房地产公司资金管理制度

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房地产公司资金管理制度范文第1篇

关键词：房地产 财务管理 问题 对策

随着我国现代化建设的不断推进，房地产建设的热潮不断涌动，房地产企业也逐渐成为我国的支柱企业，但是很多房地产企业在发展过程中都出现了问题，影响了企业经营的安全性，其中一个重要问题就是财务管理上的问题。作为资金密集型的企业，房地产开发公司的财务管理工作对企业来说极其重要，因此识别并解决财务管理中存在的问题，对房地产企业来说极其重要。

一、房地产开发公司加强财务管理必要性

房地产开发公司作为资本密集型企业，资金链是一个决定企业生死的要素。资金的流动存在于企业的投资、筹资、生产经营的各个环节，任一环节资金链的断裂都有可能导致企业的生存危机。而且，企业的资金又不是越多越好，这会降低企业资金的使用效率。尤其是房地产开发公司，其开发周期长，资金的投入和回收是不断交叉的，因此需要开发公司了解开发整个项目的每个环节，以便对资金进行有效管理。另外，成本和质量的制衡是房地产公司的另一主题，如何在保证质量的基础上进行成本控制，对房地产公司及其重要。因此，做好企业的成本控制和成本管理，对房地产企业有很大的重要性和必要性。

二、房地产开发公司财务管理中存在的问题

当前我国房地产开发公司、尤其是中小型开发公司，财务管理都存在着一些问题。

（一）对财务管理的重视性不高

我国房地产开发公司将管理工作的重点集中在经济效益上，对财务管理的重视性不够，尤其是忽视了财务管理工作在长期规划中的作用。一些房地产开发公司仅仅将财务管理定位为记账等会计类工作，对财务管理认识不够。另外，一些公司对开发项目的可行性研究重视度不够，有的甚至不进行可行性研究，项目安排随意性大，没有对资金投入、资金回收、期限等进行详细安排，导致整个财务管理过程的混乱。

（二）财务管理的制度缺乏规范性

我国房地产开发公司没有建立清晰的财务目标，制定的制度也缺乏实际操作性，没有起到有效的指导作用。有的公司的制度形同虚设，没有得到有效的实施。

（三）财务管理人员的素质不高，财务管理水平低

当前我国一些房地产公司的财务管理人员财务管理意识淡薄，对财务管理的认识不够，且文化程度不高，因此，业务技能也不高，他们缺乏系统财务管理知识，在实际工作中只是凭经验和直觉进行管理，这一问题会影响房地产企业财务运行的安全性和效率。

（四）财务风险大，融资渠道单一

房地产企业作为资金密集型企业，资金链的保证对其及其重要，资金流动的周期很长，且前后期的资金流量很不平衡，所以保持资金的安全流通是很重要的工作。但是，随着我国对房地产企业的管控越来越严格，加上其本来的风险，房地产企业融资也越来越困难。

三、应对房地产开发公司财务管理问题的对策

（一）加强对财务管理的重视程度

房地产公司的领导者需要转变经营管理理念，加强对财务管理的重视程度，并将这种重视落到实处，同时将重视程度传递给财务管理人员，严格财务管理人员的招聘，加强对财务管理人员的培训，为财务管理工作的顺利进行打下坚实的基础，营造良好的氛围。另外，保证在项目开发前期做好可行性分析，运用财务管理中项目投资分析的知识，对项目开发的周期、投入、收益等进行详细分析，以保证后期开发过程中资金的可控性。

（二）制定科学规范的财务管理制度，并严格落到实处

房地产企业管理者要充分了解本企业项目运行和管理程序，参照本行业的标杆企业，建立一套科学规范且适用的财务管理制度。在建立规范的财务管理制度的基础上，加强财务人员对管理制度的学习和应用，并在实际应用过程中加强监督，保证财务管理制度的顺利实施，起到应有的作用。同时，在运行的过程中不断进行反馈，以及时解决出现的问题，不断完善这一制度。

