房地产公司的管理制度

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房地产公司的管理制度范文第1篇

（一）部分房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理

房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。

（二）部分房地产公司的财务管理体系十分复杂，管理起来比较繁琐

房地产的开发建设，涉及项目繁多，各级管理单位在财务管理体系中对接标准不一致，导致最终的管理模式效率不高，而且管理起来也比较繁琐。在房地产开发前期，由于所需要缴纳的税费繁多，给公司的财务管理带来很重的任务。明目繁多的费用如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等。这些费用的管理均需要财务管理部门投入很大的精力，财务部门内部牵涉到很多岗位的参与，财务会计、管理会计等部门分工没有明确清晰的界限，在发生一些问题时找不到具体责任承担者。

（三）成本管理和财务预算的意识有待加强

一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深入详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。

（四）财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低

现阶段，一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。

二、房地产公司财务管理工作的对策

（一）创造良好的发展环境

任何企业要想取得良好的发展业绩，离不开一个健康、良好的行业环境。房地产公司的发展同样不例外，需要有支持公司发展的内部环境和外部环境。内部环境的建设要体现出公司的宏观发展理念，公司高层要有高瞻远瞩的战略眼光，制定公司中长期的发展战略，并将公司的发展目标具体落实到每一个会计期限内，从公司的企业文化、人力资源管理、后勤保障、市场营销等多个部门同时入手，健全部门之间的信息交流沟通机制，减少公司内部行政阻碍，优化公司的内部环境。对于外部环境，要严格遵守行业发展规律，规避可能的重大风险，公司的发展切不可冒险激进，要立足长远，实现稳定增长。遵守国家的相关法律法规，落实企业的社会责任，打造精品优质工程，树立企业的品牌形象，为公司的发展创造良好的外部环境。

（二）提高决策者的财务管理意识

房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

（三）提高财务人员的综合素质

房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。

（四）加大评审力度

公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改。建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。对于规模较小，没有内部审计部门的房地产公司，可以聘请第三方独立审计单位对公司特殊项目出具审计报告，提高对工程项目的评审力度。

房地产公司的管理制度范文第2篇

笔者认为我国房地产经济之所以产生经济困境，主要原因在于中国追求的房地产经济政策目标存在着从最初的定位不当到现今的目标缺失的问题。为了便于分析这一问题，我们有必要对我国房地产经济存在问题进行分析研究。

（一）操作问题造成的风险因素

第一，银行不良贷款率处于偏高状态、脱离实际情况，部分房地产公司通过贷款开发楼盘或进行新的贷款来清收不良贷款从而导致新的风险；第二，在购房者中个人消费信贷业务没有依照规范进行操作，随便置换其他银行贷款、不按规定发放贷款和贷后资金监控、回收不到位问题仍普遍存在；第三，项目贷款的隐藏风险较大，集团客户贷款风险聚集，部分房地产基础设施项目贷款的财政还款缺少有效保障；第四，金融资产管理公司资产评估不合理、评估没有按合理规范运行，实物抵债资产底数不清、没有建立科学合理的现代房地产公司管理制度，不合规处置资产、变相公开竞价；第五，政策导向不利于房地产经济发展，政府多次调控造成的困扰；第六，房地产公司控制经济风险的能力有限，财务收支核算和损益不科学，不能建立有效地费用开支和固定资产管理制度，账外资金清理滞后于实际；第七，一些地区的资金盲目流动性、盲目投资房地产。

（二）房地产贷款风险增加、偿还能力降低

即使在通货膨胀背景下，从目前我国的市场分析，贷款仍属稀缺资源，调控手段的应用使得房地产公司贷款更加稀缺。因此基于贷款的稀缺性，贷款的价格水平会随着央行的加息而提高。利率的提高，使得房地产的财务费用成本上升。而物价的上涨使得房地产经济产品成本进一步增加。一旦房地产公司经营资金严重短缺，房地产公司经营则难以维持，房地产公司偿还银行贷款的能力也随之逐渐下降，其贷款将面临巨大的风险。

