房地产企业会计准则

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房地产企业会计准则范文第1篇

关键词：新会计准则；房地产开发；企业；会计；影响

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

前言

财务会计工作是支持各行各业科学记录其经济活动的重要管理工作部分．因此，作为指导各行各业经济活动的会计准则，在很大程度上决定着我国社会主义市场经济的发展速度。

房地产行业作为我国第三产业的组成部分其交易日趋活跃．在国际经济中的作用也日趋凸显。因此，适时分析新的会计准则与该行业的影响显得十分必要。新会计准则带来的许多重要变化，不仅对企业财务报表产生影响．更重要的是将对其生产、经营、业绩、价值评估体系等产生重要影响。对企业而言．其主要目标不仅是将会计准则融入会计核算过程中，更重要的是对可供选择的会计处理方法作出了决策，以制定企业自己的符合新准则体系的会计政策体系。

1、新会计准则的主要变化

这次新推出的会计准则中最重要的变化是关于公允价值计量模式的概念。新会计准则指出“在公允价值计量下。资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。这是增强房地产企业记录其经济活动科学性的关键。目前，在我国房地产价值的逐渐增加这一现象，已经得到社会各界人事的共识。对于房地产行业，房价的变化和增长对于企业经济活动和收益有着牵一发动全身的关联，而原来的会计准则中对于成本的计量不如新会计准则中的相关规定更能够科学有效的反映房地产企业的经济活动。因此公允价值计量模式收到了包括房地产企业等各行业的普遍欢迎。

2、新会计准则对房地产开发企业会计工作的影响

新会计准则的实施对很多行业的会计工作都或多或少的有些影响。笔者通过以下归纳和分析重点探讨为了适应公允价值计量模式这一要求，会对我国房地产行业企业中的会计工作产生的影响。

2.1、公允价值计量模式下收益与成本的匹配影响

及时、科学、准确的反应企业的资产和负债的实际情况，不仅是对于房地产开发企业．对于任何企业都是反应该企业经济活动和收益的重要指标。在选择公允价值计量模式下进行会计核算时。公允价值的变动和收益成本的匹配对于房地产开发企业来说是有一定的难度，但对准确反应企业经营的情况却十分重要。由于房地产开发企业的项目从立项到进入到销售环节，需要相对较长的周期，所以要做到收益与成本匹配，并且能够科学的反映该企业的经营收益是采用公允价值模式进行会计核算的关键。

2.2、对信息披露质量的影响

对于公允价值计量这一概念的引用和实施，是新会计准则中最突出、最科学的进步之一，这一理念的科学之处，在应用与房地产开发企业的会计工作中充分地给予了体现。按原企业会计准则中的相关规定，对于房地产企业的会计核算、企业经营投入成本和收益的体现都不足够科学、准确、及时，因此造成经济损失甚至企业破产等现象。公允价值计量模式的应用，不但能够准确、真实、客观的反映房地产开发企业经济活动，而且为房地产开发企业及相关部门的正确决策提供了保障。另外，通过公允价值模式的应用吗，各房地产开发企业的资产总值也较之从前发生较大的变化。对于行业整体资金和价值的体现也更为客观和真实。

2.3、公允价值计量模式下的费用计提影响

历史成本计量原则下房地产企业盈余管理方面存在的问题得到一定程度的抑制，新会计准则出台后，企业盈余管理又呈现出新的特征．房地产开发企业可将将来的难确定性视作调节利润的杠杆，这是因为在公允价值计量模式下，房地产企业需计提未来将要发生的费用。但是新会计准则中存在一个问题，就是对用什么样的标准来计提费用没有给出明示，例如：在房产开发过程中，除了建筑物本身的工程外，还会牵涉到其它相关的建设费用，在这部分费用还没有发生时，在会计上的处理只是进行计提，所以可能就会造成房地产企业借助计提来调节企业利润，或是对计提的标准有所犹豫。

3、新会计准则下房地产开发企业会计工作的改进

房地产开发企业财会工作所受新会计准则的影响，可充分体现出公允价值具有双重性的影响：房地产开发公司若要真实的反应企业的会计信息，那么就会增大相应的工作难度；计提标准的含糊不清又可为房地产开发公司会计利润的操纵提供机会，由此可见。房地产开发公司在日后的会计工作中需要从以下几方面改进：①房地产开发企业自身要加强对房地产性质的分析能力，能够真实准确的分析出本企业是否具有投资属性，为后期会计工作的顺利进行打下基础。企业会计工作人员要依据房地产行业的相关信息，深入分析房地产开发企业在施工作业中会产生的成本与收入，将成本与收入清楚的做出匹配，作为企业领导投资决策的重要依据，避免由于盲目的投资而造成的风险。另外会计人员要有严谨的工作态度，对费用的计提和所得税的处理要谨慎、严格，尽最大能力减少企业财务的波动。②相关政府机构应参照近年来我国房地产开发企业的统计数据，对新会计准则下较为含糊的计提标准给予细致，减少公允价值计量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的发展。

