建筑企业适用的会计准则

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建筑企业适用的会计准则范文第1篇

(一)《企业会计制度》等对土地权属制度与核算的规范《企业会计制度》、《小企业会计制度》对土地使用权的核算规定两种方法,一是作为固定资产核算,二是作为无形资产核算,作为两种不同种类资产核算的土地及土地使用权之间既有联系也有区别。首先,两者核算的对象都是国有土地,集体土地不属其核算对象;其次两者核算的都是土地使用权,因为不论是划拨土地或是出让土地,其所有权皆属国家,企业拥有的只是使用权。两者的区别,则可按以下原则厘清:一是企业占用的通过征用、划拨方式取得的土地使用权(以下简称划拨土地),土地使用证的“使用权类型”注明为“划拨”,在单独估价入账时应作为固定资产核算,明细科目称为“土地”,按照其估价进行初始确认和后续计量,为取得划拨土地而支付的征地费用等计入占用土地的地上建筑物的购置成本,不计入土地价值;划拨土地无使用年限限制,核算时不计提折旧;划拨土地如果需要转让财产权(使用权),应先按规定向国家交纳土地出让金;划拨土地在按规定补交土地出让金之前,除国家另有专门规定外,都不得转移过户。二是企业通过有偿方式即交纳出让金取得的土地使用权,或者从其他土地占有者通过转让手续取得的土地使用权(以下统称出让土地),土地使用证“使用权类型”注明为“出让”;出让土地应作为无形资产核算,明细科目称为“土地使用权”,按取得时支付的全部成本进行初始确认和计量;出让土地取得时应由国土部门核定使用权的截止日,企业应在取得日至截止日的核定年限或剩余年限内,计提土地使用权摊销(转为房地产开发企业存货成本的除外,下同);出让土地可以在原核定用途的范围内直接进入市场,自由转让。

(二)《企业会计制度》等对土地出让的核算规范《企业会计制度》和《小企业会计制度》都规定取得土地使用权时计入无形资产,待土地开发利用即建造地上建筑物时再分摊计入在建工程成本。这样,土地使用权的价值最终将转入固定资产购置成本并计提折旧,开始这一规范曾因地上建筑物折旧年限与土地使用权规定使用年限有较大差异而难于操作,为此财政部专门规定在预计建筑物净残值时,应当考虑土地使用权的预计使用年限高于地上建筑物的预计使用年限的因素,作为净残值预留。但随后2002年《企业会计准则———固定资产》中规定,固定资产的各组成部分,如果各自具有不同的使用寿命,从而适用不同的折旧率时,应当单独确认为固定资产。地上建筑物与其占用的土地适用不同的折旧率,应分别确认为单项固定资产,各自按照其可使用年限计提折旧。因此,执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》的单位,出让或受让的土地使用权,应当在固定资产的相关建筑物中单设明细项目核算。

二、新准则下土地使用权的核算

(一)新准则下土地使用权基本规范《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号———无形资产》,仍沿袭以往规定将划拨土地作为固定资产核算,将出让土地作为无形资产核算的规定。无形资产准则没有直接提到土地使用权核算,但该准则应用指南中对其规范如下:(1)企业取得土地使用权通常应确认为无形资产,但改变其用途、用于出租或增值目的时,应当将其转为投资性房地产。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权与地上建筑物应分别进行摊销和提取折旧,但土地用于房地产开发时,其价值应计入所建造房屋的建筑成本。企业外购的房屋等支付的价款,应当在建筑物与土地使用权之间进行分摊;难以分配的,应当全部作为固定资产核算。

从上述规定可知:(1)企业有偿取得的土地使用权(出让土地),正常情况应确认为无形资产,只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的时,才应从“无形资产”科目转入“投资性房地产”科目。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物,土地使用权价值无须分摊到地上建造物的工程成本中,应仍作为无形资产核算,并与地上建筑物分别计提摊销和折旧。(3)房地产开发企业相关的土地使用权价值,应当计入建造房屋建筑物的成本。(4)企业外购房屋建筑物,将地上建筑物与土地使用权合并作价的,应当将总价款在地上建筑物与土地使用权之间进行分配;只有在难于分配的情况下,才能全部作为固定资产核算。

将外购房地产价款在地上建筑物与土地使用权之间进行分配,笔者认为应采用“建筑物先行确认法”处理。即按照同类建筑物正常造价加上相关税费,再加上适当销售利润,作为地上建筑物入账价值,再以总购入价减去地上建筑物价值后的余额,确认为土地使用权的入账价值。将总购入价统一确认为固定资产原价的方法,容易导致房产税的税负不合理,笔者认为应避免使用。

(二)新准则下土地使用权摊销对于将土地使用权的价值转入建筑物的做法,实践中也有不少企业因担心加大房产税税负而没有采用;但如果仍将土地使用权作为无形资产核算,又会导致管理费用加大而产品成本减少,致使产品成本计量不真实。因为新准则以前的各类会计制度,几乎一致规定无形资产摊销金额计入管理费用。有鉴于此,在原制度基础上坚持将土地使用权作无形资产核算,仍存在较大缺陷。新准则关于包括土地使用权在内的无形资产摊销的规定,较好地消除了上述缺陷。准则应用指南规定,无形资产摊销一般应计入管理费用,但某项无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的,无形资产的摊销金额可计入产品或其他资产成本。将用于直接生产的厂房占用的土地所计提的摊销金额直接计入产品成本,一方面可保证产品成本的完整性,另一方面也避免了计入厂房原价而增加房产税的可能性。

