企业运营管理方案

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企业运营管理方案范文第1篇

2018年6月15日，****物业管理有限公司正式在工商登记注册成功。该物业公司以****为法人股东，认缴注册资金200万元，法定代表人为**。成立本物业公司旨在更加高效、有序管理**所辖区域的安置小区，并努力向外拓展物业服务，促进本物业公司健康、可持续发展，增加集体经济收入。

鉴于目前**各安置小区现状，特提出关于****物业管理有限公司启动运营的方案，仅供讨论、参考。

目前，**区块5个安置房小区由****物业管理有限公司开展应急管理，且在**股份经济合作社的监管下，****物业管理有限公司自行招聘物业经理、人事专员、出纳、行政、保安、保洁等必要的工作人员，独立成立一支专业队伍，对**区块的安置小区进行直接管理。

针对**区块5个安置房的建筑面积等实际情况，现将每个小区及公司的人员配置汇报如下：

一、**家园：物业主任1名，物业客服1名，保洁8名，保安4名。

二、**北苑：物业主任1名，物业客服1名，保洁5名，保安4名。

三、**南苑：物业主任1名，物业客服1名，保洁4名，保安4名。

四、**：保洁2名，保安2名。

五、**：保洁1名。

六、工程人员：6名。

七、水电工：1名。

八、消控人员：3名

九、保安队长：1名。

十、会计、出纳：2名

十一、物业总管：1名

即五个安置房小区需要物业总管1名，物业主任3名，物业客服3名，保洁20名，保安14人，工程人员6名，保安队长1人，消控人员3名，会计和出纳2名。共计53人。以上人员是基于目前现状需要配备的人员，近期或远期将根据实际情况，调整或完善相应人员配备。

企业运营管理方案范文第2篇

随着“一带一路”国家战略的实施和深入推进，我国铁路作为国民经济运输主要通道，同时作为与周边国家“互联互通”的重要组成部分，在亚洲、非洲等多个国家基础设施项目建设和运营管理中，将扮演越来越重要的角色，并发挥不可替代的巨大作用。铁路基础设施互联互通是“一带一路”的优先领域，诸多知名大型企业如中国中铁股份有限公司、中国铁建股份有限公司、中国建筑股份有限公司等，已经在世界各地积极参与并开展各种普速或高速铁路项目的工程投标、施工建设等，在工程项目商务洽谈和组织工程实施方面积累了相当的经验，为铁路“走出去”项目建设管理奠定了良好的基础。然而，中国铁路“走出去”战略不仅仅是签订并完成铁路工程建设项目，铁路技术装备、运营组织管理系统同时应走出国门，有效带动中国铁路整个产业链“走出去”，保证合作国铁路项目的安全、稳定、有效运营。截至2014年底，我国铁路营业里程达11万km，其中高速铁路里程达1.6万km，已经成为世界高速铁路系统技术最全、集成能力最强、运营速度最高、运营里程最长的国家。我国在铁路运行管理过程中建立了高速铁路运营调度指挥体系，构建了以中国铁路总公司为全路指挥中心，以铁路局为地区调度中心，以车站为执行中心的调度指挥系统。我国铁路线路地质条件复杂、地理环境多样、气候条件差异巨大，特别是在高速铁路运营管理方面，在运行控制、安全监测、调度指挥、运输组织、设备维护方面积累了较为丰富的经验。对于合作建设铁路的国家，如果只注重完成建设项目，而忽视项目建成后的运营管理，则难以发挥铁路项目应有的作用，甚至会导致项目在安全和效益等方面的严重问题。很多与我国合作建设铁路的国家，不仅不具备工程建设的人员和技术，同样缺乏铁路运营管理的整套技术和有经验的专业人才，迫切需要在工程建设交付后，由我国帮助其制订各类运输管理办法，并在一定时期内输送相关专业人员负责运营组织和维护管理，对当地人员进行各工种的培训。因此，中国铁路“走出去”需要从初期的承揽工程、设备供货向设计引领、技术带动、运营维护的全产业链输出转变，建立科学有效的运营管理模式，带动铁路各相关产业持续不断走出国门。