二、房地产突破困境的策略研析

（一）更新观念，回避不良融资行为

根据当前法律制度的要求，信贷房地产公司的违法违规行为，如果相关务部门所发现，则所遭受的会被有关部门实施罚款，严重者会被相关司法部门进行刑事惩处，同时有关部门还能对房地产公司实施无限期的核查追究。这也是许多房地产公司面临的困境。所以，非法融资并无法切实的为房地产提供真正的利益。房地产要借助银行业务，尤其是相当一部分由于在融资中有过违规的情况，已经有过不良记录的房地产公司，当被有关部门惩处之后进行了反醒，银行可以帮助房地产公司树立积极的态度进行信贷业务，并渐渐的促进其依法履行责任，保障房地产公司不出现至少要少出现问题，尽可能的避免信贷风险。如此一来，不仅能够保障房地产公司的经济收益不受损害，塑造了房地产公司素质高、遵纪守法的形象，同时对银行的业务发展有利。

（二）房地产公司要注意在正常信贷情况下规避风险

由于经济方面的法律法规的复杂性、信贷业务的繁琐性、国家财政政策和税收政策之间的分歧等情况，同时，由于通货膨胀，所以在今后很长的时间中，信贷如何保障效率、避免风险，也是房地产公司想实现的目标。在这种情况下，房地产公司要系统掌握新申报表的要求、含义、格式与相关政策，适应新法律法规，对房地产公司的收入、费用、收益等环节实施全面研究，帮助自身规避信贷风险。有条件的房地产公司可以采用房地产信托的形式，以资金成本降低时间成本的新型融资方式。所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。

（三）合理筹划经济来源，提高经济收益

按照相关法律的规定进行信贷，不出现问题、不造成各种经济风险，这是银行的精神与要求，然而这和房地产公司收益最大化的目标有着较大的距离。所以，房地产公司在做好信贷业务时，还要有一种更强的水平，达到完成业务和房地产公司收益最大化的科学平衡。换句话说，房地产公司信贷是需要达到的，但房地产公司在信贷业务的时候可以切实、合法的根据法律的要求实施,不但不出现问题、不造成各种法律风险，并且还可以给房地产公司带来效益,让房地产公司获得尽可能大的经济利益，达到房地产公司信贷成本尽可能小，而房地产公司利益尽可能大的效果，这也是房地产经济得以发展的最有力保障。同时可以和社会各界协商合作，有效吸引客户融资，各级房地产公司合理确定信贷规模，满足不同客户房源需求。另外，还可加强与小额贷款公司、国外金融机构、正规担保公司的合作，使信贷资金压力降低。当前房地产公司常用的买壳上市是我国房地产房地产公司实现公司上市、突破困境的良好途径。同样是进入证券市场，房地产公司与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要房地产公司从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。

（四）争取政府的重视，将政策调控与市场调节相结合，充分调动政府、房地产公司、社团和公众四方面的积极性验证去政府的支持，让政府加大政策支持和投入，掌控经济行情，强化对房地产经济的扶持。需要注意的是，政府部门要对房地产经济潜在发展潜力及时了解，从而采取有效举措，防止房地产经济起伏过大。同时政府职能部门要发挥自身监管和引导作用，要对于房地产经济的经营情况进行充分了解，以此采取相关措施，提供良好的政策支持和公共环境，充分运用各种调节机制，调动房地产公司、社团和公众共同坚持可持续发展。

房地产公司的管理制度范文第3篇

关键词：房地产公司；项目；管理模式

中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

随着中国经济的高速发展，房地产行业也在飞速发展，在国民经济中所占比例也在不断提升。由于房地产公司是资本与智力双密集的行业，公司要面临内部资源和外部资源的双重管理，所以管理的组织结构尤为重要。可见，房地产公司的管理能力决定了它的发展能力。良好的项目开发管理模式可以提升房地产公司管理效率，科学合理的选择项目的管理模式可以提升公司的运营效率，增强企业的市场竞争力。本文在分析各种房地产公司项目管理模式特点及其优劣的基础上，对管理模式的选择提出合理的建议，为房地产公司的发展提供新的指导借鉴。

