会计产生的前提条件
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会计产生的前提条件范文第1篇
(一)中西方长期股权投资成本法定义的比较我国会计准则下的长期股权投资核算的成本法指长期股权投资按投资成本计价的方法。在该方法下，长期股权投资以取得股权时的成本计价，其后，除投资企业追加投资、收回投资等情形外，长期股权投资的账面价值保持不变。投资企业确认投资收益，仅限于所获得的被投资单位在投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。国际会计准则下的长期股权投资核算的成本法是指是指按照成本记录投资的一种会计方法。损益表中反映的投资收益，仅限于投资者在购买后从被投资者产生的累计净利润中收到的分配额。在该方法下，投资者以成本记录对被投资者的投资。投资者确认的收益，仅限于投资者在购买日以后，从被投资者产生的累计净利润中收到的分配额。收到的分配额超过这种利润的部分应作为投资的回收，并应根据国际会计准则第25号“投资会计”――所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分冲减投资的成本。由此可见，中西方长期股权投资成本法定义的区别：我国成本法核算的前提条件是，一是不具有共同控制、重大影响；二是完全控制。西方成本法核算的前提条件是不具有共同控制和重大影响。与我国的第一个核算前提是一致的，但是在我国成本法核算的第二个前提条件(控制)下，西方根本采用的不是成本法核算，而是权益法核算。因此，中西方长期股权投资成本法定义上来看，我国对成本法核算的定义是双重的，而西方对成本法核算的定义只是我国成本法核算定义的第一部分，即不具有共同控制、重大影响。
(二)中西方长期股权投资权益法定义的比较我国会计准则下的长期股权投资核算的权益法是指长期股权投资最初以初始投资成本计量，其后根据投资企业享有被投资单位所有者权益份额的变化对投资的账面价值进行调整的方法。权益法的核心思想是从投资企业角度．将被投资单位经济活动及其影响与投资企业视同一体，因此要求投资的账面价值随着被投资单位所有者权益(公允价值)的变动而变动。国际会计准则下的长期股权投资核算的权益法，根据这种方法，投资最初按照成本予以记录，随后再根据投资者在购买后占被投资者净资产中的份额的变动对投资进行调整。损益表反映了被投资者经营成果中属于投资者的份额。成本法核算和权益法核算是互补的两种长期股权投资核算方法，所以，既然中西方成本法核算存在分歧，权益法核算必然也有区别。我国权益法核算的前提条件是：重大影响、共同控制；西方权益法核算的前提条件是：重大影响、控制。中西方长期股权投资权益法定义上来看，他们都有相同的前提条件，即重大影响。但是我国定义中要求的共同控制，西方没有共同控制的概念，所以只要分清共同控制和控制，中西方权益法核算在定义上存在的区别便显而易见。
二、中西方长期股权投资成本法与权益法核算范围的比较
(一)我国长期股权投资成本法与权益法的核算范围我国颁布的《企业会汁准则第2号――长期股权投资》规定，当投资企业对被投资单位能够实施控制或投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市中没有报价、公允价值不能可靠计量这两种情况时，长期股权投资应采用成本法核算。投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响时，长期股权投资应采用权益法进行核算。成本法、权益法的适用范围是建立在判断投资企业对被投资企业财务和经营政策的影响程度的基础上的。企业合并准则如果不规范同一控制下的企业合并将无法解决我国现实中的企业合并问题。因此我国会计准则在制定中与我国的现状相结合，将同一控制下的企业合并纳入企业合并准则范围，明确规定同一控制下的企业合并应当以账面价值为基础进行会计处理。当投资企业和被投资企业关系发生变化的时候，即由于减少投资或追加投资等各种原因，重新判断新的影响程度，进而决定是否继续采用原来的核算方法。一般隋况下是通过持股比例进行判断的，为便于理解持股比例与核算方法之间的对应关系。
长期股权投资核算方法的选择方法是：如果持股比例在20％～50％之间应采用权益法，一旦持股比例高于或者低于这个范围，就应采用成本法；与之相反，原采用成本法核算的长期股权投资，若持股比例发生变化进入20％～50％的范围就应改按权益法。
(二)西方长期股权投资成本法与权益法的核算范围国际会计准则中也对成本法、权益法核算范围做出了书面性的规范，准则中也涉及“重大影响”这个概念，即如果投资者直接拥有或通过附属公司间接拥有被投资者20％或以上的表决权，则认为投资者具有重大影响，除非能够清楚地表明并非如此。相反，则认为投资者不具有重大影响，除非能明显地表现出这种影响。所有权基本上或大部分为另一投资者拥有，并不排除某个投资者具有重大影响。现用图2予以说明：由上我国准则和国际准则的比较中可以看出，确定成本法、权益法上就会出现一个分界线诠释重大影响和控制，我国在持股比例为20％～50％之间采用权益法，这一点与国际会计准则基本一致，因为对投资单位有重大影响。
