省内70个县的200家样本房地产企业的抽样调查结果显示，2008年上半年，200家样本企业共完成房地产开发投资32.84亿元，同比增长74.08%，相当于2007年全年开发投资量的80.34%。从开发面积来看，样本企业在建工程施工面积531.45万平方米，同比增长83.61%。新开工面积358.53万平方米，同比增长94.48%，是2007年全年新开工面积的1.07倍，其中住宅新开工面积304.5万平方米，占84.92%，同比增长1.11倍。房地产投资短期内快速膨胀，导致信贷资金需求急剧加大。

（二）资金异常紧缺迫使企业寻求贷款支撑。一方面，县域房地产开发投资对资金的需求远远大于资金供给，资金供需缺口明显加大。2008年上半年，200家样本企业从正规金融贷款13.64亿元，民间融资总额2.72亿元，而同期企业完成投资却达到了32.84亿元。同时，样本企业2008年上半年空置房积压占用资金18.27亿元，比样本企业同期从正规金融贷款和民间融资总和还多9.49%，进一步加大了资金缺口。另一方面，房地产市场销售明显回落，加剧企业资金紧张。进入2008年后，商品房销售形势每况愈下，200家样本企业上半年商品房累计竣工面积192.02万平方米，实际销售面积仅为116.26万平方米。从增长速度来，样本企业商品房销售同比增长8.59%，而同期的商品房竣工量同比增长1.56倍。销售回落导致房地产资金回笼不畅，流动资金异常紧张，迫使企业转向银行寻求贷款支持。

（三）银行对房地产企业有较强的贷款扩张冲动。目前县域商业银行资金相对富余，但县域工业企业项目大都不符合贷款支持条件，而近几年高度繁荣的房地产市场使房地产贷款成为县域银行业新的效益增长点，在利益趋动下，各商业银行都在争食这块蛋糕。部分银行对于房地产调控效应缺乏前瞻性的判断，通过扩大房地产贷款规模抢占市场，导致房地产贷款投放过快。

二、县域房地产贷款快速增长背后值得关注的问题

随着宏观调控效应的进一步显现，县域房地产市场面临的形势将更加严峻，并已经明显影响到了金融领域，房地产贷款快速增长背后存在的一些问题值得高度关注。

（一）关注类房贷急剧增多。2008年6月与上年同期相比，湖南省县域房地产贷款虽然不良贷款数量无明显变化，但关注类贷款却由7282万元快速增加至17839万元，金融机构面临不良贷款上升的压力加大。再从县域房地产贷款投向来看，有相当部分贷款流向了亏损企业或资质较差的房地产企业。样本企业银行贷款中，亏损企业贷款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，资产负债率75%的高负债企业银行贷款占比达到22.6%。随着国家进一步加强对房地产宏观调控，县域房地产贷款的潜在风险有可能集中暴发。

（二）企业还贷能力明显弱化。随着宏观调控政策效应的不断累积，县域房地产企业市场分化明显，出现利润减少甚至亏损，相当部分企业经营难以为继，处于停工或半停工状态。2008年上半年，样本企业利润总额同比减少2180.54万元，下降31.39%；有67户企业发生亏损，亏损面达33.5%。样本企业速动比率平均只有0.4左右，表明企业短期偿债能力明显不足,房地产贷款存在较大的还贷风险。

（三）民间乱融资危及信贷安全。房地产民间融资在快速扩张的同时，形式多样的乱融资行为有所蔓延，个别欠发达地区甚至已冲击社会安定，严重影响金融安全。一是招股合伙集资。许多房地产企业为拿下开发项目，由其各大股东在其关系人中广泛发展合伙者共同出资参与开发，然后高额分红。目前这种方式是县域房地产企业民间融资的主要途径，但由于这种集资方式缺少公开的操作指引和法规保障，极易产生融资纠纷。二是中间人“打包”集资。房地产企业通过中间人将集来的资金“打包”后转入房地产企业，以获取高额利润。这种方式由于通过多个环节，利息更高，风险更大。三是跨区域进行民间融资。房地产民间融资区域扩大化。如某房地产开发公司从永顺、吉首等地跨区域融资6257万元，参与融资人员1200多人次，目前已出现了激烈的融资纠纷。

