房地产政策金融

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房地产政策金融范文第1篇

关键词　房地产　贴现率　信贷总量　信贷结构　权益融资

房地产业的资金大部分来自于各种金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。日本在这方面就有成功的经验和失败的教训，很值得我们借鉴。

1　日本催生房地产泡沫的三大金融因素

1.1　贴现率与利率调整导致的货币供应量扩大为房地产泡沫提供资金源头

在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模及广义货币供应量（M2+CD）的变化。在日本房地产泡沫形成的过程中，贴现率的调整有着重大的作用。日本1985年9月之后的货币供应量呈不断扩张的趋势，1987年2月日本银行下调贴现率后，货币供应增长量超过10%，特别是1987年1月达到12.4%，创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987年的货币流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度变化慢说明了货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性自然就会被用来购买存量，具体地说就是进行土地投机。

1.2　信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门

1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款余额为16.7万亿日元， 1989年末上升到超过40万亿日元，1991年年底时，借款余额上升至45.5万亿日元（含通过非银行金融机构贷款部分），其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外，以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业1988年度对土地和建筑物投资总额达到5.5万亿日元，1989年进一步扩大至6.5万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对企业的融资，泡沫经济期间企业融资需求大量减少后，寿险业对不动产贷款激增。据统计，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。

1．3　信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机

1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款只及制造业贷款的27%，而1989年则上升到约相当于制造业贷款的74%，房地产业信贷迅猛增加，整体信贷结构失衡。表1列出了银行业向房地产业贷款的情况。

从表1可以看出银行对房地产的贷款在泡沫时期以年增2位数的速度增加，而对制造业的贷款1984年以来增势趋缓，1987～1989年3年间，竟出现了负增长。

2　日本政府针对房地产过热采取的不动产融资的总量控制措施

1986～1990年间，针对与土地有关的融资上升过程过猛的现象，日本大藏省曾采取了行政上的干预措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融机构自行控制不动产融资，以免诱发投机性土地交易。大藏省要求银行界的行业团体———全国银行协会的成员对投机性土地交易采取慎重的态度，同时还加强了与土地有关的交易的专项报告制度。

对不动产融资产生直接影响的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不动产融资的总量控制措施。所谓总量控制措施，就是对不动产融资增长速度的一种直接管制，以此达到将不动产融资余额控制在一定水平以下的目标，该直接管制措施曾在1973年付诸实施过。此次实施，前后时间将近两年，实施对象除银行外，还包括信用金库、寿险公司和外资金融机构在内，它具体要求有关的金融机构将每季度不动产融资余额，控制在总贷款余额的增长率以下。日本银行利用窗口指导，积极配合大藏省的行动。1989年7～9月后，连续四个季度要求金融机构减少对不动产投资的增加额。1990年9月开始，要求城市银行第四季度的新增融资额较上年同期减少30％。

大藏省和日本银行的干预很快奏效，1990年第二季度城市银行贷款额减少了16.7％，这是10年以来的首次减少。

由于针对泡沫经济的上述政策干预性极强，因此其执行期间都不是很长，随着资产价格下跌以及实体经济方面的向下调整，金融政策从1991年7月开始转为缓和，当年连续三次对官方贴现利率作出向下调整，同年底还取消了对不动产融资的总量控制。

3　总量控制失效的原因分析

3.1　政策漏洞，资金仍通过间接融资方式流入房地产业

日本大藏省1990年4月1日所采取的不动产融资总量的控制措施不包括农林系列金融机构和非银行金融机构在内。因此，在泡沫期间，有大量的资金通过住宅金融公司等非银行金融机构以“迂回融资”方式贷出，以此回避大藏省要求减少与不动产相关的融资的措施。这些非银行金融机构在当时并没有独立的资金来源，主要依靠银行贷款生存。1984年末，全国银行业对非银行金融机构贷款余额为15.1万亿日元，1985～1991年间，累计增加了25万亿日元，长期信用银行和信托银行占了总增加额的六成。据大藏省对占非银行金融机构贷款总额70%的前200位公司的调查，1989年3月～1990年3月的1年间，这些非银行金融机构的融资额增加了47%，而同时银行贷款只增加12%。大藏省推算非银行金融机构通过各种渠道将融资的60%投入了不动产。通过非银行金融机构进行的迂回融资，成为土地价格在股价崩溃后得以继续维持的重要原因。

