房产开发企业规章制度

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房产开发企业规章制度范文第1篇

(一)我国住房贷款占比偏高。住房贷款风险显现

我国个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年一季度超过2.7万亿元。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30％，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。

(二)商品房销售量下降，房屋的需求有所降温

从2007年11月份开始，全国楼市开始出现调整。2008年上半年，全国商品房销售面积同比下降7.2％，2008年6月国房地产景气指数回落为103.08，比去年同期少了0.55个百点，2008年6月末商品房空置面积1.27亿平方米，比年初增长22％。房屋需求降温主要原因有以下几方面：一是由于房价出现徘徊，有实际居住需求的人处于观望状态，持币待购；二是投资性需求的人担心房价下跌造成资产贬值以及将来可能征收的物业税等持有成本的增加，也处于观望状态；三是我国1962至1980年处于人口增长高峰期，这个群体在90年代后陆续进入婚育期，购置新房和改善性换房需求旺盛，这在一定程度上刺激了近几年来的住宅市场的走强，但今后此类住房的实际需求趋缓。

(三)人民币升值，外资大量流入，“热钱”给住房市场增添了安全隐患

由于对人民币持续升值的预期、对股市楼市的投机动机等因素，很大一部分国际短期游资大量流入我国房地产业，具有流动量大、流动线路复杂、危害大、高投机性和高风险性等特点。“热钱”在房价涨高之后卖出房产，资金可能大规模出逃，对我国的房地产市场造成一定冲击。

(四)银行个人住房贷款产品设计、业务流程控制和风险计量监控方面聚集了一定的风险

银行在贷款产品设计方面，在房价处于上升阶段，往往过度开展住房金融业务，存在高估抵押物价值，低估了个人住房贷款产品本身存在的风险和个人住房贷款衍生产品引起的风险。如按最新市场价格重新估价进行的加按业务、转按业务。房贷发放与风险暴露存在3-6年的时滞，而目前住房贷款正步入违约高风险期。

部分商业银行在业务流程控制和风险计量监控计量方面存在内部制度不够完善，具体表现在：贷款前对借款人的资质审查流于形式，没有充分调查了解个人的信息、资产等情况，没有深入了解开发商的经营情况，对客户筛选不严格，对物业价值的评估不合理，忽略市场风险，计量不尽科学；贷款中审查不严格，内部越权审批或没有严格执行规章制度：贷款后没有进行必要的跟踪，对开发商、个人的信息掌握滞后，从而没有及时发现信贷资产的不安全因素。

(五)来自房产开发商及个人住房贷款借款人的风险进一步加大

在银根紧缩、整治房地产市场的宏观经济环境下，房产商的资金链更加紧张，来自开发商的信用风险加大。少数开发商通过假按揭、假首付、假房价等手段将风险转嫁于商业银行，具体表现在虚构一些购房者、签订虚假商品房买卖合同、伪造虚假购房发票、伪造购房者收入证明、伪造首付款证明、住房出现烂尾楼、住房质量存在严重缺陷等多种形式，使银行资金受到损失。

在房价波动的情况下，来自个人住房贷款借款人信用风险加大，主要包括个人的道德风险和财务状况恶化带来的风险，如出现理性违约、个人财务收支恶化如失业、工作变化、岗位变化、婚姻情况变化而出现的被迫违约。一旦房价下跌到商业银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时，个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来，这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。目前我国一些城市由于出现房价下跌，部分商业银行住房贷款逾期率有所上升，值得引起有关各方的警惕，并采取措施，履行责任，维护金融安全。

二、控制住房贷款风险，积极构筑社会和谐

住房与广大居民生活息息相关，不仅关系到上下游产业的发展，还关系到社会和谐、金融和经济的稳定。目前住房贷款风险进一步显现，为防止出现“多米诺”效应，政府、银行监管部门、商业银行应加以重视和防范，为构筑和谐社会作出积极的努力。

(一)政府需要重视中低收入住房问题，并重视金融知识的普及

1、加强我国住房政策金融体系建设

为加强政府在居民住房建设上的干预与扶持，许多国家设立了政策性金融机构，大部分国家的住房福利目标对象为低收入群体。我国没有住房政策性住房金融机构。作为关系民生的特殊商品，住房在一国的金融经济中占举足轻重的地位，我国应当筹划建立适合我国国情的、高配置效率的政策性住房金融机构。

由于公积金存在一系列问题，如：大量资金闲置，住房公积金使用对象偏离，支持中低收入者效果不明显，公积金监管缺位，挤占、挪用、贪污住房公积金等违规违纪事件时有发生，贷款品种有限，公积金资金运行的收益归属方面有争议。为此，我国应尽早成立中国的住房政策金融机构，并出台相应的立法，完善配套的监管机制，健全经营机制，以更好地提高资金配置效率，规范业务运作。

2、重视廉租房和经济适用房的建设与管理，实行住房补贴制度

由于地价、原材料及人工费用的上升推动建房成本上涨，中低收入群体支付能力依然不足，在实际操作中解决中低收入群体的住房困难的难度较大。目前解决的办法一是扩大廉租房和经济适用房建设规模，以达到一定的覆盖面，同时在销售管理严格控制限售对象，积极引导居民租住房屋，经济适用房应只租不卖，引导居民树立“有房住”不等于“有房产”的意识，使国家有限的扶持资金用在刀刃上；二是引入住房补贴制度，通过补贴引导居民到市场上租住房屋，通过市场化发展有效解决住房问题，提高资金资源的配置效率、增进公平，同时有助于减少政府腐败和寻租行为。

