房地产企业会计核算细则

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房地产企业会计核算细则范文第1篇

摘 要 近二十年来，房地产业通过快速发展，成为我国重要支柱产业之一。但是我国房地产业在会计核算、税务处理等方面，还有很多不成熟和不规范之处，本文将对房地产企业销售未完工开发产品取得预售收入这一业务，从会计核算与税务处理方面结合实际进行介绍、分析和探讨。

关键词 房地产 预售收入 财税处理

房地产企业预售收入是指房地产企业根据《城市商品房预售管理办法》的有关规定，对符合预售条件的在建开发产品，在向主管部门申请并取得预售许可后，与买受人签订《商品房预售合同》，将正在建设中的商品房预先出售给买受人，而向买受人收取的定金或房款收入。

一、房地产企业预售收入财税处理规定

（一）会计核算规定

由于在房地产预售过程中取得的预售收入不能符合新《企业会计准则――收入》关于收入确认的相关条件，因此房地产企业在预售过程中所取得的价款，只能是预收性质的款项，应作为“预收账款”进行核算；待开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房产移交给购买方，办妥移交手续后再确认收入的实现。

而对于预售收入缴纳的相关税费如何进行会计核算，现行会计制度还未及时进行规范。

（二）税收征管规定

根据我国现行税法的规定，对房地产企业销售未完工开发产品所取得的预售收入应分别按以下规定缴纳相关税费：

1、营业税：根据2009年1月1日实施的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、土地增值税：根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）第十四条、《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条及各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定的土地增值税预征办法预缴土地增值税。

3、企业所得税：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

由此可见，国家对房地产企业销售收入是按照“收付实现制”的原则来确认应纳税义务发生时间的，通过提前征收相关税费，加强了税收的源头控制，确保了房地产税收能够及时地、均衡地解缴入库。

二、房地产企业预售收入财税处理现状

（一）预售收入财税处理现状

1、虽然近几年房地产企业会计核算已在逐步规范，但仍有部分房地产企业在预售阶段的会计核算上不能严格区分预售收入与代收代缴款项，使用科目混乱，甚至存在部分预售收入不入账现象。

2、预售阶段大部分房地产企业以“预收账款”的贷方发生额作为当期应纳营业税、土地增值税及企业所得税的计算依据。

（二）预售收入相关税费财税处理现状

由于现行会计制度未能及时对预售收入相关税费如何会计核算进行规范，使得各房地产企业在税费计提（或结转）环节做法不一，导致会计信息不能正确反映。目前各房企关于预售收入相关税费的会计处理方较多，但大致可归纳为如下两类：

1、相关税费直接损益类。该类方法的要点是先根据当期预售收入对相关税费（包含营业税、城建税、教育费附加、土地增值税）进行计提，将税费计入“营业税金及附加”，月末结转当期损益。计算当期应纳所得税时，不再单独对当期缴纳的营业税、土地增值税等进行纳税调整。该类方法的弊端在于：把不符合收入确认条件的“预收账款”以收入的形式结算了相关税费，虚增了损益和负债，且人为地割断了预售收入、营业收入与营业税、土地增值税等相关税费之间的勾稽关系，也违背了会计的配比原则。

2、相关税费配比损益类。该类方法的要点是通过使用过渡性科目或单独使用“应交税费”科目将预售收入缴纳的相关税费逐步与营业收入配比确认当期损益。该类方法在计算当月应纳所得税时，需对预售收入缴纳的相关税费调减应纳税所得额。在该类处理方法中，如果通过增设相关资产类过渡性科目来将预售收入缴纳的相关税费逐步确认为损益，会造成资产的虚增，但可解决了营业税金及附加、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中能清楚地反映已预缴的相关税费，损益表也体现了配比。如果不借助任何过渡科目而直接通过“应交税费”科目进行核算的话，可能容易让人把企业按规定缴纳的相关税费误认为是企业“多交了税费”，影响了会计的“明晰性原则”。

根据对以上两类相关税费处理方法的比较与分析，笔者个人认为通过增设过渡科目来配比结转相关税费进损益的作法更为合理。

三、房地产企业预售收入财税处理方法的相关建议

（一）规范房地产企业预售收入会计核算

1、由于国家对房地产企业在预售阶段进行税收征管的主要依据为“是否取得预售收入”（即是否取得预收账款）。因此，如何正确核算“预收账款”对于房地产企业来说至关重要，我们只有在日常核算过程中能够明确区分哪些属于是建立在购销合同基础上取得的应税收入（如向购货方预收的定金或部分房款），哪些不属于应税收入而应作为“其他应付款”来核算的其他暂收、应付款项（如诚意金、公共维修基金等），才能正确计算各期应纳税额，才能有效防范涉税风险。

