楼盘推广方案

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇楼盘推广方案范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

楼盘推广方案范文第1篇

关键词：建筑漫游动画；房地产销售；工程施工

随着科学技术的发展，计算机三维动画技术在建筑工程设计投标、建设项目审批、古建保护、园林景观、环境艺术设计、广告设计、影视节目制作等许多专业领域得到广泛的应用。特别是在房地产行业中，建筑漫游动画在房地产开发项目的方案设计、项目审批、房产销售推广、楼盘展示及项目施工等方面都具有极其重要的作用，能极大提高开发商以及楼盘的知名度，起到了一个很好的宣传效果。

建筑漫游动画是利用三维技术来制作楼盘的动态效果图，表现设计师的设计意图，让购房者体验小区的规划与布局的动画影片。制作建筑漫游动画的计算机软硬件要求性能都很高，参与制作人员专业复杂，涉及计算机应用、景观设建筑设计、室内装饰设计、陈设设计、动画制作、音乐、文案及后期特效制作等，制作出的效果也是越来越逼真。建筑漫游动画制作是在前期Auto CAD平面图的基础上，使用三维动画制作软件3ds Max，将建筑的设计方案进行场景建模，构筑逼真的三维动态模型；模拟现实场景中的灯光与材质，利用摄像机制作随意可调的镜头，施加鸟瞰、俯视、仰视及穿梭等运动方式，同时加入一些烘托气氛的飞禽、动物、植物等，构建各种不同的环境氛围；在3ds Max中将动画制作完成后，渲染输出为avi格式的动画文件，然后导入到Premiere或AE等影视后期编辑软件中进行三维动画后期编辑，添加声音、文字等介绍，施加环境特效，声画结合，将建筑楼盘的外观、室内布局及装饰、小区的环境设计及相关的配套设施等进行全方位的展示与预演，完美的展示楼盘的未来整体规划，使购房者更加直观的了解未来建筑生活区的样子，如同身临其境，提前感受到未来居住区的环境氛围。

建筑漫游动画使用三维动画的表现形式展示楼盘整体规划，这种方式在设计师与开发商沟通的过程中，起到重要的桥梁作用。在房地产楼盘的前期设计阶段，设计单位需要与楼盘开发商进行良好的沟通与交流，房地产楼盘的设计方案及施工图纸包括整个小区的规划图、鸟瞰图、总平面图、户型平面图、结构施工图、电气施工图及消防图等许多专业图纸。这些专业图纸对于楼盘开发商来说，是不容易完全看懂的，因此简单、直观而效果极佳的三维电脑效果图和建筑漫游动画就发挥了重要的作用。单幅三维电脑效果图是平面、静止的，只能展示设计方案的局部内容；而三维漫游动画则是全方位的展示整个居住小区的规划布局、建筑外观、园林景观设计等内容。开发商通过观看居住小区的建筑漫游动画，可以对楼盘设计方案进行多角度的体验与观察，通过自身的感受与体会，对设计方案进行综合评价；对于设计方案的不理想之处，按照自己的设想与设计师进一步沟通，从而不断的修改、完善设计方案，直到满意为止。这样一方面缩短了设计时间，减轻了设计人员的重复劳动，节省设计经费，为设计单位增加了设计方案的中标率；同时避免了工程施工后再去更改设计，降低了施工难度，加快工程进度。

建筑漫游动画在房地产建设项目的审批过程中，为建设工程项目的审批提供了良好的交流平台。目前我国国内所有的房地产开发建设项目，必须经过国家政府部门的审批许可，审批过程非常复杂，需要几十道手续。审批者通过建筑漫游动画，可以充分了解房地产楼盘建设项目的具体内容与项目规划，对建设项目有了更加全面的了解，可以极大地加快建设项目的报批速度。

在房地产开发及销售中，最核心、最重要的是房地产销售。对于已经建好的楼盘，开发商采用制作精美的楼盘及户型宣传画册、吸引购房者实地参观建好的楼盘及设计样板间等各种方式来促进楼盘的销售。但对于尚在建造之中或未建的期房，房地产销售的传统做法是制作沙盘模型和户型模型，但沙盘只能获得整个小区的鸟瞰形象，无法从人的正常视角来感受小区的建筑空间与环境氛围；户型模型也只能给购房者一个大体的室内空间规划，而购房者都想要直观、全面的了解楼盘的所有内容。当房产没有建成的情况下，不能进行实景拍摄，建筑漫游动画的应用则满足了购房者的这一需求。建筑漫游动画作为一种新型的展示方式，比静态效果图更加生动、真实，大到整个城市的鸟瞰全景，小到一个花坛树木，立体化地展示设计方案的布局，带给购房者一种不一样的视觉体验，使购房者深入了解小区的特点和优势，购房者通过观看动画，将楼盘的地理位置、楼宇外观、内部装修、园林景观及配套设施等都有了一个比较深刻的印象。特别是样板房的动画展示，不仅可以向购房者展示多种风格的室内设计，刺激购房者的购买欲望，同时还可以为开发商省去建造多个真实样板间的时间和费用，极大地节省了建设成本。因此许多规格比较高的小区，都在楼盘销售中心设置了专门播放建筑漫游动画的区域。如许多房地产小区的售楼部内，一般会专辟一块场地，设立“数字化演播区”，高清晰度的数码DVD配大型液晶电视，通过交互技术，让客户融入到小区的虚拟环境中，定位观察小区环境及小区的几种户型，亲身体验小区建成后的效果；动态优美、真实自然的镜头画面，配合富有生活情趣的主题音乐，文字介绍和配音解说的配合，带给购房者最全面、最直观、最震憾的效果，使购房者不知不觉就会被这种炫酷的画面所吸引，不仅充分获得想要的信息，而且提前感受到了居住区的美好。演示区前舒适的座椅与茶香，飘荡着悠扬的背景音乐，旁侧售楼人员的适度引导，使购房者感觉整个购房过程惬意十足，对未来的家有着美好的憧憬，建筑漫游动画在房产销售的应用不仅方便了购房者，也省去了销售人员的许多不必要的解释，提高了房地产行业的推广与营销，取得了较好的销售效果。