3.2　企业融资方式变化是总量控制措施失效的又一原因

在企业自有资金比率提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票、债券的筹资成本低于银行贷款，促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。1986年以后，企业改变了以往向银行借款的方式，转而利用权益融资。所谓权益融资就是伴随可调换公司债券、附认股权证公司债券的发行来发行新股票从而筹措资金的方法。然而通过权益融资形式以极低的利率筹集到的巨额资金并没有完全用于企业的设备投资上。从1986~1987年间，企业设备总投资额在5兆日元水平上，而且由于此时日本的经济增长速度不够，实业投资利润不大，而房地产市场趋升。因此，通过权益融资而筹集到的大量资金投向了房地产市场，以期获得投机利润。

4　对中国的启示

4.1　制定金融政策时，要结合实际情况全盘考虑货币供应对不同行业的影响

尤其是在整个社会利润率低下，新的高利润行业有待开发，社会游资增加的情况下，更应该考虑金融政策对资产价格的影响。房地产行业与其他行业有着密切的联系，并且是投机资金较好的选择，很容易因为投机资金的作用而畸形发展。一个明显的循环如下：社会中其他行业利润率低———长期投资减少，游资增加———因为房地产具备资产特性，理论上可以在任何价格达到市场出清，游资进入房地产———房地产价格上升，房地产投资利润上升———更多游资进入房地产———房地产价格进一步上升———……进入恶性循环。日本进入20世纪70~80年代后，社会发展已经进入相当平稳的时期，再加上日本政治文化体制总的来说依然缺乏创新活力，社会各行业利润率逐渐下降。而此时政府已采取了金融缓和措施，调低了银行利率，替房地产投机资金来源拓宽了渠道。

4.2　控制金融系统对房地产业贷款的过快增长，密切关注信贷结构状况，采取措施避免信贷结构畸形

房地产业的发展离不开金融系统的支持，但金融资金大量流入房地产业不仅不利于房地产业的健康发展，而且往往对整体经济产生巨大的危害。尽管日本政府在1985年、1986年房地产业增长率达到22.1%和31.6%时成功地意识到信贷结构的畸形，房地产业应该加以干预，并且采取了窗口指导的措施，但仍未有效制止大量资金涌入房地产。如果日本政府更早采取有效的手段，日本经济所受危害将大大减轻。

4.3　制定金融政策时，要有清晰的政策目标，防止出现政策漏洞，在实际执行过程中根据反馈信息不断修正

日本在执行总量控制措施时，本来的目标是控制金融系统风险和房地产价格的过快上升，但在执行过程中又怕打击房地产业，整个过程中摇摆不定，政策执行者决心不坚定，目标不明确，导致政策效果不明显、出现系统漏洞，并且没有及时弥补，造成了更大的损失。目前我国政府面临与日本当时相似的处境，在其他可以进入发展的行业已经成熟，社会利润率降低，国内社会经济相对而言缺乏创新，新的高利润行业极少出现的情况下，大量游资正进入房地产业，试图利用其资产特性获得投机利润。

4.4　金融政策的制定应该是一个动态的过程

对于不断出现的新的变化，应该采取有效的措施保证目标得以实现。日本政府在面对企业融资方式改变，权益融资及自有资金比率提高的情况下并未采取任何措施，使得整个金融体系风险依然进一步扩大，为经济崩溃的后果又加上重重的一笔。结合中国目前现状，自从央行121文件颁布实施后，房地产资金来源明显紧张；但与此同时，也催生出不少新的融资方式，特别是最近以房地产信托为代表的融资方式迅猛发展。对于这一新生事物，我们既不能简单的加以抹杀，也不能放任其自由发展，最终造成整个金融系统的风险增加；而应该对其进行具体的分析，按照降低金融系统风险和减少房地产投机的目标对其进行规范、指导。

