建筑企业会计准则

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建筑企业会计准则范文第1篇

一、政府补助概念

政府补助，是指小企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。政府补助有两个特征：无偿性和直接取得资产。

政府补助的无偿性，是政府补助的基本特征。政府不会因为政府补助而享有企业的所有权，企业将来也不会偿还。与企业会计准则体系一样，这里界定政府补助，是为区别政府补助与政府作为投资者投入的资本，甚至包括政府补助与政府采购活动。

政府补助是直接取得资产。政府补助是企业从政府直接取得货币性资产或非货币性资产，并形成企业收益。

政府补助不包括政府的资本性投入。政府以投资者身份向企业投入资本，享有企业相应的所有权，企业有义务向投资者分配利润，政府与企业之间是投资者与被投资者的关系。政府拨入的投资补助等专项拨款中，国家相关文件规定作为“资本公积”处理的，也属于资本性投入的性质。政府的资本性投入无论采用何种形式，均不属于政府补助。

同时，政府补助也不包括政府代第三方支付给企业的款项。

小企业会计准则规定，政府补助一般计入当期收益，列作营业外收入。特殊情况下，企业可以先在“递延收益”科目挂账。这个特殊情况，是指不能满足政府补助规定的条件时，所作出的会计处理。

政府补助同时满足下列条件的，计入营业外收入：小企业能够满足政府补助所附条件；小企业能够收到政府补助。

实际工作中，政府补助虽然是无偿的，但是有条件的。这些条件主要包括：第一，政策条件。企业只有符合政府补助政策的规定，才有资格申请政府补助。符合政策规定不一定都能够取得政府补助；不符合政策规定、不具备申请政府补助资格的，不能取得政府补助。第二，使用条件。企业已获批准取得政府补助的，应当按照政府规定的用途使用。

二、政府补助收入的会计处理

政府补助的会计处理有两种：收益法与资本法。我国小企业会计准则规定，政府补助会计处理采用收益法。前者将政府补助计入当期收益或递延收益；后者将政府补助计入所有者权益。收益法又有两种具体方法：总额法与净额法。总额法是指按政府补助全额确认为收益；净额法是将政府补助确认为对相关资产账面余额或者费用的扣减。小企业会计准则规定，小企业对政府补助进行会计核算时，采用收益法中的总额法进行会计处理。

小企业会计准则要求，政府补助核算通过“其他应收款”科目、“营业外收入”科目和“递延收益”科目核算。

实际工作中，政府补助同时满足相关规定条件的，应计入营业外收入。同时，政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。

例1：某小型粮食储备企业，本年度储备粮食一批，根据国家有关规定，财政部门按照企业的实际储备量给予一定粮食保管费补贴。企业于当月收到补贴款80 000元，存入银行。会计处理如下：

借：银行存款 80 000

贷：营业外收入50 000

递延收益30 000

上述条件未满足前收到的政府补助，应当确认为“递延收益”。待满足政府补助规定条件时，企业应及时将尚未转作营业外收入的政府补助，从“递延收益”账户中转入“营业外收入”账户。

例2：某小型化工厂根据环保部门规定，建立污水处理设施。计划投资200万元，其中自筹资金100万元，财政拨款100万元。有关部门已经批准企业的申请，小型化工厂已经与有关部门签订补贴协议。协议规定：政府部门在签订日拨付投资款25%，即50万元，剩余25%待工程验收合格，试运行后拨付。会计处理如下：

1.签订协议时

借：银行存款500 000

贷：递延收益 500 000

2.验收合格，试运行时

借：递延收益500 000

银行存款500 000

贷：营业外收入 1 000 000

政府补助除了有政府拨款形式外，还有低息贷款补贴。

例3：某小型外贸加工公司为了加快完成出口产品定单生产任务，于2011年1月2日，从开户银行借入商业贷款1 000 000元，期限1年半，利率为同期银行贷款利率。甲公司于2011年12月25日，收到财政部门一次性拨给的全部低息贷款补贴30 000元，已存入银行。该公司根据进账单，作会计分录如下：

借：银行存款 30 000

贷：递延收益10 000

营业外收入20 000

小企业按照规定实行所得税、增值税、消费税、营业税等先征后返的，应当在实际收到返还的所得税、增值税、消费税、营业税时，计入营业外收入。

例4：某小型模具企业所销售模具产品属于高科技产品，按照国家相关规定，该产品适用增值税先征后返政策。本月末，企业收到返还增值税50 000元，存入银行。会计处理如下：

