房地产开发企业会计准则

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房地产开发企业会计准则范文第1篇

【关键词】房地产开发企业；预售收入；确认

一、目前房地产开发企业销售收入确认的现状

房地产开发企业作为国民经济的支柱型产业之一，商品房销售收入是其最重要的资金来源，对销售收入正确的确认及计量是财务工作的一个重要方面。然而，房地产开发企业商品房销售收入确认的时点并不统一，尤其是预售商品房收入的确认问题，出现了企业财务人员理解的随意性、职业判断的任意性、账务处理的多样性等混乱局面，给股东、债权人等依据财务报表进行决策造成了一定的困扰。

2006年2月15日财政部颁布了《企业会计准则》，要求自2007年1月1起，各大中型企业普遍实施，其他企业可以选择实施。为了尽快的与国际准则接轨，《企业会计准则》自开始施行之日起，经过了几次修改，但关于收入准则并没有大的改动，对房地产开发企业销售收入确认问题亦没有出具专门的解释或者规定。

二、房地产开发企业预售收入确认混乱的原因

造成房地产开发企业预售收入确认混乱的原因多种多样，错综复杂，概况起来主要包括以下三点：

1.缺乏统一明确的制度规定

在《企业会计准则》颁布之前，房地产开发企业主要依据【93】财会字第2号《房地产开发企业会计制度》确认商品房销售收入，该制度第501号科目“经营收入”第二条指出，“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交买主时，作为销售实现”。但其关于具体何时算“移交”完毕未做详细解释，给各房地产开发企业留有足够的思考空间。

随着《企业会计准则》和《小企业会计准则》的大面积推开，行业制度的规定已经逐渐被准则所取代，【93】财会字第2号虽没有明文废止，但其早已名存实亡，甚至很多房地产开发企业已经忘记了它的存在。

《企业会计准则》（2006）对一般商品销售收入确认制定了五个必须满足的条件，房地产开发企业开发的商品房当然要满足《企业会计准则》之规定，但房地产企业开发的商品房存在开发建设周期长，投资数额大、经营风险高，产品附加值高等特点，为了及早的回笼资金，降低投资风险，缩减开发成本，开发商一般采取预售的销售方式。由于商品房预售是一种先销售后建设的特殊的销售方式，不同与一般的会计处理，对于这种特殊商品的特殊销售方式，收入准则及其解释并没有给出具体的规定，房地产开发企业会计人员在依据《企业会计准则》对其收入进行确认时，需要大量的职业判断，久而久之便形成了计量标准不统一的局面。

2.对会计准则的解读存在差异

不同企业的财务人员处于不同的生产和工作环境中，拥有不同的工作经验和业务水平。再加上房地产开发企业开发产品的内在特殊性，财务人员在应用《企业会计准则》处理开发产品销售收入确认问题时便产生了职业判断的选择性，对收入标准理解的随意性，使得不同的房地产开发企业预售收入确认时点有很大的不同。另外，有部分房地产公司为了实现目标利润，抓住尚无房地产开发企业收入结转时点确认明确标准的漏洞，有意粉饰报表，使得房地产开发企业预售收入的确认时点尚非常的混乱。

3.财务人员刻意与税法规定保持一致

现行房地产开发企业税法上确认收入原则，执行的是国税发【2009】31号。根据文件精神，“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得收入，应确认为销售收入。”也就是说税法意义上的计税收入确认时点是合同签订标准。而会计上，根据财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》（第14号第二章）之规定，企业销售商品，必须同时满足五个条件时确认收入。即，会计与税法关于商品房销售收入确认时点的规定存在很大差异。