4、应对新准则的对策分析

新会计准则体系的是我国会计制度改革的又一重要里程碑其出现的主要变化既表示对原来会计准则的极大改进，也表示新会计准则更适应了我国当前的、甚至超前的经济环境这也大大缩小了与国际会计准则的差异。因此面对新会计准则的挑战房地产行业以及社会公众该如何应对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生是我们应该要着重讨论的问题。

4.1、借鉴香港聘请独立评估师的做法

如每年度公司均聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估作为公允价值的确定依据，并在年报中具体披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。

4.2、把握时机实现企业自身资产的转换

从近几年来国家出台的调控措施及新会计准则的规定适当的将长期自用房产或作为存货的房产转换为投资性房地产。因为对于房地产企业来说，如果采用公允价值计量模式，多持有中低档的投资性房地产资产利润空间还会加大，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值从而扩大企业的总资产规模这样可以提高房地产企业的融资能力，银行等金融机构对企业的借贷规模也会随之上升。

4.3、执业人员素质及财务方面要进行改进

其一要提高执业人员素质、顺利实施新准则其关键因素在人。因为在新准则中非常强调财务人员的职业判断能力．对财务人员的综合素质提出了更高的要求。其二，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，意味着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高并且这还不是一次性的结果。因此公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。

4.4、加强监督机构的监督力

新会计准则对企业的管制和文化带来的影响无疑是正面的，但同时也为已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考外国的经验，比如为了让新会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，政府是否应该提供一个监管框架并由专业团体和法庭执行相关的监管程序。

随着我国市场化程度的提高，资产评估业的发展会计人员素质的增强合理监督机制的建立，公允价值计量将形成以市场规则为主、相关政府机构监督为辅的、不受特定主体操纵的机制，公允价值最终将在会计处理中担当重要角色。

结语

随着经济的发展，房地产产业的发展也是日新月异的取得进步和成果，房地产行业已经逐渐成为支撑国家经济的支柱产业．在这样的形势下提出公允价值计量模式，对房地产公司的财务管理有诸多的益处，有助于房地产行业朝着良性的方向发展，故房地产行业应依照新会计准则，对现有工作做进一步完善，使会计管理工作呈现崭新的局面。参考文献：

[1]刘琰．新会计准则下房地产企业的会计变化与优4E[J]．会计师，2009(11)

房地产企业会计准则范文第2篇

一、投资性房地产初始计量与计税基础差异

投资性房地产根据来源不同可分为外购的和自行建造的投资性房地产。外购的投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。投资性房地产初始计量与计税基础的差异表现在两个方面。

(一)借款费用的资本化　根据借款费用准则的规定，可以资本化的借款金额包括专门借款和一般借款。而企业所得税法实施条例(以下简称“条例”)第38条规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除，超过部分的利息支出不得在税前扣除。同时，为防止资本弱化，新税法第46条和实施条例第119条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。因此，纳税人外购或自行建造投资性房地产发生的借款费用，若已按借款费用准则的规定进行了资本化处理，但仍存在新税法和条例规定不得扣除的借款费用，会导致投资性房地产的计税基础小于会计成本，以后期间按计税基础计算的固定资产折旧与按会计基础计算的差异，需作企业所得税的纳税调增处理。

(二)购买取得的投资性房地产的成本　企业通过购买取得投资性房地产时，有时会采取超过正常的信用条件购买投资性房地产，如采用分期付款方式购买投资性房地产，使投资性房地产的购进具有融资租赁的性质。按新准则规定，该方式下购入的投资性房地产的成本不以各期付款额之和确定，而是以各期付款额的现值之和确定，两者差额计入未确认融资费用。其中，投资性房地产购买价款的现值，应按各期支付的购买价款选择恰当的折现率进行折现来确定，未确认融资费用符合借款费用准则规定的资本化条件的，应计入投资性房地产成本，其余部分应在信用期间确认为财务费用，计入当期损益。新税法规定超过正常信用条件期限付款的投资性房地产的计税基础不按照现值计价，从而导致该投资性房地产的会计成本小于计税基础。

