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1、区市场分析预测
区近几年来随着市政府、省政府各级机关的办公楼的落成使用,国际会展中心投入使用,附近的高级、豪华住宅区相继交付业主使用,使得本区商业活跃,经济发展迅速,目前酒店业十分看好,在市内,xx区酒店的入住率和平均房价是的。现在的情况是高酒店较少,只有大富豪大酒店等四家四酒店,另一家按五酒店标准设计和三家四酒店标准设计的酒店最快的可以在 20xx年6月份完工试业,其余为三中下档、抵挡饭店、娱乐企业,大约有140家,从市场角度分析,现在中抵挡酒店市场日趋饱和,高酒店在两年内竞争不算激烈,可以从容采用各种应对措施稳定客源。
2、竞争对手分析
对于每个酒店来说,每个同档次的酒店都是自己的竞争对手,甚至某些不同档次的酒店也成为潜在竞争对手,但从目前情况看,在区甚至在本市称得上本店的竞争对手的不是在市区的五家五酒店,而是附近的四大富豪大酒店和没有评星的银座国际公寓会馆。
大富豪大酒店是一家按五酒店标准设计的和本酒店同时开业的,评上四的高酒店。该酒店以前卫的娱乐业和多变的饮食风味,利用互联网进行营销,赢得了本区域豪华住宅区比较富有的商业人士、香港、台湾和南洋华侨华人商人青睐。该酒店的优势在于娱乐业和饮食方面,该饭店被列为竞争对手另一个主要原因是该酒店按五标准设计,只是由于试业时期,出现部门之间合作配合不顺畅导致服务质量下降而被评为四,现在他们经过整改,经营日趋成熟,市场占有率不断上升,目前正为评五而努力,顺利的话,20xx年年底就可以评为五的了;他们的不足是太注重娱乐和餐饮业(也是他们的优势),称不上严格意义的商务酒店,而本区旅游业是以商务活动为主,导致他们客源不稳定,也由于娱乐业和餐饮业容易模仿,酒店要不断对娱乐业和餐饮业进行创新才能保持客源。
银座国际公寓会馆是一家国际知名财团控股的商务型国际公寓,虽然没有参加评星,但其按五标准设计的商务套间,拥有十万多平米高级写字楼,商务设施一应齐全,类似于有家的感觉的长住型饭店,却兼有完善的商务作用,该公寓除了拥有国内外30多家国内外知名企业进驻外,在散客方面很博得西方商务客人的欢心,因此,在商务方面,银座国际公寓牢牢掌握着一部分成功的事业型客人,原因是这部分客人偏执于工作,对于娱乐和饮食方面却不讲究,独立自主惯了,有一个完善的服务环境就很符合他们的心意了。他们的优势是商务服务周全,家居式公寓服务体贴入微,他们的不足是缺乏娱乐恶化餐饮方面的服务,加之上帝式的服务标准化缺乏一种亲切感,使人如住后有一种莫名的压抑感,不符合中国人的生活习惯,至少会缺少本市政界和政界相关客人。
3、本酒店竞争能力分析
本酒店的优势:现今是区的五酒店,在品牌和档次上就有一定的独占性和排他性,拥有庞大的高级、豪华商务活动场所和完善的商务服务,可以招揽到商务、展览、学术会议方面的顾客;拥有齐全的高档娱乐餐饮场所,可以招徕商界、政界、文化界等各界宴请和高级、豪华住宅区的客人;由于政府微妙关系,吸引了31家国内外知名企业进驻。此外,酒店营造的龙文化特色氛围很获得政界人士、商界名士、海内外华人华侨的认同。
酒店不足:高处不胜寒,有些散客对酒店有一种畏惧心理而不敢入住,而我们的宗旨是“让每一位顾客慕名而来,满意而归”,在公关上陷入了托大误区;在娱乐和餐饮上项目虽精品不少,但创新不多、更新不快,在与大富豪大酒店竞争中,在价位和项目创新上处于劣势;在商务方面,本酒店虽然服务设施完善,但在宣传方面,却不能体现出来,在广告策划上没有反映出我们的品牌和优势,在与银座常住型客户竞争上处于守势。
4、销售模型制定
为使销售过程与销售小组活动的关系正常化,制定顾客发展模型,对顾客进行销售前研究,以收集并预测顾客愿望,分析其销售潜能;然后探索和分析其特定需求,进行个性化销售宣传,决定竞争者类型及范围;接下来制定满足目标顾客需求的明确的协议书,以得到顾客的认同;第四步是实施具体策略营销,尝试添加满足或超越顾客需求的增值产品或服务;第五步,随时追踪监控服务反馈信息,保证顾客满意化;最后是了解时尚趋势,精心研究客户未来需求以保持和扩大伙伴关系。
5、20xx年本酒店客源预测
20xx年稳定客源依然是政府部门关系户,酒店写字楼长租户,回国观光华人华侨,参加商业、贸易会展的商务客人和各种各类会议客人,这部分客源稳有 70%以上;机会客源,节假日、节庆日本市重要企业举行的庆功会和庆祝会,附近高级、豪华住宅小区住户举行的各种宴请,三个黄金周的旅游者,这种客源占到 15%;潜在客源是换了口味,改变观念的其他酒店的客人(包括市区酒店的),根据过去经验,大约有10%。这就是酒店几年入住率来一直达到95%以上的原因,因为5%用于控房调剂。
二、20xx年市场定位和目标确定
1、20xx年本酒店市场定位