参考文献

房地产政策金融范文第2篇

一、存款准备金率上调对房地产市场的影响

2011年6月16日，中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1月份以来央行第12次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500亿元以上。4月16日，对中国存款准备金率是否已提高到极限的问题，周小川表示，存款准备金率提高到何种水平，取决于多个条件。条件发生变化，存款准备金率调整的力度和空间也会变化。根据国际经验，也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。当然，央行上调存款准备金率的主要目的或在于控制信贷投放规模和节奏、防通胀和对冲外汇占款持续高增长的压力，对房地产市场没有直接影响。但由于每次几乎都冻结3 500亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。与今年1月高达1.04万亿元新增信贷规模相比，2月份不足6 000亿元的新增信贷水平，说明连续上调存款准备金率尤其是实施差别存款准备金率政策已经显效。但是据中国货币网数据显示，银行间市场利率高企后已经回落，至3月3日已跌至最近一次上调存款准备金率之前的水平，表明货币市场流动性仍然较充裕，央行可能会再次上调存款准备金。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。

二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响

据统计，2008年我国新增人民币贷款4.9万亿，其中房地产贷款4 800亿；2009年，新增贷款9.6万亿，其中房地产贷款2万亿；2010年，新增贷款减少为7.5万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022万亿，这说明2010年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。

个人贷款方面，2008年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010年11月1日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。

开发贷款方面，种种迹象表明，2011年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构,有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小开发商获得银行贷款支持的难度比较大，中小开发商资金的“枯水期”可能会到来，这一点目前已经显现在了委托贷款利率走高、民间借贷成“疯”上。在此需要提醒广大购房者的是，未来一段时间内置业需考虑的重要因素不只是地段、房价等，还应该侧重开发商实力的了解，规避购买期房形成烂尾的风险。

三、加息对房地产市场的影响

从2010年10月至今的五个月内，央行已经连续加息四次，虽然货币政策进行加息通道旨在抑制物价上涨，但同时也给房地产市场带来了一定影响。存贷款利息的提高一方面加重了房地产企业的财务负担，加剧了放弃的资金紧张程度，另一方面还增加了购房者的负担，削弱了房地产的需求市场，使得房地产供需市场发生了变化。

1.对房产企业的影响。一位资深审计人士介绍，房企债务由短期借款、长期借款、一年内到期非流动负债和应付债券几项组成，房企除了固定利率的债券外，多数负债都将受到加息影响。一个开发商算了一笔账，自去年10月份加息以来，1到3年期的贷款利率刚好上调了1个百分点，同样的10亿元贷款，1年要多付利息1 000万元。这是理论算法，在实际借贷过程中，不少开发贷款利率在基准利率上都有所上浮，这说明加息导致的实际利息支出更多。例如万科2010年仅利息一项即支出30亿元，财务费用总额达到50.47亿元，而当年的净利润是88亿元。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组报告显示，2011年一季度上市房地产资产负债率比2010年年底上升了8个百分点，达到71.36%，有部分企业甚至超过80%，企业资金链面临考验，如何控制扩张节奏、拓展稳定的资金来源渠道成为上市房企需要重点考虑的问题。同时，在经历2009年经营现金流量为正值的一年后，2010年沪深及内地在港上市的房地产公司的每股经营现金流量净额都由正转负，甚至低于2008年经济低谷期的水平，财务风险陡然上升。另外，加息不仅影响购房者，同时对房地产开发企业也形成了融资压力，而且预计未来压力会越来越明显，房企资金链紧张程度将增加。因此，我们不难看出，利率的提高增加企业的资金成本，吞噬企业的利润，这对处于限购政策中的房地产企业而言无异于雪上加霜。

2.对购房者的影响。单看每次加息，对购房者影响不大。本次加息，五年以上贷款利率已升至6.80%，这意味着如果是100万的房贷款，按基准利率20年按揭的话，每月月供就得7 633元，增加了118元，而利息总额将由80.35万元增加到83.2万元。但自去年10月份以来，这已是4次加息，不少机构分析今年还有2次加息。持续加息对购房者最直接的影响就是贷款利息的增加。在2010年加息前，去银行贷款一般都可以取得7折优惠利率，当时五年期以上利率为5.94%。照此，两者每月月供相差1 490元；而利息总额增加了35.76万元，几近翻番。而公积金贷款，本次五年以上贷款利率增加到4.70%，提高了20个百分点。也按上述百万房贷20年期按揭计算，本次加息后每月月供增加109元，而利息总额将增加26万元。

