要约合同

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要约合同范文第1篇

关键词：预约合同；要件

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1005-5312（2012）11-0249-01

预约合同又叫预备合同、预合同，简称为预约。与之对应的概念是本约，也叫本合同。故本约是为履行该预约而成立的合同。预约从本质上来说是一种债权合同，因此它的构成规则也应该与一般合同的基本规则相一致，尊重当事人双方的自由选择意愿，形式以不要式为主。它的构成包括形式上和实质上的要件，同时也具有一定的独特性。

一、预约合同形式要件的特殊性

（一）时间上，预约的订立发生在本约的谈判进程中。预约是本约缔约过程中签订的合同，目的在于固定交易机会，约束交易双方，使交易者在复杂的市场环境中能够最终达成本约。

（二）主体上，预约当事人须与本约当事人保持一致。预约当事人之间的关系是依靠信赖建立起来的，例如信任当事人的实力、名誉等从而希望与其订立预约，其债权不得让与，债务不得移转承担。基于预约的这种特殊性，主体身份应当保持一致性，否则预约将会失效。

（三）与本约形式的关系上，当本约形式为法定方式时：如果目的是为了保全证据，则预约不必采取和本约一样的形式；若出于提醒当事人慎重考虑的目的，则预约和本约应当采用一种方式。 当本约形式是约定方式时，则预约不受本约形式的影响，倘若约定的本约形式扩及至预约，则从其约定。

二、预约合同实质要件的特殊性

预约的实质要件即生效要件，既要满足一般合同的四个实质要件，又要达到不被认为是所要订立的本约合同的要求，其特殊性表现在：

（一）预约的意思表示须明确指出将来订立本约合同，并且受该意思表示的约束；

（二）预约的标的为当事人诚实履行将来订立本约合同的一系列谈判磋商的行为；

（三）预约的内容具有一定的确定性。确定的程度不必像一般合同那样，因为谈判的过程本身就是充满反复与变数，要求预约的内容具备一般合同那样的确定性对义务人而言是很苛刻的，但标准也不能过低，至少应该达到合同义务的充分确定并且可以据此证明给予救济是正当的程度。

三、预约与相关概念辨析

（一）预约与尚未完成给付状态的实践合同

在实践合同中，交付标的物或完成其他给付不是当事人的给付义务，只是先合同义务。该合同的当事人即使意思表示一致，并不代表合同的成立，只有一方交付了标的物后才能使合同成立，所以尚未完成给付状态的实践合同，由于不具备合同成立的要件，其实是没有成立的本约，不具有预约给付内容方面的特殊性（诚实地订立本约的行为义务）。如果给付完成状态消失，则本约就已经成立，变化过程中不存在两个合同的问题。所以，预约与尚未完成给付状态的实践合同是有明显区别的。

（二）预约与附生效条件的合同、附生效期限的合同

根据我国《合同法》第四十五条、第四十六条的规定，附生效条件的合同在条件具备时合同生效；附生效期限的合同生效在期限到来之时。这两类合同都意味着将来达到某个状态合同就会发生法律效力。那么预约和它们之间是等同关系还是有所差别呢？

笔者认为：就产生效力的时间而言，预约自成立时即生效，是同时发生的，但是后二者如果条件或期限不具备，则只存在成立的事实，合同却不具有法律效力；其次，就合同数量上看，预约是相对本约而言的，是两个不同的合同，而附生效条件或附生效期限的合同，自始都是作为一个合同而存在的，条件或期限只是限制合同生效的；再者，就内容而言，预约在成立时已经存在当事人之间的权利和义务关系，但后二者除法律另有规定外，当事人之间并不存在任何权利义务关系。

（三）预约与备忘录

备忘录一般有两种情形：一种是就部分条款取得一致，在此基础上尚需继续谈判，在订立合同的过程中对双方已取得的谈判结果的记载；一种是通过谈判，当事人对合同的全部条款均已合意，但需要等待有权机关批准或签署才能生效，产生约束力。第二种常见于外交文书。预约与备忘录是两个概念，不能等同。