建筑漫游动画还可以为房地产建设项目的工程施工提供参考。房地产建设项目必须通过建筑施工得以实现。在建筑项目的施工中，施工人员根据施工平面图、立面图及节点大样等建筑施工图纸进行施工，效果图及建筑漫游动画可以给工程的施工人员作为施工的参考。同时可以帮助开发商及施工监理人员更好的监督工程施工的质量及进度，随时观看、对比设计效果，减少了工程纠纷，使工程按时、保质、保量的完成。

随着计算机技术的发展，制作水平的提高，三维全景动画也成为近年来迅速流行的虚拟现实技术，与传统的三维建模技术相比，三维全景制作简单，数据量小，电脑系统要求低，采用真实场景的图像，效果真实感更强，购房者置身于这种全景虚拟空间，利用鼠标控制浏览的方向，上下左右的任意浏览场景中的物体，可以自由穿梭在这种虚拟场景中，仿佛身临其境。

在房地产楼盘宣传及销售中，房地产企业都会选择车站、广场、酒店及商场等人员密集场所的LED显示屏上，以及在电视节目、网络上或公交系统等播放建筑漫游动画，来加强楼盘的影响力，提升企业影响力。如一些城市广场的LED显示屏上，就经常播放房地产商的楼盘销售宣传广告等。总之，建筑漫游动画在房地产业的应用，可以极大提高楼盘的建设项目规划设计质量，降低建设成本与风险，加快工程建设项目施工进度。在未来，三维动画制作技术手段会越来越丰富，随着房地产行业的竞争加剧，房地产企业除了提升楼盘的质量、小区环境的规划、服务水平等手段外，还应不断与时俱进，应用最新的制作技术做出最好的作品，充分体现公司的实力与能力，这样才能更好的促进楼盘的销售，提升企业形象，未来楼盘展示的三维动画视觉效果冲击力会更加炫目，制作技术会更加多样化。

楼盘推广方案范文第2篇

一、专业技能

1、策划案写作

策划案的核心是给这个项目的定位，以及怎么在各方面做到这个定位。每个策划案都有很多花哨的部分，一是为了渲染项目定位的感觉，二是美观，三也是展现能力的一种体现。

策划案是有模板和套路的，写过几个之后，就可以不自觉的就大量套用模板。要求不高时，合适的模板，不管在板式还是文字上，都可以大量沿用，只需要改动里面的部分文字即可。因为我们公司项目多，几乎可以找到所有需要运用的模板，这对我这个刚学做策划的是很方便的。如果需要的话，我自己也可以做出比较漂亮的模板。

2、报广

报广方面，我目前还是简单的写了一些，平时没感觉的一些“盛大开盘、荣誉开启”之类的词，到自己想就觉得不简单了，可能也是因为自己刚开开始写吧，反正也都是有套路的。

整个项目的报广内容是分阶段的，一、筹备期 二、蓄水期 三、预热期 四、强销期 五、持销期 六、开业期 七、养市期，每个阶段的报广侧重点不一样，如筹备期和蓄水期就注重整体的概念、定位基调的宣传，到预热期开始就涉及到一点产品的信息，再到强销期或以后，就要体现具体的产品信息，各种的营销活动则会掺杂在各个阶段。

3、案场改进方案

开发商由于对自己案场的布置习以为常，很多很明显的需要改进的地方都忽视了。或者只想到一两点，无法成为系统，商站在旁观者的角度，专业的来矫正很有必要。

我们给外滩中心做案场改进方案的时候，发现开发商因为几个领导要操心的事情太多了，重心偏向销售，没有专门的推广部门;历史遗留的问题又比较严重，前一个领导的作风是想到一个做一个，毫无连贯性可言，宣传推广的画面也是根据他的喜好选择多种亮色交杂在一起，无法体现项目的高端品质。我们接过这个项目，直叹这么好的项目，做成这样真是被埋没了。改进方案里，我们提出泛现场的概念，将项目的宣传布展扩大到周围 一公里内，从道旗、展示牌、工地围挡、高炮到售楼处包装都统一更改，项目的高端有序的形象马上就出来了。

4、具体活动方案

活动展现出来的，其实都是简单的聚人气、彰显楼盘品质的东西，真正要命的是活动的核心及其想要达到的效果。

比方说都是参加房展会，你在房展会上要展示什么?有些楼盘展示是的定位和品质，有些楼盘就会在房展会上大肆打折促销，有些楼盘则会用高品质的活动吸引成交，属于比较隐晦的促销。