3、重视金融知识的普及

金融与人民生活密切相关，我国国民金融素质不高，特别是广大中低收入群体、农村居民。政府应重视普及国民金融知识，进行系统规划，积极倡导、督促和鼓励金融企业履行社会责任，促使金融企业与大学、中学、小学、工厂、农村联手，宣传金融知识，充分利用金融机构已有的人才优势、网点优势开展形式多样的普及活动，加强针对普通百姓的普及性金融素质教育，以提高全民金融素质，深入了解金融产品，关注信用记录，提高生活质量，为金融的稳定打好基础。

(二)银行监管部门应积极履行央行职责

首先，在制定利率政策方面需要更加审慎，避免利率的大起大落，以稳定经济发展。对购房者而言，除了首付款外，银行贷款是主要的资金来源，利率下降能够过度刺激购房需求，利率的大幅上扬能够使借款人特别是低收入借款人履约的负担

远超预期可承受范围，导致履约困难，从而使风险爆发。

其次，加强对金融衍生产品的监管，审慎对待住房抵押贷款证券化业务。作为前车之鉴，美国次贷危机促使我们审慎住房抵押贷款证券化业务，重视住房抵押贷款证券化产品的风险杠杆效应，对衍生品的风险进行正确评估。此外监管部门还需要加强对信用评级机构的监管，对信用评级机构的权力与义务进行界定，避免因评级机构的微观利益、因监管的缺位引起信用评级的严重扭曲导致的衍生品风险不断扩大。

此外，应提高风险监测的科学性，切合实际贷款风险制定贷款风险系数。按照我国监管部门对金融机构资产风险监测认定：住房抵押贷款的风险系数仅为0.5，一般贷款为1，这就从理论上把住房抵押贷款归为优质贷款。但是由于房价的波动性，这种划分不尽合理，需要对高房价的房贷进行科学合理的风险系数划分。

(三)商业银行应增强风险意识，严格控制风险

1、正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款

由于竞争激烈，一些商业银行曾推出高风险性的个人住房贷款产品如加按业务、转按业务，一旦出现房价下跌或借款人财务状况恶化，相当一部分借款人出现被迫违约或理性违约。许多城市不同地段的房价差异较大，而同一社区甚至同一楼房不同位置的房价差异也不断攀升。高价房在变现时一般面临更多的不确定性，可能难以抵补银行贷款本息，使银行信贷资产受到损失。为此，商业银行应针对高房价设置较高的首付款比例，对抵押房产合理评估，提高对风险识别、度量、定价、监测、控制和缓释的能力，那么在房价下跌的情况下才能够减少损失，增强商业银行信贷资金的安全性。

2、审核借款人的综合负债水平

还款能力与个人的其他负债相关联，如信用卡透支、汽车贷款、个人住房装修贷款等，个人的其他负债直接影响到住房贷款的偿还能力，特别是在收入情况恶化时，矛盾更为激烈，为此在实际放贷审核各项比例指标中，应考虑借款人的综合负债情况，有效控制风险。

3、严格控制业务流程中的操作风险

商业银行在风险识别、评估、分析、控制、监督和报告等业务流程中，应进一步增强操作风险意识，健全内控制度体系、提高信贷人员的职业操守，有效识别假合同、虚假收入证明。在实际业务操作中，各个业务环节的员工应明确经办业务存在的风险点，严格业务流程控制，从细微处做起，人人负责，共同控制操作风险。

4、严格控制房产开发商与购房人的信用风险，并加强贷后的管理

银行个人贷款业务的资产安全性与房产开发企业密切相关，商业银行需要认真审核房产开发商的财务报表，关注开发商对外担保等或有负债、关联公司情况，审慎选择开发商，控制开发商的信用风险，同时加强贷后管理，适当参与房产开发公司主要财务和经营事务，增强银企之间的联系，防止开发商挪用个人住房贷款资金。此外应严格审核借款人的资信情况，如检验购房合同的真伪，收入证明中的收入是否与职业、年龄、职称相矛盾，工作是否稳定，以防范借款人的信用风险。

房产开发企业规章制度范文第2篇

关键词：房地产企业；项目；成本管理；对策

Abstract: the real estate enterprise cost management, the enterprise in the land, houses, facilities, construction project have happened in the development process of the cost management. Strengthen the cost of real estate enterprise management is to improve the economic efficiency of real estate enterprise key factors. According to the real estate development enterprise cost management problems and puts forward the corresponding management theory and method for discussion.