（四）预约与意向书

要约合同范文第2篇

不是。要约邀请的法律意义不仅在于邀请他人向自己发出要约，还在于提出交易条件以及与交易条件有关的条件，而且这些条件可以拘束邀请人，可以构成先合同义务，也可以进入合同，演变成合同义务。

【法律依据】

《合同法》第15条，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

（来源：文章屋网 ）

要约合同范文第3篇

    第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是按工程期分期付款。如是分期付款，每期的缴款时间应注明。

    第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应模棱两可的措辞来表达，因为这里涉及到逾期交屋的违约问题。

    第三，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积（含分摊的公用面积）是多少、实际使用面积是多少。如果面积误差超过经约定范围，客户有权要求退房并追索利息损失。目前，如象上海等一些南方城市，甚至规定发展商售楼的实测面积大于客户购置面积时客户可不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。

    第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因为煤气公司有规定，必须等到楼房入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明入住不能按时通气时发展商采取的应急办法。

    第五，应在合同中明确提出产权证发放的准确时间。目前由于各方面的 因素，产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，发展商不能无限期地拖发产权证。

    第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述 协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交屋的免赔责任，以及面积差异过大在哪些情况下的免赔责任。

要约合同范文第4篇

闲暇：可以去摇滚一下

作为媒体设计人，同事小刘更喜欢在闲暇摆弄放在他房间里的旧唱片和床头的老吉他。他十分怀念十年前在大学里当摇滚人的那段时光，只是由于工作和生活，加之周边很少有会音乐的人，所以热情也就渐渐地淡了。

不过，小刘仍旧跟过去乐队里的一些人保持着一定的联系。偶尔，也会到他们的排练场和他们所混迹的各类酒吧、演艺厅逗留。在那种气氛里寻找往日的一些支离破碎的感觉。这种感觉并非只是音乐，有时候更多地掺杂了某个特定时期的回忆片段。

小刘认为，这恰恰是摇滚存在的一个理由，“它是在唤醒内心中的某些沉睡。”就像那二年的崔健、王杰，就像那二年的黑豹、唐朝。小刘说，“摇滚从来就没有退出过城市，摇滚就在城市的某个角落里，它只不过更加体现在私密性上了。毕竟音乐是自己的事情，摇滚的特质决定了它的非主流和边缘化。”

都市：从不缺乏摇滚人群

事实上，有越来越多的音乐爱好者从事于摇滚。他们自己组织乐队，自己谱曲作词，自己排练，自己寻找演出机会，自己灌唱片。这些摇滚乐队，有些非常固定，有些则属于懒散组合。他们演出的地方也不固定，很随意，甚至于就在某个地下室里就开始嘶吼，那个狭小的空间里有时会有架子鼓，有贝斯……演出的时候，有时候是单一的乐队，有时则是几个乐队共同出演。他们的收益和演出效果很难保障。

“开演前我和水脉波乐队的老赵说，你们乐队排最后一个演出，亏大了。等你们上场的时候，台下面除了等着搬音箱和拆台的以外，估计没什么人了。老赵笑着说，你不是还在嘛?就当给你演个专场吧只要还有一个人我们就演。我说，你别不信。第一个乐队演完，走三分之一的人；第二个乐队演完，再走三分之一。能坚持到最后的观众不会超过二十个。事实是所有一切真的不幸被我说中了。”一个摇滚人在介绍一次汇演时介绍说。

但是，似乎没有什么因素可以阻挠他们投身于摇滚的热情。

这是一群“奇怪”的人，他们可以在路边喝着买一送一的啤酒，在一个人的时候静静地弹着吉他，任凭手中的烟在无味的生活中燃尽……这帮人在为了自己所追求和喜爱的音乐而努力着，偶尔的一次演出机会，是他们最珍惜的，哪怕他们还得自己出点场地费，在他们奇怪的装扮下，其实是一颗颗最天真的心!借用女生的话来说，他们是一群可爱的人。”小刘的朋友，瘐毙乐队的主唱杨耀似乎更满足于自己的现状。

