房地产会计实践报告

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房地产会计实践报告范文第1篇

【关键词】 投资性房地产； 公允价值信息； 内部控制

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。

一、公允价值信息控制的必要性

（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量

公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。

（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善

公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。

（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用

由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。

二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设

公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（On Demand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。

三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析

随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。

（一） 公允价值确定方法及其实际选择

投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：

1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑

由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。

2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法

采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。

（二）公允价值内部控制内容及实际披露

投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：

1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序

据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。

2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑

从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。

四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建

投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。

笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。

（一） 公允价值信息控制流程图（见图1）

（二）公允价值信息控制要点

投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：

1.公允价值取得、审核及审批控制

公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。

2.公允价值核算控制

只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。

3.公允价值审计监督及披露控制

公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。

五、结论

公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。

【参考文献】

[1] 谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.

[2] 陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.

[3] 王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007（8）：6-12.

房地产会计实践报告范文第2篇

引 言

财政部于2006年2月15日了新的《企业会计准则》，引起了社会各界的广泛关注。证券界、学术界人士给予了高度的评价，认为这是继1993年会计改革后又一次具有重大意义的会计改革，标志着中国与国际财务报告准则趋同的企业会计准则体系的正式建立，对于完善我国社会主义市场经济体制，提高对外开放水平和加速中国融入全球经济具有重要意义。但也引发了一些投资者的担忧，投资者担心与忧虑的问题主要是以下两个方面：一是公允价值对投资者的决策会产生什么影响，二是公允价值能否成为上市公司进行利润操纵的工具。笔者就这些问题，对新《企业会计准则》公允价值的差异、应用、影响展开了较详尽的分析，并融入了个人的观点及建议以供广大投资者和财务监管人员参考。

一、公允价值的涵义和本质

（一）公允价值的涵义

公允价值的英文是“Fair Value”，Fair的相关解释是“公平的，正直的，公正的”，而中文将其翻译成“公允”，则包含了公正、允当的意思。在会计领域，各国会计准则对于公允价值的定义不尽相同。

国际会计准则委员会（IASC）在1995年6月的第32号国际会计准则（IAS32）中，对公允价值所下的定义是：“公允价值是指，在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额”。

我国财政部在2006年2月15日的新《企业会计准则――基本准则》中，对公允价值所下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”

（二）公允价值的本质

公允价值与历史成本并不是对立的概念，它是客观经济等环境变化的产物，并随着客观经济等环境的变化，其表现形式也不断发展，包括历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值和未来现金流量的折现值。运用公允价值计量，是对经济环境和经济实质的反映。

从经济学的角度来看，最能公允反映一项资产真实价值的是公平交易市场上的价格。由于在一个公平交易（交易必须本着自愿原则进行，清算及其它非持续经营下的价格或强迫交易的价格不是公允价值）的市场上，集中了来自各方面的供给者和需求者，人们通过各自掌握的信息和估计进行竞价，从而消除了个别供给者或需求者的偏见。在交易或事项尚未发生时，对市场价值发生变化的资产和负债以当前市场情况为依据进行重新计量，有时在缺乏市场价格时还要应用现值技术。这种计量因为有各种条件的约束，在很多情况下不可能绝对的准确，只能是一个估计金额，即相对公允的价值。在公允价值计量理念下，编制报告日或交易日以后的任何新计量日，企业必须根据报告日的新情况，对各项资产和负债项目进行重新计量，动态地、及时地反映企业各项资产和负债价值的变化，并在报表中予以反映，使报表信息更相关，对决策更有用。

二、公允价值应用的分析比较

（一）投资性房地产应用公允价值计量与原制度差异分析比较

《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规范了投资性房地产，指能够单独计量和出售的，为赚取租金或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权，已出租的建筑物，持有并准备增值后转让的土地使用权等。

新准则在确认初始计量部分明确规定只有同时满足下列两个条件的才能予以确认，一是该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，二是投资性房地产有关的成本能够可靠的计量。对后续计量公允价值模式的条件进行了限制，要求只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能采用公允价值模式，而且还必须满足以下两个条件，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场价格及其它相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。该准则为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本法下投资性房地产比照《企业会计准则第4号――固定资产》有关规定处理和《企业会计准则第6号――无形资产》准则计提折旧或摊消，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才能采用公允价值模式，投资性房地产采用公允价值模式计量时不计提折旧或土地使用权摊销，以会计期末的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益。通过公允价值变动损益对企业利润产生影响，而不单独计算。