2运营管理类型的确定

中国铁路运营管理“走出去”不是简单照搬国内模式，而是根据不同国家和地区的实际，以及不同的合作模式，结合我国铁路运营管理的经验，进行运营管理模式创新，以确保铁路安全运营，取得良好的社会经济效益[1]。

2.1运营管理模式类型

2.1.1EPC+O&M模式EPC(Engineer-Procure-Construct)，其含义是对一个工程负责设计、采购、施工，即交钥匙工程总承包；O&M(Operation&Maintenance)即运营维护[2]。在合作国业主采用EPC模式完成铁路项目后，考虑到其国内缺乏相应的铁路运营管理人员和经验，通常需要由合作国铁路公司与中国铁路总公司或所属运营企业洽谈并签署单独的运营合同，采用委托承包运营方式，将客货运组织、调度指挥等委托中方进行，当地国铁路公司负责项目经营，包括客货运营、营销服务等。EPC+O&M模式如图1所示。2.1.2PPP模式PPP(Public-Private-Partnership)模式是指政府与私人组织之间，为了合作建设基础设施项目，以特许权协议为基础，形成的一种伙伴式合作关系。目前大部分不发达国家不具备自主建设和运营铁路项目的能力，政府与私人企业(包括外国企业)筹建项目公司并签订特许权协议，授予签约方的私人企业承担项目的投资、融资、建设和维护管理[3-4]。例如，中(国)老(挝)铁路合作项目在铁路建成后可以采取自主运营，通过成立单独的运营公司全面负责铁路建成后的运营管理和经营活动，或采取委托运营管理的方式。PPP模式如图2所示。

2.2运营管理模式选择

以上2种基本模式的核心是将铁路合作项目的经营管理与日常运输组织、调度指挥、设备设施维修等分开，中方受托运输企业只负责专业技术较强的、与运输相关的业务，而项目全部经营责任则由项目所有权公司负责。根据以上基本模式，可以结合不同的投资方式或投资主体采取不同的运营模式。在一些国家，还可以对既有铁路的合作项目进行升级改造，以充分发挥铁路所在国现有铁路专业技术人员的作用，通过适当培训，以及联合办公等方式，采用联合运营方式进行铁路运营管理。2.2.1受托承包运营有些国家社会经济发展较为落后，交通基础设施不完善，特别需要引进先进的铁路技术和运营模式组建本国的基础铁路网络，因此，可以采用受托承包运营方式进行运营管理。如正在推进的中老铁路合作项目，老挝国内除目前仅有的一条3.5km米轨铁路，基本没有从事现代铁路运营管理的基础和专业技术人员，因而在铁路项目建成投产后几十年内，将由中老铁路公司完全委托中国铁路总公司所属运输企业实施运输管理。2.2.2协议联合运营某些经济实力较为发达的国家，铁路发展水平也较高，并且有较明确的近期及中长期规划，通过引进国外铁路技术和管理，与当地国铁路人员共同管理和运营铁路。因此，可以采用协议联合运营的方式进行运营管理[5]。例如，泰国有100多年的铁路运营历史，但由于是米轨铁路，在工程完工以后，可以考虑由中泰双方共同组建准轨铁路公司，泰方团队负责铁路营销，中方负责运营和运输设备维修维护管理；施工单位负责固定设施设备维修；移动设备供货商负责机车、车辆和动车组的维修。中泰双方协作共管，实现日常运营管理和设施设备维修维护管理。

3运营管理模式实施对策

3.1运营管理方案提前介入

优秀的建设施工方案依赖于完备的运营管理方案，因而运营管理方案应提前介入，与建设施工方案同步优化，防止发生投资浪费或项目建成不适应运营的情况。同时应在铁路建设施工开始就考虑运营时期的维修模式，可以采用专业维修“业务外包”的方式由项目运营公司与施工企业、机车车辆制造企业及通信信号企业签订运营期的维修合同，促使合作项目在建设供货期开始就关注质量，把住运营质量的源头[6]。

