房地产财务存在的问题
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房地产财务存在的问题范文第1篇
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
自从我国的住房体制改革以来，迅速隆起了房地产企业的发展，而且它目前的社会经济生产中占有十分重要的地位，成为推动我国经济发展的增长点。房地产公司也从单一的地区发展到多个地区，从单一的产业发展到多产业的集团公司[1]。然而，一个公司管理的好与坏，直接可以从财务管理方面反映出来。
一、当前房地产公司财务管理工作的现状
(1)管理制度不够健全。现如今，首先，有很多的房地产公司的财务管理缺乏严重的科学性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本没有具体的实施。其次，制度不够规范使工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，公司缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展；管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用；缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益；理论要求和具体的实际工作脱节，导致项目实施之前缺乏可行性的分析。
(2)财务体系复杂，管理难度大。在房地产进行开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等等。因此，所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给如此繁杂的财务管理关系里面又增加了难度[2]。所以，这要求财务人员必须要加强债务债权的管理，协调好各个方面的关系。
(3)成本管理和财务预算的意识有待加强。在一个房地产项目进行投资前没有对其进行可行性研究，以及对可行性研究不够重视，且随意性较大，对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等没有做细致全面的分析，导致项目的投资成本加大，从而影响项目预期的利润实现。忽视企业内部各个职能部门执行全面成本核算的重要作用，导致财务人员没有办法及时的收集第一线的资料，使实际生产的费用和预算的偏差较大；房地产公司项目开发对全面预算管理执行得不够到位，没有积极地调动公司职员和各个本门的管理人员来参加成本的管理，使预算管理只是一种形式；没有及时地分析各个开发项目的成本情况，导致成本的不利和滞后。
(4)财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低。目前，我国一部分房地产企业中的职员和财务管理人员，他们之前都是从事不同的职业。因此，对待经营管理都没有很好的认识，且文化程度还不高。这种现象尤其在民营企业的房地产公司尤为显著。有相当多的一部分房地产公司的员工和管理者他们都是从以前的包工头和技术员发展起来的所以说他们缺少现代化的管理经营理念，在具体的管理中只是凭着感觉来进行管理，认为财务只是简单的算账、记账以及对账等等。诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来担当，尤其是在财务的出纳方面一定是自己的亲戚。所以，出纳人员就成了公司的领导者，由于亲戚不是财务方面的专业人员，没有专业的会计素养，更没有较高的管理水平，就不可能有较高的管理水平，更不可能有新颖的管理财务的理念。又由于房地产行业的风险很高，所以这样不专业的财务管理队伍肯定会对公司的可持续发展产生不良影响，甚至还有导致公司资金的运转困难而产生倒闭的可能。
二、房地产公司财务管理工作的对策
(1)创造良好的发展环境。创造良好的企业发展环境，尤其是在房地产企业的发展内部和外部环境上。众所周知，一个企业的企业会计和财务管理以及财务会计的发展是密切相关的。因此，不断的优化财务管理的环境时房地产公司企业财务管理的客观条件。针对这些问题，一些相关的会计管理部门要注重各个环节的完善和改良，进而来促进企业的财务机制和全面发展的创新以及改革。
(2)提高决策者的财务管理意识。俗话说得好：“火车跑得快，全靠车头带”，在房地产公司也是一样，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。因此，房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。企业领导可以通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
(3)提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员[3]。还要对在职的会计人员进行定期或者不定期的会计专业知识培训，及时更新专业会计人员的知识，提高专业水平。
(4)加大评审力度。公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改，并对整改后的情况进行切实的落实[4]。对房地产公司建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。
三、总结
房地产企业的发展在不断地持续，处理好财务方面的相关问题，科学合理的管理方式、减少债务支出、降低房地产业的成本，提高企业的竞争力是房地产企业现在和以后要实现的目标。
参考文献：
[1]张月,王静.我国中小企业财务理存在的问题及对策探讨[J].会计之友(下财旬刊),2009(1):152-154.
[2]冯志铯,鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济,2010(25):153-156.