虽然单次加息对购房者月供影响不是很大，但累计加息的影响将会逐步显现。持续加息不光提高还款压力也会提升中长期存款利息收入有助于削弱老百姓对房产投资的热衷程度，对房地产市场也是个利空。

四、金融政策和其他政策相结合对房地产市场的影响

除金融政策外，国家还出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，包括限购令、土地政策和税收政策等。在如此严厉的调控政策下，市场出现了开发商捂盘，购房者观望的局面，即持续加息会干预购房者的心理预期，观望情绪会逐渐浓厚，楼市的需求量会逐步减少。调控政策还会从另外一个方面增加楼市的供应，重庆大学公共事务系副主任曹跃群说，随着多次提高存款准备金率和加息，部分快速扩张的中小企业资金压力加大，从而会出售持有的房源，增加市场供应。一方面需求萎缩，另一方面供应在增加，这样使得房地产企业的库存量不断扩大，资金回收率降低。

以北京为例，5月北京楼市29个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29个，提供住宅套数为9508套，而当月签约的数量为1 295套，签约率仅为13.6%。

其次，是北京的商品房库存积压上涨，仅6月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已经签约的项目值，合计提供的9 508套住宅总市值325亿，而截至月底签约的仅有29亿，一个月的库存积压市值就超过296亿。296亿还仅仅是积压商品房的市值的一小部分。根据6月30日的数据，北京商品房库存总面积分别为：期房面积1 510.5万平方米，现房面积1 809.5万平方米。总库存面积为3 320万平方米，相比春节调控前的3 181.2万平方米增加了138.8万平方米。“根据今年在售期房预售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已经超过8 000亿。预计年底有望达到万亿。”

房地产政策金融范文第3篇

【关键词】互联网+背景；政策性；商业性；房地产；金融发展

前言：房地产的开发和利用，能够为人们社会生活提供有利的物质保障，满足人们的实际需求。政策性和商业性金融是房地产金融组织的两个重要内容，二者既互相依赖，又互相独立。如果实现二者的协同发展，则对房地产金融发展奠定良好基础。在互联网+背景下，我国房地产金融发展面临着更为复杂的环境，对持续稳定发展有不良影响。因此，我国有关部门有必要针对房地产金融的政策性和商业性进行有效分析，以提出合理策略，促进二者的协同发展。

一、政策性房地产的金融发展

在互联网+背景下，为房地产金融发展提供政策性指导，其根本目的是缩小贫富差距，满足人们对住房保障的基本需求，最大限度的实现国民的安居乐业。所以，促进政策性房地产金融发展的策略应从以下方面着手：首先，房地产公积金政策。以“积小钱为大钱，变死钱为活钱”的思想理念为主，既能为房地产企业的后续建设工作提供充足的资金保障，又能满足人们的住房需求。其次，房地产的信贷政策。针对不同住房而实现不同的信贷政策，有利于维护房地产市场的持续稳定发展。最后，保障性住房建设的政策，能够满足人们对住房的基本需求，既推动安居工程建设的发展进程，又提高房地产行业的资金利用率，为我国经济平稳增长提供重要保障[1]。

二、商业性房地产的金融发展

房地产行业具有虚实二重性，并且介于实体经济与虚拟经济之间。在互联网+背景下，虚拟经济不断发展，使世界处于高度虚拟化阶段中。住房信贷业务的有效开展，是商业性房地产金融发展的重要表现。但是，就我国目前的住房信贷现状而言，其发展水平相对较低，表明我国商业性房地产金融发展具有滞后性。在互联网+背景下，促进商业性房地产金融发展具有必要性。首先，促进房屋抵押贷款证券化的发展。随着全球经济虚拟化水平的不断提高，我国商业性房地产金融发展应朝着证券化的方向发展，能够为房地产企业的发展提供有利的融资环境，使房地产企业规避金融风险，满足人们对住房的基本需求，对推动国家经济发展和社会进步发挥着积极的作用。其次，鼓励房地产企业选择直接融资方式。政府等有关部门要放宽房地产企业的融资条件，鼓励房地产企业采取直接上市的方式而促进融资[2]。

