便利店的运营管理方案

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便利店的运营管理方案范文第1篇

中图分类号：F713 文献标识码：A

内容摘要：本文基于新时期营销视域下四大市场策略之一的促销策略，充分解读促销相关原理，根据国内连锁便利店公司运营现状进行深入分析，探讨适合我国特色市场经济模式下的连锁便利公司运营与促销策略。

关键词：营销 便利店 促销 研究伴随着营销的全球化、网络化和市场竞争的全球化，我国便利店的市场竞争面临着更加复杂多变的局面，这就对便利店的竞争力提出了更高的要求。要在激烈的市场竞争中脱颖而出，市场营销策略非常关键。在制定市场营销策略的时候一定要充分考虑到便利店的具体特点、目标顾客群，从而有效增强它们的竞争力。在正常营销策略施展的同时，如何采用有效的促销策略以扩大消费者对新型连锁便利店的认知、扩大市场份额，提高盈利能力，亦逐渐成为各大连锁便利公司共同考虑的问题。

便利店的含义

便利店的发源地是美国，其英文缩写是CVS。便利店能够及时、方便的为顾客提供服务是其存在的主要价值，它属于零售产业之一。目前便利店基本发展成为了两个分支，一是传统便利店；二是加油型便利店。第一种在中国台湾以及日本比较常见；第二种则在欧美比较流行。

传统型便利店的地理位置均在居民住宅区、学校周边，营业面积集中在50-150平米左右，营业时间一般为15小时-24小时，多以副食、饮料为经营品种，为了就是满足消费者便利性以及应急性的需求，其中，有八成顾客均是有目的性的到便利店消费，极度受到日本、中国台湾地区消费者的追捧。“好德”、“可的”、“良友金伴”等是我国目前较为出名的便利店品牌。

便利店的特点

距离的便利性。与其他零售模式相比，便利店能够提供服务满足消费者比较近的需求，一般的情况下，便利店都在消费者步行10分钟的距离内。

购物的便利性。小容量、急需求和及时性消费是便利店最为明显的特点。其商品品种通常在2000-3000种之间，与大型购物超市相比，便利店商品的品种较少，卖场面积较小，其商品陈列一目了然，货架摆放的位置相对较低，便于客户尽快找到自己需要的商品。就收款方式而言，进出口商品都是使用统一的服务台收款方式，就某种意义上来说，可避免结账排队等情形。相关资料显示，客户从进入便利店开始，直到付款结束为止，总共仅花费3分钟。

时间的便利性。不少相关学者都认为，便利店是为消费群体提供了一个任何时间都可以购物消费的方式。它们通常全年无休，而正常的营业时间也远远超于一般卖场，营业时间通常是15-24小时。

服务的便利性。现在很多便利店扩大了对消费者的服务项目，比如增加了存取款、复印传真、代售车船票、代售公用事业费等这些便民服务，很多便利店更是将自身定位于社区服务中心，更方便的为消费者服务。购物便利性的追求，是未来社会的主要发展趋势，直接影响到便利店的核心竞争力与生命力。

我国连锁便利店公司促销策略的缺失

目前，我国连锁便利店公司表现出了两个极为突出的运营特点，分别是超市化与小卖部化。这两种最明显的特点让便利店在营业理念上非常容易出现两种错误，其错误如下：不懂得设计促销活动。便利店和超市两者在概念上是不一样的，零售化的便利店通常认为，消费者来自于周边居民，便利店可仰仗着自己方便省事的特点吸引足够多的消费者，从而忽略了促销活动。朝着大超市化发展的便利店则认为，某些超市的商品与便利店商品都比较类似，便利店也拥有超市普遍提供的商品，因此应该效仿超市，以价格为主开展一些促销活动吸引消费者更多关注与购物。

站在消费者的立场上看，消费者更关注的问题是商品的价格。这一点在台湾学者曹明诚的研究中表现的更为突出，他在研究中发现，某些消费者对商品价格的关注程度异于他人，他们一般会抱着捡便宜的心态去便利店消费，这部分消费者占了整个消费者的两成，但他们一般不会频繁消费，因此无法成为便利店的稳定客源，也并非是对便利店销售额起决定性作用的那一部分消费者。可是通过所进行的研究来看，那部分给便利店带来高份额收入的消费群体（约占41%）同样十分注重价格，通过这一层面来说价格方面的促销也应该涵盖主要在便利店里消费的人员。这类消费人群到便利店购买物品并非是为了购到特价商品，正由于他们频繁光顾，在消费的过程之中发现了特价商品便购买的，故购买促销商品只是这类消费者的附带购买，因为促销对所有的消费者都有吸引力。因此便利店实施一些特价促销活动从长远利益上看是非常有必要的。