房地产财务存在的问题范文第2篇
摘要房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一，然而其企业资产负债率也远远高于其它行业，财务风险也高于其他行业。为此，深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险，做好财务风险的防范与控制，有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展，也有利于我国国民经济再上新的台阶。
关键词房地产企业财务风险财务管理问题与对策
近些年，我国的房地产业获得了高速发展，房地产市场在已成熟，同时房地产的行业竞争也在逐渐加剧。为了在激烈的市场竞争中获得生存，各房地产行开始纷纷通过各种手段来降低成本，提高利润空间。而有效的房地产年成本管理正是降低成本的有效方式。众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业，与其它施工企业或建设单位有着质的区别，是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点，资本密集性程度较高。虽然目前大多数房地产企业已由单一的项目公司向集团化运作模式转变，整体抗风险能力有所增强，但由于房地产行业所具有的独特特点，其面临的财务风险仍是值得关注与重视的一个关键点。针对上述房地产企业财务管理存在的问题，要改善财务管理方法，提升财务管理水平，应当构建并完善财务管理体系。
一、当前我国房地产企业财务管理存在的问题
1.在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。
2.财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司与项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛 被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。因为投资额越大，投资周期越长，资金周转也越慢，资金流动性也越差，同时变现性能力也就越差，房地产企业面临财务风险也就越大。
3.审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
二、加强房地产企业财务管理的对策
1.健全财务管理制度。强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。
2.充分市场调研，在投资风险决策过程中保持稳健性原则，以有效防范和控制投资风险。提高管理者的投资风险管理意识，在投资决策中要在收益和风险 中，保持谨慎原则，尽可能降低投资风险，以此来提高企业的财务风险的防范与控制能力，确保企业的可持续发展。对于许多破产后企业来说，有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场，或在项目投资决策中稳健性原则保持不够，过于乐观，以至于当项目与预期出现一定偏差时，企业资金就处于紧缺状态，财务风险也 紧随发生。为此，本文认为，由于房地产行业投资金额较大，回收周期较长，资金投入后调整难度较大的特点，房地产企业投资决策前，必须充分了解城市规划信 息、周边土地供应及使用情况、周边房地产开发供应情况及市场需求信息，同时在投资决策中需要克服盲目乐观主义，尽可能降低投资风险，要在收益、风险之间进 行权衡，寻求最佳组合。
3.做好发包管理工作。承包单位的选择不仅仅是工程质量保证的关键，同时也会对工程成本产生一定的影响。因此，要做好房产项目的成本管理应当认真做 好工程的发包管理。笔者认为，做好发包工作应当从以下几个方面入手：第一，通过招标的方式选择比较好的施工队伍，在招标的过程应当以价格合理、质量和工期有保证、经济效益好和社会声誉高为基本的选择原则。第二，对大宗材料应当单独招标购买。在工程成本中，材料设备等费用所占的比重非常大，因此做好材料的采购对于保证工程质量和降低工程成本都有着十分关键的影响。
4.加大审计评价力度。审计部门除了项目完工后的全面审计外，还要在项目建设中实施不定期的专项审计，对在审计中发现的问题督促项目部和相关业务部门及时进行整改，并对整改落实情况进行评价。建立完工项目后评价制度，组织各业务部门对项目完成后取得的经济效益进行综合分析与评价，总结经验教训，为今后新项目开发的投资决策提供可行性建议。