三、互联网+背景下政策性和商业性房地产金融的协同发展

在互联网+背景下，房地产金融发展面临着尤为复杂的环境，既为房地产行业带来了发展机遇，又提出了挑战。所以，房地产企业有必要积极促进政策性和商业性房地产金融的协同发展，为我国经济更好更快发展奠定有利条件。

（一）加大宣传力度

要促进政策性和商业性房地产金融的协同发展，有关部门有必要加大宣传力度，以增强人们对二者协同发展的认识和强烈认同感。因此，制定二者协同发展理念尤为重要。首先，在互联网+背景下，房地产不仅是消费品，也是投资产品，需要相关人员从房地产虚实二重性角度而看待二者协同发展问题，进而制定科学合理的发展理念。其次，充分发挥宏观调控手段在房地产金融发展中的积极作用，既要根据我国房地产发展实际，又要从全面角度加以思考，确保政策性和商业性房地产金融协同发展思想理念的有效确立。最后，政府在房地产行业金融发展中占据重要地位和发挥重要作用，促进政策性和商业性房地产金融的协同发展，对房地产行业实现可持续发展发挥着积极的作用[3]。

（二）积极借鉴国外发展经验

在互联网+背景下，我国政策性和商业性房地产面临着复杂的市场环境，对房地产金融发展有重要影响，并关系着我国经济的发展命运。现阶段，国外房地产金融发展较为稳定，有效促进了政策性和商业性房地产政策的结合。所以，我国有必要积极借鉴国外先进经验。首先，国外先进国家对房地产的金融属性有足够的认知，能够对房地产金融进行精确的金融归类。其次，国外先进国家针对政策性和商业性房地产金融的协同发展制定了完善的发展计划，能够为房地产金融发展充分发挥引导作用。由此可见，我国在房地产金融发展中，有必要积极借鉴国外先进经验，在结合我国房地产发展实情的基础上，制定合理措施，促进政策性和商业性房地产金融的协同发展。

结论：随着经济的发展和社会的进步，我国房地产面临着更为复杂的环境，尤其在互联网+背景下，房地产金融的发展必须创设积极有利的环境，推动市场宏观调控和保障房建设的协调运行。房地产的虚实二重性，决定了政策性和商业性是房地产金融组织体系的重要内容，对房地产金融发展有重要影响。为此，有关部门有必要制定有效策略，促进政策性和商业性房地产在互联网+背景下的协同发展。

参考文献：

[1]张晓东.住房金融法律制度研究[D].西南政法大学，2012.

[2]王苗苗.完善我国政策性房地产金融机构建设的思考[J].长江大学学报（社会科学版），2012，03：47-48+192.

房地产政策金融范文第4篇

贷款规模扩大融资方式多元

近几年来,我国各家银行在房地产领域的贷款规模不断扩大,对房地产的相关贷款占比在贷款整体中不断上升。即使是在今年“国十条”出台,国家调控力度空前的环境下,各家银行对房地产行业的贷款热情依然不减。2010年中期,多数银行的房地产行业贷款的投入比重依然高于2009年年末。

与此同时,因为房地产开发信贷受到严格控制,房地产信托融资成为许多房地产企业的新选择。2010年上半年新发行房地产信托产品已近140款,规模超过350亿元,而2009年全年才有181款房地产投资信托,规模也仅327亿元。股市中的房地产板块也俨然有“带头大哥”之势。除此之外,2006～2009年3年间有近百亿美元私募基金投资我国内地房市,2007年全国房地产典当业务平均占总业务量曾一度达到60%……随着国民置业的刚性需求和流动性过剩的弹性需求,我国房地产金融市场经历了整体规模迅速扩大、融资方式日益多元的发展过程。

完善调控手段加强管控力度

在房地产金融规模扩大、融资手段日益多元的同时,对应于房地产业的阶段性“过热”,房地产金融可能出现的不理性现象,我国政府与金融监管部门一直保持着高度警惕,出台了一系列房地产金融调控政策。

以今年为例,1月12日,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月12日,银监会《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,其中规定贷款人不得发放无指定用途的个人贷款,并要求执行贷款面谈制度。4月17日,有“史上最严厉的调控”之称的“国十条”出台,要求商业银行应根据风险状况,在房价高、房价上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房的贷款,加强对房地产开发企业购地和融资的监管;银监会将对开发贷款和土地储备实行“三不贷”“三挂钩”政策,对房地产开发领域的贷款实行全程监控,防范金融风险……

