社区商业规划方案

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社区商业规划方案范文第1篇

关键字：钱江新城;开放空间;景观廊道;规划

Abstract: The Qianjiang New City in the functional layout puts forward "to build the city in the nature, layout planning idea of dwelling" in the garden; the type of business, create diversified large-scale shopping center with the theme of leisure commercial business environment; in the space layout to open space (Lake, square) as the theme, taking into account the public scenic area and the construction area, landscape corridor width hill, lake and square block is reserved in the reasonable, at the same time spacing on Mrs. stone landscape corridor and put forward reasonable planning control.

Key words: Qianjiang new city; open space; landscape corridor; planning

中图分类号：[F292]文献标识码：A文章编号：

引言：随着城市发展的稳步提升，温岭市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，在2003年编制完成的总体规划中，对五龙山风景区与长屿峒天风景区之间规划预留了发展备用地(钱江新城)。2012年连接南部老城区的五龙山隧道已贯通，南侧的太龙一级公路也在谋划之中,由于上位规划为“备用地”定位，使此地块开发一直处于模糊状态，在此格局下，以基础设施带动，探索自身发展资源，确定合理功能定位和业态选择是新城发展的前提。

一、钱江新城规划

1.项目定位，力求把新城发展为一站式休闲娱乐中心和亲山近水的时尚城市综合区。主题公园、购物广场、情景式滨河商业区、休闲酒店、精品公寓及特色餐饮等多种功能沿殿前河展开，与自然环境紧密相连，成为温岭休闲娱乐的代表。完善的多层级的配套服务设施及优美的人居环境将使本片区具有强大的吸引力，以此形成新的城市生活区，本片区地处温岭老城区的东部，共享城市基础设施之余又独享山水之乐，拥山抱水而无喧嚣之忧，凭此打造的生活区足以成为温岭的世外桃源。

2.规划重点，针对本片两大主导功能，休闲娱乐功能及综合居住功能，本研究将以提高主导功能的空间品质和完善配套设施为出发点，对空间控制要素、道路交通、公共服务设施、绿化景观系统等内容进行研究。

3.规划策略。生态优先确定城市结构，充分发挥河道两岸山水资源特色和山水互通的脉状水道，建立片区生态基底网络，形成直达河道的开敞空间通道和景观绿廊，以此为前提，构筑总体城市格局；显山露水塑造空间布局，以百丈岩、石夫人作为景观节点，以河道作为重要景观面和景观展示通廊，通过不同尺度的建筑体量、有序的空间组合、沿河界面和视觉通廊，构筑独特的空间形象。魅力场所营造休闲品质，在充分挖掘地基特征和山水资源休闲价值的基础上，根据不同的功能和业态，对河岸和山体公共活动场所进行探索，塑造宜人的活动场所。完善配套集聚发展动力，建立与老城区、温岭新城核心区便捷的公共交通联系、组织内部景观娱乐线路，增强交通可达性；建设多级商业文化设施和小区级教育、医疗设施等设施，实现宜居、宜玩的综合片区。

二、方案推演

在提炼空间控制要素之前，本研究通过城市设计手段，对基地空间布局进行了方案模拟，以期对后续研究提供直观判断。

方案一：本方案从生态价值最大化出发，保留原基地内部的三个山体，连续休闲商业设施在山水之间的绿带中点状布置；三个山体与南面的文化教育基地相呼应，营造红绿心互动，共同发展的格局，居住组团以大社区为主围绕两心在布置，加强片区的活力。城市慢行系统沿河道、山体和城市支路布置，串联南北片区，提供网络状休憩通道。

方案二:从土地利用效率及山体保留价值综合判断，本方案挖去了片区中部的不知名山体和石子石山，保留原有的狮子山，开发为城市公园，并在公园西侧规划城市旅游休闲商业集聚地，规划方案对已有规划的村庄用地边界及规模进行调整，以适应城市整体发展要求。

方案三:从山体所在位置与沿道路视觉廊道以及土地价值等关系考虑，本方案保留了不知名山体和石子山，将原狮子山地块规划为居住用地，同时将规划纵一路与太龙一级公路交叉口上方地块调整为商业金融业用地及综合商住用地，教育设施结合居住社区布置，形成三个居住社区。