参考文献:

建筑企业适用的会计准则范文第2篇

1.长期资产减值准备转回问题

国际会计准则IAS36规定，在符合条件的情况下允许转回已确认的减值损失（商誉除外），并给出了如何判断资产减值损失不再存在或已减少的标准以及怎样转回的详细规定。

我国新会计准则明确规定，固定资产、无形资产及其他资产（不包括存货、投资性房地产、建造合同资产、生物资产及金融资产等）减值准备,一经确认不得转回，只允许在资产处置时再进行会计处理。

资产减值会计是以决策有用观为理论基础，通过提供资产真实价值，向企业现实的和潜在的投资者提供信息，以帮助他们做出正确的决策。资产减值会计突破了历史成本计量模式，以资产价值代替历史成本计量，将资产账面价值大于诙资产可收回金额（或可收回净值、市价等）的部分确认为资产减值损失或费用。从提供资产真实价值量度的角度，资产减值是应该允许恢复的，国际会计准则允许资产减值的恢复。

2.政府补助问题

比较新会计准则中政府补助与国际会计准则第20号一政府补助的核算与政府援助的披露，可以看出他们的主要差异在于：

2.1 定义及范围不同新会计准则中政府补助的定义是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。国际会计准则中政府补助的定义是指政府通过向主体转移资源，以换取主体在过去或未来按照某条件进行有关经营活动的援助。新准则将受助方界定为“企业”,IAS20将受助方界定为“主体”，即不仅仅限于企业一方。新准则将补助的内容界定为“货币性资产或非货币性资产”;IAS20认为补助的内容是“资源”，资源的含义是大于“货币性资产或非货币性资产”的。IAS20中包括政府补助和政府援助，我国新会计准则中对政府援助没有做出规定。

2.2会计处理的不同国际会计准则中规定，企业收到的政府补助分为与资产有关的政府补助和与收益有关的政府补助。对与资产有关的政府补助，列为递延收益，在资产的使用寿命内有系统并合理的确认为收益，或者将补助额从资产账面价值中扣除即通过减少折旧费的方式,在应计折旧资产的使用寿命内将补助收入确认为收益。对与收益相关的政府补助，对于补偿已发生或未来期间的相关费用或损失的分别在当期或未来期间计人收益或冲减费用。我国新会计准则规定，对于政府补助，如果国家有关文件对其会计处理作出了规定，企业应按国家的规定进行处理，国家规定明确作为资本公积的就作为资本公积;如果国家有关文件没有做出会计处理的规定，企业在收到有条件的政府补助后作为负债处理，符合条件的转人当期收人；企业取得无条件的政府补助应作为当期收人处理。

3.借款费用资本化问题

我国新会计准则规定借款费用资本化计算主体不仅是固定资产，经长时间购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房地产也是计算主体，借款费用符合条件必须资本化。

国际会计准则第23条规定，借款费用的基本处理方法为费用法，即发生的借款费用于费用发生当期确认为企业的费用直接进入损益；资本化为允许选用的方法。

4.租赁的问题

我国新会计准则规定对与出租的投资性房屋建筑物，根据有关租赁的条件判断分为经营性租赁和融资性租赁，无论会计采用成本模式或采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

国际会计准则第17条特别规定对包括土地和建筑物的租赁分类时，应将两部分分拆考虑。其中土地的租赁划分为经营性租赁，建筑物租赁根据具体租赁的条件判断划分为经营性租赁或融资租赁，如梁两部分无法可靠分配，则整个租赁划分为融资租赁，除非两部分清楚表明为经营性租赁。但是按照国际会计准则第40条规定，如果投资性房地产为按照公允价值模式后续计量，土地和建筑物两部份则无需分拆处理。

5.企业合并问题

我国新会计准则规定企业合并分同一控制下的企业合并、非同一控制下的企业合并;在同一控制下，采用权益集合法合并；非同一控制下，采用购买法合并，用公允价计量，公允价大于账面成本的差额计人当期损益；合并成本大于可辩认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。

国际会计准则中的合并既包括一个企业取得对另外一个企业控制权或净资产的情况，还包括企业取得对某项业务控制权的情况。关于“业务”国际会计准则是这样定义的：业务是向投资者提供回报，或者直接向保单持有人或参与者按比例提供更低的成本或其他经济利益为目的的经营和管理的一组集合的活动和资产。业务一般包括投人，作用于投人的过程，以及产生的用于或将要用于产生投人的产出。如果在一组被转让的活动或资产中存在商誉，应将该转让组看作一个业务。在会计处理方面，国际会计准则规定只能采用购买法，取消了权益结合法。