根据平时的消费状况，便利店的主要消费人员依旧以购买促销品为主，而这部分人在卖场没有促销活动时依旧会购物，消费转移并不会带来整体营业额的上升将是这种促销的最终结果。我们知道便利店促销的主要目的就是吸引更多的低频消费者消费，并增加销售额。从这种观点上来看，便利店的促销不单单是简单的价格方式促销，同时应该设计出让店内的常客得到实惠的促销方案，这样才能增高他们的满意度和忠诚度，建立良好的口碑效应，在一定程度上还可以扩大消费群体。

因此，便利店不能不采取促销的模式，但是也不能只采取价格促销的模式。错误的一方面是只了解到便利店与超市在部分方面上的不同，而错误的第二方面则是只看到便利店与超市一样的方面。

市场营销视域下的促销策略

促销策略是营销的四大策略之一，制定最为合适的价格，选择合理的分销渠道为市场上的消费者提供他们满意的产品，同时，需要采取合理的方式进行卖场促销活动，这才是成功的市场营销活动。合理运用促销策略有利于企业在市场竞争中取得产销条件这方面的优势，也能够保证获取比较大的经济效益。站在市场营销的角度来看，促销是企业通过人员以及非人员的方式，让企业同消费人员间实现信息的有效交流，进而激发消费人员的消费兴趣，最终让其购买。促销活动的重点就是要进行信息方面的交流。企业和消费人员间成功实现交易的前提就是信息上的交流。促销旨在激发消费人员的购买活动。基于消费人员既定的购买能力下，消费人员是不是进行购买重点由其购买欲望来决定的，可是消费人员的购买欲望与的刺激紧密相连。促销刚好针对成功实现交易的这一特征，利用诸多的方式来将产品亦或是劳务等方面信息告知给消费人员，进而让消费者产生购买欲望，最终成功实现消费。

（一）促销方式

促销方式主要包含两类，即人员促销、非人员促销。人员促销，也就是企业充分利用推销人员，给广大消费者提供服务或者是推荐商品的促销活动，我们还可将其称之为直接促销、人员推销。非人员促销，也就是企业充分利用新闻媒体，向广大消费者传递服务或者是产品信息，激发消费者购物欲望的促销活动，我们还可将其称之为间接促销、非人员推销。在这之中，主要涉及到广告、公关、营业推广等。一般情况下，企业促销活动中，把人员促销、非人员促销这两者进行有效结合。

（二）促销作用

缩短入市的进程。促销活动，目的就是给消费人员亦或是经销商予以一定的激励。在既定的时间范畴中激发消费人员的购买的积极性。

激励消费者初次购买。促销活动中，店铺工作人员与消费者需要积极参与其中，行动导向目标就是立即实施销售行为。通常情况下，消费者极其抗拒新产品的研发与制作，因为新产品的首次消费成本远远超出老产品的使用成本，不愿意为了尝试新产品而承担风险。但就整体来看，促销活动能够消除广大消费者的风险意识，减少首次消费成本，进而对最新研发与制作的产品给予肯定。

激励再次购买。一般情况下，消费者使用了一个基本满意的产品之后都可能会想着再次使用，但这种想再次使用的意愿最开始都不会很强烈，而且不稳定。这时就需要对消费者进行促销以加强他们的这种再次使用意愿。因此制定一个持续的促销计划显得很有必要，因为这是一个将消费群体固定下来的好方法。

提高销售业绩。毋庸置疑，促销成为了一种市场竞争的方式，通过促销可以使一些品牌忠诚者改变消费习惯。一旦有利益驱动，不管是经销商还是消费者都会为利益所动而去大量进货大量购买。所以促销进行期间，消费者的消费一般都会增多，销售人员的销售业绩也就随之提高了。

侵略与反侵略竞争。不管是企业发动市场竞争侵略还是市场先发者发动市场竞争反侵略，促销总是他们的有效应用手段。对于市场的侵略者而言，他们可以通过促销去占有市场，对于市场反侵略者而言，他们可以通过促销阻挡竞争者的目的达成。

