物业管理的基本制度
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物业管理的基本制度范文第1篇
本课程的知识架构
第一章物业管理概述
第二章物业管理服务
第四章房地产相关制度与政策
复习向导
《物业管理师资格考试大纲》（2014版）是我们复习的指导性文件，《物业管理基本制度与政策》科目修订后各章的知识点数如下：
第一章物业管理概述
第一节物业管理的概念
第二节我国物业管理的产生与发展
第三节我国物业管理制度建设的历史沿革
第四节《物业管理条例》
第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定
考试目的
测试应考人员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用《物业管理条例》（以下简称《条例》和《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理服务工作中相关问题的能力。
第一节物业管理的概念
大纲要求：
物业管理的概念；
物业管理的内容；
物业管理的特征。
知识点一：物业管理的概念
广义的物业管理
《物权法》第八十一条：物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动。
狭义的物业管理
《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（必考点）
一、对《条例》所称“物业管理”定义的理解
（一）前提：物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式
业主是物业的所有权人，有权根据不同情况，对建筑物及其附属设施选择不同的管理方式：
第一种方式：业主自己进行管理；
第二种方式：将不同的服务内容分别委托给不同的专业服务企业；
第三种方式：统一委托物业服务企业提供综合管理服务。
将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。不仅如此，业主选聘物业服务企业，必须在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，必须通过公开、公平、公正的市场竞争机制进行，必须纳入市场秩序。
需要说明的是，制定市场规则，维护市场秩序，是政府履行物业管理市场监管职能的重要手段。业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理的，必须遵守物业管理的市场秩序，服从政府主管部门按照《条例》进行的监管。
（二）依据：物业管理的依据是物业服务合同
物业管理活动的实质，是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成的，交易的双方就是合同的主体。物业管理作为一种市场行为，是通过物业服务合同的签订和履行得以实现的。物业服务合同，是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物业管理活动产生的契约基础。
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本性质。
物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
（三）内容：维修、养护、管理物业以及维护环境卫生和秩序
物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；
二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、秩序维护、装饰装修管理等服务。
在履行物业管理基础服务义务的前提下，物业服务企业还可以接受业主和使用人的委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
例如，利用物业资源和客户资源开展多种经营，为业主提供租赁服务管理、物业招商、营销策划、销售等不动产投资理财服务。
单选例题
下列关于物业管理的表述中，不正确的是（）
a．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动
b．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理
c．物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的
d．物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定
答案：b
知识点二：物业管理的特征（必考点）
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（一）社会化
物业管理社会化，有两个基本含义：
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；
二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。
物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。
物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会一专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
单选例题
物业管理社会化的必要前提是（）
a．现代化大生产的社会专业分工
b．物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离
c．物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业
d．物业服务企业社会上找到可以代管的物业
答案：b
（二）专业化
物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点人手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。
物业管理的专业化，要求建立市场准入制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。
单选例题
关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（）
a．物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理