我们的定位是走E-HOTEL智能酒店的道路。什么是智能型商务酒店呢?众所周知,从事商务活动的人士对于互联网的依赖性越来越强,对于酒店在这方面要提供的服务要求也越来越高。目前,在这一方面我店跟其他的竞争酒店在功能方面并没有突出优势。我们跟其他竞争对手所能提供给客户的互联网的服务仅限于客房的宽带接入,然而人家除了这方面之外,在娱乐和餐饮方面都比我们强。要争取竞争优势,我们只能在商务服务方面做一个更深层次的提高。其实,智能型E-HOTEL,除了宽带之外,还应包括无线宽带上网、大容量的免费邮箱的提供、店内无线电话的使用、网上实时查询、预订、每个客房,甚至酒吧、酒廊、餐厅都有配备供客人上网工作的电脑,而这些恰好是所谓的商务型的我们的竞争对手所不具备的。我们酒店开创了本区酒店的先河,我们曾是本区酒店业的龙头,但正如美国一样,随着西欧、日本的崛起,冷战过后俄罗斯还有一定实力,中国和平崛起,世界格局出现了多极化,它还保着超级大国的地位,影响力却大大降低了,随着众多酒店的出现,我们的所谓龙头的地位和影响力大大降低了。所以我们必须抱着敢于创新的态度,用国际性的商务型酒店的理念来重新打造我们的酒店,我们要做本区一流的智能化商务型酒店,只有这样才能保证我店在本区龙头酒店的地位。
2、20xx年本酒店营销目标
20xx年我店的主要目标市场应确立为商务市场为主导(包括商务散客、商务会议、宴会),旅游市场为辅。商务市场的开发,我们必须着力拓展商务会议团队,不但只是附近地区的,而且要把触角发展到其他省区和国际上的,提高酒店的知名度和美誉度,把酒店打造成为国内外知名商务品牌。努力扩大和保持现有的政府部门关系户,酒店写字楼长租户,回国观光华人华侨,参加商业、贸易会展的商务客人和各种各类会议客人,保持顾客的忠诚度,为今后五年内竞争打下基础。
根据淡旺季不同月份、各黄金周制定了不同的价格,月日团队、散客比例,每天营业收入,月度完成任务及各月份工作重点和目标。(实际上我们酒店每天都顾客盈门)
(1)、旺季:1、2、3、4、5、10、11、12月份
一月和二月做好春节客房、餐饮、会议和娱乐的销售工作,使客房入住率继续稳定在95%左右,按照今年酒店在餐饮和娱乐方面的一直以18.5%左右的发展速度算,餐饮每天营业额在去年同期平均每天50万元的基础上增加20%达到60万元,娱乐销售每天比去年同期增长20%,这是完成有可能的。实际上 20xx年全年目标均是这样的。
20xx年1月和2月份:
1、加强对春节市场调查,制定春节促销方案和春节团、散预订。
2、加强会务促销。
3、加强商务促销和协议签订。
4、加强婚宴促销。
5、加强“三八节”活动促销。
20xx年3月份:
1、加强会务、商务客人促销。
2、加强婚宴促销。
3、“五一”黄金周--------客房销售3月中下旬完成促销及接待方案。
20xx年4月份:
1、加强会务、商务客人促销。
2、加强婚宴促销。
3、加强对五一节市场调查,制定五一节促销方案和五一节团、散预订。
4、制定“母亲节”活动方案并促销;母亲节------以“献给母亲的爱”为主题进行餐、房组合销售。(五月第二个星期天)
20xx年11月、12月份:
1、加强对春节市场调查。
2、加强会务促销。
3、加强商务促销和协议签订。
4、加强婚宴促销。
其中黄金周月份:10、2、5,三个月
10月工作重点:
1、加强会议促销。
2、加强婚宴促销。
3、加强商务促销和协议签订。
4、同餐饮部拟定圣诞节促销方案。圣诞节----圣诞大餐。10月上旬餐饮部、销售部完成制作圣诞菜单、广告宣传促销及抽奖游戏设计方案及环境布置方案,各项工作逐步开展。
5、春节--------客房、家宴或年夜饭-------元宵节--------情人节
(1)餐饮部10月下旬完成制作方案。
(2)销售部、餐饮部10月下旬完成广告宣传促销方案及环境布置方案,由于春节、元宵节、情人节时间相近,可贯穿起来。
20xx年2月份(本月只有28天):
本月工作重点:
1、加强会议促销。
2、加强婚宴促销。
3、加强“三八节”活动促销。
20xx年5月份(31天)
A五一黄金周,全部七天
本月工作重点:
1、加强对六月份市场调查,六一儿童节------以“享受亲情、欢乐无限”为主题推出儿童欢乐节进行餐、娱乐组合销售。制定父亲节-------以“父亲也需要关怀”
为主题进行餐、房组合销售。(六月第三个星期天)
2、加强“六一”儿童节、父亲节活动促销。
3、加强商务促销。
(2)、平季:7、8月份
A、20xx年7月(31天),20xx年8月(31天):
本阶段各月工作重点:
7月份:
1、加强署期师生活动促销,加强商务散客促销。
2、制定“学生谢师宴”方案、中秋节活动方案和促销-------7月中旬餐饮部完成菜谱方案、销售部完成广告宣传促销方案、各项工作逐步开展。
3、中秋节月饼促销,7月中下旬餐饮部完成制作方案、销售部完成广告宣传促销方案、各项工作逐步开展。