5、踩盘

踩盘的目的是什么呢?该开始经理让我去踩盘，我是很晕的，去楼盘转了一圈就回来了，售楼员说了一大通，不知道该听什么，楼盘里各种各样的东西，不知道该重点看哪些，记下哪些。事实上需要知道的资料网上都可以查得到，而且我们公司房地产信息研究很强大，可以查到各个楼盘的销售情况(不过有一定的滞后性)。踩盘一定要带着很强的目的性的。

策划经理带我的时候，踩盘就是要看项目的资源、现场的包装、小区的设计和产品的细节，这些都是要到项目现场去亲自看才知道的，思考为什么他们是这个定价，项目是不是受市场欢迎，消费者主要来自哪里，不过要求是比较感性的，市场情况知道一些就可以。

销售经理来了之后，对我的踩盘则提出另外的要求，销售率成了踩盘的重点，整体销售了多少?哪些户型销售的好?客户是哪个地区?要尽可能的得出具体准确的数据。

踩盘是有很多技巧的，这个到下个篇章再具体来说。

二、学习方法

1、多看

要看大量的策划方案，但是自己的经验对于理解这些方案是很大关系的。一开始接触到策划案，一点感觉都没有，不明白项目这样的情况是多危及，系列的营销活动又是怎样力挽狂澜的。在听臧总分析项目，并写过策划案之后，看策划案马上就有很大进步，立马可以抓出策划案的核心，知道他们想要干嘛，会采取哪些方法来做。不过方法光看是没用的，凡是亲身经历了才知道水深水浅，才有经验。

2、实践

做事情前，要对为什么做这个事情，会达到什么效果心里要有数，不光要知道自己要做什么，还有知道其他人的分工，要有总局的把握。然后做的时候就验证预期的时候，这个过程可以变的很有趣。如果你是一个不怎么重要的角色，整个活动你知道的信息不会很多，对活动的把握自然就没有。那么就在做的过程中认真观察，梳理出来每批人都在负责什么，要想达到什么效果，在活动结束后，就能最大可能的掌握活动内容。各大活动大同小异，包括的都是几个部分。

这次公司组织的中国旅游地产论坛，规模是很大的，来了很多全国重量级地产人物，参与到组织活动的其中，以前对大型活动，大型公司、大人物的崇拜感一下子就没了。再大的活动，重要的不外乎几点：制造出可以供不断炒作的噱头，请到大量的重量级人物，联系好重要媒体，安排好他们的行程和食住。

3、跟在师傅们的后面

很多东西不是口教或者安排课程来教会的，就是需要时间的潜移默化的。默默的跟在师傅们后面，看他们怎么说话，怎么行事，耳濡目染，提高自己。

4、自己创新

任何活动都要积极参与进去，当成安排到自己的任务，尽可能的想出解决的方法，并最好有多种方法。已经知道的方法，懂得怎么做就可以。创新很重要，想到大家没想过的，在你知道自己说出这个想法，可以得到赞许时，找机合适的时候发表自己的看法，如果不确定，先问过你的直接上司或者同事。

创新，并且能创新到很好，可以让上司关注到你，对于我来说，我是很喜欢创新的人，而且是喜欢大的创新，比方说创新造一座城之类的，在我进公司前，说我这些想法是会被取笑死的，但是在公司后，大家都习以为常的鼓励创新，在我以前看来是大的创新，在这里都有可能实现，大家会给很多的建议。我曾经提出来就专门为富二代做一个项目，完全满足他们炫酷的生活方式，提供一个集中的大舞台来给这样一批人来玩乐，师傅们听了觉得不错，就好好的谈论了番。在去外滩中心提案的时候，我发现他们的经理也是很有意思的，他想要在他们的项目做一个大型的海上广场，免费提供给华谊兄弟，只要他们把所有的最新产品会都放在这里举行，每个月让他们的一个或几个一线明星来这里表演一次。这样的话，不仅仅是对项目有很大的意义，对海口、海南来说都是非常棒的，游客来海南不仅仅可以看风景，更可以享受追星的乐趣。无意之中听到经理说，有人要在万绿园做一条艺术长廊，把世界级的艺术品拿过来展出，这样的话，海口的文化层次有上了一个台阶，万绿园完全靠风景的局面就完全得到改变。海南就是一个娱乐场，是有钱人的冒险城，他们可以随心所欲的打造一个个惊奇。虽然比不上迪拜，但我能有幸参与，或者说是观望到这样的游戏，也让我激动不已。

楼盘推广方案范文第3篇

上海湖北路上的上海世界贸易大厦，耗资9亿多港元．可以说是目前上海最引人注目的建筑之一，大家都认为很漂亮．但就是没有人买；

广州汽车博览中心写字楼项目．计划面向全国汽车整车及配件企业招商，项目建设前后投入近亿元，可是汽车企业考察后却没有合作意愿。

类似的情况太多了。大量的楼盘建成后却积压空置，卖不出去，难道仅仅是宏观经济紧缩的影响吗?对照一些经营成功的楼盘，我们可以发现、凡是成功的楼盘，导致楼盘好销，而且卖上好价钱的原因，不是发生在广告当中，而是发生在这些楼盘开发销售过程中每一项、每一个阶段的具体操作当中。这就告诉我们一个道理，房地产营销的技巧并不是"吹"的技巧，不是推销的技巧，而是房地产开发和销售全过程如何把握的技巧。