（三）加强对财务管理人员的培训，提高企业的财务管理水平

房地产企业既要严格财务管理人员的招聘，又要注重后期对财务管理人员的培训，无论是认识上还是技能上。财务管理人员技能的提高，有助于企业财务管理水平的提高，进而可以顺利推进企业的财务管理工作，这对整个工程项目的顺利进行都很重要。

（四）加强对资金的管理，多元化融资渠道，以降低企业的财务风险

房地产企业的财务人员要加强对资金管理的重视，整体上把握资金的流入和流出，对项目不同时期资金的流动有整体上的认识，并提前做好准备，防止出现资金流断裂的问题。有关现金流管理的具体措施有：编制现金预算，加强对应收账款的管理、加快资金回收期，合理利用现金浮游量、充分利用商业信用，加强对投融资的管理等。对于融资问题，企业要优化融资方式，进行多元化融资。企业集团还可以在整个企业建立资金池，将各个项目的资金进行统一管理，对各个项目的资金进行调剂使用，从而保证整体的稳定。

四、结束语

总之，房地产企业的财务管理非常重要，认识并解决这些问题，对房地产企业的持续发展有着重要的意义。

参考文献：

[1]赵雪梅，赵美华.房地产公司财务管理中存在的问题及对策分析[J].现代经济信息，2012

房地产公司资金管理制度范文第2篇

关键词：房地产企业；代建；资金管理；风险管理；比较优势

中图分类号：C93文献标识码：A

建设工程的代建制度是国际上通常采用的一种工程项目管理模式。在我国，“代建制”是指政府投资主管部门对政府投资基本建设项目，按照建设（使用）单位提出的使用与功能要求，采用招投标方式选定专业工程项目管理单位（代建人），委托其进行项目建设，建成竣工验收后移交给建设（使用）单位的项目管理制度。

在各省市大力推行代建制度的同时，由于国家还没有统一的关于代建制的管理办法或法规，根据各省、市的政府投资省属非经营性项目代建管理办法一般规定，代建机构一般必须具备以下条件：（1）具有独立的事业或企业法人资格；（2）具有与从事项目建设管理相匹配的组织机构、管理能力、专业技术人员和管理人员；（3）具有与代建项目规模相应的设计、监理、工程咨询、施工总承包、房地产开发一项或多项资质；（4）具有与开展项目代建工作相适应的资产。

由于在项目建设中代建人具有法人地位，拥有法人的权利，同时承担相应的责任。选择什么类型或选择具有什么资质类别的法人机构来作代建机构，现在还没有统一的认识和相关的政策规定。按照国家目前可从事类似代建工作的法人机构来看，基本上分为三大类：一是管理咨询类公司。包括项目管理公司、工程监理咨询、造价管理、招标公司、具有咨询资质的设计院等；二是工程施工总包类公司。例如，施工总包单位；三是房地产开发公司、投融资公司等。那么，在具体的项目代建单位发包过程中，选择什么样的代建单位是发包人直接面临的问题。如何选择代建机构，要结合政府投资项目的特点考虑，首先以满足使用人的合理需求为目的，兼顾资金来源、偿还及管理，综合各项因素使投资和建设的风险降到最小。同时，应充分考虑目前代建单位根据代建合同需承担的工作内容和主要职责。