借：银行存款 50 000

贷：营业外收入50 000

政府补助为非货币性资产的，政府提供了有关凭据的，应当按照凭据上标明的金额确认为营业外收入；政府没有提供有关凭据的，应当按照同类或类似资产的市场价格确认营业外收入。《小企业会计准则》没有引入“公允价值”概念，因而实际工作中，企业会计核算非货币性资产，政府提供有关凭据的，应当按照凭据上标明的金额确认；政府没有提供有关凭据的，一般采用应当按照同类或类似资产的市场价格确认。这里，不存在同类价格或有关凭据确认价格与公允价值差别问题。

例5：某小型化工厂根据环保部门规定，采用外包方式建立污水处理设施。计划投资200万元，其中自筹资金100万元，财政拨款100万元。有关部门已经批准企业的申请，小型化工厂已经与有关部门签订补贴协议。协议规定：财政补助在签订协议时先行支付50万元，建立污水池。政府部门通过政府采购购买污水处理设备，价款100万元，其中政府补贴50万元，企业自筹50万元。企业已经收到污水处理设备，并交付建设安装。年底，通过验收运行。会计处理如下：

1.签订协议时

借：银行存款500 000

贷：递延收益 500 000

2.收到设备，交付工地，按政府提供的有关凭据

借：在建工程 1 000 000

贷：递延收益500 000

银行存款500 000

3.验收合格，交付使用

借：固定资产2 000 000

贷：在建工程 1 000 000

银行存款 1 000 000

同时

借：递延收益1 000 000

贷：营业外收入 1 000 000

从以上会计处理看，小企业会计准则没有将政府补助划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助，而是将政府补助统统作为与收益相关处理。这样，主要是基于简化小企业会计核算程序，及时足额搞好纳税活动。

主要参考文献：

建筑企业会计准则范文第2篇

【关键词】小企业 小企业会计准则 中小微型企业划型标准 结算资金 汇兑差额

随着我国《小企业会计准则》的实施，广大小企业会计人员面临新的会计环境和工作要求。为此，笔者通过自己的学习和工作实践，深刻体会到《小企业会计准则》应用到会计实践并不难，但有些地方在贯彻执行时需要注意，以免出现错误，影响会计工作。在此，笔者谈一下小企业会计工作和会计核算应注意的几个“不一定”问题，旨在帮助会计人员消除可能存在的不妥看法，顺利做好会计工作。

一、小企业不一定都执行《小企业会计准则》

《小企业会计准则》中的小企业是指在中华人民共和国境内依法设立的、符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型企业标准的小企业。《小企业会计准则》有关规定，这些小企业并不一定都执行《小企业会计准则》。

第一，从《小企业会计准则》适用范围看，并不是所有的小企业都要执行《小企业会计准则》。按照有关规定，金融机构或其他具有金融企业性质的小企业，如小银行、担保公司等以及股票或债券在市场上公开交易的小企业，包括境内外上市的小企业和发行企业债券的小企业等均执行《企业会计准则》，不执行《小企业会计准则》。另外，企业集团内的母公司和子公司也执行企业会计准则，而不执行《小企业会计准则》。需要注意的是，微型企业参照执行《小企业会计准则》，不强制执行《小企业会计准则》。

第二，从小企业执行小企业会计会计准则情况看，是执行《小企业会计准则》，还是执行企业会计准则，是可以选择的。由于《小企业会计准则》对执行方法采取“自有选择、单项标准、一以贯之”的执行原则。小企业可以执行企业会计准则，也可以执行《小企业会计准则》，执行《小企业会计准则》的小企业可以在会计人员素质、会计核算基础等达到执行企业会计准则的要求时执行企业会计准则。但是，一旦执行企业会计准则的小企业不可转而执行《小企业会计准则》。

二、小企业不一定是小规模纳税人

小企业与大中型企业的划分是按照工业信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部等于2011年6月18日的《中小企业划型标准规定》确定的，它是根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点规定了农、林、渔业，工业，建筑业等十六个行业中型企业、小型企业和微型企业的划型标准，从而分出十六类小型企业。其中，除了建筑业、房地产开发经营业是按照营业收入和资产总额两个标准制定，租赁和商务服务业是按照从业人数和资产总额外，其余行业均按从业人数和营业收入两个标准分类。