3.2铁路系统成熟技术系统输出

应坚持输出我国铁路运营成熟的和高质量的线路设施、轨道结构、桥涵设计、牵引供电设备、通信信号系统、调度指挥方式、列车运行安全保障技术、综合维修管理技术、防灾应急体系等，实现铁路系统安全可靠的运营管理，特别是高速铁路的系统集成、列控装置和安全检测方面应做到万无一失[7]。

3.3运营管理实施本土化

就一个项目而言，待项目运营一个时期后，应逐步实现“本土化”。因此，在铁路建设期间，通过招收当地施工工人和技术人员逐步参与到线路施工、设备安装、调试验交、运行维护等工作当中，选拔优秀的施工人员进入运营维修和运营管理队伍，并组织铁路管理人员到中国培训学习，回国后参加跟岗培训、实操考核等，全面培养当地铁路专业技术队伍，吸收优秀人才成为铁路运营的管理者[8]。在工程交付运营后，一般前5年委托中国技术人员负责全部运营工作，并同时对当地国人员进行专业培训；5年后由中方技术骨干带领当地人员参与运营与设备维护，运营10年后可移交当地国人员管理，保证平稳过渡，实现当地技术人员主导全线运营。培训内容体系框架指包括通用培训和基础专业培训的入职培训、包括管理技能和专业技能的岗位培训，以及技能拓展培训等其他培训。

3.4规章制度规范建设

应着眼项目“本土化”和长久运行，帮助合作国建立铁路运营的系列管理制度、技术操作规程等。对于基本没有现代铁路运营管理经验的国家，可以依托中国铁路成熟的管理制度和操作规程，结合当地国法律制度、人文特点和管理习惯，制订适合铁路项目运营的系列规章制度和技术规程；对于已经有相应铁路运营管理经验的国家，可以借鉴中国铁路的管理经验，帮助其完善现有制度或规章；对新建高速铁路的国家，应注意系统移植中国高速铁路的成套管理经验，打牢运营管理基础。

4结束语

企业运营管理方案范文第3篇

[关键词]高速服务区 运营管理平台 设计应用

财务管理是企业管理的核心，财务管理的好坏，直接影响到企业的生存与发展。随着现代信息技术手段的不断发展，简单的财务电算化管理已经不能够满足企业对管理信息的要求，企业要加强财务管理必须对企业内部的各种资源进行高度集中的管理，达到信息资源的控制和配置使用，这样就要求建立起一个高度集中、资源共享、实时监控的财务管理系统，也就是统一核算运营管理平台在管理工作中的应用。

一、统一核算运营管理平台建设

随着当前网络与通信技术的高速发展，特别是以经营目标管理和预算控制为核心的现代管理系统的发展，简单的财务电算化管理信息系统已经不能够满足企业对管理信息的要求。随着财务信息关联程度越来越广，传统的基于手工的信息处理以及手工信息传递越来越暴露出不足，无法满足财务管理的需要。企业需要更健全、更完善的财务管理信息系统，一个集会计核算、财务管理与经营管理融为一体的财务管理信息系统。要实现这一管理要求，应按照经营管理的实际需要独立开发用于日常经营核算、监控管理的统一核算运营管理平台，形成一个集日常核算、实时监控、资金管理、经营控制为一体的财务管理信息系统。下面就以作者本人所在行业--高速公路服务区为例，重点对统一核算运营管理系统的设计运行进行详细阐述：

1.统一核算运营管理平台的设计目标

高速公路服务区是为高速公路上的过往司乘人员提供加油、住宿、餐饮、零售等服务的场所。通过对各经营项目实际经营状况的分析以及对服务区商业模式的分析，服务区的运营应采用运营管理领先战略。服务区的管理应该关注成本，并且着力于资源配置、核心竞争力、合作伙伴网络和成本结构等要素的提高。

