地产中介公司管理制度

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地产中介公司管理制度范文第1篇

    一、 房地产中间商的种类

    1、 房地产包销商。

    房地产包销商指一次性或分期付款买断整栋、整片发展商开发的商品房,随后再分单元出售给顾客。房地产包销商以赚取买入价和卖出价的差额为利润(扣减经营成本),经营风险大,销售利润回报高。

    2、 房地产商。

    房地产商业务是针对全案楼盘(整栋、整片楼盘)。销售处主要在楼盘现场,房地产商应该具有整盘策划能力,现场销售能力。房地产商是房地产间接营销渠道的主要通路形式。房地产商往往要和发展商共同承担营销风险,包括对广告费的垫支。房地产商以获取楼盘销售单元佣金(扣除经营成本)为利润。

    3、 房地产中介商

    房地产中介商业务是针对零散楼盘(个别单元楼盘)。销售主要是采用店铺式营销,或上门推销。房地产中介商对楼盘只有基本的信息介绍和简单的包装,成交很大程度上依靠于销售人员的个人突破。房地产中介商获取利润方法和商相同。

    4、 房地产经纪人

    房地产经纪人指具备经纪人条件,经工商行政管理部门核准登记并领取营销执照从事房地产经纪活动的组织和个人。这里所说的房地产经纪人主要指上述房地产经纪人含义中的个人,他们为商品房的买方寻求卖方,为卖方寻求买方,进行居间介绍,以买方卖方的成交收取佣金。

    5、 房地产策划公司

    房地产策划公司业务是为楼盘销售提供市场调研、营销(广告)策划、销售人员培养、顾问服务等。一些房地产策划公司可以承担包括建筑策划的房地产营销全程策划。房地产策划公司可以是商(公司)的一种类型,也可以以策划公司名义注册。房地产策划公司一部分以工作室形式出现。

    上述五种房地产中间商中,经销商、商属于间接营销渠道类型,一般采取总经销、总或独家经销、独家的方式。中介商可以作为直接营销渠道或间接营销渠道即发展商或商销售的分销商。房地产经纪人(个人)可以作为发展商或商销售的补充渠道。房地产策划公司属于房地产中间商的范畴,它和发展商的合作仍属于直接营销渠道,但在优化营销渠道乃至楼盘整个营销过程中具有不可忽视的作用。

    二、 房地产中间商的选择

    房地产发展商自身营销力量不足时可选择中间商如商,进行间接渠道的销售;也可以选择中间商、经纪人或策划公司,作为直接营销渠道的分销、补充或策划。房地产中间商的选择直接关系到销售渠道的优劣,事关大局,必须慎重对待。

    1、 房地产中间商选择标准

    (1) 中间商的实力。

    中间商的实力包括专业、人员、资料、设备和经济、社会关系等综合实力。

    (2) 中间商的业绩。

    中间商都会介绍甚至标榜自身以前的业绩,发展商不能相信一面之辞,应作仔细的核查研究。中间商成功、分销、策划的楼盘越多,尔后从事的楼盘销售成功的可能性就越大。

    (3) 中间商的人品。

    中间商的人品主要指其负责人和主要管理人员的人品。中间商的人品应该具备敬业、守信、勤勉、踏实等品质。

    (4) 中间商的管理。

    房地产营销涉及的环节众多,中间商应该有一套严密有序的管理制度和管理方法,才能保证在工作中不会发生诸如遗失顾客合同等差错。

地产中介公司管理制度范文第2篇

关键词:存量房；重要性；势在必行；措施

中图分类号：C29 文献标识码：A

房地产作为不动产，具有价值量大，不易移动的特点，是老百姓不可缺少的生活必需品。而存量房因为多位于市中心，建成年限较长，户型相对较小，离学校、医院比较近，配套设施比较完善，生活方便，总价值低而受到中低收入家庭的喜爱，具有很大的消费空间。但是，随着房地产市场的发展，房产中介机构的活动越来越活跃，其服务由为老百姓提供房源信息，收取房屋中介服务费，扩大到直接参与存量房买卖，低价买入，高价卖出，赚取购房差价以及代为保管购房资金,代收代付交易资金等范围。于是，存量房的资金安全成了买卖双方的焦点。

