房地产行业会计准则
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房地产行业会计准则范文第1篇
关键词：新会计准则；盈余管理；房地产行业
中图分类号：F23 文献标识码：A
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，适时分析房地产行业的盈余管理现状以及新准则对房地产行业盈余管理行为的影响显得十分必要与重要。
一、我国房地产行业盈余管理现状
(一)房地产公司的特点。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。中国上市房地产公司具有十分明显的区别于一般行业公司的特殊之处。
1、房地产公司的销售收入主要来自于房屋的预售收入，并通过“预收账款”科目进行结转。我国1994年确立的房地产预售制度是一直以来房地产公司获得开发资金以及进行资金周转的最重要渠道之一，同时该制度也为房地产公司进行盈余管理创造了机会：一方面为了达到少缴纳或者推迟缴纳企业所得税的目的，房地产公司通常将收到的房屋预售款记入“预收账款”科目并想方设法拖延将该科目的资金结转为销售收入的时间；房地产公司利用同时开发多个楼盘的机会，积累大量的开发成本和相关费用来减少账面利润；另一方面上市房地产公司利用预收账款作为利润的“蓄水池”，通过该科目进行相应的盈余管理调节来达到应对证券市场监管要求的目的。
2、房地产项目大多数是分期开发的，并且在项目彻底完工后方才结转销售收入。纵观房地产上市公司对外披露的财务会计报告，其项目开发大都会涉及到两个或两个以上的会计期间。由于收益的结算只能等到项目彻底完工才能实现，这一特点给予了房地产上市公司进行盈余管理的空间。
(二)房地产行业盈余管理方法与手段。房地产开发公司的财务核算和销售款项的收回有其自身的特点，同时也给其进行盈余管理提供了一般企业所没有的条件。
1、通过延迟收入确认的时间以及隐匿收入来进行盈余管理
(1)延迟收入确认时间。新《企业会计准则》对于房地产开发公司商品房销售收入的确认原则与一般商品销售收入的确认原则是一致的，即企业已经将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给房屋购买者。我国房地产开发公司一般采用预收款的方式售房，公司在拿到售房款时并不能确认相关的销售收入，而是要等到房屋竣工验收完毕、与购房者办妥相关手续之后才确认相应的销售收入。实际上，房地产开发公司通常会采取诸如拖延房屋的竣工时间、拖延办理相关手续等手段来推迟收入的确认时间，这样就能减少当期销售收入的确认，进而减少当期税款的支付，从而达到盈余管理的目的。
(2)隐匿收入。除了开发房屋对外销售之外，房地产公司还可能会经营诸如将自有的商品房对外出租、承建其他单位的楼盘、将待售商品房出租等业务，而这些业务所得通常会被隐瞒不入账，从而减少当期的销售收入、减少当期的应纳所得税额。
2、通过成本费用支出的调节来进行盈余管理
(1)根据需要分配房地产开发成本。我们知道楼盘的开发一般要两年左右，房地产公司在同一会计期间内经常存在着多期楼盘同时开发的现象，按照《企业会计准则》的要求，当期完工结转的楼盘的成本应与其销售收入相配比计入当期损益。而实际上，我国房地产开发公司往往是根据公司自身的需要来任意分配当期完工楼盘应当承担的成本：如果当前经营业绩不够好需要调高利润，则会把部分当期完工楼盘应该承担的成本滚动到未完工的楼盘项目上；相反，如果当前利润过高需要进行调低处理的话，则会把未完工楼盘的部分成本支出结转到当期己完工的楼盘项目上。
(2)根据需要进行借款费用的资本化。前面提到房地产开发是典型的资金密集型行业，资金需要量非常庞大，这使得即使是资金雄厚的房地产开发公司也需要通过外部融资渠道来进行融资，所以正常经营的房地产开发公司一般都会有巨额借款。《企业会计准则第17号――借款费用》对借款费用的资本化作出了如下规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益”。实际上，房地产公司一般都会进行人为的操作来按照公司的需要分配借款费用的资本化金额，从而达到调节具体会计期间的利润及所需缴纳的税金的目的。
(3)根据需要分配其他成本费用支出。利润高了，所需缴纳的企业所得税也会随着增加，为了达到少缴税金的目的，房地产开发公司经常会将其他的成本费用支出，如房屋开发过程中的公用建筑物成本支出分摊到营业成本中。另外，房地产开发公司不区分所开发房屋的种类，平均分摊成本费用或者是根据公司的需要来分摊成本费用，这么做会导致当期财务报表的盈余数字非常不准确，同时也为公司借此进行盈余管理提供了机会。
二、新企业会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响
(一)新准则对房地产行业盈余管理行为的遏制
1、存货发出计价方法的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。当存货的市场价格经常波动时，选择不同的存货发出计价方法会对当期盈余造成很大的影响。