6.关联方交易需披露的问题

我国新会计准则规定，在企业与关联方发生交易的情况下，企业应当在会计报表附注中披露关联方关系的性质、交易类型及其交易要素。关联方交易应当分别关联方,以及交易类型予以披露，类型相同的关联方交易，在不影响会计报表阅读者正确理解的情况下可以合并披露。

国际会计准则对关联方交易中的定价提出了几种方法，如可比不可控价格法、转售价格法、成本加成法等，而我国准则中对交易定价的问题却只字未提。这是因为在日常商业活动中，因交易的特殊性其定价方法各不相同，交易价格通常由交易各方协商确定，因此准则无法说明交易时的定价方法和定价政策，但这却引起了社会公众对我国准则披露要求的广泛质疑。

7.公允价值的运用问题

在我国新会计准则体系中，公允价值的应用、计量成为此次准则修改中的一大亮点。总体上说，新会计准则体系对公允价值的运用还是比较谨慎的，其适用范围比国际会计准则中公允价值的适用范围更窄一些，限制更严一些。

国际会计准则比较侧重于公允价值的应用，以体现会计信息的相关性。例如，在生物资产的准则中，我国规定以历史成本模式进行计量，而国际会计准则关于生物资产的计量采用了公允价值模式，并将每期公允价值变动的差额计人当期损益，且规定，企业一旦采用公允价值模式计量，应继续使用直至处置该生物资产。我国新会计准则规定投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，而国际会计准则中规定，投资性房地产初始确认后的计量，首选的是公允价值模式。

8.持有待售非流动资产和终止经营问题

在我国新会计准则体系中没有单独对应的会计准则来规范持有待售非流动资产和终止经营问题，只是在固定资产准则中要求对持有待售的固定资产调整其净残值；财务报表列报准则要求披露终止经营。

国际会计准则中规定对持有非流动资产和处置组的计量列报：以账面价值和公允价值减出售成本两者两者中较低者计量；该类资产不再计提折旧，在资产负债表中单独列示。

国际会计准则的规定对终止经营定义为：指分类为持有待售或已处置的企业组成部分，并且该组成部分代表了一个独立的主要业务范围或经营地区，或是处置一个独立的主要业务范围或经营地区的单一计划中的一部分或是在购买时即打算出售的子公司；并要求对终止经营单独披露。

建筑企业适用的会计准则范文第3篇

【关键词】 新会计准则； 投资性房地产； 计量

《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称新准则）是新会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定的。

一、关于投资性房地产的界定

新准则定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并能够单独计量和出售。具体为已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不包括自用和作为存货核算的房地产。

（一）新准则规范的投资性房地产范围的划分标志或原则

新准则未明示，《国际会计准则第40号――投资性房地产》（下称国际会计准则）认为，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，至于商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的的房地产），其产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产。正因为这一点，因此，将投资性房地产与自用房地产区分开来。

（二）新准则规范的投资性房地产范围

具体还应包括：

1.为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，新准则未明确规定。

2.尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）。

3.企业拥有（或企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物。

4.准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。

（三）不属于新准则规范的投资性房地产

具体为：

1.持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产，如为了在不久的将来处置或为开发和销售而专门取得的房地产。

2.为第三方在建在开发的房地产，即新准则规定的“企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号――建造合同》”。

3.自用房地产，包括持有的将来用于自用的、为将来开发并随后作为自用的、职工占用的以及待处置的自用房地产。

4.为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产。其在建造或开发活动完成之前，不适用新准则；待建造或开发活动完成时，作为投资性房地产。但对已经是投资性房地产、目前正在进行改建以为将来继续作为投资性房地产使用的，适用新准则。

5.闲置地不属于投资性房地产。

（四）房地产的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的，应当如何处理

新准则未予明确，可按照国际会计准则的规定进行判断处理，即如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则应分别计量核算；如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。

（五）企业向其持有的房地产的使用者提供服务对是否判断为投资性房地产的影响

比如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务，一家企业拥有并经营一家旅馆，其向客人提供的服务是整个协议的一个重要组成部分，该办公楼和旅馆能否被视为投资性房地产？新准则没有给出明确具体的判断标准，可参照国际会计准则给出的原则来进行判断，即：企业向其持有的房地产的使用者提供辅助服务，如果该服务在整个协议中并不是重要的组成部分，则企业应将该项房地产视为投资性房地产；在另外一些情况下，提供的服务构成相对重要的组成部分，则不视为投资性房地产。以此判断，前述“办公楼”视为投资性房地产，“旅馆”是自用房地产，不是投资性房地产。

（六）企业将其拥有的房地产出租给其母公司或另一家子公司使用，涉及单个财务报表和合并财务报表对该房地产不同的列报方式问题

在包括母公司和本企业，或另一家子公司和本企业在内的合并财务报表中，该项房地产不符合投资性房地产的条件，从整个集团来看其属于自用房地产，因此合并财务报表不能作为投资性房地产列报；但从拥有房地产的单个企业来看，如果符合新准则的定义，出租人在其单个财务报表中应将该项房地产作为投资性房地产。

二、投资性房地产的确认

新准则规定的确认条件是同时满足“与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业”和“投资性房地产的成本能够可靠地计量”两个条件。