房地产公司项目管理

房地产开发市场激烈竞争的外部环境对房地产公司的发展提出了新的挑战，在取得地块开发权后制定可行的项目计划以追求最大的经济效益，不仅需要雄厚的财力和管理制度，还需要在项目设计阶段的眼光和市场空白点的切入、建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使公司达到合理的配置资源，进行成本控制；同时，在现有市场条件下，各房地产公司由于多项建设项目的同时开展，协调控制难度增大，故要求房地产公司能够运用现代化管理模式，建立科学有效的管理制度，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，以达到最大的经济效益。

房地产公司项目管理模式

房地产公司项目管理模式主要可以分为三类：职能型管理模式、功能型管理模式和矩阵型管理模式。

3.1职能型管理模式

房地产项目管理中的职能型管理模式是一种较为传统的管理模式，该管理模式把组织结构分为管理机构和人员两类，实行自上而下领导形式。职能型管理模式在房地产项目管理上的主要优势在于：一、保证公司管理体系的集中统一；二、在各级行政负责人的领导下，充分发挥各专业管理机构的作用。但是，这种项目管理模式同时面临了管理成本高、沟通效果差、办事效率低等缺点。作为一种集权型较强的管理模式，职能型管理模式能够较快鼓励公司的内部经济，促进深层次的技能提高和职能目标的实现，因此这种项目管理模式一般比较适用于中小规模的房地产公司。从实践效果来看，如果把将这种项目管理模式应用于规模较大的房地产公司中，则很可能会因多头领导而影响公司运作效率。

3.2功能型管理模式

房地产项目管理中的功能型管理模式主要是针对以专业功能约束下级层次部门和同级层次部门的业务活动，当然有时对上级层次也有约束作用。这种项目管理模式结构能够消除部门重叠，强化责任制。显然功能型管理模式的主要优点表现在以下几方面：其可以有效地防止多条指令的产生，同时有效地避免一个部门接受多个相互矛盾指令的情况。同时，这种项目管理模式也会导致工作部门负责人的责任过大。此外，这种管理模式下部门间的横向联系和相互协作将会减少，而且还可能会出现分工不合理和资源闲置的现象。从实践情况来看，功能型管理模式采取决策分权，在投资决策、财务管理和人事管理上采用集权形式外，其由于在其他的组织架构环节能够尽可能地释放更多的权限，从而有效地提高了公司的积极性，对市场变动能够迅速反应，加快项目的开发。

3.3矩阵型管理模式

房地产项目管理中的矩阵型管理模式，其包括垂直领导系统和横向领导关系，该项目管理模式是一种比较复杂的组织结构，依赖于纵向和横向两个维度的权利分配与沟通。鉴于矩阵型本身就带有改进了职能制横向联系差、缺乏弹性的特点，尤其是主要表现在围绕某项专门任务成立跨越职能部门的专门机构上。这种模式是相对固定的，人员却是变动的，项目小组和负责人也是临时组织和委任的，这种模式非常适用于横向协作。这种模式的主要优点有：一、可随项目的开发与结束进行组织或解散；二、由于这种结构是根据项目组织的，任务清楚而且目的明确，各方面有专长的人都是有备而来。在新的小组里，可以进行有效的沟通，与整体工作协调，促使项目的有效实现。但这种模式也因双重管理和人员的临时性，对项目的进展具有一定影响。矩阵型管理模式有利于加强各职能部门之间的协作配合，通过具有横向报告关系的管理系统，把各职能部门的有关人员联系起来，加强整体观念，促进各项工作的有效进行。这种模式能够提高中层和基层管理的灵活性及工作效率，从而增强公司在市场中的竞争力。由于市场竞争的愈发激烈性，公司职能部门的超前设计和产品部门的创新开发形成了息息相关又相互促进的关系，任何部门都需要考虑全局，才能统筹兼顾，实现目标。