现阶段代建单位的工作内容和主要职责主要分为项目建设前期阶段、项目的实施阶段以及项目竣工验收阶段：（1）项目建设前期阶段，依据批准的项目建议书组织开展项目可行性研究报告编制及报批工作；组织开展工程勘察、设计等招标工作，并将招标、投标情况和中标通知书报省代建项目管理部门备案；组织开展项目初步设计及概算的编制及报批工作；办理计划、规划、土地、拆迁、施工、环保、消防、水电、园林、绿化和市政等有关报批手续；（2）项目的实施阶段，组织施工图设计文件的编制及报审工作；组织工程施工、监理和设备、材料采购招标，并将招标、投标情况和中标通知书报省代建项目管理部门备案；负责工程合同的洽谈与签订；编制项目年度投资计划和年度基建支出预算，报送省代建项目管理部门和使用单位；向省建设行政主管等有关主管部门报告工程质量安全情况；（3）竣工验收交付阶段，组织工程中间验收和竣工验收，并将验收结果报告省代建项目管理部门；编制项目竣工财务决算报告，经省代建项目管理部门审查后报省财政部门审批。负责将项目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交，并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。

随着国家投资体制改革的进行，现阶段以房地产企业公司作为代建机构比其他企业具有优势，更为可行。

1、房地产企业作为代建人的组织优势。房地产企业作为独立运营的企业，有自己完整的企业组织机构，最重要的是其组织机构的职能同同代建人的工作内容和主要职责基本相吻合。房地产企业除了领导者外，会设立前期策划、规划设计、预算合同、物资采购、工程管理、法规财务、营销等职能部门，这些职能部门恰好同代建人在项目建设前期阶段、项目的实施阶段以及竣工验收交付阶段各专项工作相匹配，各部门人员各自对自己承担的项目建设角色相对应，在承担代建项目时不存在角色转换，更加便捷地开展各项工作。并且，在现阶段成熟的房地产企业均采取项目管理制度，在实行代建项目的管理过程中，不需要调整自己的原有组织机构，而仅仅利用现有组织模式，根据承担代建项目的具体情况成立一个新的项目管理部即可。

2、房地产企业作为代建人的技术优势。房地产行业本身是一个资金密集型和技术密集型行业。首先，在其自身发展的过程中，聚集了从事策划、项目管理、工程技术、预决算、合同管理、财务、法律等各方面的专业人才。这些专业人员在项目代建实施的不同阶段，发挥各自的作用。工程前期：对规划方案从实施可行性方面提出意见，参与勘测、设计、监理、施工单位的招标工作并从技术和施工角度把关，协助工程安质监的报批工作；工程实施阶段：主持各类施工技术专题方案会议，各类施工阶段性验收，配合各专业分包的招标，主持日常生产例会，协调各参建商及后期配套单位关系，严格执行公司的各项指令；后期服务阶段：支持各类专业验收、竣工验收、资料的交验、房屋交验及交房后维修服务等。其次，房地产企业在自身发展过程中会进行不断的技术创新工作。为适应市场竞争需求，在推动其产品不断更新换代的同时，对新技术、新材料、新工艺等会广泛的关注和采纳，有的已经形成了自己的专利技术。这些已经在房地产企业自己产品中应用的成熟技术，会在其承担的代建项目中成功的复制而不再需要论证和检验。另外，基于市场竞争的需要，大型的房地产企业会有自己的设计院和监理公司，加大了房地产企业作为代建人的技术优势。

3、房地产企业作为代建人的资金优势。虽然作为代建人不需要雄厚的资金作为必要的条件，但从履约能力和抗风险能力考虑，房地产企业作为代建人的资金优势是其他企业作为代建人所不具有的。目前，大多数代建项目为降低自身的风险，要求代建人提供履约保证金，而相关政策制定的履约保证金数额偏高。如按照《北京市政府投资建设项目代建制管理办法》规定，代建单位需在《项目代建合同》生效前，提供工程概算10%～30%的银行履约保函。即使按10%的低限，一个1亿元的项目代建人就要提供1，000万元履约保函。而如果这个项目出现一些问题，这对监理单位、项目管理公司、设计单位作为代建人的影响更将是致命的。另外，一旦代建项目出现资金困难，房地产公司可以和出资单位协商，把代建项目直接转换为BT项目，这样政府仅需在支付既定代建额后另外支付代建单位的投资利息，保证了代建项目的正常交付使用，降低了代建项目的风险。