b．专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法
c．物业服务企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格
d．要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作
答案：c
（三）市场化（轮换考点）
市场化是物业管理的基本特征。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
在市场经济条件下，物业管理的属性是交易，提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿。
物业服务企业的商业性和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。
多选例题
物业管理的基本特征包括（）
a．产业化b．社会化
c．专业化d．标准化
物业管理的基本制度范文第2篇
关键词：高校；房产；必要性；可能性
物业管理作为一种新兴行业，已经在全国住宅小区得到了蓬勃发展。同时，随着住房制度改革的深入，高校住宅产权日益多元化，传统的行政型房产管理模式已经无法满足高校发展的需要。高校房产实行物业管理是高校房产管理制度改革的一项重要内容。
一、物业管理的概念及特点
（一）物业管理概念
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，物业管理企业按照委托合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序，为物业所有者和使用者提供综合性的有偿服务。
（二）物业管理的特点
1.社会化
物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理模式，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业，实行物业管理企业的统一管理。物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有者要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以实行管理的物业。
2.专业化
物业管理的专业化，指的是由物业管理企业根据合同约定，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。这里的专业化主要包括：专业的人员配备、专门的组织机构、专业的管理工具、专业的管理手段和科学的工作程序等等，物业管理的专业化，是物业管理有效实施的重要保证。
3.市场化
市场化是指物业管理的经营属性，物业管理所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。物业管理企业按照现代企业制度进行组建并运作，实行自主经营、自负盈亏，是独立承担民事责任的企业法人。物业管理企业向业主和使用人提供服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的竞争市场，业主选择优秀的物业管理单位，物业管理企业要靠自己良好的经营和服务提高竞争力。这种通过商品经营方式和市场竞争机制所实现的商业行为就是市场化。
二、高校房产实行物业管理的必要性
（一）管理经费短缺，财政负担较重
长期以来，高校住宅房屋的维修经费都比较紧张，来源也很单一。房改以前是由学校的财政负责；房改以后，房屋共用部分的大修经费来源于物业维修基金。由于住房的逐年老化，住房的维修工作量也在不断加大，特别是房屋的大修工作，少量的物业维修基金根本不能从根本上解决问题。所以，高校每年在住宅维修方面投入的人力、物力、财力相当巨大，造成学校财务负担较重，已经成为制约高校发展的瓶颈。
（二）管理观念落后，管理水平低下
现阶段，大多数高校对房产管理仍然采用传统的行政管理方式，管理观念还处于“等、靠、要”阶段。传统的运用行政手段，低租金，福利型的房产管理方式，已经不适应房产管理的要求。尽管各高校针对房产管理都做出了一些改革，但是原有的行政管理观念和模式一直没有得到突破。特别是随着住房制度改革的深入，房屋产权私有化，高校应该将原有的福利型无偿服务，转变成企业化经营的有偿服务。
（三）服务内容单一，服务功能较差
经济的发展，社会的进步，高校职工对住宅环境也提出了更高的要求。传统的房产管理方式和内容，只是停留在房屋和基础设施的维修、养护和管理，这些只是满足了职工居住的基本条件。对于环境卫生、绿化环保、生活娱乐等方面都没有体现和涵盖，服务内容单一，必然导致服务质量、服务功能较差。长期下去，会引起教职工和相关职能部门之间的矛盾纠纷。
三、高校实行物业管理的可能性
（一）政策层面：住房制度改革为高校实行物业管理提供了前提
住房制度改革和高校后勤改革为物业管理提供了前提。产权制度是一切经济制度的基础。随着公有住房的出售，公产住房大部分出售给职工个人，居民住房的自有率逐年提高。社会的发展进步，职工需要一个安全、优雅、整洁、和谐的生活环境，而物业管理的社会化、专业化、市场化的管理方式为其提供了可能。采用权责明确的物业管理方式，也可以避免部门之间因为权责不清造成的相互推诿情况的发生，使房产管理工作更高效、优质的进行。
（二）市场层面：物业管理的市场化特点为高校实行物业管理提供了可能
物业管理的市场化特点是其重要的内容。在市场经济条件下，可以实现资源的优化配置。物业管理提供的是服务，方式是有偿，遵循的原则是等价交换。对高校房产实行物业管理，可以根据职工的需求，物业公司提供相应的服务，职工根据服务质量给付报酬。这种“谁享受、谁受益、谁负担”的市场化管理方式，为高校物业管理提供了可能。
（三）法律层面：物业管理法规的颁布为高校实行物业管理提供了保障。
目前，我国的物业管理已处于相对成熟的阶段。20世纪80年代，物业管理从香港传入我国内地。1981年3月，深圳市成立第一家内地物业管理公司。1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了，《城市新建住宅小区管理办法》，同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。其后，北京，上海等地也相继制定出台了地方性物业管理法规。 2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作进入了法制、规范、高效的发展期。这些规章制度的制定，为高校实行物业管理提供了法律保障。
参考文献：
[1]刘波.当前高校住房管理模式分析[J].高校后勤研究，2009，（4）.
[2]王新华，向安强.高校物业管理的特点刍议[J].企业经济，2004，（9）.