考虑三种不同的房地产公司项目管理模式的优缺点，从而可以发现功能型管理模式和矩阵型管理模式更适合房地产公司的发展。职能型管理模式虽然形式较为单一，虽不能独立适应房地产市场的网络化、综合化、创新化的特点，但与另外两种模式互补使用，效果也是相当不错的。因此，只有根据房地产公司的具体特点，因地制宜，才能在不断的发展和摸索中选择适合房地产公司的最优管理模式。

房地产公司项目管理模式的选择

事实上，一个合理的项目管理模式是公司发展的重要助力，有效的项目管理模式可以有效地促使公司内部组织更加协调，兼顾集中与柔性管理，同时也能促使公司在跨区域、跨文化、跨市场发展中具有快速的调整能力，使得公司更加成熟，抗风险能力更强，盈利能力更稳定，达到管理最优化的目标。结合实践效果以及经验来看，笔者认为对于房地产开发公司来说，其在选择房地产公司项目管理模式时，应从实用性、稳定性和可持续性三方面进行考虑。

4.1实用性

房地产公司项目管理模式的实用性是选择的首要条件。优秀的项目管理模式，能够有效的化解管理危机，更适应房地产市场的发展环境，激励员工，使公司具有更高的协调性和效率，大大提高了经济效益。因此选择管理模式时首先就要考虑到该模式是否对本公司实用。

4.2稳定性

房地产公司项目管理模式一定要具有足够的抗风险能力，对面临的困难能够及时作出有效的回应，这对管理模式的稳定性提出较高的要求。项目管理模式无论是在总部集权或是在区域放权的环境中，都能对管理效率和运营风险进行有效把握。

4.3可持续性

目前，房地产公司随着自身的发展面临越来越多样的问题。资本的逐利性使得各种资金进入房地产市场，使得房地产的供求关系将从供小于求转变为供大于求，对这个高收益的行业产生了较大的风险。只有一种让公司在稳定发展的基础上，也能为公司的未来注入新的动力，并符合公司可持续发展的管理模式，才能增强公司的核心竞争力。总之，只有既能满足企业的高效运营，又具有较好抗风险能力以及使公司平稳发展的项目管理模式才是最优模式。

结语

文章理论研究分析总结了各种组织管理理论，推导出由组织理论的发展和现代组织理论演变出项目管理中的三种不同的典型组织模式：职能式管理、功能式管理、矩阵式管理；同时通过结合笔者工作实践心得，结合实际研究比较总结得出了其不同的特点以及优劣；提出房地产公司在选取项目管理模式上的思路，为同行提供指导。

参考文献：

[1] 王立军．房地产企业项目管理模式研究[J]．黑龙江科技信息，2011，28（04）：118~119．

房地产公司的管理制度范文第4篇

一、目前中央房地产政策

20__年11月5日，国务院常务会议研究部署了进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。其中加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧定居工程，扩大农村危房改造试点，被列为第一条。这项措施显然对促进房地产业的发展有着重要的指导意义。而第八条"提高城乡居民收入"对经济调整，加强扩大内需，抗击金融危机，有着更大的作用。

11月10日国务院召开省区市政府和部门负责人会议，分析当前经济形势，要求加大投资力度和优化投资结构，扩大就业，调整国民收入分配格局，引导居民扩大消费需求，调控房地产走势，金融行业要加大对实体经济发展刺激作用，促进股票市场稳定发展。

关于房地产工作，国务院总理发表重要讲话时指出：房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。所以要促进房地产市场平稳健康发展。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势，要加强廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场；继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。

从5日国务院十项措施和温总理七条意见中可以看出，中央政府强调的始终是加强保障性住房建设，这与下半年的国务院专题会议精神以及十七届三中全会精神是一致的。从国务院十项措施和温总理七条意见中，找不出政府要注资房地产企业，大规模刺激房地产市场的意思。所以即使国家在防止经济危机蔓延的政策中，着重对房地产加大了投入，但是政府投入主要在于对保障房建设，因此不会导致房地产像去年那样的暴涨局面。

