设备考察报告

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设备考察报告范文第1篇

一、美国物业管理的现状

美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。 美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

理事会

执行委员会

常务委员会：

职责：审计、预算、规划

条例、规定、

道德规范和纪律

道德规范问题听证和纪律委员会

执行委员会

公共住房道德规范和执行委员会

地方分部活动部：

职责：分部活动

arm部：

职责：arm服务

法律事务部：

职责：全国联邦住房联络

各地联邦住房联

公平住房和平等机会

联邦立法

州和市政事务

服务部：

职责：全国物业经理咨询

物业经理计算机和技术

收/支分

风险管

联络部：

职责：物业管理杂志社

营销/公共关系

出版

会员注册部

职责：amo

amo资历评估分会

amo保险分会

cpm会员标准

高级cpm会员标准

管理计划

会员发展、少数民族

教育培训部：

职责：成人教育

cpm会员资格培训

教育政策

师资

课程内容委员会

2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：cpm，注册物业经理（certified property manager）；arm，注册住房经理（accredited residential manager）；amo，注册物业公司（accredited management rganization）。还有一种过度性的叫cpm candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

3、成为cpm的职业要求

申请人向irem提出申请，取得预备cpm资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。

申请人取得预备资格后，需按照irem设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

irem课程：30分必修分，多达100分选修分。irem每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，irem就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

cpm证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

管理策划：20分必修分，0选修分。irem提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。

道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守cpm职责道德规范。 正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。

其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。irem承认其他15个房地产协会提供的课程。irem在培训手册中均有列明。

其他要求：经irem地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守cpm的职责道德规范；经irem理事会批准。

4、美国物业管理队伍的基本情况

全美国目前只有cpm9500多人、amo363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在irem的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点： 专业分工：公司多以cpm为核心，其他人员围绕cpm工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有amo资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为cpm，同时拥有、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。

注重经营的综合服务：一是cpm的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，cpm除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

5、美国物业管理的内容 （2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。

（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。

（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。irem的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。

二、美国高层楼宇设备管理的特点 2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 wilshire boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。

3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示

1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示；另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。

设备考察报告范文第2篇

【关键词】大型飞机； 试飞测试； 局域网

随着我国航空事业的发展，大型飞机的研制、开发、生产及试飞标志着我国航空技术达到了一定高度，是国家国力的体现。目前，我国加大了对航空科研的经费投入及人才投入，通过多年科研人员的不懈努力，我国现今已具备研制大型飞机的能力。但基于我国对大型飞机研制开发起步较晚，我国在大型飞机试飞测试技术方面还基本处于探索研究阶段。同国外发达国家航空技术水平相比还存在诸多差距。基于此，本文笔者首先分析介绍了我国大型飞机试飞测试的特点及要求，提出了现今我国大型飞机试飞测试研究任务，并大胆地对我国大型飞机试飞测试架构进行了设想，望能够对推动我国航空事业的发展贡献绵薄之力。

1.我国大型飞机试飞测试的特点、测试要求及面临的任务

1.1大型飞机测试的特点

大型飞机飞行测试同中、小型飞机飞行测试相比区别较大。其测试特点是：测试项目多，测试参数种类多，量大。比如大型飞机A340 试飞测试的参数高达12000多个， A380的试飞测试参数高达14000 多个；带宽高，高速模拟参数多；飞机体积大，试飞工程师可随机进行各项技术参数的测试；飞机内部空间大，可在飞机上加装各种大体积的测试仪器设备；大型飞机的通常是民用机种，试飞周期相对较短，测试投入成本比较低。

1.2 大型飞机试飞对测试的要求

基于大型飞机试飞测试的特点，大型飞机试飞对测试的要求可概括为：要求大型飞机的测试系统规模、功能、速率及数据存储能力都必须强大。测试系统应采用分布式结构，其目的是为了方便在飞机上分散安装设置，不会占据飞机内部 局部过大空间。测试系统应具备功能强、数据库完整的机载实时数据处理能力和显示能力；测试系统需要具备同飞机机载设备网络系统给数据交换功能；实现数据共享；对于大型飞机机舱内加设的其他测试设备，相对环境条件要求不是很严格，可采用工业档元器件和设备；基于大型飞机试飞周期短，飞机试飞测试任务重，要求测试设备具有可靠性连续工作的能力，并能为随机试飞工程师提供准确直观的测试数据信息。