2、为了便于日后对预售收入纳税的管理与检查，并统一房地产企业各经营时期（包括预售期与现房销售期）相关税费的计算口径，笔者建议，在收到账款时，不管是在预售期还是在现房销售期均一律从“预收账款”科目过账。这样我们就很容易地从“预收账款”的当期借方发生额得知企业当期确认的主营业务收入是多少、当期应计提多少税费；从“预收账款”的当期贷方发生额就能计算出当期应交多少税费。

（二）完善房地产企业预售收入相关税费的计算公式

根据税法对房地产企业预售收入应缴税费的相关规定，并结合工作实践情况与税务征管要求，现对房地产预售阶段应缴营业税、土地增值税、企业所得税的计算公式作了相应延伸与完善，使其适用于房地产企业的各经营时期（包括预售期与现房销售期）：

当前本年累计应缴所得税额=[当前实际利润总额-本年度"预收账款"借方累计发生额×预计计税毛利率+本年度"预收账款"贷方累计发生额×预计计税毛利率-本年预售收入缴纳的税费+本年确认的"营业税金及附加"]×税率

通过以上对房地产企业预售收入财税处理的介绍、比较与分析，我们可以看出房地产企业预售收入的会计与税务处理方法因各自确认的时点不同而存在一定的差异，即取得预售收入时不得确认会计上的收入，但应作为应纳税收入计算缴纳相关税费。因此，我们在处理房地产企业预售收入时，应按照有关要求对会计处理与税务处理区别对待，只有这样我们才能在正确核算会计业务、准确反映会计信息的同时有效地避免可能遭受的税务风险。

参考文献：

房地产企业会计核算细则范文第2篇

摘要：本文通过分析房地产企业税务内控体系的现状，阐释房地产企业建立税务内控体系的重要性，并针对房地产企业现有的问题，对房地产企业构建税务内控体系提出合理的建议。

关键词 ：房地产企业；税务内控；构建；探究

一、房地产企业构建税务内控体系的重要性

近年来，我国的房地产行业迅猛发展，对房地产企业进行宏观调控，采取有效的措施加强管理，制定了很多制度来约束房地产市场。房地产行业作为我国的重点产业，其税收占国家总税收额的大部分。所以，建立健全房地产企业的税务内控体系对我国国民经济的发展起到了重要的作用，其有利于约束房地产行业，保障房地产行业的健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的问题

（一）房地产企业的税务内控存在漏洞

现在，很多企业还没有建立完善的内控体制，没有良好的控制环境，尤其是房地产企业的会计系统还不是特别健全，企业的控制程序还是沿用传统的方法。内控体系出现漏洞，原因在于房地产企业没有制定良好的发展战略，企业在经营过程中忽视了房地产行业的发展规律，对房地产行业的管理要求没有清晰的认识。目前，房地产行业的内控体系都停滞在过度分散化的文字编写的步骤上，没有采取有效的配套措施，内控体系的可操作性比较差。

（二）房地产企业的内控环境差

房地产企业在建立内控体系时，没有形成一套系统的章程，企业制定的细则实用性不强，没有详细的计划。内控的主体没有较高的素质，在一定程度上增加了企业管理的难度，风险控制的效率降低。

（三）税务的外部环境恶劣

房地产企业的投资大，具有一定的特殊性，其外部环境不稳定，风险难以控制。房地产企业在会计核算方面也存在很多不确定的因素，导致了房地产开发成本难以预算。

三、构建房地产企业税务内控体系应遵循的原则

（一）遵守法律原则

房地产企业在制定税务内控体系时必须坚持国家规定的法律和法规，在国家法规允许的情况下，制定企业可操作的税务内控体系。

（二）兼顾性原则

房地产企业的税务内控要充分体现企业的会计核算和会计控制，内控体系要与企业的长远发展的目标相一致，同时内控体系又要协调企业的短期规划，税务内控要与企业的其他内部控制协调。