目前，还存在相当企业，为了配合税务检查，刻意保持与税法的一致性，采取税收为导向的预售收入确认方法，造成了会计信息的不准确、不真实。

三、改进建议

针对房地产开发企业预售收入确认如此混乱的局面及其产生的主要原因，笔者经慎重考虑提出以下改进建议：

1.房地产开发企业财务人员应当加强学习，增强对会计准则的理解和掌握，以提供对报表使用者更加真实、准确的信息。

2.财务人员要区分财务制度与税收法规的不同，严格按照会计准则之规定进行相应的账务处理。

3.财政部委派相关部门及早制定并下发房地产开发企业预售收入结转的具体标准。

参考文献：

[1]中华人民共和国政部.企业会计准则（2006）[M].经济科学出版社，2006.03

[2]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解（2010）[M].人民出版社，2010.12

[3]财政部.[93]财会字第2号―房地产开发企业会计制度[Z].1993.07

[4]国家税务总局.国税发[2009]31号―关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[Z]，2009.03

房地产开发企业会计准则范文第2篇

（一）商品房销售收入的确认不够规范

房地产开发企业由于商品房开发周期长，所耗资金量大，其商品具有较高的价值，这就决定了房地产开发企业对开发的商品房采取预收定金或预收账款和分期收款或按揭贷款方式销售。在收入确认时，有的单位收到预收定金或预收账款时确认收入，有的办理按揭贷款手续时确认收入。从而造成税收计算和财务成果核算不准确等混乱现象。

（二）房地产开发成本、费用与售价缺乏配比性

房地产开发企业在房地产开发时，一是由于房地产开发周期较长，前期开发要投入大量的资金，发生大量的开发成本和期间费用，期间费用当年必须确认为营业利润，开发成本又不能结转产成品成本，当年内发生的预收账款也不能确认为收入。形成开发成本、费用与主营业务收入不能配比。二是企业所开发的商品房的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，造成售价与其成本不够配比。三是企业的成本结转没有考虑房屋的楼层、朝向等因素，得出的经营成果也不具有真实性。

（三）收益评价体系不够完善

房地产开发企业在开发前期，资金投入量较大，在开发产品未完工前总成本和单位成本也无法确定，只有在项目完工后才能确认项目的总成本和单位成本，从而确认为收入，这时企业利润才能实现。因此，仅以会计报表的净利润和费用比率等传统的经济指标来考核企业发展状况，不利于监督管理部门和社会对企业的评价和考核。

（四）信息披露不够全面、及时

按照新《会计准则》和信息披露规范，存在如下问题：一是会计信息披露内容格式过于“僵化”，导致一些应该披露的重要信息无法显示出来。二是会计信息披露内容具有一定的滞后性。三是披露的会计信息大多是按照历史成本计量，与其现时的时间价值相脱节。

二、房地产开发企业会计核算存在问题形成的原因

房地产开发企业在会计核算中存在上述四方面问题形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述问题的客观原因。针对房地产开发企业的具体业务流程和会计工作的具体特点，现行的《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》不能准确做出具体的规范，不利于企业操作，从而产生如此乱象。另一方面企业经营者盲目追求利益最大化是问题形成的主观原因。对不应计入收入的预收账款计入收入，开发成本后移，影响企业的经营业绩。

三、完善房地产开发企业会计核算的对策

（一）进一步完善房地产开发企业会计制度，规范核算行为

目前执行的《房地产开发企业会计制度》是财政部1993年1月制定的，部分内容已不适应形势的发展，需进一步规范和完善。一是与目前执行的新《会计准则（具体准则）》不相适应。二是与目前日趋发展经济形势不相适应。三是按现行的《房地产开发企业会计制度》核算内容已无法准确地反映税收征管所需数据。

（二）正确使用新《会计准则》，准确确认主营业务收入

根据房地产开发企业经营特点，建设部制定了《商品房销售管理办法》，因此，房地产开发企业在确认主营业务收入时必须符合两个标准，一个是按《商品房销售管理办法》规定的商品房预销售和现房销售确认标准，另一个是按新的《企业会计准则》中规定的主营业务收入确认条件，前者是主营业务收入实现的前提。根据规定，以预售方式出售商品房，应当在该预售项目取得“三书一证一表”（即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和建筑工程竣工验收备案表）时，并与买受方签订买卖合同，结清购房款或取得索取凭证，确认为主营业务收入。对具备现房销售条件，应当在与买受方签订买卖合同，收取房款或取得索取凭证，取得“三书一证一表”后，确认为主营业务收入。对尚未办理土地分割手续的，已具备上述现房交付条件也可确认为主营业务收入。对以按揭方式销售的商品房，对已具备上述交付条件的，以按揭贷款到账日确认为主营业务收入。