结论：通过多方案推演，在综合考虑生态效益、社会效益和经济效益之后，相关控制研究在方案三的基础上进行深化。

三、规划布局

1.功能结构，规划提出“一水二山、双轴三区”规划结构，“一水”为殿前河，“二山”为共同构成片区城市绿肺的两座保留小山，“双轴”为串联居住社区的景观轴，通过道路两侧绿化控制及社区公共设施沿轴布置，营造具有活力的景观轴和以服务城市的商业、文化、娱乐餐饮等为主的公共服务轴，“三区”为两个综合性居住片区和一个休闲娱乐区。

2.主导功能用地布局

居住主导功能布置在河道的北侧，依托横肖公路形成便捷的对外联系通道，规划对包含商业、社区中心、文化等功能的社区中心提出具体的位置，对其他设施如教育、医疗等进行专题研究。娱乐主导功能位于河道的南侧和山体公园沿河山脚下，借助良好的交通条件、滨河景观及门户区位，打造特色的游乐天地。

对于道路系统，提出“T”型干道+“井”型支路的路网结构规划，横肖公路道路红线规划宽30m，两侧各预留10m防护绿带；结合山体公园入口，规划规模达400辆的社会公共停车场一处，由地面停车场和地下停车场组成；在基地南面设置加油站一处，结合区位条件，确定规模不小于0.3万平方米；规划用地面积5000平方米的大型公交首末站，兼容社会公共停车；根据地块规模提出双系统公交网络，主要沿城市干道及内部主要道路布置，总的覆盖面积不低于总用地面积的95%；规划沿河设置横向步道，西沿至九龙湖，东联系湖漫水库，贯穿城市东部休闲通道，沿冲沟公共绿带设置纵向步道延伸到山脚，连接登山入口，片区内居民满足5分钟到达休闲步道。

社区商业规划方案范文第2篇

1商业地产项目分类

商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

2商业用地的价值研判与发展定位

价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。

3．商业地产项目的营销策划

⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。

⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。

⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。

⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。

社区商业规划方案范文第3篇

关键词：侨乡 滨水区 复兴 江门一江两岸

Abstract：Conform to the city development of Jiangmen, it is necessary for Huangzhuang to be relocated immediately . The area is located in the south of Binjiang District,to the north of Jiangmen Old City, is the traffic into downtown Jiangmen portal area, the urban reformation will have a significant impact on the landscape in Jiangmen city. In order to realize the social economy, city landscape, the lot value and carry out the city design.

中图分类号： TU984文献标识码：A文章编号：

1引言：

规划地段位广东省江门市滨江组团南部，紧邻中心组团，区位优势明显。现状大部分用地为篁庄考场用地，沿江沙路为江门市汽车市场，东部和北部被天沙河所环抱，西南侧为江门市汽车总站。规划研究范围约0.9平方公里，建设范围面积约53公顷。

根据“江门市城市总体规划、土地利用总体规划、滨江新区启动区分区规划”对本区的要求：沿江沙路做商业设施，地段南部结合天沙河景观重点开发居住产业。规划保留地段中部山体、东部沿河绿化带，作为生态环境安全控制区。确定江侨大道（北环路）、江沙路为干线性主干道。

图1 项目区位（资料来源：作者自绘）

2总体规划分析

2.1交通系统可达性：

交通可达性是指利用某种交通方式，从某一地理位置到达另一地理位置的便捷程度，通常以居民的最短平均出行距离、最短平均出行时间或最小平均出行费用为衡量指标，反应空间实体之间克服距离障碍进行交流的难以程度。【1】

存在问题1：原规划方案道路结构不合理，分级不明确，路网交叉口过多；优化思路：优化道路结构，依据水系网络构建滨水环路，整合内部支路形成结构合理，功能清晰的道路结构.

存在问题2：原规划方案开向城市主干道的路口过多，远期会造成江沙路交通局部拥堵；优化思路：减少不必要的支路，控制通向主干道路口数量。

存在问题3：原规划方案多处道路兼顾商业与居住地块，势必会造成人流混乱，影响商业流线，降低居住品质；优化思路：调整路型及地块布局，控制居住区出入口位置，使道路功能尽可能的单一。

存在问题4：原规划方案局部道路路线规划没有考虑现状地形高差，导致地形改造过大；优化思路：调整道路走向，控制道路坡度，降低地形改造工程量。

2.2开放空间：

存在问题：原规划方案开放空间面积不足，与各地块缺少联系，内部集中绿地与水系、滨江绿地缺乏联系；优化思路：扩大中心开放空间面积，规划绿廊、绿楔，与城市开放空间紧密结合。

2.3功能布局：

存在问题1：原规划方案学校位置紧邻商业，浪费土地价值，阻断住宅组团的联系；优化思路：调整学校用地位置，与住宅用地相对独立，靠近其他公建。

存在问题2：原规划方案居住用地过于分散，不利于提升社区整体品质，不利于打造公共空间；优化思路：整合住宅用地，形成大面中心园林，提升土地价值。

存在问题3：原规划方案商业用地切分过细，不利于形成完整的商业界面；优化思路：取消部分支路，整合用地，利于多种商业业态的布局及发展。

3规划实施建议

为保证城市滨水区景观的通视性，在高层住宅规划中应保持低建筑密度，高绿地率的控制要求。同时滨水高层住宅应以点式布置为主，控制高层间距及高度，形成高低起伏、层次分明、疏密有间的城市天际轮廓线。

同理，为保证可视范围内的景观通视性，滨水面一定范围内不应设置首层商业，形成内外互通的景观通廊。

延续城市绿地轴线，结合邻里中心，规划20米宽绿化通廊，通廊内建筑高度不超过18米。

沿规划六路两侧，退缩10m作为绿化空间，中部形成半圆广场，与山体公园一起为社区提供亲近自然的居住环境、人性化的活动场地、亲切宜人的建筑尺度和空间氛围。

延续“天沙河沿岸景观改造路线”，丰富水岸功能，建议制定天沙河水上巴士路线，优化基地内滨河绿化景观带，为水上观光路线创造安全纯净的滨河休闲环境，精心打造滨水绿化公园，设立码头，为水上交通路线提供停靠及登陆点。

图2 日景鸟瞰图

图3 规划结构分析

4商业定位研究

江门篁庄地段位于城市新区门户核心位置，紧邻江门汽车站，距广佛江珠城际轨道江门站直线距离约1公里。辐射周边居住、办公、工业多个功能地块。

4.1 SWOT-优势：

区位优势：项目位于滨江新区的南部，是连接江门未来的CBD北新区与滨江新区的重要地段。

环境优势：项目周边有多处公园及风景旅游区

交通优势：距离国家一级汽车客运站江门汽车站一路之隔，距离规划中的广佛江珠城际轨道江门站距离在1公里之内，隶属珠三角一小时经济圈范围之内。

4.2 SWOT-劣势：

a.土地利用现状周边多为仓储物流用地，不能与商业形成较好的互动。

b.周边商业未形成成熟的氛围，城市功能尚需一定时间发展与整合。

v.周边旧村较多，影响城市形象，对商业发展不利。

4.3 SWOT-机遇：

《江门市区“十二五”近期建设规划（2011-2015）》中，项目所在的滨江新区及项目临近的北新区被列为近期重点建设区域。完善市级商业中心“一主两副”的空间结构，进一步加快现代服务业发展，强化市一级的商业中心形象；加快广珠城际轨道站点周边商业设施建设，加快项目所在的滨江启动区、北新区、江海中心区、新会南新区的区级商业设施的建设，完善市区范围内服务业等级体系，为市民提供便捷、发达的商业服务。

在2013年初的江门市政府工作会议上，本项目更是被列为2013年市领导督办的重点项目。

4.4 SWOT-挑战：

众多新建的商业物业投入市场，项目面临着激烈的经营竞争，未来城区大量商业物业的建设将分化投资客群：

保利城市综合体

江门万达广场

益丞国际广场

国翔时代广场

4.5方案建议：

4.5.1商务酒店：

建设一幢建筑面积6.3万平方米的商务酒店，包含200间客房，150间酒店公寓共5万平方米；裙楼配套1万平方米，包含高端展厅、宴会厅、会议中心、商务中心及其它酒店配套功能；

4.5.2商务办公

面向中小企业总部的商务办公3栋共12万平方米，包含为不同规模企业量身定制的办公空间、面向企业的商务配套设施，面向创业型的SOHO办公1栋4万平方米，总部办公配套4万平方米，功能包括银行，邮政，交易中心，会计事务所，律师事务所，证券所等；

4.5.3主力商场

建设主力商场4万平方米，功能包括超市、百货、休闲娱乐、健身中心，美容中心等；SOHO办公裙楼拥有良好的景观，规划为美食中心，首层各特色小吃，中西快餐，二层以上为中西酒家。

4.5.4 沿街商业

主要沿街商业2万平方米规划为数字展示中心，主要功能为电子产品旗舰店，数字体验中心，电子数码展厅，高档商业主力店；二层屋面结合绿化规划为咖啡厅、酒吧、茶室等高档休闲空间。室外商业广场约3万平方米，主要为休闲空间，商业展示的室外场地，局部还可以兼做作为露天餐饮、咖啡厅 等场所。社区商业街4.5万平方米，包含美洗衣店，书店，零售，美容美发，特色餐饮，文印，照相，文具玩具等与生活密切相关的商业服务设施；

图4篁庄创意企业总部夜景效果图

5结语

本项目将准确定位商业功能，优化生态格局；打造一个充满活力的滨水生态宜居典范及地区门户地标打造追求平衡发展与精细化开发的商业街区，建设面向未来的多元化生态滨水居住典范。

社区商业规划方案范文第4篇

盈利还封场

北京城西有一家商场名叫“甘家口大厦”。论规模，营业面积只有近万米；论位置，不偏也不算热闹；论基础，前身是有40多年历史的老国有企业。在许多人看来，这样的商场日子不会太好过。事实上，确实有一大批类似的商场都处在不尴不尬的境地，有的甚至已经难以为继了。但甘家口大厦在市场竞争中却是游刃有余，近两年，一直保持较好的盈利状况，成为京城商业的一个新亮点。

前不久，记者前去甘家口大厦采访，正逢商场局部封场装修，大厦正门布满了各种钢筋铁架。通常情况下，商场都会选择在销售淡季装修，以免影响生意，可时下正是“金九银十”的好时节。甘家口大厦的做法未免有些冒险。但当记者步入商场之后却发现，其实先前的担心是多余的，但见店堂内一副热火朝天景象，未装修的楼层依然是一片热卖场面。

穿梭于甘家口大厦各种专卖区，扑面而来的是迥然各异的风格。闲逛之余，记者细细思索，发现这种种不同的风格针对着不同的消费群体：随着围场而临时搭起的专卖区拉近了顾客和售货员的距离，满眼的笑脸和亲切的话语，买和卖之间都流淌着一股浓浓的温情。顾客在商场中留连忘返，拥挤的通道，攒动的人群，不同肤色、不同语言、不同装束的购物者，他们当中有来购买适用商品的，也有来感受时尚潮流的，更有来体味这里独有的商业氛围的。

记者这才感觉到这家商场所倡导的亲朋式服务理念果然名不虚传，商场在出售琳琅满目的商品同时，把恒久的温情也带给了消费者。逛商场的一位老太太告诉记者，她住在附近已经有几十年了，由于甘家口大厦商品齐全，价格实惠，服务周到，她购买日常用品一直是在甘家口大厦，有时晚上闲暇了不买东西也来逛逛。多年来已经形成了一种习惯，逛商场就相当于锻炼身体。

当记者随后问及大厦总经理周平，为何对反季节装修有如此把握时，她道出了个中“奥秘”：“因为这是一个社区商场，来这里的都是老顾客了，周末来这里购物已经成为一种习惯，这些顾客的忠诚度是伴随甘家口商场一同成长的。这就是社区商场的最大特色所在。即使装修，顾客也不会因为局部的围场而改变他们的一种既定的习惯。”

确立社区路

两年前，甘家口大厦利用改制的机会，正式确立了走社区百货的发展道路，把目标市场锁定为“社区百货”，并将“情系社区、回报百姓”作为公司的经营宗旨。他们当初的想法是，虽然大卖场、超市以及连锁便利店有优势，它们或以相对便宜的价格吸引消费者，或以星罗棋布的网点给顾客购物带来方便。但与此同时，它们也有一个共同的不足，那就是在经营上都无法给社区居民带来多功能的优质服务。甘家口大厦正是看到了这一市场缝隙，办起了社区普通工薪市民值得信赖的购物之家。商场不仅提供贴近生活的商品，包括日用百货、服装鞋帽、床上用品、美发摄影、正餐快餐等，还特设了小型超市，专门为周围居民办理社区卡，为他们提供优惠价格和送货上门服务。他们把商品调剂服务和洗染项目引进商场，为排解社区居民烦恼，增设并完善现有的诸如商品咨询、健康咨询、饮食卫生咨询、特殊规格服装定制等多项便民服务，而且大多数尽量做到免费。

可能连当时的甘家口人自己都没有意识到，定位社区百货，走亲朋式服务道路这条路线，创造了甘家口大厦灿烂的未来。若没有识时务者把握住转瞬即逝的历史时刻，可能轮不到甘家口作一回社区百货的行业先驱。在看似容易实则艰辛的两年过程中，甘家口大厦一步步找准了自己的市场定位，逐渐拥有了庞大的固定的消费群体，在众多的百货商场中崭露头角。

发展引外脑

但“甘家口”人却并未因此而沾沾自喜。在社区服务的道路上，他们越走越有劲，感觉越走越有奔头。他们还想进一步发展完善各种社区服务，把商场办成社区人的家。于是，前不久，周总找到了具有台商背景的东方永恒咨询服务顾问有限公司。这是一家专业从事大型商场百货、特许连锁体系及企业CIS、行销策划、人员培训等业务的商业顾问公司，服务项目从前期的市调、规划、设计一直到筹备开办、招商及经营管理等。该公司不仅有在国外市场的成功经验，更具备大陆投资、经营的宝贵实务经验。近年来，东方永恒经营辅导的主要案例包括：台中中友百货、台北福华名品、垦丁恺撒大饭店、台中元太祖餐饮连锁、北京中友百货、北京飘亮购物中心、重庆欣阳广场、中国元太祖餐饮连锁等。

而甘家口百货对东方永恒来说也有着相当的吸引力。因为类似甘家口百货这样规模的店铺很多，都有面临提高的问题，做好甘家口百货项目对东方永恒有着示范意义。因此，东方永恒派出了以资深的职业经理人周东权为首的顾问团队，并精心研究改造方案。在此次对甘家口大厦的升级改造中，东方永恒咨询服务顾问有限公司运用一贯的“顾客第一，务实开创”精神为甘家口大厦量身订做了一套升级改造规划方案，并由此制定出三、四层先改，一、二层跟进，改造不停业的执行方案。

在方案执行期间，东方永恒咨询服务顾问有限公司运用特有的商品规划战略（MD）、设计战略（SD）、形象战略（CIS）、行销战略、经营管理战略、营运技术及现场操作为甘家口大厦的成功升级提供了坚实的支持。在改造中，东方永恒咨询服务顾问有限公司本着“人性、团结、创造”的企业文化和“高品味、高水平、高机能”的经营方针与大厦的同仁协调一致，共同执行。从商品入手，规范业种区域，提升品牌级数，加重流行时尚的配比。对商场空间进行全方位改造，重新调整主动线，加亮天花照明，改造大门玻璃屋及塑造广场开放空间。并在分期闭馆期间进行了“甘心改妆，超值回馈”的营销活动。在顾问与大厦同仁共同的努力下，整个改造期间，甘家口大厦的业绩稳中有升，比去年同期增长50%以上。

社区商业规划方案范文第5篇

关键词：住宅小区；整体规划；设计方案

一、住宅小区的整体规划原则

1.以人为本原则

以人为本，切实为业主考虑，考虑业主的生活方式，特别是居家生活模式的转变，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适、高效的居住环境。公共服务配套设施在数量上、质量上均以高标准、高起点为原则，强调方便居住人群的使用。

2.生态环保原则

贯彻科学发展观与”可持续发展”概念，把建设绿色居住空间环境作为目标，满足住宅的舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷环境优美的现代化生活家园。在局部地带，将景观轴线与地形结合重整，与绿地的有机结合，形成住区整体的景观轴线，调节优化整个居住社区的局部条件，成为该居住环境优势与亮点。

3.合理设计原则

面对规划基地内的现状景观资源，在充分调查、分析现状地形条件的基础之上，合理有效地、适度地对地形重整，从而创造出既宜于人们居住生活，又具有丰富的自然景观、生态资源的居住社区。在户型配备方面，充分考虑多样化的需要，以适应多元化的市场需求，满足不同居住群体的生活需要。在配套服务设施的开发建设中，根据城市商业发展的宏观需求来确定经营项目与运作方式，充分利用区位优势，以达到对土地的最优化利用。

4.新科技原则

努力将新观念、新技术、新材料与传统居住生活模式有机结合，提升住宅功能质量与环境水平，在确保生活模式宜人的前提之下，提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。

5.整体和谐原则

处理上注重整体性与融合性，形成中心围合、空间交融的景观形态；在核心位置设置景观步道以增强小区空间景观的层次感；在住宅的规划设计中，为了避免建筑形象的单调和围合空间的压抑感，将部分住宅组群做了分段处理和微小的错落变化，以加强整体的节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并与绿化相融合。

二、住宅小区的整体规划设计

下图为某小区的整体规划设计图：

1.功能结构规划

住宅小区功能由高层住宅、多层住宅以及社区活动中心、幼儿园和穿插其中的绿化庭院组成，沿街布置商业，既满足街景要求，又为小区住户提供就业机会。规划小区分区明确、动静分离。规划花园住宅小区按一心、两带的结构控制。一心―――即公共活动中心，结合会所、幼儿园设置，配有公共绿地和泳池，形成全区的 ；两带―――即沿江路布置的商业兼容住宅的首、二层商业带。

2.住区噪声控制

通过沿街商业布置形成周边式的声屏障，减少对住区的影响；高层住宅临道路一侧退后道路红线距离大于12m，并与道路斜交布置，同时将住宅的辅助房间沿街布置，保证住宅主要房间的声环境要求；沿街设置绿化等辅助措施，改善环境噪声的影响。

3.住宅交通规划

小区临城市道路，对外交通便捷，因此对外必须合理选择小区出入口位置，避免给城市交通增加额外的压力，对内基本实施人车分流的方案。对于静态交通规划，利用部分住宅建筑架空底层作为住户停车库，同时设置地下停车场、利用宅间地设置小型停车场，以及沿道路设置供机动车停车的公共停车泊位，自行车停放则按住区组团分区集中设置，以方便使用和管理。

4.公共设施规划

规划在小区公共中心组团设社区活动中心、幼儿园、配电房、公厕等，主要为住区用户服务，社区活动中心的娱乐设施及小区体育运动设施（泳池、室内保龄球馆、壁球、乒乓球）可适当的对外开放。小区外布置了带底层商业的综合住宅楼，既为丰富沿路景观，又适当提高了开发的经济效益，提高了土地的利用率。同时可安排部分住户的就业岗位。

5.建筑立面造型设计

在住宅小区设计中，注重了住宅群体的组合，一方面有利于创造丰富的空间景观，另一方面强调等值观念，力求将环境优势与每个院落相结合，规划将高层建筑沿路自由布置，通过底层公建将此空间串联成一个整体，面向中心花园，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中”聚气”的概念。建筑多采用新都市主义风格，富有时代气息和文化内涵，体现了现代人的生活价值取向与欣赏品位，将全方位的建筑形象置于绿树环抱中营造现代都市绿园。其建筑造型设计遵循庄重、简捷、经济、美观、实用的原则，使外观形象既满足地域惟建筑的要求，又具有鲜明的个性。单体立面结合简洁的建筑型体，以朴实的材质（ 面块、涂料、玻璃、石材等） 塑造简洁、大气、明快的建筑形象。

三、建筑节能与环保设计

建筑节能是建筑规划设计创作、构造、材料等的综合体，可以很好的利用能源，减少能耗。也是缓解我国能源紧缺矛盾、改善人民生活工作条件、减轻环境污染、促进经济持续发展的一项最直接、最廉价的根本措施。

1.节材措施

节能材料多采用混凝土结构结构体系，采用高强和高性能混凝土、轻骨料混凝土、高强钢筋；墙体采用加气混凝土砌体等轻质节能材料；建筑选材时优先使用含再循环材料的金属、玻璃、石膏、木材等，在保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重量宜占工程建筑材料总重量的10%以上；使用利用工业与建筑废弃物再生骨料制作的加气混凝土砌块、水泥制品和配制再生混凝土等。在保证性能的前提下，其用量宜占同类建筑材料总重量30%以上。

2.节水措施

雨水收集利用系统：用于绿化喷灌、浇洒道路。雨水利用工程的”回用、减污、削洪”三重效果与其它节水方式相比，也具有一定的优势。在调蓄、净化和渗透方面选取的构筑物主要包括：雨水沉淀调节池、地下室储存水池、雨水储存桶、绿地、干草沟、渗管、渗透式雨水口、土壤滤池等。为了对雨水的利用起到展示和示范的目的，拟采取多种雨水收集与利用形式，比如设雨水储水排水板、雨水储存桶、就地入渗等设施。

3.暖通节能

通风排烟系统风机单位风量耗功率满足节能规范要求，并选用高效节能低噪声的风机。能效值控制房间空调器能效值达到能效等级2级要求。空调室外机遮蔽措施应保证空调设备散热充分，并便于清洗和维护室外机组，统一设计分体式房间空调器的安放位置和搁板构造；避免多台相邻室外机吹出气流相互干扰，避免高层建筑烟囱效应对高区室外机换热效率的影响；室外机安装位置避免对相邻住户造成热污染和噪声污染；空调室外机遮挡隔栅的有效通风面积比不小于80% .