地产公司设计管理办法
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地产公司设计管理办法范文第1篇
一、管理方针、管理目标
1、指导方针
以适应市场求生存,以创信誉求市场,以开源节流求效益,以增强实力求发展。
2、工作目标
瞄准全年经营计划，强化商务班子建设，不断完善项目承包，研究招标投标程序。
3、工作思路
以研究市场分析市场为基础，分析客户定方向,分析对手找方法,分析自己找差距,综合分析定措施,不断学习、分析、调整、适应市场、扩大市场占有率。
二、机构设置：
1、机构设置图
2、商务部岗位图
三、各部门管理职能及计划措施
（一）商务部
1、管理职能
（1）加强各单位商务班子建设，提高经营能力。
（2）开发新市场、新产品、扩大市场占有率。
（3）按“两加强一理顺”完善内部承包机制，强化内部承包管理。
（4）加强对外投标、对内招标管理。
（5）加强预结算管理，提高经营利润。
（6）加强成本计划设计管理工作。
（7）商务经营活动管理到位，项目论证及时，市场渠道畅通。
（8）拟定公司经营工作的中长期规划，保证可持续发展目标实现。
（9）调整年度经营指标，保证单位间的平衡发展。
（10）加强人员培训，提高商务人员经营的基本技能。
（11）加强网络建设，保证信息畅通。
（12）深入推行查摆纠，保证部室工作人员工作到位。
2、计划措施
（1）商务班子建设。公司商务部制定关于《商务经营管理办法》，各单位必须建立健全商务班子，做到：人员到位，分工明确，责任到人；行进间加强工作的配合和协调，年度计划分解到月，滚动推进；总公司商务部对各单位的商务活动进行月检查、季考评，保证各单位年度经营计划的完成。
（2）市场开拓。
①劳务公司。以“十六字”经营方针为指导，以集团公司《经营管理规定》及《鼓励外出施工的有关规定》为标准，广泛收集信息，聘请职业经理和中介机构（或中介人），发挥我公司在资质、工期、质量及施工技术等方面的优势，站稳老市场，开拓新市场，05年开拓新市场2-3处；利用青岛公司这个牌子，在东营突破高层工程，填补无高层工程施工的空白，
②工业公司。工业公司做好产品定位，市场调整适应迅速，广告宣传及时到位，潜心研究产品促销办法，保证市场渠道畅通。
（3）承包管理。按“两加强一理顺”的管理原则，修订和制定《项目承包管理规定》及《项目经理在全公司流动管理规定》，完善内部承包机制；按照市场化运作，项目承包率达到100%，转变项目经理思想观念，让项目经理充分认识到：企业发展带动自身发展；另外，按《资质开放经营管理规定》与有独立承包能力的单位和个人进行全方位多渠道的联合，利用资质优势，迅速占领市场，体现低价竞争，赚钱就干，实现规模效益。
（4）招标投标管理。修订《对外投标管理规定》及《内部招投标管理规定》，完善招投标程序，分工明确，责任到人；凡接手工程必须在公司商务部的监督下进行内部招投标，达到公开、公平、公正；集团内部建设项目，无论工程大小、造价多少必须在商务部监督下进行招投标，一次包死；制定《内部建设管理制度》，必要的设计变更，无论任何审计部门进行审计，最终结算值必须报公司商务部审核后方可挂帐付款，否则，按规定处罚责任人。
（5）预结算管理。在公司商务部领导下，各单位商务科按公司《预结算管理规定》进行工作，加强预结算人员的素质教育和业务培训，灵活运用国家、地方的相关法律、法规。单项工程的结算值必须达到上限，利用结算进行开源，保证企业利润最大化。
（6）项目论证管理。修订《项目论证申报审批办法》，凡公司范围内经营的工程、房地产开发项目必须及时写出可行性报告报公司商务部，由公司商务部参与考察论证，逐级上报决策，否则,出现失误,按责任承担损失。
（7）成本计划管理。成本计划是生产和材料采购的依据，修订完善《成本计划设计管理规定》，承接的工程，凡直接控制成本的必须按规定时间设计出成本计划。各单位设专职商务人员对设计成本进行审核把关，保证成本计划的准确性，谁出失误，谁承担责任；与我公司合作间接控制成本的工程，成本计划提供按规定支付相应费用。
（8）做好发展规划。按照公司《五年发展战略》对各单位的中长期经营计划进行不间断的督促落实，各单位经理时刻关注本单位发展战略的进展，特别是房开公司，更应做好长、中、短项目的合理搭配。05年开发1-2处10万平方米以上的规模园区，做出品牌，提高企业竞争力。
（9）年度指标调整。修订《经营管理规定》各单位必须紧盯年度经营指标，商务部进行月检查、季考评。确因国家指令性政策原因可能使指标上浮或下浮，商务部可半年做一次微调，年终一次总调，保证单位间的平衡发展。
（10）人员培训。制定《培训管理制度》商务部05年利用例会对所属人员进行制度和业务培训，积极参加上级主管部门举办的各种专业性培训，掌握国家及地方的有关政策、法律法规，增强业务能力。
（11）信息管理。制定《商务部信息管理规定》，05年商务部利用各种网络，对收集的信息每天进行筛选、汇总和，让各单位每天在第一时间得到所需信息，达到资源共享。
（12）深入推行查摆纠。查摆纠是保证我们工作到位的保障，认真执行公司《深入推行查摆纠管理制度》。在本系统内定期进行查摆纠，小问题即查即纠，大问题召开现场会或利用例会进行查摆纠，时刻对自身存在的问题进行反思，找出根源，彻底解决，提高制度的执行力。
（二）市场科
1、指导方针
深入实际，求真务实，数据说话，论证及时。
2、工作目标
把握市场动向，寻找潜在机遇，提高论证能力，减少化小风险。
3、工作思路
以总公司2006年计划目标为指导，以市场开发为重点，以全面提升开发能力，提高市场占有率为目的，保证公司年度目标的全面实现。
4、管理职能
（1）负责对开发投资项目论证管理。
（2）及时传达国家的有关法律、法规。
（3）广泛收集信息，掌握开发新领域。
（4）项目论证信息反馈管理。