小规模纳税人企业则不属于这种情况的划分，它与《中小企业划型标准规定》划分标准分类的小企业有交集，但不相同。小规模纳税人企业是按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）划分的。小规模纳税人企业的标准为：（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主、兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额在50万元以下的；（二）除本条第一款第（一）项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。本条第一款所称以从事货物生产或者提供应税劳务为主，是指纳税人的年货物生产或者提供应税劳务的销售额占年应税销售额的比重在50%以上。

当然，小企业不同于小规模纳税人企业，也不同于《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令底12号）中规范的小型微利企业，因为小型微利企业应符合：（一）工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；（二）其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。

总之，《小企业会计准则》中的小企业是《中小企业化型标准规定》中所规定的小型企业，不同于增值税暂行条例中的小规模纳税人和企业所得税法实施条例中的小型企业。增值税暂行条例中的小规模纳税人按会计口径可能是小型企业，也可能是微利企业。企业所得税法实施条例中的“小型”是指规模小，“微利”是指应纳税所得额少。而《小企业会计准则》中的小企业仅指规模。可见，企业所得税法实施条例中的小型微利企业按会计口径可能是小型企业也可能是微利企业，还可能是中型企业。

三、小企业不一定都缴纳增值税

如前所述，《小企业会计准则》中的小企业是《中小企业化型标准规定》中所规定的小型企业，不同于增值税暂行条例中的小规模纳税人和企业所得税法实施条例中的小型企业。它是根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点规定了农、林、渔业，工业，建筑业等十六个行业中型企业、小型企业和微型企业的划型标准，从而分出十六类小型企业。按照增值税实施条例和营业税实施条例等有关规定，这十六类行业中的企业并不都缴纳增值税，而不缴纳增值税的小型企业则缴纳营业税。缴纳营业税的行业诸如，建筑业、房地产开发经营企业、交通运输业、住宿业、餐饮业、邮政业软件和信息技术服务业等。当然，随着增值税征收范围的扩大试点，交通运输业和服务业等下一步要缴纳增值税不再缴纳营业税。

缴纳增值税的小型企业主要是农、林、渔业，工业，批发业和零售业等几个行业的型企业，一些试点省市，如上海、浙江、广东等十个省市已经对交通运输业和服务业征收增值税。因此，在会计实际工作中，应注意《小企业会计准则》中的小企业可能缴纳增值税，也可能缴纳营业税，一个小企业具体缴纳何种税，要根据其生产经营范围，并结合增值税实施条例和营业税实施条例等有关规定确定。

四、小企业往来账款不一定是结算资金

结算资金也称清算资金，是指小企业因为生产经营活动而发生的应收、暂付和应付及暂收等处于结算过程中的往来款项。例如，应收账款、应付账款、其他应收款、其他应付款等。按照《小企业会计准则》有关规定，小企业可以对日常开支、零星采购或小额差旅费等需用的现金，建立定额备用金制度来加以控制。备用金是指为了满足小企业内部各部门和职工个人生产经营活动的需要，而暂付给有关部门和职工个人使用的备用现金。备用金作为企业与企业内部各部门和职工之间的往来款项，属于结算资金。但是，小企业的这部分备用金不作为结算资金核算，而作为货币资金核算。为了反映和监督备用金的领用和使用情况，小企业应在“1012其他货币资金”科目下或单独设置“1013备用金”或“备用金”科目进行核算。

备用金的具体核算方法分为两步：第一步，拨付。会计部门拨付备用金时，借记“其他货币资金——备用金”或“备用金”科目，贷记“库存现金”或“银行存款”科目。第二步，报销。出纳员自备用金中支付零星支出，应根据有关的支出凭单，定期编制备用金报销清单，会计部门根据内部各单位提供的备用金报销清单，定期不足备用金，借记“管理费用”等科目，贷记“库存现金”或“银行存款”科目。除了增加或减少拨入的备用金外，使用或报销有关备用金支出时，不再通过“其他货币资金”或“备用金”科目核算。

五、小企业汇兑差额不一定计入“财务费用”科目

小企业汇兑差额是指对同样数量的外币金额采用不同汇率折算为记账本位币金额所产生的差额。小企业汇兑差额不一定计入“财务费用”科目。

按照《小企业会计准则》有关规定，因资产负债表日即期汇率与初始确认的即期汇率或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。其中，属于汇兑收益，计入营业外收入；属于汇兑损失，计入财务费用。