4、房地产企业作为代建人的管理优势。房地产企业作为代建人的管理优势主要体现在项目管理、资金管理、风险管理等方面。房地产代建项目管理是工程项目管理的一个分类，是代建项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对代建项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理。在代建项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目代建单位及项目投资单位，更多的会涉及到政府各职能部门、设计单位、监理单位、施工单位等。在项目的建设过程中，各参与者及其工作任务共同构成了代建项目管理的完整体系。房地产公司在代建项目管理过程中，可以按照原有开发过程中的项目管理模式，对自己代建项目进行管理，由于代建项目管理是全过程、全方位的，包括项目实施阶段的各个环节，主要有：组织协调，合同管理，信息管理，投资、质量、进度三大目标控制，人们把它通俗地概括为“一协调、二管理、三控制”或“三控制、二管理、一协调”。房地产公司在自己开发项目建设过程中积累了一套成功的包括前期开发工作、招投标（确定设计、监理、施工单位）、合同管理、进度造价质量控制、竣工验交等完整的经验，可以直接应用于代建项目。

房地产开发项目本身是一种资金密集的管理项目，在房地产企业的财务活动中，资金始终是一项值得高度重视的、高流动性的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产企业在对资金的管理使用上有着其他代建企业不具备的优势。房地产企业大都有自己的资金预算管理制度、资金风险管理措施、资金的监督管理办法等，因此政府投资的决策者把项目交给房地产企业代建应该是最为放心的。

在现代市场经济的进程中，每个企业在经营中都有发生风险的可能性。对于房地产企业来说，其经常会遇到的风险主要有：政策风险，指因政府法律、法规、政策、规划的变动，税率、利率变化或行业专项整治带来的风险；由于市场因素变化导致的风险；资金链风险；人事风险。因此，房地产企业在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括制度、人力、资金上的准备。在制度上，要建立风险管理体系，制定风险管理流程，落实到岗位，并做好风险预算。在完善风险管理措施、提高企业抗风险能力方面，大多数房地产企业都能够做到提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中，为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，建立相应的风险管理机构，建立科学的风险管理机制。这些管理体制和机制以及房地产企业在开发建设活动中取得的经验均可以提高其代建项目的抗风险能力。

综上所述，在现阶段，房地产企业作为代建单位具有明显的比较优势。由于专业的项目公司正在处于培育成长阶段，其资金管理、项目管理、技术管理等各方面还需完善和发展；监理单位、工程咨询企业等作为代建企业虽然具有一定的技术优势和施工阶段的现场管理经验，但其对于资金管理、项目的前期管理、竣工验交等缺乏经验；设计单位作为代建者，更具有项目管理的局限性，其对项目的资金管理、施工现场的技术管理、项目的前期管理、项目的竣工验收交付等都没有成功经验，并且从资金的保障等方面，无论设计单位、还是监理单位、咨询企业等均没有可靠的资金担保来源；施工总承包方作为代建单位，容易给人造成既是代建人又是承包方的误解，并且在实际实施过程中如何进行其角色的转换是至为重要也是最为困难的，并且施工方作为代建人对代建项目的前期管理、组织委托设计、监理、施工等方面的能力有待检验；投资公司作为代建单位的不足之处更为明显，其除了有资金优势外，并不具备作为代建人的技术管理能力、项目管理能力以及前期工作能力。