（5）投资项目行进间的追踪调查。
5、计划措施
（1）项目开发论证。修订《项目论证管理规定》，项目开发以各单位为主，首先拿出可行性报告，报公司商务部，商务部根据可行性报告的真实性和可行性成立论证班子进行实地考察论证，拿出结论性意见并上报主管领导，由下而上逐级把关，谁出现失误，谁承担损失。
（2）关注国家政策。时刻掌握和了解国家开发的有关政策，制定《外聘人员管理规定》，聘请主管部门的有关领导作为政策顾问，特别是与国家土地和开发市场相关的政策，应及时掌握，减少化小企业投资风险。
（3）项目开发。制定《项目开发管理规定》，多方面、多渠道掌握和收集开发信息。在国家土地政策不断发生变化的情况下，对一些中、小城市和原有出让的土地进行经营或收购，保持开发的可持续性。
（4）论证信息反馈。为了体现我公司诚信经营的原则，制定《信息反馈管理制度》，凡进入论证程序的开发项目，不管成功与否，都应给合作者一个满意的答复，第一体现我公司的诚信，第二保持双方的友好关系。
（5）项目行进间追踪。制定《项目行进间追踪调查管理办法》对投资项目进行行进间跟踪调查，查看项目的进展情况是否符合论证报告，若投资效果达不到预期目的，实际与所述内容有较大差距时，应及时写出书面报告交商务部主管领导，逐级反映，以便正确决策。6、主要管理指标
2006年市场科主要管理指标
序号管理内容管理工作指标
1项目论证管理深入现场率100%，数据分析率100%
2信息管理信息收集率100%，筛选、、利用率50%
3可行性报告可行性报告制定率100%
4投资项目审批工程项目审批率50%，产品开发、房地产项目审批率100%
5项目行进间追踪投资项目的效果，运行质量追踪率100%
（三）商务科
1、指导方针
加强商务班子建设，完善商务管理机制。
提高实际操作能力，全面实现开源节流。
2、工作目标
商务职能落实到位，成本计划翔实准确。
承包管理制度完善，各种核算及时认真。
3、工作思路
以深化严细化管理查摆纠为主线，以商务经营管理，实施名牌、品牌战略，开拓市场为重点，以降低成本提高经济效益为目的，不断研究、分析市场，修订、完善适合于我公司发展的经营政策，管理方法、管理思想，保证年度经营指标的完成。
4、管理职能
（1）对客户的资信调查及分析。
（2）对外招投标管理。
（3）按“两加强一理顺”的要求，抓好内部承包市场化。
（4）经营政策的修订和完善。
（5）工业产品的营销策划。
（6）承发包管理制度的修订与完善。
（7）成本计划设计管理。
（8）单项工程的阶段核算管理。
（9）加强人员培训，提高业务能力。
（11）修订内部项目承包合同的各项条款和内容。
5、管理措施
（1）客户资信调查。商务处协助各单位，认真执行“金建发（2004）17号文”，对客户进行全面的调查了解，主要以客户的社会信誉、资金状况、融资渠道等为调查项目，防止陷阱工程和骗子工程。
（2）招投标工作。针对目前投标现状，根据《对外招投标管理规定》必须做到一工程一分析、一工程一投标方案，一工程一总结,对招标文件逐条研究、掌握关键词、关键条款、实现中标率40%的目标。
（3）项目承包市场化。按《内部招投标管理规定》，凡公司范围内的工程，必须进行内部招投标，商务科监督每项工程是否进行招标，凡没有进行内部招标的工程，按制度对责任人进行处罚，并进行通报。
（4）经营政策的修订完善。对于各单位的经营政策时刻进行关注，制定《经营政策修订补充管理办法》，及时进行修订、补充和完善，每季度进行一次，以同行业、兄弟单位好的经营政策为补充，弥补我们的不足和缺陷。
（5）营销策划。根据市场不同阶段营销情况进行策划，聘请或招收营销策划方面的专家和人才，时刻关注市场变化，研究、分析产品定位、广告宣传、产品促销的新办法，在第一时间拿出好的营销方案，保证营销策划的先进性。
（6）承发包制度的修订完善。对项目承发包进行动态管理，按《项目承包管理规定》，各项管理制度应随市场变化而变化，借鉴同行业大公司和个体企业承发包管理办法，结合我公司的实际情况，每季度进行一次修订和完善，达到项目和企业的“双利”。
（7）预结算管理。建立预结算管理竞争机制，根据《预结算管理规定》每项工程预结算在全公司范围内进行招标竞争，也可以聘请外部预算人员,择优录用，并按以下原则进行：
①项目和预算人员有双向选择的权利。
②全公司统一价格，多劳多得，优质优价。
③预算人员的收入由各公司商务科统一管理，统一核价，报总公司商务部登记。
（8）成本计划设计。各项成本计划认真测算，逐项分析，严格审批程序（规定范围内的）。修订《成本计划设计管理规定》，所有成本计划先由职能科室把关，再由项目经理审核，最后经理签字执行。成本计划必须实事求是，严禁弄虚作假，增加透明度，出现失误，视情况对责任人处以10%-50%的处罚，并重新修订。
（9）项目核算。分项工程必须按《项目阶段核算规定》进行阶段核算，准确率控制在+2%以内，会同财务搞好月度项目核算，凡不按规定进行核算的，每出现一次处以100-500元的处罚，并重新核算。
（10）人员培训。按照《培训管理制度》采取走出去，请进来的办法，对所有预算人员进行培训。培训专业知识，提高经营能力，以实现开源节流的目标。
（11）修订内部承包合同。协同法纪部对内部承包合同及时进行修订，按照法纪部《合同管理规定》，根据不同类型、不同环境的工程采取不同的合同，达到一工程一合同。
6、主要管理指标
2006年商务科主要管理指标
序号管理工作内容管理工作指标
1客户资信调查客户资信调查率100%，人员到位率100%
2招投标工作中标率40%，内部招标率80%
3项目承包项目承包率100%，项目经理内部流动率40%
4经营政策修订每季度进行一次
5成本计划管理成本计划设计率100%，准确率98%
6预结算管理准确率100%
7项目核算准确率+2%以内，阶段核算率90%，月度核算率100%