一、存量房交易资金安全的重要性。

目前，比较正规的中介公司，注册资金多，有固定的经营场所，有税务登记证及工商注册，一家中介机构往往在市区不同的地方设置不同的分店，有比较健全的财务制度，有比较齐全的配套设施，配备电脑、看房车、一定比例的经纪人等，随时将房源信息输入微机，随时更换房源信息，能够实现及时查询，动态管理。但部分中介公司规模小，管理混乱，经营不规范。很多中介不进行工商注册，个人及亲属直接参与房产买卖，他们往往通过对市房管局外网房源信息进行拦截，或到小区张贴栏进行信息搜罗，几个人信息共享，一家提供房源，几个人一起销售，获利后分成。他们将卖房人的房子低价买入，并不到房管部门办理过户手续，等找到第二个买主后，以卖房人受托人的身份到公证部门办理委托公证，直接与第二个买方签订买卖合同，拿原卖房人的房产证及身份证明与第二个买方到房管部门办理房产过户手续，归避了一手契税、交易手续费及第二手的营业税及个人所得税，有时一套房子倒卖几手，哄抬房价。这种情况下往往实际的卖方与买方并不见面，在市房产交易中心办证现场经常有因为房产证持有人与卖房人不相符，买方怕上当受骗，而发生口角争吵的现象。在这种情况下，交易资金的安全显得尤为重要。

二、存量房交易资金交付难的原因

存量房交易不像其他商品交易那样可以“一手交钱一手交货”，买卖双方达成一致，签订房地产买卖合同后，到房地产交易登记机构办理产权登记、过户等手续，而买方要领取到合法的《房屋所有权证》，又需要房产交易主管部门的审核通过，这又需要一段时间，这中间产生一个“时间差”， 此时买卖双方合法权益的受保障程度是最低的。正是这个时间差的存在，使得如何确保交易资金的安全和不发生合同纠纷成了大问题，容易导致欺诈行为的发生。存量房买卖双方普遍存在顾虑：卖方想让买方在办理过户手续前，将房款全部付清：“万一过户后，他拿到房产证不给我房款，我追要起来会很麻烦。”而买家也有自己的顾虑：“办理过户手续后，虽然有收件证明，但毕竟只有房产证才是房屋权属的唯一合法证明。如果办理房产证时，万一在审核中出现卖方资料不齐、提供虚假证明材料或房屋出现各种争议等问题，导致房产证无法办理。再说对卖方又不是很熟悉，信用难以保证，万一出了问题，房款就很难追回了，风险太大。”老百姓攒了一辈子的积蓄甚至还要贷款买一套房子，因卖方诚信度不好办不了房产证，那买房人到头来财物两空，对老百姓来说，简直是一场灾难。

三、中介代收交易资金存在的风险

买卖双方僵持不下，但房子必须买，房钱必须付，那怎么办才能更好？因为房子是从中介处买的，通过第三方中介进行房款交接比较可靠，于是，买卖双方将定金和房产证交至中介处，并签订相关合同，来保证交易的完成，等交易完成后，双方再各自从中介处拿到房款和房产证。

然而，中介的信用也给买卖双方带来新的问题。“一方面，要交一笔价格不低的中介费；另一方面，如果中介出了问题，关门走人了怎么办？” 这种担心并不是无端出现的。据了解，我市房产中介市场上还存在不少的小中介帐面交易资金与自有资金在同一账户内混用的情况，导致中介机构挪用业主的资金，一旦资金链条断裂，就会造成消费者的资金交易安全。随着存量房交易在全国火热，“不良中介卷款而逃”的事件也是屡见不鲜。2003年，北京市坚石房地产经纪有限公司恶意不履行合同，截留房租累计诈骗金额达370多万元，诈骗被害人达数百人。2005年12月，天津爆出“汇众”案。天津汇众房地产经营有限公司拖欠、压占500多户客户房款。

四、存量房资金监管势在必行

存量房交易资金监管就是指买卖双方的交易资金不直接通过中介公司，而是由中介公司在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，银行是资金的监管主体。原国家建设部联合中国人民银行于2006年12月29日联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），实行政府高压政策，要求“建立存量房交易结算资金管理制度。发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。各市、县房地产管理部门应当采取定期或不定期检查的方式，对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管。对违反合同约定使用资金的行为，要严肃查处。”自此，真正的“资金监管”风暴已经到来。一个安全中介服务模式的回归，预示着存量房交易安全时代的真正到来。进一步挤兑不良中介的生存空间，使消费者在存量房交易中的安全系数提高，是此次“资金监管”风暴的重点。

