商业经营管理办法

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商业经营管理办法范文第1篇

第一条  根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》和其他法律规定，结合本市实际情况，制订本办法。

第二条  上海市土地管理局（以下简称市土地局）是本市中外合资经营企业（以下简称合营企业）使用土地的主管机关。

第三条  本办法适用于使用本市土地举办的合营企业。

第四条  本办法所称的土地使用费，系指使用土地资源性质的费用，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。

合营企业申请用地，由合营企业的中方合营者办理。

第五条  凡在本市征用土地或使用原有土地举办合营企业，应由中方合营者凭批准的项目建议书，向市土地局申请预约登记，由市土地局移请规划管理部门选址定点后，核发土地使用预约证。

预约使用土地的有效期为一年。期满前十天可申请延长预约期。延长预约期不超过半年。逾期不办理申请延长手续的，视为自动放弃预约。

第六条  合营企业取得批准设立的证书后，应在一个月内向市土地局办理土地使用手续，领取土地使用证。

合营企业必须在领得土地使用证后，方可使用土地。需改变土地用途，应重新办理申请用地手续。

土地使用期满或因其他原因批准终止营业时，合营企业应将土地使用权交回，并缴销土地使用证；合营企业需继续使用土地，应在期满六个月前向市土地局办理延长使用土地手续。

第七条  合营企业使用国有土地必须缴纳土地使用费。因使用土地发生的征地拆迁安置费用，企业用地范围内的基础设施建设费用，与市政公用基础设施接通部分的建设费用，以及因企业特殊需要或专用而建设的市政公用基础设施费用，由合营企业自行承担。

农村集体经济组织使用集体土地举办合营企业的市政公用基础设施的建设费用，均由合营企业自行承担。

第八条  本市的土地使用费，根据地理环境条件和土地用途确定，分为六类十级，其标准：每年每平方米最高为人民币一百元，最低为人民币零点五元（详见附件）。各等级幅度内的具体费额，由市土地局核定。

合营企业也可以按不超过营业额百分之五的比例缴纳土地使用费，但须经市土地局审核批准。

第九条  本市土地使用费标准的调整，由市土地局根据实际情况提出具体方案，报经市人民政府批准后实行。

土地使用费标准的调整间隔期不少于三年，每次调整幅度不超过标准的百分之三十。土地使用费标准调整后，合营企业应按新的标准缴纳土地使用费。但土地使用费在合营企业开始用地的五年内不调整；按营业额百分比缴纳的土地使用费不调整。

第十条  土地使用费从发给土地使用证之日起计算。但第一日历年用地时间不足半年的免缴，超过半年的按半年计算。

第十一条  合营企业必须按时缴纳土地使用费，每年分两期凭市土地局的缴款通知单缴纳，第一期为六月底，第二期为十二月底。逾期缴纳的，按日加收应缴土地使用费总额千分之一的滞纳金。

第十二条  除建房出售的以外，合营企业在营业或投产前，可向市土地局申请按规定标准的百分之五十缴纳土地使用费。

第十三条  凡建房出售的合营企业，应自用地之日起至房屋出售完毕之日止，按标准向市土地局缴纳土地使用费。房屋购买者缴纳土地使用费的办法另行规定。

第十四条  凡建房出租的合营企业，自用地之日起至合营期满时止，由合营企业缴纳土地使用费。

第十五条  租赁房屋开办的合营企业，由房屋出租者向市土地局缴纳土地使用费。

第十六条  不以营利为主要目的的城市基础设施、文化、教育、卫生、科研性质的合营项目，可减缴或免缴土地使用费。

第十七条  产品出口企业和先进技术企业的土地使用费，除市区繁华地段（市区繁华地段与非繁华地段的划分详见附件）外，自企业设立起的三年内免缴；自第四年起按规定标准下限的百分之五十缴纳，但最高不超过每年每平方米二元五角。

第十八条  凡因不可抗力原因，缴纳土地使用费有困难的合营企业，经市土地局审核批准后，可缓缴、减缴或免缴土地使用费。

第十九条  凡市和区、县属企业使用集体所有土地举办合营企业，均应按国家有关法律规定办理土地征用手续。

农村集体经济组织使用集体土地单独或与其他企业共同举办的合营企业，可按国家有关法律规定办理土地征用手续；也可将土地使用权折价作为出资，参加经营，但必须按国家有关法律规定办理用地手续。

第二十条  合营企业的中方合营者以土地使用权折价作为出资的，可参照合营期应缴的土地使用费总额协商确定，报市土地局备案。但使用国有土地的合营企业的中方合营者，应按规定向市土地局缴纳土地使用费。