8内部承包合同内部承包合同把关率100%
四、2006年各项经营、管理指标
1、经营指标分解（见附表）
2、管理指标分解（见附表）
五、计划的执行管理与考核
（一）执行与管理
1、强化例会作用。通过例会的召开，达到提高工作效率、提高系统管理水平、解决实际问题。商务部05年做到会前做好调查研究、会中解决问题、会后跟踪检查问题解决的结果。每月5日、15日定为商务部管理例会日（商务科长会议于每月5日召开，商务经理经营工作会议于每月15日召开）。
2、树立样板。以样板推动全年计划，05年商务部将随时发现和选准当月管理样板，不但要在本系统内部发现样板，而且要以兄弟单位、个体户等同行业管理优秀的为样板，全面研究、分析并推广，做到为我所用。
3、交流与学习。认真执行“五个结合”，在本系统内定期和不定期的进行交流，学以致用，互相提高。
4、引进创新管理机制。按照总公司提出的“严细化管理查摆纠提高执行力”的工作要求，围绕系统目标，创新管理思路、创新管理机制、创新管理办法、创新管理措施，提高各项制度的执行力。
指标分解与监督考核
1、经济指标分解。各单位将年度指标层层分解，公司经理为第一责任人，把年度指标分解到月，月指标分解到周，并落实到责任人，层层落实，保证全年指标的实现。
2、经济指标考核。公司经理对本单位商务科分解的经营指标进行全面的监督考核，每月一次，总公司商务部按月检查、按季考核的管理办法，对各公司的经营指标完成情况进行考评，年终汇总，作为对公司经理的否决。
3、管理指标考核。总公司商务部制定的各项管理指标，由公司经理对各单位商务科进行监督执行，每月一次。公司商务部按一级管理一级的原则，越级检查，不越级管理，但月检查考评的结果作为对公司经理的年终否决。
4、轮胎公司考核。对轮胎公司实行监督，结合本单位实际情况，制定考核办法，做为对轮胎公司经理的否决依据。
5、制度学习。总公司商务部对各单位所属人员利用例会进行制度培训，使其熟悉和掌握各项制度，并进行考试，每次考试成绩进行统计，年底汇总，作为公司经理对商务经理的否决依据。
行进间对计划的补充、修订和完善
计划是一年工作的指南，由于市场环境的不断变化，所以现实工作中有许多想不到或新的工作成份出现，这就需要在现有计划的基础上，随市场的变化不断的进行修订和补充，这样才能起到指导实际工作的意义。要深入实际调查研究，不断发现问题、解决问题，自动自发地工作，确保各项制度的执行力。
山东金宇集团商务部
2006年1月9日
序号管理工作内容管理工作指标
1商务班子建设各单位班子设立率100%，人员到位率100%
2市场开发土建公司开发新市场3-5处，高层工程2-3处，安装公司500万元以上工程两处，房地开发项目园区2-3处
3项目承包项目承包率100%，项目经理内部流动率40%
4招投标工作中标率40%，内部招标率80%
5成本计划管理成本计划设计率100%
6工程、项目论证工程承揽论证率50%，项目论证率100%
7信息管理对信息进行筛选、分析、整理、和利用率40%
8工程合同管理工程合同把关率100%
地产公司设计管理办法范文第2篇
设计作为提高企业核心竞争力的重要手段，起着一个整合企业的优势资源，发挥企业潜在能量的重要作用。因此，设计是整个装饰企业生产经营活动的中心，同时也是施工质量实现过程中的第一个重要阶段。由于每个装饰公司在运营的过程中，有着不同的企业定位，如有的公司侧重于设计、有的公司更侧重于施工、有的公司侧重于价格等。很少有公司可以做到几者都兼顾，更别说是并将其做好。这就造成了企业由于重心或优势不一样，而导致的设计方案与施工效果脱节的结果，从而不可避免的影响到最终交付客户时候的效果。装饰公司如果要做大做强，就必须要实现设计与施工二者的质量有保障。首先是设计阶段，其次是施工阶段。设计阶段决定了施工质量的50%，设计一旦完成，室内设计的固有质量也就随之确定50%。并且设计质量既是后期施工质量必须遵循的标准和依据，又是施工最后质量必须达到的目标。施工阶段也是决定了整体质量的50%，施工是实现设计质量的必要条件，再好的室内设计作品，如果在施工上面没有达到应有的标准，这个项目的最终质量无疑是不完美的。所以装饰企业要到客户给出的100分，那么项目过程的质量管理，就不单纯是设计环境的管理，或是施工环节的管理，更应该重视的是二者的协调管理。总之项目过程的设计或施工质量管理薄弱，必然严重影响最终的质量。因此做好装饰公司的设计与施工阶段的质量管理，确保最终效果让客户满意，是企业经营成功的重要环节。
一 国内家装公司设计与施工管理的现状
这几年建筑与房地产行业的蓬勃发展，为室内设计行业创造了一个潜力巨大的市场。目前，中国内地拥有装饰装修企业17.5万家，从业人员超过1400万人。但由于市场准入制度的不完善，室内设计行业的发展在竞争激烈的环境下秩序混乱，很多的企业设计水平与施工质量都无法保证。笔者将从以下几点对现状做简单阐述。
（1）从设计师的管理而言
首先，设计师定位较多元化。由于收入与装饰工程产值挂钩，所以许多在设计上有见地设计师在业务上耗费了大部分精力，业余的大部分时间都在加班，甚至除做设计工作外还要承担做预算等其他工作。这必然就导致了设计师在设计创新、理论研究方面的时间投入较少，甚至去工地的时间也不多，这对设计师设计理念的进步和自身的发展是极为不利的。
其次，设计师的流动性较大，特别是在中小型装饰企业设计人员的流动非常频繁。装饰企业对设计师定位的不当，使设计师感觉自身的条件与经济利益不对等时，就容易造成“跳槽”的可能性。目前大多数装饰企业的都免掉了大部分设计师设计费，为了降低装修费用吸引更多客户。这样做导致客户形成了对设计重要性的忽视，也打击了设计师的积极性，一方面设计师在设计上就不会积极创新，另一方面也降低了设计师对企业的忠诚度。
（2）从施工管理而言