二、成本模式下投资性房地产后续计量与处置差异

投资性房地产后续计量分为成本和公允价值两种模式，企业只能选择其中一种模式进行后续计量。在成本模式下，企业应按固定资产和无形资产有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。

(一)减值准备的处理　按资产减值准则的规定，投资性房地产存在减值迹象的，应适用资产减值的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备。此类减值损失属于长期资产减值损失，一经确定不得转回。而根据新税法第10条和条例第55条的规定，投资性房地产的减值准备不得扣除。对于这一差异，应区分以下两种情况进行纳税调整。一是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备大于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值小于计税基础，形成可抵扣暂时性差异，也可能是本期转回前期的应纳税暂时性差异，应调增的应纳税所得额为本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备，减去按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。二是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备小于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，也可能是本期转回前期的可抵扣暂时性差异，应调减的应纳税所得额为按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额，减去本期会计折旧或摊销额和本期计提的减值准备。

(二)关于投资性房地产的处置　处置采用成本模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，并结转该项投资性房地产的累计折旧或摊销，按其账面余额贷记“投资性房地产”，其差额借记“其他业务成本”，已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。在成本模式下，处置投资性房地产时，由于在初始计量与计税基础方面新准则和新税法之间存在差异，需要对投资性房地产的会计成本与计税基础净值差额进行纳税调整。如果投资性房地产的会计账面价值大于计税基础净值，应调增应纳税所得额；反之，应调减应纳税所得额。需要补充的是，根据条例第25条规定，企业将投资性房地产用于非货币性资产交换，以及将投资性房地产用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售计算资产转让所得，按照公允价值和计税基础确认资产转让收益。

三、公允价值模式下投资性房地产后续计量与处置的差异

新准则规定，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

(一)公允价值变动与折旧　新准则规定，采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。而在税务处理上，投资性房地产作为固定资产或无形资产来处理。根据财政部、国家税务总局《关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)规定，企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计人应纳税所得额。因此，一方面，投资性房地产公允价值的增减变动，依照新税法，均不确认所得或损失；另一方面，投资性房地产作为固定资产或无形资产，可按税法规定计提并扣除折旧或摊销。

(二)投资性房地产的处置　处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，按该投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，同时借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”；按该投资性房地产公允价值的变动，借记或贷记“公允价值变动损益”，贷记或借记“其他业务收入”，对于该投资性房地产在转换日计人资本公积的金额，转入其他业务收入。而根据新税法和条例规定，在处置公允价值模式计量的投资性房地产时，企业应纳税所得额为处置取得的价款扣除其历史成本后的差额。

四、投资性房地产转换与计量模式变更差异

新准则和新税法关于投资性房地产转换的差异，主要体现在公允价值模式下，企业将自用或作为存货的房地产与投资性房地产之间的互换；计量模式的变更是指将投资性房地产的计量由成本模式转为公允价值模式。

房地产企业会计准则范文第3篇

关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则

一、引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。

在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

二、房地产行业会计信息质量问题

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

（二）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

（三）现金流量信息披露不全面

根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

（四）风险披露不足

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种行业高风险性状况，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》第三条要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条规定，发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。

三、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策

从我国目前情况看，要加快会计规范国际化进程，按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架，包括：加快具体会计准则的制定、颁布和实施，尽早实现从国家统一的企业会计制度向具体会计准则的转变；参照国际会计准则体系的构成，补充和完善我国会计准则的相关内容，如物价变动会计准则、施工合同会计准则、租赁会计准则、外币汇率变动影响会计准则、金融工具会计准则等等。本人亦赞同以上的建议，并且部分的具体准则如建造合同会计准则、租赁会计准则等台。但是，对于房地产行业所具有的特殊性，本人认为仍然有许多改善的空间。

（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系

现时学术界对房地产企业销售收入的确认原则亦指出了不少问题所在。归纳起来，目前学术界对《企业会计准则——收入》中的四个收入确认标准（条件）在房地产开发企业的具体运用问题上，还存在下列不同的观点：

产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提?《房地产开发企业会计制度》规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之，办理完权属证书方可称为移交。但是，考虑到我国房地产业务的现状，办理产权关系是购销双方共同的责任和义务，其间涉及多家政府有关部门，何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中，在其他条件得到满足的情况下，未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。因此，一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为作为“确认收入实现”的时点，则会导致确认收入的时间滞后。

签定了正式销售合同并取得了购买方的付款证明（或款项己划入公司账上）是否即可“确认收入实现”呢?因此，一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如，存在由于房屋实测面积与合同差异超过3%而可能导致退房的后果，就不能认为是次要风险。若以该时点为基准，将会导致收入确认的提前。但是，另一些人并不同意这一观点，认为收取了部分房款是确认销售收入的基础。