同时，政府乐于见到的是一个公平、合理、稳定发展的房地产市场，这个市场一定应该是买卖公平、交易繁荣的市场。最近虽然房价有了较大的下降，但是还远远没有达到能够公平交易的程度。所以房价还有下降的空间和必要性。

二、__高速公路房地产公司的现状与对策

__高速公路房地产公司是__省公路开发投资有限责任公司下属的二级国有房地产公司，成立时间短、资金少、人才短缺、无房地产开发与销售经验和业绩的新公司，现在又遇上国家政策重大转变，我认为，随着世界金融危机的进一步扩散，不排除国家再出台一系列扩大内需和改善民生的政策的可能。鉴于__房地产公司的实际情况，我认为我们一定要学会"三条腿"走路，为我公司的持续、稳定发展打下良好决策。

1、充分发挥我公司的现有公路建设人才优势，紧紧依靠省公路投资公司的帮助和支持，借助国家加大公路基础设施建设的有利时机，努力在公路建设施工市场领域分一杯羹，养活职工、稳定职工，渡过难关。

房地产公司的管理制度范文第5篇

关键词：房地产 信托 融资 优化

国内房地产信托发展现状

（一）信托的起源与发展

房地产信托，对于投资者而言，是一种投资方式，对于融资者而言，是一种金融融资渠道，房地产信托是信托模式中的一个分类。信托作为一种制度，起源于13世纪英国的“尤斯”制，即用益设计。用益设计自13世纪起开始流行于英国民间，其目的是为了规避当时英国封建法律制度对土地等财产的移转和处分所加的限制和负担（崔明霞、彭学龙，2001）。1822年，美国的农民火灾与保险公司开始兼营以动产和房地产为对象的信托业务，后改名为农民放款信托公司，成为美国最早出现的一家信托公司。

我国金融机构早在100多年以前就已经开始参与房地产公司的开发经营活动。我国的信托业始于 20世纪初的上海。在我国信托行业的发展进程中，当时由于体制以及政府调控原因，信托业务与银行业务出现了重叠，信托业务的本质是“受人之托、代人理财”，但是当时国内信托的主要业务内容是执行了贷款的一部分功能。在我国信托业发展过程中，随着市场经济的不断深化，全行业先后经历五次清理整顿。在1982-1999年之间，先后进行五次信托行业清理整顿主要是围绕信托业务的总量规模，信贷收支平衡、货币发行量控制为核心内容展开的（曹芳，2011）。随着国内市场体制的不断完善，信托业相关法律法规的不断完善，即《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的颁布实施，意味着信托业务在我国金融体系的地位正式确立。

（二）信托的基本概念以及特征

2001年出台的《中华人民共和国信托法》，对信托的概念进行了完整的定义：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。在这一定义中，指出了信托一个明显特征，即受益人与委托人可以是不同的主体，受托人运用的委托人委托其财产权，这部分财产是受到法律保护的。这一点可以理解为，委托人受到债务问题或者其他财务问题时，这部分财产是不用于清偿委托人的债务，所以信托在这一层面上而言，可以起到很好的家族财富传承作用。这也就是信托的独立性特征的具体体现。

信托的基本特征可以总结为：

委托人对受托人的信用。信托本身是一种契约关系，是委托人出于对受托人的信托，将自己的财产权委托给受托人管理。

信托财产及信托财产的转移是信托成立的基础。委托人在于受托人订立信托契约合同时，应该伴随着委托人的信托财产及财产权的转移，信托财产交由给委托人进行保管、投资升值，财产权则转移到受益人。

信托是一种由他人进行财产的运用、管理、处分的财产管理制度。信托机构为财产所有者提供广泛有效的服务是信托的首要职能和唯一服务宗旨，并把管理、运用、处分、经营财产的作用体现在业务中。

我国房地产信托市场现状分析

房地产信托，就是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。与房地产信托很相似的是房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REITS），也是近年来房地产融资创新方向讨论较多的一种方式。但在目前，国内市场上还没有一款真正意义上的REITS产品。