（四）房贷操作风险反衬监管不足。金融机构在经营房地产信贷业务中，出现了一些操作风险，也反映出县域金融监管不到位。主要表现在：一是假按揭欺诈风险。部分房地产开发企业通过让员工或其他人提供身份向银行申请个人按揭，购买自己开发的房产。二是以个人名义贷款变相开发。项目房地产企业投资者或者以个人名义贷款，变相用于房地产开发。三是抵押物价值高估。在实际操作中,借款人为了得到更多的贷款,常常要求评估机构抵押物的价值进行高估,而一些评估公司通过各种手段虚增抵押资产的价值，导致变现额与债权额的严重偏差，给银行带来损失。四是银行违规发放贷款。在利益趋动下，银行自身在房地产业务经营上容易产生急功近利的倾向，不可避免地出现了放松信贷条件以抢夺客户、扩大规模的现象。如对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款，或以流动资金贷款替代房地产开发贷款;在开发项目资本金没达到要求的情况下发放房地产开发贷款；一些银行人员甚至对发放的房地产开发贷款按一定比例收取10%的高额回扣。

三、相关政策建议

面对县域房地产贷款快速增长中出现的问题，在落实“一保一控”宏观调控政策过程中，有必要在全面了解和掌握县域房地产金融运行状况的基础上，更加注重宏观调控的科学性和灵活性，正确把握好县域房地产金融调控的重点和力度，以确保县域房地产市场健康发展。

（一）及时调整房地产金融调控重点。在调控地域上，要把房地产金融调控重点转向县域。近年来，大中城市一直是国家房地产调控的重点，宏观调控政策效应在大中城市已经明显显现。随着宏观调控政策应由大中城市向县域渗透，县域房地产市场面临拐点，县域房地产金融也集聚了大量的风险，房地产金融调控应把视线更多地投向县域。在调控部位上，要把房地产金融调控重点转向增量。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对待新增土地开发和新开工项目的调控，防止县域房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。在调控

对象上，要把房地产金融调控重点转向高风险房地产企业。根据县域房地产金融风险的现实情况，对企业实施金融调控的重点应放在关注民间融资金额较大、投资规模过大、资金异常紧张、还贷能力不足的高风险房地产企业。

（二）注重金融调控与房地产市场发展的协调平衡。对于县域房地产金融调控应把握“有保有控、协调平衡”的原则。一是实现房地产金融调控与企业承受能力的平衡。县域房地产企业抗风险能力相对较弱，更容易受到市场性风险和政策性风险的冲击，房地产金融调控要充分考虑企业的承受能力。在对运作不规范、不符合要求的房地产企业坚决不予贷款的同时，对资质较好、有效益、守信用的县城房地产企业仍要积极给予支持。二是实现房地产金融调控与县域经济增长的平衡。房地产企业是县域经济的支柱产业，要立足于整个宏观经济的层面来看待，把握好调控力度，避免县域经济出现大的经济波动，促进县域经济平稳健康发展。比如政府可适当降低包括契税在内的住房交易税，不仅可以降低居民进入房地产市场的交易成本，也可以通过这种降低税收的来增加房地产市场的供给，繁荣房地产交易。三是实现房地产金融调控与县域金融健康发展的平衡。既要通过金融调控，形成正确的房地产信贷导向，促进房地产贷款结构的优化，又要防止因过度调控加大企业还贷风险，影响银行信贷效益，危及金融安全。

（三）建立县域房地产金融监测机制。目前，我国房地产行业的监控重点是全国70个大中城市，县域房地产金融的监测近乎“空白”，应将房地产监测体系延伸到县域。建立适应县域房地产金融调控指标体系，对县域房地产企业进行适时跟踪监测，重点监测房地产民间融资、房地产贷款增长、企业资金链状况、房地产投资和销售状况等。同时，建立房地产金融调控效应评价制度，根据监测情况及时分析和评价房地产企业的调控效应，为房地产金融宏观调控提供调整和决策参考。