带动相关产品市场。促销的首要目的是完成促销产品的销售，但在促销过程中，可以通过促销一件产品而带动另一件产品的销售，例如茶叶和茶具，促销了茶叶那么茶具的销售量必然会上升，又如咖啡喝咖啡壶，一旦咖啡壶促销多了，咖啡的销量也必然增加。20世纪30年代的上海，美国石油公司就用了同样的方法促成了他们石油的销量：向消费者免费赠送煤油灯，随之他们的煤油销量可想而知的攀升。

节庆酬谢。促销是一种使节庆或企业庆锦上添花的好方法，在例行节假日或者企业重大喜庆日开展促销可以表达对广大消费者的酬谢，增加消费者的美誉度。

我国连锁便利店公司常见促销策略

单件商品折价或购买第二件商品将享受优惠折扣这是便利店中最普遍的促销方式。比如说，原价为7元的商品，以购买第一件的价格为7元﹑第二件6元的方式来吸引消费者一次性购买多件同样的商品。这种促销方式往往采用于一些日常需求量比较大但属商店滞销的商品。

买甲送乙亦是便利店常见的促销方式，这种促销方式的特点是将两种关联商品进行科学化的组合，并以一种高利润化的商品来带动另外一种低成本的商品出售，以此来吸引消费者进店同时一次性购买多个商品，提高客单价，加快店内商品的更新率，加快企业的资金流动率，从而达到增加盈利的目的。

优惠卷打印，市民在各便利店购买一定价格的商品，就可以享受免费打印各种优惠券的特权，主要特点是优惠强度小但是优惠的种类繁多。这种促销方式要求便利店公司具有一定的规模，除了便利店之外，还需要有多种经营项目，以达到将消费者的多元消费习惯一网打尽的目地。这样，不但在便利店上抓住了消费者，同时在其他的经营项目上也抓住了消费者。

便利店与大型品牌进行合作，凡是在便利店消费满一定金额就可以参加不同品牌的集点活动。其特点是参与容易，优惠强度大。这种促销方式可使用于多种规模的便利店，可以达到满足消费者多元消费的需求。但这种促销方式需要连锁便利店公司具有较高的公关层次，具有较广的社会关系和较多的合作企业，难度稍大。

便利店购买早餐，产品搭售亦是便利店常见的促销方式之一，常见方式为食品+1元换购指定饮料。这种促销方式的目的就是提高消费者的客单价，以达到提高销售额的目的。

便利商店也可以开展一些抽奖类的活动吸引消费者。比如说有些便利店就开展过好运骰骰乐活动。在活动期间，凡是购买指定商品两件（含两件的倍数）以上，就能够参加“好运骰骰乐”游戏，并且有机会获得不同优惠折扣。这种促销手段目前在我国的一线城市比较盛行，由于折扣率是随机的，在满足了消费者的求廉心理的同时，也抓住了消费者的求胜心理，吸引消费者的二次消费、三次消费的到来。

参考文献

1.易开刚.现代推销学[M].上海财经大学出版社，2008

2.兰苓.市场营销学[M].机械工业出版社，2008

3.王吉方.连锁经营管理：理论·实务·案例[M].首都经济贸易大学出版社，2007

便利店的运营管理方案范文第2篇

精于客户关系的公司还有金融服务业的高盛公司（Goldman Sachs）和美国的美孚公司（Mobil）。后者提供卓越的购物体验，包括为快速接入提供许多油泵的大加油站、方便快速付款的通道、杰出的便利店、干净而安全的休息室、明亮的站区和友好的员工等。

提供“客户解决方案”价值主张的公司，他们的目标关联到解决方案的全面性（销售多种捆绑在一起的产品和服务）、额外服务（售前和售后）和客户关系质量。通常情况下，通过单一的、低水平产品获得新客户的成本是较高的，公司一旦昂贵地获得了新客户，就必须通过诸如加深与客户的关系、围绕多种相关产品和服务的销售来拓宽客户关系等方法来留住客户（年保持成本要比获得一个全新客户的成本低得多）。因为较高的获得成本，获取客户的当年，从客户那里获得的利润可能为负。但是，企业的目标是抓住和保留客户，以产生更高的长期利润。