（一）房地产信托市场的产品类型

房地产权益投资型信托，房地产融资企业将持有的物业作为信托财产，以物业自身的日常租金或经营收入等稳定现金流作为还款来源。

房地产抵押贷款型信托，房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权、在建工程或现房折价抵押，房地产公司产品到期后还本付息的融资方式。本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续，但资金来源为信托公司募集资金。并且就一般市场情况而言：房地产公司优先选择银行贷款，银行贷款时间长、融资成本低。公司本身资质或者其他贷款条件没有达到银行要求时，才会选择信托公司进行融资。

房地产股权投资型信托，信托公司通过收购或增资获得房地产公司股权，在约定时间由项目公司或其他公司收购（回购）该部分股权。一般情况下，房地产公司在能够选择其他融资方式时，不愿意选择股权融资，其中涉及到股息分配以及股东权益变动等一系列情况（胡挺、薛杰文，2011）。

（二）房地产信托融资案例分析

1.权益投资型房地产信托案例。案例基本情况：国际商贸城A，项目规划占地3000亩，总投资额95亿元，建筑面积共300万平方米，包括市场、办公楼、酒店、公寓、住宅、仓储、物流、厂房等设施。项目公司通过X信托向社会合格投资者募集资金2亿元，信托期限为2年，预期投资者收益为9%-10%。信托收益来源为：X信托受让商贸城项目收益权获得的项目收益款及处分该项目收益权所形成的收益。该股份有限公司现已独资设立天津国际商贸城A有限公司运作该项目。

在该案例中，权益投资型房地产信托融资涉及到贴现率的问题，公司将未来持有的对天津国际商贸A的受益权作为还款来源。一方面，能够筹措到目前项目所需款项，减轻公司现金链的压力；另一方面，公司能够有效将目前所积累的负债转移到未来，实现公司的负债经营发展。

2.抵押贷款型房地产信托案例。案例基本情况：公司A于2010年12月以16651万元的价格竞标获得位于X地面积为300亩的国有土地使用权，土地用途为住宿餐饮用地。现A公司正致力于酒店的开发建设，该酒店拟于2013年初对外试营业。 为此，A公司向X信托公司申请35000万元项目贷款，用于酒店的开发建设，融资期限12个月，融资金额为3.5亿元，受益人预期年收益率分为三级，8.5%-9.5%之间。

其中，项目的抵押物为A公司合法拥有的酒店在建工程以及B项目国有土地使用权。据某房地产交易评估有限公司于2011年7月出具的预评估报告，抵押物评估值总额约61625万元，其中：酒店在建工程预估价值约35689万元，B项目用地预估价值约25936万元，抵押折扣率约5.7折。

该公司为房地产项目公司，采用合资形式，三个母公司分别出资45%，15%，40%。注册资本为5亿元，财务指标如表1显示。

其中，资产负债率（Debt Asset ratio）是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。从不同的角度来看，资产负债率的高低意味着有不同的意义。从债权人的角度来看，资产负债率说明了借款偿还风险的大小程度。从股东的角度来看，资产负债率不同意味着利息支出，从利润最大化的原则出发，意味着资产收益能否大于利息支出，也就意味着公司实际利润是否为正。从经营者的立场来看，资产负债率偏低或者偏高都有可能在经营筹款时遇到问题。如果资产负债率偏高，企业经营筹款时债权人会提高戒备心理。如果资产负债率偏低，说明企业发展速度已经放缓，利用债权人资本经营的能力有所降低。

流动比率与速动比率是一个存量与流量的相对概念。流动比率是指，流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。速动比率是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等，可以在较短时间内变现。