物业管理的基本制度范文第3篇
【关键词】高层办公楼，物业管理，服务水平
引言
处在现代化社会中，办公楼管理工作的重要性日益提升，成为当前社会新兴行业，而高层办公楼具有人口密集、功能多样化、层数较多的特点，物业管理工作难度较大。做好办公楼的基础物业管理工作，能够将更加安全、便利、舒适的服务提供给业务，提高业主的工作质量，加快现代化办公目标的实现。研究高层办公楼物业管理具有非常重要的意义，能够更好的指导实践管理工作的开展，为相关研究提供参考意见。
一、高层办公楼物业管理的基本特征及服务内容
同其他类型的物业管理工作存在很大的区别，高层办公楼物业管理具有其特殊的性质，具体特点可以概括为：1）工作活动保密性强。机关单位作为高层办公楼的主要服务对象，在开展各项工作活动的过程中，交际关系、会议主题和文件颁发等工作都要做好严密的保护工作，物业管理工作要严格落实保密工作，避免企业信息泄漏问题的出现；2）管理技术相对密集。当前自动化办公、智能化办公越来越普及，工作应用的各项设施、设备较为先进，物业管理工作人员的综合能力也明显提升；3）物业管理服务较为特殊。高层办公楼物业管理标准应同星级饭店保持一致，能够持续将通讯、供电等各项服务提供给机关单位，即使在假期也要继续工作；4）政治往活动频繁。由于事业单位政治性活动较多，高层物业管理活动的安全、卫生等工作质量要求极高。
从服务内容角度来看，高层办公楼物业管理工作主要包括三大类，即常规型服务、专项服务及特约服务。应具有完整的业务，使业务管理可以正常的运行，维持办公环境的清洁、干净，使管理工作更加有秩序。此外，高层办公楼业主数量较多，需求也各不相同，要求物业管理部门还能提供专项的服务，业务和管理部门可以结合实际需求对服务费用、质量等内容进行商议。特约服务则指的是超出规定服务范围外一种特殊服务类型，物业管理部门也需要根据业主要求提供订购机票、收发文件、会务接待等服务。
二、提高高层办公楼物业管理的对策及措施
（一）提升物业管理人员的服务技能，改善管理效率
高层办公楼物业管理质量及效率都取决于物业管理人员的专业技能掌握程度，在业务管理内容、类型较多的情况下，提高物业人员的素质成为优化服务质量最有效的途径。物业部门一定要加强对员工的教育，定期开展专业化的培训工作，提高员工的业务技能，让办公楼业务管理工作各个岗位的员工进行在岗自学，认识到自身承担的重要职责，在实践过程中不断积累经验，提高实践操作能力。还要扩展培训的途径，深入到厂家，实施跟班作业的方式，使维修管理人员掌握更多办公设备维修、养护和管理方面的知识，逐步提高物业管理在职人员的业务水平。
（二）强化同高层办公楼业主间的联系
物业管理部门只有在对业主进行充分了解的基础上，才能提高服务管理水平。因此，在平时工作过程中一定要主动的与业主取得联系，利用业主的反馈信息来调整今后的管理工作方向。办公楼物业管理部门要虚心的接受业主提出的意见和建议，构建一种和谐的物业与业主关系，围绕业主的需求进行各项管理活动，提高服务的针对性和有效性。物业管理人员应熟知办公楼的整体环境，大致的掌握员工的状况，对事业单位员工的车辆进行合理的安排，了解业主开展各项活动的流程，严格的管理进出入人员，确保办公楼的安全性。还要将物业管理服务渗透到业主各方面工作中，主动的提供人性化的服务，当出现问题使进行及时、有效的处理，并定期进行回访调查。
（三）制定健全的内部管理体制
健全的管理体制是提高办公楼物业管理质量的前提，能够有效的约束和管理员工的行为，保障一切物业管理活动都能高效、有序的开展。首先应明确物业管理的操作目标，以操作目标为导向进行清洁、保安、设备管理等工作，减少事故的发生几率，提升物业管理水平；其次要规范各项服务，要求物业人员积极、主动的提供多样化的服务，严格遵守相关的职业道德法规，从而使物业管理人员转变思想观念，能够主动的约束自我行为；最后应构建健全的管理体系，细化体系制度的内容，将任务指标、岗位职责、操作行为、员工考核、服务态度等内容列入管理条例中。针对不同的物业管理方向，不断对清洁管理、安保管理、消防管理、员工管理等多项制度进行进一步的完善，强化物业管理制度的监督力度，确保制度能够顺利落到实处，还应对遵守制度的员工进行相应的奖励，增强员工遵守制度的积极性，促进办公楼物业管理的规范和科学化发展。