【例如】甲公司为小企业，以人民币作为记账本位币，其外币交易在初始确认时采用交易日即期汇率折算。2013年度该公司发生如下外币业务：

（1）以人民币向银行买入20 000欧元。当日即期汇率为1：9.69，当日银行卖出价为1：9.7。

（2）出口销售给外国某企业产品一批，价款50 000欧元，货款暂欠。当日欧元与人民币的即期汇率为1：9.41.假设不考虑相关税费。

（3）收到应收账款30 000欧元，款已经存入银行。当日欧元与人民币的即期汇率为1：9.54。

（4）年末，欧元与人民币的即期汇率为1：9.61。

根据上述业务，甲公司做出有关会计处理如下：

（1）借：银行存款——××银行（欧元）（20 000×9.69） 193 800

财务费用——汇兑差额 1 200

贷：银行存款——××银行（人民币）（20 000×9.75）

195 000

（2）借：应收账款——××企业（欧元）（50 000×9.41） 470 500

贷：主营业务收入 470 500

（3）借：银行存款——××银行（欧元）（30 000×9.54） 286 200

贷：应收账款——××企业（欧元）（30 000×9.54）

286 200

甲公司计算期末产生的汇兑差额如下：

（1）银行存款欧元户余额=20 000+30 000=50 000（欧元）

按当日即期汇率折算为人民币金额=50 000×9.61=480 500（人民币元）

汇兑差额=480 500-（193 800+286 200）=500（人民币元）（汇兑差额）

（2）应收账款欧元户余额=50 000-30 000=20 000（欧元）

按当日即期汇率折算为人民币金额=20 000×9.61=192 200（人民币元）

汇兑差额=192 200-（470 500-286 200）=7 900（人民币元）（汇兑差额）

（3）应计入当期损益的汇兑差额=500+7 900=8 400（人民币元）（汇兑差额）

借：银行存款——××银行（欧元） 500

应收账款——××企业（欧元） 7 900

贷：营业外收入——汇兑差额 8 400

参考文献

[1]中华人民共和国财政部会计司编写组.小企业会计准则释义（2011）.北京：中国财政经济出版社，2011.12.

[2]中华人民共和国财政部.《企业会计准则——应用指南》[M].经济科学出版社.2006.

[3]财政部会计资格评价中心编.中级会计实务[M].北京：经济科学出版社，2007.1.

建筑企业会计准则范文第3篇

关键词：建筑施工企业 会计核算 问题 信息质量

当前，我国建筑施工企业面临的竞争异常激烈，企业的决策必须更为科学合理，这样才能在竞争中获取优势。而会计核算则是帮助企业决策，提高决策科学性的有效工具。但当前建筑施工企业中会计核算还面临一些问题，只有制定应对策略才能更好发挥其辅助决策的作用。会计核算，就是通过一系列的手段，总结生产经营活动中已经发生的事件，对过去给出评价，并在通过对核算分析基础上，对未来作出预测，从而为管理者决策提供有用的信息。都想及时地了解同企业生产经营活动、利益分配有关的各种信息。长期以来，由于施工企业的特殊性，我们的核算水平一直都没有达到核算工作的最基本的要求。

一、建筑施工企业会计核算存在的主要问题

鉴于施工企业的经营活动具有自身的特点，从而会计处理也相应与其他企业有所差异，目前施工企业的会计核算还存在一定不规范之处。

1.会计核算具体方法选择不规范

对于施工企业而言，必须根据成本支出情况进行会计核算，但在实际核算中，由于会计人员个人素质或者理解程度不同，甚至为达到施工企业的某种目标，会采取一些有利于提高或者降低当期利润的方式来进行会计核算，而不是根据实际情况进行核算。如对于“存货跌价准备”会计科目的使用，部分企业为降低当期利润，可能采取计提“管理费用”的方式来降低整个企业的利润水平，从而达到降低纳税额度等目标。再如，对于周转材料的处理，由于部分材料可能可以同时采取分期摊销法和分次摊销法进行会计处理，这就使得会计核算存在一些主观的选择，部分施工企业会采取对自身更有利的方式进行摊销，从而提高其总体收益。