"预则立，不预则废"。在房地产开发一开始到准备销售的那一天，我们究竟做了些什么，我们有没有一开始就盯向买家，一开始就瞄准买方的需求?在我们划地的时候，在我们进行项目设计的时候，在我们进行建筑施工过程监督的时候，在我们为这个小区添上一块绿草地、一棵树的时候，我们在想些什么?我们怎样做更能博得买家的认可和青睐?在我们看来，一些项目之所以能取得辉煌的成果，能够卖得比别人价高，而且在预售阶段就卖出去，资金回收得那么快，完全是因为其非常准确、全面地抓住了房地产从开发到销售过程中的每一个环节，对其中的每一个环节都进行了认真的处理，准确地执行了房地产作为一个行业的游戏规则。

在一个充满竞争的买方市场中，市场利益绝对不会平均分配到每一个项目上。所以，现在应该是重视房地产全方位营销的时候了。 做好项目前的研究

项目开发之前要进行深入细致的研究，选择地块，选择开发方式至关重要。

一、选择的地块条件要与开发的项目特点相吻合

上海世界贸易大夏，可以说目前在上海是最引入注目的一幢大楼之一，整座大楼金光闪闪，就是站在外滩也能看到，非常醒目。但是，这样一幢高级写字楼，选择在湖北路这个街区是否合适呢?当年在选择地盘时，发展商没有深入考虑。通往这幢大厦的主要交通干道全部实行交通管制，要到那里去办公，最好还是步行，而步行一两公里到这么高档的写字楼上班，显然是说不过去的。也就是说，湖北路这个地块缺少开发写字楼街区的背景、条件，缺少这种街区功能、没有与项目相适应的街区功能与环境，选择不恰当的地块开发项目，注定是不会成功的。选择地块时的盲目或疏忽，很可能会一失足成千古恨，造成最终难以挽回的损失。

二、选择地块开发要与地块的规模和开发方式相结合

开发尤其是开发住宅项目，小项目风险更大。每开发一个项目，要把它销售出去．需要进行推广。任何一个项目要让市场普遍接受，要能够形成销售热潮，所需的推广成本都有一个最低限度，它等于一个起点规模，销售额达20亿的项目也好，销售额1亿的项目也好，推广成本并不是和项目规模完全成正比的，因此小项目的推广，从资金角度看，推广成本按比例讲就比较高。在广州，市内的单体住宅，推广成本一般都超过4．5%，而小区住宅达到3％已经很高了。从项目进程来说，要完成-个项目，从不为公众所知到将其销售出去，需要一定的时间和工作，完成后再搞另一个项目，又要从头做起。如果是成片开发，那么后期开发完全可以就着先期开发形成的市场一路做开去，大大缩短项目营销的进程。影响房地产开发利润的一个重要因素，是资金占用量和资金占用周期的关系，在同样的销售结果，同样的成本控制这一个前提下，影响利润的最主要的因素就是项目的营销进程。小片的分散的开发，注定其营销过程是很长的，因而利润也是微薄的。

另外，零星的地块很可能无法给房地产买家提供一个优越的生活前景，难以树立整体的楼盘理念，很难给人营造一个圆满的梦。现在人们越来越注重提高生活质量，买房就是提高生活质量的一种手段，这时环境就显得很重要。而买一个大型的小区住宅和买一个单体住宅所享受到的环境、享受到的街区功能、小区功能大不一样，因而对于买家的吸引力也就大不-样。所以，目前国家建设部提倡的200O年国家小康住宅示范小区，要求建成规模性的小区，这符合市场规律的要求。

三、可行性研究

上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件，广州汽车博览中心写字楼的沉寂，也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上。而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形。项目的可行性研究．就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，告诉我们能不能做，怎么做，帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位，了解各种可能产生影响的因素，规避投资风险，同时增强对项目的把握能力。这是一项专业性很强的工作，可以借助行业内长期从事房地产营销的商、专业咨询机构的力量进行。 制定完整的项目策划

一、市场研究和市场定位

市场研究就是要了解项目所处的市场环境和条件。了解有利的和不利的因素，区域内其他项目的情况，竞争对手的情况，以及人们选择楼盘的倾向性等等，通过考察、对比、分析，确定项目的市场定位。

市场定位包含多方面的内容。比如项目的目标客户群的定位，房子是要卖给什么人的，对这些人进行全面的分析，找出他们的需求；项目自身的定位，通过对市场的研究，结合项目的背景、先天条件、目标客户及区域内项目间的比较，确定项目的整体形象、文化内涵、项目档次、进而对项目的功能进行定位，包括室内空间和室外空间，对功能进行系统策划，满足客户需要。

市场定位是相对的而不是绝对的，定位的目的，是使项目的规划设计、项目的销售具有一定购倾向性，吸引目标客户。

二、规划设计要求及建筑方案的设计

云影花苑从设计师的角度说无可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣。为什么会这样？因为在设计之前，发展商就没有考虑到，能够接受这种黄金地段住宅价位的买家，对户型、面积及户外设施的较高要求。-个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解、同时又要掌握建筑语言和专业知识．而这样的人实际上是不存在的，所以规划设计和方案的形成，需要由房地产发展商和专业建筑设计师共同进行。建筑设计的要求应当是具体而详细的，在建筑上每一部分应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现，只有这个项目的开发者心中有数。设计师只是负责设计出符合发展商要求的建筑，但如果发展商没有提出明确的要求，他就无所适从，只能设计一个大众化的、毫无特色的方案。因为只有发展商才清楚项目的定位，区域的环境，楼盘的特色和卖点以及成本控制的限度。再高明的设计者，如果没有对他提出项目的市场定位，没有提出具体的设计要求，那么他只能按以往的经验和猜测来设计，很难符合要求。只有发展商对规划设计的要求诉求明白，设计师才能设计出出色的建筑方案。建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备。