Keywords: real estate enterprise; Project; Cost management; countermeasures

中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：

随着我国加入WTO，如何在控制质量、保证工期的前提下，获得预期的有效收益，是每一个工程管理的中心内容。工程项目是房地产企业与市场的结合点，是企业管理的落脚点，是发包单位评价企业素质的直接对象。工程项目的成本控制，是工程项目管理状况及实际所达到水平的综合体现标志，是评价工程项目管理的客观、公正尺度，是对项目施工发生的成本费用进行预测、计划、核算、控制、分析和考核等一系列科学管理工作的总称[1]。加强成本控制，可以合理的补偿施工耗费，保证再生产顺利进行，促进项目组织降低成本、增加盈利、扩大积累，提高企业的竞争能力，增强企业素质，进而提高企业整体管理水平。正确认识和掌握工程项目成本控制的本质内容，对指导工作具有重要意义。

一、房地产企业项目与成本管理现状

房地产开发市场的竞争日益激烈，而激烈的的外部环境对房地产企业提出了新的挑战，市场经济的基本罪责是优胜劣汰，要想不被淘汰，必须根据市场规则对自身进行调整。例如要想在国有土地出让项目招投标中获胜，除必须具备企业资质和整体实力外，还需要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产要素的合理配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量，降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益[2]。

在现有的房产开发和建设过程中，许多时候都在企业内部推行项目承包制，即集房产开发、建设、施工于一体，开发企业同时也是施工实体，自行组织材料采购、进货安排，有的房地产公司还细分出园林施工分部和精装修分部。这样的设置，使房地产开发企业能从项目设计前期一直控制到施工活动中的日常组织，能全面掌控项目发展进程。缺点在于人力资源缺口大，项目的正常开展往往依赖于少数个别能力强的领导/项目经理，当多个项目同时展开后，往往难以应付。以重庆房地产行业人才为例，每年对于房地产行业人才的需求量大，业内人才的流动性强。因此留住人才、尽可能的开挖公司内部人才的潜力，引入外部人才使之尽快融入企业文化，成为每个公司项目管理团队均需面对和解决的问题。

二、房地产企业项目与成本管理存在的问题及原因

（一）视成本管理为“点”，而不是“面”的概念

企业的价值增值过程是由研究、开发、设计、生产、销售及售后服务等一系列“环”节连缀而成的价值链，企业的成本管理应对各个环节进行管理。在企业的整个价值链中，各个环节之间是相互依存的。

（二）组织管理上存在的问题

首先是缺少拥有权力、承担责任的成本管理部门。目前，我国房地产企业通行的管理做法是把成本核算与成本控制的主要任务委托给财务部门。但财务部门在实际工作中，更多做的是成本核算，有关成本控制主要是通过制度来被动的“卡”，这样在成本发生失控的时候，财务部门往往不能承担失控的责任。事实上，成本是一项综合指标，它以货币形式表现，但又不是纯财务问题，它涉及到项目施工的每一个阶段，涉及技术、施工组织、核算、管理等各个方面，仅仅依靠财务部门并不能有效地解决成本控制。其次在成本控制上，缺少系统管理和对项目施工各个阶段成本支出的系统控制。如有的注意材料费用的节约，但不注意时间利用，有的想方设法使用新材料、新工艺以降低成本，但不注意材料库损耗、材料采购成本的降低等等。

（三）施工方案上存在的问题

必须结合施工现场的实际情况，制定技术上先进可行、经济上合理的施工方案。如考虑项目参加人员的素质、数量，机械设备的技术状况和特点，项目所在地的经济、自然地理条件，项目的设计要求和结构特征等，选定几种施工方法和施工程序，以进行技术经济比较，最后确定最适宜的施工方案。目前，在我国的房地产工程项目施工中，不少工程项目都不进行施工方案的技术经济比较，即使比较也只是在技术上进行比较或者是根据经验在局部方案上进行比较，这种情况是因为我国房地产企业的人员知识结构和考虑问题的习惯有关系，因此，要有效的、系统的控制项目成本首先要从项目施工准备阶段做起，制定出最佳的施工方案。

（四）成本控制方法与手段上存在的问题

目前，房地产项目成本控制工作主要由财务部门负责，制定出的度是严格的，但实施的效果并不理想。其原因之一是缺少一套系统的成本控制方法和先进的手段。没有先进的成本控制手段，项目施工过程中大量的数据信息就难以及时地进行收集、传递、处理和储存，就不能及时掌握项目成本的变化情况，成本控制也就失去了依据，更不能采取有效的措施去降低成本，保证企业利润的最大化。

三、加强房地产企业项目与成本管理的对策

（一）项目成本控制原则

①节约性原则

节约就是项目施工用人力、物力和财力的节省，它表示用较少的人力、物力和财力的投入可以得到较多的产出。节约是提高项目经济效益的核心，是成本控制的一项基本原则。节约绝对不是消极的限制与监督，而是积极创造条件，从提高项目的科学管理水平入手，来达到节约。在实际工作中，不少企业（和项目组织）只注重于严格成本开支范围和有关规章制度，强调事后的分析和检查，进行“亡羊补牢”的防护性控制。这种思想对具有一次性特点的项目组织来说，在成本控制方面造成的危害尤其重大。因此，为了更好地贯彻节约原则，不但要加强成本的反馈控制和事后检查分析，还要着眼于成本的事前控制，优化施工方案，深入研究项目的设计文件和具体施工条件，拟定有关预防成本失控的技术、组织和经济措施，消灭成本控制工作的先天性不足，做到“防患于未然”，有效地发挥前馈控制的作用。