8月份:
4、(1)、加强署期师生活动促销。(2)、加强“学生谢师宴”促销。
5、加强商务散客促销,制定出9月份团、散用房与月饼奖励促销方案。
6、国庆节客房、节后婚宴-------8月下旬餐饮部完成制作圣诞菜单方案,餐饮、销售部完成接待及促销方案。
(3)、淡季:6、9月份
A、20xx年6月(30天),20xx年9月(30天):
各月工作重点:
6月份:
1、加强对“高考房”市场调查。
2、加强署期师生活动促销。
3、加强商务促销。
9月份:
1、加强会务促销。
2、加强商务促销。
3、加强对国庆节市场调查,制定国庆节促销方案和国庆节的团、散预订。
4、制定“圣诞”活动方案。
(4)、预算全年客房营业收入:万元
年平均开房率:95%
每日可供租房数:750×95%间
计划每日出租房数:团体:散客7:25
平均房价:团队:2500元/间,散客:3000元/间。
每天收入:团队:750*95%*70%*2700万元,散客:750*95%*25%*3200万元
会务设施和其它收入:万元
餐饮收入:万元
娱乐经营收入:万元
总计:万元
三、20xx年营销应对策略
20xx年是本酒店站稳脚跟、营造知名品牌、保持在本区超级龙头地位进行攻关战的最为关键的一年,因此合适本酒店的营销计划就显得至关重要,现从酒店的实际出发,制定20xx年度营销计划。
1、价格策略
实施“酒店VIP俱乐部”计划策略,通过会员在酒店的频繁消费来提高和稳定酒店的整体收入。俱乐部营销是一种网络会员制营销方式,它以建立会员制为发展导向,在观念认识上,利用80/20法则,将顾客占有率和忠诚度放在首位;目标是从酒店特色经营出发,充分挖掘酒店的市场潜力;在运作策略上,完全以顾客需求为中心,从充分利用好信息资源入手,准确地界定酒店的市场定位,营造酒店经营特色;强化酒店品牌效应,完善激励机制的促销战略;进而通过控制有力、行之有效的电话营销系统,帮助酒店挖掘一批具备高消费能力的忠诚客户群体,也就是为酒店创造80%利润的20%的忠诚客户,ABC分析法中的A类产品销售额/利润率少数的多数。
营销特色策略,策划活动包括:降低房价,免费提供停车场,聚龙湾国际俱乐部,聚龙湾公务旅行者计划,政府价格,退休人员计划,设立团体可用银行,无烟客房,残疾人客房等,与“酒店VIP俱乐部”计划相结合,采用会员积分制,价格明升暗降,给与一定的让利。
2、销售策略
以内部营销为本,酒店对员工进行严格的挑选和训练,使新员工学会悉心照料客人的艺术,培养员工的自豪感,把培养忠诚员工、提高员工满意度放在追求品牌忠诚之前,让员工快乐的工作着。教导员工要做任何他们能做的事情,全体员工无论谁接到投诉都必须对此投诉负责,直到完满解决为止。员工有当场解决问题的权力而不需要请示上级,为了让客人高兴,员工可以离开自己的岗位而不需要请假。在表彰杰出员工方面,按效率优先、兼顾公平的原则,根据员工职效进行细分奖项,给各方面有贡献的员工颁发各种相应奖励。
细分市场体验营销策略,通过重新定位,把目标转向稳定和满足政府部门关系户,酒店写字楼长租户,回国观光华人华侨,参加商业、贸易会展的商务客人和各种各类会议客人的需要上,巩固现有市场占有率和顾客忠诚度,坚决不做多而全的没有重点的抢客工作。此外,在细分市场的基础上进行体验营销,做到以下原则:a优质的全面质量管理,让客人使用的产品组合;b“顾客第一”的经营理念,员工处理个人失误没有大小,使客人从胜利、心理撒谎能够都得到满足;c追求服务的零缺陷,为顾客解决能够解决的一切问题。
直接销售策略,要求每个员工在面对客人时都成为销售人员,而不管其实际的身份,从而加大对顾客的把握度,在实际操作中,如果预定员预定了一位客人,这个客人CHECK IN后我们就给这位预定员20元的奖励,不管这个客人住的是那种类型的房间,也不管他是住一晚还是一个月。如果接待员把一间名商居的房间卖给一个WALK IN的客人,或者说服一个预定了普通楼层的客人入住行政楼层,我们也给他20元的奖励。我们的原则是:一间=20元。
3、公关宣传计划
聚龙湾大酒店从开业至今在公关方面的投入相对比较少。正常来讲,这方面的投入应该占到总投入的5%,新酒店应该占到8%。相对而言,我们的广告宣传力度是不够的,尤其是20xx年是本酒店站稳脚跟、营造知名品牌、保持在本区超级龙头地位进行攻关战的最为关键的一年,新酒店为了迅速打开自己的知名度和美誉度,广告宣传已经到达了铺天盖地的程度,有的新酒店甚至广告费用已经占到了10%。所以,如果我们还保持以往在广告宣传方面的力度的话,我们将处于十分被动的位置。况且,从20xx年开始,我们已决定把我店打造成首家智能型的五的酒店。所以,广告宣传必不可少。20xx年的广告宣传要占到总投入的 5%。我们会选择针对性的广告媒体来进行广告投放,我们还将计划与各大电视传媒连手拍摄我店的专题短片。另外,由于我店从开业至今从未拍过一条正式的,能与国际接轨的酒店宣传片,建议在20xx年筹拍此片,以供在各大媒体投放使用。