(三)中西方长期股权投资成本法与权益法的核算范围差异比较首先，我国准则规定持股比例低于20％的时候就意味着不存在重大影响，采用成本法，国际会计准则规定持股比例低于20％的时候无显著影响采用成本法或者公允价值法(范围：市场价格未定的时候采用公允价值法，市场价格不可用的时候采用成本法)。其次，持股比例一旦超过50％都达到控制状态，核算方法就会发生改变，我国采用成本法，而国际会计准则采用权益法。这就意味着中西方会计准则在核算方法上出现差异。例如：当甲公司对乙公司的控股比例超过50％的时候，我国的长期股权投资核算会采用成本法，而国际会计准则将会采用权益法，差异便会出现。我国在控股50％以上与国际准则出现分歧的原因是，因为控股50％能体现出另一个区别核算方法的因素，即同一控制。这个有中国特色的控股50％以上会给我国会计准则进行核算带来方便，但势必在与国际会计准则接轨的大形式下存在缺陷。
三、中西方成本法与权益法互相转换的比较及处理
(一)中西方权益法向成本法转换的比较 在我国会计准则中：因减少投资导致投资单位的长期股权投资由B种情形向A种情形的转换，会引起投资单位对长期股权投资的会计核算方法由权益法向成本法的转换。在这种情况下，直接以转换时权益法下长期股权投资的账面价值作为成本法核算的基础，不必对长期股权投资的账面价值作任何调整。在西方会计准则中：因减少投资导致投资单位的长期股权投资由B种情形向A种情形的转换，也会引起投资单位对长期股权投资的会计核算方法由权益法向成本法的转换。在这种情况下，具体操作与我国会计准则一致。在我国会计准则中：因增加投资导致投资单位的长期股权投资由B种情形向c种情形的转换，投资单位对被投资单位由重大影响关系变为控制关
系，电会引起投资单位对长期股权投资的会计核算方法由权益法向成本法的转换。在西方会计准则中：因增加投资导致投资单位的长期股权投资由B种情形向c种情形的转换，虽然投资单位对被投资耽误由重大影响变成控制关系，但西方准则始终是采用权益法核算，所以这样情况即使发生。也不会引起投资单位对长期股权投资的会计核算方法转换。
(二)中西方成本法向权益法转换的比较由于新减少投资，投资单位对被投资单位的持股比例上升，导致投资单位的长期股权投资由B种情形向A种情形的转换，投资单位因处置投资而减少了对被投资单位的投资，对被投资单位由控制关系转换为重大影响关系或共同控制关系，这时，投资单位对长期股权投资的核算方法要由成本法转换为权益法。净收益变动部分。计入留存收益；其他变动部分，计入资本公积应按照处置或收回投资的比例，结转应终止确认的长期股权投资的成本。在此基础上比较剩余的长期股权投资的成本与原投资时应享有被投资单位的可辨认净资产公允价值的净额，如果原来产生了正商誉，则不调整剩余部分“长期股权投资”的账面价值；如果原来产生的是负商誉，则需要调整增加剩余部分“长期股权投资”的账面价值，将负商誉部分调整至留存收益。国际会计准则中：在这种情况下，由于新减少投资，投资单位对被投资单位的持股比例上升，导致投资单位的长期股权投资由B种情形向A种情形的转换，虽然投资单位对被投资耽误由控制关系变成重大影响，但是西方准则自始至终也是在采用权益法核算，所以这样情况即使发生，也不会引起投资单位对长期股权投资的会计核算方法转换。
(三)西方成本法核算与权益法核算的处理国际会计准则中的成本法和权益法之间的转换和我国会计准则中所列示的基本一样，导致权益法向成本法变动或者成本法向权益法变动的原因都相同，就是控股比例的变化，不同的地方在于所用会计科目不一样。西方成本法核算的处理如例1，洛士利公司有以下的证券组合(2007年9月30号)。
会计产生的前提条件范文第2篇
资产评估学是一门利用经济学等基本原理，以提供交易资产价值尺度和价值信息为核心，通过一系列分析方法手段和执业标准对资产价值进行专业判断并发表专业价值意见，从而为特定交易提供价格决策参考依据的应用型学科。资产评估的学科依据问题，即资产评估究竟是不是一门独立的学科，直接关系到资产评估学科的理论框架、体系构建与发展方向，因此一直是资产评估理论界普遍关注和争论的焦点问题。本文重点围绕独立学科的界定标准，对资产评估的学科依据进行论证。
一、独立学科的界定标准