在旧企业会计制度下，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，对房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，在存货或固定资产科目中核算，土地使用权用无形资产科目核算，并按其估计使用年限提取折旧或摊销费用，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，要计入固定资产账面价值，而增值后金额不应超过该固定资产的可收回金额，此外的后续支出计入当期费用；减值准备会计期末可按收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。因为投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，还可能高于其账面原值的数倍甚至数十倍。以商品房为例，自从国家推出货币化分房的政策以来，商品房的市场价格基本都在上涨，近几年涨势尤甚。若一个企业进行房地产投资，在旧会计制度下此应按历史成本记入企业的固定资产，并按其估计使用年限提取折旧。然而当对这个房地产进行多年的折旧后，原本净值无几的该房产，依然可以在市场上按现价卖出大于净值许多的价值。显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了机会和空间，极大的损害了会计报表使用者的利益。所以，将投资性房地产作为一般的固定资产计量和提取折旧显然是不适合的。

《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，期末将投资性房地产按资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础进行估值，调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；对投资性房地产转为自用房地产或存货，以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益；自用房地产或存货转为投资性房地产，转换日公允价值小于原账面价值的，差额计入当期损益，转换日公允价值大于原账面价值的，将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。可见，新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，提出以公允价值为标准，这样对企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众都有益。

（二）金融工具应用公允价值计量与原制度差异分析比较

金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其它企业的金融负债或权益工具的合同。

根据《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括：交易性金融资产和金融负债（包括嵌入的衍生工具）。企业为充分利用闲置资金以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等，再如企业不作为有效的套期工具的衍生工具（如远期合同期货合同互换合同等），企业可以基于风险管理需要，或为消除金融资产，或金融负债在会计确认和计量方面存在不一致情况等，直接指定某些金融资产或金融负债以公允价值计量。这些以公允价值计量的金融工具，其报告价值即为市场价值，且其变动直接计入当期损益。这意味着如果企业能够较好的把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相悖，其当期利润就会因此受损。由于金融及金融衍生工具具有短期在市场中价值变化比较大的属性，所以用历史成本等其它方法计量是不能正确反映市场价值的，而用公允价值计量能更好的反映其市场价值。例如，一家上市公司以每股20元的价格在证券市场买入1000万股股票，到期末该股票涨到40元，如按照历史成本的计价方法该公司的20000万元的账面所得是不能计入当期利润的，体现在报表中的股票价值仍然是按照20元的成本计价；如果按照公允价值的计价方法，这部分股票将按照40元计价，可为公司增加20000万元的投资收益。FASB在1988年的第133号财务会计准则（FASB133）《衍生工具和套期保值活动的会计处理》中明确指出：“公允价值是计量金融工具最佳的计量属性，对衍生工具而言则是唯一相关的计量属性。”从《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》第七条第一款、第八条第一款、第三十条、第三十二条、第四十条规定都可以看出，新会计准则对金融工具初始确认和计量、后续计量、期末估价、减值等都是以公允价值为标准的，其实质是要求对交易性和可供出售的金融资产或负债按公允价值进行计量。因此公允价值计量属性被认为是一把“双刃剑”与旧准则采用历史成本法等计量“只报忧，不报喜”致使金融工具报告价值经常被低估的孰低法有很大的不同。其具体表现在以下四个方面：1.新准则对投资的分类不再局限于旧制度按时间长短来划分短期投资与长期投资，而是从投资交易的目的性和经济实质反映经济内容来分类.（即分为：交易性金融资产、持有及到期投资、贷款和应收款项和可供出售的金融资产）而且分类确定后不得随意变更；2.填补了初始确认和终止的确认标准的空白；3.将旧制度仅在表外披露的衍生金融工具纳入表内核算；4.采用了公允价值核算来调整所产生的损益。新准则的确定有利于商业银行对单只债券的质量研究和市场行情预期判断以及对市场风险的考虑和防范，不但能够更好的反应企业真实的财务状况和经营成果，而且适合我国金融市场发展的客观需要，还能够满足会计报告使用者决策的需要。

三、公允价值的应用是我国市场经济日趋成熟的标志

（一）公允价值的应用，是我国会计与国际趋同迈出的实质性一步

近年来，国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则，纷纷将公允价值作为重要甚至是首选的计量属性加以运用，以提高会计信息的相关性。从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展方向。因此，其应用的范围和程度也就成了衡量一个国家或一个地区、一个组织会计国际化程度的重要标志。我国新的《企业会计准则――基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17个具体会计准则中不同程度地应用了这一计量属性，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性一步。公允价值的广泛应用，意味着我国传统意义上单一的历史成本计量模式被历史成本、公允价值等多种计量属性并存的计量模式所取代。在基本会计准则中果断引入并在具体会计准则中广泛应用公允价值，明确了我国基本会计准则计量的属性，充分反映了我国会计实现国际趋同的信心和决心。