四、营销危机补救
1、对销售目标和任务要及时进行评估,做到每天一汇报,每周一小结,每月一总结,分析原因,总结经验教训,及时找出原因和研究好对策。
2、建立应急机制,有不可抗拒的事件如禽流感、非典等发生时可以从容应对,加强安全卫生检查,树立“安全第一,预防为主”的安全观,在实际操作中,对送来酒店的瓜果、菜蔬禽类进行检疫测试。
3、建立一套稳健、公平的管理机制,明确任务,赏罚分明。使营销目标不理想时可以稳定员工,努力创造一流的工作平台环境。
五、营销预算
六、评估控制
1.年度计划控制:由总经理负责,其目的是检查计划指标是否实现,通过进行销售分析、市场占有率分析、费用百分比分析、客户态度分析及其他比率的分析来衡量计划实现的质量。
在XX年我计划从两方面入手展开工作,一方面抓好管理工作,建全部门各项管理制度,建立一支熟悉业务,而相对稳定的销售团队,并制定有奖罚措施的薪酬福利。人才是企业最宝贵的资源,好的销售业绩都起源于有一个好的销售人员,建立一支具有凝聚力,合作精神的销售团队是企业的根本,在XX年的工作中建立一个有活力和战斗力的团队作为一项主要的工作来抓。
另一方面把好业务关,将酒店客户维护好稳定现有客源,积极开拓新市场,将业务做大做强。为了将全年营销任务认真完成,免于流于形式,需将全年销售工作具体量化,把全年营销任务根据具体情况分解到每月,每周;以每月,每周的销售目标分解到各个销售人员身上,完成各个时间段的销售任务,并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
全年各阶段工作安排将按照XX年下发工作计划认真完成,同时还有以下几点将会作为工作要点抓好:
1、建立酒店营销公关通讯联络网。
建立完善的客户档案,对宾客按签单重点客户,会议接待客户,有发展潜力的客户等进行分类建档,详细记录客户的所在单位,联系人姓名,地址,全年消费金额及给该单位的折扣等。细分市场,将商务散客、网络订房、企事业单位会议、旅行社团队和散客、长住户等市场份额细分。建立与保持同政府机关团体,各企事业单位,商人知名人士,企业家等重要客户的业务联系,为了巩固老客户和发展新客户,除了日常定期和不定期对客户进行销售访问外,在年终岁末或重大节假日,通过电话、发送信息等平台为客户送去我们的祝福。今年计划在适当时期召开1次大型客户答谢联络会,以加强与客户的感情交流,听取客户意见。
2、开拓创新,建立灵活的激励营销机制,开拓市场,争取客源。
今年营销部将配合酒店整体新的营销任务,重新制订完善的销售任务计划及业绩考核管理条例,提高销售经理的工资待遇,激发、调动营销人员的积极性。营销代表实行工作日记志,每工作日必须完成拜访两户新客户,三户老客户,四个联络电话的二、三、四工作步骤,以月度营销任务完成情况及工作日记志综合考核营销代表。督促营销代表,通过各种方式争取团体和散客客户,稳定老客户,发展新客户,并在拜访中及时了解收集宾客意见及建议,反馈给有关部门及总经理室。
强调团队精神,将部门经理及营销代表的工薪发放与整个部门总任务相结合,强调互相合作,互相帮助,营造一个和谐、积极的工作团体。
3、热情接待,服务周到。
接待团体、会议客户,要做到全程跟踪服务,注意服务形象和仪表,热情周到,针对各类宾客进行特殊和有针对,最大限度满足宾客的精神和物质需求。制作会务活动调查表,向客户征求意见,了解客户的需求,及时调整营销方案。
4、做好市场调查及促销活动策划。
经常组织部门有关人员收集,了解旅游业,宾馆,酒店及其相应行业的信息,掌握其经营管理和接待服务动向,为酒店总经理室提供全面,真实,及时的信息,以便制定营销决策和灵活的推销方案。
5、密切合作,主动协调。
与酒店其他部门接好业务结合工作,密切配合,根据宾客的需求,主动与酒店其他部门密切联系,互相配合,充分发挥酒店整体营销活力,创造最佳效益。加强与有关宣传新闻媒介等单位的关系,充分利多种广告形式推荐酒店,宣传酒店,努力提高酒店知名度,争取这些公众单位对酒店工作的支持和合作。
6、随时关注行业的最新动向、调研同行价格等发展趋势,争取在市场中取得主动和先机,在行业市场中牢牢把握住产品优势。
以上是我的一些不成熟的建议和看法,如有不妥之处敬请谅解。
饮料销售工作计划范文二1、“***”品牌的战略定位:细分市场一线品牌、大饮料行业二线品牌。
2、XX年市场目标:开辟城市区域市场120个;年销售额5000万元以上。
3、按照“***”品牌的战略定位和20xx年市场目标,结合现有的资源状况,我们确立了一种“混合营销”模式:试销+区域样板市场+区域独家经销。
4、省外市场以省级经理为责任单位,省内市场以片区经理为责任单位,省内市场片区经理等同于省外市场的省级经理。下同。省内市场的直供渠道归“***”招商部管理。