（三）使用合理的方法，进行开发成本和期间费用的核算

房地产开发企业应按现行《房地产开发企业会计制度》规定的成本核算项目，归集开发成本。对已竣工房屋应按“约当量比例法”在各楼层间分配开发成本。即按照当期已竣工房屋的区位系数和每栋楼楼层系数折合成一个综合系数乘以该楼层的建筑面积作为楼层当量，即约当量，然后按照该期某项目开发成本总额除以该期约当量总和得出该项成本的分配率，以此按照各楼层的约当量分别计算各楼层开发成本。对每一楼层的开发成本再按各楼层的每套房屋的建筑面积平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的开发成本，据此作为销售成本的结转依据。跨期期间费用（如楼盘展示费用和样板房装修费等），通过“递延资产”科目核算，按比例摊销，以保证年度财务报告的准确性。

（四）建立完善的收益评价体系

房地产开发企业在生产经营中存在其自身特点，因此在收益评价体系的建立时应有其特殊性，既要反映房地产开发企业的盈利能力、资金结构状况，同时，还要反映房地产开发企业的负债能力和企业的抗风险能力。盈利能力指标主要包括销售净利率、净资产收益率（ROE）和总资产收益率（ROA）。资产结构指标主要包括流动资产占总资产的比率、长期股权投资占总资产的比率、其他长期资产占总资产的比率等构成。偿债能力指标体系包括流动比率、速动比率和资产负债率等构成。企业抗风险能力指标主要包括应收账款周转率、存货周转率、流动资金周转率、现金流量比率等构成。在评价企业的各项指标时，应以房地产开发企业的某一开发周期的指标作为基础数据进行评价，否则，不利于真实地反映房地产开发企业的经营实绩。

（五）扩大信息披露的内容，提高信息披露的质量

房地产开发企业会计准则范文第3篇

[关键词]房地产企业；会计信息失真；治理

由于房地产企业经营和产品特点，一部分房地产企业面对日益激烈的市场竞争，不是采取正当途径增加收入，降低成本，而利用现行房地产会计制度中收入和成本费用确认与计量方法存在的自由度和现性税收制度存在的种种问题，从而造成了房地产开发企业会计信息失真。但是，在目前国内研究中，多数文献都是对房地产企业的具体会计核算或者单纯从税制改革角度进行探讨，很少从信息失真原因等方面进行论述。本文将在理论探讨与案例分析相结合的基础之上，探寻我国房地产企业会计失真的原因与对策。

一、我国房地产企业会计信息失真的定义与成因

房地产企业会计核算的特点主要体现在开发成本的核算和销售收入的确认两个方面。我国房地产开发企业起步较晚，相关制度和法规还不健全，因此房地产开发企业在收人与费用的会计核算中还存在许多问题。这些问题导致了房地产企业会计信息严重失真。

(一)会计信息失真的定义

美国会计学会(AAA)认为会计本质上不是一个计价过程，而是浆历史成本分配给当前及以后的财务年度。这里对“真实收益”的分歧同样蔓延到资产的计量上，因为收益确定与资产计量可视作是同一枚硬币的两面。因此，从这个角度看来，对会计信息失真进行治理的终极目标就是对会计信息真实性这一客观存在的无限逼近。可见，会计的确认与计量环节是形成“真实”会计信息的关键。如果这两个环节出了问题，必将难保会计信息“客观公允”。房地产企业会计信息失真的主要原因就在于收入与成本费用确认与计量环节上的不规范。

(二)房地产企业会计信息失真原因分析

1　收入确认与计量问题

目前房地产开发企业收入确认条件存在着以下几种定义和解释《房地产开发管理办法》规定，工程竣工验收合格并交付买方验收确认，收取房款、办理产权过户后确认收入。《房地产开发企业会计制度》规定，应在商品房已经移交并已将发票结算账单提交买方时，作为销售实现。新企业会计准则规定，同时满足下列条件，收入才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业。在实际操作过程中，由于收入确认的规定不详，一些开发商以此作为操纵利润手段粉饰会计报表，误导公众和有关机构。因此，规范和统一房地产开发企业收入确认的原则和方法已成为当务之急。