第一项确认标准，需要企业在初始确认时根据可取得的证据对相关未来经济利益流入的确定程度作出估计；第二项确认标准一般容易满足，资产购置交易本身已表明了它的成本。

三、投资性房地产的初始计量

新准则规定投资性房地产初始应按其成本计量，即：外购成本包括买价、相关税费和直接归属于该资产的其他支出，自建成本包括建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，其他方式取得的投资性房地产成本按照相关准则规定确定。该初始计量规定包含了以下内容：

一是交易费用应包括在初始计量之中。

二是外购取得中“可直接归属于投资性房地产的支出”包括：法律服务的职业收费，财产转让税和其他交易费用等。

三是自建成本的“必要支出”应当不含投资性房地产的启动费用，建造或开发过程中浪费的材料，人工或其他资源等非正常损失。

四、投资性房地产的后续支出

新准则规定，其后续支出满足该准则规定的两个确认条件的，计入投资性房地产成本，否则计入当期损益。在具体理解和判断时：

第一，如果超出原先对已有投资性房地产估计的未来经济利益很可能流入企业，与已确认的某项投资性房地产相关的后续支出应增加投资性房地产的账面金额，所有其他后续支出应在发生的当期确认为费用。

第二，对后续支出是否进行了恰当的会计处理，有赖于对其初始计量和确认时对相关情况的考虑。比如：在确定某项投资性房地产的账面金额时，考虑了未来经济利益的损失，那么为恢复该资产的预期未来经济利益而发生的后续支出，就应当资本化；某项资产的买价反映了企业为使该资产达到工作状态在未来必须发生支出的义务，后续支出也应当资本化（如购置需要整修的建筑物，其后续支出应当增加其账面金额）。

五、投资性房地产的后续计量

新准则规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。采用“公允价值模式”必须同时满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件；不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。另外，“成本模式”可转为“公允价值模式”，但“公允价值模式”不得转为“成本模式”。在具体理解和判断时：

（一）什么是公允价值

一般认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。“公平交易”不存在特别或特殊关系，假定是在非关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。“熟悉情况”指自愿的购销双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及资产负债表目的市场状态相当熟悉。也就是说，公允价值应当是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。也就是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估计不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，如不规范的融资、售后租回以及与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等。

（二）如何理解投资性房地产公允价值？其内涵和外延如何界定

1.投资性房地产的公允价值是指其在资产负债表日（而非之前或之后）的市场价值，因为公允价值的定义实际上假设了销售合同的交易和完成是同步的，没有任何价格上的差异。同时，投资性房地产的公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出，也不反映由未来资本性支出所产生的相关未来利益。

2.企业确定的公允价值不应扣除企业在销售或其他处置过程中可能发生的交易费用。

3.公允价值通常是在同一地点和相同条件的活跃市场对相似的房地产的现时价格以及相似的租赁和其它合同所确定的现时价格。对建筑物而言，其相似性是指所处地理位置和环境相同、性质相同以及结构类型、新旧程度、可使用状况相同或相近；对于土地使用权而言，其相似性是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境、可使用状况相同或相近的土地。企业应当注意分辨和识别该房地产在性质、地理位置或状况方面的差异，或与房地产有关的租赁和其它合同条款方面的差异。

4.公允价值有别于使用价值。公允价值既反映了“市场参与者”的知识和估计，也反映了与市场参与者相关的各种因素；使用价值反映了“企业”的知识和估计，也反映了只针对于“特定企业”的各种“特定实体”因素，这些因素一般不适用于其它企业。一般认为，公允价值不包括、不反映：（1）将不同地理位置的房地产进行组合所产生的附加值；（2）投资性房地产与其它资产之间的协同作用；（3）针对于目前企业或业主的法定权利或法律约束；（4）针对于目前业主的税收利益或税收负担。

5.在确定投资性房地产的公允价值时，应避免重复计算已在资产负债表中单独确认的资产或负债。如电梯或空调等设备一般包括在建筑物即投资性房地产之中，而不单独作为非投资性房地产资产予以确认；又如某一间办公室与配置的家具一同出租，办公室的公允价值包括家具的公允价值（其租金收益是涵盖了所配置家具的收益），亦即企业不应将家具作为一项单独的资产确认；再如，投资性房地产的公允价值不包括预付的或应计的经营租赁收益（因为企业已将其确认为一项单独的负债或资产）。

（三）在实务操作中如何取得投资性房地产的公允价值

一是委托专业的评估估价机构进行评估估价。投资性房地产的公允价值依赖于具独立资格的评估师所作评估的程度，具备独立资格的评估师应具有国家认可的相关专业资格，并具有对所评估的投资性房地产的地理位置和种类方面的近期经验，要求评估机构和估价人员掌握丰富的房地产交易市场资料和扎实的估价理论知识。

二是自行确定。在企业自行确定投资性房地产的公允价值时，应当考虑自身的专业水平和能力；同时应当审视和披露所采用的方法及重要假设、房地产的性质和缺乏可比的市场数据、公允价值的确定是取得了市场证据还是更多地依赖于其它因素等。

（四）新准则规定“公允价值模式”不得转为“成本模式”