5、公司要求每位省级经理都必须成为经销商的“投资顾问”。因此,帮助经销商成功做好试销、经销和区域样板市场的启动和销售工作,确保经销商首批进货额的成功销售,是每位经理的职责所在。
6、本方案内容分为两个部分,市场费用控制和产品策略等内容为指令性规定,市场运作模式为指导性意见。本方案自公布之日起执行。
7、本案附件为《***区域市场费用使用规范》、《***产品知识》、《***区域市场促销方案》、《***终端广告工具》、《***区域市场管理表格》等。
一、试销
1、试销区域:全国任何城市,凡是符合经销商要求的企业均可试销。试销区域以城市为单位。全国一级市场的试销,月进货量达到一定规模(如每月销量为10万元)时,要控制货品流向。
2、目的和目标:试销为了经销,一要确保经销商在试销中获得利益(至少能看得见利益),二要为经销商总结一套成功的市场模式。新老经销商均可参与试销。以地级市场为单位,每城市市场可寻找3家左右的经销商进行试销。说明:未来每城市只能选一家独家经销商,其他参与试销的经销商可整合为分销商。
3、进货额度:最低1万元,最高2万元。确保经销商的投资安全。
4、物料配比:公司将根据经销商首批进货金额,免费配比促销物料。单页5000份,牙签盒1000个,海报500*2张,餐饮终端合作书500张,不干胶贴200张,vcd广告工具光盘一个,dvd电视广告光碟一个。非首额的宣传物料和助销品按成本价销售给乙方。
5、试销奖励:试销的目的是为了帮助试销的经销商成为该区域独家经销商。因此,必须进行市场试验工作。为奖励试销者的市场试验,厂家返还进货额的20%货品,用于市场促销试验。如商家不能提供试销试验资料,在后续进货中厂家有权将该额度的货品扣回。
6、试销方案:设定进货额完成销售的时间目标为2个月左右;省级经理和经销商一道确定试销终端规划(包括铺货终端、促销终端);省级经理必须关注每个试销经销商的销售进度(以15天为一个期限提交报告),至1个月时如销售未有起色,则必须拿出改进方案;如销售获得成功,也要按月总结经验。
7、试销工作程序:寻找经销商——认知产品并产生兴趣——鼓励直接成为独家经销商——如暂时还没有信心,可进行试销——确定试销额度——对经销商终端(餐饮+商超)效能进行评估——按照2个月内完成进货额销售的目标制定试销终端(餐饮+商超)规划——确定组织公司制定的促销方案的终端数量(商超:堆头,免费品尝,pop、单页;餐饮:好口彩摸奖促销),要求:ka堆头促销、散发单页不少于1家,b类商超堆头、免费品尝、散发单页不少于3家,社区店张贴海报、散发单页不少于5家。餐饮终端大酒店摸奖促销、派发单页、名片不少于1家,中档酒楼摸奖促销、派发单页、名片不少于2家,社区餐饮海报张贴不少于5家 ——对上述终端进行终端效能评估、促销效果评估,提交半月度报告——市场诊断、拾遗补缺,确保成功——协调经销商签订独家经销协议——后续开发工作跟进。
8、试销的两个关键点:一、如何找到所需要的终端质量和数量。经销商未必一开始就拿出最好的终端来试销,要计算该终端的费用和效能之间的投入与产出比。在条件容许的情况下,找到试销所需要的终端,以确保进货额的销售。二、如何确保促销工作的执行到位。要和经销商充分沟通,要督促经销商将促销落实到人、财、物上。明确的告诉经销商:最后确立独家经销商,一要看你的网络规模、实力,二要看你的促销工作如何。
9、试销结束和独家经销开始:试销工作过程中,招商部依据省级经理的半月度报告,对各试销经销商进行评估,再根据经销商的独家经销意愿、网络规模和实力,确立独家经销商并提出相应的经销商资源整合方案。一当确立独家经销商,试销就宣告结束。
投资者的这些疑虑,催生了商业地产咨询业的发展。零售行业需要优秀的商业地产咨询商为其规划好投资置业的第一步。以上海著名的奥特莱斯品牌直销广场为例,由于建在非传统的商业区位,许多国内外知名的公司都不愿接手奥特莱斯,大部分商家也对奥特莱斯望而止步,对未来入驻能否获得收益充满疑惑。面对这一系列问题,奥特莱斯迫切需要成熟的商业地产咨询公司帮助其进行合理的策划,经过多方考察,他们选择了上海在行置业投资咨询有限公司。针对奥特莱斯出现的问题,在行置业投资咨询有限公司有针对性地制定了招商策略,帮助奥特莱斯取得了意想不到的成功,令业内刮目相看。
在行的策划方案,将奥特莱斯11万平方米的直销广场分为品牌主题商厦、餐饮板块、休闲板块和部分品牌招商四大板块。其中主题商厦和餐饮板块的招商是两大难点。策划者敏锐地抓住了奥特莱斯的经营产品适合上海人的品牌鉴赏能力强、消费能力相对弱的特点,为其制造了科学的招商策略。
在主题商厦板块招商中,策划方通过对奥特莱斯的业态融合性和物业特点进行判断分析,发现儿童用品、家居更适合主题商厦的经营。因此,奥特莱斯的主题商厦被定位为儿童主题,划分为青少年儿童用品城、运动城和生活馆三部分。同时依靠精湛的招商技术,策划方帮助奥特莱斯成功引进了宝大祥青少年儿童购物中心、德美生活中心等知名企业和品牌。