（二）公允价值的应用，是我国实现资源合理配置和经济快速发展的需要，也是我国参与经济全球化竞争的基础条件

房地产会计实践报告范文第3篇

关键词：公允价值；可行性；实证

公允价值是2006年我国会计改革的重要内容之一，公允价值作为强化相关性、重视可靠性的重要计量属性，是未来财务会计的发展方向。其所具有的深厚的理论渊源为实践应用奠定了基础，而在实践中的应用又推进了公允价值理论的进一步深化。为改进财务报告准则提供借鉴，实现了我国企业会计准则建设理念上的突破。

一、公允价值应用的理论可行性分析

1.公允价值是经济学中价值概念的会计表达

价值是经济学的精髓，价值增值是管理学的永恒追求。作为经济学和管理学的分支学科，财务学和会计学的核心概念在逻辑上一直是价值。但是，对财务和会计发展历史的考察却表明，长期以来的事实却并非如此。罗福凯认为，考察财务学的核心范畴及其演进过程，可以探索和描绘出财务理论的变迁过程及其内在逻辑；财务理论经历了以本金、资本和价值为核心的三大逻辑转变过程；当价值取代资本在财务学中的核心地位之后，价值创造成为财务学的研究对象。公允价值会计代表财务会计未来发展方向，标志着会计正从成本计量走向价值计量。

2.公允价值是计量企业智力资源的最恰当属性

1991年，Barney正式提出了“资源基础论”的基本观点，认为企业内部所拥有的资源是决定一个企业取得竞争优势的关键，企业所拥有的资源决定一个企业在市场中的竞争优势和企业经营战略的广度和深度。一个企业要想获得并维持竞争优势，其内部所拥有的特异资源和能力必须具备如下四个特性：有价值性、稀缺性、不完全可模仿性和不完全可替代性。企业的有形资源一般都是非稀缺的、可模仿和可替代的，而特异的智力资源由于存在路径依赖、社会复杂性、原因模糊以及存量资产之间交互关联性等因素的作用下，这些只能在企业内部逐步积累的智力资源所具有的不完全模仿性、不完全可替代性使其在创造竞争优势和超额利润中的作用日益凸显。而现行的以历史成本为主的会计模式却不能在财务报表中反映和报告这些特异智力资源，现行财务会计这种逃避的做法不是长久之计。智力资源的本质就是能为企业带来超额赢利能力，即未来经济利益。未来经济利益通常用未来现金流量来计算，因此，“未来经济利益的现值”能够代表智力资源的最主要的本质特征，是对智力资源的最恰当计量。而公允价值计量就是基于价值和现值的会计计量，所以，公允价值就是智力资源最恰当的计量属性。

3.财务报告的决策有用性为公允价值在表内确认提供了理论基础

由于信息传递中“逆向选择”的存在使企业和投资者都会蒙受损失，为了抑制这种现象的发生，经济学认为，拥有信息优势的一方要想办法把信息传递给没有信息的一方，即“信号传递”或“显示原理”。作为众多信息传递手段中的一种，会计信息的有用性已经得到广泛的认同。但面向过去的历史成本使其产生的财务报表对投资者的未来决策有用性不足，而且无法进入表内只好在表外披露的信息越来越多。大量的表外披露使得目前公认的财务报表作为传递最有用信息的角色和地位受到了严重的挑战，因此，这种固守历史成本，仅通过表外披露来提高决策有用性的方式只是权宜之计。1995年，奥尔森提出了净盈余理论，这一理论直接导致了计量观，即会计人员已有责任将现行价值或公允价值体现在财务报表本身之中，可以预见，将有越来越多的资产和负债项目以公允价值体现在财务报表之中，使财务报表回归至财务报告的核心地位，作为向投资者传递企业信息的最主要手段。