首先，大部分公司没有自己固定的施工队伍，而是采用项目经理承包制。项目经理则是在劳务市场上随意组织队伍，由于这些从业者获得装修知识的途径，仅局限于多年来沿袭而成的“师傅带徒弟”的形式。所以这些队伍整体专业化、标准化、集约化程度较低。
其次，在施工过程中还存在对施工图纸的理解、材料的选择、细部构造的处理等方面随意性问题。所以这种方式已远远不能适应现代装饰行业的发展和消费者的求新需求。此外，设计师通常只与客户进行交流，然后就进行设计出图。这个过程项目经理并未参与，这就出现了有些如异型、特殊材料等做不出客户预想的效果。再就是设计师只与项目经理进行施工交底，然而项目经理可能同时负责着几个工地，这便造成了设计师、项目经理、工人三者的脱节，这些都是影响最终效果的重要要因素。所以笔者认为当前家装公司面临着内部与外部的矛盾并存，非常需要适合于室内设计企业的有效管理手段介入。是一种围绕着从接触客户到交付使用各个阶段的管理模式，从而达到与企业发展战略目标一致的作品。
二 加强质量管理的具体对策
笔者以装饰公司质量管理为对象，在设计管理理论的指导下，通过对装饰企业设计、施工、材料、监理等实际运作情况的调查分析，深入系统的研究企业开展质管理的具体内容及其方法手段，强调应从加强设计、施工全流程的管理与沟通体系，建立质量控制标准化体系几个方面来提高整体质量管理水平。具体对策如下。
（1）调查分析施工过程易出现质量问题的环节及其主要原因
设计调查表，收集具体的质量问题。通过选取一定数量的在施工工地，进行全程质量跟踪，从设计环节到施工过程的水、电、木、瓦、油、安装工程等步骤进行系统的收集容易出现质量问题的环节与原因的概率。如：水系统会出现漏与堵两种情况；电系统出现电气导电与连接口着火等安全隐患；瓦则主要出现在漏水、掉砖、起翘、不整齐等。对调查结果进行分析。通过调查来统计出每个环节出现质量问题的概率，对其进行系统的分析。如通过统计法，按出现质量问题的概率大小进行排序，得出最易出现先问题的环节排序。在对其问题的产生根源进行统计，得出问题根源的排序，分析材料、施工工艺或是设计等环节出现问题的概率。如水系统出现漏水的情况就会因为是设计图纸的管道布置不合理、选用质量不好的PPR管或铜管、管与管的接口处熔接或焊接不达标等原因；而管道堵塞除了布置不合理、没有选用良好的PVC排水管、还有可能出现在裁割管材、管路敷设、胶粘连接、支架安装等环节。按上述思路根据实际施工流程分析易出现质量问题的各环节与产生问题的主要原因。
（2）剖析项目过程所涉及的部门与施工质量之间的关系
以前期的调查分析为基础，剖析出质量与企业各个部门之间的相关性因素。得出何种质量问题是哪个部门所负责，并分析其产生问题的主要因素和处理措施。可通过统计分析法，对可能够出现问题的环节与对应的部门关系进行分析，从而寻找的问题的人为根源与解决措施。量化管理的过程，无论是哪个施工环节出现的质量问题，均都会涉及到不同的部门与人员。故剖析在整个流程中所涉及的部门与部门、部门与施工质量的关系显的特别重要。在施工全流程中通常主要涉及的部门有设计部（设计师）、施工部（项目经理及工人）、材料供应部（材料商），这其中就存在了设计部（设计师）与施工部（项目经理及工人）、设计部与材料供应部（材料商）、施工部（项目经理及工人）与材料供应部（材料商）等几者的相辅相成关系。如设计与施工的二者如果不建立常态化的沟通模式，就会出现设计的方案（如异型、特殊材料）施工不出预想的效果，而直接影响了客户的感知。可根据实际案例的形式剖析施工过程所涉及的部门与施工质量之间的关系，以此来做梳理创新管理模式的必要前提。
（3）提出一套有效的设计流程管理办法以解决之前发现的问题
设计是整个装饰企业生产经营活动的中心，同时也是施工质量实现过程中的第一个重要阶段。故首先从设计管理的角度为切入点梳理一套可有效提高施工质量管理的设计流程。其存在目的是为了对设计实施过程进行有效的监督与控制，确保设计的进度、质量，并协调施工与各方关系。企业可建一套信息管理系统（OA系统），对设计、出图、预算、采购、施工、监理等涉及各环节采用系统化的“推”进式。这可以使设计流程有效地流转，管理系统会将“任务”和“项目信息”在指点的时间推送到任务承担者的桌面，而不是设计人员去服务器中取任务，从而推动整个项目按预定的计划进度进行，这种“推”的方式将有效地缩短项目周期。并且任务的完成过程，企业管理层与其他的承当者均可以看到具体的内容与进度，这就为任务的不同承担者对项目的跟踪了解和管理提供了一个清晰的参考。此设计管理流程的建设对提高装饰企业各部门之间的信息传递有着重要作用，是提高施工质量的有效方式。
（4）创建施工过程质量监理及工程整改的应急响应模式
施工是实现设计质量的必要条件，再好的室内设计作品，如果在施工上面没有达到应有的标准，这个项目的最终质量无疑是失败的。故在分析了施工中易出现质量问题的环节与原因、在剖析了与质量相关的部门之间关系、在完善的设计流程管理体系的前提下，拟从施工过程的管理着手，创建施工过程质量监理及工程整改的应急响应机制。首先，规范施工工艺、材料采购、安装工程、铺贴、防水工程等生产程序，使装修质量有章可依；对于项目经理与施工工人，采取先培训再持证上岗的原则，从而提高工艺水平。其次，对于工地的施工过程设立工程监理，对施工过程进行监督。工程监理不定期的对工地进行检查，并采用拍照、摄像等途径将工地情况记录下并传输回公司的管理系统。最后，监理现场根据施工规范寻找问题，并协调对应责任部门第一时间解决问题。
三 结语
装饰企业加强设计与施工的协调管理模式，可减少设计差错的发生，减少返工成本，降低质量失败损失，提高设计图纸及技术资料的准确性，把质量问题控制在源头，全方位提升最终质量。
参考文献
[1] 莫伟平.从设计界管理到企业核心竞争力[D].硕士.湖南大学.2004，（04）.