②全面性原则

项目成本控制中的全面性原则：1.项目全员成本控制。成本是一项综合性很强的指标，它涉及到项目组织中所有部门、单位和每一个职工的工作业绩，要降低成本，实现成本计划，就必须充分调动每个部门、单位和人员的积极性。2.项目全过程成本控制。工程项目确定之后，成本控制工作要从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。首先，成本控制工作要伴随项目施工的每一个阶段，而不能等到“花钱”的时侯才进行成本控制；其次，成本控制工作要考虑项目整个寿命周期的总成本，如在施工准备阶段制订最佳的施工方案，按照计划要求和技术规范施工，不但能充分利用项目组织现有的资源，减少施工过程中的成本支出，而且，由于工程质量的提高，减少了工程竣工移交后的保修费用，进而可能减少了用户在使用阶段的维修保养支出。

（二）转变经营思想，加强组织管理

①树立现代成本控制观念

现代成本控制提出了一种崭新的经营观念和成本经营模式，它要求对传统的企业管理观念和管理方法进行改革。1.在经营思想上破除单纯依靠提高工程造价来提高企业经济效益的思想，树立“低成本，高效益”的观念，着眼于企业内部挖潜改造，降低成本。2.在经营上变成本的事后核算为事前的成本控制；变成本开支的实报实销为先算后用，限制使用；变财务部门的单兵作战为全员参加的成本控制；实现“哪里有费用，哪里就有成本控制点”的全过程、全方位控制；3.在分配上，建立和完善谁节余谁受益，谁超支谁受罚的管理制度。②改进和完善施工项目成本管理的基础工作建立起以成本责任制为中心的企业规章制度，从基础工作入手，加强项目成本管理。1.实施标准化管理，优化项目成本控制过程。项目部通过规范的标准化管理，使成本控制目标明确，责任分明，避免职责不清，互相扯皮等现象的发生，建立起成本管理良好规范的工作程序。2.加强施工预算和定额管理，促进成本控制过程管理的科学化。施工预算是按照原材料定额、工时定额和费用定额进行计算编制的，是对项目成本的总体规划，是对企业加强全面、全过程的控制，有利于成本的分析[3]。

定额管理是施工企业基础管理工作，是有效控制消耗的重要手段，为施工企业进行成本控制、评价提供了基本依据。

（三）优化施工方案，加强成本控制

①设计工作中的成本控制

设计工作是房地产企业施工的向导，对工程的价值、质量、成本起着决定性的影响，因此确保设计的经济合理。②结合设计方案确立合理的施工计划整体施工计划的合理性直接关系到成本控制的最终效果，应从以下几个方面进行考虑与制订：列出整个施工工程项目内容，并一一进行材料运输、人工等成本的核算，以及工时的数量进行确立，对以后检查与监控做好基础工作。对总体工程进行垂直或横向分解，确立出分项工程以及相对应的人工费、材料费、机械费和其它费用等，这样可以分段来控制费用成本的发生。依据分项工程的内容确立出相对应的人员、材料、机械的配备，避免人员窝工、机械闲置等的浪费。

四、结束语

房地产企业的成本管理是一个综合的系统工程，涉及到企业的行政人事、工程、营销、财务等，面广量大，错综复杂；如果管理上出现一点纰漏或松懈，就可能给项目带来重大经济损失。所以，推行全员全岗位控制，提倡成本精细化管理，对内挖潜力，对外开源节流，才能做到从源头上控制成本，实现成本最优化，效益最大化。

参考文献：

[1] 王丽萍,张淑敏.论工程项目施工成本控制与管理[J].黑龙江科技信息,2008,(14)

[2] 邹雪芹,景子刚.浅谈房地产企业项目的工程成本管理[J].科技资讯,2006,(05)

房产开发企业规章制度范文第3篇

关键词：房地产交易； 开发商； 欺诈

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

Abstract: with the rapid development of real estate industry in our country, some real estate development enterprises and intermediary organizations to house property for objects for investment, in real estate transaction process damage the interests of the consumer, and the society a bad influence. This article is to the current real estate developers and intermediary agencies fraud is analyzed, and the countermeasures of containment fraud.

Keywords: real estate trade; Developers; fraud

近几年我国对社会经济制度和结构产业进行了调整，房地产业得到了迅速发展，而约束房产开发的相关法律制度还没有得到完善，在这种社会转型的特殊时期，一些房地产企业与中介机构相勾结，欺诈消费者谋取利益，而这种欺诈行为危害面非常广，动辄几十户甚至上百户，不仅使购房者的心血毁于一旦，而且对社会稳定产生一定影响，因此，在房地产交易过程中，国家有关部门应该加强监管，购房人应该加强购房法律意识，一方面力争防范于未然，另一方面，对于已经形成的欺诈事实，应该冷静处理，将个人损失降到最低。下面笔者根据多年来的实践经验，对商品房交易中的欺诈类型进行总结，并提出防范欺诈的一些建议。

一、商品房交易中欺诈行为的类型

我国法律规定，商品房交易是指商品房所有人对房屋的所有权进行处理的行为。处理的具体形式有商品房买卖、租赁、赠予、互换、典当等。而在这些交易中往往会出现欺诈行为，如一方当事人故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人做出错误的决定，完成商品房的交易行为。商品房交易中发生的欺诈行为根据不同的标准可以分为不同的类型。