房地产金融监管政策范文第4篇

关键词：房地产金融；风险；防范措施

1.引言

随着我国经济的快速发展，城镇居民对住房的需求不断增长，这使得房地产行业得到了迅猛的发展。众所周知，房地产项目的资金投入大、投资周期长，这就决定了房地产项目对金融信贷的依赖性。房地产金融业务十分复杂，它包括从开发、管理到服务等方面，并且包括筹资、投资、贷款等一系列的金融活动。具体而言指的是在房地产再生产过程中的各种存款、贷款、投资、信托、买卖、租赁、抵押、保险、贴现、承兑，有价证券的发行和交易等等的一系列金融活动以及一些房地产金融机构办理的各类中间业务。

房地产与金融两者之间相互依存、相互支持，两者的健康发展和运行为多我国经济起到了重要的支撑作用。同时房地产和金融本身的关系也非常紧密，房地产的快速发展需要金融业的支持，而房地产以其固定资产的性质也成为金融抵押中的主要抵押物，为银行降低贷款风险发挥了积极的作用。所以有效的防范房地产金融风险成为政府、房地产企业和金融部门一个关键解决的问题。

2.我国房地产领域存在的风险成因

2.1 房地产企业的融资过度依赖于商业银行

我国的房地产金融的发展程度比较低，房地产企业直接融资（比如股票市场上市、发行债券融资）比较少，同时一些西方发达国家比较流行房地产信托基金、住房合作社等在我国目前市场上施行也有一定的困难，这就造成了现阶段我国房地产企业的通病，即过分依赖于商业银行的贷款融资。先关数据表明我国有相当比例的房地产企业自有资金仅20%-25%，其余资金基本全部来源于商业银行的贷款。

我国房地产企业偏好间接融资，过度依赖商业银行的贷款。这就给我国的房地产金融带来了很大的风险，一旦房地产企业的资金链出现问题，很有可能使房地产业崩溃，从而危及到商业银行乃至整个金融系统，给我国国民经济造成无法估量的损失。

2.2 房地产泡沫严重

房地产价格上涨过快很容易导致市场价格大大超过其真实价值，房价扭曲从而产生房地产泡沫。从各国的历史情况来看，房地产泡沫的形成总是与炒房资金过多的流入房地产市场相联系的。正是由于炒房这些投机因素的参与，从而使房价上涨速度过快，导致其市场价格大大超过其使用价值（即市场价格），这种泡沫虽然表面上一度很繁荣，但是这种繁荣并没有建立在一定价值的基础之上，随着房地产价格的下跌，泡沫必然会破灭，要是控制不好的话也不排除导致发生危机的可能性。虽然目前对于我国的房地产是否存在泡沫还有很大的争议，但是房地产价格过快上涨却是一个不争的事实。

2.3 商业银行管理机制不完善

由于资金逐利的本性，各大商业银行均把房地产信贷视为“优良资产”，更是纷纷加大对房地产方面的信贷支持力度。在这种情况下，商业银行往往会做出一些短视行为，在业务的经营上，无视各种规章制度和规范操作流程，自行简化审查手续，降低等级评定的门槛，风险意识比较淡薄。

另一方面，一些银行操作员工的业务水平不高，责任意识和风险意识比较低，在信贷之前一些比较重要的资料审核以及企业信用状况方面把关不够严格，贷款后又不能够及时追踪项目的进程，使得一些房地产开发商挪用信贷资金或没有正确的运用资金，导致项目的无法如期完成以及无法按期还付银行的信贷资金。这些都给我国的房地产金融聚集了很大的风险隐患。

3.房地产金融风险防范对策

3.1 建立健全房地产金融相关法律

由于房地产金融是个庞大的工程，从国家的产业政策到具体的细节操作的方方面面都离不开政府的参与和引导。同时从国外房地产金融发展的经验来看，建立与房地产金融相关的法律环境起着极其重要的作用。所以我国政府要尽快建立健全与房地产相关的法律环境，包括出台公积金法、房地产抵押贷款法、物权法、消费者信贷法等，防范和减少房地产金融风险，为房地产金融风险提供一个良好的政策法律环境。

概括来讲，房地产金融方面的立法应至少从以下三方面入手，一是尽快建立健全相关的法律法规和规章制度；二是对现阶段我国房地产金融相关的法律出现问题的要进行修改，使其要房地产适应不断创新的需要；三是要在有法律法规的条件下做到执法必严、违法必究。