2.会计核算内容不全面不科学

对于建筑施工企业而言，其会计核算的内容不仅包括一些确定的已经发生的支出，还包括一些存在不确定性，需要进行分析处理的内容，如对于工程施工过程中部分成本的摊销，特别是对于一些难于分割成本的摊销，部分建筑施工企业可能只是简单的按照某一比例进行会计处理，而不会按照作业成本法等方法进行科学的测算，从而导致了核算结果的不准确。此外，对于核算的内容，部分施工企业存在核算不全面等问题，如对于施工人员的奖金等一些间接费用，施工企业没有按时的进行核算，而是采取项目结束后统一核算的方式进行，而没有按月进行核算。

3.施工企业财务人员素质有待提高

会计人员素质较低也是影响建筑施工企业会计核算制度得不到有效执行的重要原因。近几年来，施工企业会计人员队伍迅速扩大，但会计人员的整体与专业素质没有跟上。施工企业会计人员素质不高的主要表现在于：会计人员有的不具有相应的执业、从业资格。施工企业中有些财务人员并不具备专业的会计知识，甚至不具有相应的资格；有些会计人员对相关法律法规不够了解，在领导的指挥下制造虚假会计信息，造成会计信息失真，财务报表被歪曲等。施工企业会计人员素质低下的原因主要在于：一方面是新会计准则颁布与实施后，更多专业性的应用对会计人员提出了更高的要求，亟需对会计人员加强培训；另一方面，目前施工企业会计人员的职业道德、业务培训素质较低，起不到提高会计人员素质的作用。

4.会计核算的及时性与准确性有待提升

首先，由于建筑施工多为野外施工，一旦相关项目负责人或者施工单位没有及时的与财务部门进行沟通协调，或者没有将施工进度、施工中出现的与预算方案不一致的问题等情形及时的向财务核算部门进行报告，则可能影响会计核算的及时性。其次，由于建筑施工多为野外施工，甚至是异地野外施工，这就使得财务人员可能不了解施工现场的实际情况，从而在进行成本核算时可能采取一些“想当然”的方式进行，而没有与施工现场实际相结合，从而出现了核算不准确等方面的问题。

二、完善建筑施工企业会计核算的对策

针对施工企业会计核算薄弱的现状及以上分析的原因，以下提出几点措施，以规范施工企业的会计核算。

1.提高施工企业会计核算人员的专业素质

鉴于施工企业的经营特点，会计核算是施工企业加强资金管理、节约成本开支的重要工作环节。会计核算是企业内部制度的中心，而会计人员是承担会计核算职责的主要人员，因此会计人员要能真正担当起施工企业会计核算、并为企业经营者提供决策有用信息的重任。针对当前施工企业会计人员队伍素质偏低，结构不合理，难以适应公司发展需要的现状，施工企业亟需更新会计人员的专业知识、提高会计操作能力。主要应从以下几个方面着手提高施工企业会计队伍的素质：一是要对企业在岗会计人员进行新会计准则的培训，并重新进行业务能力考核，具体内容可以根据岗位需要设置包括会计制度、会计基础，计算机操作能力等方面的知识；二是为施工企业准备培养复合型的财会人才，以适应企业的发展。企业可以挑选出综合素质较好的人员进行专业的培训学习，培养出既懂会计专业，又掌握现代化技术的复合型人才；三是要加紧对施工企业财会人员的后续教育，加强现代化的企业管理理论、新会计准则的培训，不断提高财会队伍素质。

2.充分利用信息化手段进行会计核算

首先，要充分的利用信息化手段来进行会计核算，通过购买计算机、财务软件等信息化设备，将施工企业的财务信息录入信息化管理系统等来提高会计核算的效率，降低会计核算的成本，提高核算的准确性。同时，还要注意将这种财务信息系统与施工企业全局性的信息系统进行对接，将核算的结果有效的进行返回，从而使各部门、子（分）公司能够及时的获取这些信息，并辅助相关决策。其次，要完善信息化系统下的会计核算管理制度，如对于如何进行授权、原始凭证的保存等，从而为保证信息化条件下的财务安全提供保障。