事实上,我国通过宏观金融政策对房地产市场进行调控的历史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,针对房地产过热现象,我国制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针,通过控制资金流向,紧缩银根的金融信贷政策对房地产市场进行了调控;2002年的121号文件涵盖了整个房地产金融业务;2005～2008年上半年,我国连续8次提高贷款利率,并从2007年起连续15次调高存款类金融机构人民币存款法定准备金率,冻结了商业银行的大量资金,对防止房地产发展过热起到了重要作用。

从我国住房制度改革至今,我国房地产调控从直接干预房地产信贷政策,到利用利率、法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务、汇率等工具,调节货币供应量,控制资金流向,有效地促进了房地产业的健康发展。

当前,我国对房地产业的银行贷款占全部贷款的比重大概为19%,整体来看,房地产金融尚未形成系统性风险。但同时也应该看到,我国的宏观经济金融环境依然复杂多变,房地产领域的投资、投机性需求依然存在,进一步加强房地产开发贷款管理,持续开展房地产及相关行业贷款压力测试,坚持房地产金融调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性是金融业和房地产业实现良性互动,共同稳健发展的保证。 

相关链接

我国房地产金融调控政策回顾

1998～2002年,这一阶段房地产金融市场的重点是支持房地产市场发展。1998年,中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。这是人民银行在住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策。

2003年,中国人民银行出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),拉响了宏观调控的预警。文件要求房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%,严禁商业银行以房地产开发流动资金贷款及其他形式的贷款科目发放房地产开发企业贷款;限制房地产开发土地供应贷款; 严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途。

2004年4月25日起,实行差别存款准备金率,将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点。9月,银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》,针对土地储备贷款,房地产开发贷款和个人住房贷款等方面的房地产贷款风险管理作出详细规定。

2005年,将自营个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平。中国人民银行和银监会联合了《信贷资产证券化试点管理办法》,此后《资产支持证券发行登记与托管结算业务操作规则》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》、《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》等文件相继出台并实施。

2006年,“国六条”和“国十五条”相继颁布,主要措施包括:上调商业银行贷款利率,收紧商业银行流动性,严格对外资房地产企业开发经营活动的管理,控制境外购房需求等。

2007年,一年内6次加息,《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》、《外商投资产业指导目录(2007年修订)》等文件出台。2007年房地产金融调控政策主要是抑制房地产投资、投机的二套房贷款政策。

2008年,受全球金融危机影响,国家宏观调控政策从“抑制过热”转为“稳健”,9月16日开始降息并下调存款准备金,100天内5次降息。《经济适用住房开发贷款管理办法》、《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》、《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》等文件。

房地产政策金融范文第5篇

房地产金融体制是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通、信用渠道和其它金融市场所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动所构成的组织体系、机构组成和运行机制。［1］从20世纪80年代初期的艰难摸索和金融试点开始，我国房地产金融体制的形成是随着房地产市场发展的需要而不断产生和发展的，但又严重落后于房地产市场的发展。到目前，我国基本建成了一个以商业银行为主线，以其他金融机构为补充的房地产金融体制，其发展程度远未成熟，需要不断完善和改进。

一、我国房地产金融体制的现状与矛盾

（一）融资结构极不平衡和不合理，银行系统风险高度集中

直接融资和间接融资比例的不协调、商业银行贷款的垄断不均以及信贷结构风险的增大等导致融资结构极不平衡和不合理。目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中，具体表现在以下几方面：

1．房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例较高，并有小幅上升趋势

从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9．98％，而到了2010年，这一数字达到了18．25％。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55％，超过30％～40％的国际水平。［2］如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，银行资金占房地产开发资金的比例更高。目前，我国房地产融资渠道还很单一，融资困难的尴尬局面一直影响着房地产金融的稳定。在房地产开发过程中，房地产开发资金巨大和房地产企业自我资金积累有限的矛盾从未间断，而投资需求旺盛与融资渠道有限的矛盾也难以解决。这种极度依赖银行贷款的状况，严重影响房地产行业的长期发展，也加重了银行系统的金融风险。因此，只有通过金融创新，拓宽房地产融资渠道，调整房地产融资结构，才能从根本上解决这道难题。