现阶段，房地产企业作为代建人虽然具有比较优势，但影响和制约房地产企业承担代建工作的因素仍然不少，主要集中在以下方面：（1）代建费用低，缺乏有效的激励机制，代建企业收益难以同风险匹配是最突出的问题；（2）代建单位的法律地位不明确，由于国家层面没有相应的代建制度或法律法规，在各省市制定的代建管理办法中，有的地方管理办法中根本没有允许房地产企业作为代建人；（3）服务观念有待改善，对于房地产企业的自有开发项目，房地产企业有自由的开发自主空间，但对于代建项目，应加强服务意识；（4）使用人及代建项目管理机构对房地产企业存在偏见，认为房地产企业仅仅是一个投资企业，缺乏管理项目的能力；（5）房地产企业作为代建人的自身缺陷。由于房地产企业所涉及的范围基本上为民用及商业的房屋建筑工程，对政府资金所投资的水利、电力、公路、铁路、隧道等专业范围不太熟悉，或缺乏强有力的技术支持，不敢涉足于以上项目工程。

可以看出，在代建制发展的现阶段，房地产企业作为代建单位，无论从项目管理、技术管理、资金管理上还是作为代建人的组织完善上都比其他代建单位具有一定的比较优势。目前，由于金融风暴等原因，房地产企业经营不太景气，而国家和地方政府对城镇居民保障性住房建设正在加大投资力度，房地产企业可以作为代建人参与该部分项目的建设，不仅解决了企业目前的困境，同时也拓展了企业发展的空间，做到政府投资项目和企业经营的双赢。

（作者单位：南京航空航天大学经管学院）

主要参考文献：

［1］查斌.代建制与BT方式的有效结合.

房地产公司资金管理制度范文第3篇

【关键词】房地产企业；财务管理探讨

一、引言

房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。 

二、房地产企业财务管理的特点

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：

（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。

（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高

房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使周期也长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此．房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂

虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。

三、房地产企业财务管理存在的问题

目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：

（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。

（二）有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。

（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。 

（四）过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。

（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。 

（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

四、提高房地产企业财务管理效率的建议

针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。

第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。 

（一）加强资本结构的控制

虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大，导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l／3自有资金，l／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构比较安全合理。

（二）投资方向要符合企业长远发展战略要求

企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性，而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。

（三）完善内外部控制监督体系

首先，是要完善内部审计机构的设置。房地产行业财务管理活动的高风险性特点决定了其设置内部审计机构的必要性。在企业建立一种制衡机制，把内部审计与财务控制有机地结合起来，将使企业的风险管理更加有效。在业务处理上也有较强的权威性，能很好地完成内部审计对内部控制的监督。其次，是要对内部控制实施强制审计。对于房地产公司来说，我国应对其内部控制实施强制审计。将内部控制审计作为一种过关性审计，要求公司必须接受，在年度审计中还必须继续接受内部控制审计。

参考文献：

[1]李晓梅.房地产企业财务风险管理及其防范[J].大众商务,2011,9.

房地产公司资金管理制度范文第4篇

一、物业企业财务管理工作的现状分析

（一）财务管理不规范

大部分物业企业缺乏科学合理的财务管理手段，没有健全的物业企业财务管理制度，有些公司虽然有比较健全的财务管理制度，但多数是房地产企业的管理制度，没有专门针对物业企业的管理制度，并且行业间不同制度也不完全适用。财务报表的类型过于笼统，绝大多数的物业企业作为房地产企业的一个业务板块，需要纳入母公司的核算体系，所以无论从报表格式还是科目设置都无法体现物业企业的行业特性。并且报表只有常见的三大财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表），数据过于简单、表面，缺少系统和详细的各种财务分析报表。大多数物业企业还没有实行全面预算管理，预算编制方法过于简单，对一些指标也没有做有效的分解，所以部分指标与实际经营计划完全脱节，导致业绩指标跟项目的经营情况不匹配，无法调动员工的积极性，导致企业没有活力。