房地产财务存在的问题范文第3篇
【关键词】民营房地产财务管理对策
20世纪90年代，随着我国市场经济体制的确立，住房的商业化，使得房地产业行业获得了长足的发展，房地产市场蓬勃发展的同时催生了更多民营房地产企业的出现，房地产行业是一个风险性比较大，资金比较密集的行业，政策性的措施对房地产行业的影响非常明显，所以在房地产行业处于盈利的乐观时期的，要注意企业内部财务状况的管理和控制，防止一旦国家加强对房地产行业调控时导致的资金困难，企业无以为继境况的产生，因此本文拟就房地产企业内部财务管理存在的问题进行思考并找到解决当前房地产行业存在问题的对策。
一、民营房地产企业加强财务管理的意义
（一）加强财务管理有利于企业合理利用资金
“有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，财务报表不一致，这就难以向管理者提供统一”，加强财务管理，可以使得企业的资金统筹安排，各个岗位各司其职，合理分配，对各个项目进行科学规划，不能让资金由于管理不善出现损失，也只有合理利用资金才能够制定更宏大的公司战略规划，企业最终获得长远的发展。
（二）加强的财务管理有利于企业行为的规范性
加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。
（三）加强财务管理有利于企业员工素质的提高。
加强财务管理，必然要求财务从业人员素质的提高，也只有财务人员素质的提高才能够使得财务管理的科学化、正规化。因此，加强财务管理使得企业财务从业人员必须积极主动提高专业知识水平，更应该提升相应思想道德水平，从业人员素质的提升，促进了财务管理水平的提升，进而促进了企业的发展。
二、民营房地产企业财务管理存在的问题
（一）融资难的困境
随着我国经济的发展，使得越来越多的中小企业活跃在我国经济发展中在市场经济活动中扮演着重要的角色，民营企业在促进经济发展、解决劳动力就业和维护社会稳定方面起着不可忽视的作用。然而，目前国家对于中小企特别是民营企业的政策相比较于国有企业来说明显的扶持力度不够，中小企业里面有很大一部分是民营企业，民营企业在发展过程中经常会遭遇到资金短缺的“瓶颈”，民营企业里面的房地产业作为高风险性的资金密集型行业，而房地产产业的资金周转周期又比较长，所以对于资金的需求更是非常急迫，所以在遇到资金困难情况下，企业规模和行业的高风险性使得在银行贷款的难度比较大，银行对于民营企业贷款的各项资质要求比较高，而其他的募集资金的形式诸如股票的发行现阶段对于规模比较小的企业是不可能，在目前形势下也很难发行债券，只能采取非正规渠道的融资，必然加大财务管理的风险。
（二）财务管理风险意识不强
我国民营房地产企业的快速增长本身就是利用了国家住房商品化大好形势的推动，大好的形势催生了很多曾经的建筑队的包工头通过自筹资金和以往的人脉成立房地产公司，公司成立后更多的注重房地产的施工和销售方面的管理，从事财务方面的人员更多是自己家族的至亲，公司上下各个部门工作统一都由企业主自己来决定，而企业主以及至亲的的学历水平、素质水平、家族的复杂关系网使得民营房地产公司财务管理缺乏明确分工，缺乏专业性。财务从业人员对财务制度不熟悉，业务不精，对工作积极性不强，另外一些财务人员见到领导来了，为了迎合领导，领导怎么说就怎么做，如果再缺乏健全的财务管理制度，的腐败行为时有发生。
（三）缺乏灵活高效的财务管理制度
健全企业内部财务管理制度是做好企业内部管理的中心环节，只有建立灵活高效的财务管理制度，才能够规范企业财务的各项财务管理，只有规范化、制度化的财务管理才能提升企业的财务管理水平，促进企业经济效益的提升。而目前我国民营房地产企业除了财务管理意识不强之外，财务管理模式比较单一，对于项目成本控制和流出资金控制比较严格，而对预算管理、资产管理、财务分析等方面重视程度明显不够，缺乏有效的内部监督体制，一些民营企业在内部越权行事、人情行事的情况时有发生，导致财务管理混乱。
三、如何提升民营房地产企业财务管理水平
（一）增强企业信用，增加融资渠道
企业的发展过程中难免回出现资金困难的情况，特别对于房地产公司周转周期比较长，遇到资金链断的情况时有发生，这个时候向银行贷款是一个风险性比较小的融资方式，但是目前的银行贷款对于贷款的企业资质有严格的要求，具有良好信用的企业才能够在市场的激烈竞争中获得更多可利用的资源，民营企业在日常工作交往中坚持诚信交往，提升自己在行业内的信用水平，也只有信用水平的提升，才能够增加自己在融资方面的信誉度，获得更多的可供支配的资金。诸如在2011年11月国家已经明确民间融资作为一种合法的融资渠道的情况下，民营房地产企业更应该积极探索有效的民间融资方式。此外还可以寻找担保机构，进行信用担保获得银行贷款的支持，或者与有实力的大型房地产企业进行合作开发项目，通过与此合作获得资金的支持和带动企业管理水平的提高，这些融资方式都要依靠企业自身信用水平的提高。