对于独立学科的界定标准问题，学者们进行了较多的理论探讨。例如，张敏（2000）指出：一门独立学科的形成，其标志是发现自己特有的研究对象，形成明确的学科目的和独到的研究方法。吴国盛（2002）认为：“一个学科之所以成为学科，就在于它有自己独特的范式”，此种范式有观念层面和社会建制或社会运作层面两种，其中社会建制方面的范式建构，“其目的在于形成一个学术共同体，它包含学者的职业化、固定教席和培养计划的设置、学会组织和学术会议的制度的建立、专业期刊的创办等。”张永和（2005）提出：一门独立的学科，首先应该有自己的纯粹性或学术根据地。只有学科的纯粹性存在，它才可能有别于其他学科。准确把握自己的研究范围，是学科存在的前提。辰目（2006）认为：一门独立的学科，应具有独立的研究对象，具有自己独特的知识体系和知识构成，具有完善的课程体系，具有培养目标明确的专业方向。陈江波（2007）认为，一门独立学科的形成需要如下几个要素：一是研究的对象或研究的领域，即这门学科具有独特的、不可替代的研究对象，具有特殊的规律。二是理论体系，即形成特有的概念、原理、命题、规律，构成严密的逻辑系统。三是研究方法。而保证学科的发展要求有良好的学术梯队、优秀的学术带头人、现代化的实验室与研究基地、科研项目、立足学科前沿的科学研究方向、规范有序的学科管理制度等。郭翠菊（2010）提出：学科独立的标志往往就是作为一门科学诞生的开始，任何一门科学都有它产生的标志性著作，这本身就是一门科学之所以成为一门科学的宣言，如同婴儿的第一声啼哭宣告其降生一样。
综合上述学者观点，不难看出，一门独立学科的形成须具备的前提条件可能涉及几个方面，即一门独立的学科需要具有独特的：①研究对象；②研究范围；③研究方法；④学科目标；⑤理论体系；⑥教育体系；⑦课程体系；⑧培养计划；⑨专业方向；⑩学会组织；专业期刊；标志性著作等。其中，独特的研究对象、研究范围和研究方法是获得最普遍认同的前提条件，可视为一门独立学科形成的基本前提；而独特的学科目标、理论体系、教育体系、课程体系、培养计划、专业方向、学会组织、专业期刊、标志性著作等是学者们从不同角度提及的前提条件，可视为一门独立学科形成的一般前提。
二、资产评估的学科依据之基本前提
（一）资产评估学科的研究对象
资产评估的最终目的是在分析资产运营环境与资产本身特征的基础上，对特定时点及约束条件下的资产价值进行估算，为交易方提供一个基础价格尺度和价值咨询意见。因此，资产评估作为价格发现机制的补充，为市场经济的顺利运行提供支持，是市场经济体制中不可或缺的中介服务业；而且随着市场经济的不断发展，资产评估的重要性愈发突出。可见，资产评估主要回答的就是资产价值“是什么”的问题。而资产评估学科作为应用经济学科中的年轻学科，正是一门研究经济活动中的资产估价活动及其内在规律的学科，在市场经济建设中发挥着重要作用。其研究对象涉及资产估价活动及其内在规律的方方面面，小至资产评估的定义、特征、功能与作用、评估对象、评估目的、价值类型、评估依据等基本理论知识，大至资产评估的实务操作、风险管理、法律责任、职业道德、人才培养与行业管理等。这些独立的、确定的研究对象是其他相关学科无法替代的。
（二）资产评估学科的研究范围
客观事物是极其复杂的，某一现象领域的事物，有时为几门学科所共同研究；这些不同的学科，从不同角度去研究该事物矛盾的不同方面。资产评估作为一门应用型很强的学科，与会计、审计、统计、金融等应用经济学科存在部分研究范围的重叠交叉，但它们又有各自不同的理论体系和操作方法。与此同时，在资产评估学科的特定范围之内，还可以划分成若干个分支。首先，根据研究内容的地位和作用，可分为资产评估理论研究、实务研究、管理研究等。其次，根据资产类型和交易类型，可分为机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、长期投资评估、无形资产评估、资源性资产评估、企业价值评估等资产类评估领域；又分为以财务报告为目的的评估、税基评估等交易类评估领域。第三，根据资产评估服务的领域，可分为服务于产权市场的资产评估、服务于资本市场的资产评估、服务于会计核算领域的资产评估等。
会计产生的前提条件范文第3篇
【关键词】 环境 成本 报表 编制
随着可持续发展战略的实施，环境会计信息在支撑企业决策和业绩评价方面发挥着越来越重要的作用。但我国现行会计报告体系缺少对环境受托责任的反映，既不利于相关方了解企业活动的真实环境影响，也不利于政府监督企业履行环保责任。因此，如何有效地将环境事项纳入我国企业会计信息编报体系成为具有理论和实践意义的研究课题。本文以国内外环境会计的相关研究成果为基础，结合我国实际，对企业环境成本报表的编制格式和内容谈点认识，以期抛砖引玉。
一、编报企业环境会计信息的动因
1、有利于企业科学决策
相同条件下，企业通常根据“成本孰低”原则选择方案。如果企业决策依据的信息不包括相关的不利环境影响，选择的方案很可能是以损害环境为代价。相反，如果企业决策时能充分考虑环境影响，将环境信息编报形成的压力转化为技术创新的动力，才可能抓住更多的发展机会，形成自身的环境竞争优势。
2、有利于了解企业的环境状况
通过编报环境会计信息，一方面有助于政府及时对环境保护履行不力的企业实施监管，限制企业实施损害环境的行为；另一方面有利于相关方了解环境友好企业的环保努力，减少环境信息不对称带来的误解。