3.加强施工企业会计核算制度的有效执行

我国财政部2003年9月颁布了《施工企业会计核算办法》（简称《办法》），并要求已执行《企业会计制度》的施工企业于2004年1月1日执行。新办法的实施对规范施工企业的会计核算，提高施工企业会计信息质量具有重要作用。收入的确认问题是施工企业核算过程中的重要问题。对于施工企业来说，应加强对新会计核算办法及新会计准则的学习，并以此为依据建立健全施工企业自身的会计核算制度与内部控制制度，规范企业的会计工作程序，从成本核算、资金管理等各主要环节逐一落实规范的管理程序，这样才能保证施工企业会计核算制度得到有效执行，并发挥应有的作用。

财政部于2006年2月颁布了新会计准则，并于2007年1月在上市公司中推行。新会计准则的实施必将对会计行业及社会经济环境产生重大影响，其中《建造合同》准则将会对建筑施工企业产生重要影响。新会计准则对建筑施工企业的会计信息质量和行业机会均具有重要意义。新会计准则的应用提高了建筑施工企业会计信息的相关性与可靠性，将有助于提高建筑施工企业会计人员的综合素质，提高建筑施工企业的会计信息质量。

对于施工企业来说，应加强对新会计核算办法及新会计准则的学习，并以此为依据建立健全施工企业自身的会计核算制度与内部控制制度，规范企业的会计工作程序，从成本核算、资金管理等各主要环节逐一落实规范的管理程序，这样才能保证施工企业会计核算制度得到有效执行，并发挥应有的作用。

参考文献:

建筑企业会计准则范文第4篇

一、不同会计制度下房产税计税依据分析

纵观会计体系的变化，目前共有三套会计制度。1993年7月1日开始施行的13种行业会计制度，没有明确规定必须执行新准则的，仍然可以执行原分行业企业会计制度；2001年施行的《企业会计制度》适用除不对外筹集资金、经营规模较小的企业以及金融保险企业以外的境内企业；2002年1月1日施行的《金融企业会计制度》适用于各类未上市金融企业；2005年施行的《小企业会计制度》适用于境内不对外筹集资金、经营规模较小的企业；2006年财政部了新的企业会计准则，自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行，但对前两种会计制度未予以废止。

2001年前，依据《企业财务准则》企业取得的土地使用权，在无形资产中核算。很显然，会计核算时房屋原值不包含取得土地使用权的价值，房产税计税依据为房产原值减除10%至30%的损耗价值确定，计税时房产原值与会计核算无差异，企业所得税处理方面分别按无形资产进行摊销和按固定资产进行折旧，同一事项各企业税负相同，税务人员在实务操作时没有差异。

2001年至2006年，根据《会计制度》及《小企业会计制度》（以下简称《制度》）规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权账面价值全部转入在建工程成本。”同时，《实施企业会计制度及其相关准则问题解答》（财会【2001】43号）明确：“执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算，而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销即可。”在此期间，存在以下情形：一是2001年前取得的土地使用权单独核算，不并入房屋原值计征房产税；二是2001年后取得的土地使用权，企业未执行《会计制度》，仍将取得的土地使用权单独核算；三是2001年取得的土地使用权按《制度》规定进行核算，将取得的土地使用权账面价值全部转入在建工程。显然，不同的会计核算方式将导致无形资产和固定资产账面价值不同，也就带来了房产税和企业所得税涉税事项处理差异。

2007年1月1日施行新《企业会计准则》，根据新《准则》规定：企业取得土地使用权通常应确认为无形资产。此种情形下，取得土地使用权价值不作为房产税计税依据。

二、不同会计制度核算下税负差异分析

2007年以后，《制度》与《准则》并存，对非上市公司而言，企业选择适用会计制度的空间更大，而同一事项的不同核算方式将导致税负不同。

举例说明：执行《准则》的企业自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权1000万元，假设建设用地时已摊销200万元，建筑物造价800万元。会计处理为：取得土地使用权时1000万元记入无形资产，对800万元记入“固定资产”；年应缴房产税：800*（1-30%）*1.2%=6.72万元。但按《制度》执行，则年应缴房产税：（1000+800）*（1-30%）*1.2%=15.12万元，较执行《准则》多缴15.12-6.72=8.4万元。