新的存货准则取消了存货发出的后进先出法计价，规定企业只能采用先进先出法、加权平均法(包括移动加权平均法)和个别计价法对发出存货计价。此外，新的企业所得税实施细则取消了存货发出的移动加权平均法，若房地产公司采用移动加权平均法对发出存货计价，缴税时就需要进行纳税调整，准则和税法的这点差异很可能会限制移动加权平均法的使用。在物价持续上涨的今天，后进先出法的“取消”以及移动加权平均法的“限制使用”大大缩小了房地产公司进行盈余管理的空间，有效地遏制了其盈余管理行为。
2、编制合并报表范围的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。旧准则对企业合并范围的界定主要是以股权比例作为衡量标准的，即“母公司拥有被投资单位半数以上表决权资本就应将其纳入合并范围”。而新准则明确规定“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定”，“母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围”。新准则的这一改变使得某些房地产上市公司无法在业绩不佳的年份通过收购业绩优良公司的股权或者减持业绩不佳公司的长期股权投资份额来达到盈余管理的目的。只要是受本公司控制的子公司，包括小规模子公司、业务性质特殊的子公司以及所有者权益为负数的子公司，就应该纳入合并范围。合并财务报表准则这一新变化有效地遏制了房地产上市公司盈余管理行为。
3、其他方面的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。除了以上两点之外，新企业会计准则对公允价值谨慎应用的规定、对子公司
长期股权投资由权益法改为成本法核算的规定、对关联交易披露严格规范的规定等等，这些新的改变都可以在一定程度上遏制房地产公司的盈余管理。
(二)新准则为房地产行业盈余管理行为提供的新空间
1、减值准备使用范围的增加为房地产行业提供了新的盈余管理空间。新准则增加了应当计提减值准备的资产范围，在原来的“八项”资产的基础上增加了生物资产、建造合同资产、金融资产和递延所得税资产等，所有这些资产均应当在会计期末判断其是否存在可能发生减值的迹象，若存在则计提相应的减值准备。准则讲解对建造合同减值准备的处理作出了如下解释，“如果建造合同的预计总成本超过合同总收入，则形成合同预计损失，应提取损失准备，并确认为当期费用。合同完工时，将己提取的损失准备冲减合同费用”。新准则给房地产公司提供了新的盈余管理空间。
2、投资性房地产的公允价值后续计量为房地产行业提供了新的盈余管理空间。己出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物都属于投资性房地产。第十条规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。结合我国房地产市场的发展现状，房地产开发公司一般都能从公开市场上取得相关投资性房地产的公允价值，再加上由于我国经济的飞速发展，房地产价格一直在飙升，这使得按照历史成本计价作为固定资产核算的房地产在转化为采用公允价值计价的投资性房地产之后，其价值会增幅很大。
公允价值计量模式下不再计提折旧大大增加了房地产开发公司的盈利。《投资性房地产准则》第十一条规定“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益”。而在新准则实施之前，这部分投资性房地产是作为固定资产进行核算的，是需要计提折旧和资产减值准备的。因此，新准则引入公允价值对投资性房地产进行后续计量会大幅增加房地产开发公司的利润，同时也为其进行盈余管理提供了更大的空间。当公司需要调高利润时，通过在市场上寻找确凿的公允价值证据改用公允价值计量原有的成本模式下的投资性房地产能大幅度提高公司的利润，从而会大大改善那些实际上经营业绩很差的公司的对外报告业绩，进而使其避免被特别处理。
值得注意的是，房地产开发公司只能选用一种模式对投资性房地产进行计量，一旦选用公允价值计量模式就不能再转回成本计量模式。《投资性房地产准则》第十一条规定“成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理”，需要追溯调整以前年度损益。在目前物价日益攀升的情况下，这种转化导致的追溯调整会在很大程度上增加房地产公司当期的报告盈余。
3、借款费用资本化范围的扩大为房地产行业提供了新的盈余管理空间。借款费用资本化范围的扩大表现在两个方面：一是扩大了资本化的借款种类：除了专门借款之外，符合资本化条件的一般借款的费用也可以资本化。我们知道，房地产公司开发的楼盘，无论是要出售的存货还是要出租的投资性房地产，其开发时间都是相当长的，其借款费用(无论是一般借款还是专门借款)都符合资本化条件；二是增加了借款费用资本化的对象存货，《企业会计准则第17号――借款费用》第四条明确规定“符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”。我们都知道，房地产公司开发的对外出售的楼盘存货在其整个公司资产中占据相当大的比重，存货这一借款对象的增加，使得房地产开发公司可以资本化的对象大大增加。房地产开发属于资金密集型行业，即使资金雄厚的公司也需要占用很多的借款来维持正常的经营，因此借款费用对损益的影响非常大。借款费用准则资本化借款种类的增加和资本化对象的增加，都为房地产上市公司进行盈余管理提供了很大的空间。