二、公允价值在上市公司应用的实证分析

从2007年1月1日起，由于公允价值在我国上市公司的运用使会计核算基础发生重大变革，也给公司带来准则执行之初的资产及权益状况的全面刷新。

1.公允价值对2006年年末股东权益的影响

据《上海证券报》2007年4月23日统计的1139家上市公司中，共246家公司股东权益调节表下“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产”项目发生了调整，其中241家正向调整，5家负向调整，合计变动数值为53917亿元。以2006年年报为例，由于会计政策变更需追溯调整2007年起处的留存收益，导致上市公司2006年年末股东权益发生了巨大变化，尤其是持有大量金融资产的上市公司更为突出。这些公司股东权益发生巨大变化的主要原因是金融资产采用公允价值计量。

2.公允价值在投资性房地产方面的应用

(1)由于公允价值在投资性房地产方面适用条件非常严格，大部分上市公司投资性房地产的核算并未采用公允价值计量模式。截至2007年4月23日已披露年报的1139家上市公司中，在股东权益调节表中对“拟以公允价值模式计量的投资性房地产项目”进行调整的上市公司仅有10家，合计调增金额4031亿元。这一调整金额对于这1000多家上市公司总计3万多亿元的股东权益来说，显然微不足道，在这10家公司中，调整金额最大的是中国银行，其将33.18亿元资产列为以公允价值计量的投资性房地产。

(2)投资性房地产的上市公司谨慎选择公允价值计量模式的原因：绝大多数企业对投资性房地产计量选择成本法，更多的是看中成本法对利润的调节作用。因为，在成本法下，当房地产出售时，售价减去成本产生的利润能够一次性全部进入当期收益，在使用公允价值计量时，由于每个报告期末都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期。因此，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏的企业当然会继续使用成本法计价。

从以上分析可以看出，公允价值应用的理论土壤已经成熟，且在实践中也发挥作为重要计量属性的作用。在以后的工作中，还要继续加强公允价值的应用理论研究；采取改革现行的审计委托模式，加快评估行业立法进程；构建证券市场法规及诉讼机制，协同治理市场中的败德行为；完善公允价值运用的外部环境等各种有效措施。保证公允价值在完善我国现行会计标准和独立审计准则、改进财务报告、减少会计信息失真，推动国民经济健康快速可持续发展中起到应有的作用。

作者单位：河北金融学院

参考文献：

[1]FASB.SFAC No.7:在会计计量中使用现金流量信息和现值[M].北京:中国财政经济出版社,2003:35-37.

[2]A.C利特尔顿著,林志军译.会计理论结构[M].北京:中国商业出版社,1989:41-42.

房地产会计实践报告范文第4篇

关键词：房地产企业；会计核算；特点；措施

一、房地产企业生产经营的特点

近年来，我国房地产市场的火爆，房地产企业也成为研究关注的重点。作为经济密集型行业，房地产企业生产和开发的产品具有自身的特点，这使得房地产企业的经营与其他企业相比有一些区别。房地产企业商品开发周期长，涉及各方面的往来比较复杂，需要大量的资金，因此进行项目建设前需要进行详细的计划。这些行业特点决定了其会计核算在开发成本、收入、税金、利息支出方面具有一定的特殊性。

1、对开发成本的核算

这方面主要表现为核算对象具有复杂性和重复性。房地产的每一个项目都涉及大额资金，成本构成也比较复杂，需要计算土地出让金、拆迁补偿费、基础设施费、各项税费及项目开发建设过程中不可预见的费用，这就导致房地产企业的核算对象非常复杂。而开发成本的重复性，则是指在项目开发经营的全过程需要多次计算开发成本：房地产行业高风险的特点决定了在投资每个项目前都要慎重分析和考察，因此企业在作出投资决策前需要通过各种方法进行可行性研究和分析；决定投资后进行项目规划时，财务人员也需要对成本进行初步核算；当项目正式开展实施后相关会计人员则需要随着项目的进程及时进行会计核算，本着客观、真实的原则，准确核算项目各项成本。最后在项目完成后，财会人员还应就房地产企业的流程进行成本核算，归集项目开发全过程发生的直接费用和间接费用，分类计入相关账户，结转已完工项目的实际成本，完成核算工作。

2、对收入的核算

房屋同其他商品不一样，基于其风险高、价值高的特点，在收入确认上有一定的特殊性，销售方式一般是预售。房屋预售前要获得相应的销售许可证，然后签订预售合同、交付预收款项，在项目竣工验收合格后，再根据实际情况与客户签订正式的销售合同，收取尾款，办齐各项手续。这种特殊的收入确认程序直接影响了企业财会人员的成本核算，预收账款应当计入当期还是签订合同收取房款的那一期，这成为会计工作中的难点。虽然我国会计制度对销售收入确认的时点也作出了相关规定，以风险和报酬是否转移为界限，但是各个房地产企业对转移的具体时点把握有差异，无法完全统一起来。