[2] 袁艳烈.装饰公司规范化管理操作范本[M].北京：人民邮电出版社，2007.
地产公司设计管理办法范文第3篇
关键词：房地产开发；工程造价；工程造价管理
前言：
对于工程造价的控制和管理而言，主要是指行为主体按照事先所做好的策划能够实现预期的目标，它在建设过程中起着非常重要的作用。投资大、周期长，成本构成比较复杂以及控制的难度比较大是房地产企业的几个显着的特点，在当今的市场经济大潮中，各行各业的竞争越来越为激烈，房地产虽然在我国的起步比较晚，但是随着这些年的不断发展，它也已经形成了一定的规模，竞争的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高，那么对于房地产工程项目能够有效地控制其工程造价，使其在一定的预期范围内上下波动，并且通过控制工程成本来降低房地产工程的成本，这是工程造价管理的一个关键因素所在。对于每一个房地产企业而言，加强房地产项目的全过程成本管理是一个亟待解决的问题，因为其最根本目的是为了实现预期利润目标，为了达到实现利润的最大化，每个房地产企业都必须将重点放在如何在房地产开发的全过程中有效实施工程造价的控制与管理。
1 我国房地产企业的工程造价控制管理现状
我国在当前的房地产市场中进行了国家的宏观政策调控，我国的房地产市场的竞争随着国际金融风暴的扑面而来，变得愈加激烈，房地产激烈的竞争形势导致了房地产企业经营越来越困难，销量下降以及售价下跌这一直接的后果，由此可以见得对于房地产企业成本管理进行进一步的管理显得非常的必要的。我们可以看到在实际工作中房地产企业当前的状况并不是太乐观，在成本管理方面明显的还比较滞后，目前我国的房地产市场较为普遍地存在着一些问题，一下是问题的具体的体现。
导致房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识的原因主要是房地产开发者受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响较大，房地产企业的管理人员往往忽视了成本的控制和管理，造成了很大的浪费，财务人员对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心，他们仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本。除此之外，我国的很多房地企业并没有将成本控制、人人有责落实到位，似乎认为房地产产企业的成本控制只与老板和造价工程师有关，只需要他们操心和管理。但是这种观念是非常不利于房地产企业的更快更好的发展的，我们必须认识到，如果想要做到科学的成本管理工作，那么就需要公司的全部人员共同参与其中的；如果要想使得使公司的成本管理工作开展顺利并且可以有效运行，那么只有公司中各个部门员工都发挥自己的长处，只有大家齐心协力，共同参与，各尽所职，才能不断地为公司创造更多的利润。
2施工管理是有效控制房地产企业工程造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程签证，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
3 有效控制工程造价是抓好和管理房地产企业的前提
只有努力的坚持把重点转到前期阶段上来， 才能够有效地控制工程造价，在房地产企业中的工程造价控制方面，未雨绸缪，及时的对于一些关键的控制要点和主要因素进行更好的捕捉，进而做到更好的控制和管理，这样往往可以使得前期阶段的工程造价的控制更好的被掌控，起到的将是事半功倍的结果。很多时候在工程项目的建设过程中，前期的策划管理阶段的重要性是完全不容的小觑的，只有做好了前期的准备阶段，才可以对房地产项目的全过程有一个全局的了解。在前期的阶段中，从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造价的有效控制和管理。
一直以来，控制工程造价最为有效的手段就是技术与经济的相互结合，但是在我国因为工程造价的发展时间和状态的各种因素，所产生的技术和经济相互分离的现状是一种不太好的现状，这种状态亟待改变，使得工程造价能够不如技术和经济相互结合的正常轨道中一直发展下去。则应该在经济合理的基础上同时做到了技术的先进，只有正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系， 按照原先就已经拟定好的计划和一系列的标准，采用有效方法，并且把对于工程造价进行有效以及合理地控制之一观念积极地渗透到建设项目所运行的各项设计和施工的措施中去，才能真正做好房地产企业的工程造价的控制和合理的管理。
4 房地产企业有效实施工程造价的管理的分析
4.1 房地产项目决策阶段工程造价的控制与管理
对投资机会选择和进行可行性研究就是工程项目的决策阶段，贯穿于项目建设全过程的使工程造价的计价与控制这两项，决策阶段并没有包括在其中，但是它的各项技术决策对该项目的工程造价的影响是不言而喻的，其影响程度根据有关的研究和调查以及相关的数据，能够达到百分之八十到百分之九十。
4.2 房地产项目设计阶段工程造价的控制与管理
对建设项目进行全面的规划并且具体描述实施意图的这一具体的过程，百分之九十房地产项目对房地产项目投资的影响房地产建设项目的投资决策这一阶段。房地产开发企业为了更好的保证设计的先进性，合理性以及正确性，应通过设计招投标来选择优秀的设计单位，这样才可以很好的避免因为设计质量问题而出现的工程洽商这一环节，在建立完整的限额设计管理办法的基础上实现对投资限额的控制和管理。
