建筑设计要求规范大全

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建筑设计要求规范大全范文第1篇

关键词：汽车库，停车场，排烟通风系统，防火阀，规范，设计

 

一、引言

随着城市建设的发展愈加普及，汽车库作为民用建筑的一部分，所起到的作用愈发的明显。其面积很少则一层，多则数层。由于汽车库流动或停泊的汽车排出废气且带有可燃物，因此如何解决其通风与排烟问题就显得十分重要。特别是地下汽车库、停车场。

二. 规范之间的比较

高规中的防排烟相关的条例如下：

4.1.8 设在高层建筑内的汽车停车库、其设计应符合现行国家标准《汽车库设计防火规范》GB50067的规定。论文大全，规范。

5.1.6 每个防烟分区的建筑面积不宜超过500m2。

8.4.1 一类高层建筑和建筑高度超过32米的二类建筑的下列部位，应设置机械排烟设施：各房间总面积超过200m2或一个房间面积超过50m2，且常有人停留或可燃物较多的地下室。

8.4.2 设置机械排烟设施的部位，其排烟风机的量应符合下列规定：担负一个防烟分区应按不小于60m3/h·m2计算，担负二个或二个以上防烟分区时，应按最大防烟分区面积不小于120m3/h·m2计算。

8.4.11 设置机械排烟的地下室，应同时设置送风系统，且送风量不宜小于排烟量的50%。

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97中的防排烟相关的条例如下：

8.2.1 面积超过2000m2的地下汽车库应设置机械排烟系统。机械排烟系统可与人防、卫生等排气通风系统合用。

8.2.2 设有机械排烟系统的汽车库，其每个防烟分区的建筑面积不宜超过200m2。

8.2.4 排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次/h计算确定。

8.2.7 汽车库内无直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区，当设置机械排烟系统时，应同时设置进风系统，且送风量不宜小于排风量的50%。

《全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调》（2009版）相关汽车库通风条例如下：

4.3.1 汽车库应按照下列原则确定通风方式：

1 地上单排车位≤30辆的汽车库，当可开启门窗的面积≥2㎡/辆且分布均匀时，可采用自然通风方式；

2 当汽车库可开启门窗的面积≥0.3㎡/辆且分布均匀时，可采用机械排风、自然进风的通风方式；

3 当汽车库不具备自然进风条件时，应设置继续送排风系统；

4.3.2 汽车库机械排风量，可按下列两种方式计算：

1 用于停放单层汽车的换气次数法

1） 汽车出入较频繁的商业类等建筑，按照6次/h换气选取

2） 汽车出入频率一般的普通建筑，按照5次/h选取

3） 汽车出入频率较低的住宅等建筑，按照4次/h换气选取

4） 当层高＜3m时，应按实际高度计算换气体积；当层高≥3m时，可按3m高度计算换气体积。

2 当全部或者部分为双层停放汽车时，宜采用单车排风量法

1） 汽车出入较频繁的商业类等建筑，按照每辆500m³h选取

2） 汽车出入频率一般的普通建筑，按照每辆400m³h选取

3） 汽车出入频率较低的住宅等建筑，按照每辆300m³h选取

4.3.3 当汽车库设置机械送风系统时，送风量宜为排风量的80%-85%

在防火角度上，当遇到相关规范条例不明确或者相冲突的时候，大家都习惯按照级别最高的来做。但是当涉及到综合楼地下汽车库的使用功能的时候，如果按照高规的规定来做，那么防烟分区会非常繁琐，而且排烟系统会非常庞大，占用相当一部分的建筑面积来作为机房使用。如果按照《汽车库设计防火规范》GB50067-97的相关条例来做的话，会节省很多。诚然，按照高规做防火效果会非常好，但是笔者认为，只要能达到防火要求，没有必要设置过高的防火。

三. 地上及半地上车库的通风与排烟的形式

1、自然排烟

根据文献[6]