二、企业环境会计报表的设计思路
1、环境会计报表编报的基本假设
无论是内部环境管理报表还是外部的环境财务报表，其编制必须依据一定的前提条件，这些前提条件即报表编报的基本假设。
（1）环境责任承担假设。企业活动产生的不利环境影响并非都是法律上的强制义务，那么在会计报表中是否只反映企业的强制环境责任而忽略其他非强制环境责任呢？我们认为，出于环境会计信息的可比较和可理解，环境会计报告应当完整反映企业活动的各种环境不利影响，只有这样，才能构建起统一的环境会计报表编制基础。此外，这也符合环境成本内部化的信息编报趋势。
（2）多重计量假设。由于相当一部分环境影响很难以货币形式表达，比如，大部分环境收益表现为排放物的减少而非财务收益的增加，非货币计量更能精确地反映企业环保效果。因此，在传统会计报告中作为辅助的非货币计量的重要性显著上升，与货币计量一起共同构成环境会计信息的计量手段。
2、环境会计报表的内容选择
近年来，国际组织及各国相关机构在环境会计领域进行了广泛而深入的研究，但由于其复杂性，环境会计报表应当反映哪些内容迄今尚未达成共识。一种观点认为，环境会计报表应当以反映企业某一时点（报告日）的环境资产和环境负债为主。但我们认为，计量企业历年环境责任所累积的环境负债相当困难，而且时点的环境资产和环境负债信息很难提供相关方急需了解的企业当期活动产生的不利环境影响和当期的环保支出。因此，基于编报的相关性、重要性和成本收益原则，环境会计报表应当以环境成本信息作为其主要内容。
3、环境成本报表的设计
基于前述分析，借鉴国外环境会计报表编制经验，结合我国企业实际，笔者设计了环境成本报表（见表1，简单格式）作为环境会计报表的主体。
表1中环境成本分为两部分，上部分是报告期企业发生的环境成本，包括排放控制成本、预防管理成本、研究开发成本、社会活动成本；下部分是企业应承担的环境责任成本。
排放控制成本指当期处理企业活动产生的排放物所耗费的成本，相当于国际会计师联合会（以下简称IFAC）所说的废弃物及排放控制成本（waste and emission control costs）。预防管理成本（prevention and other environmental management costs）指当期发生的预防企业活动产生环境不利影响所耗费的成本。研究开发成本（research and development costs）指当期发生的与环境保护相关的研究开发活动成本。社会活动成本（social activity cost）则借鉴了日本环保署在环境会计指引（environmental accounting guidelines）中的说法，指与本企业没有直接关联但为了形象或良好关系主动实施的环保行为所耗费的成本。
环境责任成本，是本文所特指的一项成本，指依据环境责任承担假设所测算的企业采取环保措施后报告期仍未消除的环境不利影响产生的损害责任成本，该责任不仅包括法规上的强制责任也包括非强制责任，类似经济学概念上的环境不利影响产生的企业外部成本。环境责任成本数值可以用以下公式计算：ER=Qi·Ci。ER表示企业当期的环境责任成本，Qi表示经过企业内部环保措施仍不能消除而排放到环境中的第i项排放物的数量，Ci表示单位数量第i项排放物所造成的损害，该项排放物的单位损害成本可以由环保部根据我国实际制定标准定额。
与环境责任成本概念类似的是IFAC定义的非产品输出成本（materials costs of Non-product outputs），指与企业活动产生的各种非产品输出（包括各种不是以产品、副产品、包装物等形式离开企业的物质，例如废气、废水、废物等）耗费的成本，其数值用非产品输出所耗原材料及能源的购买成本计算。它与环境责任成本最大的区别在于环境责任成本是根据排放物的损害（或修复）成本计算而非产品输出成本则根据排放物所耗费的原材料及能源的历史成本计算。我们认为，通常环境不利影响的损害（或修复）成本远大于排放所耗原材料及能源的购买成本，因此，环境责任成本更加符合会计信息的相关性和可比性。
三、企业编报环境成本报告的意义及实施建议
1、编报环境成本报表的意义
企业编制作为环境会计信息主体的环境成本表，有助于反映企业受托管理环境资源情况，也有利于为相关信息需求方提供更相关和可靠的信息。表1中的排放控制成本、预防管理成本、研究开发成本和社会活动成本能够充分反映报告期企业为降低对环境不利影响所发生的耗费，有助于相关方在考虑环境影响的基础上做出科学决策。而环境责任成本能够提供报告期企业活动对环境造成的损害，有助于外部相关方及时了解或者监督企业活动。
此外，如果将环境责任成本中本期排放物的数量与上期排放数量做比较分析，能够反映企业环境管理的效率；将当期的环境责任成本作为本期净利润的减项，可以反映企业在考虑了环境不利影响基础上的财务业绩，为信息需求方提供更为可靠的财务成果信息。