在采取客户解决方案战略的公司的战略地图中，关键的内部流程在于客户管理。公司充分理解了什么是客户价值，与客户建立了牢固而又可信的关系，并把既有的产品和方案融入个别的客户化方案，最终帮助客户取得成功。运营管理流程通过为客户提供一个更为广阔的产品和服务线支持了客户管理流程。这个过程包括捆绑供应商的产品和服务，捆绑公司自己的产品和服务，以及通过无缝的分销渠道把供应商和公司自己的捆绑式产品和服务传递给客户。采用客户方案战略的公司，其运营流程在行业中不要求成本最低，只要较高成本的流程对提升客户购买、使用公司产品和服务的体验有所帮助。公司创新流程的重点是找到一个为客户创造价值的新方法。调查对理解客户未来需要和偏好比基本的产品创新更有说服力，调查也可以直接为客户接触与使用公司产品和服务找到一个新方法。

对于采取客户方案战略的公司来说，其法规与社会流程的重点是获得法律批准，扫清横跨传统行业的障碍来提供服务。许多在过去25年中已经解除管制的服务行业，如电气、公用事业、电讯、金融、医疗保健和运输公司等，希望拓展其产品和服务的领域。由于旧法规的残余仍然存在，公司必须在法律允许的范围内为客户提供新服务。这些公司也希望利用其卓越的服务能力在他们所运作的社区创造较高的社会价值。

员工能力强调员工具有为目标客户群提供不同产品与服务的技能和知识。员工也必须对目标客户及其偏好有高度的敏感性，他们应该有宽泛的技术基础，保证客户能通过一个业务代表而不是通过许多代表获得服务。

便利店的运营管理方案范文第3篇

 

事业部负责集团服务区非油品经营业务的规划和管理，范围包括便利店管理、机动车维修、汽车及零配件的销售、食品经营、餐饮服务、烟草制品零售、出版物零售、药品零售、住宿服务管理等业务。为有效地促进非油品业务规范发展，提升各服务区服务水平和盈利水平，提高综合竞争力，打造“布局合理，经济实用，服务规范，安全有序，生态环保”的现代化服务区，特制定本方案。

一、目前情况分析

目前集团公司负责全省政府还贷高速公路xx对服务区（停车区）的经营管理，其中非油业务已开通服务区xx对，未开通服务区xx对，其中又有多种经营模式，根据经营模式的不同，非油品业务可划分为以下三类：

（一）自主经营模式是指公司自主行使非油品业务的经营权的模式。非油品业务成立专门机构，集中采购，统一核算，实现进销存一体化管理的经营模式。

（二）合资合作模式是指公司以合作或合资的方式参与非油品业务的经营模式。

（三）租赁经营模式是指公司统一将现有服务区场地按照市场行情，结合资产折旧情况，将便利店、餐饮、汽修等设施分别出租，定期收取租金的经营模式。

二、经营模式创新

针对目前各片区管理中心运营管理薄弱、资金筹集能力缺乏、风险管理水平不足等问题，非油事业部将采取以集成供应商承包租赁为主，合资合作、自营为辅的发展思路。优质集成供应商的引入在解决集团资金流传、人员培训等方面都能起到良好的作用，为逐步实现非油业务自营奠定基础。

另一方面，非油事业部将利用服务区点多面广、辐射效应强的优势，探索经营管理走集约化、规模化、连锁化、标准化道路，在引入国内服务区经营管理标杆企业的同时，大力培育本土经营管理品牌，将品牌优势与地区资源紧密结合，为广大司乘人员提供多样化、个性化服务。

同时启动集团自有品牌建设工作，在集团统一的品牌文化下建立非油品品牌与形象VI体系。以“高质量服务，高技术创新，高速度发展”为战略发展目标，建设具有实业公司自主知识产权的商业服务品牌，培养消费者的品牌忠诚度、美誉度和依赖度，以此引领高速公路油品消费，开拓进军相邻市场，不断提升企业核心竞争力。

具体将采取以下几种经营模式：

    1、租赁+监管：合理规避投资风险，采取租赁+监管经营模式。对承租方履约情况进行日常管理和考核，确保经济效益和社会效益的双提高。

    2、平台+品牌（集成）：以高速公路为依托，xx对服务区为平台，吸引各种类型的集成供应商家，利用其资源广泛、管理效率高等优势，降低服务区运营成本，提高服务区多元化盈利能力、组织协同能力。

    3、平台+合作+自营：引进我省本土化品牌、小吃、烟酒、特产的同时，吸引国际国内的麦当劳、肯德基、星巴克、德克士等一线优质品牌，积极引导和鼓励名优和土特产品企业、百年老店、老字号等各种类型商品及服务在服务区连锁经营发展。