中方合营者以土地使用权折价作为出资的，土地使用费在合营期间不调整。

第二十一条  合营企业对所用土地只有使用权，没有所有权。合营企业不得买卖、出租或非法转让所用土地；不得非法占用未经批准使用的土地；不得擅自改变土地用途；不得违反我国土地管理法律的其他规定。

合营企业违反前款规定，市土地局可依法给予行政处罚。

第二十二条  中外合作经营企业、外资企业的土地使用管理，参照本办法办理。

第二十三条  本办法由市土地局负责解释。

第二十四条  本办法实施前已设立的合营企业，在本办法实施前的土地使用费按原合同办理；自本办法实施之日起的土地使用费，可按原合同办理，也可经合同各方协商后按本办法办理。

第二十五条  本办法自一九八六年十一月一日起施行。

附件：上海市土地使用费标准及说明

  

 一、土地使用费标准

                        单位：元／平方米?年

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    用        ｜    商      ｜    工        ｜  高宅、  ｜    文      ｜  一  科  他  ｜江、及

      地      ｜    业、    ｜    业、      ｜  标办    ｜    化      ｜  般  研、    ｜河、岸

  地    性    ｜    旅      ｜    仓        ｜  准公    ｜    娱      ｜  住  教      ｜湖、线

    段    质  ｜    游、    ｜    储、      ｜  商楼    ｜    乐      ｜  宅、卫      ｜海

      等      ｜    金      ｜    交        ｜  品      ｜            ｜  机  及      ｜水

        级    ｜    融      ｜    通        ｜  住      ｜            ｜  关、其      ｜域

－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－

        特    ｜60-100 ｜  60-100 ｜50-90 ｜  30-60 ｜  20-40   ｜

        甲    ｜50-90   ｜  50-90   ｜45-80 ｜  25-50 ｜  15-30   ｜

        乙    ｜40-80   ｜  30-70   ｜35-70 ｜  20-40 ｜  12-25   ｜  标

        丙    ｜30-60   ｜  15-30   ｜20-50 ｜  12-25 ｜  10-20   ｜

        丁    ｜20-30   ｜    5-20   ｜ 12-30｜    8-15 ｜    5-12   ｜  准

        戊    ｜12-20   ｜    4-12   ｜   8-14｜    5-9        4-7      ｜

        己    ｜  8-15   ｜    3-9     ｜  6-10 ｜    2-6        2-5      ｜  另

      郊甲    ｜  6-10   ｜    2-6     ｜  4-8   ｜    1-4   ｜    1-3     ｜

      郊乙    ｜  3-8     ｜0．8-3     ｜  2-6   ｜0．6-2   ｜0．5-1．5 ｜  订

－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

      郊丙    ｜            标  准  另  订

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二、说  明

（一）市区的地段等级划分：

特级：

中山东路及外白渡桥（金陵东路至上海大厦）两侧；

南京路（外滩至铜仁路）两侧；

西藏路（淮海路至苏州河）两侧；

淮海路（西藏路至襄阳路）两侧；

金陵路（外滩至普安路）两侧。

甲级：

东沿黄浦江，南沿肇嘉浜路、陆家浜路，西止乌鲁木齐北路转华山路，北止苏州河折石门路转北京西路至万航渡路。

四川北路两侧；

虹口公园地区（东沿甜爱路，南、西沿四川北路，北止江湾路）；

外白渡桥以北地区（东沿闵行路，南沿苏州河，西止四川北路，北止长治路、天潼路）；

天潼路（四川北路以东）两侧。

乙级：

提篮桥地区（东沿临潼路，南沿东大名路、杨树浦路，西止公平路，北止长治路、长阳路）；

大名路、东大名路、长治路、东长治路的两侧；

平凉路（临潼路至隆昌路）两侧；

天目路两侧；

北火车站地区（东沿宝山路、河南路，南沿安庆路，西止淅江北路、会文路，北止虬江路）；

新火车站地区（东沿共和新路大统路，南、西沿苏州河岸线，北止中兴路）；

共和新路（天目路至中山北路）两侧；

曹家渡地区（以长寿支路、长寿路，折长宁支路，转康路，余姚路为界）；

长寿路（长寿路桥西堍至曹家渡）两侧；

武宁路（长寿路至中山北路）两侧；

愚园路（乌鲁木齐路至中山公园）两侧；

虹桥经济技术开发区、虹桥路（华山路至虹桥机场）两侧；

虹古地区（东沿陵园路，南沿虹徐支线，西止虹许路，北止虹桥路）；

南京西路（乌鲁木齐路至延安西路）两侧；

延安西路（华山路至虹桥路）两侧；

新华路（淮海西路至中山西路）两侧；

淮海西路两侧；

漕溪北路两侧；

四平路、溧阳路（嘉兴路桥至大连西路）两侧；

西藏北路两侧；

浦东陆家嘴地区（东止泰同栈路、浦东南路，南止东昌路，西、北沿黄浦江岸线）。

丙级：

东沿黄浦江浦东岸线，南沿龙华港、龙华西路至中山南二路，西自中山西路折虹徐支线转陵园路、虹桥路、伊犁路、再沿虹桥经济技术开发区至中山西路止，北止中山北路、大连西路、控江路自然延伸至江边；