3.股权投资型房地产信托案例。案例基本情况：X信托公司筹资4-4.98亿元资金向苏州A置业股权投资和增资，增资完成后信托计划将直接持有项目公司80%-83.28%的股权，剩余股权质押，进而达到实际控制项目公司100%股权。信托资金专项用于A苏州中心项目的开发建设。本项目拟售物业面积79500，包括：商业街、酒店公寓、超高写字楼、巅峰豪庭，预计可实现销售回款20.04亿元。开发商拟持有物业面积88000，包括：购物中心、奢华酒店、会所，按照当前市场估值不低于35亿元。

X信托公司在取得实际控股权之后，派驻董事将以控股股东身份向项目公司派驻两名董事，参与项目公司的后续管理，对重大事项有一票否决权。同时，设置监管账户：受托人通过资金监管账户全程控制资金的使用，确保信托资金专款专用，保障工程按时完工。印信管理：项目公司的公章、主要资产权属证书等重要法律文件，由X信托公司进行保管。

（三）案例对比分析

进行受益权投资型的房地产公司注册资本为2.7亿元，截至2011年3月底，A公司总资产312.24亿元，净资产87.02亿元。进行抵押贷款型房地产公司的注册资本金为5亿元，股东分别为三个房地产公司。该公司的总资产为2.8789亿元。进行股权质押的房地产公司注册资本为2亿元，股东结构为个人以及某投资发展有限公司，其中大股东个人本身为信托计划提供无限担保责任，该公司有房地产开发二级资质。所以从房地产融资背景来看，案例中的小型房地产项目公司，其中股东背景为个人居多，担保能力相比于公司股东较弱，在增信措施较困难的情况下，选择股权质押。对于一般中小企业的房地产公司以及房地产项目公司，选择质押或者受益权受让的居多。

从房地产公司的融资机会成本来分析上述案例中三个不同房地产公司选择融资方式的特点。机会成本的大小有很大程度上取决为融资时需要提供的增信措施，这些增信措施一般都分为融资方股权的个人无限连带责任担保、土地使用权质押、股权质押、受益权或者收益权质押等。其中，案例中通过受益权融资的房产公司的资金实力较为雄厚，其次为进行质押融资，最后为进行股权质押的房地产公司。从实际情况分析，通过股权融资会给融资方带来管理、实际股权等各方面较大的变化，对于房地产项目的规划、发展、决策，融资方房地产公司都会受到较大程度的受托人即信托公司的影响。所以，只有在上述两种方法不能进行融资或者实现不了预期融资数额的时候，房地产公司才会选择股权质押的方式来进行房地产项目的融资。从房地产公司的视角出发，房地产公司进行项目受益权融资是对房地产公司而言，融资成本以及机会成本最低的融资方式。一般都是以该房地产项目公司需要融资的是未建或者在建工程，以这些工程的预售或者销售款来进行融资本息的偿还，既不影响公司的其他项目工程的销售也是提供了现有公司资产的最大流动性，在这种情况下，项目公司自身所有承担的风险也是最小的。然而，对于质押融资，房地产公司一般将取得使用权的土地或者房地产项目作为质押物，如果是以土地使用权作为质押，只有在融资方房地产公司不履行支付本息义务时，债权人才可以对质押土地的拍卖价款有优先受偿权，但是在这之前，融资方房地产公司还是对土地有占有、收益的权利。

结论

综上所述，不同的房地产企业偏好特定的融资方式。融资方式的选择，与房地产企业的股本结构、资金实力、所处不同的经营阶段都有直接关系。一般而言，资金流转量充沛、股东背景有若干个公司的房地产企业偏好于抵押贷款和权益投资，股权投资由于融资方式产生的后续影响明显大于前两种融资方式，所以其作为最后的选择。在权益融资与抵押物融资之间，现金流相对紧张的公司一般偏好选择权益融资。因为权益融资与抵押物融资相比，权益融资涉及到贴现率，公司以未来的房地产项目作为还款来源的保障，有将债务滞后的作用。

参考文献：

1.崔明霞，彭学龙.信托制度的历史演变与信托财产权的法律性质[J].中南财经大学学报，2001（4）

2.曹芳.我国信托业和信托公司业务发展现状[J].西北农林科技大学，2011（6）