（1）根据欺诈的主体不同，可以分为开发企业的欺诈行为、购房人的欺诈行为、抵押人的欺诈行为、承租人的欺诈行为。而这些欺诈行为都有一个共同的特点：当事人利用各类手段隐瞒商品房的某些信息，诱导对方当事人完成商品房的交易。

（2）根据商品房交易的客体不同，欺诈行为可以分为“一手”商品房交易欺诈行为；“二手”商品房交易的欺诈行为。而“一手”商品房交易欺诈是指开发企业通过隐瞒无预售许可证、无土地使用权属证书、无合法规划手续销售的情况下，对购房人进行欺诈；而“二手”商品房交易欺诈是指通过“一手”商品房交易获得商品房产权的购房人或其他权利人，在隐瞒商品房的基本情况下，诱使对方购房人与其交易的行为。

（3）根据商品房交易时欺诈行为的具体实施方式不同，可以分为一房多卖的欺诈；虚假广告欺诈；隐瞒小区规划的欺诈；隐瞒面积的欺诈；虚假抵押的欺诈；擅自转租的欺诈等。

二、房地产交易过程中的欺诈行为

1、开发商的欺诈行为

（1）开发商为了获得利益最大化，对房屋建设的文件进行随意更改，导致房屋建造的质量差，或者房屋建造导致整个城市建设的整体规划遭到不同程度的破坏。为了服从整个城市的规划，一些小项目的建设被忽略，如公共设施建设、规划绿地被改为他用；施工中存在偷工减料、使用不合格环保要求的材料；水电配套施工存在较大质量问题等。开发商通过这类欺诈行为获得了高额利润，损害了购房人的合法权益。

（2）开发商售房过程中，隐瞒某些重要的信息，设置重重陷阱，误导消费者。这里的陷阱主要指房地产广告和房地产合同相差甚远。通过有关调查显示，90%的购房者对楼盘的了解是通过地产广告，开发商利用这种情况，在广告上大做文章，在广告语中动用大量的优美词句，利用丰富动情的文字及图片引诱消费者购买，而房地产合同中描述的却是另外一回事，并且消费者缺乏相应的专业知识，在购房过程中未能检查房地产商的售房资格，不能辨别房屋附加值是否虚构等问题，最终落入房地产商的圈套中，导致自身利益受损。在合同方面，开发商往往隐瞒一些重要的信息，如房屋已抵押或售予第三人，无房屋预售许可证明或提供虚假证明等，导致购房人的居住权益受到损害。另外，购房人所购房屋的面积与地产商提供的面积有一定的差距，对于消费者来说使用面积、均摊面积、公摊面积、套内面积几个概念不能区分，给开发商可趁之机。

2、中介组织的欺诈行为

随着房地产的快速开发，各个城市也涌现出了大量的中介服务机构。一方面这类房产服务机构方便了购房人的选择，为房地产商和购房人搭建了一个沟通桥梁，大多数的中介还是遵守法律法规诚信经营，促进了房产交易又快又好的发展；但是由于房地产中介机构起步很晚，相关法律法规不健全，有些中介机构就是利用这类漏洞进行欺诈交易，损害了消费者的合法权益。房地产中介交易存在欺诈行为主要表现在以下几个方面：

（1）无牌照、假牌照经营；超出经营范围或进行非法异地经营；有些中介利用他人的从业资格申请注册公司等；

（2）中介机构刊登的广告缺乏真实性、合法性和准确性，利用各类噱头吸引消费者的眼球，而未对对房产特点等进行注明；

（3）中介机构打着报销的幌子，隐瞒委托人与第三方进行交易，获得不正当的利益；

（4）中介机构利用自身优势，利用消费者不懂得交易细节和相关法律的情况，在合同上玩起文字游戏，制定不合理不公平的规定，或者任意篡改自身的义务，导致消费者的利益受到损害。

三、如何遏制与防范房地产欺诈行为

房地产市场由于众多的欺诈行为存在，为了避免购房人的利益受损害，如何有效的防范各类房地产交易的欺诈行为，保证房地产市场健康快速发展，现提出以下几点意见：

1、遏制交易中的欺诈行为

（1）重视诚信，政府有关部门应不断建立完善购房相关法律，规范房地产企业和中介机构的交易行为，以助重建房地产行业的诚信。

（2）发挥政府职能和行业协会功能，通过对房地产企业管理人员进行相关诚信文化教育，对其进行理论实践相结合的系统化学习，让他们认识到诚信是无形资产以及丧失诚信所带来的后果。

（3）加快建立健全房地产的相关规章制度，如惩罚性赔偿制度、产权保险制度和不动产登记公证前置制度，以共同规范房地产交易行为，充分保障消费者的切身利益。

（4）加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合起来，一方面鼓励监督者充分发表意见，一方面鼓励新闻媒体积极参与，报道宣传诚信建设的正面例子，推广良好经验。而对于房地产行业交易中的有违道德和法律的行为加以曝光。

（5）严格规范房地产中介组织，提高中介机构市场准入门槛，如提高从业企业资质与从业人员资质的认证；完善有关中介服务相关的法律法规，以经济与法律手段加以制止不正当竞争，严肃处理违法行为，为房地产中介服务提供优质的服务平台，创造良好的发展环境。