五、保障存量房资金安全的几点措施

1、为维护存量房买卖双方的合法权益，保证交易结算资金安全交付，按照住建部的有关规定，为存量房网上交易和交易结算资金监管提供强有力的政策保障。

地产中介公司管理制度范文第3篇

随着现代房产行业的日渐活跃和城市的发展，买房、租房的人们越来越多，房产经纪人的队伍也日渐壮大。

房产经纪人的“今世前生”

直到2006年9月，国家劳动和保障部颁布第七批新职业时，才将房地产经纪人列入其中。这对规范化、制度化房地产经纪人职业体系，制定统一的工作规范，对从业人员素质的提高及整个职业的稳定、健康、持续发展，具有十分重要的意义。

2006年是房地产经纪人意义重大的一年。9月，这个群体被劳动部列入第七批新职业，而在这前后，房地产交易市场一系列的个税、营业税、利率增加，12月1日起将开征二手房交易环节土地增值税。

对于房地产市场而言，政策的倾向或“冷落”成为它最大的风向标。房地产经纪人，就处在房地产市场变化的风口浪尖。一朝 “盆满钵溢”，一朝“门庭冷落”。

“在过去的几年中，房地产经纪人是备受瞩目的职业。‘门槛底、收入高’曾是市场火爆时房地产经纪人最重要的特征。”孙金平对记者说。他已经在房产行业从业8年，现在是西安市某知名房产公司的市场部经理。

“大概在2004年前后，西安的房屋中介公司像雨后春笋般冒出来。在许多大街小巷，一间小屋，一个老板，一个会计，一个业务员，就齐备了！其中大多是‘家庭店’。门面虽然简陋，但收入简直就是‘暴利’。一个月可以做十来笔交易，中介费收入可达数万元，规模大些的公司就更不用说了。”

“大河有水小河满”。房地产的火爆使不少经纪人几乎不需要什么专业知识，就可轻而易举地拿到高薪和多笔交易带来的高额佣金，让他们赚得心花怒放。

但自从2005年3月国家宏观调控以来，对于房地产中介经纪人的“打击”相当大。西安市一大批原来火爆市场培育起来的中介公司，转眼间就消失得荡然无存。冷清的门庭，陈旧的门牌，告诉了人们曾经的火爆，也让人们看到了现在的萧条。国家的宏观调控直接将大量的中介经纪人挤到下岗的危机中。就算在职人员，也基本只能拿到每月1000元左右的底薪，由于没有业务量，佣金也无从谈起。

一时间，经纪人被“炒掉”成为房地产市场上的普遍现象。

房产市场期待“大洗牌”

在西安市的一些街道上，仍然可以看到许多门面式的房屋中介。门口的一块木板上密密麻麻写的都是房产信息。冷落凌乱的房间，百无聊赖的工作人员，一部电话是所有生意的来源。这些中介者们，要么是在冲击中顽强存活的，要么是形同空壳，期待重生。

中介公司数量的缩减，已经体现出根本的问题在于：以前从业人员的非专业素质已经不能适应市场需求。新的市场条件下，要想在房地产中介行业立足，提高个人素质成为必然。

培训已经成为中介公司最重要的生存基石，也是房地产经纪人“浴火重生”的一次生存机会。市场需要更懂房地产专业知识、更有服务意识、能为客户选择楼盘提供合理化建议、能真正为客户着想的中介经纪人。

著名的“点子何”何毅是西安一名资深的房产营销策划专家，他认为：“西安的二手房市场还未打开局面，所以也造成了房产经纪人行业的不成熟、不规范。但是随着城市改造工程的进展，二手房买卖市场的活跃和成熟是必然的。而房产经纪人在未来房产二手交易市场上将发挥越来越重要的作用。但是目前这个群体整体素质良莠不齐。比如从业人员的准入条件过低，真有点‘英雄不问出处’的味道。这样往往在交易过程中造成了欺诈、额外加费，给购房者造成经济损失。另外房产买卖市场的游戏规则还不完善，政府监管难度大，造成房产交易出现了私自买卖，非实名过户，偷税漏税现象比较严重，给国家税收造成巨大损失。房产经纪人队伍的清理整顿势在必行。”

对此，西安市房屋管理局的有关负责人认为：现在西安二手房市场上的房产经纪人，还只是市场的自然产物，相对来说比较混乱。相对于我国发达省市，西安市的二手房市场还不完善。统一的认证机制和加强统计、审验制度是规范房产经纪人队伍的良好途径。