仍以上例分析对企业所得税的影响。如果该企业取得土地使用证确定的土地使用年限为50年，房屋、建筑物折旧年限确定为20年，会计与税收规定一致，企业未预留残值，按《准则》规定，该企业每年分摊土地使用价值：1000/50=20万元，建筑物800万元，按20年计提折旧，则每年计提折旧：800/20=40万元，税前扣除合计：60万元。而按《制度》规定企业将土地使用权价值并入建筑物则“固定资产”账簿中建筑物账面价值应是1800万元，按20年计提折旧，则每年税前扣除额为：1800/20=90万元。两种不同的处理方式造成年应纳税所得额的差异为30万元。

三、基层建议

因会计核算方式的不同导致税负不同，这有违税收公平原则。为了规范基层执法行为，减少征纳双方的争议，建议：

一、及时修改房产税相关政策规定。

明确税法上土地使用权与建筑物的价值原则上是分离的，从价计征的房产税的计税依据中涉及的房产原值即建筑物价值，只对土地使用权与建筑物价值企业不能分别核算的情形下分别核定或从严一并计税，体现税法的公平和应有的严肃性。

二、尽快规范土地使用权价值并入房产原值征收房产税的相关涉税事项。

建筑企业会计准则范文第5篇

【关键词】 投资性房地产； 处置核算； 利得； 损失

《企业会计准则》（2006）已实施近七年，投资性房地产作为首批采用公允价值计量模式的具体准则被部分房地产和其他上市公司所采用。此具体会计准则的出台规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。但在企业具体实施该准则过程中还存在一些问题和难点，有待进一步完善该具体会计准则。

一、投资性房地产的内涵

房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和人居环境的改善等方面都有着举足轻重的地位。

随着市场经济的蓬勃发展，我国房地产行业造就了我国经济发展的辉煌。企业在经济活动中对持有的房地产一方面用于自身生产及存货对外销售，另一方面还利用房地产赚取租金及资本保值增值。上述针对房地产的收益活动，还可能成为影响个别企业盈余的主要经济业务。此外具有投资性质特征的房地产和原来划分为固定资产的自有房屋建筑物及作为存货的房屋在用途、状态、持有目的等方面存在着显著差异。2006年之前，由于我国经济发展及准则制定的制约，在我国的会计准则中，没有界定自用房和出租房的定义，没有区分自用土地使用权和出租土地使用权的内容，全部放在固定资产及无形资产会计准则中，基本上采用历史成本进行计量。经济的高速发展，投资性房地产业务的增多，客观上要求对具有投资性的房地产进行界定和区分。

2006年我国出台的投资性房地产会计准则弥补了这一空白，明晰了投资性房地产的内涵及内容。

（一）房地产的定义

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其位置的固定性和不可移动性的特点，在经济学上又被称为不动产。它有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

（二）投资性房地产的界定及内容

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。自用房地产、存货及不能够单独计量和出售的部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，不属于投资性房地产，应当确认为固定资产或无形资产。

二、投资性房地产处置账务处理现状及存在的问题

《企业会计准则》（2006）为区别于固定资产和无形资产，将投资性房地产单独作为一项资产列示，为利益相关者使用会计信息更好地进行决策提供了依据，同时规定企业在投资性房地产会计处理过程中，采用历史成本和公允价值两种计量模式，企业可以依据自己的实际状况自行选择。

在投资性房地产的确认、计量及后续计量、处置和披露等阶段中，笔者认为在投资性房地产处置这一环节，其账务处理上仍存在一些问题。依据投资性房地产准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用历史成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目，按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入“其他业务收入”，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。上述处置投资性房地产的账务处理，笔者认为不妥，有待进一步商榷。具体原因如下：

（一）投资性房地产被处置时已不满足投资性房地产的定义

企业持有投资性房地产的目的，是为了赚取租金或资本增值。然而处置投资性房地产，表明企业不再将此房地产用于赚取租金或资本增值，对于企业而言已经改变了其持有房地产的最初目的，不满足准则中关于投资性房地产的定义，其房地产应终止确认为投资性房地产。

（二）投资性房地产的处置损益不满足收入和费用的定义

收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。准则中的日常活动是指企业为完成其经营目标所从事的经常活动或者相关活动。据此可理解为：1.该活动的发生应与企业的经营活动相一致；2.该活动应为企业主要的、经常的或与之相关的活动；3.该活动过程是企业正常的经营过程；4.该活动应具有持续性和可控性。非日常活动是指日常活动以外的、不经常发生的、偶发的活动。刘玉廷（2007）在《关于企业会计准则体系几个具体问题的说明》一文中指出：“收入或费用突出日常活动，只有企业日常活动形成的经济利益的流入或流出才构成营业收入或成本，非日常活动形成的经济利益的流入或流出属于利得或损失，计入营业外收入或支出。”处置房地产对于一个企业而言，并不是主要的、经常的、持续的、与其经营目标相关的活动，而是一项非日常活动，因此其处置损益不属于企业日常活动中产生的经济利益的流入或流出，即不属于收入或费用的确认范围，不应在其他业务收入或成本中核算。