三、结语
近年来高层办公楼物业管理行业发展势头迅猛，是普通物业管理服务的升级和优化，类型多种多样，具有非常广阔的发展前景。在机关后勤体制改革不断深化的过程中，高层办公楼业务管理也需要将工作重心放在管理水平的提升和服务质量的提高方面。在实际开展办公楼业务管理工作的过程中，可以通过提升物业管理人员服务技能，改善管理效率，强化同高层办公楼业主间的联系和制定健全的内部管理体制等措施，推动高层办公楼物业管理的规范化发展，营造一个舒适、优美的办公环境。
参考文献：
[1]张胜龙，石延霞，魏雪霞.试论智能化办公楼物业管理[J]. 沿海企业与科技. 2009（11）
[2]秦小南.物业管理工作探讨续[J]. 现代物业. 2004（03）
物业管理的基本制度范文第4篇
[关键词]现代物业管理 服务 法律法规 竞争
一、现代物业管理的内涵
物业管理,通常是指物业管理企业受业主的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。随着经济社会的不断发展,现代物业管理所提供的服务也在不断的更新与改进,除了提供以上所提到的基本服务以外,还包括家政服务、中介、租赁经营、房屋销售等延伸。
按照服务的性质和提供的服务方式,现代物业管理的基本内容主要包括:(1)公共服务。即为全体住户提供的常规性基本服务,包括,房屋主体的管理;房屋设备、设施的管理;环境卫生的管理;绿化管理;保安管理等。(2)专项服务。即为部分住户群体提供的特定服务,主要有日常生活类;商业服务类;金融服务及中介等方面。(3)特约服务。即为满足住户特别需要及时提供的个别服务。(4)延伸。即物管公司为全体业主提供的无偿服务和精神服务。
二、做好物业管理服务的重要性
1.服务是物业管理企业的本质所在
随着社会的不断进步,更多的生活小区、楼宇甚至一些经济条件较好的农村更加注重物管企业所提供的服务,不仅仅像过去一样只局限于对于内部建筑物、树木、配套设施以及安全状况等方面简单的管理工作,而是追求物管公司所提供的专项服务、特约服务和隐,这种由管理到服务的重要转变,正是符合了现代物业管理企业的经营理念和客户的更高需求,追求“以人为本”、“和谐共进”是现代物管企业的立业之本。
2.服务是物管企业不断发展的源泉所在
产品的质量是企业得以发展的主要动力,物业管理企业也只有依靠所提供的服务才能够赢得市场。只有提供优良的服务设备、热情的服务态度、娴熟的服务技能、完善的服务项目才能够满足客户多层次的需求,才能够在激烈的行业竞争中立于不败之地,专业的服务是推动物管企业不断发展的力量之源。
三、目前存在的主要问题
1.从业人员素质相对较低,具有专业素养的人才缺少。目前,我国大多数的物管企业仍旧属于劳动密集型的行业,从事的基本工作就是安全保卫、保洁和维护等,多数管理人员不仅学历偏低,而且专业不对口。物业管理的专业人才应该是集管理、房地产、法律等专业于一身的,而目前开设此专业的高校数量较少,而真正愿意从事该行业的专业人才更是少之甚少。真正发展现代物业管理行业,需要一批具备专业素质的职业经理人。
2.相关的行业法规制度尚不完善。由于物管公司所提供的各项服务都是基于与业主所签订的契约关系之上的,因此需要较为完善的行业法规及制度加以完善和保护双方的权利,依照合约履行义务。然而目前,我国尚未出台健全的物业管理法规制度,在现实生活中出现的各式纠纷,也无法完全做到有法可依,往往得不到及时解决。
3.物业服务性收费的标准问题尚未真正量化。物业服务性标准是物管企业和业主之间争执最大的问题之一,占相关投诉中的80%左右,不少业主认为物管公司收费较高,而且与开发商的关系也非同一般,造成简单问题复杂化。目前,部分省市已经制定了相关的管理办法,但是仍然存在着不足与漏洞,因此,推动物业管理服务具体办法与具体标准普及化是目前物业管理行业中亟待解决的问题之一。