4.3.1 汽车库应按照下列原则确定通风方式：

1 地上单排车位≤30辆的汽车库，当可开启门窗的面积≥2㎡/辆且分布均匀时，可采用自然通风方式；

2、机械排烟、自然补风

4.3.1 汽车库应按照下列原则确定通风方式：

2 当汽车库可开启门窗的面积≥0.3㎡/辆且分布均匀时，可采用机械排风、自然进风的通风方式；

3 当汽车库不具备自然进风条件时，应设置继续送排风系统；

四. 地下车库的通风与排烟的形式

1、 平时排风、火灾时排烟为同一台风机

防烟分区内设风机一台，平进排风与火灾排烟时均运行，系统风量按火灾时排风量确定，风机前设一常开，280°C自动关闭的排烟防火阀。

2、平时排风和火灾排烟风机分别独立设置

在同一防烟分区平时排风与火灾排烟分别设置风机，普通风机平时常开，70°C关闭防火阀；高温风同设70°C开启，280°C自动关闭的排烟防火阀，普通风机平时常开，火灾时改为排烟风机运行。笔者建议采用此种形式，且在机房内的排风干管上设置静压箱。且此种形式与诱导风机配合通风最佳。能有效地进行车库内的通风换气。

3、采用双速风机，平时排风低速运行，火灾排烟高速运行。

这种系统形式主要适用于排风量与排烟量悬殊的车库（如车库平面特殊，层高大，汽车出入库频度低，每辆汽车占面积特别大）。由于排烟量与排风量的悬殊，导致了风口与风管尺寸的设置非常的不便。笔者不建议采用此种形式。且目前一些地区的审图办也已经禁止采用此种形式。

五．排风口与排烟口与防火阀的设置

1、排风、排烟系统中排风口与排烟口的设置

根据文献[5]

9.4.6 机械排烟系统中的排烟口、排烟阀和排烟防火阀的设置应符合下列规定：

1 排烟口或排烟阀应按防烟分区设置。排烟口或排烟阀应与排烟风机连锁，当任一排烟口或排烟阀开启时，排烟风机应能自行启动；

2 排烟口或排烟阀平时为关闭时，应设置手动和自动开启装置；

3 排烟口应设置在顶棚或靠近顶棚的墙面上，且与附近安全出口沿走道方向相邻边缘之间的最小水平距离不应小于1.5m。设在顶棚上的排烟口，距可燃构件或可燃物的距离不应小于1.0m；

4 设置机械排烟系统的地下、半地下场所，除歌舞娱乐放映游艺场所和建筑面积大于50m2 的房间外，排烟口可设置在疏散走道；

5 防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离不应超过300m；排烟支管上应设置当烟气温度超过280℃时能自行关闭的排烟防火阀；

6 排烟口的风速不宜大于10m/s。论文大全，规范。

9.4.7 机械加压送风防烟系统和排烟补风系统的室外进风口宜布置在室外排烟口的下方，且高差不宜小于3.0m；当水平布置时，水平距离不宜小于10m。

根据文献[7]

8.4.4 排烟口应设在顶棚上或靠近顶棚的墙面上，且与附近安全出口沿走道方向相邻边缘之间的最小水平距离不应小于1.50m。设在顶棚上的排烟口，距可燃构件或可燃物的距离不应小于1.00m。论文大全，规范。排烟口平时关闭，并应设置有手动和自动开启装置。

8.4.8 机械排烟系统中，当任一排烟口或排烟阀开启时，排烟风机应能自行启动。

8.5.3 下列情况之一的通风、空气调节系统的风管道应设防火阀：

8.5.3.1 管道穿越防火分区处。

8.5.3.2 穿越通风、空气调节机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处。论文大全，规范。论文大全，规范。

8.5.3.3 垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上。

8.5.3.4 穿越变形缝处的两侧。

8.5.4 防火阀的动作温度宜为70℃。

8.5.5 厨房、浴室、厕所等的垂直排风管道，应采取防止回流的措施或在支管上设置防火阀。

五、结束语

随着社会的发展，地下构筑物来越普及。意识也日益增强，对于我们设计人员，目前所用的规范依据只有《高层建筑设计防火设计规范》、《建筑防火设计规范》、《人民防空工程防火设计规范》、汽车库设计防火规范》等。而且其中不乏略有不同之处。对于此类条例我们通常都是以防火级别高的为准。但是从经济角度考虑，防火级别高了往往又非常的不经济。所以，我们所做的就是在满足规范及防火要求的同时，力求经济实用。另外地下建筑建筑中还有一些娱乐场所，比如电影院等。这些比较特殊的场所人员比较集中，发生火灾时的概率和严重性往往比较大。像这类建筑，我们设计人员应该有意的侧重一下。而这些规范上都是没有明确说明的。论文大全，规范。