存在：有一个很简单的理由

杨耀是居住在兴华街的市民，他的官方身份是太原市自来水厂的一名工人。平时，他也会和大多数上班族样按时上下班。但只要有演出的时候，就会集中在吉他手田青的家排练。这里也是他们的专业录音工作室。

杨耀很重视每一次排练机会，作为主唱，他并不轻松，从始至终都要和大家在一起排练，“我们是一个整体。”杨耀强调。

虽然“瘐毙”如今在太原摇滚人耳中已经是一个非常熟悉的名称了。但它依然为生计担忧着，“在酒吧演出，仅仅靠卖门票，一张二十来块，命好了能把场地费挣回来，命不好的话，还得倒贴。这样做，连烟钱都挣不下。因为生活所迫，只能靠别的工作挣钱。我们的歌全部是自己创作，和酒吧跑场子的乐队还不一样。不过，不管在何时何地，对我来说，音乐始终是我最好的心灵洗涤剂，这也是瘐毙存在的理由，我只希望爱好摇滚乐的朋友们，都能知道在太原有很多像我们这样的“地下”乐队，一些太原市土生土长的哥们儿组成的乐队。希望他们来听一听。”

类似“瘐毙”的现象在别的乐队里都已经不是问题的问题。

摇滚：另类娱乐的方式

“摇滚的地下性、民间性，让许多的非摇滚人士对其产生了偏见。以为他们不入流，甚至野蛮，但事实恰恰相反，这群音乐人很有素质，很有发展潜力，有许多专业的，具有先见性、创意性的音乐人参与其中，我见过许多大学生乐队，他们有着非常好的音乐感觉和生活体验。他们的作品所反应的恰恰是当下都市人的焦虑、忧虑、张扬、脆弱、叛逆等种种精神面貌，摇滚从某一方面就是为了释放心情而存在的。”正在和山西电台音乐广播FM94.0共同牵手组织太原“至同道台夏日摇滚英雄会音乐大赛”的同至人购物中心所在的同至人商业集团公司副总经理李文杰介绍说。

瘐毙的杨耀对此也解释说：“摇滚乐并不可怕，来现场听听，你会喜欢上它的……玩摇滚只是一种生活，你只需单纯地喜欢，就像你喜欢踢足球，打篮球一样，只是单纯地去玩，就足够了。无须刻意，就像我们从没有刻意去定型乐队类型，怎么好怎么来吧，自己喜欢就行。歌词内容除了爱情，什么都写。还有平时看到的社会上的一些不平事、生活压力、还有孤独感……”

从某方面上说，摇滚是治疗都市“坏心情”的剂偏方，也是休闲和娱乐的“另类”方式。

权威、经济、场所：搭建摇滚推介平台的必然因素

“我们致力于搭建起一个稳固的摇滚音乐传播平台，为山西的摇滚事业作出自身应有的贡献。”同至人的李文杰在提及7月6日到8日在位于朝阳街中段的同至人购物中心进行的至同道合夏季摇滚大赛时强调说。

英雄聚会，迪克牛仔飞降龙城。在摇滚英雄会期间，有包括迷失乐园、核子、东阶、the wishers等至少四支新锐摇滚乐团参加，这些乐队当中有许多在全省乃至全国都是有相当水准的，甚至在国际赛事上都取得过骄人成绩。为了进一步提升这一盛事的规格，大赛还特别邀请了著名摇滚人迪克牛仔加盟本次赛事。

山西电台音乐广播FM94.0是本次大赛的主办单位。作为本省最大的音乐平台，常年推介全省、全国以及世界最新的音乐潮流和态势，为我省紧跟世界音乐水准作出了巨大的推广作用。像迷失乐园、核子等乐队都得到过其大力推介。“可以预见，本次盛事能够让山西的摇滚事业达到空前的提升。”李文杰如是说。