四、需要解决的几个问题
1.建立和完善相关法律体系,明确当事人的权、责、利。物管行业是个新兴的行业,而且涉及的当事人较多,包括开发商、施工单位、物管企业和业主四方,关系复杂,相关的行业法规及制度较为滞后,已有的部分条例也尚不够完善,仅仅靠道德与公约的力量来约束当事人行为已略显单薄。如何保证每个当事人的权、责、利,需要强制性和权威性的法律体系的维护和赋予,推动相关法律法规的尽早出台是保护每个当事人的基本保证。
2.提高自身的服务质量是物管企业长盛不衰的内在原因。首先,要提高物管公司从业人员的自身素质,无论是直接的从业人员,还是管理人员,都要具备专业的职业素养,建立学习型团队,通过举办培训班,并且与其他兄弟公司联谊活动,取长补短,为客户提供最优良、最专业的服务。其次,要努力完善所提供的服务内容,推进全方位的服务项目,满足不同层次、不同年龄以及不同区域的业主需求。最后,健全社区文化,创建文明小区。
3.打造公平、和谐、有序的竞争环境。对物管公司实行资质评定和招标上岗的管理方法是营造公平、和谐、有序竞争环境的重要措施,通过相关的权威部门对各个物管公司包括,资金实力、人才数量和管理业绩等各方面进行资质评定,对不同档次的小区或楼宇予以不同资质的企业进行招标上岗。随着市场经济体系的日渐完善和发展,已逐渐进入了一个竞争的时代,任何行业都在不断的竞争中求得进步和发展,竞争使经济充满了活力,竞争使各种经济要素资源得到优化配置,打造公平、和谐、有序的竞争环境成为保证物管行业健康发展的外在动力。
参考文献:
[1]由滨生.关于物业管理的思考[J].西北工业大学学报(社会科学版),2005.3.
[2]张秀梅,鲁宁.准确辨析物业管理的内涵[J].现代管理,2006.4.
[3]周秋荣.浅谈物业管理企业如何做好物业管理服务[J].消费期刊,2009.1.
[4]王占强.物业管理工作中应强化政府的协调功能[J].现代物业,2009.1.
物业管理的基本制度范文第5篇
【关键词】：城市旧住宅小区实施物业管理
中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：
一、城市旧住宅小区实施物业管理的必要性
1、改善业主生活环境的需要。
随着人民生活水平的提高、生活工作节奏的加快，人们对住房的要求不仅仅是单纯追求居住面积的增长，而是需要一个设施完善、秩序良好的社区和人文环境。物业管理服务可以提供房屋维修养护、公共秩序管理、小区文化建设、卫生清洁、绿化、家政等多种服务，不仅可以满足广大业主的工作生活多方面的需求，还能有效的提升业主的生活质量。
2、现代化城市发展的需要
城市的发展离不开现代化的城市管理方式，现代化城市的基础是小区，小区的基础是业主和房屋设施设备，物业管理企业对业主的服务质量、房屋设施设备管理水平的好坏，直接影响着整个城市的建设管理水平和城市形象。
3、延长物业使用寿命保值增值的需要。
旧住宅小区由于长期处于重建轻管状态，建管脱节、管理不到位，房屋主体及附属设施设备维修养护不及时，功能老化、退化，尤其是屋面渗漏、上下水管道破损锈蚀、私自占用公共楼道、乱搭乱建、乱堆乱放等问题，直接影响物业的使用年限。
4、住房改革不断深入的需要。
随着房屋私有化、商品化的发展，房屋福利型的管理方式逐步退出历史舞台，住宅小区房屋修缮、公共设施设备的维修管理以及环境卫生的问题日益突出，特别是共用设施设备的维修，由于房屋建造时间较长，功能老化，再加上住宅楼的毗连特性，在进行维修房屋时在资金运作和施工方面都难以协调，迫切需要物业管理服务，协调各业主之间的关系，实施共用部位、共用设施设备的维修养护，加之人们对生活质量、生活环境、物业保值增值的要求逐步提高，人们对物业管理需求逐渐增加，依赖性增强，成为人们生活必不可缺少的一部分。
二、城市旧住宅小区实施物业管理所面临的问题
1、长期福利型后勤服务带来的消费观念障碍。