源于规范，高于规范，防火重在防范。

参考文献

1JGJ100-98《汽车库建筑设计规范》

2GB50067-97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》

3李强民,邓伟鹏,赵晓辉,等.汽车尾气烟羽的形成及地下车库排风方式.暖通空

建筑设计要求规范大全范文第2篇

【关键词】抗震；概念设计；问题；必要性

一、建筑抗震设计的简述

地震是一种突发的自然灾害，是由地下某处薄弱岩层破裂或地球板块互相挤压、冲撞引起振动，并以波的形式传至地表引起的地面运动。在历史上我国就是世界上的地震多发国家之一，1976年7月28日发生的唐山地震带给人民的灾难极为惨重，死亡达24万多人，地震之所以造成人民生命财产和国民经济严重的损失，直接原因有三：一是地震引起滑坡、地裂、断层等严重的地面变形，直接损害结构物；二是地震引起结构物地基的震陷、砂土液化，使地基失效；三是结构物在剧烈的振动中因承载力不足、变形过大、连接接头破坏、构件失稳甚至整体倾覆而破坏。建筑结构的抗震设计主要针对后一种情况而言，《建筑抗震设计规范》GB 50011(以下简称抗震规范)规定：对位于抗震设防区的建筑物必须进行抗震设计，以预防为主，使建筑经抗震设防后，减轻地震破坏，避免人员伤亡，减少经济损失，实践证明，若想防控建筑工程质量出现问题，工程的设计质量是第一道关口。由于在设计上出现的问题，会给工程施工阶段与交付使用等方面带来很多安全质量隐患，所以一定要严格的管理建筑的抗震设计，20世纪以来,中国共发生6级以上地震近千次。最近100里,中国死于地震的人数高达55万之多,占全球地震死亡人数的53%。所以城市中的地震灾害主要是由建筑物的倒塌、破坏直接或间接造成的，因而提高各类工程的抗震能力就成为减轻城市震害的重要对策之一。科学地确定抗震设防标准，严格按照标准进行工程设计，认真按照抗震设计施工和监理，工程就会具有较强的抗震能力，强震发生时才能有效减轻震害。

二、建筑设计在抗震中的问题

我国地震活动频度高、强度大、震源浅、分布广,是一个地震多发国家。地震是一种多发性的随机震动,其复杂性和不确定性很难把握,要准确预测建筑物震害的特性和参数,目前还很难做到。抗震慨念的设计强调,在工程设计一开始,就应把握好场地条件和场地土的稳定性、能量输入、建筑物的平、立面布置及其体形、结构体系、刚度分布、抗侧力构件的布置、构件延性;材料与施工质量等几个主要方面，其中主要的问题有以下几点：

1．设计人员“思想保守”与过于“开放”

“思想保守”体现在结构设计方面比较多，例如：现在很多高层住宅，剪力墙过多过厚，由于刚度过大，导致相对侧移值过小，远远小于规范的规定值，一来不利于建筑物抗震，二来不经济。

2．专业技术知识不扎实，专业之间配合不到位

有些设计人员没有扎实的专业技术知识，自然设计出的建筑图纸会出现很多问题，给施工带来难度。不具备扎实的专业知识，在施工过程中出现的临时性问题更是难以应付，有的甚至对施工工艺都不太了解。

3．平面布局的刚度不均。抗震设计要求建筑的平、立面布置宜规正、对称，建筑的质量分布和刚度变化宜均匀，否则应考虑其不利影响。但有的平面设计存在严重的不对称：一边进深大，一边进深小；一边设计大开间，一边为小房间；一边墙落地承重，一边又为柱承重。平面形状采用L、π形不规则平面等，造成了纵向刚度不均，而底层作为汽车库的住宅，一侧为进出车需要，取消全部外纵墙，另一侧不需进出车辆，因而墙直接落地，造成横向刚度不均。这些都对抗震极为不利。