志同道合，摇滚音乐风云聚会。本次活动也得到了华北地区最大的单体商城同至人购物中心在资金和场所方面的鼎力支持。拥有26万平米大卖场的同至人购物中心，具有非常雄厚的经济实力和深厚的文化底蕴，其致力于创建“城市商务综合体”和“山西品牌总部基地”的战略目标显示了同至人的品位和高度。同时，其展阔的外部与内部环境也为都市摇滚的进入提供了展示的舞台。与摇滚结缘，让品位生活走进都市民间，让民间音乐文化走进品位殿堂，同至人创建现代企业文化的举措蕴含着无限的潜力。同至人购物中心的加盟也使得这次城市摇滚音乐的盛会如虎添翼。

文化：一件需要长期投入的事业

李文杰认为，一个大型商场的实力展示无疑是在其文化魅力和公益服务上。从某种意义上讲，本次活动可以说是媒体和企业、音乐和文化的集中体现。摇滚作为边缘性的音乐文化，很少有企业在这方面做出努力。同至人的参与将为摇滚走向繁荣提供一种现实的可行可鉴性的标本，从而带动更多的企业投身到摇滚文化中来，最终构建一种文化共享的可能。”

事实上，企业与文化接轨，同至人并非首创，在北京、上海的许多与同至人样的知名商场，譬如东方新天地、国贸商城与中信泰富都在长期作着类似的运作。北京东方新天地与各国大使馆有着密切的合作，商场搭建平台将异国文化如诗歌、雕刻、绘画等展示给消费者。中信泰富在高雅音乐、艺术展示、文化交流上常年为会员提供免费服务。李文杰认为，不管是什么样的接轨，都必须是长期的、不间断的。同至人看好摇滚的远期发展。就此次活动而言，同至人还有后续的动作，譬如在今年年来会举行一次更高档次的盛会。

根源：民间的感觉

对于摇滚在太原现状，李文杰也作了分析，他指出，太原有一些较激进的乐队，就像当年的许多前辈一样，在价值取向及文化观点上较为个性激进，因此难以广泛传播，走不到流行音乐的大舞台上来。不过，从另一个方面来说，摇滚的本质就是激进，不激进就不称之为摇滚。摇滚要的就是这种民间的感觉，自由、舒展，充斥在生活的各个部分，享受民间的快乐、忧郁。摇滚并非不食人间烟火，摇滚耍的就是人间滋味。这也是如今摇滚之所以民间性更强的缘故。

山西事实上已经成为摇滚大省，摇滚乐队层出不穷，亚月的猫、GDB、绿舌头、冥咒、戒备、二楼阳台、木偶情人、造音工厂、二后生……太原也因此成为较为摇滚的城市。虽然随着时间的推移，这些乐队中的一些注定要淡出人们的视野，但是，后来者仍旧会有，而且会越来越多。

要约合同范文第5篇

论文摘要：商品房广告、商品房认购书及定金的性质问题是目前商品房前期交易中易出现纠纷的环节。由于相关法律法规还不健全，政府监督力度不够，以至问题出现时，购房者往往处于被动地位。本文从保护购房者合法利益的角度出发，探讨房地产前期交易中易出现纠纷的法律问题，明辩法理，也为纠纷的解决提出建议。

目前，关于房地产前期交易的法律性质在理论界说法不一，加之法律法规还不健全，缺乏可操作性，这给实践中案件的判决带来一定难度。一般说来，商品房前期交易包括商品房广告、认购书及定金等法律问题。

一、商品房销售广告的法律性质

王小姐某日看到一则商品房广告所写：“城市静谧花园，百米间距，挑高空间，一梯两户、南北通风，纯板楼设计”。这则广告让追求居住品质的王小姐非常心动，虽然价格较高，但王小姐仍然与开发商签订了正式的商品房买卖合同。然而当王小姐准备入住时，却发现该楼盘旁边紧邻五环路，夜晚货车通行；楼间距仅为20米；广告中的纯板楼设计变成了方正的塔楼，就更见不到南北通风的影子了，王小姐非常气氛，准备将开发商告上法庭。