由于历史形成的后勤补给制模式，造成房屋管理中主要体现为无偿性、福利特征。部分业主的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式中，不能或不愿意接受物业管理提供的有偿服务，物业管理消费意识淡薄。物业管理的核心是服务型商品，旧住宅小区实施专业化物业管理服务，业主心理有一定的不适应期。特别是收费标准与服务质量不完全对等性易成为业主思想瓶颈，由于物业管理提供的都是软，没有十分的硬性指标可供参照，业主对物业管理的服务水平有着很高的期望值，与物业提供的实际服务有差距。
2、小区基础配套设施、服务设施不完善。
九十年代前的房屋大都是产权单位自己管理，长期以来建管脱节，小区内缺少必要的配套设施。例如，一些排水管道并非严格按有关标准铺设，施工质量较低，严重影响小区排水功能，很多地下管线布局不合理，维修起来很难，既浪费了大量的人力、物力，也给业主的生活和物业管理埋下许多隐患。
3、房屋维修基金严重短缺，公共维修无法得到正常保证。
尽管旧住宅小区在房改出售公有住房时，也按标准提留了一些公共维修专项基金，但由于小区历史久远，历经多次维修，维修基金基本使用殆尽，再次归集的难度又非常大，给小区实施专业化物管服务后的大中维修带来较大困难。由于小区先天不足造成的档次较低，同时考虑业主的经济承受能力，老宿舍区实施专业化物管后的收费标准又不能定得太高，即使有较高的收费率，经费仍然会严重紧缺，小区物管不能实现自我独立生存。
4、物业管理资金来源渠道少。
旧住宅小区在建设时期没有考虑到物业管理的需要，物业企业必须自己想办法筹集资金对小区实施管理，物业管理收费标准实行政府定价，收费标准较低，不能满足小区环境卫生、共用设施设备维修养护、绿化、公共秩序管理等基本项目管理服务所需，对业主提出的其它需求，更是力不从心，使旧住宅小区物业管理难以向更深层次发展，而现状又导致业主对小区管理水平的不满，采取拖欠、拒交物业服务费等形式消极抵制物业管理，矛盾逐渐加剧，形成了恶性循环。
5、专业化法律及地方性法规有待健全。
物业管理是随市场经济应运而生的服务行业，对新建小区必须实行物业管理，缺少对旧住宅小区可操作的物业管理法规。缺乏接管旧住宅小区这种特殊情况具体的规章制度，在接管过程中难上加难，责任不清，往往在处理具体事务的过程中走了样，变了味，业主不配合物业管理服务，使得矛盾激化，阻碍物业管理工作的健康发展。
三、对城市旧住宅小区实施物业管理的办法与对策
城市旧住宅小区实行物业管理是社会发展的必然趋势，在对城市旧住宅实施物业管理改革时，要从实际出发，认真研究解决实施过程中出现的问题，制定具有操作性的切实可行的方案，推动城市旧住宅小区物业管理的稳步发展。
1、转变消费观念，增强业主意识，培育物业管理市场化的基础。
转变业主消费观念的非常重要，它是物业管理市场化最基本的条件。长期以来，特别是实行福利制分房制度的时期，使老百姓已经形成了“住房靠国家、挣钱自己花”的观念。随着社会主义市场经济建立，福利分房制度的终止，物业管理企业所开展的服务，所提供的劳务具有商品性，按照商品经济规律、价值规律、等价交换原则，物业管理企业通过员工劳动服务收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费来购买等值的优质服务是必须的。
2、实施综合治理，加强配套设施的改造和完善。
旧的住宅小区房屋大多是七十年代建成的，户型布局落后，配套设施简陋，大多数房屋质量存在问题，设施陈旧老化，环境杂乱，活动场所少，便民服务设施少、绿地少。由于当时建设缺乏统一规划，形不成规模，造成物业管理先天不足，给实行物业管理带来了极大困难。如果不对老小区配套设施进行改造，物业管理企业承担不起高额的运行成本，不但会拖垮物管企业，而且也达不到预期的效果。因此，对旧住宅区实行物业管理，应加强环境和配套设施改造和完善，并达到一定的标准。主要改造的内容可以有以下几个方面：
（1）实行一户一表制。长期以来，老小区实行单元表或楼表，用水分摊，致使业主为水费而起的纠纷不断，而且每年还要贴补大量水费损耗。为了物业管理工作的顺利开展，应对小区的自来水、管道煤气、电、暖气实行分表到户，按表收费，减少不必要的纠纷。