3、对应缴税款的核算

我国房地产企业需要缴纳的税种主要有：营业税、城建税、城镇土地使用税、契税等，有的是该行业独有的，有的是同其他行业一样要缴纳的。而在上文已经提到我国房地产企业采用预售的方式销售房屋，按照税法的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，纳税义务产生的时间为收到预收款的当天，房地产企业应该以当期取得的预售收入为依据计算和缴纳税金，但是不按照预收款计提税金，只在应交账户的借方反映已缴纳的税款。最后在年末的时候将满足收入确认条件的预收款项记为企业收入，按配比原则计提应缴税金，这样房地产企业当年实际缴纳的税金不等于按利润表中收入计提的税金，使得房地产企业税金核算区别于其他行业。

4、对利息支出的核算

在利息支出方面，我国税法和企业的规定有所不同。税法规定，从事房地产企业开发建设借入的资金产生的利息费用，在完工前应计入相关房地产的开发成本，完工后这部分费用计入财务费用。但企业会计制度则规定利息支出计入财务费用。可见区分开发项目是否竣工完成是这两者的契合点，然而界定项目是否完工却没有统一的标准，这就使得这部分利息支出不确定，使财务人员产生困扰，可能计入开发成本、也可能计入财务费用，这便是会计核算在利息支出上的特殊性。

二、房地产企业会计核算存在的问题

很长一段时间里，我国房地产企业仍然执行着计划经济体制下的制度，毫无疑问计划经济体制在过去的几十年里发挥过巨大的作用，但是随着市场经济的发展，房地产行业间竞争日益激烈，房地产企业管理方面出现越来越来越多的问题，尤其是会计核算方面，具体表现为以下几点。

1、会计科目设置不科学、不合理

当前很多房地产企业会计科目的设置不合理、不科学，缺少专用会计科目且现行会计科目混乱。在新会计准则中列示了一百五十多个会计科目，包括银行、证券公司、石油公司等各行业的专用科目，但是专属于房地产企业的却一个也没有。房地产业会计科目的设置没有统一的标准，各企业只能根据自身情况自由设置，却并不全面。由于采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业部分会计科目使用混乱。比如在建筑工程和安装工程中使用的“在建工程”科目，虽然新会计准则中为其明细科目进行了扩充和说明，但是明细科目过多而乱无法应用到大型项目的会计核算中。另外，由于房地产企业项目开发周期长的原因，建设过程中为在建工程，跨越几个会计年度后才能竣工验收，成本结转以项目的建设周期为准，而按照记账方式通常都是在年终结旧账建立新账，这就使得一个项目分别记在几本账上，严重增加了财会人员的工作量，也不利于投资分析。

2、会计信息风险披露不足

房地产企业开发建设过程中会面临多种风险，有政策风险、项目开发风险、土地风险等，这种高风险的特点要求房地产企业相对于其他行业要更充分地披露风险。然而从当前我国的会计制度来看，缺乏针对房地产企业提取质量保证金的有关规定。虽然我国证监会也对质量保证金的提取及其核算方做了一些规定，但是仅限于抵押贷款的担保风险，从实际情况来看，房地产企业基本没有披露质量保证金的问题，无法真实地反映企业的财务信息。

3、房地产企业商品成本与售价不配比

首先，房地产企业开发建设的周期比较长，从开始到完工验收短则一至两年，长则四五年，在这段期间资金投入也是不同的，比例不协调。项目开始和建设期间需要投入大量资金，发生大量费用，由于项目尚未竣工，即使产品都预售出去了，预售款项也无法确认为收入，这就给配比原则造成了困难。其次，房地产企业开发商品的成本载体是整个工程，而销售时是按照楼层或户型为单位，受朝向、楼层等因素的影响，楼层和户型的售价与成本不配比。比如同一栋建筑，低层建筑的施工成本低于高层的成本，但实际销售价格却高于高层建筑。在计算销售成本的方法上，通常房地产企业结转时按照竣工后的总成本除以总开发建筑面积，计算得出每平方米的成本，再乘以销售的面积就能得出本期的销售成本。这样平均分摊的方法虽然有一定的优点，但是忽略了楼层、采光等因素，核算结果不真实。