也就是说，如果企业原先按公允价值计量某一项投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处于变为自用或企业为以后在正常经营过程中销售而开始开发之前，企业仍应按公允价值对其计量。

六、投资性房地产的转换

新准则规定的转换条件易于理解，但未规定其他资产转换为投资性房地产的条件。因此，需要注意的是：原作为投资性房地产的土地使用权为销售而开始开发房地产，从而证明其用途发生了变化，企业应将该项房地产由投资性房地产转换成存货；相应地，如果企业决定处置某项不需进一步开发的投资性房地产，在终止确认（从资产负债表中消除）之前，应继续将其作为投资性房地产而不应作为存货进行会计处理。类似地，如果企业为在将来继续作为投资性房地产使用而开始对某项现有投资性房地产进行改建，改建期间企业应继续将其作为投资性房地产，而不应将其重新划归为自用房地产。

新准则规定，在“成本模式”下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。也就是说，在企业采用“成本模式”的情况下，投资性房地产、自用房地产和存货之间的相互转换不应改变所转换房地产的账面金额，也不改变该项房地产计量或披露的成本。至于在“公允价值模式”下的转换，均以转换当日其公允价值作为入账价值，但其公允价值与原账面价值的差额的处理规定则有所不同，即投资性房地产转为自用的，差额（借差或贷差）均计入当期损益；自用房地产或存货转为投资性房地产，借方差额（即公允价值小于原账面价值）计入当期损益（体现了“稳健原则”），贷方差额（即公允价值大于原账面价值）计入所有者权益（应当是计入“资本公积”科目）。

七、投资性房地产的处置

新准则规定，当投资性房地产被处置或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确认该项投资性房地产，处置净额计入当期损益。

结合《企业会计准则第14号――收入》，处置投资性房地产所产生的应收对价，初始应按公允价值确认。如果投资性房地产的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认。对价的名义金额和与现金价格相等的金额之间的差额，应在合同或协议期内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。

【主要参考文献】

建筑企业适用的会计准则范文第4篇

关键词：公允价值　计量模式　问题及建议。

与以前的企业会计准则相比，新准则体系在内容和形式上实现了较大创新。在基本准则中除了历史成本、重置成本、可变现净值和现值等已有计量属性外，特别增加并强调了“公允价值”计量属性，明确规定“在公允价值计量下，资产和负债按照在交易公平中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量；并在企业合并、投资性房地产、生物资产、股份支付、债务重组、非货币易、金融工具确认和计量等准则中采用了公允价值的概念或计量方法。”

一、具有中国特色的“公允价值”的内涵

美国财务会计准则委员会(FASB)于2006年9月正式的美国财务会计准则第157号(SFAS N0.157)――公允价值计量，将公允价值定义为：“报告实体所在市场的参与者之间(between market participants)进行的有序交易(in an orderlytransaction)中出售一项资产所收到的价格(be received to sell an assel)或转移一项负债所支出(paid Io transfer a liability)的价格。国际会计准则理事会(LASB)的国际财务报告准则(Internatianal Financial Reporting Standards，IFRSs)对公允价值的定义为：公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。我国于1998年的《债务重组》中，首次采用公允价值计量。2001年1月修订的前债务重组、非货币易等准则中有公允价值的运用，但同年财政部又取消了公允价值在上述准则中的应用。2004年7月又回到了采用公允价值的轨道，特别是2006年2月15日我国新颁布的企业会计准则在资产减值、企业合并、生物资产、石油天然气开采、投资性房地产、企业年金等具体准则中运用公允价值。

新准则符合国际趋同的基本要求，但仍体现出中国特色。与国际财务报告准则相比，我国新准则体系在确定公允价值的应用范围时，严格规范了运用公允价值的前提条件。即公允价值能够可靠计量。

二、新会计准则的公允价值计量模式及其影响

(一)投资性房地产的公允价值计量及其影响。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。该准则为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的。企业可以采用公允价值计量模式。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响，而不再单独计提。受此影响，目前在房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，会受到利好的影响。但是，房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值的影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第1年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。所以。预计2007年房地产行业会因新会计准则的变化而出现大面积业绩上升的说法，是没有理论依据的。当然，如果2007年期间或之后，房地产行情仍保持大牛市的话，因新会计准则给该行业带来的利好还会逐渐显露出来。

(二)金融工具的公允价值计量及其影响。根据《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括交易性金融资产和金融负债，例如企业为充分利用闲置资金、以赚取差价为目的从二级市场购人的股票、债券、基金等；再如，企业不作为有效套期工具的衍生工具，如远期合同、期货合同、互换和期权等。此外，企业可以基于风险管理需要或为消除金融资广：或金融负债在会计确认和计量方面存在不一致情况等，直接指定某些金融资产或金融负债以公允价值计量。这些被列为公允价值计量的金融工具，其报告价值即为市场价值，且其变动直接计人当期损益。这也意味着，如果企业能够较好地把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相左，其当期利润就会因此受损。所以，公允价值计量属性可以被认为是一把“双刃剑”，与老准则采用“只报忧不报喜”，从而使金融工具报告价值经常被低估有很大不同。