4．抗震构造柱布置不当。如外墙转角处，大厅四角未设构造柱或构造柱不成对设置；以构造柱代替砖墙承重；山墙与纵墙交接处不设抗震构造柱；过多设置抗震构造柱等。

上述这些问题的存在，倘若不能得到改正，势必对建筑物的安全带来隐患。上述这些问题的存在，倘若不能得到改正，势必对建筑物的安全带来隐患。上述这些问题的原因是多方面的，有认识方面的原因有计划经济向市场经济转化过程中出现的原因，有设计人员忽视了抗震概念设计方面的原因(未能从整体、全局上把握好)，有法律建设方面的原因(在工程抗震设防管理方面缺乏国家政府法律依据，特别是处罚方面)，通过这些问题来研究中短柱的问题，并且根据实际建筑结构及其在强震作用下的破坏过程是很复杂的，目前难以对此进行较为精确而可靠的计算。因此，20世纪70年代以来，各国标准强调了工程技术人员必须重视“结构抗震概念设计”，即根据地震灾害调查、科学研究和工程经验等所形成的基本原则和设计思路，进行建筑结构的总体布局并确定细部构造。这种设计理念将有助于明确结构抗震思想，不但有利于提高建筑结构的抗震性能，而且也为有关抗震计算创造有利条件，使计算分析结果更能反映今后地震时结构的实际地震反应。

三、建筑设计在抗震方面的必要性

近几十年来结构抗震设计方法的研究与进展,尤其是各国历次大地震对人类造成严重灾害的经验教训,使世界各国地震工程学者及工程抗震设计人员逐步取得了较为一致的认识。用形象语言来概括,即遵循“小震不坏,大震不倒”的设计原则。这已成为当今世界各国公认的结构抗震设计准则,并开始在各国规范中有所体现，根据城市和经济高速稳步发展，对抗震设防提出了更高要求，也打造了良好的物质平台。有效提高工程抗震能力，越来越成为社会共识。建筑抗震可归纳为：1、慎重选择场地；2、科学确定工程的抗震设防标准，特殊工程要进行地震安全性评价；3、不同类型建筑要采用适合的结构形式；4、合理布置，平面立面要规则些，底层层高跨度不宜过大；5、尽量采用隔震减震技术；6、注重施工质量；地震是地壳运动在某些阶段发生急剧变化时的一种自然现象。据统计，全世界每年发生的地震约达500万次，其中绝大多数地震由于发生在地球深处或者它所释放的能量小而人们难以感觉到；而人们感觉到的地震，也即有感地震，仅占总量的1%左右；能造成灾害的强烈地震则为数更少，平均每年十几起。然而，就是这些每年为数不多的地震，却给人们带来了无可挽回的巨大经济财产损失和触目惊心的人身伤亡事故。据有关方面对世界上130次伤亡巨大的地震震害资料所做的统计表明，95%以上的伤亡是因为无抗震能力或抗震能力低的建筑物倒塌而造成的。典型的例子如，日本是个多地震国家，政府一贯重视建筑物抗震设计，其防震设施和技术相当先进，建筑物通常具备了抗御7～8级地震的能力；而阿尔及利亚当地房屋建筑质量普遍低劣，抗震性能差，地震时易坍塌。由此可见，对建筑物进行有效的抗震设计是减轻地震灾情最有效、最根本的措施。

四、总结：

地震是一种突发式的自然灾害现象，从世界各国减轻地震灾害所采取的措施来看，主要有三条：一是加强地震预报，力争在地震发生前采取行动以减少损失；二是在设计和施工方面提高各类建筑物对地震的抵抗能力，包括对已建建筑进行抗震能力鉴定及加固；三是加强地震时应急指挥和救援工作。总之，从各个环节上重视和把关，把地震灾害尽量降到最小、最轻。

参考文献：

[1]现行建筑设计规范大全[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.

[2]王崇杰，崔艳秋.建筑设计基础[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.