四平路（大连西路至五角场）两侧；

江湾路、中山北路（大连西路至大八字）、邯郸路的两侧；

逸仙路（大八字至三门路）两侧；

五角场地区（北沿盘山路、政立路，西沿铁路江湾专线、国定路折邯郸路转国顺路，无道路自然界限的东、南以距五角场中心五百米为界）；

虹桥机场；

除陆家嘴地区外，东止其昌栈大街折浦东大道转文登路，南止杨家渡路、张杨路，西、北沿黄浦江的浦东地区。

丁级：

浦西其余市区部分。

戊级：

浦东其余市区部分。

己级：

闵行区（含闵行经济技术开发区）、吴淞区。

（二）郊县的地段等级划分：

甲级：

市郊工业区、县属城镇。

乙级：

郊县其余地区。

丙级：

沿海滩涂。

商业经营管理办法范文第2篇

关键词：特许经营；问题；对策

中图分类号：F12 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）15-0195-02

被誉为“21世纪最成功的商业模式”，特许经营是现代商业必然发展和时尚的经营模式之一，在产业发展瞬息万变的当今世纪里，经营业者通过降低成本给标准化服务实现科学化管理，是特许业特有的经营方式。

虽然这种经营方式造就了一大批知名的企业集团，但在中国的发展却遭受挫折。全球最大的特许经营集团——美国腾胜酒店旗下的“速8”在中国遭遇诟病，要将特许经营转为直销；沃尔玛自1996年进入中国后，十年仍处于亏损状态；特许经营中的虚假宣传，利用特许经营诈取资金的现象也比比皆是……这些不能不说明特许经营在中国还存在着一定的问题。深入探析这些问题，并提出相应的改善措施已是当务之急。

一、中国特许经营存在的问题

1.国民法律意识淡薄，法律法规不健全

特许经营是法制社会的产物，它的运行是以特许人授予他人经营权为前提，以双方按合同规定条约维系特许经营为准则，以严格界定双方利益，实现双赢为目的的法治行为。而中国由于法制建设时间不长，加上几千年人治文化的影响，国民普遍缺乏法律意识，尤其是对知识产权的认识。这种对知识产权认识的盲区，导致一系列侵犯知识产权的行为：模仿甚至直接假冒知名品牌；加盟商违反特许经营协议的有关规定，私自在店内经销假冒伪劣产品；特许者只注重加盟商数量的扩张和收取加盟费，忽视维护特许经营系统的形象和声誉。

2.加盟者加盟动机偏颇，短期行为严重

以日本的摩斯汉堡为例，日本人相当自豪其95%的高成功率，但即使如此，也表示有5%的失败率。该公司从一年间的1 000位加盟应征者中严加挑选，最后缔结契约的仅是其中的5%，即50人。尽管这50人具备了强烈的创业意愿，和总公司具有同样的经营理念，最后的结果也有5%的不成功率。

3.特许经营理念落后，人才缺乏

目前，不少特许零售企业经营管理手段和经营理念还停留在原有经验的基础上，依靠个人才学和经验进行决策，凭借员工的工作热情和个人的服务技巧销售商品。而在市场分析、商品陈列、经营品种组合、服务水准、低成本运营以及店址选择、投资目标等方面做得还很不够。一些大型特许商场专门开辟有超市楼层，但仅仅是模仿了超市开架售货顾客自选的形式及皮毛，其他各方面与原来的商场经营模式并无大的不同。结果生意依旧清淡。大量的独立经营的跟风模仿型超市营业面积小、商品品种单一、混乱，没有正规的进货源道及购销秩序，成本高、售价高，千店一面，没有经营特色，服务质量不高。经营管理水平及经营理念总体上落后。经营管理水平上不去的关键在于人才缺乏，加上个体户、中小民营企业家创建的特许零售企业由于受投资者个人才学、知识层次、思想观念的制约，在经营管理方面还存在许多误区，在用人方面任人唯亲，致使特许零售方面的专业人才相对缺乏，对人才的培养和引进也有一定的局限性。这种不合理的人力资源配置造成企业观念陈旧、人心涣散，竞争力不高。