总之，新准则的出台，在一定程度上的确限制了房地产上市公司的盈余管理行为，但同时也提供了新的盈余管理空间。会计准则本身毕竟只是生产会计信息的技术规范，无法从根本上消除企业的盈余管理。随着中国资本市场的日益完善，房地产上市公司盈余管理同企业会计准则之间的相互博弈会愈演愈烈，盈余管理的手段也会愈来愈诡异、愈来愈难以识别。因此，客观上也就要求我国企业会计准则的制定在向国际会计准则靠拢的同时，要具有一定的相对前瞻性和控制性，从而达到合理化配置资源的最终目的。
主要参考文献：
房地产行业会计准则范文第2篇
关键词:投资性房地产 会计处理
为规范企业会计确认、计量，保证会计信息质量，新会计准则对投资性房地产的确认、计量和相关信息披露进行了规定。大多数企业是将持有的除自身生产经营使用和对外销售外，用自有的房地产用于出租赚取租金或用于增值收益。
一、企业投资性房地产的范围
(1)自用土地使用权停止自用，向外出租用于赚取租金收入。
(2)自用土地使用权停止自用，企业决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
(3)房地产企业作为存货的房地产改为出租。
(4)以下情况企业不能作为投资性房地产,第一，企业不能单独计量的不能确认为投资性房地产。比如企业建造了一栋商住两用的综合楼，底层用于出租，二楼以上为职工住宅，出租的部分如能够单独计量就作为投资性房地产，否则会计上不能作为投资性房地产来处理。第二，作为存货的房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。
二、企业投资性房地产的会计处理
(一)初始计量
企业在执行新准则时，应当在首次执行日，根据投资性房地产的定义对资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权应当归为投资性房地产。
第一，采用成本模式计量的，应当将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值。
会计处理：借：投资性房地产―成本
累计折旧―有关资产
贷：固定资产―有关资产
累计折旧―投资性房地产
第二，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并能可靠估计，在首次执行日，按照资产公允价值作为投资性房地产入账价值，公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。
会计处理：借：投资性房地产
累计折旧
贷：固定资产
未分配利润 （或借）
第三，2007年1月1日以后房地产投资的初始计量
根据投资性房地产准则第七条，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。在会计处理上，与固定资产、无形资产的处理方法相同。
(二)后续计量
第一，采用成本模式的后续计量
1、计提折旧和摊销
出租的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号―固定资产》进行核算。
出租的土地使用权后续计量，适用《企业会计准则第6号―无形资产》进行核算。
2、资产出现减值
出租的建筑物存在减值迹象的，按照《企业会计准则第8号―资产减值》的规定进行处理。
例1：长城公司拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2008年1月，长城决定将办公楼出租，1月15日出租给A企业使用，为期3年。2008年1月15日，这栋办公楼的账面余额500万元,已计提折旧200万元。
长城公司会计处理：
借：投资性房地产―办公楼 500万元
累计折旧 200万元
贷：固定资产 500万元
投资性房地产累计折旧 200万元
接上例资本化的后续支出：
2011年1月,长城公司与A企业的办公楼租赁合同即将到期，资产原值为500万元，已计提折旧237.5万元。为了提高办公楼的租金收入，长城公司决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与B企业签订了房屋租赁合同，约定自改扩建完工后出租给B企业。1月15日与A企业的租赁合同到期，长城公司进行改扩建,7月15日，办公楼改扩建工程完工，共发生支出137.5万元。改扩建支出属于资本化的后续支出，记入投资性房地产的成本。
会计处理：
1月15日，投资性房地产转入在建工程
借：在建工程 262.5万元
投资性房地产累计折旧 237.5万元
贷：投资性房地产―办公楼 500万元
1月15日至7月15日，改扩建支出
借：在建工程 137.5万元
贷：工程物资等 137.5万元
7月15日,改扩建工程完工
借:投资性房地产―办公楼 400万元
贷:在建工程 400万元
接上例投资性房地产改为为自用:
201X年7月15日，长城公司将出租在外的办公楼收回，开始用于本企业使用,其帐面价值为350万元，其中，原价400万元，累计已提折旧50万元。