4.3房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理
房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项往外扩展的过程，在房地产的建设全过程中，各个阶段所投入的金钱是不一样的，这是以项目的建设个阶段为依据的，同时各阶段的重要性和难易程度也活多或少的起到了一切投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案，对施工组织设计及技术方案进行优化，选择出一个合理实用的方案，我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会不断的提高。
地产公司设计管理办法范文第4篇
关键词：教学改革；建设工程；法规；独立学院
作者简介：陈春鸣（1987-），男，湖南双峰人，东莞理工学院城市学院城市与环境科学系，助教；孙成访（1970-），女，吉林德惠人，东莞理工学院城市学院城市与环境科学系，教授。（广东 东莞 523419）
基金项目：本文系东莞理工学院城市学院2013-2014年度高等教育教学改革项目的研究成果。
中图分类号：G642.0 文献标识码：A 文章编号：1007-0079（2014）14-0108-02
随着中国国民经济飞速发展，中国房地产行业日新月异，土木工程专业为社会输送了大批优秀人才，为房地产行业良好发展提供了重要保障。作为独立学院的东莞理工学院城市学院于2013年新增土木工程专业，旨在为广东地方建设培育应用型本科人才，同时建设工程法规课程作为土木工程专业学生必修课之一，结合课程特点和本院学生情况，该课程开展教学改革势在必行。
一、独立学院办学定位及土木专业建设需求
独立学院是由国家机构以外的社会组织或个人出资举办的本科学历教育高等学校。2008年教育部出台了关于《独立学院设置与管理办法》，旨在对独立学院办学起到指导和规范作用，政策出台后独立学院发展状态更加有序。独立学院的应用型本科培养目标和学生的素质基础与公办高校有许多差异，如果完全照搬其教学体系、教学内容、教学模式与教学方法，就会影响独立学院培养目标的实现。[1]独立学院办学定位基本立足于培养应用型本科人才，服务于地方经济，东莞理工学院城市学院也为广东地方建设培育了大批急需的应用型人才。
土木工程专业是实践性很强的工科专业，结合独立学院的办学定位，凸显“实用”是独立学院土木工程专业开展应用型教育的关键与核心原则。建设工程法规课程内容涵盖面很广，基础知识相对枯燥乏味，对于工科学生学习起来相对缺乏兴趣。若不结合学院办学定位、学生特点、课程要求进行教学改革，教学效果难以保证，提高学生实践应用能力的目标较难实现。同时，建设法规也是学生毕业后从事建设相关工作必须掌握的专业知识。无论学生就业于设计单位、施工单位还是监理单位，懂法守法是必备素质。因此，独立学院土木工程专业中，开展建设工程法规课程教学改革十分有意义。
二、课程特点
建设工程法规课程是东莞理工学院城市学院土木工程专业学生的必修课之一，针对东莞理工学院城市学院应用型人才培养定位，理论知识传授基础上应更注重学生实践能力和职业技能的培养。课程特点主要有三个大的方面：一是课程的重要性。我国工程类执业资格考试如一级注册建造师、二级注册建造师、注册监理工程师、注册岩土工程师、建筑员（施工员、质量员、安全员、标准员、材料员、机械员、劳务员、资料员）等，建设工程法规课程是其必测的一门课程。工程实践中如此重视此方面能力，足以说明本课程在土木工程专业学习中的重要性和实用性。二是理论生涩、法律条款枯燥。基础知识相对晦涩难懂、缺乏趣味性，通过教学改革提高学习兴趣，增强学习效果。三是课程涵盖内容多。建设工程法规课程内容主要包括建筑法、招标投标法、合同法、土地管理法、房地产管理法、建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例、安全生产法等法律知识，其涵盖内容广而散，传统教学方式难以形成知识体系。
三、课程教学存在问题
通过查阅相关文献，[2，3]并根据近几年来教学过程经验总结及学生学习过程的反馈意见，该课程主要有以下几方面问题在教学需要特别注意。
1.教学内容
建设工程法规课程教学内容存在主要问题有：第一，教材陈旧落后。国家的相关法律法规会不定期修订与更新，使之更能适应社会的需求，很多教材未能及时修订与国家法律法规相适应。第二，内容繁多，知识交叉。建设工程是一项在多方的共同参与下完成的复杂的建设活动，涉及的方面较广，且有一定的融合性，需要教师在授课过程中对教学内容进行统筹安排，并理清彼此之间的联系。第三，案例教学存在不足。法规课程内容存在文理结合的特点，既有众多基本理论和基本概念需要识记和辨析，也有结合工程实际的专业性，目前也缺乏适合高等专科院校层次独立本科院校培养应用型学生使用的既有理论深度又有实际案例的教材。[4]
2.教学方法和手段
传统的教学方法主要表现为填鸭式和灌输式教学法。学习课堂中教师是主体，学生被动接受知识的教授，授课过程教师可能过多地阐释法条，忽视理论联系实际，[5]导致未能充分调动学生自主学习的积极性，大幅降低了教师的导学功能，课堂气氛单调沉闷，学生学习兴趣不够浓厚。