餐饮板块的招商,首先从寻找具有外资背景的餐饮企业入手。在行认为,这些企业往往了解奥特莱斯的经营模式,对中国奥特莱斯的未来经营充满信心。其次是寻找品牌餐饮企业。因为奥特莱斯的经营特点是服务有车族,消费人群是中等以上及中等层收入者,所以引进餐饮品牌与国际服装品牌扎堆经营,更能满足消费者的消费需求。第三是寻找连锁餐饮企业。由于经营地设在市郊,餐饮企业的员工上班及物流都会发生困难。而连锁餐饮企业,他们自有一套解决方案和完善的物流配送,在奥特莱斯进行长期经营不存在问题。
由于进行了成功的商业地产策划,奥特莱斯取得了辉煌的成就。投资方原本准备用两三年时间培育市场,先靠游客聚拢人气,再逐渐吸引本地“有车一族”。但是由于策划合理,在试营业后,第一个“五一黄金周”的7天中,奥特莱斯就接待了5万辆汽车25万人次的消费者,日均销售额突百万,刷卡率达到56%,目标顾客迅速锁定。
此外,成功的商业运营也有力支持了物业价值的体现,原来奥特莱斯计划销售部分物业,以平衡整体资金。但是考虑到整个项目的完整运营,最终撤消了销售计划,以整体租赁经营方式运作项目。改售为租以后,整个项目的业态处于控制之下,项目特色鲜明、客源广泛、经营稳定,成为上海商业发展和成功商业地产的标志性项目。
由此可见,选择和制定好正确的地产策划,对零售企业的发展,是十分重要的。走好这关键的第一步,才能在日后的经营中占得先机,获得收益。
一、指导思想
以*、“*”重要思想和党的*大精神为指导,树立科学发展观,落实各级政府对食品安全负总责,食品生产者、销售者和餐饮经营者是食品安全第一责任人的要求,切实履行监管职能,大力加强食品安全专(兼)职监管队伍建设,建立覆盖城乡的监管网络,提升我区食品安全整体水平,有效控制事故发生,为建设和谐平安*提供食品安全保障。
二、创建单位
根据上级的有关要求,我区将莲上镇作为创建省级食品安全示范镇。
三、创建目标
(一)食品安全监管体系逐步完善。区、镇、村三级食品安全监管体系覆盖面达到100%,区政府对各食品安全监管部门和镇政府食品安全工作考核达到100%。
(二)农业投入品使用得到有效规范。鲜活农(畜、水)产品抽检合格率达到95%以上。
(三)食品生产加工行为得到有效规范。食品小企业、小作坊得到全面整治,当地企业生产的食品抽检合格率达到95%以上,生猪定点屠宰率达到100%。
(四)流通销售环节,特别是农村集市食品销售行为得到进一步规范,检测手段有所保障。保证有100%的乡镇、90%的行政村建立了“食品安全示范店”和“万村千乡市场工程”农家连锁店,食品统一配送率达到80%以上。
(五)农村餐饮店食品卫生抽验合格率达到95%以上,学校食堂食品卫生量化分级管理达到100%,农村集体聚餐备案率达到80%以上。
(六)各环节生产经营单位进货记录齐全,可追溯率达到100%。
(七)食品安全信用体系建设稳步推进,至少有1个行业开展信用体系建设试点。
(八)食品安全应急体系健全,应急网络覆盖面达100%。
(九)食品安全宣传教育生动活泼,形式多样。公众对食品安全满意率达到70%以上。
四、创建内容
(一)加强食品安全综合监管
1、建立健全组织管理机构。创建工作纳入政府的目标管理,区、镇均成立食品安全监管工作领导小组。
2、建立健全责任体系。完善政府负总责、监管部门各负其责、企业是第一责任人的责任体系,政府明确各监管部门的监管职责,形成一级抓一级,层层抓落实的责任体系。
3、建立完善监管网络。莲上镇成立食品安全工作办公室,做到有专(兼)职工作人员、工作职责、工作制度及档案资料。镇设1—2名食品安全协管员,行政村(居)设1名食品安全信息员,并做到有“两员”工作职责、培训制度、开展工作的记录和考核奖励办法,完善监管体系。
4、加强信息体系建设。建立镇、村(居)及相关监管部门互通的食品安全信息网络,确定信息联络员,定期向区食品安全委员会办公室上报示范镇创建工作动态。强化食品安全信息的管理和综合利用,充分利用我区食品安全网这个信息平台,定期统一地进行信息。
5、加强信用体系建设。在种植养殖、生产加工、流通销售、餐饮消费四个环节的食品企业中确定一个企业,开展食品安全信用体系建设试点工作。建立企业信用档案,记录对企业的监督检查情况。积极推行食品企业信用分类管理,奖优罚劣,坚决对严重失信企业予以依法查处。
6、加强应急体系建设。逐步完善《重大食品安全事故应急预案》和《操作手册》,建立食品安全事故报告制度和应急处理保障机制,组织应急演练和培训,及时有效地应对食品安全事故。
7、加强食品检验检测体系建设。逐步整合食品安全检验检测资源,完善食品安全检测体系建设方案并逐步实施。制定统一的检测计划,统一抽检,统一信息。增加经费投入,配备设备和人员,按计划开展食品检验检测工作。