2、实施建议
由于环境财务报告要受到国家法规或者国际组织会计准则的约束，而当前我国制订环境财务报告准则的条件尚不具备，因此，我国应采取自愿编报到强制编报逐步渐进的方式在企业推广环境成本表的编制。
首先，鼓励存在环境污染的企业在企业内部编制环境成本表作为决策的重要依据；其次，依托我国社会主义制度的独特优势，引导国有企业在考虑商业秘密保护的基础上将其作为可持续发展发展报告的一部分对外编报；最后，准则制订机关根据企业的编报情况不断改进，最终将其纳入企业会计信息报告体系。
（注：本文为山东省教育厅人文社科研究计划项目《基于价值链的黄河三角洲工业企业的环境成本控制研究（项目编号：J10WG78）》的阶段性成果。）
【参考文献】
[1] Mohammad Firoz， A. Aziz Ansari.Environmental Accounting and IFRS[J].International Journal of Business and Management，2010（10）.
会计产生的前提条件范文第4篇
一、医院财务管理中统计工作与会计工作的相互渗透运用
（一）在医院财务管理的统计工作中应用会计方法
会计学综合体现出了对微观数据进行计量的行为，针对医院来讲会计学主要是反映流动资金的运转情况，通过复试记账方法实现对医院经营状况与财务状况不同层面的反映。大部分事业单位或者国企的财务管理工作中，也需要运用会计工作获得更广泛的指标。譬如，针对医院的整体资产负债情况进行核算，通常情况下流动资金的核算都会采用会计平衡式及会计符号来获得，而此处的统计核算方式也是应用了复式记账的理论原理。除此之外，我国大部分医院在实行部门统计过程中，也需要应用到会计核算获得更多的指标。
（二）在医院财务管理的会计工作中应用统计方法
在现阶段医院会计核算中，应用最为广泛的当属以数量分析和计算为主要方式的统计学。一方面，医院的财务管理部门在进行会计资料整理时，需要通过运用统计学来实现大量数据的管理。譬如，在医院财务管理工作的会计范畴中，针对计量存货所运用的平移法原理，就是沿用了统计学中的平均数原理；另一方面，财务管理部门对医院整体的财务信息分析，也需要运用到统计学中的分析方式；最后，为了满足医院发展的需要，必须应用会计分析手段对市场发展趋势进行预测，以及针对企业行为决策提供指导，并在统计学的基础之上建立“内部报告会计”，根据医院的实际情况并结合会计数据分析对生产经营活动提供决策支持。
二、结合统计与会计有效优化医院财务管理工作质量的关键举措
（一）加强财务管理人员的专业水平以及职业素养
要从根本加强医院财务管理水平，必须从细节入手，提高相关财务管理人员的专业水平和职业素养，从而有效将统计和会计有机结合在一起。要实现这一点，一方面统计工作者要求对常用的基础性会计工作原理、知识进行初步的了解；另一方面，会计工作者也需要充分掌握统计学思想、统计工作原理、统计工作方式，并应用于医院的财务管理工作中。因为，只有统计工作者充分理解会计工作的原理和方法，才能严格遵照会计要求进行数据的统计和分析工作，有效保证会计资料与统计资料的一致性。而会计工作者也只有在正确掌握统计方法的前提条件下，才能够对医院的相关财务资料进行科学、合理的分析，从而进一步为管理者做出重大决策提供准确可靠的信息。不仅如此，统计工作者和会计工作者还需要了解如何将统计信息与会计信息结合在一起，有效运用到实际财务管理工作中，最大限度发挥两者的功能作用，只有通过这一系列的相互渗透、相互作用，才能从根本优化财务管理质量、提高财务管理效率、强化财务管理作用。
（二）最大限度发挥医院财务管理信息系统的功能作用
以市场经济为主导的时代背景下，国内各医院纷纷实行市场化发展，同时对统计信息以及会计信息的资料收集、分析重视逐渐提高，以此提高自身市场竞争力。然而，部分医院过于追求统计信息与会计信息资料的后期整理和分析，忽视了医院财务管理工作的前期评估和预测、财务管理工作过程中的把握和控制，直接导致统计工作与会计工作的结合失去原有效力，还会造成相关财务管理人员轻视财务信息的收集和整理工作，对整体财务信息的准确性、真实性、可靠性造成了隐患，从而成为医院建立财务管理信息系统的阻碍。所以，医院领导层必须积极转换管理思想，加大对统计和会计工作的重视，充分肯定二者相结合对医院财务管理工作所产生的功能作用，并在结合统计与会计的基础之上建立一套科学、全面的财务管理信息系统，优化医院财务管理质量。
会计产生的前提条件范文第5篇
关键词：新会计准则；投资性房地产；影响；公允价值
中图分类号：F230 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）04-0053-03
一、简析投资性房地产的相关内容
笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。