（三）指向性原则

企业的税务内控控制要按照企业实际经营情况，要抓住企业在会计核算中的薄弱环节，要有指向性的找出企业容易失误的内控环节。

（四）一致性原则

企业在制定税务内控体系时一定要长期的执行，不能过多地变动，否则内控体制就不能落实下去。

（五）普适性原则

企业的税务内控要按照企业的变动以及企业会计制度的更新来对税务内控进行调整。普适性原则包括对内的普适性和对外的普适性。

（六）成本性原则

企业的税务内控体系必须要考虑成本问题，税务内控体系的制定尽量节约成本。

（七）实用性原则

企业的税务内控体系要实现实际的运用效果，税务内控体系要有很强的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持续性原则

房地产企业在制定税务内控体系时要联系国家的宏观调控政策，并结合企业自身的发展，制定出有助于企业长远发展的制度和体系。

四、构建房地产企业税务内控体系的策略

（一）房地产企业要不断完善税务内控的管理水准房地产企业要建立专业的税务管理部门，请专业人员来对税务进行管理和控制。企业要把税务管理项目落实到个人，要制定奖惩制度，大力推广税务管理工作。加强对税务申报的核对、对税务发票严格管理、权衡各类税收的风险、分析国家税收制度，合理运用国家税收政策来指导企业进行税收的筹划工作，引导企业税务部门规避税务风险，企业税务部门要牢牢把握企业的投资方向，提出可行的税务控制措施。

（二）房地产企业要加强对税务风险的控制

房地产企业内控体系是企业管理的核心环节，因此，在企业内部开设专业的税务管理机构，加强对税务的控制力度，保障企业在经营过程中实现高收益。房地产企业要了解自身发展的情况，要准确定位，实现对生产经营中的每一项与税收有关的环节的控制，降低企业的风险。企业要改进税务风险管理体制，使该体制可以顺利运行，达到税务内部控制的效果。房地产企业在开发时要控制好增值税，在销售时要严格管理其营业税，企业在保有环节上要处理好房产税，实现对税务的内部控制。

（三）房地产企业要设置内部风险预报体系

风险预报体系要求企业内部人员要树立整体观念，要考虑企业的整体效益，要站在企业的角度对税务进行控制。房地产企业投入的资金比较多，其涉及的税种有不确定性，因此，企业的员工要根据实际情况，要分析企业的运营状况再做出判断。企业很多重要的涉税项目，要提前预算，及时汇报。企业的税务人员要遵守税务汇报的步骤，确保汇报的文件在各部门有效地流通。

（四）房地产企业要建立健全税务风险评估机制

风险评估机制是企业在运营过程中对税务风险的预测，并将预测的结果采取制度化的方式进行评定。房地产企业在建立风险评估机制时要加强职工对税务风险的控制意识，树立高度的责任心。房地产企业一定要做好员工的教育的培训工作，让员工了解基本的税务知识，增强员工抗风险的能力。企业税务部门要及时评定涉税的风险，将风险及时消除。

（五）房地产企业要加强税务管理人员的素质

现在，房地产企业的税务人员的素质参差不齐，因此，企业要通过定期的培训来提高税务人员的专业素养，不断更新税务人员的理念。房地产企业要制定考核机制，定期对税务人员的专业知识考核，保障税务人员能够胜任自身的岗位。提高税务人员的道德素质，防止偷税、漏税的现象发生。

结语

房地产企业中存在着偷税和漏税的现象，使国家的税收大量地流失，因此，构建房地产企业内控体系有着重要的意义，房地产企业税务内控体系的建立，不仅仅可以促进房地产行业的发展，而且对国家经济的发展起着重要作用。因此，房地产企业构建税务内控体系是很有必要的。建立健全房地产企业税务内控体系必须坚持一致性原则、成本性原则，房地产企业要不断完善税务内控的管理水准，设置内部风险预报体系，建立健全税务风险评估机制，从而促进房地产企业的长远发展。

参考文献：

[1]许明. 对我国企业税务内控体系的构建研究[J]. 财经界,2014（02）.