资格认证西安有三套办法

严格意义上的房地产经纪人，是在房地产投资、开发、交易等环节从事中间业务而收取佣金的个体。

取得专业资格证书，成为职业资格准入的门槛。

国家建设部与人事部2001年12月联合制定，于2002年开始实施房地产经纪人资格管理制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格，是进入房地产经纪活动和设立房地产经纪机构的必备条件。人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。

就全国来看，各个省市除了全国房产经纪人执业资格考试获得资格证书，还有当地政府经过培训考试颁发的资格证书。在使用效力上，前者可以在实施《经纪人管理办法》的所有省市通用，而后者仅仅只在本地可以使用。

陕西省除了以上两种证件外，还有一个介于两者之间的资格证书。该证书是由陕西省房地产经纪人培训认证中心负责的从业培训、考试和证书颁发。

西安市场营销学会的张铁洋解释说：“国家的考试形式近乎于现在的成人自考机制，大家都可以来报名，然后自己在市场上购买教材，参加统一考试。但是由于国家经纪人资格考试比较严格，报考要求高，通过率较低，只是为一些白领一族的镀金。西安市通过全国房产经纪人执业资格考试的人寥寥无几。而西安市当地的《西安市房地产中介服务人员上岗证》是‘土政策’，局限性比较大。不能得到西安市以外省市的认同。”

“现在陕西省既有较强效力、又能得到其他省市认可的资格证书，就是由陕西省经纪人协会颁发、陕西省工商管理局监制的《经纪人资格证书》，是集培训、考试、发证和审验为一体的。”

张铁洋给记者介绍说：“房地产交易的金额巨大，交易过程复杂，存在较大风险隐患。委托专业房地产经纪人是降低交易风险的最好办法。专业的房地产经纪人除掌握房地产信息外，还应了解交易中涉及的建筑、金融、法律等多方面知识。”

“房地产经纪人的服务模式，则要求经纪人负责交易过程中的全部工作，即从委托受理到带客看房、签约和后期服务都是由一位经纪人完成，让客户享受最大程度的方便。在交易过程中，房地产经纪人不断与客户进行沟通，提供专业化的意见和建议，进行感情沟通，最大程度地了解客户的需求和思维变化。”

“现在的房产经纪人缺乏专业知识，很少能够给客户提供专业意见，对于买家，经纪人只能一味地说这房子怎么怎么好，而很难进行客观地分析。房产经纪人对房地产交易的每个环节都应该精心安排，并站在客户的角度，代表客户的利益，为客户提供专业经验、知识和建议，事实上，能够真正做到这样的房产经纪人并不多。”

当旧式的房地产中介经纪人“死去”，必将由符合时展的新式中介经纪人来替代。一些不适应新的市场环境的旧式经纪人，正在逐步淡出市场。

新的经纪人更加专业化，经过宏观调控的房地产市场，再也没有旧式经纪人生存的空间，只有掌握专业知识，拥有高学历的新式经纪人，才会被社会所接受。中介经纪人的角色也从单纯的中介向房地产理财的概念转变。

二手房市场在兴起

就西安市的二手房市场情况，孙金平认为：“房产日益成为社会“稀缺性资源”，西安二手房市场势将兴旺。但是目前并不景气，西安二手房市场还需要一段时间的成熟。西安市房产经纪人认证程序、房产市场秩序等，由于从业人员上岗资格、从业经验、法律责任划分和要求不明确等原因，还不十分成熟和完善。也造成了房产开发的难度大。”

西安市房屋管理局产权交易处的张升志调研员说：“发达国家居民居住二手房的比率占到了70%~80%；就北京、上海的二手房居住率也分别占到了30% 和50%。可见二手房从一个侧面显示出了一个城市的发展程度，越是发达国家，房屋建筑和房产市场越趋于完善和成熟。”

地产中介公司管理制度范文第4篇

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房……

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一).通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1.来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2.来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3.来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二).房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了"房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任"。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。

中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。

三.如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展

(一).房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。

(二).设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单——药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15％以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3％左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义，同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高，公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高，消费者的自我保护意识也在不断增强，法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障，这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面，随着我国社会主义市场经济建设的不断发展，那些原先不同程度带有"行政色彩"的专业职业，如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化，它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构，因此，一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担，这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外，随着改革开放的深化和社会经济的发展，会计、公证、律师等行业成了社会上的热门行业，和老百姓的关系也越来越紧密，但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险，如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防，因此，买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范作出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说，差距代表着挑战和机遇，也意味着巨大的市场潜力和发展空间，占据了这一市场的主动权，就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场，实现房地产中介行业加速整合，进入良性循环发展，从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今，我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全，市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心，信誉立则企业兴，信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一，也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确，是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件，不偏不倚如实地向客户提供信息，既是对房地产中介机构的职业道德的要求，也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点，必然会损害当事人权益的，设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。