4.特许经营规范化程度不高，管理水平滞后

目前，除部分中外合资的特许店和少数几个国内特许公司比较规范外，绝大部分特许店仍未实现标准化经营，未能达到管理上的集中化和一致化。有些特许店只停留在形式上，甚至没有统一的配送中心。在管理方面，未能遵循同类特许店在进货、广告、物流、形象设计等方面的独特要求和内在规律的统一，而是照搬单体店管理的办法。内部经营管理科学化程度较低，管理职能的分工与协调缺乏科学性，以致特许经营规模优势、价格优势得不到充分发挥。

二、特许店经营过程中存在的问题及对策

1.完善特许经营法律体系

特许经营在一个国家或地区的推广和发展，都离不开良好的法制环境和政策环境，制定和完善特许经营有关法律制度，是维护加盟双方合法权利、特许经营正常发展的有力保证。美国有段时间曾出现一些不法之徒打着特许经营旗号诈取加盟金的事例，直到1971年出台《特许加盟法》和《特许店统一加盟须知》后，这些不法行为才得以制约。

中国在发展特许经营实践中应吸取教训，中国商务部颁布的《商业特许经营管理办法》对开展特许经营资格的审核、特许经营的信息披露、特许者与加盟者的权力义务规定、特许经营的基本方式、特许经营的知识产权的保护以及与特许经营相关的工商登记、财务、税收等方面做了明确的法律规定，已在一定程度上对特许经营的健康发展起到积极的推动作用，在具体实施的时候，还可以根据本地情况制定特许经营地方性法规和管理制度，如《特许经营规范标准》、《特许经营检查验收制度》等，并不定期组织有关人员进行检查，对不符合要求的限期整改，使特许经营监督纳入法制和有序轨道。

2.成立特许经营协会，加强特许经营规范化运作

商业经营管理办法范文第3篇

段 彦

特许经营起源于美国，发展历史虽然只有100多年，却几经演变。20世纪50年代，特许经营传入日本，经过改革和创新，有了长足的发展。目前，特许经营正日益走向全世界，成为一种最具活力的商业模式。美国商务部就认为，特许经营是美国经济的主流力量，是美国国家战略、知识经济战略、经济及产业结构调整战略、全球化扩张战屡及社会资源重组与就业战略的重要工具与模式。

一、特许经营的历史和发展

现代商业特许经营起源于19世纪的美国，南北战争后，美国国内消费商品数量急剧上升，美国的商业模式随着这种上升发生了巨大的变化，即连锁商业系统的形成。现代特许经营的鼻祖美国胜家缝纫机公司于1865年成立，当时该公司的产品属于美国领先的新产品，但由于消费者对该产品的性能及产品本身的认识不足，使胜家公司的销售遇到了很多的困难。为打开销路，胜家公司采用特许经营的方式在美国各地建立销售网络，结果销售势头非常良好，很快占领了国内市场，胜家获得了巨大的成功。此后，美国餐饮业和汽车行业都象胜家公司一样在美国开始尝试着建立特许经营的网络销售体系。

美国汽车制造业在20世纪20年代，由于福特公司开发了现代化的汽车生产的流水线，生产效率大为提高，进而整个汽车制造业都大幅度地提高了产量，随之带来的销售却未能像生产这样大幅度提高，尤其是资金的短缺，使汽车制造业纷纷采取特许经营的方式，把汽车的销售委托给一些机构，这种方式使汽车制造业迅速摆脱了销售不力的隐患，大大带动了汽车工业的发展。

随着胜家特许经营的成功，特许经营在美国进入了一个全面的发展时期，在随后的几十年中，随着福特公司，可口可乐、麦当劳等许多家著名公司的高速发展和扩张，特许经营的模式受到了全美企业的高度关注。到了1959年，美国10多家实行特许经营的企业，成立了国际经营协会（IFA），到目前为止，IFA已经成为了世界上一个影响非常广泛的国际性的商业协会。它代表600多家特许经营企业，为会员和有志于从事特许经营的人提供各种资料、咨询，并且制定特许经营中的道德规范和营运标准，为会员提供各种交流经验、专业知识、管理建议的机会而且适时进行培训。1972年9月23日，欧洲成立了欧洲特许权联合会。日本也早在1963年成立了第一家实行特许经营的“不二家”西式糕点咖啡店，70年代后，吉野家、7－11便利公司等纷纷采取特许经营的模式 ，都取得了较大的成功。

1987年年底，第一家肯德基快餐店进驻中国，这个是中国特许经营发展的起点，截至2003年年底，我国的特许经营企业在1900家左右，加盟店7万多家，涉及的行业超过50家，毋庸置疑，中国将成为世界上最大的特许经营市场。

二、特许经营的定义和类型

（一）、特许经营的定义

1、国际特许经营协会的定义

特许经营是特许经营是特许人与受许人之间的一种契约关系。根据契约，特许人向受许人提供一种独特的商业经营特许权，并给与人员训练、组织结构、经营管理、商品采购等方面的指导与帮助，受许人向特许人支付相应费用。