会计处理：
借：固定资产 400万元
投资性房地产累计折旧 50万元
贷：投资性房地产-厂房 400万元
累计折旧 50万元
第二，采用公允价值模式
只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式进行后续计量。
准则第十条规定，应同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
1.非投资性房地产转换为投资性房地产
转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（首次执行新准则时调整留存收益）。转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积（其他资本公积）。处置该项投资性房地产时，将这部差额转入处置当期损益（其他业务收入）。
例2：2007年6月，A企业由于办公楼处于商业繁华地段，准备将其出租，2007年7月，A企业通过房地产交易市场评估，该办公楼公允价值为3500万元，其原价为5000万元，已提折旧1800万元，假设A企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2007年7月1日将自用房地产转换为投资性房地产：
借：投资性房地产―成本 3500万元
累计折旧 1800万元
贷：固定资产 5000万元
资本公积 300万元
2.投资性房地产的后续计量
投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额
借：投资性房地产―公允价值变动
贷：公允价值变动损益
例3：A企业为从事房地产经营开发的企业，2009年7月，A公司与B公司签订租赁协议，将A公司开发的一栋写字楼租赁给B公司，租赁期5年。该写字楼造价10000万元。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为10200万元。假设A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2009年7月1日
借：投资性房地产―成本 10000万元
贷：在建工程 10000万元
2009年12月31日，按照公允价值调整差额
借：投资性房地产―公允价值变动 200万
贷：公允价值变动损益 200万
(三)收回自用
投资性房地产收回开始自用，企业应当将投资性房地产转换为其他资产，在成本模式下，将转换前的账面价值作为转换后入账价值；采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
例4、2009年1月1日，A企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备自用。2009年1月1日当日公允价值6000万元。该项房地产采用公允价值模式计量，原账面价值为5900万元，其中，成本为5500万元，公允价值变动为增值400万元。
借：固定资产 6000万元
贷：投资性房地产―成本 5500万元
―公允价值变动 400万元
公允价值变动损益 100万元
三、后续的计量模式的变更
第一，成本模式转换为公允价值模式的应当作为会计政策变更处理，按照《企业会计准则第28号―会计政策、会计估计变更和差错更正》处理，公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
第二，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
房地产行业会计准则范文第3篇
关键词：投资性房地产；会计准则；会计政策；影响
近年来，随着我国社会经济的不断变化发展，带动了房地产行业的迅猛发展，国内房地产价格持续攀高，给房地产开发商带来了极大的经济利益和社会效益，也给投资性房地产的进一步建设扩展注入了新的动力。与此同时，新会计准则的颁布实施也给投资性房地产的会计政策造成了较大的影响。现本文简要概述投资性房地产及现行会计政策的相关情况，并就我国当前会计准则对投资性房地产会计政策造成的影响进行研究和探讨，从而更好的促进我国房地产经济与市场经济的持续协调发展。
一、投资性房地产概述
（一）投资性房地产的定义
所谓投资性房地产，即是指房地产开发商为了使房屋固定资产不断增值或获取房屋的租金而实行的一种以获利为目的投资性的地产开发活动。
（二）投资性房地产的特点
投资性房地产相较于其他普通地产项目而言，具有显著投资收益的特点，具体特征主要包括两个方面，即：①对外出售，即主要是就房屋的土地使用权进行出租并获取收益后再进行买卖；②单独计量，即其会计科目具有独立性，并进行单独会计核算。
（三）投资性房地产的范围
目前，我国规定投资性房地产的类型范围主要包括有：已出租的建筑物、已出租的土地使用权以及准备增值后转让的土地使用权。而自用房地产、仓库类房地产等均不属于投资性房地产。
二、会计准则对投资性房地产会计政策的影响
目前，我国现行的会计准则已经对投资性房地产的概念、标准、范围以及会计科目等作出明确的规定，对投资性房地产的会计计量以及会计核算也提出了新的要求。具体包括：
（一）对会计计量模式的改变