三、确定项目的投资策略及总体的销售策略

即项目建到什么程度可以开始销售，滚动方式是什么，需要立即回收的资金是多大比例，对采取何种付款方式，对各种可能出现的悲观因素予以充分考虑，对不同的项目采取不同的合理的投资策略。在此基础上结合自身投资实力，确定总体的销售策略。如销售组织的建立健全，销售队伍的建立培养，推广方式的选择组合，销售渠道的选择等等。另外合理地选择专业商，亦有助于加快售房进度，加速资金回笼。

四、营销中的进度控制方案

对于项目的营销进度，要有一个明确、系统的计划。对入市的时机和姿态，广告的推出与广告策略的变更，人员的培训与调配，资金回笼的速度与安排等-系列的事项，要心中有数。房地产营销是一个复杂的过程，必须对营销过程有一个清醒、准确的预测，努力把握营销进度的节奏，使各项工作得以有条不紊地展开。 进行全面的销售策划

已经有了销售策略，为什么还要做销售策划?之所以确定销售策略，是为了制定好营销进度方案，包括工程进度在内。而具体的销售计划，到底怎么去做，创造哪些卖点，各卖点运用什么手段、方式、媒体与买家广泛沟通，吸引人们注意、认可，并且在展销会或大规模推广时，达成实际销售，这一切都是销售策划的内容。具体讲有以下几点：

一、销售策划中要再展开一次市场调查

这时的市场调查与前面的不同，这时要调查买家对竞争对手有哪些印象，目前市场有哪些反应。一般而言，在今天的市场中，研究对手是最简捷有效的研究市场方式，在这种情况下可以立刻拿出一些具体的，眼前具备的措施，这时的市场调查是进行具有针对性、策略性、技术性的目标阶段的市场分析。

二、价格定位

这是房地产营销中最关键的工作，定位过高或过低，直接影响发展商的利益及销售成果。一个项目的价格定位可以分阶段进行。第一期的市场反应很好，第二期就可以适当提高销价，这样依市场反应逐期提价，直到达到一个较稳定的销售状态。这样既可使发展商取得最大收益，又不致影响销售进程。但是切忌起价过高，一旦开始销售时起价过高，造成销售不畅，再想把价格降下来很难。因为楼盘最怕跌价，如果开盘价与后来的价格形成跌势，就会使买家产生不良印象，认为楼盘有缺陷。所以价格定位应是动态的价格定位和价格策略，尤其对大型小区，有时宁可牺牲一些利益，把价格限制在某个范围内，以保证全盘利益。广州锦城花园，是一个建筑设计非常成功的项目，在销售时一炮打响，12．5万平方米的住宅，在短短一个半月的时间内销售一空，价格从6700元飞快地涨到1200O元，这时发展商才意识到价格的失控，因为这个价格纯粹是利用人们的购买热情才提到这个高度，而后面还有12．5万平方米待售，如果仍以12000元的价格出售，就很可能卖不动。结果，由于发展商没有控制好销售及提价的节奏，摆在面前的是自己提高的门槛，把自己置于一个很窘迫的境地。

三、控制销售节奏 　 对于规模较大的项目．要有细致、严格的销售节奏控制，以利于对不同的价格、楼层和户型的掌握，避免发生不利情况。同时，适当地控制节奏有利于维持人们的购买热情，掌握销售的主动，更好地吸引客户，保持销售形势的稳定和一致。

四、把握入市的时机与姿态

即利用一个很好的时机，适当的方式，使项目推出受到广泛的关注，给人留下强烈的印象。如广州一楼盘广告称，为庆祝七一，改在7月1日进行内部认购，凡当天认购者，均能得到特殊优惠。这就是一种把握入市时机()与姿态(内部认购而非公开销售)的入市技巧。

五、良好的宣传推广体系

首先，项目的宣传、推广要有系统周密的策划，利用巧妙的媒体组合、公关组合紧密配合，连续不断、有计划、有节奏、一气呵成地推出项目的形象、气势，以达到最好的效果。广州碧桂园学校推出时，以"给你一个五星级的家"为理念，把项目形成的卖点，通过巧妙的新闻攻势，媒体组合，广告活动，用最短的时间一气推出，产生了明显的效果，在营销方面形成了一个典型的案例。其次，合理的销售方式也是加快项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，可以更好地吸引买家，增加销售的机会。同时，在项目推广过程中，要注意对推广成本进行合理的预算与分配，以期达到最优的成效。

六、进行干扰因素分析

楼盘推广方案范文第4篇

关键词:房地产;营销;项目管理

中图分类号:F293.3

文献标识码:A

文章编号:16723198(2009)20013902

1房地产项目尾盘产生的原因

1.1经济形势和市场环境的变化

房地产项目的开发周期比较长,经济形势和市场环境处在动荡变化之中,这就要求开发商的市场预测、市场细分与定位等应当贯穿到整个产业价值链中,如果某一个环节出现漏洞或问题,就有可能增加尾盘销售的成本和难度,产生尾盘就成为自然。