8、加强宣传教育工作。充分利用当地政府门户网站、广播、电视、板报等宣传媒体,大力普及食品安全法规、条例和科学知识。依照《*年*市*区食品安全宣传教育工作方案》(汕澄食委办[*]2号)的要求,以宣传贯彻《广东省食品安全条例》为主线,有计划、有步骤地开展食品安全知识进居委会、进乡村、进学校“三进”的宣传活动,做到镇、村(居)有一名兼职宣传员,学校每学期开设一堂食品安全知识专题课。
(二)加强初级农产品种植养殖环节的监管
1、加强农业投入品规范管理,制定并严格实施控制初级农产品农药滥用和残留超标、兽药滥用和残留超标的措施,加强对产地环境和农药、兽药、饲料、饲料添加剂等投入品的监管力度,依法查处违法生产、销售、使用国家禁产、禁售药的行为。强化农产品市场准入管理,依法查处生产、销售假冒伪劣农资和不合格农产品的行为。强化种植养殖全程管理,指导企业建立生产经营记录制度和农产品质量安全检验检测制度。建立农产品质量安全状况监测制度和追溯制度,开展农产品产地环境、农业投入品和农产品质量安全状况监测活动。
2、认真做好优质农产品标准化工作。加强农产品生产基地建设,促使无公害农产品、绿色食品和有机食品产量逐年增加。做到镇有一个农产品标准化示范基地,各种记录和检验报告齐全。推行农业标准化生产,完成无公害农产品产地认定和产品认证目标任务,达到抽检合格达标。
(三)加强食品生产加工环节的监管
1、有效规范食品加工行为。建立并落实日常监管制度,加大对无证生产加工行为的查处力度,基本消除无生产许可证生产加工食品的行为。打击制售假冒伪劣食品、使用非食品原料和回收食品生产加工食品以及滥用食品添加剂的违法行为,加强对获证企业生产不合格产品行为的查处。建立以巡查为主,监检、年查、回访为辅的监管机制,完成上级部门下达的监督抽查计划。严格市场准入,食品生产企业要有食品原料进货检查验收制度,原料合格证和检验报告单必须齐全。严格执行食品添加剂管理制度,强化食品生产加工企业使用添加剂的备案,禁止使用非食品添加剂、超量使用食品添加剂的行为。
2、全面综合治理小企业、小作坊。建立食品小企业、小作坊监管档案及目录。开展对无卫生许可证、营业执照、食品生产许可证食品加工行为的整治,关停取缔城乡结合部已进入无证查处期的28大类食品企业。食品小企业、小作坊要建立并执行使用原料台帐制度。全面建立食品小企业、小作坊食品质量安全承诺书制度,监管部门应与食品小企业、小作坊签订食品质量安全承诺书。
3、加强畜禽定点屠宰工作的监管。健全生猪屠宰监管制度,加强产地检疫和屠宰检疫。对病死畜禽进行无害化处理,推进动物疫病标识追溯体系和畜禽产品质量可追溯体系的建设。严格对肉类市场和生产加工企业监管,严打私屠滥宰、生产加工和销售病死肉、注水肉等违法行为,严防病死肉、注水肉、未经检疫或检疫不合格的肉进入加工和流通环节。
4、建立食品安全质量追溯体系和责任追究体系。杜绝因区域性食品质量问题而被上级有关部门食品安全问题通报。
(四)加强食品流通销售环节的监管
1、全面开展农村食品市场整顿活动。对农村食品市场经营者开展清理排查,落实区域监管责任,加强对农村食品进货渠道和农村集市的管理,镇、村(居)食杂店均要建立食品进货台帐制度。加大市场监管力度,取缔无证照经营、超范围经营食品的违法行为,严厉打击制售假冒伪劣食品、销售病死畜禽肉制品及过期霉变、有毒有害和不合格食品的违法活动,查处水产品经营中使用违禁药物或化学物质等违法行为,加强旅游景区、车站、集贸市场等重点场所的整治。
2、积极推行食品经营企业市场准入制度。建立并严格执行进货检查验收、索证索票、购销台帐制度,完善可溯源制度。
3、建立农产品市场质量安全检测机制。制定并实施农产品市场检测计划和食品质量公布制度。在较大规模的农产品批发市场和集贸市场设立快速检测设施,或委托质量安全检测机构承担日常农产品质量安全抽查检验工作,开展市场流动快速定性检测工作,做好日常检测记录和信息公布。禁止注水肉、病害肉、农药残留及其他有害物质超标的食品进入市场。
4、加快推进农村万村千乡市场工程建设。在镇、行政村建立食品安全示范店和万村千乡市场工程农家连锁店,食品实行统一配送。
(五)加强餐饮消费环节的监管
1、进一步规范卫生许可证管理。加强餐饮单位从业人员的健康检查,杜绝无健康证人员上岗,遏制无照经营的现象。
2、全面实施餐饮单位食品卫生监督量化分级管理制度。制定并落实推进量化分级管理计划,严格推行餐饮业原料进货索证和验收制度。
3、严格餐饮单位卫生监管。加强对餐饮企业和农村、学校、建筑工地、旅游景区景点餐饮以及小型餐馆食品卫生监管,开展专项检查,使农村餐饮店食品卫生状况得到明显改善。查处采购、使用病死的畜禽及其制品、劣质食用油、不合格调味品、非食品原料和滥用食品添加剂等违法行为。
4、加强农村集体聚餐管理。制定并落实农村集体聚餐管理制度,百人以上的农村集体聚餐实行备案制。
五、组织领导
为进一步加强我区的食品安全监管工作,按照上级有关工作要求,区政府成立*市*区创建省级食品安全示范镇工作领导小组。领导小组由柯茂(常务副区长)任组长,许志良(区府办)、林来顺(区食药监局)任副组长,区食药监局、监察局、发展和改革局、经贸局、教育局、*分局、财政局、农业局、卫生局、工商局、海洋与渔业局、质监局、环保局、*海关、*检验检疫局*办事处、莲上镇政府等为成员单位。
领导小组下设办公室(设于区食药监局),由林来顺兼任办公室主任。各有关单位和莲上镇政府应成立相应的工作机构,落实具体创建工作。
此项工作完成之后,上述工作机构自行撤销。
六、实施步骤
按照上级的有关工作部署,我区创建省级食品安全示范镇的工作分四个阶段组织实施。
(一)动员部署阶段(2008年7月下旬)
召开示范镇创建动员大会,部署创建工作并制定食品安全示范镇创建工作实施方案。区农业、质监、工商、卫生、经贸等部门和莲上镇要结合本地区、本部门实际,召开专题会议,并制定具体实施方案。通过层层动员部署,广泛发动干部群众积极参与创建工作。
(二)实施创建阶段(2008年8月上旬至9月中旬)
莲上镇、区各有关部门按照创建工作要求,全面实施创建方案,扎实推进创建工作。各有关部门按照各自职责分工,将创建工作目标任务进行分解,制定阶段性创建工作计划,实行责任制,把责任落实到股室、基层和具体人员,做到“人员、内容、时间”三落实。区创建省级食品安全示范镇工作领导小组要做好示范镇创建工作的组织协调,对各项创建任务的落实进行指导和督查,确保其到2008年10月底基本完成创建目标任务。各有关部门对莲上镇进行指导、开展整治工作的具体时间安排为:综合监管(7月下旬至8月5日)、农产品质量(8月6日至10日)、生产加工环节(8月11日至15日)、流通环节(8月16日至25日)、消费环节(8月26至9月15日)、生猪屠宰(9月16日至20日)。各监管部门严格按照《考评标准》开展工作,逐条对照。
(三)自查评估和整改阶段(2008年9月下旬)
区政府按照省级食品安全示范镇的创建标准考核组织验收,对创建工作进行自查,接受市食品安全考评组对区、各部门创建工作完成情况进行评估,对存在的问题整改意见,督促整改到位。
(四)检查验收阶段(2008年9月底)
区政府将向市食品安全监管工作领导小组(市食安委)申请示范镇创建验收,市食安委将组织考评小组对区创建示范镇进行考评验收。通过考评的,将由市政府食品安全委员会向省申报。
七、工作要求
(一)加强领导,高度重视。省级食品安全示范镇创建工作应在区政府的统一领导下,由区创建省级食品安全示范镇工作领导小组组织实施。创建工作纳入政府目标管理,莲上镇、各有关部门要成立创建工作机构,并由专人负责落实各项工作;要加大示范镇创建经费的投入,确保创建食品安全示范镇工作的顺利开展。
最近的一份季报显示,中国市场所贡献的营收额已占到百胜全球销售额的56%。这个数字反映过去几年百胜在中国所进行的创新努力正获得回报。
财报显示公司今年第三季度销售收入为35.7亿美元,比去年同期增长9.1%,其中中国市场的销售额约为20亿美元。中国区销售额同比增速为22%,远远高于国际区4%和美国区1%的增速。
百胜随后调高了公司本年度的财务预期。最近一年,百胜的股价从52美元左右上涨到目前的约70美元。
百胜餐饮集团中国事业部既不隶属于亚太区,也不属于国际业务,而是直接汇报给百胜全球总部。百胜餐饮集团首席执行官David Novak把中国称为“公司获得全球增长的基石”。2011年中国区为集团贡献68.8%的运营利润。
但在三年之前,百胜在中国的事业似乎要陷入泥沼。当时,百胜全球同比单店销售额有2%的增幅,但中国区却出现连续几个季度的负增长。而到2011年,情况完全改变,中国区同比单店销售增长达到21%。
公司进行了一系列大胆改革以扭转局面,包括实行适应本土化需求的产品创新和流程规范。比如旗下的必胜客品牌每半年一次更换菜单,每次保证有25%以上的新品率,并针对必胜客欢乐餐厅和必胜宅急送进行差异化设计。与此同时,一直经营西式快餐的百胜也投入了研发成本以开发适合标准化操作的中餐产品,为肯德基的菜单上添加了米饭套餐、中式蔬菜和配汤等。
一位百胜餐饮集团中国事业部的员工对我们介绍,公司每月一次的新品推出和市场促销活动对聚集人气有很强的拉动作用,而在方案设计流程上,百胜已经在经验中找到了一套行之有效的方法,“对市场的试验和判断很高效”。
除了新菜单的贡献,规模是百胜在中国取得增长的另一大原因。百胜旗下的肯德基是目前中国唯一拥有超过4000家门店的连锁餐饮品牌,相对而言,老对手麦当劳预计到2013年才能把在中国的餐厅数量开到2000家。
在百胜的计划中,今年新开店数将超过750家,其中有至少150家将来自必胜客品牌,其目前在中国已经有超过800家门店。此前,百胜还宣布将通过中石化在全国拥有的加油站网络开设品牌餐厅,并与苏宁结盟,借助后者的物业降低开店成本和选址难度。