建筑设计要求规范大全范文第3篇

关键词：地下商业街，安全疏散，布局设计

 

一、总体布局设计

为使地下商业街为舒适、高质量的购物、休闲环境，必须将其纳入整个城市的交通、空间体系，从功能、空间组织的角度使之成为建筑群体之间内在联系的纽带，成为城市商业空间的有机组成部分。通过对国外大中城市地下商业街的分析比较，本文从城市规划设计角度对我国地下商业街的设计提出以下四点原则：

（一）承担完善的城市综合交通系统的角色。城市综合交通系统是城市整体布局的构架，公交、地铁、轻轨、高架道路都起着城市动脉的作用，这些快速交通将人流迅速输送，对城市商业空间中大量人流的引入和输出起着决定作用。与地下商业街密切联系的地铁等地下交通设施，是地下交通网络的骨架。地下商业街沿骨架向外伸展，与大型公共建筑、公共空间连接，形成纵横交错的地下步行网。在注重城市景观、环境质量、生态平衡的今天，地下交通系统越来越受到人们的青睐。我们可以注意到日本在地铁网络完善的同时，高架道路的发展呈现从市区到郊区、从地面转向地下甚至多层地下的发展趋势，美国和西欧正逐步将市内的道路向外分解、向地下引流。我国的城市综合改造，可以借鉴国外的经验教训，发展地下快速交通，完善地下、地面、地上的综合交通体系，带动城市更新，为步行网络的水平伸展和建筑与城市的一体化提供保证。

（二）承担核心节点的聚合转换的角色。城市地下商业街在水平向伸展和连接的同时，必须与地面的步行系统保持便捷的垂直向联系。在垂直与水平的多重流线交汇处，布置大量的自动扶梯、电梯、楼梯等垂直交通设施，形成地下商业街的核心节点。它常常结合城市广场、建筑中庭、前庭，跨越地下、地面、地上多个空间层次，为人们的步行和商业活动提供多种选择的机会，成为空间聚合转换的场所。

（三）承担连续流动的高质量步行空间的角色。商业活动依赖于步行空间，而连续、流动、不受干扰的步行空间是购物、闲逛的理想场所，地面商业街的步行化、定时化也是为了营造不受车辆干扰的购物环境。地下商业街的人工环境首先为步行空间提供了保证，地铁等地下交通设施使地下商业街往城市各处水平伸展成为可能，核心节点空间又促进了地下商业街同其它空间的垂直转换，并提供滞留的空间。所以，地下商业街应以步行人流组织为设计重点，在流动空间序列的变化中，在与城市步行网络的交接中，创造高质量的购物休闲环境，成为建筑与城市空间整体联接的重要环节。例如，费城的市场东街位于城市的交通枢纽中心，它周围有地下高速列车、公共汽车和有轨电车等各种交通设施。

二、内部功能组成定位

城市地下商业街应均衡各部分功能属性的比例设置，以满足其综合功能的实现。在对日本1973年以后建成的12处地下商业街功能组成的组成统计情况可知，城市地下商业街的主要功能和作用是用于城市交通的功能的改善和城市购物环境的延伸。另据日本地下空间开发利用经验统计，当街道上的步行人数超过2万人/天时，就有必要设置地下公共通道。现实的数据统计显示，地下商业街中的地下公共通道一般可以起到40%～50%的分流作用，同时又具有停车和购物等条件，利用率很高，对改善地面交通起着重要的作用。一般来讲，其商业部分和过街通道部分比例相当。

众所周知，区域能提高人们定位定向的能力。论文大全，布局设计。。在城市地下商业街建筑环境中，可以是由于功能的不同而明显区分出的区域。各自区域设置时应相对集中，相互联系而得到区别，不同的区域应该具有不同于其它区域的特色，具有富有意义的名称以及清晰的边界和通道等。

三、防火分区设计

城市地下商业街通常表现出：建筑面积越来越大，由几千到几万甚至十万平方米；功能复杂；商品种类繁多，火灾危险性大，火灾荷载大；人员密集，人流量大，而且人员大多数对商场环境不熟悉。这同时给消防安全和设计提出了新的问题。所以，城市地下商业街进行消防设计，首要的宗旨是人员的安全疏散。