现行会计准则的实施，使投资性房地产企业改变了原先的会计计量模式，采用一套新型的计量模式――公允价值模式进行相关会计工作的处理。公允价值模式的实施需要一定的必要条件，例如，投资性房地产项目的辐射地区具有较为充分、活跃的房地产交易市场，从而使企业能够更加及时、全面的获取真实、有效的房地产价格信息等，以便于更好的调整企业的投资行为，提高投资收益。
（二）对会计核算的改变
会计核算的改变也是现行会计准则对投资性房地产会计政策作出的一项比较突出的影响。它规定投资性房地产在进行相关会计核算工作时必须要对前提条件进行严格的明确，而后才能进行会计确认，从而使投资性房地产企业能够更加真实、全面的对行业总体资金的优势进行科学、准确的评估，确保投资性房地产企业的投资利益，推动企业平稳、健康、良性的发展，也有利于促进房地产投资市场的经济稳定。
（三）对企业价值同税收之间的关系的改变
目前，我国现行的会计准则对投资性房地产造成的最大影响即是企业价值同税收之间关系的改变。它不仅是对两者之间的关联性进行了简单的调整，而是从根本上对投资性房地产企业的经济链结构以及投资收益模式进行深入的改变。公允价值模式的改变，对原先传统成本核算模式下的资产摊销以及折旧费进行取消，以实际支出计入账面价值，从而降低了账面资产利润的损失，避免抵消税收情况的发生，但也同时会减少投资性房地产企业的实际经济收益和价值。
三、会计准则下加强投资性房地产会计工作的措施
针对当前会计准则对投资性房地产会计政策造成的影响，在今后的工作过程中，企业可以通过采用如下方面的措施来进一步强化会计工作的效率和水平。具体措施如下：
（一）加强对会计准则的重视
投资性房地产企业要通过教育宣传、知识讲座、工作座谈等途径，加强会计人员对现行会计准则的学习和理解，提高他们对会计准则相关要求和标准的重视，使他们能够更加全面、熟练的利用新会计准则对企业的财务资金活动进行会计核算处理，从而更好的完成新会计准则在投资性房地产行业中的有效推行，促进和提高投资性房地产企业会计工作的质量和水平。
（二）构建完善会计管理制度体系
各投资性房地产企业要以新会计准则为指导，结合国家颁布的相关法律规定和自身的实际发展情况，积极构建起一套科学、完善、合理、有效、全面的会计管理制度体系。其主要制度内容通常包括：财务管理制度、物资采购制度、财务预算制度、会计核算制度、资产盘点制度、独立审计制度、考核评价制度以及风险防范制度等，从而使会计管理制度更加符合当前投资性房地产企业的发展需要。
（三）加强财务风险的防范
投资性房地产企业在进行地产投资过程中，要注意对相关财务风险的防范和控制，使其能够在实现提高经济效益目标的同时，降低和避免财务风险的发生。要加强财务风险防范机制的建立和完善，树立风险防范意识，明确风险承担者的责任，不断完善和控制相应的财务管理制度和行为。同时，还要加强对企业资金结构的改革调整，根据房地产投资的实际情况和市场需要严格对财务工作的深入调整和改革，重视财务杠杆在投资性房地产行业中的积极作用和约束机制，从而有效降低投资性房地产企业的财务风险。此外，企业还要积极提高业务盈利能力，加强对投资行为的管理控制，通过商业保险、社会保险等活动实施对财务风险的转移，从而更好的减少和降低投资性房地产企业的财务风险。
（四）大力加强会计内审管理
投资性房地产企业要大力加强对财务工作在各方面、各环节的内部审计管理工作，通过制定相应的管理制度和规范，加强财务内审工作的独特性和权威性，全面对投资性房地产企业的财务会计活动以及行为进行监督和审计，严格审计会计标准和科目规范，及时对财务工作中出现的错误和潜在的隐患进行预测处理，以减少和降低财务报表中的错误或误差，避免造成投资性房地产企业不必要的经济损失。
（五）提高会计人员的职业素质水平
在投资性房地产的会计管理工作中，人员的素质水平和职业能力决定着财务工作能否顺利、有效的开展和落实，因此，各投资性房地产企业必须要加强对会计人员的职业培训，根据当前本企业会计人员的实际情况，通过采取定期培训、讲座、深造等方式，不断强化会计人员对投资性房地产行业理论知识、管理模式以及新会计准则要求等方面的认识和学习，不断培养和提高会计人员的专业技能、素质水平和道德修养，从而积极打造一支专业素质强、业务水平高、职业道德优秀、综合实力强的专业性、高素质人才队伍。
（六）加强对行业金融体系的完善
政府要积极地建立和完善投资性房地产的金融市场体系以及担保体系，根据投资性房地产的行业需求，努力建设一个多层次、多渠道、多方法的金融资本市场。同时，还要进一步深化改革中小投资性房地产企业的行业市场，逐步放松对企业在债券、贷款等方面的限制，积极维护和管理投资性房地产的金融市场秩序，从而有效提高投资性房地产行业的正规化、法制化、系统化和有序化发展。
四、结语
现行会计准则对投资性房地产的会计政策有着较大的影响，对投资性房地产的建设发展有着密切的联系，因此，房地产企业要加强对会计准则的重视，提高投资风险防范，加强市场监督和管理，从而更好的促进投资性房地产行业的改革发展，使投资性房地产能够更加平稳、良性、可持续的建设发展。
参考文献：
[1]黄艳芝.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].市场研究，2014 （09）：68-69.