在以上的案例中，王小姐认为该楼盘实情与广告不符，开发商违约。那么商品房广告的内容对开发商是否有约束力呢?这则较为典型的案例给人们以启示。

(一)合同法的相关规定

商品房销售广告根据内容界定可分为要约与要约邀请，根据合同法的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约是订立合同的第一步，是必经程序，一经受要约人承诺，要约内容即视为合同条款，对当事人双方均有拘束力。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。它不是订立合同的必经阶段，对当事人也无法律约束力。根据合同法的规定，商业广告一般为要约邀请，内容符合要约的视为要约。这则规定可以解释的空间很大，而商品房广告伴随着商品房市场的泡沫经济更是乱象丛生。开发商通过各种广告媒介吸引购房者，做出各式各样的承诺，而当购房人入住时才发现承诺无法兑现，开发商往往利用自己的信息不对称的优势而不顾购房者的权益，夸大宣传、虚假广告比比皆是，为保护购房者权益，在商品房销售广告的立法领域需要更详尽的规定。

(二)相关司法解释的规定

2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，第三条就商品房销售广告的法律性质做出了规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

《解释》针对商品房的销售广告的法律性质仍然与合同法一脉相承，也就是在通常情况下，商品房销售广告为要约邀请，《解释》同时就商品房销售广告构成要约的必要条件做出规定，为实践审判提供了可具操作性的依据，根据《解释》的规定，商品房销售广告构成要约的必要条件为：

第一，出卖人就商品房“开发规划范围内”的房屋及相关设施的说明和允诺。这一规定将开发商的允诺限定在“开发规划范围内”，缩小了可能产生争议的范围，而何为开发规划范围内，一般应指《建设用地规划许可证》规定的用地范围。这也就意味着开发商若对开发规划范围外如周边自然环境或教育设施等做出的允诺，预购人即应当判断该广告内容不具有法律约束力。这种限定在减少争议的同时存在着无从约束开发商就规划范围外的允诺的问题，目前，很多购房人正是被“周边幽静的环境，实力雄厚的教育机构”这样的允诺所吸引，因此，开发商就开发规划范围外的允诺是《解释》的空白，有待于立法进一步完善，笔者认为立法中一一列举可能存在的若干情形并不现实，但在全社会高呼诚信的今天，房地产立法体系中引入诚信做为基本原则应属必然，基本原则是一种克服法律局限性的立法技术。

诚信原则的引入无疑为司法实践提供了依据，同时限制了开发商在商品房销售广告中的允诺行为，也能更好的保护预购人的权益。

第二，该说明和允诺具体确定。何谓具体确定呢?《解释》没有规定统一的标准，这便增加了司法实践中的不确定因素，笔者认为具体确定是指广告用语是明确的，可以量化的，而不是模糊不清、模棱两可的。如对房屋结构的允诺：一梯两户，南北通风；层高达2.8米；楼间距为100米等。总之，购房人通过具体确定的广告内容可以判断与开发商之间的基本权利义务，同时为避免不确定因素带来的争议，《解释》应进一步明确“房屋及相关设施”的具体类别。

第三，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。“重大影响”由于其主观性较强，在客观上没有一个可以量化的标准，不同类型的人对于“重大影响”的理解也会因人而异，因此，在司法实践中，对于具体事例的判断只能依据法官的经验及个案的具体情况，笔者认为，提供客观上可以量化的标准更具有可行性，如预购人基于信赖开发商具体确定的允诺，造成了损失，包括实际损失及可预见的损失等。

二、商品房认购书及定金的法律性质

(一)商品房认购书的法律性质

商品房认购书通常是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前，就交易房屋有关事宜的初步确认所签订的文书。它是对双方商品房交易的初步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况(含位置、面积等)；价款计算；签署正式商品房买卖合同的时限约定。在现实交易中，开发商占据着主动地位，认购书的具体格式及内容往往由开发商一方制定，而开发商往往制定对自己有利的条款，约定定金条款就是一例，买受人交付定金后，无论什么原因，只要不与开发商签订正式的商品房买卖合同就有定金被没收的风险。目前，学界对认购书及定金的性质众说纷纭，这给司法实务带来了一定的困惑，而购房人的利益同样无法得到维护。