实践教学环节缺乏。法规的具体表现方式存在差异性，也存在合理与否性，教师将不合法的情形和规定解释得很透彻明了，学生学完后可能印象很浅，如在招投标法规章节中，教师若详细列举出废标的各种情形并做出解释，学生当时也许容易理解，但掌握不够牢固，若增加实践教学环节教学效果会大相径庭。
3.考核办法
目前内容单一、形式刻板的闭卷考试无法较全面地考查学生对所学知识的实际运用能力，也无法反映学生运用法律分析解决实际工程问题的能力。
四、课程改革措施
针对前述存在问题，改革现有的建设工程法规课程的教育方法，寻求一种更科学、更有效的教育方法十分有必要。结合当前社会发展需求、专业培养目标和本学院实际情况，本课程的教学改革主要方面如下。
1.教学内容与时俱进，教辅材料与教材紧密结合
由于国家相关法律法规会不定期修订，为做到教学内容要与时俱进，符合社会的实际需求，应不断修订教学大纲并遴选最新版本教材，并对我国工程建设管理中影响较大的突出的实际问题开展专题讲解。本课程叙述性较强，理论知识较为分散和繁杂，并有知识点交叉的现象，要求授课教师在夯实理论基础，理清知识点间联系，同时分配较多的时间供学生自学和讨论，开展实践教学。
该课程涉及知识面较宽，信息容量大，将学好本课程基础知识并能融会贯通的希望全部寄托在短暂的课堂上是不现实的，要求学生在紧密结合教材前提下，多搜集相关的辅导书籍、参考文献和工程案例，避免出现知识点支离破碎的情况，建立起知识整体框架，学会融会贯通。
2.改变传统教学方法，理论教学与案例教学、情景模拟相结合
为提高学习兴趣和效果，进行理论教学与案例教学、情景模拟等相结合是十分必要。由于课程理论知识浅显但过于分散，因此理论教学时间尽量缩短，在此基础上进行案例教学，案例学习过程中能生动地将理论知识彼此贯通并深化理解，学生学习兴趣大增，课堂气氛更加融洽，教学效果得到很好的改善。针对个别章节可适当地引入情景案例模拟，增强实践能力，如在学习招投标法规章节时，布置学生设计招投标会，将企业在招投标过程中的合法行为方式参与性的开展演练，同时将不符合法律规定的可能行为予以展示，理论与实际相结合得到充分体现。
除此之外，课堂上也可适当引入辩论式、研讨式、讲演式等多种方式，引导学生运用法学理论去分析问题，培养学生的创造性思维和创新能力。
3.考核方式采用闭卷考试与平时成绩、课程报告相结合
以考促学，考试对提高教学质量有积极的意义，其目的主要是检测学生的学习情况，同时促进学生巩固所学知识。建设工程法规兼具文理特点，基本理论和和基本概念较多，同时应用性也很强。对于建设工程法规仅根据闭卷考试无法真实反映学生对课程的掌握情况，尤其是对实际工程问题的分析和解决能力方面。学生的平时成绩包括课堂参与讨论、回答问题等情况，在课程结束后布置综合案例，以课程报告形式来考核学生对综合工程案例的分析和解决能力。
4.加重实践教学比重，多媒体案例法与走出去、引进来相结合
通过笔者多年教学实践发现，多媒体案例教学是理论联系实际的最直接手段，但未必是最有效的。在建设工程法规课中加重实践教学比重，课堂上要改变以教师为主体的授课方式，尝试将多媒体案例教学与走出去、引进来相结合。关于走出去，主要是在教学安排中适时穿插几次社会实践活动，组织学生进入施工企业、监理企业、招投标公司或工程设计企业等，相关企业可通过系实践办建立的实习基地中选择。关于引进来主要是邀请同行业的律师事务所资深律师或建设工程企业从事工程法规相关工作的负责人走进课堂，为学生讲解经典案例和答疑解惑，开阔学生视野和增长实践经验。
参考文献：
[1]孙成访,吴运建.独立学院物业管理专业人才培养新思路[J].经济师,2007,(12):128-129.
[2]潘安平.《建筑与房地产法规》课程教学改革探讨[J].温州大学学报,2006,(1):76-80.
[3]佘立中.建设类专业建设法规课程教学改革探索[J].高等建筑教育,2009,(1):25-27.
地产公司设计管理办法范文第5篇
[关键词]建筑工程；质量监督管理；重要性；现状；对策
中图分类号：TU761 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）02-0196-01
当前我国正处在全面建设小康社会、加速推进城镇化的关键时期，工程建设事业蓬勃发展，工程建设规模大幅增加，质量技术难度不断加大。然而，随着建筑业与房地产业总量的逐年上升，此起彼伏的工程质量事故一直在牵动着全社会的神经，工程项目的安全与质量也越来越受到社会和民众的关注。通过不断的探索和实践，我国社会主义市场经济已步入良性循环，呈现市场主体多元化、政府调控宏观间接化、经济活动国际化等特征。但就建筑工程质量管理而言，如何用符合市场经济规律的手段进行工程质量的监督管理，仍然是建筑业特别是政府监管部门目前迫切需要解决的问题。建立适合我国社会主义市场经济要求的工程质量监督管理机制，成为必然的选择。建筑工程是一种特殊产品，不论它的投资主体、使用者、占有者如何，它的质量高低优劣，都会影响到社会的公众利益和安全。
1 建筑工程质量监督管理的重要性
21世纪早已经踏入信息化的时代，与时俱进的管理监督手段以及管理思想的现代化，正逐步走进了现代建筑企业行业，而建筑工程管理监督水平的高低将严重影响着建筑企业管理总体水平的高低和企业效益的好坏，这一思想逐渐得到了社会各界以及专业人士的认可和赞同。
1.1 建筑工程质量监督工作，有利于生产领域之间更通畅的交流，并与经济因素互通有无
应当知道，在不同的行业和领域之间均有着千丝万缕的互相补充关系或是作用，在我国，现时，已经进入建筑工程管理体系的时代。能够更好，更多地与其它的经济行业或领域合作互动有没，从而做到让我国经济发展更和谐。