房地产企业会计核算细则范文第3篇

近年来，房地产业的迅猛发展，逐渐成为一项国民经济的重要产业和国家税收收入的重要来源。然而房地产企业销售不动产预收款项的核算和销售收入的确认以及相关营业税、企业所得税的税收处理上，由于行业会计制度和税收政策法规的要求不同，使其相关税收的核算与会计处理产生明显差异。

一、销售不动产预收款项收入的确认和核算

房地产企业销售不动产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定特殊性，其取得的预收款项未能同时符合《企业会计准则――收入》中关于商品销售收入确认的条件。在会计实务的处理上，房地产企业对收入的确认上也出现过因采用不同的方法而导致不同的结果。比较有代表性的做法包括：以签订预售合同并收取预收款项作为收入确认的依据、以签订正式销售合同作为收入实现、以竣工验收并开具发票作为销售实现、以收讫款项并办妥产权过户手续作为收入的确认等。这些做法曾经引起严重的分歧，有些房地产上市公司因销售收入的确认问题而被出具保留意见或解释性说明段的审计意见。

为加强房地产企业税收征管，特别是规范企业所得税的纳税行为，2003年7月，国家税务总局下发了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号）。时隔两年多，针对房地产行业所得税管理新暴露的问题，国家税务总局又于2006年3月下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）。由此，现行税收政策在确认销售不动产收入的问题上，分别按照一次性全额收款方式、分期收款方式、银行按揭方式、委托销售方式、先租再售方式、视同销售等不同方式采取不同的方法来明确。总体上说，销售不动产预收款项确认收入的原则，其核心不外乎包括以下两个基本条件：1.开发产品的产权已经转移，并将开发的房地产项目交付给购买人；2.价款已经收到或者已取得收取价款的权利。

为此，在销售不动产取得预收款项时，与其他工商企业预收款项一样，会计上不将其确认为收到当期的销售收入，而将其作为预收账款处理，待以后符合不同销售方式下收入确认要件时，再将其转为符合条件当期的损益。

二、销售不动产预收款项的纳税义务

在营业税方面，《中华人民共和国营业税暂行条例》第十一条第三款规定：“纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

在企业所得税方面，对房地产企业在取得销售不动产预收款项时，采取预计应纳税所得额的办法计算缴纳企业所得税，计算方法从国税发［2003］83号文规定的预计营业利润率修改为国税发［2006］31号文规定预计计税毛利率。现行政策规定：1.房地产企业在开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。预计计税毛利率按开发项目的性质（经济适用房和非经济适用房）以及按非经济适用房项目的不同区域分别确定为预售收入的3%、10%、15%和20%。2.房地产企业在开发产品完工后，根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

因此，结合销售不动产预收款项确认收入的原则，税法与会计制度对预收款项在收入确认时间与纳税义务时间存在差异，房地产企业销售不动产收取预收款项虽然不确认经营收入，但同样产生了营业税、企业所得税的纳税义务。

三、销售不动产预收款项的账务处理和纳税调整

由于房地产企业销售不动产预收款项的应交营业税和企业所得税的计算、申报与会计核算结转收入不匹配、不一致，那么房地产企业应如何针对预收款项进行账务处理和纳税调整呢？

房地产企业应在收到销售不动产预收款项的当期，不仅要将其并入发生当期的应纳税营业额计算缴纳营业税金及附加，而且要其预收款项先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，可以扣除相关的期间费用、营业税税金及附加后再计入当期应纳税所得额，并将按上述计税毛利率计算的金额作为取得当期的应纳税所得额的调增项目处理，计算缴纳企业所得税。同时允许企业在按会计制度规定将上述预售收入确认为收入实现时，将已缴纳过营业税的应纳税营业额、企业所得税的应纳税所得额作为发生当期的应纳税营业额和应纳税所得额的调减项目处理。总体上说，国税发［2006］31号采用预计计税毛利率法计算预计应纳税所得额后，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题，因而更加科学、合理、合法。

由于按现行税收政策对销售不动产预收款项采取预计计税毛利率法估算的应交所得税税额，与某一会计期间实际应交所得税税额以及完工决算应交所得税税额一般会存在差异，因此，房地产企业必须建立相应的明细账或辅助账，对会计制度和税收政策允许扣除的与同期预收款项配比的税金及附加进行登记。严格按照企业会计制度进行账务处理的前提，其实质上是一种时间性差异，利用“递延税款”账户归集和转回企业所得税，可以有效地将按税收政策预计计税毛利率法预交的所得税与确认收入时确定的所得税相联系，按照会计处理的权责发生制原则、配比原则等相关原则解决好账务处理问题。

四、销售不动产预收款项核算注意事项

2003年以来，国家税务总局每年都把房地产业作为税收专项检查的重点，在明晰政策和强化征管等方面规范企业纳税行为，采取有效措施防止逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库。为此，加强销售不动产预收款项的核算工作，必须做好以下两个方面工作：