(三)其他业务的公允价值计量反其影响。据不完全统计，在新会计准则体系中，目前已颁布的38个具体准则中至少有17个不同程度地运用了公允价值计量属性。对企业影响较大的事项除前文分析过的两项外，还有非货币性资产交换、债务重组和非共同控制下的企业合并等交易或事项。新会计准则之所以对这些交易或事项采用公允价值计量模式，主要是出于实质重于形式的原则。例如，对于企业间具有商业实质的非货币性资产交换，采用公允价值计量换出和换人的资产，实质上是确认企业非货币性资产的“售出”与“购入”，“售出”资产的公允价与账面价之差即为企业实现的收益。而同类业务在老会计准则下只能按账面成本计价，不能将公允价值与账面价值之间的差异确认为企业损益；类似如企业在债务重组中用以清偿债务的非货币资产的公允价值高于其账面价值，则高出的部分连同获得的债务豁免，可以增加当期利润；在非共同控制下的企业合并中，购买方付出的资产、发生或承担的负债的公允价值与其账面价值的差额，体现在企业当期损益中。这些交易事项中对公允价值计量模式的采用，克服了因采用成本计价模式而对企业资产价值的低估的缺陷，从而可以真实地反映企业的资产价值及经营业绩。

三、我国运用公允价值计量模式存在的主要问题

公允价值模式有历史成本模式无法比拟的许多优点，其中最突出的足它极大地增强了会计信息的相关性，能够增加信息使用者的决策有用性，更加适合当前的经济环境。但要采用公允价值计量的时候，为了达到与初衷相一致的目的，我们

必须尽可能地预测公允价值将会产生的问题和面临的困难。公允价值存在以下几方面的缺陷。

(一)公允价值缺乏可靠性。在某些情况下，会计主体的管理层或内部人员具有某些资产或负债更为详细的信息，而这些信息表明市场交易价格偏离了这些资产或负债的真正价值，大多数学者认为不能因此而不应用市场上实际发生的交易价格。电不能因此而改变某些资产或负债的初始确认价值而重新计量。如果以不同主体的主观价值判断代替市场的价值。会计信息的可靠性就难以保证；况且不同会计主体拥有的信息千差万别，难以统一标准，得出的信息缺乏可比性。

(二)公允价值缺乏可操作性。如何客观地计量公允价值，是解决公允价值可操作性问题的关键。获取公允价值有3个层次：市价、类似项目市价、估值。与这3个层次相对应的公允价值计量的一般有3种方法：1，市价法。就是引用该计量项目的市场价格作为公允价值，但如果市场价格失灵，该方法就不适用了；2，类似项目法。当找不到所计量项目的市场价格时，使用所计量项目类似项目的市场价格作为其公允价值，这也会遇到和市价法相同的问题；3，估价技术法。是公允价值计量中难度最大的一种方法，对其可操作性的争议也最多，最终我们又同到了公允价值缺乏可靠性的验证上来。所以，影响公允价值推广的根本因素就是未来事项的不确定性以及由此不得不采用的估值技术引发的操作性差的问题。

(三)公允价值产生的客观环境不健全。我国的交易市场特别是产权交易市场还不规范；中介机构公信度低；市场执法、管理不严；会计人员的职业判断能力尚需提高。

四、在我国运用公允价值的对策和建议

(一)针对目前公允价值缺少可操作性的现状，我国迫切需要制定公允价值内部控制规范，完善公允价值的取得程序和审核程序，杜绝公允价值取得的随意性。

(二)在没有市场交易价格时，通过评估方式是取得资产公允价值的有效途径，因此规范资产评估市场，明确评估责任是改进公允价值的重要环节。

建筑企业适用的会计准则范文第5篇

关键词：建造合同准则；存在问题

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-00-02

企业会计准则作为一种商业会计语言，在国际经济舞台上发挥着重要的作用。为融入世界经济体，提供具有可比性的会计信息，我国企业会计准则体系正向国际财务报告准则趋同的方向发展。为进一步规范建造合同的确认、计量和相关信息的披露，财政部自2006年2月对原准则进行修订，了《企业会计准则第15号—建造合同》(CAS15，以下简称新准则)，自2007年1月1日起首先在上市公司执行，并鼓励其他企业提前执行。新准则的实施，对规范和完善会计核算及信息披露，尤其对企业提升经营管理水平，提高盈利能力水平具有深远的意义。但是在具体执行中，因为新准则自身的不足、国内建筑市场尚待规范及施工企业现有管理水平所限，仍面临诸多问题。

一、建造合同准则存在的不足之处

1.未对订立合同中发生的费用资本化做明确规定

建造合同准则未就订立合同中发生的费用是否资本化进行明确规定。2007年11月财政部在印发《企业会计准则解释第1号》的通知第(三)条进行了解释补充：“企业(建筑承包商)为订立合同发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的，应当予以归集，待取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，应当计入当期损益。”笔者认为，企业在订立建造合同过程中发生的相关费用，只要符合费用资本化条件的，应进行资本化处理。但是费用归集时间超过一个会计年度以后，建造合同才签订的，应计入当期损益。