4、自营+合作+加盟：在目前自营的服务区中，缩小自助餐规模，以小投入，加大合作及加盟模式开展非油业务，以跳出高速看高速，跳出服务区看服务区的视野，不断放大规模经营优势、核心竞争优势、目标市场优势，积聚效益、品牌、形象能量，为以后大规模投入经营做好试点前期工作。

服务区在功能上将积极大胆创新，深度挖掘，做到一区一特色、一站一文化，同时结合地域文化、互联网、生活等主题，引入各种便民利民且具有经济效应的项目，努力提高服务区整体服务水平和盈利能力。

    1、对服务区经营采用卖场模式，作为小型土特产的集散地，储存点，一区一特色，等等。在各服务区设置产品专柜，与厂家建立长期供货关系，暨做到品牌推广也做到了增加收入，条件成熟后选取一些销售好的产品种类，采用厂家代工的形式建立自有品牌，从而扩大销售利润。

2、以“服务区+现代商业”的理念为主线,打造业态丰富、品牌高端、特色突出、环境优美的服务区商业综合体。在现代商业的氛围中,提升司乘人员消费的智能化、集约化、体验化,变被动性消费为引导性消费,变封闭性消费为开放式消费。涉及吃、玩、购物、住宿,科技体验、文化旅游诸多方面，成为集休闲、购物、文化旅游、观光、采摘为一体的商业综合体。

3、积极建立智能服务区，积极依托“互联网”“互联网+”和“云计算”等技术，开展微信平台和专网建设，提供免费无线网络，同时建立除了能提供上网、观影、娱乐等项目的司机休闲区域，也能提供高速公路通行、物流配送等信息的“司机之家”。服务区加紧与交警、气象、旅游、交通等信息资源的共建共享，提高服务设施的自动化程度和动态监控能力，加强服务区安全保障，保证大家的旅途安全。加快智能服务系统研发，实现“路上”“车上”“手上”数据融合应用，形成安全、高效的运输系统，构建数字化和网络化的现代服务区新模式。

4、加强大数据信息的采集工作，与知名互联网科技企业合作，对司乘人员的消费偏好进行分析，依托网络推送具有偏好性和个体性的服务的信息，激发消费欲望，针对性的开展服务。

5、选取旅游线路出行量大的路段建设主题服务区，可将整体服务区建成游乐场，让自驾游人员边走边玩。

6、本着便民利民的宗旨，在服务区开设ETC充值办证点，安装扫码按摩椅和自动贩卖机，选择需求大的服务区建立电子商务中心、银行提款机等一系列方便司乘人员的功能开发。

7、鼓励建设区域生活馆，作为新零售生活百货品牌，以时尚创意为主，囊括创意家居、生活百货、健康美容、数码配件、休闲食品、季节性产品等10大类。尝试建设科技体验馆，包含智能机器人，无人机及系列智慧家居用品，集智能科技产品体验、娱乐互动、休闲生活于一体。

8、汽车服务方面引进省汽运集团，依托省汽运在各地市、县的客运优势、汽修布点优势等，建立“服务区+地方”的汽修模式，解决汽车维修服务“痛点”。同时将积极参与高速公路清障工作，保障道路畅通，创造新的盈利点。

三、收银模式

（一）总纲：保底+提成

集团公司与供应商之间将采用保底加提成的方式进行合作，暨经双方协商对标的服务区的经营收入设定保底金额，不论集成供应商经营收入是否达到保底金额，集团将收取协商好的租赁费；如经营收入超过保底金额，集团将在收取原有租赁费的基础上，对超出部分收取协商确定的比例提成。

2、收银模式：各服务区的收银工作由集团通过安装统一的收银系统进行管辖，收银人员由集团派遣，集团财务结算中心将所收取营业款除去集团所属权益、税金等费用外，在协商期限内，返还供应商。

3、收款模式：

a、支持和鼓励各服务区使用电子支付系统，即时到账。

b、现金结算周期为每天下午五点，收银人员对账后将现金交专人（或押运车）存入集团账户。

四、供应商管理

1、协助集团公司建立服务区供应（经营）商库，优选经营业绩好、资金雄厚的服务区经营商及优质的商品供应商入库，通过招投标方式，初步选择10家服务区经营商，20家商品供应商，后期逐步加大入库比例，供应（经营）商中标后将缴纳入库保证金，同时可纳入全省服务区商会。