2　成本费用确认与计量问题众所周知，房地产业是资金高度密集的行业，有接近70的资金来自银行，发生较高的借款费用是不可避免的。因此，房地产开发企业对借款费用进行正确的会计处理就显得极其重要。新准则实施从2007年1月1日开始只在上市公司中强制执行，而非上市公司则鼓励实施。这也表明，一方面，上市公司与非上市公司在会计处理方面还有很大的自由度。另一方面，新旧准则的转化与衔接还需要一段较长时期，这也决定了房地产企业会计收入与成本费焉确认和计量问题难以统一，从而各企业有服务于企业特定目标的会计政策选择动机并导致相应的经济后果。

二、房地产企业会计信息失真治理的对策

(一)建立和完善行业的会计规范体系

房地产行业在费用核算、成本结算、收入确认等方面都具有其特殊性，原《房地产行业会计制度》对房地产行业的会计核算的规定和要求，相对于现行的《企业会计制度》更具体并具有更强的针对性。然而，中国最新《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。同时目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关其体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我们认力，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。

(二)完善行业收入与成本费用确认准则指引

鉴于房地产开发类公司收人实现的特点，延迟或提前“确认收入实现”对房地产企业而言并不困难。那么，怎样将最新《企业会计准则――收入》细化就变得特别重要了。在建立了收入确认一般标准的基础上，应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。针对上述情况，我们认为，房地产商品销售收入的确认应同时具备以下条件(1)房地产开发企业与客户签订了正式的商品房销售台同，并履行了相关法律手续；(2)房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋藏积已经过有关部门测量确定；(3)房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；(4)收入的金额能够可靠地计量。我们知道，收入与支出(成本费用)之差就是利润。我们认为，收入与成本费用确认准则的细化必将减少房地产企业会计确认与计量方面的任意性，将大大缩减企业会计政策选择的范围。这对提高会计信息质量是大有裨益的，是从制度上治理会计信息失真的必然选择。

(三)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容：(1)披露企业的预售政策及情况。因为在项目未竣工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。(2)增加土地储备量及成本构成等额外的信息。(3)在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。(4)增加质量保证金及风险的披露。

房地产开发企业会计准则范文第4篇

【摘要】本文从房地产行业会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。

【关键字】盈余管理；房地产；会计核算

房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。

1 房地产行业盈余管理研究的意义

房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。

历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。

因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。

2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段

2.1 无法统一界定销售收入的确认时间

房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。

房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。

房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。

2.2 销售收入的计量模式存在可选择性

2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2

2.3 成本和收入难以配比

配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3

我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。

3 如何规范房地产行业盈余管理

3.1 明确收入确认的环节

收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则——收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。

3.2 更新收益观念，改革传统损益表

在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。

3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量

为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。

注释:

[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11

[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)

[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月

参考文献

[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理——基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7

[2]张宁，历史成本、公允价值计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）

房地产开发企业会计准则范文第5篇

关键词：房地产 企业 会计核算

近年来，随着房地产行业的迅猛发展，作为房地产企业重要组成部分的房地产会计系统受到的关注度也是越来越高。作为一项特殊的商品，房地产开发的特殊性及其在生产经营模式上的特殊性决定了房地产开发企业在会计核算上的特殊性。而随着关注度的提升，房地产企业在会计核算方面的问题也是暴露得越来越明显。

一、会计科目设置问题

纵观近年来出台的会计制度，给房地产开发企业的会计核算设置很大障碍的重要原因，是缺少专门设置用于房地产开发企业的会计科目和核算办法。然而据现行的会计制度中涉及会计科目设置的说明，其中有一条很明确：“在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目”。依据这一说明的规定，在房地产开发企业中，如果执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》或者现行企业会计准则的，即可在执行相适用的会计制度规定基础上，增设下列会计科目，专门用于房地产开发企业的会计核算。这主要包括如下五个方面：