2.每期确认的合同收入与工程结算不同步，形成工程结算差

建造合同准则对合同收入按完工进度在资产负债表日确认，而工程结算则按业主签认的结算单时间确认，两者往往不同步甚至形成巨大工程结算差。对于在资产负债表日存货项下列示的已完工未结算款，实质意义是未经业主签认的应收账款，但其风险程度远远大于应收账款，一旦业主不予签认，则会导致企业高估收益和资产，将会对企业的财务状况和经营业绩产生重大影响，建造合同准则对此没有明确是否计提坏账准备。笔者认为，企业应本着谨慎性原则，对已完工未结算款进行风险评估，计提坏账准备。

3.资产减值准备转回的核算方法不符合一贯性原则

建造合同准则规定应将预计合同损失确认为当期费用。在财政部的会计准则附录的“1471存货跌价准备”科目第二条：“企业(建造承包商)建造合同执行中预计总成本超过合同总收入的，应按其差额，借记‘资产减值损失’科目，贷记本科目。合同完工时，借记本科目，贷记‘主营业务成本’科目。”笔者认为，按此种方式核算，计提与转回的途径不一致，不符合会计核算的一贯性原则。当减值准备在以后年度转回时，毛利率为零，不能真实反映项目的毛利率水平，不利于信息的披露和报表使用者的决策。

4.会计附注信息披露不够全面

建造合同准则规定在附注中披露：“关于建造合同总金额、采用完工进度的方法；累计发生成本和确认毛利(或亏损)情况；办理结算价款金额以及当期预计损失的原因和金额。”并没有对项目的应收账款、预收账款及已完工未结算款项等相关的债权债务信息进行反映。笔者认为，会计附注信息披露不够全面，不利于报表使用者和投资者更全面的了解建造合同信息。

二、施工企业在执行建造合同准则时存在的问题

1.建筑市场环境不够规范，影响预计合同总收入和总成本的预测

目前我国建筑市场虽然竞争比较充分，但建设管理程序普遍存在不规范的情况。项目招标时，施工图纸达不到设计深度，在实际施工时，方案和图纸变化较大，从而产生大量的变更和索赔事项且数额庞大，业主对变更、索赔批复手续复杂且严重滞后。对于政府投资项目更是如此，一些建设单位为了回避自身的风险和责任甚至要等到政府审计完毕后才能最终决定变更、索赔额度，这一时间跨度往往长达两三年，致使企业无法及时、准确的按准则要求预计合同总收入和总成本，在不同年度项目毛利率水平波动较大，财务信息往往反映先亏后盈，大亏大盈的现象，与企业的实际生产经营状况严重背离，无法在项目实施过程中合理反映经营成果，尤其对上市公司来说，可能会误导投资者的决策。

2.施工企业在预计总成本和确认完工百分比方面存在较多不确定因素

施工企业对预计总成本和确认完工百分比方面存在较多的不确定因素。首先建造合同工期一般较长，合同总成本受市场材料价格、劳动力价格、国家政策及自然环境等因素的波动影响很大，这对企业把握市场和宏观经济政策的能力和管理水平提出了很高的要求，而施工企业的现有管理水平参差不齐，很难取得合理、可靠的数据和支持性资料。第二，按照准则规定，采用确认完工百分比确认完工程度。以最常用的实际成本比例法为例，其准确性基于预计合同总成本的预测和实际成本的归集。但是，成本投入与完工程度并不是一种严格的对应关系，采用此方法往往导致完工程度出现偏差。例如生产要素价格变动、地质气候等因素增加的费用及施工工序的价值投入不均衡等因素，与完工进度关系并不大，却会引起完工百分比较大的变动。第三，按期及时完整的归集实际成本，科学合理预测合同总成本有赖于企业自身管理制度和管理水平，基于项目管理者追求的利益和目标不同，可能对预计合同总成本和完工百分比进行人为地调节，以达到调节利润和收入的目的。

3.已完工未结算款较大存在一定风险

建造合同实施过程中，因为工程结算滞后形成巨额的已完工未结算款，占企业的资产总额和营业收入的比重较大，并长期占用了企业的资金和资源，直接导致企业资金周转困难，产生大量应付账款不能按合同履约，对企业的正常生产经营甚至信誉产生不利影响。有的施工企业为达到在资产负债表日少提坏账准备，调增利润的目的，有意拖延工程结算的批复，甚至不办理入账手续。因此已完工未结算款较大对施工企业本身和投资者的决策均存在一定风险。

4.营业收入和施工产值存在较大差异

从理论上讲，建造合同中确认的合同收入与施工产值应基本一致，在合理的幅度内波动不应偏离太多。出现差异较大的原因主要有：一、施工企业在实际成本归集时将没有形成工程实体的材料计入了成本，造成完工百分比偏大，虚增了当期的合同收入，而实际现场并没有形成产值；二、企业对外分包工程结算滞后，大量分包成本没有计入完工成本，造成完工百分比偏小，而施工现场统计了分包工程形成的产值；三、建造合同的预计总成本调整不及时，造成确认的收入与现场统计形成差异。