2、欧洲特许经营联合会的定义

特许经营是一种营销产品和（或）服务和（或）技术的体系，基于在法律和财务上分离和独立的当事人、特许人和他的单个受许人之间紧密和持续的合作，依靠特许人授予其单个受许人权利，并附加义务，以便根据特许人的概念进行经营。即双方经过财务上的交换协议，由特许人授予其单个受许人商号和（或）商标和（或）服务标记以及经营诀窍、商业技术方法、持续体系、其它工业和（或）知识产权，这些权利都规定在双方一致同意而制定的书面特许合同之内。

3、国内贸易部的定义

是指通过签订合同，特许人将有权授予他人使用的商标、商号、经营模式等经营资源，授予被特许人使用；被特许人按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人支付特许经营费。

（二）、特许经营的类型

1、按特许权授予方式分类：

A、一般特许经营：这是最常见的形式，即特许人向受许人授予产品、商标、店名、经营模式等特许权，由该受许人使用这些特许权进行经营，并支付一定费用。这种方式随着特许经营的发展，逐渐演变为构成其它特许经营方式的基础。

B、委托特许经营：特许人把自己的产品、商标、店名等特许权出售给一个人，授予该人特许权，允许该人负责某个地区的特许权授予，该人可以代表特许人向他所负责地区内的加盟申请者授予特许权。在法律上，这个人的行为相当于特许人自身的行为。

C、发展特许经营：是指受许人在向特许人购买了特许经营权的同时，也购买了在一个区域内再建若干家分店的特许权。有了这个权利，当受许人的事业发展顺利时，就可以直接在该地区建立分店，而不必向特许人重新申请。

D、复合特许经营：这是指特许人将一定区域内的独占特许权授予受许人，受许人在该地区内可以独立经营，也可以再次授权给下一个加盟者经营特许业务。

E、分配特许经营：这是指特许人不仅授予受许人特许经营权，还授予受许人建立批发仓库或者配送中心，向其它受许人分配货物的权利。

2、按特许人与受许人的身份分类

A、制造商和批发商：制造商授权受许人在特定的区域使用它提供的某种原料进行生产成品并销售，受许人的工作就是用制造商提供的原料组织生产，然后按照制造商的要求分销最终产品。

B、制造商和零售商：这种被称为第一代特许经营，美国的汽车制造业为了解决面临的销售窘境，首先开发了这种特许形式，建立了所谓的特许经销网。制造商（特许人）负责全部产品的生产，然后把产品分包给若干零售商（受许人）完成销售。

D、批发商与零售商：这个类型与上一个类型没什么区别，只不过制造商换成了批发商，但主要应用于计算机商店、药店、超级市场和汽车维修等行业。

E、零售商之间：这种类型是典型的经营模式特许，代表业是快餐业，比如肯德基、麦当劳等。

3、按特许的内容分类：

A、产品商标型特许经营：是指特许人向受许人转让某一特定品牌的制造权和经销权，特许人向受许人提供技术、专利和商标等知识产权以及在规定范围内的使用权，对受许人的生产经营活动并不做严格的规定。

B、经营模式特许：第二代特许经营，目前人们常说的特许就是这种类型。要求受许人必须按照特许人规定的 质量标准、经营方针进行生产或服务，受许人购买的不仅仅是商品的销售权，而是整个模式的经营权。

三、相关法律问题

随着我国特许经营的发展，相关的立法工作也变得日益迫切并初见成效。1997年11月14日，原国内贸易部颁布了我国关于特许经营的第一个规范性法律文件《中国商业特许经营管理办法（试行）》；2005年2月1日开始实施的《商业特许经营管理办法》，是商务部对国内特许经营进行的重新的规范。该办法规定作为特许人应该具备下列条件：

1、依法设立的企业或者其他经济组织；

2、拥有有权许可他人使用的商标、商号和经营模式等经营资源；

3、具备向被特许人提供长期经营指导和培训服务的能力；

4、在中国境内拥有至少两家经营一年以上的直营店或者由其子公司、控股公司建立的直营店；

5、需特许人提供货物供应的特许经营，特许人应当具有稳定的、能够保证品质的货物供应系统，并能提供相关的服务。

6、具有良好信誉，无以特许经营方式从事欺诈活动的记录。

作为被特许人应该具备如下条件：

1、依法设立的企业或者其他经济组织；

2、拥有与特许经营相适应的资金、固定场所、人员等。

国家其它部委还颁布了一些关于本行业特许经营管理的文件，但是这些规定都只是政策层面的指导性文件，真正对特许经营具有规范效力的法律文件是与特许经营相关的法律和行政法规，如《商标法》、《合同法》、《专利法》及实施细则、《著作权法》及实施细则、《反不正当竞争法》等。