（一）入库标准，资质、资金、及业绩要求：

1、目前在省内经营服务区的单位；

2、目前在全国经营5对以上的单位；

3、在全国有百佳服务区的经营单位。

（二）入会权利

1、有资格参加实业集团所辖服务区的招商经营。

2、入会后可享受特许商品议价的优惠政策。

（三）服务区商会会员单位进入与退出机制

1、入会自愿、退会自由

2、三年内未取得任何服务区经营或没有为服务区供应商品的单位将被强制清退，清算费用，对空出的名额重新补选，补充新鲜血液。

（四）收取费用的管理

1、中标后保证金用于全省非油品经营的投入

2、管理费、会费用于非油品经营的日常管理和招投标工作。  

（五）评审委员会

五、风险预测

1、改变经营思路必然涉及服务区改造，与原有经营商合同未解除需改造的服务区存在变更合同条款的风险，同时存在规避招投标规定的法律风险。

2、高投入的改造和收益的不确定性，对经营收益不佳或负债大的经营商存在巨大压力，存在经营商无法继续履约的风险。

六、实施范围和步骤

实业公司所辖政府还贷高速公路xx对服务区（停车区），其中目前投营xx对，未投营xx对。

第一步：2018年底，对租赁经营合同已到期及年底即将到期的服务区全面接管，连同未运营服务区和自营服务区非有业务尽快开展招标入围工作，同时启动供应（经营）商库的建立工作；注册全省服务区供应商商会。

第二步：逐步对非油业务到期的服务区进行接管；结合各服务区的地理位置，对各服务区经营业态进行深度分析和挖掘，加大非油业务已开通服务区的招商力度，突显地方特色，打造自有商品品牌。

便利店的运营管理方案范文第4篇

——市场运营部经理个人述职报告

尊敬的各位领导、同事们：

大家早上好

我是XXX公司的刘磊，目前任职于XXXX公司市场运营部，回顾在公司两年多的工作，能够圆满完成公司下达的各项任务指标。

我本次述职报告的主题为“稳中求进  开拓进取”从以下四个方面向各位领导进行汇报：

一、立足本职  用心做事

（一）走向市场   树立品牌

2016年4月由我对市场运营部进行筹备，当时北京商办租赁市场较为低迷，市场新增项目持续增加，商办楼宇开发商存在着较高空置率及较长空置期的双重压力，此时多数开发商以降低租金、增加免租期、提高佣金的方式来吸引客户。

我当时采用了线上推广、线下走访相结合的方式对项目进行营销推广。

线上推广我们在中国写字楼网、房讯网两家专业的写字楼网站进行推广，在微信公众号、微信朋友圈、微信商业地产群、赶集、58同城等各大生活媒体进行海量发帖；

在线下我带领团队共参加10余次网站举行的渠道交流会、共走访120家公司、并多次走访具有优质客户的外资五大行、联络周边及CBD核心区域开发商约30家进行业务探讨寻求合作、成功举办百子湾商圈价值研讨会、组织多次公司看房团活动、举行公司答谢会等一系列线下活动，迅速拓宽项目渠道资源，积累大量潜在客户，在短时间内提高了XXXX的市场知名度，树立了XXXX开发项目的高端品牌形象。

（二）精准定位   提质增效

1、高端定位

在招商前期，我们对项目周边及市场中品质类似的30个项目进行深入调研，通过对项目品质、位置、配套、软件、硬件等综合分析，最终将XXXX定位于国际5A甲级写字楼，并将项目客群定位于CBD外溢客户，产业类型为金融保险、文化、科技、传媒、现代服务业；根据项目品质及区域等情况运用市场比较法为项目进行定价，确保项目的各项定位符合市场规律。

2、营销策略

在招商过程中对项目自身进行分析，制定项目的价格策略、面积策略、楼层策略、客户策略、销控策略等一系列租赁措施，为后期租赁、资金回收等奠定坚实基础。

3、客户资质

目前已签约客户资质：世界500强企业4家（工商银行、昆拓、星巴克、利宝保险）；中国500强企业1家（外企集团）；政府企事业单位5家（北控建设、中国足协、中超、外企、工商银行）；上市公司6家（弘益热能、世纪优优、广东电声、工商银行、星巴克、利宝保险）等多家知名品牌企业。

4、招商租赁

XXXX可租赁面积为：53516.38平方米，截止目前XXXX整体已租赁面积为：45971.42平方米，出租率为85.90%；未签约面积：7544.96平方米；

5、客户类型

通过对签约客户行业类型进行分析，其中传媒、现代服务业客户占到了整体租赁客户的64.87%，完全符合项目的客户定位。

6、经济效益

自XXXX2017年2月项目正式交付，截止到2018年5月底，XXXX共收取租赁押金：25372981.19元，租金总金额为：177,424,429.38元（含外企）。