按照“调整产业结构、优化资源配置”的运营管理领先战略，并在服务区基础管理、商品统一配送等管理要素上进行管理变革。服务区运营管理平台的设计目标就是贯彻执行这一运营管理领先战略，为服务区各项服务的运营提供平台；为服务区管理者、合作伙伴和各服务区的协同提供平台；为服务区管理决策提供平台；通过平台的运行为高速公路服务区的发展提供坚实有力的支撑。

2.运营管理平台的设计要求及解决方案

高速路服务区就像一家多种经营的公司，为过往司乘人员提供加油、住宿、餐饮、零售等服务。每项服务的经营都有各自行业特点，要求提供统一的运营平台要在功能上必须集成，而不是只限于满足某项营业项目；在数据上必须协同，而不是只限于数据上传；在应用上必须符合各经营项目的营业特点，而不是变通实现。按照这样的设计要求运营管理平台在分析服务区营业项目的共性和特性的基础上需要统一的后台系统及各种设备支持。为采购、配送业务协同提供基础组件，提供符合服务区各经营项目营业特点的应用模块。

按照运营管理平台的操作流程，数据实时上传至分公司和总公司服务器，数据同步完成后业务数据不能进行更改。各级信息使用者按照设定权限通过访问服务器查询使用所需数据信息。运营管理平台数据传递示意图如下：

运营管理平台的运行离不开高速稳定的网络环境，高速公路服务区所处地理位置一般较为偏僻，服务区各经营部门之间分布也较为分散，在进行运营管理平台网络设计时，应充分利用服务区现有的网络资源并考虑将来网络的扩展，保证平台良好的网络运营环境。服务区管理总部和各服务区（分公司）分别构建内部局域网，并通过互联网建立安全的数据同步连接。

3.统一核算运营管理平台的应用

统一核算运营管理平台是为服务区运营设计的可承受的集成化管理解决方案。使用者能够通过单一的系统实现业务流程的自动化，并将加油、超市、餐饮、客房等关键业务信息集成起来进行数据决策分析。服务区管理者可以有效执行运营领先战略并且增强控制能力。

服务区统一核算运营管理平台的使用者按区域分为服务区上层管理者（总部）和服务区使用者（分公司），服务区上层管理者（总部）对运营平台的应用核心是把服务区运营平台的数据转换成管理变革和经营成果。使用者按职能分为决策者、执行者和系统管理员。对于运营平台的使用：决策者通过平台可获取各服务区经营状况；执行者通过平台处理业务，进行内部的审核、监督工作等；系统管理员通过平台可进行系统管理工作。

二、统一核算运营管理平台建设存在问题

1.对运营平台使用工作重视程度不够，没有认识到财务信息化是企业管理的核心，而统一核算运营管理平台正是集财务核算、财务管理及经营管理为一体的综合管理信息系统。

2.运营管理平台同其他各系统（如财务管理软件系统、资金统一结算系统）的数据资源的兼容性有待进一步提高，容易出现数据传递失真的现象，从而对信息使用者的科学决策造成误导。

三、如何推动和加强统一核算运营管理平台系统建设

1.转变思想观念，充分认识统一核算运营管理平台是应用现代管理手段来提高财务管理效能，促进公司各项管理工作稳步健康的推进的重要手段，是公司财务管理信息化的重要的实施手段。

2.加大统一核算运营管理系统平台建设投入，搞好系统软硬件的管理，不断改进和更新软件技术，扩展软件的功能系统，涵盖更多的处理功能，如现在独立运行的人力资源模块与设备管理模块的数据兼容共享。同时还要加强网络安全和风险防范的投入，避免信息泄露和丢失，使运营管理系统平台始终处于安全最优状态运行。