（二）增强财务管理意识，提升从业人员素质
良好的财务管理需要高素质的财务从业人员的工作配合，所以民营房地产企业管理者应该增强财务管理意识，把加强财务管理作为整个房地产公司长远发展的不可或缺的重要组成部分，管理者应当首先从自身，从高层抓起，增强领导的财务管理观念，遵守财务制度和财务纪律。同时，加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，“使财务人员的责任不能简单地局限在记账上．要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面”，同时也要加强财务从业人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不，采取理论学习和公司的业务实际相结合的原则，提高会计人员的理论水平和实际操作能力。
（三）建立健全灵活高效的财务管理制度
首先要加强企业管理层和财务人员对于建立财务管理制度重要性的认识，健全的财务管理制度对于企业所有员工都是一个比较好的制度保障。财务管理制度的制定应当从民营企业自身实际状况出发一方面要加强财务人员的专业知识培训和职业道德培训，不断提高财务人员的业务水平和道德觉悟。另一方面健全的财务制度的制定应当包括预算管理、成本管理、资产管理、财务分析等各个方面。统一强调指出财务报表，以保持财务报表的统一性和报表数据的可比性。在获得通过后，以公司文件形式下发给各个部门以增强制度的合法地位，并且在日常生活中严格落实。财务管理制度必须明确岗位职责分工，并确定岗位责任问责制，一旦出了问题，责任到人。
（四）财务管理制度中还应该建立相应的监督体制，确立内部独立审计，提高财务管理的效率
首先要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，特别是对审计岗位的员工在企业地位的认可，选拔具有专业知识的内部审计人员。其次，要保持企业内部审计部门的独立性，并且内部审计部门由企业主要负责人来负责管理，以便提升其权威性和操作独立性。再次，对内部审计职能的扩大化理解。内部审计不仅仅是单向的对企业进行监督的部门，而且还应该扩大审计的业务范围，让内部审计也可以对企业进行内部控制审计，绩效管理审计、经济责任审计等一系列的内控建设，发挥审计在公司自我约束机制中的作用，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，定期对内控制度执行情况进行审计、监督，利用内审熟悉情况的特点，针对审计当中发现带有普遍性、倾向性的问题，提出建设性意见，给企业主当好参谋和助手，在强化审计监督职能基础上逐步形成规范的内部审计体制。最后，要加强企业内部审计队伍建设，完整的审计工作不仅要有完善的审计操作标准来规范审计人员的各项行为，也应有一批专业素质较强的审计人员队伍，因此对于进入审计队伍的人员应该进行严格考核，特别注重内部审计人员的职业道德，注重审计人员的管理。
参考文献
[1]陈春景.浅析房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].中国科技财富,2010(22).
房地产财务存在的问题范文第4篇
[关键词]房地产财务成本管理；物质成本；非物质成本；人力资源成本；服务成本
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.46.168
1 房地产财务成本管理及其重要性
财务成本管理在房地产企业的各个阶段中起着非常重要的作用，影响着企业的经营决策与快速发展，受到了越来越多的房地产企业领导者的重视。房地产财务成本管理主要包括前期房地产企业在立项和规划时的财务成本管理、中期房地产企业在进行项目开发时的财务成本管理和后期房屋销售环节的财务成本控制。其中，最为重要的是前期的财务成本管理与中期的财务成本管理。