[2]付晓英.论述新会计准则对投资性房产会计政策的影响[J].赤子（上中旬），2015（03）：129-130.
[3]于云鹤.浅谈新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].财经界（学术版），2015（24）：179-180.
房地产行业会计准则范文第4篇
关键词:投资、地产行业、会计政策、分析
一、房地产行业投资性会计准则的出台背景
近些年来,随着我国住宅分配制度由实物分配彻底转向了货币化分配,我国的房地产市场得到了迅猛的发展,全国各地商品房价格走进了一个上升通道,近几年涨势尤甚。我国现行会计制度下房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其它资产,并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。但是,这种计提折旧后的固定资产净值、或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后,它们的市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还能高于其账面原值的数倍,甚至数十倍。显然,这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值,歪曲了企业投资的真实含义,不利于会计报表使用者了解企业的真实情况,并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间,极大的损害了会计报表使用者的利益。在此背景下财政部审视时度势,在新的企业会计准则中新增了《企业会计准则第3号——投资性房地产》。新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值,谨慎性引入了公允价值的标准,给企业财务政策的选择留下了一定的空间,也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。
二、新会计准则下房地产行业会计政策路径选择
1、成本计价与公允计价的选择
采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际上比较通行的方法,这样使得公司的资产增值信息更透明,利于公司在资本市场获得正确的定价,从而也有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利。从这个角度,公允计价可帮助企业更好的借助资本市场的力量来获得发展。然而,会计核算方法的改变,只是让公司的隐性价值显性化,但并没有改变公司的真实价值。因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值,而非账面利润与账面价值。成本法下,虽然要提取折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但却可起到抵税的效果,减少了企业现金流的支出。从而将价值保留在了公司内,有利于股东利益。因此,投资性房地产会计准则下是选择成本计价还是选择公允计价值得我们研究。
(1)不同类型的房地产企业会计政策的选择不同
投资性房地产会计准则主要针对那些拥有大量投资性房地产的公司制定,对主要经营普通居民住宅的企业来说,除部分投资性土地储备外,作为存货的房地产远远大于投资性房地产,因而受投资性会计准则的影响较小(如G万科(000002.SZ))。投资性房地产会计准则第十六条规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。”根据此规定,这种类型的开发公司如果选择公允计价会计政策,一方面如果转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(实为损失),降低了公司的净利润,反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性;另一方面如果转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益,在当期盈利能力不变的情况下,反而降低了公司的净资产收益率,选择公允计价会计政策对这类公司无明显益处。
对拥有大量投资性房地产的公司而言,投资性房地产会计准则第七条明确规定“企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量”,但第十条规定“在同时满足:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的条件下,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”第十一条规定“采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”由此可见,即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说,在取得投资性房地产时也应当以成本计价,只有在后续计量时在满足一定的条件下方可采用公允计价。
房地产行业会计准则范文第5篇
[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则
一、前言
当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。
二、房地产企业会计信息质量存在的问题
(1)风险信息披露内容不完整
房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。
(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观
对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。
(3)企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善
当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。
三、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:
(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。
(2)完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。
(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计
针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。
(4)完善房地产企业的会计规范体系
近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。
四、结束语
由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。
参考文献:
[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1