（二）管理层意识淡薄、知识匮乏、观念陈旧导致会计监督力度不够

多数物业管理层人员对财务管理工作认可度不够，没有正确的财务管理意识，认为财务管理单纯是财务部的事情，加上管理层和公司员工把财务部看作是一个相对独立的部门，使之财务管理成效大打折扣。大部分的物业企业管理层来自于房地产公司开发商内部，多年的房产建筑行业经验，物业服务的概念停留在“物业服务就是收取物业费，配套维修做小区保洁和绿化”等。认为财务工作只是收费、记账和写报告，轻视了财务管理工作，没有把成本控制和财务分析的理念提升到一个高度。企业内部员工对企业的财务管理的认知更是模糊。对于部分物业公司还存在物业公司和房地产公司双重领导的情形，把财务部门作为一个后勤部门，使得物业企业财务部的财务管理职能未能得到应有的重视，更谈不上财务监督功能作用的发挥。还有一些领导重业务轻财务管理，经常是等业务完成后再补个财务手续，财务监督功能形同虚设。

（三）物业企业收益水平不高，且融资困难

物业企业收入来源单一，主要是物业费收入以及相应的广告收入，加上物业公司能进行投资的项目较少，资金的营运水平不高使之产生的短期运营风险较大。相对于房地产收入占比来说，物业公司的收入占集团收入的百分比就很小了，因此未能引起股东的重视。物业公司的融资渠道少，除了取得股东投资外，主要依靠银行进行借款融资。例如购物中心，近几年来非常流行的商业体，前期的投入大，后期还需不断地增加投入，银行融资极为艰难。

（四）财务部建设薄弱，财务管理力量不强

由于项目经营规模及成本方面考虑，项目人员配备不足，导致财务部出现人手短缺的情况。多数物业企业对财务部的定位是出报表、记账、收支，主要表现有入职财务部人员业务水平偏低，无法胜任财务管理工作；人员配置不合理，各财务人员忙于处理财务核算工作，无暇参与财务管理工作；部门分工不合理，主要是以会计工作为基础进行分工，而忽视财务管理人员的配置。所以即使有的企业设置了内审、内控岗位，但往往因不能发挥其财务管理职能而形同虚设。

二、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议

对物业企业财务管理的现状进行分析，要从物业公司它本身的财务管理的特点出发，并且从提高服务工作、强化企业财务管理，提高物业企业财务管理的质量与高度。提高物业企业财务管理需要取得外部的大力支持，有关部门在了解、分析物业公司业务特点的基?A上，建立一套适用于物业企业财务管理的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业企业管理公司会计账簿、会计报表具有可比性，同时要努力提升自身的财务管理水平。

（一）提高物业企业财务管理人员素质

各公司要把人才建设放在企业发展的首要位置，提高人员素质是提高公司管理水平的重要条件之一。首先，要提高财务人员入职门槛，提高财务人员的薪资待遇跟职业发展前景，引入高素质人才。其次，加强对财务人员进行培训，定期不定期举办财务管理相关知识及的培训。财务管理工作不单单是财务部门的工作，而且关系到公司整体利益，财务管理活动不仅仅涉及到公司筹集、分配资金，同时会受到公司经营规模与经营状况的影响。企业的生产经营成果最终会体现在财务报表上，财务管理需要全盘考虑，实现企业经营成果最大化。服务是物业企业的生命，“以人为本”是物业管理服务的永恒主题，为了实现这个目标，要求物业管理人员不断提升自身的专业素质和工作能力，不断提升物业管理水平。

（二）完善物业企业财务管理制度，提高财务预警功能

企业的财务管理制度的制定，要依据国家相关的税法政策及各相关财经法规，根据企业自身的行业特性、管理要求而制定，并在实施过程中根据管理要求及时修改完善。对物业企业的预算和计划的执行过程进行跟踪监督、对执行过程中出现的问题及时进行调整和改正，以保证公司预算的正常执行。在物业公司管理控制过程中，由于企业各个部门的经营及预算的完成情况都会以价值的形式体现在财务报表上，所以也必定会对企业资金的运作结果产生影响，这需要企业全体员工共同参与企业预算的落实和执行，以便实现企业的经营高效运转、企业价值增值。物业企业要对财务活动的各个环节进行风险控制和管理，做到“事前和事中控制”，确保企业目标和预算的有效达成，同时需要制定规避企业风险的预警方案，采取更为有效的规避措施，减少风险所带来的危害。