7、意向客户

洽谈意向签约客户5组：罗森便利店：需求130平米，意向1层；中超联赛：知名协会，需求2000平米，意向18层；韩亚银行：知名外资企业，需求4000平米，意向13、14层；富士施乐：世界500强企业，需求4000平米，意向13、14层；中铁公司：知名央企，需求4000平米，意向13、14层。

（三）严审资质   提升价值

1、资质要求

    为提升项目的品质，在招商过程中我们对相关行业具有禁限入住，主要是对培训教育机构、金融P2P公司、人员密集型公司具有明确禁限，确保入住企业品质。

2、获得奖项

两年来通过对XXXX的成功招商，公司及项目共获得写字楼业内六项大奖。以上为公司及项目所获奖项。

（四）注重运营    逐步拓展

1、线上运营

XXXX招商工作已接近尾声，我负责的市场运营部的工作重心正由招商向楼宇运营转变，通过Elive客户服务系统，以提升客户运营服务的科技含量，实现线上与线下点对点服务。

2、线下运营

为搭建客户互通平台，我们已多次举办客户交流活动，通过搭建客户间的交流，使入住企业逐渐熟悉，形成战略合作，从而增加客户与项目粘度，打造XXXX企业生态圈。

3、资产拓展

我们通过一年的时间与市场接触，我参与拓展并洽谈的项目类型有写字楼、商业、产业园区，涉及商办地产各种产业类型，并对洽谈的项目进行经营测算及合作方式的洽谈工作，目前跟进中。

二、提升党性    促进经营

作为XXXX支部第一党小组组长，积极参加各项党建活动，定期组织小组学习，由XXXX支部牵头联合公司财务部与工商银行组织联合当日活动，使党建与经营相融合。

三、查找问题  补足短板

通过对自身两年来工作的梳理，目前自身缺乏政策性知识、团队管理能力有待提升等不足之处。在以后工作中应加强政策知识的学习，提升自身管理能力。

四、夯实基础   思路创新

未来我的重点工作应首先完成XXXX的招商任务，维护现有客户，不断积累优质客户资源，对非优质客户进行替换，提升入住企业的整体资质，树立项目高端的品牌形象。

凭借对XXXX成熟的招商运营经验，借助XXXX品牌优势，逐步带领团队走向市场。

在市场中拓展及整合市场资源，将闲置、未发挥自身价值以及不符合现代城市功能定位的资产，进行策划、评估、挖掘资产、制定经营方案，达成与资产方的合作。

便利店的运营管理方案范文第5篇

地处京津唐中心位置的天津市宝坻区，昔日由于轨道交通不畅，高速公路遇到恶劣天气经常封闭，导致绝佳区位优势多年难以转化，区内兴建数千套别墅的“京津新城”也因此烂尾，以“鬼城”形象屡遭诟病。

但如今，“鬼城”面貌有望改变。宝坻区迎来了京津冀协同发展的交通大礼包――京唐、京滨两条高铁确定过境宝坻并设站。

宝坻区区长李建成说，即将进入高铁时代的宝坻，目前已经与中科院、国科控股集团、首钢集团等多家企业院所达成一致，准备就健康大数据中心、转化医学研究院和干细胞康复中心等12个项目进行全面合作。

此外，利用闲置楼宇土地，宝坻与北京有关方面共同开发建设综合医院、新建京津新城一中等项目，也都提上议事日程。

京津冀协同发展两年间，交通领域的突破有目共睹。《财经国家周刊》记者调研发现，伴随京津冀“高铁交通圈”的轮廓初现，资源和要素开始在区域空间重新分配聚集，产业转移和功能疏解凸显“交通导向”，京津冀城市群格局正在被重新改写。

高铁交通圈

京津冀交通一体化发展经历了三个阶段：第一阶段是协同之初，三地积极梳理、打通公路“断头路”，彰显协同决心;第二阶段是在《京津冀协同发展规划纲要》出台、明确三地功能定位后，区域交通进入规划期，完成“一张图”规划;目前已进入第三个阶段，即京津冀交通一体化全面建设期。

与功能疏解、产业转承、环保协同相比，京津冀交通一体化进展可谓成果丰硕。

首先是率先完成“1+3”规划和落实机制。2015年7月，《京津冀协同发展交通一体化规划》编制完成，标志区域交通形成“一张图”规划。根据规划，京津冀交通网将由目前的“单中心放射状”，向“四纵四横一环”格局转变。