（2）排污设施。随着旧城改造步伐的不断加快，周边建成了高档商业区或住宅楼，市政设施不断升级优化，但老住宅楼排污设施较为落后，雨水、污水明、暗沟混排，晴天溢臭气，雨天积深水。在改造设施中，应对排污设施进行改造，从根本上创建良好的生活环境。
（3）电力线路。老小区线路老化，安全系数低，家用电器持续上升使用，用电负荷超载，给小区安全带来隐患。应该争取政府支持、协调电力公司，对老小区的线路进行增容，加大电力负荷，调整电力线路，提高安全系数，保证老住宅小区的安全用电。
（4）墙面美化、房屋改造。房屋年代已久，形象上参差不齐，应对外墙面进行一次粉刷。对部分房屋维修、改造时，应充分考虑到物业公司的用房，留够留足办公用房。
3、分步实施，规范操作，扎实推进城市旧住宅小区的物业管理。
（1）成立业主委员会，理顺管理体制。
业主委员会是代表和维护物业管理区域全体业主和物业使用人合法权益的自治组织。让业主委员会为代表的广大业主共同参与物业管理，变单向推动为双向共管，是物业管理发展的要求和趋势，只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使城市旧住宅小区的物业管理工作落实到位。
（2）稳定后勤队伍，加快改革改制步伐。
因为以往后勤制管理，行政、事业、单位由全额到差额拨款，直接转换到市场经济下的服务行业，机构性质的变化必然会引起后勤服务队伍的不稳定。为了妥善处理好人员安置，可以本着积极稳妥，探索尝试的原则，采取人事管理新老搭配，老办法和新管理结合，既可以保留后勤岗位长期服务老同志，又可以吸纳社会下岗、再就业员工，共同做好旧住宅小区物业管理服务工作。（3）多种模式，实行旧住宅小区物业管理市场化运作。
把后勤式房屋管理完全推向市场，按照物业管理的要求，把福利型转变为生活经营型，实行有偿服务，可以减轻政府、单位、部门负担，增强物业企业自我发展的能力，彻底改变多年来福利性住房观念。
根据旧住宅小区的实际情况，可采取不同的模式进行物业管理。如可以采用单位成立物业管理公司根据有偿服务的原则接管，原班人马不动，取消福利，进入市场化运作；可以向社会公开招标，选聘专业物业公司管理；可以由行政后勤部门选定专业物业公司，对老小区进行承包管理，实行有偿服务，逐步向市场化物业管理过渡。
（4）根据实际情况，筹集物业管理费用。
在旧小区推行物业管理，要实行行政管理与市场管理相结合的方针，在物业管理资金运作方面，在初期可以利用行政手段筹集资金。如共用设施设备的维修基金按有关规定，每户收取一定比例维修基金，不足部分采用政府拿一点，业主交一点，企业补一点的方式筹集。按房改政策的规定，职工购买的公房变为私有后，个人自用部分以及自用设施维修费用由本人自立。加强水电管理，共用部位用水、用电，及时检修，减少损耗，降低费用。值得提出的是，旧住宅小区业主多属于中低收入阶层，物业管理的服务定位、服务内容与收费标准应根据具体情况而定。常规性的公共服务应以中低档为主，提供最基本的管理与服务，确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境；针对性的专项服务应根据业主、使用人的支付能力和特殊需求，提供相应的服务，满足这部分业主服务需求。
总之，城市旧住宅小区的物业管理需要社会大环境和社会舆论的支持，需要政府的引导和扶持，需要社会各阶层的关心和帮助，也需要我们物业管理企业的规范运作和大胆探索与实践，依靠企业自身的努力在市场上赢得自己的生存和发展空间，完善服务手段，为业主提供专业化的物业管理服务，只有这样才能推动旧住宅小区物业管理工作，提高城市的可持续发展能力。
【参考文献】：
1、《论物业管理的平等关系》作者 梁晓东 现代物业杂志社2006年第3期
2、《现代物业管理制度全集》主编贾润莲中国言实出版社2000年09月版
3、《房地产经营管理百科全书》主编郭建波刘洪玉人民中国出版社2001年08月版
4、《物业管理在城市建设中的地位和作用》作者李加林住宅与房地产杂志总第131期