前期的财务成本管理主要包括对房地产市场的发展状况和发展前景进行深入研究之后所做出的销售预测、在项目开发成本费用与房屋销售预测基础上形成的盈利预测、在房屋销售预测与房屋盈利预测基础上进行的税收筹划以及企业资金预测。其中，在进行销售预测时，相关工作人员应当注意综合考虑房屋的价格、房屋的近期销售情况、房屋的区域分布情况以及其他发展商的情况；盈利预测是决定项目开发可行性最重要的因素，影响着整个项目的成败，应尽可能地保证其精确性；税收筹划的合理与否关系着企业资金链的良好运转，在制定税收筹划方案时应当综合考虑各个方面的因素；资金预测是房地产财务管理的重要内容，关系着项目的顺利进行和企业的正常运行，精确合理的资金预算能够有效提高企业的抗风险能力。
中期的财务成本管理主要包括对土地成本、建安成本、政府规划费用以及配套设施成本等财务支出的管理。其中，土地是房地产业发展的前提与根本。近年来，土地成本呈逐步升高的趋势；建安成本所需费用较多，是房地产开发中最重要的组成部分之一；政府规划费用指进行项目规划、项目施工等过程中向政府所缴纳的费用，可有效运用政府的优惠政策来降低这一费用；配套设施成本是指项目开发后期运用于道路、供电、绿化、通信等施工建设所需的费用。
2 当前房地产财务成本管理中存在的问题
第一，在当前的房地产财务成本管理中存在着财务成本管理制度不健全与财务成本管理体系不完善的问题。制度是效率的前提与保证，但是，在当前的房地产企业中普遍存在着财务成本管理制度不健全、财务成本管理体系不完善的问题，其主要体现在以下几个方面：资金较为分散；缺乏有效的监督制度与科学合理的奖惩制度；没有明确的分工，员工的工作积极性不高；财务成本管理制度流于形式，未能在实际操作中发挥效用；资金的运营管理盲目，缺乏一定的依据；未能制定科学的成本计划等。第二，在当前的房地产财务成本管理中存在着财务管理人员成本管理意识薄弱的问题。据调查了解，当前许多房地产企业的领导与财务管理人员未能充分认识到财务成本管理的重要性，对企业的财务管理不够重视。许多房地产企业在项目开发前期，过分注重产品的设计而忽视了销售预测、成本预测以及税收筹划等前期的财务管理工作，部分企业的财务成本管理人员年龄较大，成本管理意识低下，缺乏财务成本管理理论知识，所制定的成本决策以及成本计划具有很大的随意性，导致财务成本管理的盲目性。第三，在当前的房地产财务成本管理中存在着财务成本管理方法不科学的问题。随着信息技术的研究与不断发展，信息技术的应用已经成为提高企业管理能力的重要因素，只有现代化的财务成本管理手段才能确保财务信息的真实性、准确性、全面性与及时性。但是，当前许多房地产企业仍然采用落后陈旧的财务成本管理方法进行财务成本管理，未能将现代化的管理手段与方法引入财务成本管理中，导致财务核算的滞后，造成人力、物力、财力等工程成本的增加，难以满足当前房地产财务成本管理的需要。第四，在当前的房地产财务成本管理中存在着房地产企业内部各部门之间不协调配合的问题。企业内部各部门之间并不是完全独立而存在的，只有各部门相互配合，才能促进企业的顺利发展。房地产财务成本管理工作的顺利进行离不开工程部等其他部门的相互配合，但财务部门与工程部门之间难以相互协调，导致出现拖延现象。
3 房地产财务成本管理问题的完善对策
第一，房地产企业应当注意建立健全财务成本管理制度，完善财务成本管理体系。首先，企业应当注意依据自身的特点与发展中存在的问题制定科学完善的财务成本管理制度，所制定条款应尽可能地做到具体，对各部门职责进行明确规定，促进各部门之间的协调。其次，财务部门应当做好其本职工作，为企业提供精确的财务预算信息，定期对企业资金的流向进行总结等，以确保房地产企业的顺利运行。最后，企业应当制定合理的奖惩制度与有效的监督制度，有效提高员工对财务成本管理工作的积极性，以促进财务成本管理工作的顺利实施，有效降低成本。第二，房地产企业应当注意从思想上提高相关领导者与财务成本管理人员的财务成本管理意识，将财务成本管理工作看作企业管理工作的重要内容，促使企业领导者及其相关管理人员充分认识到财务成本管理工作对提高企业核心竞争力与推进企业快速发展中的重要作用，从而促使其转变观念。此外，企业领导者应当注意综合考虑物质成本、非物质成本、人力资源成本、服务成本以及环境资源成本等各种因素，树立全面科学的财务成本管理目标，有效促进房地产财务管理水平的有效提高。第三，房地产企业应当注意不断创新财务成本管理的方法，改变过去陈旧落后的管理方法，依据房地产企业的规模及其自身的特点制定一套合理有效的管理方法，引进其他企业的先进管理经验，学习其他企业的先进管理方法，促进自身财务成本管理水平的提高，促进企业财务成本管理的精细化，有效避免人工审核资金所存在的漏洞，最大限度地降低企业的成本费用，满足当代社会经济发展的要求。第四，房地产企业内部各部门之间应当相互协调，相互配合，只有这样，才能有效解决房地产财务成本管理中因拖延现象而导致的效率低下的问题。房地产企业的涉及面较广，资金的流动量较大，与工程部门等其他部门之间紧密关联，因此，企业应当注意通过定期开展跨部门会议、加强各部门负责人之间的沟通以及开展全员沟通等方式使各部门的人员都能够认识到财务管理工作的重要性，彼此相互协调，相互配合。