关于认购书的性质，主要有以下几种观点：1．意向说。认为认购书只是买卖双方的合作意向，不具有任何法律效力；2．担保说。认为认购书是担保签订正式合同的定金合同；3．正式合同说。认为只要双方意思表示自愿真实，签订的认购书即可认定为正式的商品房买卖合同，而日后签订的正式合同应做为认购书的补充。4．预约合同。认为认购书是约定将来签订正式的商品房买卖合同的契约。

笔者认为，意向说完全否认了认购书的法律效力，它的积极意义在于开发商无法将不平等的条件强加于购房者身上，但同时它也带来了很大的交易风险，在当前房地产市场完全为卖方市场的情形下，容易导致开发商恶意拒绝交易，进行不正当竞争。

担保说从积极的方面考虑，应当是可以规避一房二卖的风险，而这种观点对购房者是不利的，目前，购房人买房大多数是在购房广告的夸大宣传、售楼小姐威逼利诱式地劝说下诚惶诚恐的将几万元的预付款交给开发商的，而开发商往往在接下来的谈判中强加不合理的条件给购房人，在这种情形下，若采用担保说，结果必然致购房人哑巴吃黄连，有苦说不出的境地，购房人的权益无法得到保障，这也是目前开发商大力推崇此种观点的原因。

将认购书完全等同于正式合同同样有其不妥之处，往往签订认购书的时机、条件并不成熟，交易双方具体的权利义务关系并不明晰，将其完全等同于正式合同无异断了购房者的后路，也更容易产生纠纷。当然，我们并不排除认购书在特定情形下可以成为正式合同的可能。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据《解释》，将认购书认定为正式的商品房买卖合同必须具备两个条件：第一，具备商品房销售合同的主要内容；第二，出卖人已经按照约定收取了房款。而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容共有十三项，若缺失一项或几项能否构成正式的商品房买卖合同呢，《解释》并没有进行说明，这同样给司法实务带来一定的困难。笔者认为，应将这十三项内容划分为必要条款及可补充的条款，而必要条款很显然是正式的商品房合同所必须具备的，而可补充的条款可以经过日后的补充协议予以完善。

在通常情况下，应将认购书认定为预约合同。传统民法将契约分为预约与本约，预约是约定将来在一定的时期内订立本约的契约，本约即是将来要订立的契约。预约与本约均为独立合同，预约的订立经过交易双方意思表示达成一致，并且内容也就是双方为订立本约而进行商谈的义务也是具体确定的。当开发商与购房者签订认购书，双方均有固定交易机会的真实目的，同时约定了一定时限订立正式的商品房买卖合同，由于房屋买卖不同于普通商品买卖，认购书作为预约合同的独立性意味着对交易双方的约束作用，这更有利于维护做为弱者的购房人的利益的维护，有利于公平的房地产市场前期交易秩序的确立。总之，通常情况下商品房认购书为预约合同，在特定情形下可以认定为正式的商品房买卖合同。

(二)商品房认购书的法律效力

认购书的性质确定后需要明确的是认购书作为预约合同具有怎样的法律效力。预约虽然不如本约内容详备，但仍然具备着确定性的要素，即为合法的行为，未来必须订立本约和主要内容所确认的法律关系双方当事人应予以遵守。作为预约合同的认购书的主要内容应包括双方自愿真实的意思表示，标的的确定性及约束条款。具备预约合同基本条件的认购书的法律效力为买卖双方应履行尽最大努力进行谈判磋商的义务。谈判磋商以诚实信用、公序良俗为基本原则，一方不得利用自己的优势地位，强加不合理条件给对方当事人。对于开发商而言，应为购房人保留标的房，与购房人善意磋商谈判。而对于购房人而言，也应在规定时限内与开发商进行磋商谈判。如果双方当事人已尽最大诚信义务进行磋商谈判，但仍然对正式商品房买卖合同主要条款存有异议致交易终止的，双方不承担任何责任。

(三)认购书中有关定金的法律问题

当开发商与购房人签订认购书后，往往向购房人收取一定的费用，称呼五花八门，如“预付款”、“订金”、“保证金”等。那么，收取费用的性质是什么?开发商有没有权利没收?购房人如何保护自己的权利呢?要解答以上问题，我们不得不对开发商收取的费用的法律性质进行分析。