4、设立房地产中介机构行业责任险的应注意的免责条款。

地产中介公司管理制度范文第5篇

关键词：房地产；财务管理；问题对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

自从我国的住房体制改革以来，迅速隆起了房地产企业的发展，而且它目前的社会经济生产中占有十分重要的地位，成为推动我国经济发展的增长点。房地产公司也从单一的地区发展到多个地区，从单一的产业发展到多产业的集团公司[1]。然而，一个公司管理的好与坏，直接可以从财务管理方面反映出来。

一、当前房地产公司财务管理工作的现状

(1)管理制度不够健全。现如今，首先，有很多的房地产公司的财务管理缺乏严重的科学性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本没有具体的实施。其次，制度不够规范使工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，公司缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展；管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用；缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益；理论要求和具体的实际工作脱节，导致项目实施之前缺乏可行性的分析。

(2)财务体系复杂，管理难度大。在房地产进行开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等等。因此，所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给如此繁杂的财务管理关系里面又增加了难度[2]。所以，这要求财务人员必须要加强债务债权的管理，协调好各个方面的关系。

(3)成本管理和财务预算的意识有待加强。在一个房地产项目进行投资前没有对其进行可行性研究，以及对可行性研究不够重视，且随意性较大，对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等没有做细致全面的分析，导致项目的投资成本加大，从而影响项目预期的利润实现。忽视企业内部各个职能部门执行全面成本核算的重要作用，导致财务人员没有办法及时的收集第一线的资料，使实际生产的费用和预算的偏差较大；房地产公司项目开发对全面预算管理执行得不够到位，没有积极地调动公司职员和各个本门的管理人员来参加成本的管理，使预算管理只是一种形式；没有及时地分析各个开发项目的成本情况，导致成本的不利和滞后。

(4)财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低。目前，我国一部分房地产企业中的职员和财务管理人员，他们之前都是从事不同的职业。因此，对待经营管理都没有很好的认识，且文化程度还不高。这种现象尤其在民营企业的房地产公司尤为显著。有相当多的一部分房地产公司的员工和管理者他们都是从以前的包工头和技术员发展起来的所以说他们缺少现代化的管理经营理念，在具体的管理中只是凭着感觉来进行管理，认为财务只是简单的算账、记账以及对账等等。诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来担当，尤其是在财务的出纳方面一定是自己的亲戚。所以，出纳人员就成了公司的领导者，由于亲戚不是财务方面的专业人员，没有专业的会计素养，更没有较高的管理水平，就不可能有较高的管理水平，更不可能有新颖的管理财务的理念。又由于房地产行业的风险很高，所以这样不专业的财务管理队伍肯定会对公司的可持续发展产生不良影响，甚至还有导致公司资金的运转困难而产生倒闭的可能。

二、房地产公司财务管理工作的对策

(1)创造良好的发展环境。创造良好的企业发展环境，尤其是在房地产企业的发展内部和外部环境上。众所周知，一个企业的企业会计和财务管理以及财务会计的发展是密切相关的。因此，不断的优化财务管理的环境时房地产公司企业财务管理的客观条件。针对这些问题，一些相关的会计管理部门要注重各个环节的完善和改良，进而来促进企业的财务机制和全面发展的创新以及改革。

(2)提高决策者的财务管理意识。俗话说得好：“火车跑得快，全靠车头带”，在房地产公司也是一样，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。因此，房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。企业领导可以通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

(3)提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员[3]。还要对在职的会计人员进行定期或者不定期的会计专业知识培训，及时更新专业会计人员的知识，提高专业水平。

(4)加大评审力度。公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改，并对整改后的情况进行切实的落实[4]。对房地产公司建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。

三、总结

房地产企业的发展在不断地持续，处理好财务方面的相关问题，科学合理的管理方式、减少债务支出、降低房地产业的成本，提高企业的竞争力是房地产企业现在和以后要实现的目标。

参考文献：

[1]张月,王静.我国中小企业财务理存在的问题及对策探讨[J].会计之友(下财旬刊),2009(1):152-154.

[2]冯志铯,鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济,2010(25):153-156.