规划提出，到2020年，京津冀基本形成多节点、网格状的交通网络，基本建成城际铁路主骨架，公路网络完善通畅，港口群、机场群的服务水平、交通智能化、运营管理力争达到国际先进水平。为保障规划落实，“实施方案”、“三年重点任务台账”、“年度重点工作”等三个配套文件也同期审议通过。

其次是五个枢纽城市之间构起“高铁交通圈”。2015年12月，全长158公里、初期运营时速200公里的津保铁路通车运营，天津到保定的铁路运行时间由平均4小时、最短2小时34分，压缩至平均1小时、最短55分钟，单日往返车次从24趟增至59趟。

此外，石家庄至天津、唐山和秦皇岛的铁路运行时间也大幅缩减。

河北省发改委铁路办主任张金俊说，津保铁路不仅与京沪高铁、津秦高铁、京广高铁、京津城际等高速铁路相连，还与京广铁路、京九铁路、京沪铁路等普速铁路贯通，其开通运营明显缓解北京铁路枢纽压力，对推动京津冀协同发展具有重要意义。 京津冀协同发展两年间，交通领域的突破有目共睹。

根据交通规划，京津冀将建成北京、天津、石家庄、唐山、秦皇岛等5个全国性综合交通枢纽。目前，这5个枢纽城市之间已经构成横跨京津冀区域多数地市的三角形“高铁交通圈”，任意两城都有高铁动车来往。

功能疏解和转移呈现“交通导向”

交通先行，带动功能疏解和产业转移，是推动协同发展的重要思路。两年来，北京非首都功能疏解和产业转移的主要方向，与交通因素高度相关，资源重置凸显“交通导向”。

天津武清区是京津城际的唯一经停站，到北京和天津市区仅需23分钟和13分钟，每天来往城际列车23对。除了京津城际作为交通主动脉，目前武清累计过境高速公路6条、出入口14个，加之随着一批区域断头路、瓶颈路打通工程的启动实施，其“九横九纵”的路网正向京津冀三地加速延伸。

凭借突出的交通优势，近两年来，武清在承接北京非首都功能疏解和产业转移方面，也走在津冀前列。武清区区长杨令生介绍，2015年，武清吸引了北汽海纳川、搜房网总部等1700余个首都项目落户;新引进北京航空航天大学、中科院自动化研究所等16家大院大所，累计达到67家;新增北航智能制造研究院等科技项目20个，累计达到70个。

在河北，保定与廊坊、张家口、唐山、承德等相比，区位优势本不明显，但也因为交通因素――津保铁路的开通，保定在河北省贯彻落实京津冀协同发展过程中的地位有明显提升。

今年3月份，河北省印发《河北省建设新型城镇化与城乡统筹示范区规划》，提出了保定“京南地区重要的综合交通枢纽和新兴科技城”“非首都功能疏解和京津产业转移重要承接地”的定位。记者采访了解到，目前保定正在建设河北白洋淀科技城、装备制造与生物医药等7大产业发展平台，主动承接京津产业转移。

打通“微循环”仍待挖潜

交通提速带动产业转移的关键是缩短交通时间、以速度换空间，而根据《财经国家周刊》调研，在进一步缩短交通时间、转乘“无缝对接”方面，京津冀仍有潜力可挖。

在天津站，旅客如果不熟悉站内空间，乘车或换乘地铁将颇为费时费力，甚至来回折腾数公里：站内各种提示标识数量少，缺乏连贯性;多数购票机器只能使用银行卡;近半数地铁售票机长期处于暂停服务状态，每周五及周日晚高峰期间，排队购票等待时间长;缺乏工作人员引导，农民工、老年人等群体购票困难，压低通行效率。

在京津城际武清站，由于与多数住宅楼盘相隔数公里，且公共交通不便，多数乘客出行仍需“汽车倒高铁”，换乘时间远大于高铁运行时间。

记者在保定、廊坊等地车站走访也发现，转乘无缝对接、一卡通行、咨询服务等细微之处衔接不畅的情况较为普遍，使得交通便捷程度大打折扣。此外，一些城市高铁站外有大量“黑车”集聚，肆意揽客，影响乘客旅行体验。

有关专家表示，目前京津冀区域内多种形式的重大交通项目正在加紧建设中，而打通交通“微循环”的一些细节之处，宜及早考虑到。