企业运营管理方案范文第4篇

【关键词】服务区运营模式价值

一、天津高速服务区运营模式现状分析

运营模式的基本含义是对企业结构特征的一种描述，用以说明企业为谁创造价值，如何向顾客传递价值以及如何获取收益。

高速公路服务区所提供的商品以及形成的产业的特殊性使得大量的市场商机向高速公路服务区聚集。市场竞争与经济及社会效益的并存要求管理者必须采用现代科学的运营管理方法，以更加合理的标准进行业绩的考核，从而发挥服务区的经济以及社会效益，实现资源配置的帕累托改善。

（一）天津高速公路服务区建设移交模式

服务区的建设移交模式经历了以下两个阶段：

第一阶段：2010年之前建设的服务区规划、选址、征地、设计、设备采购、建设工作全部由建设单位独立完成，服务区运营管理单位仅被动地作为接收方对服务区进行现状接收。

第二阶段：2010年之后建设的服务区，服务区运营管理单位逐步参与到了服务区的设计阶段，能够对服务区交通组织、内部布局、外延方案有一定的话语权，服务区在功能布局上有所改进。虽服务区运营管理单位参与了部分服务区的设计方案，但无法对服务区的建筑质量进行把控，目前仍是采取现状交接模式，服务区后期运营成本较高。

（二）天津高速公路服务区招商模式

天津高速服务区招商模式也经历了两个阶段的变化：

第一阶段：2003年―2010年，服务区整体打包出租，此阶段，服务区运营管理单位的主要工作内容及流程为：寻找商户―整体租赁―日常检查―整改反馈。此模式下，商户既承担社会责任，又赚取利润商户因逐利性使然，往往不重视服务区的社会效益，服务区内的设施设备多个闲置，损坏严重；同时因各个业态打包招商，不同业态的价值不能充分体现。

第二阶段：2010年―至今，路段车流量较好的服务区采取分业态招商，在此阶段，服务区盈利项目与基础服务项目分开，基础服务由业主单位负责，使商户回归逐利本原。

（三）天津高速公路服务区的监督管理模式

服务区运营管理单位对服务区的监督管理模式分为两个阶段：

第一阶段：粗放式监督管理阶段，在2010年之前天津高速对服务区采取的是监督管理的服务模式，单位内部设置一个检查小组，对服务区进行定期检查和不定期的抽查，采取检查意见书的方式督促经营商户提高服务意识。此租赁运营、监督管理的方式存在先天不足，租户短期利益与业主长期效益存在冲突，容易导致经济效益与社会效益的失衡以及管理效率的低下，监督管理弊端日渐突出。

第二阶段：服务区逐步进驻自主物业的模式。自2010年始，服务区运营管理单位陆续对服务区采取进驻自营物业的监督管理模式，即将服务区公共服务项目从经营商户手中脱离出来由管理单位自行负责，经营商户仅负责可盈利项目的经营。此种模式的运行，梳理了服务区社会公益属性和经营商户追逐经济利益的经济属性的矛盾，特别是随着节假日免费通行政策的实施，司乘人员对服务区公共服务项目使用频率和使用要求的提高，该运营模式的优势更加凸显。

（四）天津高速公路服务区的车户服务模式

目前服务区对司乘人员提供的服务区分为免费和付费两种方式，免费的项目仍集中在最为基础的服务项目上，包括公用卫生间、免费开水、免费停车、路网图；付费项目包括加油站、超市、餐厅、住宿、汽修。

通过满意度调查统计可以看出，车户对员工工作态度及礼貌、服务区整体环境、安全防控的满意度最高，这也从侧面反映出车户对这三方面的关注度较高。同时，数据中也显示车户对提供的服务品类满意度最低，出现这种评价的原因为：一方面个体需求差异性较大；另一方面是服务区的多样化运营程度仍不足，与南方发达城市服务区的差距较大。

图1 服务区整体满意度评价图

二、层次分析法下高速公路服务区运营模式目标选择

（一）层次分析法模型的建立

（1）目标层的建立。本文是对服务区运营模式的方案措施的选择，最终目的是通过建立服务区运营模式方案从而提升服务区的价值，这里所指的价值既包括服务区的经济价值也包括服务区的社会价值，既包括有形价值也包括无形价值。