5.施工企业执行建造合同准则存在一定阻力

在执行建造合同准则过程中，有的企业没有意识到其重要性。首先主管领导把关注的重心放在工程施工和履约方面，认为花费大量的精力放在测算工作上不符合成本效益原则，因此不关注建造合同准则的执行工作；第二、关键管理人员对建造合同准则的内容和实质意义没有很好的理解和掌握，直接影响了建造合同准则的贯彻执行。第三、执行建造合同准则需要工程、经营、财务等相关部门及项目一起参与配合，势必会增加相关部门的工作量，因此遭到个别部门排斥，不能很好的配合财务部门执行，影响了建造合同的实施效果。

三、为施工企业准确执行建造合同准则提出的几点建议

1.完善国家相关的法律法规，为建筑市场营造公平、规范的竞争环境

我国建造合同准则已与国际会计准则走向趋同，但由于国内建筑市场环境与国际市场仍存在很大差距，严重影响了建造合同准则的执行效果。因此规范国内建筑市场环境势在必行，国家应通过完善相关的法律法规来规范建筑市场，加强执法监督的力度，为建筑单位相关各方提供一个公平、规范的竞争平台，实现国内建筑市场与准则的同步，逐步完成向国际市场接轨的进程。

2.完善建造合同准则

鉴于我国建筑市场现状和施工企业管理水平在短期内不能改善，建造合同准则应对有些条款进行补充和完善，使建造合同准则更具适用性。首先建议明确订立合同发生的费用资本化的确认条件，减少人为调整因素，更符合权责发生制原则。第二，建议对已完工未结算款进行风险评估，计提坏账准备，更符合谨慎性原则。第三，建议合同预计损失原渠道转回，更符合会计核算的一贯性原则，利于信息的披露和使用。第四、完善信息披露内容，增加债权债务等信息的披露，让报表使用者和投资人更全面了解的建造合同相关信息。

3.提高企业管理水平

我国施工企业应建立健全内部控制制度，保证建造合同准则的执行和合理应用。首先施工企业的主管领导和管理人员要加强对建造合同准则的认识和理解，能够将建造合同反映的信息作为重要的决策依据。第二，建立配套的管理制度，明确部门分工，强化准则的流程管理。如：规范建造合同的会计核算基础工作，建立健全内部控制制度，明确预计总收入和总成本的编制、复核程序等。第三，加强建造合同源头管理和过程的风险控制。在合同签订前，对合同条款进行全面评估，避免不利或不明确条款带来的风险；在合同实施过程中，对因变更设计、不可控因素造成工程造价的变化及时向业主单位办理签认手续，为财务及时、准确地计算合同收入，真实反映施工企业的经营业绩提供可靠数据。第四，细化成本核算对象。按专业或单位工程设置成本核算对象，将分部分项工程的预算与实际成本及结算价款之间进行对比，为企业管理提供更为详细的数据信息，使企业经营管理工作有的方矢。第五，确定合理的营业收入与施工产值差异率，按月进行对比分析，对于超过预定差异的情况，要查找原因及时修正，严格执行建造合同准则，为提高会计信息质量打下良好基础。

4.施工企业应改善管理人员知识结构

执行建造合同准则对施工企业的管理人员提出了较高的要求，造价管理、专业技术、财务及相关人员要突破专业和部门壁垒，在建造合同准则的框架下熟悉彼此相关的知识。实现用同一体系的术语、概念直接对话，加强部门沟通，实现信息共享。首先造价管理人员应充分了解施工过程中有关业主、监理、设计和内部施工管理要求以及市场信息；具备编制工程预算和对定额、施工图纸、单价分析的能力，按准则要求和制度程序编制和调整预计总收入与总成本；第二，财务人员应熟悉施工工序和工程结构；合理设置成本对象和归集成本；正确计算完工百分比，确认合同收入和合同费用；能对预计总收入和总成本编制不合理的情况进行识别和判断，具备较强的专业判断和控制财务风险的能力；第三，专业技术人员要及时将施工组织方案的变化调整及材料物资的价格信息等情况告知经营人员，配合经营人员编制调整预计总收入与总成本。经营部门及时将调整和结算资料交给财务部门办理入账手续。财务人员要将建造合同最终分析结果和发现的问题反馈给造价管理人员和专业技术人员，及时对存在问题予以纠正，形成管理流程的良性循环。

本文通过对建造合同准则的不足之处进行分析，重点阐述了施工企业在执行建造合同准则中存在的问题，通过对影响建造合同准则执行的两大因素，即建筑市场环境和施工企业自身管理方面，提出了完善和改进建议，以实现建造合同准则在施工企业中真正的贯彻执行，为企业及财务报告使用者提供真实可靠、内容完整的会计信息，促使施工企业建立健全内部控制制度，强化自身管理，提高盈利能力。通过以上分析，希望对我国建造合同准则的完善和施工企业对建造合同准则更好的执行发挥一定的借鉴作用。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则(2006)[M].经济科学出版社,2006.

[2]财政部会计司.企业会计准则讲解[M].人民出版社,2007.

[3]财政部.企业会计准则一应用指南.中国财政经济出版社,2006.