1.3 面临的任务

近些年来，经过我国航空科研人员不懈努力，目前在小型飞机试飞测试技术、测试方法及测试设备方面已达到国际先进水平。但我国在大型飞机试飞测试技术研发方面基于我国研发起步较晚，如今还处于初步探索阶段，但随着我国对航空科研重视程度的加大，相信我国在大型飞机试飞测试技术研发、测试方法构建以及测试设备先进性方面都会有较快的进展。随着国际航空技术水平的不断提高，我们应认识到科技是第一生产力的重要性，如何探索出一套适合我国大型飞机试飞要求的测试技术及测试方法是当今我们面临的紧迫任务。

2.大型飞机试飞测试架构的设想

2.1 PCM 与网络传输

当今，国际上飞机试飞测试系统采用最多的是美国IRIG106遥测标准中的时分制脉冲编码多路调制（即PCM ） 体制。目前，我国在飞机试飞测试方面所采用的测试设备也是IR IG106遥测标准设备。PCM 体制是基于一种数字方式的时分制多路传输， 它可以对模拟信号进行等间隔采样，如果采样频率是信号频率的两倍以上，都能将信号进行恢复。由此我们可以得知，飞机试飞测试参数在PCM 格式中是等间隔排布的；PCM 采用的是固定形式的帧结构，相应飞机试飞测试参数在帧结构中的分布也是固定的。系统运行时帧结构是不间断地循环运行的，最终实现参数的等间隔采样和传输。随着航空事业的快速发展，大型飞机的试飞测试任务将会越来越重，为每一个测试任务编制的PCM 格式也将会更加的繁琐。对于一个大型的测试系统，基于采集参数种类多，参数量大，传输速度不一，编码长度不同，增加了构建数据传输结构的难度。尤其是数据传输结构建成，会因为任务的调整对PCM 的格式结构进行临时改变，相应地也增加了参数更改的难度。 同时PCM 结构是命令- 响应式总线， 数据通信方式是点对点， 无法实现数据共享及交换。然而，以太网具有带宽高，运行成本低，数据传输速度快等特点，并能在各个记录器及显示端口进行数据交换。所以，我们可以大胆地将计算机网络技术同PCM 技术有机融合在一起，创建新型的大型飞机试飞测试体系。该测试系统中的以太网数据包可替代RIG106的PCM 帧结构，实现数据通信，可有效解决了传统测试系统中数据无法共享及传输的问题。

2.2 大型飞机试飞测试的架构

2.2.1 测试系统组成

大型飞机试飞测试的架构应以网络为中心；测试系统通过数据包实现数据传输；及数据共享；传感调节、数据采集、机载记录、遥测发射等测试设备选用目前技术成熟的机载测试设备。测试系统架构是以局域网为主要技术支持的测试系统；测试系统按照功能性可分为：传感调节、数据采集、实时管理与数据处理及终端子系统。

2.2.2 系统的网络结构

系统网络结构的核心是实时管理与数据处理子系统。通过该子系统实现同各种数据采集器以及各种终端交联。

2.2.3 数据采集设备

对于大型飞机试飞机载测试系统框架设计，应将数据采集器作为主要的数据采集设备考虑使用。数据采集器对大型飞机试飞测试结果都是通过PCM 格式输出， 但部分数据采集器基于自身的功能性也可将采集到的数据组成测试数据包，并以以太网总线形式输出。

2.2.4 终端设备

大型飞机试飞测试系统的终端设备为用于实施系统运行参数及监控的工作站，存储信息数据的大容量硬盘、磁盘阵列或大容量的机载数据记录器。此外，遥测是目前大型飞机试飞测试中较为常用的技术手段，可有效地提高飞机试飞测试效率及测试准确性。对实现飞机的安全飞行有着重大意义。 [科]

【参考文献】