1.2 建筑工程质量监督，对建筑管理问题的完善和解决十分有利
由于现在的企业建筑大多以基本的私营为主要表现方式，同时由于改革建设的问题导致内部管理的完整性以及契约观念变得不充分和不完整，使监督管理工作陷入多处难点。时常会发生低劣工程，违法乱纪以及管理不到位等频发的现状和情况。因而，充分完善和加强管理体系，并有力解决系列现状问题，显得更加重要。
2 我国建筑工程质量监督管理的现状
2.1 当前建筑工程质量监督有关法规还不完善
目前，工程质量监督的主要依据是有关国家法律法规、技术标准、规范以及各种有关地方性法规、规程等。然而对工程质量监督过程中发现的违法违规行为进行处罚时，所参照的法律法规与现实情况差别较大，还缺乏有力、适度的处罚依据。
2.2 建筑工程监理机构的经费问题堪忧
目前，我国绝大多数监理机构依靠“自收自支”方式解决经费问题。监理费用由建设单位直接交付给监理公司，建设单位为了节约成本，往往不会按有关标准确定监理费用，要求监理公司优惠，优惠的比例有的还相当大，造成监理公司接到任务后无法派出足够的监理人员和配备相应的专业技术人才；有的建设单位还拖欠监理公司的监理费，造成监理公司在一段时间内经费困难，甚至发不出监理人员工资，使得监理公司无法正常监理工程，最终使工程质量受损。
2.3 质量监督管理意识弱化
当前建筑工程质量监督还没有与企业不良行为公示有效挂钩，企业管理意识普遍偏低，诚信体制差，导致工程质量监督的弱化。
2.4 监督系统人才素质需要进一步提高
工程质量监督是一项集法律、技术、经济和行政于一体的综合性工作，属行政和技术的监督执法。监督队伍素质的高低，执法能力的强弱是搞好工程质量监督的基础。当前，我国在这方面的人才储备尚显薄弱，是若干工程质量问题的根源。
3 加强建筑工程质量监督管理的对策
3.1 加强信息化建设
传统的质量监督管理模式已经无法满足当代建设市场发展需求，因而在此基础上施工单位在项目开展过程中应注重建构信息化网络环境，即通过网络平台的操控对工程质量实时监督、检测，从而提升整体工程施工水平。此外，基于信息化建设背景下，要求施工单位应坚守“科学化、信息化、网络化”施工原则，并注重引进先进的检测设备仪器，且提高监督管理技术、装备，继而在此基础上及时发现施工阶段存在的质量问题，对其进行有效处理。
3.2 重视用户监督
建筑产品质量影响着用户生活水平，因而在此基础上为了提升整体工程质量监督管理水平，要求施工单位扩大对“用户监督”的宣传，即鼓励用户从自身利益及财产安全的角度出发对行贿、受贿、偷工减料等不规范施工行为进行实时监管，从而规避此现象的发生影响到整体工程施工质量。此外，在“用户监督”环节开展过程中应注重保障监督方式的灵活性，如，在住宅建筑施工阶段监管过程中可通过优质用户选举的方式成立“住户监督小组”，并明晰其监管职责，继而引导其参照施工企业合同规定展开工程质量监管行为，规避粗制滥造施工现象的凸显。另外，施工单位在工程项目开展过程中应注重投诉中心的设立，即引导用户以信函、电话、来访等形式对工程质量问题进行反馈，继而达到最佳的工程施工状态。从以上的分析中即可看出，用户监督管理环节的落实有助于建筑工程质量的提升，因而应提高对其的重视程度。
3.3 加强人员素质的培养
在建筑工程质量监督管理过程中，加强对工作人员素质层面的培养是非常必要的，为此，首先要求中央机构在实施管理工作过程中应注重完善相关法律法规，同时明确建筑质量监督管理细则，最终由此引导施工单位在项目开展过程中逐步规范自身质量监管办法，并注重定期安排设计人员、监督人员、施工人员等参加专业化的培训项目，继而引导其在培训过程中丰富自身专业知识及质量监督管理意识。其次，为了实现建筑工程质量的严格把控，要求建筑单位应注重培养质量监督人员的责任意识，从而落实工程质量监管工作。再次，基于建筑领域发展背景下，要求我国政府部门应积极推进“建设工程质量实行政府监督、社会监理、企业负责的管理体制”，并注重强调科学技术、管理办法等的引进，就此达到最佳的工程质量监管状态，且由此提升整体工程施工水平，满足工程建设条件。
3.4 明晰施工嘣
随着建筑市场的不断发展，GB50300―2013建筑工程施工质量验收统一标准得到了落实，即明确了建筑工程质量检测标准，但部分施工单位在质量监管环节开展过程中仍然存在着施工权责不明确的问题，影响到了整体工程施工质量，为此，为了达到高质量建筑施工状态，要求施工单位应利用社会力量对建筑质量实施监督，同时结合当前法律体制明确工程监督人员职责范围，继而引导其在实际工作开展过程中提高自身工作效率，且全身心的投入到质量监管环节中，达到最佳的工程施工状态。此外，基于权责明确的基础上，要求施工单位应针对先进专业技术、管理技术等层面的施工人员进行专业化的培训，从而引导其在培训过程中提高自身在质量管理、建筑施工、法律、法规等层面的经验，最终满足质量监管需求。
4 结语
与时俱进强化建设工程质量监督，加强对参建各方责任主体及人员质量行为的监督检查，目的是促使工程项目全过程质量管理的有序性及有效性，督促各方责任主体和有关机构，严格按国家有关法律、法规、规范、规定履行质量行为职责，建立规范化质量管理体系和落实规范化管理运作机制，实施规范化、标准化、制度化的科学管理模式，以质量行为规范化的有效保障，促使工程实体质量的有效控制，达到建筑产品质量合格保证标准的目标真正实现。这也是提高工程质量监督工作成效所追求的真正目标。
参考文献
[1] 邓伟勇.浅谈建筑质量监督管理中存在的问题及对策[J].江西建材，2014（23）.