2、防范交易中欺诈行为方面

（1）针对房产交易中容易出现的各类问题，有关部门应该提醒消费者进行注意，必要时可以制定相关宣传手册，免费发放给购房者；有条件的地方可以建立房产交易知识宣传网，方便消费者浏览，加深房产交易注意事项的认识。

（2）消费者在购房前，应该查看中介机构的营业执照、职业资格证书等相关证件，保证中介机构合法有效。

（3）凡是在房地产中介广告和宣传手册上出现的内容应该作为合同的附件进行保存，以约束对方的行为，对于房屋的“可转产权”需要向房地产管理单位进行核实，并于合同中约定若有误，不需要承担赔偿责任，如果中介不同意这条条款，消费者就应该特别注意防止上当。

四、结束语

由上述的剖析来看。房地产开发商与中介机构在营销过程中所采取的欺诈行为越来越多，形式也呈现多样化。国家管理部门在不断建立与完善法律法规的同时，应采取动态跟踪的方式进行监控，严格审批中介服务机构的准入并不定时地进行资格审核，且加大惩治力度，规范交易行为：而消费者本身应加强防范意识，多了解房产交易的知识与有关部门的政策，在交易过程中谨慎从事，疑问之处应及时咨询权威机构，以免受骗。

【参考文献】

1、关永宏 商品房交易中的欺诈行为与防治对策 经济问题 2009

房产开发企业规章制度范文第4篇

作为公司的带头人，始终严格按照集团领导的授权与经营管理范围，带领员工队伍围绕集团下达的年度工作计划指标，坚持以人为根本，以市场为导向，下面是小编收集推荐的物业公司总经理述职报告，仅供参考，欢迎阅读。

物业公司总经理述职报告

回顾在__物业公司担任经理的6年来，所取得的成绩离不开中心党委和中心以及机关各科室的大力支持。在这6年中，我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，虽然班子成员几经变动，但我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。现述职报告如下：

一、加强学习，努力提高自身素质

这些年来，我坚持学习十_大精神和三个代表的重要思想，并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。

自从__物业公司成立之日起，我便以一个物业的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。

对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。

在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。

我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市尝求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。

二、履行职责，努力做好本职工作

作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。

6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。

我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。

为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。

工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳舰充满活力的班子。

三、严格自律，树立良好形象

日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。

四、6年来的工作目标完成情况

6年来，在公司全体干部职工的共同努力下，各项工作目标均圆满完成。

一是完成了小区创建目标。

20__年__小区创建为局级优秀住宅小区，雅苑创建为省级优秀住宅小区，20__年__创建为国家示范住宅小区，20__年__两个小区顺利通过了省级物业管理优秀住宅小区的验收。

二是基层建设目标的全部实现。

截至20__年12月，共创建了一个“十佳示范队”，一个“基层队”和两个“行业一强”，另有3个基层单位被评为“社区优秀基层队”。

三是实现了历年成本指标不超的目标。

20__年公司成本控制在了652.26万元以内，并且水费实现了大幅节余;其他几年公司成本均控制在计划指标之内，并有一定节余。

四是外拓市场有了进一步发展。

20__年，公司筹集50万元成立了以家政服务中心为依托的“__综合服务公司”，20__年公司实现外拓物业管理收入近百万元。

五是居民综合满意率历年来均保持在98%以上。

六是日常物业管理工作在社区考核与评比中实现了争第一的目标。

七是在探索物业管理“社会化、专业化、市场化”方面迈出了新的步伐。

五、存在不足及改进方向

一是成本控制力度还略显不够，虽然成本控制指标不超，但成本控制的机制还没有完善起来。

二是在摸准下情上做的还不够，听取职工对公司发展的建设性意见较少。

三是公司某些方面、某些环节按照“精细美”的工作标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。

岗位的改变并没有改变我工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。

物业公司总经理述职报告

公司董事长、各位同仁：

大家好!

年初，公司李董再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20__年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行李董下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：

一、简述指标完成情况

年初，按李董下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。

李董在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润怎么行，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。

二、回顾反思落实整改提高

从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结___年：只求无愧、但求无过。

自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：

1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。

4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。

5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。

6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。

7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。

三、20__年工作计划与思路

20__年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李董交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶

经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，2011年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌

公司在完成中心工作任务的基础上，2011年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李董对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。愿20__年公司好、你好、我好、大家好。

物业公司总经理述职报告

20__年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20__年持续进行的“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制，而紧随着20__年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。

一、了解落实土地信息

根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20__年我与公司其他部门的密切配合：

一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。

二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。

三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。

二、集思广益，制定各项管控制度

由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20__年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目在实施过程中能够流畅。

三、提倡加强团结，营造和谐氛围

团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。

在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足谋一时;不谋全局者，不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考，积极付诸实践，使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责，各司其职，抓好分管工作，使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”，增强“一荣俱荣，一损俱损”的整体观念。

同时，维护团结和谐的基础，坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识，相互信任，相互尊重，相互关心，大事讲原则，小事讲风格，顾大局、识大体，胸怀开阔，善于容人、容事、容委屈，努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心，是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本，以讲感情、友谊、缘分为剂。

把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法，与员工多交流、多谈心、多换位思考，增进了团结，取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重，创造了一个既有民主又有集中，既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。