三、加强房地产企业会计核算的措施

1、合理设置会计科目

科学、合理的会计科目是企业有效开展会计工作的前提，因此房地产企业应该结合自身特点，根据企业项目的数量、规模和管理要求开展会计核算工作。若公司的下属单位不独立核算，便不用单独设立间接费用账本，只需要在成本栏内增加管理费用和利息栏，这样能节省工作量，提高工作效率。在实际工作中，房地产企业完全可以根据工作需要建立台账，对不同的核算对象设置不同的成本卡片，完整地记录项目开始到竣工验收的发生的所有成本费用，到年末只需要将已结转项目归档就可以了。

2、加强现金收付的实现功能

收付实现制与权责发生制不同，它以现金收到或付出为标准记录取得的收入和发生的费用，这就将收入和费用的归属期同现金流动密切联系起来了。根据我国企业会计准则，企业应该使用权责发生制的核算基础，但是鉴于房地产企业的特殊性和会计工作实践来看，收付实现制更合适。因为房地产企业采用权责发生制有一定的缺陷：一是很容易人为操纵利润，弄虚作假，使得会计信息失真，资产流失，加大了舞弊的风险；二是权责发生制不能客观、真实地反映企业实际收入，资金无法正常运转，虽然签订了很多销售合同，但应收账款也随之增加，导致资金更为紧张。另外，收付实现制大大弥补了上述缺陷，它不仅符合会计上的谨慎性原则，还能直观、准确反映企业资金流动情况，有利于会计核算工作的开展。鉴于以上原因，房地产企业可以尝试这两种核算基础并存，在分期销售的情况下使用收付实现制，一般的销售行为仍然采用权责发生制。

3、扩大房地产企业信息披露范围

一是要注意加强对土地成本和储备量信息的披露。在房地产开发成本中土地成本占了很大的比例，能否拥有土地尤其是优质的土地在一定程度上决定了企业发展的前景，因此在财务报告附注中要客观披露土地储备量和成本。二是在报告中要增加分项目现金流量信息的披露。也就是说要具体到企业每一个建设项目，对于开发建设过程中形成的经营活动现金流量包括销售商品取得的现金，购置设备、工程物资支付的现金及支付工资付出的现金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露质量保证金及其风险。针对房地产行业风险高的特点，充分披露质量保证金是十分必要的。因此，房地产企业应该根据项目的具体特点建立科学、合理的质量保证金制度，提高房地产开发商品的质量，有效地规避风险。

4、完善房地产企业收入核算

一方面要明确房地产收入的核算范围。房地产企业的销售收入不仅包括销售房屋的收入还有转让土地的收入、配套设施的收入等。周转房出售、拆迁改造中取得的拆迁面积的房产权款以及新增住房面积的款项也都应该通过销售收入核算。另一方面要明确收入的确认标准。只有商品所有权上的主要风险和报酬都转移到买方那里才能确认收入，否则即使已经收到款项也只能作为预收款处理。

参考文献：

[1] 郭耿霞：试析房地产企业会计核算的问题与对策[J].时代金融，2012（11）.

房地产会计实践报告范文第5篇

首先是完善环境保护宣传教育机制，建立以碳会计确认、计量、记录以及报告为中心的审计体系，进一步确定低碳经济的房地产企业审计标准；其次是大力推广低碳经济的房地产企业审计，号召和鼓励更多的企业、学校等组织能够积极的参与到低碳经济的房地产企业审计活动中来，不断壮大审计队伍；再次是加大低碳经济的房地产企业审计监督管理机制执行力度，及时发现和查处碳排放领域的经济犯罪问题和违法违规现象，并予以严厉惩处，力争为公众营造一个良好的生活环境；最后是增强企业、学校以及各组织的环保意识，使其能够全面认识碳审计工作的重要性和必要性，进而，充分调动各组织的低碳经济的房地产企业审计的积极性、自主性，为低碳经济的房地产企业审计提供真实可靠的数据打下坚实的基础。

强化低碳审计工作，降低低碳审计风险

传统的低碳经济的房地产企业审计工作主要着力于碳源的负债确认问题与碳汇的资产确认问题，此行为在一定程度上制约着低碳审计工作的高效性，因此，应进一步强化低碳审计工作，在传统低碳经济的房地产企业审计工作的基础之上，不断创新，一方面是充分披露因废弃排放对环境产生的各种风险，通过降低低碳会计报告的重大错报风险，起到降低碳审计风险的目的；另一方面是低碳经济的房地产企业审计应积极开展计划审计工作，严格按照风险评估程序，实施控制测试和实质性测试，保障审计工作和编制审计报告的真实性、合理性以及科学性。

加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才