（一）防火分区存在的问题

1、从国家规范角度看。《建筑设计防火规范》(以下简称“防火规范”)的规定，当设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统，同时建筑内装修符合现行国家标准《建筑内部装修设计防火规范》的规定时，商场的每个防火分区可增加到2000㎡。我们以50000㎡平米的地下商业街为例，在设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统的情况下，也需要设置25个防火分区。而且，按照“防火规范”的要求，地下建筑防火分区相邻布置时，每个防火分区可利用防火墙上一个通过相邻分区的防火门作为第二安全出口，但每个防火分区必须有一个直通室外的安全出口。也就是说需要25个直通室外的楼梯间，同时在配以辅助的通风排烟通道，势必造成地下商业街的地上部分楼梯间以及突出物林立，无法有效的利用地上空间的资源，而且从视觉效果上也不美观。

2、从运营的角度看。地下2000㎡的一个分区经常不能满足一个独立的商业功能的需要，大量的直通地面的楼梯间也影响商场的布置，实际上完全做到也存在一定的困难。

3、从消防与安全疏散角度看。城市地下商业街大量的分隔必然会造成其内部疏散路线的混乱，对于人员疏散也形成一定的影响。同时，也不便于消防部门在火灾时迅速的展开救援工作。

（二）防火分区解决措施

1、每个防火分区最大允许建筑面积不应大于500㎡，设有自动喷水灭火系统时，每个防火分区的建筑面积可增加一倍。论文大全，布局设计。。防火分区之间的隔墙应采用耐火极限不低于4.0h的非燃烧实体墙，防火分区的防火墙上允许开门，但必须采用甲级防火门。论文大全，布局设计。。

2、地下商场内设有敞开式、自动扶梯等上下连通层，应作为一个防火分区，其面积之和不应大于500㎡。当设有自动喷水灭火系统时，面积之和可以增加一倍。

3、当设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统，且建筑内部装修符合现行国家标准《建筑内部装修设计规范》GB50222-95的规定时，其营业厅每个防火分区的最大允许建筑面积可增加到2000㎡。当地下商场总建筑面积大于20000㎡时，应采用防火墙分隔，且防火墙上不应开设门窗洞口。

4、地下商场应设置防烟分区，每个防烟分区的最大允许建筑面积不应大于500㎡，当从室内地坪面至顶棚或顶板的高度超过6.0m时，可不受限制。需设排烟设施的走道、净高不超过6.0m的房间，应设挡烟垂壁、隔墙或从顶棚突出不小于0.5m的粱划分防火分区，梁与垂壁底至室内地坪面高度不应小于1.8m。

5、穿过防火分区防火墙的通风管道、在防火墙两侧各2.0m，应采用非燃烧体的隔热材料，并安装能按顺气流方向关闭的自动阻火阀门，施工缝隙要用非燃烧材料密封。

6、防火墙应直接设置在基础上或耐火极限不低于3.0h的承重构件上。防火墙上不宜开设门、窗洞口，必须开设时，应设置能自行关闭的甲级防火门。

参考文献：

[1]王龙.地下空间标识系统设计研究[D]上海交通大学,2008.

[2]阎卫东.建筑物火灾时人员行为规律及疏散时间研究[D]东北大学,2006.

建筑设计要求规范大全范文第4篇

【关键词】： 房地产 成本 房价

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。

“省钱就是赚钱” ，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势几年来对房地产企业成本管理的研究，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了这套成本控制要点技巧集，富有成果的经验将给您的成本控制带来卓有成效的收获。

一、如何来控制房屋建筑成本

（一）房屋建筑成本的主要元素。

（二）怎么来节约建筑成本。

二、房地产开发中的主要成本构成

（一）土地费用

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

（二）前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

（三）建筑安装工程费

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。

（四）市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

（五）管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。

（六）贷款利息

（七）税费

（八）其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。

三、如何行之有效地控制房地产开发中的成本

（一）一强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价

（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度

（三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用

（四）适当降低税收负担

（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用

（六）充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳

（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理

四、设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。

（一）推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

（二）开展限额设计，有效控制造价

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。

当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制，并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