（一）投资性房地产的概念
通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。
（二）投资性房地产的会计核算
新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。
相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。
（三）投资性房地产的计量模式
新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。
通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。
二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响
新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：
（一）没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系
新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定，特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定，只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得，才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件，一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场，并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息，以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于，它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力，这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力，有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整，可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展；但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善，市场体系还不够健全，市场上很多同类市场的交易信息还不够充足，有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息，从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性，不利于企业获得足够多的信息，这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息，从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位，以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算，综合各种原因，结合现阶段的市场经济条件发展的水平，以及综合分析现阶段的市场环境，新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求，在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式，不断的健全市场机制，推动投资性房地产的发展。
（二）新会计准则改变了税收与对企业价值的关系
新会计准则的实施，带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系，这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联，实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益，改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下，投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费，从而使当期的账面资产利润减少，但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行，因此可以提前从税收中支取，这样就可以实现抵消税收的目的，从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式，则无法实现这一目的，公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源，这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销，而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值，这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债，但由于不能提取固定资产的折旧和摊销，企业便无法实现税收的抵消，这样就大幅度地增加了企业的税收压力，这样就会减少企业的价值，因此，虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式，但由于多数企业为了减少税收的压力，仍然采用传统的成本计量模式，为了能更好地推动新会计准则的实效，我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想，处理好税收与企业的关系，推进企业的不断发展与壮大。
（三）公允价值模式会影响企业的业绩
传统的成本核算模式，是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式，它无须考虑市场上房价的变动，不论房价上涨或是下跌，都不会太大程度的影响企业的实际成本，从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式，这种计量模式的变化，可以使企业的报表更加科学合理，但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好，市场上房屋都在涨价的情况下，企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润；但是，如果房价下跌，采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失，这就使得企业的资金链时刻处于变动中，从而增加了企业的资本变动，影响了企业的业绩，导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业，更加剧了企业经济和利润的变化，严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展，我们必须不断采取各种措施，减少公允价值在实施过程中的不利因素。
通过调查研究我们发现，房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠，可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而，由于上述所提出的这些问题的存在，投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究，它不可能很快的被市场所接受并运用，它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展，市场体系的不断健全，公允价值模式将会最终取代传统的成本模式，并最终被企业所接受和加以应用。
三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响
通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响：
（一）新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益
投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。
（二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远
传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效的提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况，所以说，新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展，对其长远的发展产生深远的影响。
综上所述，我们可以看到，新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。
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