商业经营管理办法范文第4篇

地址：

联系电话：

承租方（以下简称乙方）：

地址：

联系电话：

甲方就乙方承租甲方场地（商铺）用以商业经营活动，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及其它相关法律的规定，经甲乙双方协商一致，订立本合同。

第一条租赁场地

1、本合同项下的租赁场地位于市区街号公司内之层号铺位。

2、租赁商铺面积：租赁商铺建筑面积为平方米（以具有测量资质的单位出具的数据为准）。

3、乙方将在租赁商铺内按照甲方所规定的经营范围合法经营，经营范围为：，乙方不得更改经营范围及项目。

第二条租赁期限

1、租赁期限自年月日起至年月日止。

第三条租金及相关费用的缴纳

1、乙方应按时向甲方缴纳的租金及费用包括：

（1）本商铺实行日租制，每日每平方米（按建筑面积计算）为元，承租期租金合计元，大写。租金每月缴纳一次，租金以预缴方式收取，乙方须在每期租金支付前15日内，将下期租金支付甲方。

（2）综合管理费：每日每平方米（按建筑面积计算）元（包括管理费、公共区域能源综合管理费），大写，缴纳时间同第（1）条。

2、签订本合同时，乙方应向甲方缴纳：

租赁保证金：5000元（大写：伍仟元整）。合同终止后，甲方在扣除乙方应缴纳的各项相关费用后，于90日内无客户投诉，赔偿等问题无息退还余额予乙方。

3、乙方进入场地后，如需对商铺进行装修，将按照《商场经营管理公约》向甲方缴纳装修抵押金，装修抵押金为XX元（大写：贰仟元整）。装修完成后，经甲方确认无损坏、破坏商铺环境、设施设备等条件后，一个月后无息退还装修抵押金。

第四条乙方对租赁场地的改造

1、乙方如需对承租商铺进行装修改造，须将装修方案报经甲方审核。经甲方批准后方可进行施工，未经书面批准不得进行任何改动。

2、乙方对租赁场地的装修改造均不应对建筑物的主体结构安全、消防、电路和其它各种管线的使用安全及整体美观造成不良影响，并不得影响甲方或第三方的正常经营，否则，乙方应立即改正，并赔偿因此给甲方和第三方造成的损失。

3、乙方如需对商铺的电力系统进行改造，或增加照明设施等，须报经甲方审核，并经书面回复后严格按照《地区电气安全工作规程》、《地区电气安装标准》进行施工。增加后的用电费用由乙方自行承担。

第五条甲乙双方的权力和义务

（一）甲方的权力和义务

1、甲方尊重乙方的经营权，不干涉乙方的正常经营活动。

2、租赁期间，甲乙方共同保障商场的共用附属设施处于正常的可使用和安全状态。

（二）乙方的权力和义务

1、乙方有权要求甲方按照合同的约定日期交付租赁场地，在甲方不按时交付商铺时，乙方有权要求甲方顺延租赁日期。

2、乙方应按时缴纳租金，综合管理费及其它所有费用。

3、乙方应遵守《商场经营管理公约》及商场的各项管理制度，接受商场管理公司的统一管理。

4、乙方应根据合同约定的经营范围依法经营，保证商品及服务质量，明码标价，并应对所售商品实行“三包”。

5、合同终止时，乙方应按约定时间向甲方返还租赁商铺。

第六条合同的变更和解除

1、合同如需变更，甲乙双方应另行签订书面协议。

2、本合同终止时，双方应检查商铺内设备、设施，设备、设施能正常运转并归还甲方，如有损坏的乙方应承担赔偿责任。

3、本合同终止后，乙方应将该场地恢复原样，逾期搬迁的，应向甲方支付占有期间的租金及产生的各种费用。

4、同等条件下，乙方在合同期满后，有优先续租权。

第七条违约金及违约责任

1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方元。

2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金元。

3、若乙方将商铺擅自转租给第三方，视为违约，应支付违约金

元。

4、若乙方不按期支付甲方租金及各项费用情况下，视为违约，甲方有权终止本合同收回商铺，甲方从乙方租赁保证金中扣除乙方应缴纳的租金及各项费用后，将余额无息退予乙方，若乙方风险抵押金总额不足以支付甲方租金及各项费用，乙方应在2日内将余额补交甲方。