（三）物业企业要加强资金管理、拓宽融资渠道

资金问题一直是制约企业发展的一个重要原因，物业企?I的收入比较单一，仅靠物业管理费收入难以维持公司的正常运作。所以物业公司要加强资金管理，开辟新的融资渠道，包括规范收款流程、收费标准、交款时间、记账要求，增强应收账款的催收力度，减少坏账损失、加快企业资金回笼，缩短应收账款的周转时间；对于已收的资金由集团集中管理，采用资金池管理方法由总部统一调配，加强对闲置资金的充分利用，降低企业自身财务风险；物业公司要采用多种经营方式增加收入，为公司创造更大的收益。比如增加广告位租赁收入、停车场租赁收入、保洁费收入等等。物业公司在取得集团股东追加的投资的同时应积极探索外部的融资渠道，银行作为物业企业主要的融资途径之一，物业企业想要取得更多的银行贷款主要取决于自身的经营情况，提高自身经济效益、降低经营风险，方可逐步建立起良好的银企关系。

（四）加强物业企业财务预算管理，提升财务监督权威

房地产公司资金管理制度范文第5篇

【关键词】房地产；资金管理；融资；信息化

伴随着市场经济的不断发展，房地产企业在经营管理上，主要的风险是来自于企业的资金管理。因而房地产企业在经营管理中十分关注资金管理的有效性，从根本上保障企业资金链所具有的安全性。本文对房地产开发中的资金管理进行深入的研究与探讨。

1 房地产资金管理概述

房地产开发中的资金管理指的是房地产企业在开发、经营以及管理活动中对企业所应用的资金进行控制和管理。房地产开发中的企业资金管理具有复杂性、互补性以及艰巨性的特点。

2 房地产开发中存在的资金管理问题分析

从目前房地产开发中存在的资金管理问题来看，主要包括以下内容：

2.1 房地产开发中资金的收入与支出存在问题

房地产开发企业在我国发展的历史较短，因而该行业的企业的管理者在资金管理方面缺乏应有的资金管理意识，导致企业在资金的收入与支出方面存在一定的问题。67.25%的房地产公司资金管理制度，但76.95%资金管理权责划分不是十分明确，特别是在工作协调方面有一定的困难存在，降低了工作效率。表现为：房地产企业在经营管理中存在的前期开发拖沓，建设工程不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等问题都直接影响了企业资金的及时收回。严重的甚至会导致企业出现资金短缺。简而言之，房地产开发企业在资金管理中没有实施必要的期前预控与期间监控，导致企业在经营管理中收入与支出出现矛盾。

2.2 房地产开发中资金使用计划存在问题

根按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2010年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国36个典型城市存量房消化平均需要33.8个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产开发企业的资金。这与房地产开发中企业的资金使用计划存在问题有着密切的联系。房地产开发企业所投入的资金没有及时的成为新的资金供给，而是转变为产品的挤压，因而导致合理产出无法形成。经调查发现，65.1%的房地产企业预算的依据缺乏必要的准确性，进而影响了预算管控。34.67%的房地产企业在预算执行监督和考核方面的的工作力度不够，资金使用计划流于形式，得不到重视。

2.3 过度依赖银行信贷导致融资渠道不畅

从房地产开发企业的融资渠道来看，其在融资方面主要依赖于银行。企业在经营管理中在融资上，除了依靠自身所具有的自有资金外，主要以银行贷款为主。房地产开发企业的自有资金以及工程垫款绝对多数都是来自于银行信贷，通过银行信贷为主的融资方式来维持企业自身的简单再生产以及扩大再生产，银行信贷通常情况下占房地产开发企业总投资的63.1%左右。虽然房地产开发企业在融资渠道上在最近几年也出现了其它一些融资渠道，但这些渠道的出现并没有从根本上解决房地产开发企业在资金管理中过度依赖银行信贷的问题。