（二）完善房地产开发企业内部会计核算

现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算， 其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

（三）全面与国际会计准则趋同

目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则及投资物业准则，但是我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想（下转第95页）（上接第63页）避过清缴土地增值税，可以预留一少份单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部份学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。

四、结束语

基于以上的种种因素，我国房地产会计信息的质量必须提高，以配合经济的发展。然而，我国现行的《企业会计准则》和《企业会计制度》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等，部份会计分支亦已相继出台了。但是，目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此本人的建议是应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以及补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。如:房地产销售收入确认准则指引，配套工程会计核算准则指引等。

参考文献

[1]步丹.我国会计与国际化会计的对比分析[Z].天润财经网站，2003，(05).

[2]崔学刚.上市公司财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究，2004，(01).

房地产企业会计准则范文第4篇

关键词：房地产企业 会计核算 会计科目 收入核算

一、房地产企业会计核算中存在的问题

（一）缺少专用会计科目

我国现行的新会计准则当中，不但对一般企业的会计科目进行了详细列示，而且还对一些特殊企业的专用会计科目进行了列示，如银行、证券公司以及石油生产企业等。然而，却并未针对房地产企业的专用会计科目进行列示，由此导致了会计实务操作中房地产企业只能自己按照需要补充增设会计科目的问题，并且补充和增设也没有统一的标准。由于房地产企业缺少专用会计科目，从而使其在进行会计核算时，都是用一般企业的会计科目进行替代，致使会计科目的使用非常混乱。如有的房地产企业在会计核算中使用了“在建工程”进行成本核算，但该会计科目的明细科目较多，所以并不适用于大型建设项目的会计核算，这就造成有的房地产企业在成本与费用核算时，仍使用“开发成本”等原有的会计科目。

（二）销售收入核算过于复杂

相比较其他行业的收入确认而言，房地产企业在自行开发后进行的销售收入确认较为复杂，造成这一问题的原因在于：一是房地产企业在开发项目中投入资金额巨大，且项目开发周期较长，使得房地产企业经常采取预售、分期收款等方式销售商品，以达到快速回笼资金的目的；二是房地产企业的预售程序繁琐，先要取得预售许可证，才能签订预售合同，收取预售房款，而后再签订销售合同，待验收合格后再交付全额房款，办理产权过户手续。然而在预售中，商品房尚未竣工，未能满足销售收入的确认条件，使得房地产企业销售行为增加了销售收入确认与核算的复杂性。

（三）开发成本与销售收入不具有配比性

房地产企业的生产经营过程具有一定的特殊性，由此导致了企业的开发成本与销售收入不具匹配性，具体体现在如下几个方面：其一，房地产项目开发需要经历较长的周期，仅土地开发一项最短便需要1-2年，有时甚至会达到4-5年之久。企业在开发前期一般都需要投入数量较大的资金，这些资金在投入后便会被计入为当期费用，只要项目未正式竣工且验收合格并交付，就算将所有的商品都预售完毕，所得的这部分价款也不可以确认为企业收入，由此导致了会计核算中的配比原则无法实行。其二，工程项目是房地产企业的成本载体，而在具体销售的过程中，售价主要取决于楼层的高低及户型等因素，这就造成了商品的售价均不相同，若采取均摊的方法核算成本，就会造成销售收入与其开发成本不配比。

（四）会计信息披露不足

房地产企业属于高风险企业，在项目开发建设中面临着政策风险、土地风险、不可抗力风险等多种风险因素，这就要求房地产企业必须加强对风险信息的披露，使得会计信息使用者更加准确、全面地掌握房地产企业经营业绩和财务状况。然而在实际操作中，房地产企业并没有完全披露土地成本、土地储备量、项目现金流量、利润构成等方面的会计信息。同时，房地产企业也没有充分揭示自身的偿债能力，选择性地隐瞒对外担保、应收账款、负债等信息，使得会计信息难以真实地反映房地产企业的财务状况，不利于投资者做出正确的投资决策。

二、改善房地产企业会计核算问题的措施

（一）规范专用会计科目使用

从我国目前的实际情况上看，针对房地产企业制定专门的会计准则具有一定的困难，短时期基本无法实现。为了使房地产企业在进行会计核算时，能够有可以使用的专用会计科目，可以参照新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增设房地产企业专用会计科目。这样不但能够弥补新会计准确没有关于房地产企业专用会计科目的不足，而且还能有效避免房地产企业在进行会计实务操作中各自为政的混乱局面出现，更为重要的是可以进一步增强房地产企业的会计信息质量。例如，根据我国基建部门对工程建设项目单独建账核算的规定要求，新会计准则可将原“在建工程”这一会计科目中的明细科目全部改为一级科目，并结合房地产企业的具体情况，对一级科目进行补充和增设，由此既可以满足相关部门的核算要求，并且还能够为房地产企业的产品定价提供依据。