（三）采用合同措施，有效控制造价

五、招标投标阶段的成本控制

（一）项目招标过程中的成本控制

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：

1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。

2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

3、合理低价者中标。

（二）做好合同的签定工作

六、施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：

（一）抓好合同管理，减少工程索赔

（二）从技术措施上展开项目投资的有效控制

对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。

（三）从经济措施上展开项目投资的有效控制

严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。

甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。应当讲控制房地产开发成本是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手锏，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。

【参考文献】：

1.《建筑工程控制与施工测量快速施工手册》 作者：石四军中国电力出版社2005年

2.《现代建筑新材料与施工》作者：李书田中国水利水电出版社 2006年

3.《现行建筑设计规划大全》作者：本版中国建筑工业出版社 2005年

4.《房地产一线销售管理》作者：余源鹏机械工业出版社 2006年

5.《节能省地型住宅和公共建筑标准规范汇编》 作者：建设部标准定确研究所 中国计划出版社2005年

6、《工程建设标准手册》 作者：建设部标准定确研究所中国建筑工业出版社

建筑设计要求规范大全范文第5篇

关键词：智能建筑；前期决策和设计阶段；工程造价；控制措施

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A

1我国智能建筑工程现状

我国“智能建筑”起步较晚，直到二十世纪八十年代末才开始有较大的发展，在建筑智能化工程技术和材料设备的使用上，我们并不落后于发达国家，甚至有些在发达国家都还属于新技术、新产品的控制系统，在我国的建筑物中就能看到其身影，但是，我们与发达国家在智能建筑工程方面的差距依然明显，究其原因，观念落后才是造成这种局面的真正原因。观念落后主要体现在两个方面：一方面，认为智能建筑“高大全”就是最好，不管项目功能、销售定位，所有的智能建筑工程各子系统一应俱全，造成严重的投资浪费；一方面，只看重智能建筑工程的前期投入，而不考虑智能建筑系统给后期经营带来的收益，认为智能建筑工程只是一个噱头，其投入是得不偿失，导致尽可能地少上甚至不上智能建筑系统。而对于目前国际上流行的生态智能建筑，国内也早有流传，只是国内谈到生态智能建筑，有一个较大的片面性，即往往只是在建筑设计完成以后，通过智能建筑系统达到所谓 3A 或 5A，过多地强调电子技术自身，或者以引进室内绿化为生态建筑，而真正的生态智能办公建筑涉及一个全球的生态保护问题，就是通过大面积建筑节能化的控制，来达到减少污染的目的，同时提高室内的办公舒适度和提高产品的市场竞争力，两者相差甚远。

2智能建筑工程前期决策和设计阶段的基本程序

（1）确定建设项目的市场（或功能）定位后，由业主决策层组织物业部门（含物业顾问公司）、销售部门（含销售顾问公司）、工程部门（含工程咨询公司）和工程预算部门（含造价咨询公司）根据项目的定位，从各自的角度出发，提出智能建筑工程的建设建议；

（2）工程部门（含工程咨询公司）根据各部门提出的综合建议，编制多套智能建筑工程初步设计方案，工程预算部门（含造价咨询公司）据此编制初步投资估算，交决策层和各部门讨论并选择出最符合要求的方案；

（3）工程部门（含工程咨询部门）根据各部门讨论的结果，编制智能建筑工程的设计方案或设计条件；工程预算部门（含造价咨询公司）编制投资估算；

（4）建筑设计院根据工程部门（含工程咨询部门）提供的设计方案或设计条件，在相关设备供应商和系统集成商的配合下，完成智能建筑工程的路由设计；

（5）工程预算部门（含造价咨询公司）根据工程部门（含工程咨询部门）提供的设计方案或设计条件，编制智能建筑工程的招标文件。招标文件应详细规定各个子系统应达到的技术指标和技术参数，并指定三种同档次设备或材料供应商作为备选；

（6）系统集成商投标文件必须包括技术标和商务标，技术标必须包括方案的扩充设计和降低工程造价的建议方案，商务标必须工程使用设备的单价和总数；

（7）评标小组成员除相关专家以外，还应包括物业部门（含物业顾问公司）、工程部门（含工程咨询公司）和工程预算部门（含造价咨询公司）；

（8）中标单位确定后，由工程部门（含工程咨询部门）组织系统集成商、建筑设计院、相关设备供应商进行沟通，就系统的路由、控制系统和受控设备之间的通讯协议和接口等问题达成一致意见；