房地产企业会计核算细则范文第4篇

房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。

(一)会计法规关于房地产企业收入的确认原则 《企业会计准则――收入》规定了销售商品的收入确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有其特殊性。

在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业即应确认销售收入。但也有可能出现法定所有权转移后，风险和报酬尚未转移的情况，此时，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。

(二)税收法规关于房地产企业收入的确认原则 税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有专门规定，其共同点在于都按照销售方式的不同来确认收入的实现。

对于内资房地产企业，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

对于涉外房地产企业，根据《国家税务总局关于外商投资房地产企业所得税管理问题的通知》，外商投资企业及外国企业房地产销售收入的确定以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现；(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；(3)采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现；(4)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。

可见，会计法规与税收法规对于房地产企业涉及所得税的收入确认原则存在区别。会计法规对房地产企业收入的确认主要以房地产的法定所有权转移给买方且所有权上的主要风险和报酬转移为前提，而税法则按销售方式的不同确认房地产企业收入的实现。

(三)房地产企业流转税的计缴房地产销售一般都会收取购房定金，购房定金在会计核算上只能反映为预收账款，不能作为销售收入的实现。而按照《营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业收到预收款时，须按照适用税率计提并缴纳营业税及附加，而不论当期会计核算上是否结转收入。

我国税法规定土地增值税按单个开发项目进行计征，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。对纳税人预售房地产所取得的收入，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理项目竣工结算后，多退少补。

[例1]某房地产企业开发的商住小区项目于2×6年2月份开盘预售，住宅尚未完工，计划于20×6年5月份交房。2月份取得合同预收款收入1500万元，其中含有一幢综合楼，售价为1000万元，全部款项已收讫并已竣工交房，发票已提交买方。综合楼买卖合同约定，两年期满后15日内买方可选择按原价退房，卖方同时一次性给予10％的补偿金；买方也可选择不退房，但仍享有10％的一次性补偿金。该企业适用营业税率5％(主管税务机关核定以1个月为一期纳税)、城建税率7％、教育费附加率3％，土地增值税按1％预征。

(1)收入确认问题。该房地产企业在2月份不应确认销售收入。原因在于该小区的住宅尚未交房，主要风险和报酬尚未转移。综合楼虽然已经移交、全部款项已收讫并已提供发票，但是买方有退房选择权，故该企业应在重大不确定因素消失(即两年期满15日内买方未选择退房)后确认收入。

(2)流转税计缴问题。根据税法规定及税务机关核定，该企业应在申报期3月10日前按照预收款收入的5．5％缴纳2月份营业税及附加82．5万元。同时，对该企业应按预收款的1％预征土地增值税15万元，办理竣工结算后根据预征情况多退少补。

[例2]某房地产企业开发的商业房项目于20×5年4月份开盘预售，20×6年2月份完工交房并办理了竣工结算。该项目20×5年取得销售收入5000万元，20×6取得销售收入2000万元，至此全部销售完毕且发票或结算账单已提交买方。为建造该商业用房支付的地价为1500万元，投入了3000万元的房地产开发成本。该企业不能按该商业用房计算分摊银行贷款利息，当地规定的房地产开发费用按10％扣除，该企业适用营业税率5％、城建税率7％、教育费附加率3％，20×5年该项目已按1％预征土地增值税。计算20x6年度该项目应纳土地增值税额。

1、转让房地产的收入=5000+2000=7000(万元)

2、确定转让房地产的扣除项目金额

(1)取得土地使用权所支付的金额为1500万元

(2)房地产的开发成本为3000万元

(3)与房地产开发有关的费用：(1500+3000)×1O％=450(万元)

(4)与转让房地产有关的税金=7000×5．5％=385(万元)

(5)从事房地产开发的加计扣除：(1500+3000)×20％=900(万元)

转让房地产的扣除项目金额=1500+3000+450+385+900=6235(万元)

3、转让房地产的增值额=7000-6235=765(万元)

4、增值额与扣除项目金额的比率=765+6235≈12％

5、20×6年度该项目应纳土地增值税额=765×30％-5000x1％＝179．5(万元)