1.2开发商实力不足

影响楼盘销售进度的一个重要问题就是开发商要作为项目的实施者是否具有实力,是否有充足的资金来保障工程的顺利进行,而不至于延缓交接,造成客户的投诉,而影响售楼进度。房地产是属于投资大、周期长、回报慢的行业,有些开发商在投资运作过程中由于资金不到位,造成了问题楼盘的产生而影响产品销路。

1.3开发定位失误

开发定位包括市场定位、功能定位、文化定位、专营性定位和象征性定位等。由于对市场研究不够透彻,对市场走势把握不准,在开发过程中,造成价位、目标群体、户型配套档次、建筑风格、社区规划、景观营造等失准,偏离市场需求方向,被市场所排斥产生尾盘。当然这与城市规划有关,但这类失误往往造成楼盘一开盘就长时间滞销的局面。

1.4产品设计存在缺陷

产品需求要看市场的实际容量,不可以凭感觉去设想市场。由于产品的设计阶段和投放期有一段时间,所以一定要考虑产品投放时的实际需求问题。产品的规划设计是建立在目标市场确认的基础上,根据市场的需求来制定的,这是影响产品是否为消费者接受的重要环节。另外,随着人们对生活质量的要求不断提高,对细节也越来越重视。比如:小区是否有活动场地、卫生间门的朝向、上下水立管的位置、灶台的安放位置、强弱点插座的布置是否合理;对于公共建筑,是否有足够的停车位、是否有会所等等。细节决定成败,在竞争越发激烈的今天,细节做得不好,一样会使其他方面都不错的楼盘成为尾盘。

1.5楼盘推广失误

能否采取较为合适的推广手段也将直接影响到楼盘的销路。随着产品竞争的日趋激烈,同类楼盘的大量涌现,加上各类传播媒体大量充斥人们的头脑中,对楼盘的优劣很难区分清楚,这种情形下,如果没有有效的推广手段,就很难打开市场。但仍有不少开发商还未意识到推广工作的重要性,直到楼盘开始投放市场时才寻找商、广告商、策划机构匆匆忙忙上阵,这种情况下,往往会由于对市场把握不准而出现多种漏洞,最终影响到楼盘的销路。而且广告定位决定了项目的形象,广告的卖点决定了受众群体的类型。推广工作的失误,直接影响销售效果,严重了就会导致尾盘产生。

1.6销售策略及计划的失控

楼盘推广应严控房号和价格杠杆。在价格上是高开低走,还是低开高走。在数量控制上是全部推向市场,还是逐步推向市场。这些都与决策有关,应由市场经验丰富的专业人员做出合理可行的计划,由决策者做出正确决策。销售失控的状况主要分为两种,一种是价格炒作过度,产生过多的泡沫而影响到后期的销售进度;另一种是销售计划安排的无序紊乱,好的位置、好的朝向、好的景观、好的房型和低价位房前期顺畅的销售出去以后,剩下相对较差的单位,不易消化而形成尾盘。

2采用项目管理进行尾盘营销的优势

2.1可以重新设置恰当的目标

房地产项目必然有明确的目标,营销工作作为项目的一部分在努力完成总目标的同时也在完成具体的目标,比如:在开盘当年销售量完成80%等等。如果尾盘数量所占比例超出开发商的计划控制或承受能力,则意味着销售目标和整个项目总目标都没有实现。这时再把原来的目标作为尾盘营销的目标是不恰当的,也是不可能实现的。把尾盘营销作为一个新的项目来处理,就可以根据尾盘与企业的实际情况重新设置恰当的目标,并把尾盘作为一个新的起点。这样有利于激活尾盘,将损失降到最低限度,甚至使项目得到重生。

2.2可以调用各种资源

如果尾盘营销作为原有项目的一部分,可以调用的资源是非常有限的,基本上局限于销售方面。但是,尾盘形成的原因是多种多样的。尾盘营销的过程也是非常复杂的。因此,解决尾盘问题仅仅依靠销售方面的力量是远远不够的。而将尾盘作为一个新的项目,就可以在组织内调用一切可以利用的力量和资源(在成本允许的情况下),包括人力资缘和物力资源。

2.3可以重新设立成本、利润目标

尾盘作为整个房地产项目的一部分,占用了大量的资金。如任其成为死盘,就会使大量的利润沉淀。尾盘营销就是要用小的投入激活尾盘,从而获得尽可能多的利润。这里涉及机会成本、财务成本、现金流、净现值等的概念,不在赘述。尾盘营销作为新的项目处理,可以设立成本、利润目标,为尾盘的启动提供依据。

2.4可以开拓处理尾盘的思路

尾盘的存在从某种义上说是对整个项目失败的证明,如果继续运用原来的战略思想、原来的资源、原来的组织体系去处理,只能还是失败。所以,要解决尾盘问题必须开拓新的思路。将尾盘作为一个新的项目可以重新制定新的战略,组织新的资源和体系,为新的思路创造条件。

3尾盘营销项目管理中存在的问题

(1)不把尾盘营销作为一个新的项目,也没有把尾盘当作企业或原有项目的危机来处理。因此不能系统的看待尾盘营销的各个环节,仅仅是从销售环节入手,这是片面的理解尾盘营销工作。采取的措施只是促销手段,例如:降价促销、广告轰炸等等,效果自然是事倍功半。