5、乙方如果严重违反《商场经营管理公约》以及商场管理制度的情况下，甲方视其违约，甲方有权终止本合同并收回商铺，乙方承担由此产生的相关责任。

第八条免责条件

若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的。双方互不承担责任。

第九条争议的解决方式

本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向商场所在地人民法院。

第十条其它事项

1、本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商，另行签订补充协议。

2、附件

（1）甲方产权证明文件

（2）乙方身份证复印件

（3）商场结算方式：

①商场采取统一收费方式进行经营管理，商场财务部以

天为一个周期进行结算。

②商场统一办理结算银行卡，此卡由财务部发给方，由甲乙双方自行商定。

（4）。

3、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，本合同一式两份，甲

乙双方各执一份，均有同等法律效力。

甲方：乙方：

联系人：

联系人：电话：

身份证号：

电话：户口所在地联系电话：

户口所在地邮编：

年月日年月日

编号：

商铺租赁合同

商铺号：

经营者：

商业经营管理办法范文第5篇

关键词：农村信用合作社；农村合作银行；改革模式

中图分类号：F830．6

文献标识码：A

文章编号：1007―4392(2006)01―0019―02

改革开放以来，农村经济的发展对农村金融体系提出了更高的要求，农村信用社的改革势在必行。在各地农村信用社的改革探索中，出现了农村商业银行模式、农村合作银行模式和完善合作制模式等多种改革模式。从实行农信社改革的8个试点省市上报的改制方案来看，农村合作银行成为不少地区农村信用社改革的首选模式。宁波鄞州、贵阳花溪、浙江萧山、山东广饶、江苏泗洪等地的农村信用社相继改制为农村合作银行，天津还成立了国内第一家省级农村合作银行。在商品经济较发达、城镇化水平较高的地区，农村合作银行模式正在显示出越来越大的活力。

一、农村合作银行是农村合作金融制度的创新

随着近年来农村经济市场化程度的提高和农村经济结构的变化，农村金融组织的产权结构和组织形式应当随之进行适应性调整，农村金融的服务方式、服务品种也应逐步改变和完善，传统的农村信用社远远不能适应这种变化。传统农村信用社的合作性质决定了社员之间组成了一个利益共同体，但这个利益共同体不是建立在明晰的产权制度之上，而是建立在管理制度和分配制度的基础上。由于产权关系模糊不清，农村信用社普遍存在所有权虚置、所有者缺位的问题，农民只有人股权，没有控制权和投票权，实际上没有任何监督权，在缺乏内部监督的情形下，内部人控制成为必然。因此，传统农村信用社既不能满足农村产权结构与产业结构变化的需要，也会因缺乏竞争而效率低下。

与传统农村信用社相比，以按股分红、按股表决、按商业化原则进行经营管理的农村股份制商业银行在促进产权明晰、强化约束机制、解决“内部人控制”和增进绩效等方面具有更大的优越性。但出于财务上可持续发展和商业经营利润的考虑，商业银行必须追求利润最大化。一般而言，农业生产的周期比较长，分散的农户所需的小额信贷服务带来的利润也比较少，投资“三农”的收益比之其他项目可能要低得多，对商业银行缺乏吸引力。农村商业银行在与其他金融企业的竞争中，为了提高竞争力，只能放弃更多的农村市场，转而抢夺城市市场。因此，农村商业银行难以取得商业银行“利润最大化”目标与“支农义务”之间的均衡：与此同时，如果国家也没有出台信贷支持农业的优惠政策，吸引商业银行的信贷资金投入，“三农”就可能失去必需的金融支持，对农业和农村经济的发展会带来一定的负面影响。目前，苏南三市的农村信用社改制为股份制农村商业银行的改革试点，已经遇到了这方面的问题。如果在全国范围内统一对农村信用社进行股份制改造，作为弱质产业的农业和农村中小型企业，在信贷的效益选择机制面前，必然受到歧视，金融支持不足，在传统农区和经济欠发达地区甚至可能产生农村金融抑制。