（一）增设“开发成本”科目

房地产开发企业的成本不同于一般的商品生产企业，其成本就包括前期的拆迁补偿款，土地出让金、受让价款和相关的税费，也包括后期的开发结束房屋的验收成本；即包括前期的基础设施费、工程费、配套设备费、建筑安装工程费等，也包括房地产开发企业承担的公共配套设施建设费、上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用等。还包括工程实施过程中产生的各项成本费用。开发成本的会计核算对于“无形资产———土地使用权”的开发和利用是非常关键的。

（二）增设“开发间接费用”科目

房地产开发的费用除了有形的直观的，还包括间接的开发费用，即为开发产品而发生的除应由行政管理部门承担的费用以外的各项费用。这实际相当于工业企业中的“制造费用”。

（三）增设“开发产品”科目

房地产企业的产品就是建设好的房产，这也奥检验和验收，其中也会产生相应的费用，“开发产品”科目就是针对这一点而设。

（四）增设“出租开发产品”科目

由于房地产企业的特殊性，其商品——建设好的房屋，可以使用权和所有权相分离，该科目即是核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

（五）增设“周转房”科目

随着城市化，新农村建设的不断深入，拆迁工作也是如火如荼的进行与发展，该科目即是用于核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

二、收入确认问题

房地产商品销售不同于普通的商品，往往采用预售、分期收款销售等方式。这是由房地产商品周期长，耗资大，具有较高价值性等特点决定的。这就要求房地产销售要以取得预售许可证和销售许可证为前提，在此基础上，再经过签订预售合同并预收房款——签订正式销售合同——工程竣工验收合格并交付买方验收确认——收取房款——办理产权过户等一系列环节。“以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准”，《企业会计准则——收入》中的这一规定，在理论上虽具有合理性和逻辑性，但也是对企业会计人员的职业判断能力提出了更高的要求。如何在实际的会计实务中运用这一标准，仍是有很大的争议则，其焦点问题在于确认收入应属哪一环节，核心问题是是否转移了在商品所有权上的风险和报酬。根据多年的房地产行业会计从业经验，笔者认为，在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为中，这时签订的房地产销售合同，不论收款与否，均不应在实际发生的销售业务之列。因此，签订预售合同并收取预收款，这是不符合收入确认条件的。房屋在未经买方验收认可之前，所有权上的主要风险和报酬也仍未未转移给买方，这也是不符合《企业会计准则——收入》的规定，所以笔者认为不能确认收入。

三、统计数据不明确，会计信息风险披露不足

在房地产会计核算过程中，由于房地产企业的核算期限比较长，核算金额较大，核算的业务种类比较繁多，而且核算内容往往是复杂多变的，这就造成了在实际的会计核算中，核算数据常常明确性不够。这带来的直接后果就是在会计核算之时，费用和成本计算不精准，收入与支出无法匹配，不能及时而准确的反映房地长企业当期的收支情况，造成实际费用和收益与企业的预期相偏离。会计信息不能及时，全面的反映在会计核算上，这是房地产企业统计数据不明确的另一不良后果，在一些违规操作的房地产企业会计核算中，企业后期的财务报表不够全面和准确，不能及时正确的反映企业的收支状况。由于房地产企业的特殊性，其在实际的运营过程中，资本运行风险，政策风险，项目开发风险和工程质量风险都“隐藏”其中，鉴于此因，房地产企业的披露风险信息就需要更加的充分，从而达到规避风险的目的。在现行的法律经济环境下，在相关的披露信息法规中已增加了企业披露信息，不过从实际的操作情况看，仅仅局限于现行法规中所规定的会计信息风险是远远不够的。

四、小结

作为百姓衣食住行的重要方面，房地产开发对于地方和国家经济的发展，对于整个国家GDP的拉动，对于社会的稳定都是非常重要的，因此房地产企业在为百姓提供更多更好居住空间的同时，也能够把守自身的“度”，在会计核算中对严于律己，使企业的运行轨道更加的健康和顺畅！

参考文献: