固定资产投资分析报告

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固定资产投资分析报告范文第1篇

第一条为了依法履行出资人职责，加强出资企业投资和对外担保管理，规范浙江省人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称省国资委）出资企业及所属企业（以下简称出资企业）的投资及对外担保行为，规避投资担保风险，特制定本办法。

第二条本办法依据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）等有关法律、法规制定。

第三条本办法所称的投资，指出资企业对外投资(指设立子公司、国内外收购兼并、合资合作、对已投资项目追加投入)、固定资产投资（指基本建设和技术改造）、金融投资（指证券投资、期货投资、外汇买卖、委托理财）等。

第四条本办法所称的对外担保，指出资企业以保证、质押等形式为出资企业之外的企业出具对外承诺，当被担保人未按合同约定偿付债务时，由担保人履行偿付义务的行为。

第五条本办法适用于省国资委出资企业及所属全资、控股企业、事业单位的投资和对外担保。

第二章各方职责

第六条出资企业是投资和对外担保的责任主体，主要职责是：

（一）按国家有关法律法规开展投资和对外担保活动；

（二）负责投资项目的可行性研究；

（三）负责投资和对外担保决策并承担风险；

（四）组织好投资管理，并对投资项目的效益进行评价分析。

第七条出资企业投资和对外担保必须经过严格的投资决策程序，投资和对外担保方案由出资企业相关部门在科学论证的基础上提出，最后由出资企业董事会及相关决策机构（以下简称董事会）讨论决定。董事会对投资和对外担保决定做出会议记录，出席会议的董事应当在会议记录上签名。