二、房地产企业成本确认及所得税问题

(一)房地产企业成本确认应遵循配比原则 在房地产开发中，一个住宅小区的开发建设通常需要较长时间，往往会出现住宅已经建成而配套工程尚未投入使用，或者住宅已经销售而道路、绿化尚未完工的情况。这种商品房与配套设施建设的时间差，使得那些已经具备使用条件、并已出售的商品房应负担的配套设施建设费用无法按照配套设施的实际成本来计算。为了及时结转小区内已出售商品房的开发成本，以便与销售收入相配比，就需要采取预提方式，将未完工的配套设施的预计建设费用计入已销售商品房的开发成本。其计算方法一般是以未完工配套设施预算为基数，计算出已出售商品房应负担的数额，作为预提费用计入已出售商品房开发成本。待开发小区全部竣工决算时，再调整预提配套设施费用，以保证整个开发小区成本计算的准确性。

正是由于房地产项目开发周期长，收入、成本的结转往往要跨年度才能完成，使得房地产企业在成本的确认与计量中存在一定的操作空间，可能违反配比原则，多计或虚增成本，调节当年利润。主要表现为：(1)多计开发成本。如对于不能有偿转让的公共配套设施，人为多预提计入成本；虚构欠付的工程款挂账进成本；拖延工程结算时间，推迟项目财务决算。(2)滥挤乱摊成本。为了降低应纳税所得额，人为将应由未售商品房负担的成本挤入已售商品房承担；将非开发项目的借款利息、工资、福利费等计入该项目，人为虚减项目利润。

(二)房地产企业成本费用的分摊 一是借款利息的处理。房地产企业开发项目前期进行征地、拆迁、补偿以及基础设施建设都需要投入大量的资金。其资金来源除了预收款外，还可能有银行借款。按照企业会计制度的规定，房地产企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，应计入开发成本，待销售实现时按照配比原则转入当期销售成本。在开发产品完工之后，则应计入当期费用。二是共同性成本的分配。房地产企业土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等共同性成本归集完毕，在财务结算时是按占地面积、可售面积还是按建筑面积分配?笔者建议按可售面积分配，原因是：首先各建筑物的占地面积需要国土部门核定，可能存在滞后性，因而财务操作上有困难；其次，如按可售面积分配，由于可售面积在销售过程中可能会有所调整，如此前已售开发产品成本已经结转，会造成未售与已售开发产品成本分配标准不一致。反之，按照建筑面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施面积)分配，则可保证已售和未售开发产品成本分摊的合理性、一致性、准确性。

(三)房地产企业成本结转方法的选择房地产企业结转商品房销售成本时一般有两种方法：一是按面积比结转。先将完工开发产品总成本除以总建筑面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施面积)得出单位成本，再用已售面积乘以单位成本即为应结转的销售成本，未结转部分为存货。二是按收入比结转。将已售合同收入占总可售合同收入的比率乘以完工开发产品总成本即为应结转的销售成本，未结转部分为存货。

房地产企业会计核算细则范文第5篇

【关键词】房地产；销售；收入确认；过程；时点

一、 房地产行业收入概述

1.房地产行业收入确认的理论依据

房地产收入符合《企业会计准则第14号――收入》指南中提供劳务收入标准。准则对收入的确认规定得比较原则化、注重交易的经济实质，要求符合以下四个条件：

（1）收入的金额能够可靠地计量；

（2）相关的经济利益很可能流入企业；

（3）交易的完工进度能够可靠地确定；

（4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。

显然，一项交易或事项发生后，若仅同商品销售、提供劳务收入有关，则应否和何时确认为收入，就需要会计人员运用专业知识和实际工作经验进行职业判断，从交易的类型、收入的种类、销售、提供劳务时有无附加条件而使所销售的商品或劳务在似乎钱货两清的表面现象后，与商品或劳务有关的所有权及其风险在实质上是否完全转移等方面进行分析与判断，才能决定收入应否和何时确认。