(2)把尾盘作为一个新的项目来处理,但项目发起人不是主要领导,常常致使尾盘项目半途而废。因为尾盘营销项目会调用企业内部的各种资源,特别是人力资源,如果没有主要领导的支持,这是不可能的。而且,尾盘项目是在原来一个失败项目的基础上进行工作,必然会否定以前的一些工作成果,这会涉及一些职能部门的利益。如果没有主要领导的支持,尾盘营销的工作就不会受到各职能部门的支持,甚至会受到它们的制约。

(3)没有设立明确的目标,工作干到哪算哪,致使尾盘营销效果不理想。由于尾盘的营销难度较大,成功的风险也就比较大。因此,企业中很多部门和'r;理者不愿设置明确的项目目标。这造成项目没有计划,也没有明确的责任人,工作自然就成了敷衍,营销效果不可能理想。

(4)虽然把尾盘营销作为一个项目来处理,但项目组成人员单一,不能形成一个有效的工作团队,不能真正采用项目管理的方法来处理尾盘营销,所以效果不理想。

4项目管理在尾盘营销中的应用

4.1尾盘的改造

尾盘改造前,因根据尾盘形成的原因和市场调研,制定改造方案。由于尾盘形成的原因是多样的,因此尾盘的改造可能也是多方面的。一般包括几个方面:(1)市场定位的改变。(2)价格与销售策略的改变。(3)楼盘的使用功能改造。(4)物业管理方面的改造

但在改造时,要注意以下几个方面:(1)改造后能否满足消防要求。(2)改造会不会影响结构安全。(3)改造后会不会产生新的不利影响。(4)改造过程中对业主会不会有不利影响,如何避免或减少这种影响。(5)改造工程持续多长时间,能否符合整个营销计划的要求。(6)改造工作过程中各专业之间如何协调等等。

4.2价格策略和促销方案的制定

(1)价格策略管理。

尾盘改造完成后,必须对价格进行调整。至于是提价,还是降价,还是维持原价,要视具体情况而定。一般说来,维持原价或提价都要十分谨慎。因为,消费者对于改造过的尾盘仍然认为是“尾盘”,消费者对尾盘有降价的心理预期。如果不能迎合这种预期,就会失去相当数量的消费者。特别是尾盘刚刚上市时,这种现象更加明显。如果尾盘上市不能一炮打响,会对后期的销售造成负面影响,很可能使尾盘成为死盘,使尾盘营销的工作前功尽弃。

根据以上的分析,降价促销对于尾盘来讲是很好的选择。降价可以迎合消费者心理预期,引起消费者的注意。但也不是说,为了销售一味降价。因为降价也会引起己购买者的不满,损害他们的利益。

(2)促销管理。

①广告。如果尾盘的开发商或者销售是很有名气的企业,将尾盘广告与企业广告相结合不失为一个不错的选择。楼盘在前期的销售过程中肯定已经做了大量的广告宣传,目标市场己经有了印象,因此尾盘的广告要有针对性,还要侧重体现用户关心的一个或两个方面,以期引起目标市场的关注。

②人员促销。销售人员可以向已购买者介绍尾盘的改造情况,鼓动他们带动自己的朋友或者亲戚来购买尾盘。他们的这种行为有非常强的示范作用,促销效果明显。另一个方面是有购买意向但没有购买的潜在客户。根据售楼处做的登记,销售人员可以电话通知尾盘的改造和销售情况,特别要介绍造成以前他们没有购买的方面做出的改动。这样可以使消费者有一种“我的意见受到重视的”感觉,从而对尾盘和开发商产生信任感,并激起他们的购买欲望和热情。

③公共关系。已经购买的业主是一个重要的促销群体,这一点在人员促销中已经体现。此处强调的是物业服务人员的参与,提高服务质量,积极与楼盘的业主沟通,才能营造和谐的外部环境,为尾盘营销创造条件。

④营业推广。房地产楼盘是价值比较大的商品,一般不要采用营业推广的方式。在尾盘开盘的一个较短时间内,可以赠送装修费用、赠送奖品或抽奖等活动方式进行营业推广,但时间不要过长,否则会贬低尾盘的形象,产生负面影响,得不偿失。

楼盘推广方案范文第5篇

关键词：虚拟现实；房地产；竞争力

一、虚拟现实技术的主要特征

虚拟现实技术具有以下最主要的特征：（1）沉浸性。虚拟现实技术是由计算机产生逼真的三维立体图像，再利用一些经过特别设计的外部配件和技术，如数字头盔、数字手套、座舱、全方位监视器等，为使用者构建一个感觉上真实，但实际上并不存在的一种情境。使用者与虚拟环境中的各种对象相互作用时，就如同在现实世界中的一样。（2）交互性。虚拟现实系统中的人机交互是一种近乎自然的交互，使用者不仅可以利用电脑键盘、鼠标进行交互，而且能够通过特殊头盔、数据手套等传感设备进行交互。计算机能根据使用者的头、手、眼、语言及身体的运动，来调整系统呈现的图像及声音。使用者通过自身的语言、身体运动或动作等自然技能，就能对虚拟环境中的对象进行考察或操作。

二、虚拟现实系统的类型

1．简易型虚拟现实系统。简易型虚拟现实系统又称桌面虚拟现实系统，是利用个人计算机进行仿真，将计算机的屏幕作为用户观察虚拟境界的一个窗口，使用者通过键盘、鼠标便可与虚拟环境进行交互并操纵其中的物体。这种系统的最大特点是缺乏真实的多感知的现实体验，但结构简单、价格低廉，易于普及推广。