农村合作银行是在遵循合作制原则的基础上，吸收股份制的原则和做法而构建的一种新的银行组织形式。股份合作制这种产权制度，既不是传统意义上的合作制，也不是现代意义上的股份制，而是合作制与股份制的有机结合。合作制的特点是“社员入股、一人一票、服务社员”，适合于分散、弱小的个体劳动者的经济互助，是一种劳动的联合；股份制的特点是“大股控权、一股一票、商业经营”，适合于市场经济发达、商业化程度高的地区，是一种资本的联合。农村合作银行模式即一人一票、按股分红，主要由广大农民和农村经济组织出资人股。它是劳动联合和资本联合、“三农”服务功能和商业功能相结合的产权制度，是实行股份合作制的社区性地方金融机构。合作银行模式可以明晰产权，保持商业银行的上述优点，由于体现了大多数小股东和农民的意志，从机制上保证了对“三农”的支持，又可以发挥合作金融作为一个系统的整体优势，增强了抗风险能力。从我国农村经济实际看，有实施合作制的微观经济基础，如人股社员要求交易便利、民主公开制度以及现在已在实施的农民联户担保和村委会为社员提供的担保行为都具有合作制的社会基础。合作制“一人一票”制，可防止被少数人或内部人控制。在江苏、浙江等一些经济较为发达地区的农村信用社基本能够实现盈利，更有条件实现以利润返还为基本激励模式的现代合作金融制度。这种企业制度保持了股份制企业筹集资金、按股分红和经营管理方面的合理内核，吸收了股东参加劳动、按劳分配和提取公共积累等合作制的基本内核。在浙江等经济比较发达地区，将农村信用社及其县(市)联社改组为农村合作银行，有利于金融机构的规模经营，节约管理成本，提高整体抗御风险的能力；有利于构建新的明晰的产权关系，完善法人治理结构；有利于体现众多分散农户、个体经济户的权益，同时也能充分兼顾农村经济组织和其他大股东的利益；有利于保证改制后机构既坚持服务“三农”的市场定位，又在服务中实现商业化经营。2003年4月，我国第一家农村合作银行――浙江鄞州农村合作银行的成立，对我国农村信用社产权改革来说，是一次全新的、大胆的尝试。

无论从产权形式还是治理结构来看，农村合作银行都是农村微观金融制度的一种创新。农村商业银行要求企业利益最大化，在利益驱动下分布营业网点。而农村合作银行要为当地经济发展尽一定职责，有一定的约束和要求，地方政府对于其提供农业贷款有明确的规定。农村合作银行在经济利益和地方利益的边际上，作出了一种既不同于传统经典型的合作制，又不同于规范的股份制的混合式制度安排，即股份合作制，在现有的制度约束条件下最大限度地伸展自己的利益边界。因此，这种制度安排必然具有优越于纯粹合作制的经济绩效。在某种意义上说，地方政府的政策约束，与农村合作银行追求自身利益的理之间的竞争及合作关系，决定着股份合作银行中的合作制成份与股份制因素之间的边际过程或边际替代关系。对于农村合作银行来说，既要摆脱单一合作制产权形式所造成的运作困境，又不能否定制度安排的“合作制性质”，因而尽可能的在股份制和合作制的混合形态中，或者更准确地说在二者的边际上及其替代关系中求得某种均衡。

二、农村合作银行的发展前景

随着我国经济的发展，浙江、江苏等沿海省市的农村地区随着乡镇企业异军突起而逐步城市化。农村的主要生产单位已由广大的农户让位于工商企业，农村以前占大多数的以农业为主的农户已经变成了工人或企业主，他们已经减少或失去了对传统意义上的合作金融的需求。在这些地区，农村信用社进行股份合作制改革则既有必要，也有可能。在社员可以从多渠道获得金融服务，当传统弱质产业逐渐消失或社员自身需求发生变化

时，信用合作社自身也可能发生质变。因此，农村信用社改制能否选择农村合作银行模式的关键不是地方经济的发达程度，而是当地非农产业的发达程度。在我国，这两者是相互联系的。经济发达地区往往是非农产业发达的地区，其传统的农业已经或者接近消失，特别是从事传统农业的农户已经或者接近消失，农村资金需求发生重大变化。在满足少量农产金融需求的前提下，为了满足非农产业发展的需要，为了满足城市化发展的需要，股份合作制无疑成为农村信用社改制的必然选择。

尽管对农村合作银行模式的评价仍然存在着一些争议，但在国内的不少地区，特别是一些非农经济较为发达的地区，农村合作银行模式越来越受到青睐。鄞州模式已被国务院确定为深化农村信用社改革的推荐模式之一。截至2005年3月末，全国已有19家农村合作银行经中国银监会批准开业，另有23家农村合作银行获准筹建。2004年末，已开业的农村合作银行资本充足率和核心资本充足率全部达到8％和4％的最低监管要求，按照《商业银行资本充足率管理办法》的口径计算，部分农村合作银行的资本充足率已经达标；按贷款四级分类口径计算，农村合作银行的平均不良贷款占比为5．4％，大大低于同行业平均水平。作为农村金融体制改革的8个试点省市之一，浙江省今后对农信社的改革将全面推行合作银行模式，萧山、义乌、瑞安农村合作银行已作为继鄞州之后浙江农信社改革的首批试点单位。未来3年内，江苏也将组建30家农村合作银行。按照《国务院关于农村金融体制改革的决定》中关于“在城乡一体化程度较高的地区，已经商业化经营的农村信用社，经整顿后可合并组建成农村合作银行”的指示精神，位于商品经济较发达、城镇化水平较高且服务对象以城镇工商业和个体工商户为主的农村信用社，有必要向更高一级的组织形式过渡，改制为农村合作银行不失为一种较好的选择。