2.房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型

（1）收入构成

①费是指公司销售开发商开发的楼盘，销售成功且达到合同约定条款后按照合同约定比例，开发商结算给公司的销售佣金。

②顾问费是指公司为开发商提供的前期市场调研、产品定位、市场策划以及后期销售过程中的策划服务等工作得到的相应报酬。

③渠道分销收入是指销售公司行业内资源共享，在公司间再次签订合同，按约定比例结算分销佣金。

④开发商给予的奖励是指在房地产销售期间开发商根据销售情况给予的固定的或者临时性的各项奖励，其中包含：跳点、超价等。

（2）合同收入确认条款类型

①销售合同

a.以开发商房款到账金额确认销售公司费收入

合同约定不论收到的房款为部分或全部，开发商以收到的房款金额结算销售佣金。

b.开发商必须收到全部房款后，以全部房款金额确认公司销售佣金

合同约定开发商必须收到全部房款后按照总房款的一定比例结算佣金。

c.开发商必须收到全部房款后，结算80%佣金且留有收房控存20%

开发商必须收到全部房款，只结算80%佣金，另外20%佣金，必须等到业主收房且业主满意评价达标后才可结算。

②顾问策划合同，是与开发商签订的为开发项目提供市场定位、数据调查、营销计划等服务的合同。合同中一般规定按照所约定的服务内容条款和完成时间节点，按合同总价款的比例，分阶段结算佣金报酬。

③渠道分销合同是指销售公司间再次签订合同，按照合同中约定的销售方式和提成比例完成同一项目的销售服务活动。

④奖励合同或临时约定协议，开发公司视销售情况阶段性和临时性与公司约定的销售奖励。比如：跳点合同中的佣金结算。

3.规范房地产行业收入确认的重要性

随着房地产行业的不断壮大和深入发展，规范的收入确认原则不仅能够帮助企业准确计量经营业绩、规避法律及涉税风险，而且促使企业提高内控管理水平。

（1）计量标准的统一，能够增强可比性。统一了行业收入确认的条件，而非个性化逐一分析合同条款即收款条件，可以使得企业间可对标，行业业绩可评判，为企业经营决策提供有效数据。

（2）规避法律及涉税风险。统一规范的收入确认过程，是需要公司和开发商之间进行数据交换和确认，这个过程为今后新合同的条款设计、合同纠纷中证据的收集提供了保障；同时也可以避免在混乱的收入确认下产生的税务差异和纳税风险。

（3）提升企业内控的管理水平。规范化的收入确认过程，使得企业建立起一套规范的、完整的、标准的销售数据统计流程，这个流程本身就是一个科学管理的方法，这将有助于企业加强自身管理，提高内控制度建设。

（4）通过行业标准的统一，减少行业内的不公平现象，创造一个良好的经营竞争环境。为公司上市审计提供理论支持，方便审计师发表审计意见，从而为企业的上市融资提供便利，促进整个行业的长足发展。

二、 房地产行业收入确认的影响因素

1.收入准则的限制

《企业会计准则――收入》应用指南中认为：长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。房地产销售业务从服务周期来说其时间跨度往往需要几个月甚至一两年，在此期间为开发商提供一项重复劳务即销售服务。按照指南中的规定根据相关劳务发生时确认收入，这里的确认时点不是由销售公司所能掌控的。

从本文中对房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型的分析中不难看出，看似明确的收入类型和合同条款，确因开发商的主导地位导致的信息的收集和确认过程的不对等地位，在实际工作中很难作为收入确认的依据。且现在开发商作为强势的一方，经常会有不按合同约定支付佣金，最终压低结算费的情况出现，导致以权责发生制按合同条款确认收入却无法收回所确认款项。

2.收入条款的不确定性

（1）以开发商房款到账金额确认销售公司费收入

在现实中，销售公司负责协助业主签订销售合同及支付首付款，在该环节能够掌握每套销售房屋的首付款到达开发商账户时间及金额，此部分房款对应费可以依据合同确认佣金，但是由于开发商财务及放款银行具有保密性，销售公司无法随时查询已销售房屋尾款是否到达开发商账户及具体金额，由于开发商自身利益需要，其在收到房款后长期不与销售公司对账确认，导致销售公司实际已达到合同约定收入确认条件，但是因为信息的不完整而无法确认收入。

（2）开发商必须收到全部房款后以全部房款金额确认销售公司佣金

此类型销售合同看似简单，但销售公司完全无法掌握全部房款是否已经到达开发商账户，原因同上，从而无法根据合同条款确认收入。

（3）开发商必须收到全部房款才结算80%佣金且留有收房控存20%

此类型合同基本与第2条情况相同，但是关于20%的收房控存佣金信息销售公司更加无法掌握，只能按照开发商结算佣金时点确认收入。

（4）顾问策划收入

此类收入是销售行业唯一处于相对主导地位的收入形式，因为其需要大量的信息、经验和人才积累，又处于房地产业务前端，所以基本能够按照完工百分比法确认收入，但是如果面对的是房地产开发行业的巨头，为了取得后期的销售业务，也不得不迁就开发商的意愿。