第八条省国资委派驻出资企业的监事会或财务总监负责对出资企业投资、对外担保情况进行监督检查，并定期向省国资委报告有关情况。

第九条省国资委对出资企业的投资和对外担保活动履行出资人职责，主要职责是：

（一）组织研究国有资本投资导向；

（二）参与出资企业重大投资的可行性研究；

（三）审核出资企业的年度投资计划，对重大投资、对外担保实施备案管理；

（四）建立出资企业投资报告制度；

（五）组织开展投资效益分析评价活动，对重大投资项目组织实施稽查、审计、后评估等动态监督管理。

第三章对外投资和固定资产投资

第十条出资企业应当编制年度投资计划，其主要内容如下：

（一）年度投资规模与投资方向；

（二）投资方式及其比重结构；

（三）年度投资进度安排；

（四）年度投资项目汇总情况。

第十一条编制年度投资计划的程序：

（一）每年11月底前由出资企业向省国资委提交企业下一年度投资计划草案，并提供重大投资项目的计划书等相关文件和资料；

（二）省国资委对出资企业上报的投资计划草案进行审核，并反馈审核意见；

（三）根据省国资委的审核意见，出资企业组织修改、完善年度投资计划，并提交董事会审议；

（四）出资企业将经审议决定的投资计划报送省国资委备案。

第十二条省国资委审核出资企业年度投资计划的重点为：

（一）是否符合国有经济发展战略和投资方向；

（二）投资是否主要集中于出资企业的主导业务；

（三）投资规模与出资企业的总体经营能力是否匹配；

（四）有否规避风险的预案。

第十三条出资企业年度投资计划内的重大投资项目实施时报省国资委备案。

第十四条重大投资项目一般指出资企业投资额超过其净资产的10%或投资额在5000万元以上。重大投资项目实施时报备案应包括以下资料：

（一）投资项目概况（名称、规模、建设周期、出资额及方式、持股比例等）；

（二）投资效果的可行性分析，专家咨询评估意见；

（三）与其他股东的合作协议，及其他股东概况。如合资方是外资或民营企业，须提供该合作方的资信情况以及经营方式；

（四）出资企业董事会对该项目进行审议的会议讨论记录，包括审议日期、人员、不同观点及结论意见。

第十五条出资企业应严格执行年度投资计划。如情况特殊需调整年度投资计划的（指增加项目或追加投资），应当说明调整内容及原因，计划外重大投资项目报省国资委备案。

第十六条凡需向有关行政管理部门申报的投资项目，由出资企业按照相关部门规定的程序和要求负责报送。

第十七条凡国外境外投资项目（包括设立办事机构），不论投资数额大小，实施时报省国资委备案。

第十八条以上重大投资项目、国外境外投资项目实施时备案，指出资企业做出投资决定后，在10个工作日内按十四条规定内容，将相关材料上报省国资委。

第四章金融投资

第十九条出资企业应严格规范金融投资资金来源，不得融资进行金融投资，不得挪用专项资金进行金融投资，不得违反法律法规进行金融投资。

第二十条委托理财必须与具有法人资格的证券经营机构或投资机构签订书面协议，不得采用口头协议进行，不得以任何形式进行暗箱操作。

第二十一条出资企业进行金融投资，必须进行可行性研究，考察投资机构资信情况，评估金融投资风险。

第二十二条出资企业金融投资决策确定后，不论单笔金额大小，须在10个工作日内将金融投资的可行性分析报告和董事会做出金融投资决定的会议记录报省国资委备案。

第二十三条金融投资协议如需要续签，出资企业必须在对前期金融投资进行评估的基础上，按规定程序重新进行决策并报备案。

第五章对外担保

第二十四条为了规避风险，出资企业应要求被担保人落实反担保措施或提供相应的抵押物。

第二十五条出资企业应关注被担保人的资金和财产情况。

第二十六条出资企业提供重大对外担保的，由出资企业上报省国资委备案。重大对外担保一般指担保金额超过企业净资产的10%或担保额5000万元以上的担保。

第二十七条以上对外担保的备案，是指出资企业做出对外担保的决定后，在10个工作日内将董事会做出的对外担保会议记录及被担保人的财务资信情况上报省国资委。

第六章定期报告

第二十八条建立出资企业投资报告制度，报告由省国资委出资企业负责报送。报告内容包括出资企业的所有投资情况。

第二十九条报告要求内容详实，数字真实，上报及时。

第三十条企业对外投资和固定资产投资分析报告应全面反映出资企业国有资本结构调整情况、年度投资计划执行情况、项目投资收益情况等，并于下年度3月底前上报。

第三十一条金融投资报告分为年度分析报告和重大事项专题报告。

金融投资年度分析报告的内容应包括金融投资的期限和金额，证券公司或投资机构基本情况和报告时运营状况，金融投资风险、盈利（亏损）情况等，并于下年度3月底前上报。

重大事项专题报告是指证券经营机构或投资机构发生重大人动、资信危机、产权变更、政府接管等情况，导致出资企业投资风险偏大或已存在较大潜在损失（指浮动亏损20%以上）的，应当在该事项发现之时起5个工作日内向省国资委报告。紧急情况，即时报告。

第七章投资分析评估

第三十二条省国资委对出资企业已实施的重大投资项目不定期的组织审计、后评估等动态监督管理。

第三十三条投资项目完成（竣工）一年后，出资企业应当组织投资决策后评估工作，评估报告应及时上报省国资委。

第八章附则

第三十四条省国资委出资企业可依据本办法并结合实际情况制订投资和对外担保管理办法，报省国资委备案。

固定资产投资分析报告范文第2篇

【关键词】可行性研究分析；主要内容；现状问题；改进措施

可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。

房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。

一、房地产项目可行性研究分析的主要内容

自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。

不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。

（1）市场分析、项目选址及定位

房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。

（2）经营方式以及租售价格

经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。

（3）经济财务的可行性

经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展；财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。

（4）环境评价以及节能效益

在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。

只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。

二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施

（1）开发商可行性研究分析意识不强

大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。

为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。

（2）可行性研究依据不充分

开发商或是委托的相关方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。

为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。

（3）可行性研究分析深度不够

就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。

针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。

三、结语

总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。

我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析；开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值；相关可行性研究分析报告编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。

参考文献：

[1]马广军，投资项目可行性研究工作中存在的问题及对策探讨[J].经济研究导论，2009.

[2]王勇，陈延辉.项目可行性研究工作中的问题及对策探讨[J].建筑经济，2007.

[3]宋春红，苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006.

[4]翟富强，翟莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化，2003.