（2）准则层的建立。准则层选取经济效益、社会效益、品牌效益、技术水平、可持续运营五项指标。其中，经济效益是指通过运营模式选择方案直接或间接带来的服务区收益的提升。社会效益是指通过运营模式选择方案对服务区社会功能属性的认可度或服务水平的提升。品牌效益是指通过运营模式选择方案对天津高速品牌的提升价值。技术水平是指通过运营模式选择方案带动服务区技术措施的更新或改进水平。可持续运营是指通过运营模式选择方案对服务区资产寿命周期内的持续影响价值。

（3）方案层的建立。方案层选取了价值链分析模型中涉及的指标以及其他对服务区价值有影响的指标，包括服务区建设、招商策略、商业氛围提升、租户维护、创新运营、物业服务、行业监督、硬件提升改造、文化建设。

建立的层析分析模型如下：

图2 高速公路服务区运营模式目标选择层次结构模型

（二）服务区运营模式的分析

（1）层次总排序，并进行一致性检验。求解各元素排序权重的方法有很多，本文采用最大特征根法，即用最大特征根对应的特征向量归一化后作为权向量。

经计算，层次总排序见下表：

表1 层次总排序表

经计算，CR=CI/RI=0.064

层次分析法的运用对服务区运营策略进行提炼，并按重要性进行了排序，对指导服务区管理单位的实际操作具有非常重要的意义。

三、结论

本文立足于天津高速服务区实际运营现状，对天津高速服务区运营模式现状从建设移交阶段、招商阶段、监管方式、车户服务四方面进行了全面细致分析，并客观的总结了天津高速服务区目前的运营模式难以实现规模化和竞争力，不利于天津高速服务区的长远发展。通过创新的将层次分析方法运用到服务区运营模式策略研究中，将九个策略按重要性进行了排序，对指导服务区管理单位在服务区运营管理的实际操作具有非常重要的意义。

参考文献：

企业运营管理方案范文第5篇

现阶段我国绿色住宅建筑的开发建设已经处在全面高速发展时期，但获取运行评价标识的项目数量远不如设计标识，这样的现象意味着绿色住宅建筑的运营管理才刚开端。本文分析了绿色住宅建筑运营管理模式当中存在的问题并引出市场化的发展方向。提出了合同激励方案设计，旨在使得业主享受绿色生活，物管企业获取利润激励的同时，推进绿色住宅建筑运行标识的申报工作。

关键词：

绿色住宅建筑；市场主体；运营管理；合同激励

0引言

截至2016年6月底，我国累计绿色建筑标识项目已达4314个，累计建筑面积49988万平米，其中绿色住宅建筑的数量为1986个。据有关机构预计，到2020年，新建绿色建筑市场增量规模将达到2100亿元，年均复合增长率将超24%。然而，在政府大力推动下，如此快速的绿色建筑发展过程中，其运行标识的推广滞后和运营管理过程中的问题也接踵而来。住宅建筑获得绿色建筑设计标识的建筑数量在2008-2016年间呈突飞猛进的增长态势，但运行标识的数量仍保持在一个较低的水平。甚至在增长率较高的2013-2016年，运行标识的数量反而呈现出萎缩的态势。按照目前统计，绿色住宅建筑设计标识占评价标识总数96%，运行标识占4%。这样的数据也在一定程度上揭示了现阶段我国绿色住宅建筑产业只重形式、轻长效的薄弱环节。如若想要持续健康稳定发展，绿色住宅建筑的运行将是下一阶段将要解决问题的重中之重。