四、坚持学习，端正工作作风，提高执行能力

20__年在集团公司安排下，还参加了房地产法律、法规知识的学习，重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识，通过学习提高了本人防范法律风险的能力，并能规范行为，能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中，常和行政主管部门协调沟通，只有熟知各种法律、法规，才能和政府部门很好的对接，少走弯路。

随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后，就需要我们更快抓紧学习，提高熟知法律、法规的能力，才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求，以利于提高办事效率。因此，当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感，只有工作作风过得硬，才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实。

于是年内，我紧跟上级要求，增强转变机关作风的针对性，端正自身工作作风的同时，努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍，使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格，群众满意度不断提高，保证了公司各项工作的顺利进行。

五、严格信息披露，加强监督管理

按照国家有关规定规范信息披露行为，促进公司依法规范运作，维护广大股东的合法权益;本年度，公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》，并严格执行，保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理，对公司信息披露情况等进行监督和核查，积极有效地履行了总经理的职责，维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度，加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解，以切实加强对公司和投资者利益的保护能力，形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。

年内勤勉尽责，忠实履行独立董事职务，凡经董事会审议的重大事项，都事先对公司提供的资料进行认真审核，若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况，并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。

平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报，主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料;及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险，在董事会上发表意见、行使职权，对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动，诚恳接受公众评议和监管部门的检查，认真落实整改计划与措施，对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。

回顾过去的一年，自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的智慧和全体员工的汗水，我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势，还有许多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是对部分政策的把握度不够，做事缺乏前瞻性，不注意细节，在工作落实过程中不够细致，还需要进一步拓展思路，加强学习。

六、20__年工作计划

20__年已经过去，公司给我们提出了更高、更新的要求，公司远景规划，明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划，制定了自己明年的工作重点：

(一)提高个人综合素质，胜任总经理工作。

严格按照自己的工作职责，把职责范围内的工作做好。

房地产业是一个业务分类极其广泛的行业，充满矛盾和争斗，每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求，这就更加要求我们20__年要加强学习，严格要求自己，严守职业操守，先做人后做事，树立正确的人生观、价值观，在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质，努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才，才能更符合工作的要求。

(二)按照公司计划做好项目工作。

一是土地信息取得方式

从报纸上获得招、拍、挂的公告信息;从土地局交易中心及土地储备中心取得信息;通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息;通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。

二是工作重点

明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路，集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上，看准市场、把握机遇、创新思想，切实做好短期发展目标和投资方向的同时，也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时，也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路：

1、有针对性的寻找土地，不盲目，寻找适合我们的。

2、寻找土地的面要宽，放眼二三级市场，因为这些地区存在着信息不畅，很多政策性、文件性的东西不很完善，土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势，再加上个别地方性的政策、法规等，使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球，从一定程度上可以减少建设中的成本投资。

3、房产与地产兼顾的发展思路。房地产公司的开发，不仅局限于房产的开发上，应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾，共同发展。在房产开发不景气的时候，公司可把重点放在土地投资储备上;当房产开发有所好转后，再有侧重点地进行房产开发，二者能相互兼顾，共同发展，使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。

(三)在物业管理方面我们要严格以市场为导向，根据市场、项目及公司的情况做出合理化建议，寻找适合项目自身的物业公司。

房产开发企业规章制度范文第5篇

关键词：房地产开发；工程技术管理；重要性；实施策略

时至今日，建筑行业的快速发展，在某种程度上加速了房地产开发企业的竞争，尤其是随着人们生活品质的提升，其发展面临着重重障碍和挑战。在此过程中，工程技术管理作为房地产开发企业发展的核心力量，发挥着不可替代的作用。尤其是科技快速更新的年代，工程技术管理所发挥的作用越发明显和重要。

1工程技术管理在房地产开发中的重要性阐述

对于房地产开发企业而言，工程技术管理作为管理体系中最重要的项目之一，其水平高低直接影响了可持续发展，在降低成本、提升质量、缩短工期等诸多方面均有成效。以下主要从价值与特点两方面阐述工程技术管理在房地产开发中的重要性。

1.1价值

近年来，随着社会经济的发展，人们的生活水平日渐提高，建筑行业也因此水涨船高。市场经济条件下，房地产开发企业面临着愈发激烈的行业竞争，其销售由卖方市场向买方市场转变，使房地产开发企业不得不重视品牌质量建设。而工程技术管理作为房地产开发企业生产经营中必不可少的环节，贯穿于建筑工程建设的全过程，是保障房地产品牌、质量及技术含量的重要基础。从这个维度讲，房地产开发实施工程技术管理，是市场经济发展的基本要求，亦是满足业主需求的客观体现，更是推动相关企业可持续发展的核心动力。此外，根据国家建设部发文，新建住宅将实行《新建住宅质量保证书》《新建住宅使用说明书》等制度。此举在某种程度上从法律角度阐明了工程技术管理在房地产开发中的重要性。同时，长期的实践经验表明，工程技术管理含量比越高，房地产开发“产品”的质量越好，所获得的市场占有率自然提升，进而创造的社会效益、经济效益以及环境效益越明显。