2．房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，年增长率波动较大

商业银行信贷一直是房地产企业的主要资金来源，也是个人住房贷款的主要金融保障。纵观近10年来的信贷状况，不管是房地产开发企业贷款，还是个人住房贷款，受政府宏观政策的影响都非常明显。据国家统计局数字显示，2004年、2008年和2010年，房地产企业开发资金中银行贷款的增速都出现较大的下滑。2004年房地产企业贷款新增31584126万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年贷款新增76056925万元，占资金来源的比例为19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，贷款新增125400000万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以会出现这种波动的原因就在于房地产政策的影响所致。

3．个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅

据国家统计局数字显示，2001年，我国房地产贷款余额11214亿元，其中个人住房信贷余额为5598亿元，比2000年增加2282亿元，占房地产贷款余额的比例为49．92％；2002年，房地产贷款余额为16352亿元，其中个人住房贷款余额8258亿元，增加2671亿元，占房地产贷款余额的比例为50．50％；2003年房地产贷款余额21422亿元，其中个人住房贷款余额11780亿元，占房地产开发企业贷款余额的54．99％；2004年房地产贷款余额26306亿元，其中个人住房贷款余额15922亿元，占房地产开发企业贷款余额的60．53％；截至2010年末，房地产贷款余额为90959亿元，其中个人住房贷款余额57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62．99％。个人住房信贷余额占金融机构贷款总余额的比例也小幅上升，2001年仅为4．98％，而2010年，这一数字达到了11．24％。此外，个人住房贷款余额的增速均高于房地产企业贷款增速，均在10％以上，最高时为2001年，达到68．82％的增幅。这两项数据说明了我国个人住房贷款发展的潜在空间非常巨大。

（二）房地产金融市场结构单一，完整的市场体系尚未形成

首先，我国房地产金融市场体系很不健全。一方面，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。目前，一级市场体系仍以商业银行为主，其它专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构发展并不充分或仅处于起步阶段。另一方面，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，难以适应房地产金融快速发展的需要。现有的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《保险法》、《城市房地产管理法》等法律法规不适应房地产金融发展和创新的需要，需进一步加以修改、补充和完善。［3］虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来。

（三）房地产金融体系不健全，宏观调控难度较大

长期以来，我国形成了“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的房地产金融市场体系。在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构，也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行。［4］目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。［5］这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。如在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策就可能无法发挥效应。#p#分页标题#e#

二、我国房地产金融体制改革的发展方向与政策建议

（一）我国房地产金融体制改革的发展方向

我国房地产金融体制还远未成熟，以商业银行为主要依托的市场体系还不能满足当前房地产市场的发展需求。虽然我们无法预测我国未来的房地产金融体制如何形成，应包括哪些融资渠道和工具，但可以肯定的是，我国的房地产金融市场一定会朝着更加开放、更加多样化的发展趋势发展，房地产金融体制将包括更多的具有活力的和实际应用价值的金融机构和运行机制。在房地产进行产业转型的历史时期，我国房地产金融体制也将面临巨大的转型机遇。我国的房地产金融体制应该形成“政府与市场协调发展”的基本格局。加强政府的宏观调控和政策指导是完善我国金融体制的必要手段和关键，而完善金融市场是繁荣房地产业的关键和根本。

（二）我国房地产金融体制改革的政策建议

1．积极引进先进的融资工具和模式

从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足，且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。［6］短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（RE-ITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导，以市场为补充的机制上，借鉴国外先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引导作用值得我们借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。

2．积极发展稳定的金融市场

长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取更多的资金。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示：长期以来，银行一直是我国房地产投资的主要资金来源，而大量社会资金缺乏投资渠道，我国应该尽快建立多元化的房地产金融体系，大力发展直接融资，分流大量堆积在股市、房市等虚拟经济中的游资，将其引导到促进创业和企业发展的实业投资领域，是解决当前流动性过剩带来的股市、楼市泡沫，有效实施房地产宏观调控的必由之路。［7］通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。

3．积极稳定房地产市场和房价

长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。

4．积极鼓励民间资金的投入

一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展时期，政府的调控作用不可或缺。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。市场是金融生态的最基础的环境，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互的合作金融组织）的合法存在，［8］使房地产金融体制早日健全。