（5）渠道分销收入、跳点收入

此二类收入因统计过程需大量开发商的考核销售记录支持，另因销售公司与房地产开发公司信息的不对等，导致实操中也无法完全按照合同条款确认收入，也只能按照实际到账时确认。

3.税务收入确认的差异

根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]875号中关于劳务交易的规定：企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。

（1）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：①收入的金额能够可靠地计量；②交易的完工进度能够可靠地确定；③交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。

（2）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：①已完工作的测量；②已提供劳务占劳务总量的比例；③发生成本占总成本的比例。

（3）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。

根据之前对房地产销售行业现状及特点分析可见，该行业属于提供劳务交易，但是因实操中需要根据合同条款并结合开发商确认的证据来确认交易的完工进度、劳务总量比例以及发生成本占总成本比例，所以会与国家税务总局的规定产生差异。如若房地产销售公司按照税务确认收入条件确认收入，将业务合同作为确认基础，而得不到真实的业务数据支持，那么不难预测，大量应收账款的呆死账将在确认收入后期出现，同时已经上缴的税款也无法退回，那么对于房地产销售行业而言，完全依照税务收入确认方式确认收入将加大行业税务风险。

三、 完善房地产行业收入确认的建议

1.销售经纪公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基础台账

在销售过程中，建立销售基础台账，掌握客户从签约到最终收房整个过程中客户与开发商完成交易的所有信息，包括：定金的缴纳、签约首付的付款时间、全额房款支付完毕的时点以及客户的满意度评价等等。

（2）与开发商定期沟通和对账

与开发商建立起良好沟通机制，是为其提供服务，保证质量的有效措施。公司和开发商的相关人员应该定期进行数据核对和交换，以便于双方能够准确确认收入和成本（公司确认收入，开发商确认成本）。

（3）定期汇总分析，明确催款方法

为了有效保证经济利益能够及时流入企业，维护企业自身利益，销售公司应该针对应收款项建立相应的管理措施，比如应收款预警时间的设定，分别不同的账期采取不同的催缴方式，与律师事务所建立长期的合作机制等等。

2.政府房地产管理部门建立相应的监督机制

（1）完善房地产销售合同备案的内容

受到现有房产销售备案内容的限制，作为房地产监管部门也不能随时动态掌握销售情况，这既不便于国家监管也不方便数据的统计和使用。建议增加房地产销售合同备案登记内容，如增加全款支付时间、贷款银行等。

（2）建立备案登记查询系统

既然监管部门建立了备案登记制度，那就应该把相关的不涉及隐私的登记信息进行公开，方便信息的使用者查询。可以分为个人用户和企业用户，对其相应公开不同等级的信息查询内容。提高数据的使用效率，从而降低企业数据采集成本。

（3）加大对房地产销售的管理与控制，从政府层面建立项目运作的上报机制

在国家利用政策宏观调控房地产的基础上，引入一些具体的控制措施，指引项目操作的过程，从而引导房地产行业的健康发展。比如：建立项目进展全过程的上报制度，监控相关项目从立项到最终销售全过程的收入、成本、利润的确认。

3.完善《企业会计准则》的可操作性

尽管《企业会计准则》的收入确认原则对规范会计核算，提高会计信息质量虽然有很大的作用，但不能彻底消除不规范、不公平现象。我们可以进一步探索在收入确认原则中采用“收付实现制”，以实际收到价款作为收入确认的依据，在其他确认条件不变的情况下，将第三条件改为“与交易相关的经济利益已经流入企业”，这样就不需要由企业来判断，会计管理机构，税收征管机构也不会出现争议，也更能使会计核算规范统一，提高会计信息质量，且为企业创造一种公平的纳税环境。

同时，希望财政部门能够根据不同行业，出具行业内的实施细则和操作规范，从而对实际业务更具有指导意义。

参考文献：

[1]刘灵芝.试论新会计准则下收入的确认.纳税服务网，2009年10月

[2]国家税务总局.关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函[2008]875号）

[3]经济生活网.会计收入确认原则.2012年5月

[4]叶巧玲.中国房地产行业现状及发展对策.产业杂志，2014年02月03日

[5]李晓艳.房地产企业销售确认原则与相关税收制度的比较及会计处理方法.中国乡镇企业会计