1绿色住宅建筑运营管理发展动态分析

1.1绿色住宅建筑运营管理市场主体分析

绿色住宅建筑运营管理的参与主体是指在其活动中所涉及的各方参与者。现阶段涉及到的运营管理阶段参与主体一般来说有三方：政府，物管企业和业主。而政府又是以一个宏观调控者的姿态出现在运营活动关系当中的，物管企业与业主即是本文所指市场主体。现阶段国内外学者已有众多研究绿色建筑推广与运营管理的激励，对于激励的主体也较集中于政府对于开发商的激励，市场主体间的激励相对较少。特别的，对于市场双方主体的互动激励更是几乎没有。①政府。政府既是绿色建筑开发行为的有力倡导者和推动者，同时也应该是运行标识的宣传者与推行者。政府可以采取强制性政策和经济激励政策来积极引导绿色建筑的投资开发与运营管理工作。②物管企业。绿色住宅建筑主要运行操作方是物管企业。该机构有两种成立的性质。一是由开发商的直属部门组建或由开发商聘用，二是业主委员会自主聘用。两种方式组建的物管企业的目标均是在物业合同约束下为业主提供服务。③业主。业主是运营管理的重要参与者，同时也是绿色消费的直接消费者。我国城市化现已步入稳定期，城市住宅业主文化素质参差不齐，知识涉猎维度也不尽相同。因此，其绿色消费承受能力有高有低，行为特征也各不相同[1]。但就总体而言，随着全民素质的提高，我国城市住宅业主已经具备节能环保的意识，行为中也会以可持续发展为最高目标。

1.2现阶段绿色住宅建筑运营管理模式存在的问题

①物业服务内容狭窄。物管企业的服务对象即是其所管物业范围内的全体业主。这一特点使物管企业管理的针对性更强，可根据业主的要求定制相应的服务，根据业主的反馈不断改进和提高服务质量和程度。但这也是制约其主动性的最大症结所在，物管企业常常只关注并提高物业合同内的服务。如若没有约定有关绿色建筑运营的服务项目，物管企业将忽视或者置于不顾。②物管企业存在绿色意识盲区。有些物管企业认为建筑物是否绿色取决于建筑物规划、设计和施工，物管企业在这方面其实无能为力。还有的认为建筑项目在设计阶段采用了绿色节能技术，在运营阶段就顺理成章能达到绿色建筑的要求。再者，有些物管企业考虑自身盈利甚微，更不愿把资金用在物业项目的节能管理上。甚至有些项目尽管资金充裕，却不知道将此部分改善的资金作何用处。这些绿色意识的盲区和误区严重阻碍了绿色建筑运营管理的进程。③物管企业自身能力不达标。现阶段，我国物管企业大部分仍沿用传统的物业管理方法，管理理念、技术、方法、手段等与绿色建筑“四节一环保”的要求相去甚远。主要表现为劳动密集型的管理，以人工劳作为主，管理技术落后，科技含量低，无法适应绿色建筑物业管理知识密集、技术密集的特点，难以实现物业管理专业化、精益化和规范化的要求。④费用结算条款存在缺陷。目前大多数物业项目中，物管企业负责代缴代付设备运行发生的各项水、电、柴油和煤气等费用，业主也按实结算。在该运作模式下，物业是否绿色和节能与物管企业便没有直接利益关系和责任关系，物管企业便会逃避责任或者丧失节能环保的积极性，使服务动力变差。⑤激励力度弱，条款不明确。尽管现阶段我国政府已有完善的激励政策出台，不同地区对获得运行标识的项目均有一定程度的奖励，但运行标识评选情况仍不尽如人意。说明政策奖励力度终究不足以调动运营各方的热情，难以改善运营管理中一成不变的现状。与此同时，合同激励办法的缺失，节能得利分享条款的缺失，同样也无法帮助保持物管企业的节能环保热情。