3前期决策阶段的工程造价控制

关于智能建筑工程的各项技术经济决策，对智能建筑工程造价和项目建成后的经济效益都有着决定性的影响，我们要投入相当的人力、物力、财力和时间，去研究智能建筑工程最终使用者的需求和发展前景，对智能建筑工程的造价，智能建筑工程使用产品的技术来源、市场分额和发展前景，以及智能建筑建成后的经济效益进行全面的调研和评价，并充分考虑到智能建筑工程建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响。简单地说，就是我们需要一个什么样的智能建筑系统？系统能带给我们什么效益？系统造价对整个项目的总成本有多大的影响？在进行系统方案的决策时，要进行多方案比较。分析影响系统的风险因素，评估风险量．对影响系统造价的风险性因素进行重点控制。

4设计阶段的工程造价控制

拟建项目一经决策，设计就成了工程项目建设和造价控制的关键。据经验和资料分析，设计费用虽然只占建设工程总造价的1%—3% ，但设计对工程造价的影响却占工程造价的7O％以上。设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着系统的造价、进度和质量。为保证设计策略，设计阶段造价控制应采取如下的措施 ：

（1）采用限额设计和降低造价提案的方法来控制造价。限额设计是指系统集成商必须在保证满足招标文件中技术条件要求和低于中标价的前提下进行设计，如果超出中标价或者不能满足招标文件中的技术条件，都将被认为是不合格的设计；同时，我们应该鼓励系统集成商提出自己的降低造价提案，并对其提出来的方案进行认真审核，并确定该方案是否符合我们的要求。

（2）业主委派概预算工作人员(或咨询单位的造价工程师)参与前期设计的全过程，一方面，通过对社会同类项目价格、材料、设备、人工费用、管理费用等的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较，进行投资估算，作为初步设计控制的依据。另一方面，对设计方案进行全面的技术、经济评估及分析，应用价值工程原理，优选出技术先进、经济合理、安全可靠、造型新颖以及结构合理、功能全面的方案。

（3）项目设计尽可能采用国家和省级的设计标准，优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。

（4）掌握设计过程中设备材料选型定厂的主动权，智能建筑工程的建设过程中，材料选型也是一个非常重要的工作，同一种材料，不同的厂家，其价格、性能和寿命会有天壤之别如何选择设备材料，对系统的功能和造价控制具有非常重要的意义。

（5）推行设计索赔制度和奖励制度。设计其实也是一种产品，对不合格的产品，应该有相应的经济处罚。在设计中，设计人员由于责任心、经验或时间等因素，往往会造成失误与疏漏，甚至是严重的错误，当这些错误在各个审核的环节中没有得到纠正的时候，会给业主带来损失；以往设计错误造成的损失多数是业主承担的，发现错误后，设计人员出个设计变更交给施工队伍返工就完事。对于这种现象，我们应该推行设计索赔制度，在设计费用的确定时，可以适当提高取费比例，同时，也与建筑设计院在合同中约定对设计错误的索赔条款，并在支付设计费上，留取30％(当然越多越好)的质量保留金，以便加大对设计单位的约束，尽可能地减少设计错误。另外，在设计合同中增加优化设计、节约造价等的奖励条款，激励设计人员深挖设计潜力、重视设计方案的经济合理性。

（6）系统集成商出于增加造价的考虑，故意在设计过程中留下索赔黑洞，以便在施工过程中进行索赔，提高工程造价。对于这种情况，一方面，业主要完善招标技术条件和合同条款约束，尽可能考虑到各种情况和系统的要求；另一方面，要求业主工程师在设计过程中，要协调好系统集成商和各个设备供应商的关系，尤其是需要实行自动控制的设备供应商，并对系统集成商完成的系统设计合理性进行评价，把不可预计的情况减少到最小。

参考文献：

[1] 廖天平，何永萍. 建筑工程造价管理[M]. 重庆大学出版社，2003