房地产企业会计准则范文第5篇

【关键词】房地产行业；会计信息质量；对策建议

【中图分类号】F23 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）01-0124-2

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。当前我国的房地产行业受到越来越多的关注，房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。由于房地产行业自身的经营特点，其会计核算程序以及方法与普通行业具有明显的差异性。尽管近年来，财政部和证监会为适应我国经济体制的改革，已经推行了一系列的会计制度改革，但是从在房地产行业实施的状况来看，仍然存在许多不完善之处。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报，通报了39家房地产行业存在会计失真问题。面对我国房地产行业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产行业会计存在哪些问题？如何才能解决这些问题？所以研究如何提高房地产行业会计信息的质量是会计实践研究和理论研究亟待解决的一个重大课题。

一、房地产行业会计信息质量问题

房地产行业自身的行业特点导致了其特定的信息质量问题。总结如下：

（一）房地产行业会计人员自身素质较低

《企业会计准则》和《企业会计制度》实质上就是会计信息加工和生成的技术性规范。然而，这些技术性规范是由会计人员来实施的，因此，会计人员对制度和准则的正确理解和把握是非常重要的。所以会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。但现实中，由于房地产企业普遍只重视策划人员、工程人员等和项目直接关联的员工素质，对会计人员的业务素质并不重视，致使会计人员的素质差强人意。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规，但由于受到自身素质的影响或其他原因，也可能使计量的信息与实际情况不符，致使会计信息失真。

（二）会计实务中销售收入的确认随意性较大

在房地产企业中，项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，一般开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认可能有多种方法：有的在签订预售合同后并收取预收房款确认收入，有的在签订预售合同后以合同金额确认收入，有的在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。不同的收入确认方法也使得会计信息失真，从而可能会误导信息使用者。

（三）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入通常会跨越两个以上年度，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。所以，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动相当大。例如某年A房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩就只会反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其他同类企业比较，失去了可比性。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观地反映房地产企业的真实经营情况。

（四）风险披露不足

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括土地风险、政策风险、工程质量风险等。这种行业高风险性，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。虽然2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号―从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》对房地产企业的风险披露做出了特别要求，但从近几年来看，执行情况并不太理想。

（五）房地产行业的会计体系不规范，会计法规制度不完善

一方面，我国房地产行业的财务会计体系仍然不规范，主要表现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上，许多房地产企业自身判断的结果与正规会计机构的判断不符；另一方面，我国的会计法规制度尚不完善，尤其是针对新兴行业的会计核算规定不明确，加大了会计核算工作的难度，从而导致房地产行业的会计信息失真。

（六）企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度，使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定，企业现金流量表的编制主体是企业自身，然而，现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说，房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的，而在另一方面，企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的，由于房地产企业的开发期限较长，其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

二、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产行业会计信息质量中存在的问题，本文提出以下的对策建议：

（一）提高会计人员的职业素质

房地产会计人员作为会计信息的直接生产者，对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项，确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求，这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。所以，房地产企业应认真贯彻财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》，组织本企业会计人员继续学习教育，支持会计人员参加学习培训和职称资格考试，提高其专业素质，做到与时俱进。

（二）完善房地产行业的会计规范体系

我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性，其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展，会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，对其进行完善。但是，目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，例如，目前学术界对《企业会计准则―――收入》中的四个收入确认原则在房地产开发企业的具体运用问题上，就还存在争议，使得该行业的会计核算不规范，极大地影响了房地产企业财务状况和经营成果信息的可比性和有用性。所以现在急需完善房地产行业的会计规范体系。

（三）完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定，然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足，这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法，从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。因此，我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引，以此来规范房地产行业的会计信息管理。

（四）扩大信息披露内容

针对房地产行业风险披露不足的问题，房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、全面地对企业的财务状况和经营业绩做出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。

（五）完善房地产企业内部会计核算

虽然相关法律法规已明确规定了内部会计监督制度，企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范，缺乏健全、完善的内部会计核算制度，对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时，还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度，以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。

【参考文献】

[1]张志达.房地产行业会计信息质量问题的分析与探讨[D].兰州商学院，2009.

[2]丁晓琳.房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].华章，2013（3）.

[3]王晖.房地产行业会计信息质量的探讨[J].中国市场，2011（40）.