三、对投资性房地产处置账务处理的建议

（一）利得和损失的解释

利得，新华词典释义为：利益。最早在汉代，已出现“利得”一词，如焦赣的《易林·需之丰》：“柔顺以居，利得过倍。”而郭沫若在其《羽书集·告国际友人书》中写到：“日本的军部自从中东之战、日俄之战，屡次的大战役获得了胜利以来，他们只知道战争的利得，不知道战争的惨祸。”①

利得在会计上的应用，体现在《企业会计准则——基本准则》中的规定：利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。利得，也可以认为是资本的时间价值的实现，例如房子买了之后升值，股票买了之后升值，这种情况下都应计算为利得。利得通常需要通过变现之后才能真正实现，与之相反的概念则是损失。

损失，依据新华词典释义为“没有代价的消耗或失去”或“没有代价的消耗或失去的东西”②。在汉代已出现损失一词，例如《后汉书·和帝纪》中：“今年秋稼为蝗虫所伤，皆勿收租、更、刍；若有所损失，以实除之，馀当收租者亦半入。”③同样在《企业会计准则——基本准则》中规定：损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。

由上述对利得和损失的解释及会计上的应用可知，利得与损失和会计上的收入、费用具有本质的区别。

1.利得与收入不同

（1）概念范围不同。收入与利得的区别是广义的收入含有利得，但是利得和狭义的收入是不一样的。收入是日常活动产生的，而利得是非日常活动产生的；收入如销售商品，提供劳务等，而利得则如出售固定资产等非日常活动产生的；收入记入利润，而利得则分为两部分，一部分通过营业外收入计入利润，而另外一部分则直接计入所有者权益。

（2）利得通常从偶发的经济业务中取得，属于那种不经过经营过程就能取得或不曾期望获得的收益。

（3）会计处理方式不同。在会计中，区别收入与利得是一个列示和编制报表的问题。收入和费用通常以毛额列示，利得与损失通常以净额列示，即利得要扣除有关的支出，损失要扣除有关的收益。直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。

2.损失与费用不同

费用，是指企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。会计中的损失是企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。

（二）投资性房地产处置应计入利得和损失

对于一个企业而言，持有房地产如果不是用于赚取租金或资本增值，则其应分别属于固定资产或无形资产进行核算。投资性房地产其实是由于企业持有目的而从固定资产或无形资产当中分离出来单独核算的资产，抛开企业的持有目的，二者的特征是没有区别的，而且处置房地产对于一个企业而言，并不是经常的而是偶发的活动，因此其处置损益不属于企业日常活动中产生的经济利益的流入或流出，即不属于收入或费用，而应属于利得或损失。再者，投资性房地产处置的损益计入营业收入和成本，容易被企业管理层用来粉饰财务报表，虚增企业营业利润，会给财务报表的使用者传递错误的信息，致使企业利益相关者不能正确评价企业的现状，损害企业利益相关者的经济利益。

鉴于以上所述，根据2006年财政部的《企业会计准则——基本会计准则》中规定的投资性房地产、收入和费用等相关定义及内容，笔者认为在决定处置投资性房地产时，应首先终止确认投资性房地产，将其账面价值转入“固定资产”或“无形资产”科目中进行核算，其后再按固定资产准则或无形资产准则进行核算，将其处置净损益计入“营业外收入”或“营业外支出”科目中核算比较稳妥。这样一来，既符合了投资性房地产和收入、费用的相关规定，又还原了营业利润的本来面貌，堵塞了粉饰营业利润的一条渠道，从另一个层面上讲，使会计信息的可靠性增强。

【参考文献】

[1] 中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.

[2] 新企业会计准则重点难点解析编写组.新企业会计准则重点难点解析[M].北京：企业管理出版社，2007.

[3] 王瑞，王丽文.公允价值对投资性房地产企业的影响[J].财会研究，2008（16）.