3.2 加强金融部门的风险管理

银行应加强其管理规章制度的完善与落实，商业银行加强其内部管理，一些重要的易发生风险的政策措施要坚决实施，对于银行内部工作人员不落实的情况要及时发现并严格要求，必要的话赏罚并重以抓落实情况。

商业银行应建立完善的操作风险管理机制，商业银行应事先规定每个业务的具体操作流程，同时制定详细的规章制度以保证严格实施，运用科学的方法对整个流程进行规范化操作。建立科学合理的激励机制，这就要求银行对所有的雇员一视同仁，制定统一有效的管理酬劳机制，以充分调动每个雇员的风险防范积极性，这样往往会事半功倍。同时，商业银行也要不断加强对从业人员的业务培训，以提高从业人员的责任意识和风险意识，不断提高人员素质。

3.3 加强对金融部门的监管力度

金融监管当局应该适应不断发展的金融创新的需要，不断改革其监管模式和监管内容，同时要求各市场参与主体公开披露必要的信息以及金融产品创新机制，并根据已掌握的实际情况尽快制定出一套有效的事前监控体系来有效规避可能发生的金融风险，同时对于违规者制定严厉的处罚机制，严惩欺骗和违规行为，防范金融风险，确保金融稳定。，从当前的实际情况来看，首先应该逐步放开分业经营，其次银监、证监、保监三大监管机构应当加强协调合作，形成合力，为混业经营的监管做好积极的准备工作。

3.4 积极拓展房地产企业的融资渠道

房地产业对金融业尤其是对商业银行贷款的依赖程度很高，融资渠道过于单一，这样也大大加强了商业银行的金融风险，可能引发潜在的金融危机。因此，拓宽房地产业的融资渠道，增加直接融资的比重，探索融资新模式是今后我国房地产业发展的重中之重。现有的融资渠道主要有：银行信贷、房地产信托、房地产基金、私募基金、发行债券、资本市场。

3.5 加强房地产市场的金融调控

坚持房地产市场宏观调控政策不动摇。政府在坚持房地产金融调控的立场不能放松，因为如果放松，不仅会前功尽弃，更重要的是，必然会导致房地产市场的混乱，不利于整个房地产市场的健康持续发展，甚至会拖累整个国民经济。

加大保障房建设，从供给上解决房地产市场供不应求状态。面对我国房地产市场供不应求，商品房住宅价格高居不下的局面，政府加大建设保障性住房力度，可以进一步改善人民住房居住条件，更重要的是，促进了我国房地产市场的健康运行。

在房地产的金融调控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府应当树立科学的政绩观。而不是将卖地作为地方财政的主要收入来源，应当将房地产业培养成为使民众“住有所居”的产业，要在国家的宏观调控中发挥其关键作用，不应当一直以自身利益为中心，成为中央政府宏观调控的“阻力”。

结语

目前我国房地产金融风险的整体形势依然严峻，所以就要不断加快我国的房地产金融体系建设，保证房地产金融的发展与房地产行业的发展同步。建立和健全房地产行业的相关法律、法规，探索房地产行业的新的融资模式，为建立有中国特色的房地产金融体系做出积极的贡献。（作者单位：济南市房屋建设综合开发集团）

参考文献

[1]李莉.房地产信贷的区域风险防范 [J] .中国金融，2012 年02 期

房地产金融监管政策范文第5篇

目前，《金融监管研究》发行量约为1.5万本，被人民大学书报资料中心评为重要转载来源期刊，在中国知网公布的《中国学术期刊影响因子》金融类期刊中综合影响因子排名第三，在学术界、政策层和金融业形成了较强的影响力。

围绕当前国内外金融风险、金融监管理论研究和政策实践中的重点、热点、难点问题，《金融监管研究》2017年将主要刊发以下方面的文章：

1.供给侧结构性改革与金融服务实体经济

2.实体经济去杠杆率与金融风险防控3.资产价格泡沫和房地产金融风险防控

4.金融周期与金融风险防控5.系统性金融风险防控与宏观审慎监管

6.金融监管改革与监管有效性

7.金融科技创新（Fintech）发展、风险与监管

8.金融市场化改革和金融结构优化

9.信用风险、流动性风险、债券市场风险、影子银行风险、政府债务风险等专项风险防控