1.3绿色住宅建筑运营管理激励发展方向探索

已有学者在绿色建筑运营管理方面进行了有效的研究与探索。刘玉明（2012）认为政府应逐步降低对绿色建筑的激励力度，运用反向激励即市场激励的方法，来扶持绿色建筑发展[2]。刘飞（2014）认为绿色建筑运营市场需要政策限制、宣传引导和市场调节三方来平衡，强调了市场调节的重要性[3]。杨宇（2015）从加强政府管理职能、提高企业执行能力、解决市场需求，健全市场体制三方面提出运行标识的推广对策[4]。综上所述，先前的研究已经提出了利用市场的力量来推动绿色建筑运营管理的发展。此方向的研究将成为响应政府政策转变，适用于未来绿色住宅建筑运营管理发展的有利先导。并且，现已有青岛市利用“市场+”的方式推动既有居住建筑节能改造的先例[5]，可作为借鉴的实例。考虑到政府未来将减弱政策激励，用意于缓解政府财政压力，研究市场主体双方的物业合同激励，将是顺应利用市场化的大手调用社会资金运转、调动市场经济活力的大势所趋。

2绿色住宅建筑物业合同激励方案设计

2.1将绿色建筑运营评级项加入合同条款

为了更好的明确物管企业的服务范围与责任，需要在合同当中载明绿色建筑运营评级的等级要求，控制项与评分项的要求，做到有据可循。

2.2约定激励方法与合同价

在合同激励条款中，写入当地政府补贴与减税等相关政策优惠，约定合同价计算方式与进度款拨付方式。在其中明确约定剩余利润分项系数进行节能收益的分配。如此，物管企业在政府激励的同时，也能够在市场化中获取利润，此举有利于未来政府减弱优惠，缓解财政压力。

2.3借助数据化管理

要求物管企业定期公示管理账目明细、设备运行记录、能耗监测记录等。此举在合同当中的目的，一是帮助业主动态监测物管企业实际服务工作量，监督物管企业是否遵照合同内的要求提供高质量的绿色物业服务并严格控制成本；二是将物管企业的努力程度尽可能地量化成其绩效，有助于进行精确合理的奖励；三是可根据激励措施执行效果及时调整。

2.险责任划分

在风险条款中，明确约定合同双方的责任。给业主与物管企业强烈的信心、勇气与工作积极性。业主的风险分担与利润共享有助于降低物管企业的风险规避度，以增加业主的效益，使得激励机理能最大限度地合理使用，得到最佳的动态合作激励效果。

2.5引导广大业主主动支持和参与绿色物业管理工作

在合同当中约定，物管企业须设置节能标语与节能标志，号召业主对生活废弃物自觉进行分类收集和放置、主动节水节能、进行环保家装等。带领业主群体参与到绿色物业工作当中来，形成良好的节能环保行为与风气。

3结论与展望

现有的绿色住宅建筑物业合同当中已有有关运行评价的条款，但仍然不够完善，激励条款欠缺。本文通过分析绿色建筑运营管理当中的问题与学者的研究成果，提出了市场化的发展方向。通过绿色住宅建筑物业合同激励方案设计，为绿色住宅建筑运行标识的申请提供了合同条款思路的支持。希望绿色住宅建筑开发商与物管企业在今后的实际工作中采用市场化的先进思想与方法，积极带头申报绿色建筑运行标识，最终形成政府期望看到的良好市场氛围，营造全社会的绿色住宅环境。而绿色建筑的绿色物业管理的实施，绝不仅仅是政府的任务，也不仅仅是靠着物业服务企业一方的力量就可以实现的，更要联合业主一起，相关多方通力参与，合作推动绿色建筑运营管理产业的发展，共同为我国可持续发展事业尽一份力。

作者：李云飞 申玲 宋家仁 单位：南京工业大学土木工程学院

参考文献：

[1]朱静娟．基于系统动力学的住宅节能经济激励政策研究[D].武汉理工大学，2009．

[2]刘玉明．北京市发展绿色建筑的激励政策研究[J]．北京交通大学学报（社会科学版），2012（02）：46-51．

[3]陌扬．刘飞：拿到绿色建筑运行标识相对比较靠谱[N]．中华建筑报，2014-11-14014.