2．沉浸型虚拟现实系统。沉浸型虚拟系统是一套比较复杂的系统。它利用头盔显示器、位置跟踪器、数据手套等设备与虚拟世界进行交互。由于这种系统可以将使用者的视觉、听觉与外界隔离，因此，用户可排除外界干扰，全身心地投入到虚拟现实中去。这种系统的优点是用户可完全沉浸到虚拟世界中去，缺点是系统设备价格昂贵，难以普及推广。

3．分布式虚拟现实系统。分布式虚拟现实系统是利用远程网络，将异地的不同用户联结起来，共享一个虚拟空间，多个用户通过网络对同一虚拟世界进行观察和操作，达到协同工作的目的。这种系统最大的特点是对资源的共享，也是虚拟现实系统的发展趋势。

三、虚拟现实技术在房地产业中的应用

正是由于虚拟现实具备真实的体验、友好的人机交互等特征和功能，越来越多的虚拟现实系统及设备不断地进入市场。同时，VR技术也逐渐从飞行仿真、战争应用进而应用到教育、科研、娱乐、建筑、医疗、工业等各个方面。本文重点探讨虚拟现实在房地产业的应用及前景。

随着房地产业的竞争越来越激烈，目前楼盘在规划设计和空间创意方面，已经难有实质性的突破。而且购房者日益成熟，他们需要更直观、更快捷、更全面的了解楼盘本身的信息，传统的楼书、条幅等已无法完全满足他们的需求。投资商在规划初期或楼盘即将封顶之际，展开宣传攻势，向购房者们介绍自己在质量、设计、环境等方面的特点及优势，以吸引他们租购的欲望。但由于楼盘尚在建造之中，购房者无法得知实物在装饰设计，外形外观及建筑质量方面的实际情况。因此投资商需找来与此楼盘相似的实物进行拍摄，或制作设计平面外观图形来向客户宣传。

由于技术的独特性和提供信息功能的集成互动性，集影视广告、动画、多媒体、网络科技于一身的虚拟现实技术在新的市场需求下，成为最新型的房地产营销方式。其最主要的核心是房地产销售。同时在房地产开发中的其他重要环节包括申报、审批、设计、宣传等方面都有着非常迫切的需求。虚拟现实具体可以应用在以下几个方面：

1.项目的招商和审批。传统的效果图等表现手段容易被人为修饰而产生误导，而把楼盘做成三维动画，投资商可通过沉浸虚拟现实，评估各种方案的特点与优劣，以便做出最佳的方案决策，不但可以避免决策失误，而且可以大大提高该房产的潜在市场价值，从而提高土地资源利用效率和项目开发成功率，保护投资。利用虚拟现实技术作为大型项目的展示工具，在申报、审批时，能使目标受众产生强烈的兴趣，项目策划者的诉求更易为他人所认同，使项目的报批顺利及时通过，从而为项目开工争取宝贵的时间。

2.方便经济的设计工具。三维动画技术不仅仅是一个成功的演示媒体，而且还是一个方便的设计工具。在盖一座现代化大厦之前，首先要做的是对这座大厦的结构、外形做细致的构思并定量化，这需要设计许多图纸，当然这些图纸只能内行人读懂，三维动画技术可以把这种构思变成看得见的虚拟物体和环境，使以往只能借助传统的沙盘设计模式提升到数字化的即看即所得的完美境界，大大提高了设计和规划的质量与效率。

3.新颖先进的营销手段。在房地产销售中，传统的做法是制作沙盘模型。由于沙盘模型要经过大比例缩小，因此无法以正常人的视角去感受小区的建筑空间，更无法获得人在其中的真实感受。同时，在模型制作完成后，修改的成本很高，而且几乎没有重复应用的可能性，很有局限。近年来效果图和三维动画虽然得到普及应用，然而，效果图只能提供静态局部的视觉体验。动画虽有较强的动态三维表现力，但不具备实时交互性，观察者只能按照事先设定好的路线和角度来浏览，信息获取不够全面。楼盘优势往往无法表现。应用虚拟现实技术，突破了传统的三维动画的被动和无法互动的缺点，给客户带来真实感和现场感，能更快更准确的获得定购决定，加快商品销售速度。

4.快捷的传播途径。虚拟现实技术还可以应用在网络和多媒体中，更方便快捷的传播产品信息。例如：（1）在房交会以及售楼中心以三维互动的交互式展示手段，不仅可以全面提升房产的品牌形象，更使该项目从众多楼盘中脱颖而出，直接获得消费者的关注，认知，认可。（2）通过Intel进行楼盘宣传，让各地购房者能够即时观看，加快信息传播速度，扩大信息传播范围。我们不妨做个比较，比较一下房地产业各种营销手段的差别：

综上所述，与传统的售楼推介方式相比较，虚拟现实解决方案的各个指标具有明显优势。它在房地产业的应用，可以大大提高项目规划设计的质量，降低成本和风险，加快项目实施进度，加强各相关部门对项目的认知和管理，极大地提升房地产开发商的品牌效应，促进房产销售。虚拟现实是一种更加先进全面的直观销售方式，更具备竞争力的营销手段，也必然给房地产商带来最终的长远效益。

作者单位：张英 吉林化工学院经济管理学院

袁宏波 东北电力大学

于海龙 东北电力大学

参考文献：