1.2特点

严格意义上讲，工程技术管理作为一项系统化、综合性的工作，其落脚点不单单是追求企业经济效益最大化，更是要认真贯彻国家的政策方针，即满足现代城市化建设要求，全方位地考虑业主需求，努力实现经济、社会以及环境等综合效益增长。与此同时，房地产开发的工程技术管理还着力解决从土建、水暖、燃气、环境、装饰到品种繁多的建材产品及设备等多项技术问题，并从平面到立面有机地组织落实到具体工程项目上，以适应多元化的市场经济需求，进而解决一些经营层面上的问题。此外，房地产工程项目开发建设投资周期长的特性，要求工程技术管理具有超前性，从技术角度着力解决产品的适应性与灵活性，以满足人们对居住质量、居住环境等方面的要求，实现社会、经济、环境三方效益相统一。因此，房地产开发本身的项目特点，决定了其必须要重视工程技术管理工作，并采取行之有效的实践策略，以适应市场经济快速变化的动态需求，最终落实到可持续发展战略目标上。

2工程技术管理在房地产开发中的实施要点

基于上述分析，工程技术管理在房地产开发中的重要性不言而喻，笔者结合现实情况，有针对性地提出了以下几个方面的实施要点，以供参考和借鉴。

2.1健全制度

对于房地产开发企业而言，工程技术管理涉及到项目可行性评估、开发进度计划、方案设计规划、申报审批以及交工监察验收等诸多内容，而这些都需要完善的规章制度来保障工作的正常开展。具体而言，房地产开发企业应结合自身特点，根据工程技术管理工作的内容和要求，建立健全各项规章制度，确立目标、细分职责、奖惩并处，在规范相关工作秩序的同时，充分调动技术人员的积极性，有效避免随意决策。此外，房地产开发企业还应实施工程技术管理责任制，细化到部门及个人，量化技术、质量标准，认真研讨和防范风险，使每一位员工都参与到工程技术管理当中来，提升整体工作实效。在此过程中，房地产开发企业还需要加强内部培训工作，及时更新技术人员的理论知识，夯实其职业素质基础，提高他们的综合服务能力水平。

2.2整合资源

由于工程技术管理的综合性、复杂性以及超前性，单纯地依靠内部技术人员很难全方位地解决房地产开发的既有问题。现实生活中，科技更新速度加快，新型建筑材料不断涌现，房地产开发技术人员不可能对多工种、多学科的知识都及时熟悉，并样样精通。因此，当面临专业技术性很强的问题时，房地产开发企业应该积极寻求社会力量帮助，整合资源为己所用。例如，在轻质隔墙板、保温材料等的性能评估上，房地产开发企业可短期聘请专家到内部会谈，通过他们的专业知识与能力为选材决策提供依据。信息化时代背景下，房地产开发企业还需善用互联网平台，尽可能全面地搜罗和整理生产厂家信息，并通过实际调研及专家咨询等途径，掌握相关知识资料，为后续工程建设奠定基础。

2.3了解市场

就房地产开发企业而言，工程技术管理并非一成不变，而是紧跟时代、市场发展的步伐，不断进行创新和转换，如此才能保证工作效力最大化。如果不能根据国内外有关建筑工程技术发展状况及时作出战略调整，时刻可能会面临被市场淘汰的风险。尤其对发展中国家而言，更是如此。自改革开放以来，随着我国对外交流活动的日益频繁，建筑设计、施工技术、建材产品等更新换代的速率加快。作为房地产开发企业的工程技术管理人员，必须要树立和坚持创新思想，主动与国际接轨，保持与时展同步，如此才能更好地适应工作岗位需求。对此，房地产开发企业也应该作出相应的努力，与技术情报部门、行业协会等建立稳固的关系，定期或不定期地组织相关人员参与各种展览、学术报告等活动。

2.4加强管理

归根结底，工程技术管理依然归属于管理服务范畴，其最终目的是促进房地产开发企业的可持续发展，在此过程中要着力解决好几项关系问题。首先要解决好技术管理与经营管理之间的关系，在市场经济条件下，企业管理的核心目标是用最小的投入获取最大的接上页）（转下页）效益。为了考虑经营需求，保证房地产开发质量，应在城市规划准许的情况下，多进行方案比较，提高容积率，增加出房率。其次，要协调好技术管理与工程进度之间的关系，一旦遇到房地产开发问题，应该采取积极的态度，支持设计、施工、监理等各级单位联合处置，并由工程技术管理人员出面协调相关事宜，尽可能地在保证工程质量的前提下降低对工程进度的影响。如果涉及安全问题，则需谨慎处理，争取风险最小化。

3结论

工程技术管理在房地产开发中的重要地位无可取代。由于个人能力有限，本文作出的研究可能存在不足之处。由于建筑行业的兴起，房地产开发成为了我国经济收入的支柱，大量的土地被开发，大量的工程在建设，所以建设工程项目的管理工作在房地产项目开发中的重要地位越发突显，因为它是对工程质量的保证，需要引起高度的重视。笔者希望业界更多学者关注此项研究，结合现实情况，在深度剖析工程技术管理在房地产开发中重要性的基础上，有针对性地提出更多有效的实践建议，以推动房地产开发行业的发展，为人们营造更加舒适、健康、宜居的生活环境。而房地产开发企业本身也需加强研究，采取更多行之有效的工程技术管理策略。

作者:王翔 单位:上海建浩工程顾问有限公司

参考文献

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