2.4 信息孤岛问题的存在

从房地产开发企业的内部管理来看，其内部不同的部门主要以专业化经营为基础，在管理中有着本专业的业务系统，这些系统和企业的财务系统之间是独立进行运作的，因而导致房地产开发企业存在信息孤岛的问题。35.6%的企业没有一套完整的资金管理体系。61.2%的房地产企业的资金管理体系是表现在各项具体资金管理业务中，此类信息孤岛问题的存在使得企业资金管理中无法实现资金信息的有效共享与反馈，进而影响到资金管理的有效性。

3 房地产开发企业的资金管理应用策略

房地产开发企业在制定资金管理应用策略中应以企业的实际情况为基础进行动态化的管理，具体应用策略通常应包括以下内容：

3.1 合理的确定企业资金的收入与支出

房地产开发企业通过合理的协调来调整收入与支出，不断的提升企业在资金供应与使用方面所具有的协同性，改善企业资金所具有的时间结构。房地产开发企业资金的回收要在工程完成售出后或者通过出租的方式才能收回，正因为如此，企业的资金筹措是通过债务安排来实施的。房地产开发企业应从企业的实际情况出发，杜绝企业在经营管理中的不合理支出，采取积极的方式降低对资金的占用，加速企业自身的资金周转，有效的提高资金应具有的利用效率。

3.2 完善企业的资金计划分析与预算管理

房地产开发企业通过资金计划分析来确定企业在资金执行计划中存在偏差的具体原因。常见导致执行计划出现偏差的原因有企业资金计划编制基础存在问题，或者资金计划编制不科学以及资金计划执行力较弱等等。企业在进行资金计划分析的同时，结合企业资金预算管理的应用，提高房地产开发的资金使用效率。房地产开发企业的资金预算分为年度预算与月度执行预算，前者主要侧重于企业全年资金的平衡和预算，后者主要用在企业月度资金的调度和控制上。房地产开发企业通过资金计划分析与预算管理实现对资金合理调配与使用。

3.3 发展多元化融资渠道

房地产开发企业应发展多元化的融资方式。对于房地产开发企业来说，企业的融资方式也对企业的融资成本有着重要的影响。应建立完善多元化的房地产金融市场体系，可以包括债券融资、股权融资，投资基金、信托、证券等多种形式。在多元化融资的状态下，投资者就可以购买相关金融产品，而不是通过直接购买房屋进入市场，这样既能够达到企业融资的目的，又可以满足投资者的投资愿望。通过在房地产开发企业中开展多元化的融资方式，有效的提高企业在资金管理方面的管理水平。

3.4 不断加强房地产开发企业资金管理信息化建设

伴随着计算机应用技术的发展，房地产开发企业资金管理信息化建设的建立与完善是企业资金管理发展的必然趋势。房地产开发企业资金管理信息化的建设是企业的资金管理为关键环节，该环节以资金收入和资金使用计划为主体，通过统一接口的方式将企业的不同组成部分有效的进行联系，实现资金信息的共享。管理信息化建设要求企业的资金管理应以房地产开发企业的业务为中心、财务管理为核心，对房地产开发企业的资金在统一计划的前提下集中管理收入、拨付资金、对外筹资、办理企业间往来结算、核定日常现金余额或直接能够动用的金额，实现的资金管理的一体化，做到事前计划、事中控制和事后分析，提高房地产开发企业的资金使用效益。

总之，房地产开发尤其其具有经营成本高，且资金占有时间长的特点，决定了房地产开发企业在经营管理中强调资金管理所具有的关键性作用，不断的从企业的实际情况出发，提升企业的资金管理方面工作的有效性，促进企业核心竞争力的不断增强。

参考文献：

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