4 结 论
在当前的房地产财务成本管理中还存在着财务成本管理制度不健全，财务成本管理体系不完善、缺乏财务成本管理意识，财务成本管理方法不科学以及各部门之间不协调，未能制定科学具体的财务成本管理方案等问题，因此，相关房地产财务管理人员应当注意建立健全项目成本管理制度，完善项目成本管理体系、提高财务成本管理意识、创新财务成本管理方法、促进各部门之间的协调与配合，制定科学具体的财务成本管理方案。
参考文献：
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房地产财务存在的问题范文第5篇
关键词：房地产企业；财务管理；措施
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2012年1月5日
一、房地产企业财务管理的内涵及特点
（一）内涵。房地产企业的财务管理，是指房地产企业在企业运营过程中对房产项目所需要的各种资金进行一定的筹集，筹集之后对筹资款进行项目分配，使每一笔资金都做到合理使用，对其使用中产生的成本耗费和收入进行核算、记录和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等财务职能。房地产企业财务管理有别于一般企业的财务管理。
（二）特点。房地产行业作为极具特殊性的资金密集型行业，与其他行业相比，房地产行业往往需要投入巨额的资金，并且借贷资金往往占有较大的比重，对于企业资金的管理尤为重要。房地产企业的经营特点使得财务管理表现出以下几个主要的特点：一是房地产企业上下产业链长、投资周期长、所需的资金量大、中间环节多等特点，决定了企业财务管理的复杂性和高难度；二是房地产企业经营的不确定性和风险性高，对企业财务人员也提出了更高的要求，迫切需要财务管理人员提供科学、准确、及时的财务信息以满足企业经营决策的需要，最大限度地降低企业的财务风险；三是房地产企业财务管理需要处理与投资者、债权人、工商税务部门、居民等之间的财务关系，任何一方的财务关系处理不当，都会给企业的经营带来直接负面的影响，使财务管理的内容更加复杂。
二、房地产开发企业财务管理现状及存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在以下几个问题：
（一）财务管理制度方面。房地产企业财务管理制度不健全是多年来一直存在的问题。这种制度不健全主要表现在以下几个方面：一是在房地产企业运作的最初阶段，很多财务管理工作无据可依；二是房地产企业虽然财权分离，但是自有资金的存在形式较分散；三是银行存款多头开户；四是资金在管理上盲目运作；五是疏于成本控制，而只是关注成本核算，财务部门无法真实和完整地掌握企业成本支出的详细情况和来龙去脉；六是私设企业“小金库”或者资金“账外循环”。
（二）成本管理方面。从实质上看，房地产项目开发过程中所涉及的土地使用权取得、开发项目方案设计、工程招投标管理以及施工过程的成本控制等因素，都会对该房地产项目的成本产生不同程度的影响。就目前而言，房地产企业首先在土地使用权的竞买过程中存在较多的非理性现象，在某些情况下甚至无视竞买价格与其实际成本的严重偏离；其次，并非价格越高的设计方案越不可取，其还需结合技术指标、销售前景等因素来进行综合评定；再次，招投标过程中的中标价格并不等于最终成本，其还应受后期合同变更、或有纠纷等因素的影响。最后，在项目开发过程中，只注重工程施工的造价控制，忽视了工程开工前的投资决策阶段对造价的控制，忽视了在设计阶段用工程造价管理进行设计，工程造价管理的各个阶段相互脱节，没有建立完善细致的工程成本管理体系。
（三）融资管理方面。房地产企业是资金密集型的企业，投入资金量大，占用周期长，资金周转率偏低，更增加了对资金的需求。首先，由于某些房地产企业的决策理性化程度不高，其对于融资规模、融资方式、融资成本、融资时机的选择缺乏合理性，从而极大地增加了企业自身的融资风险；其次，目前房地产企业资金的筹措渠道比较单一，主要是依靠银行贷款，负债率普遍较高。但由于我国很多房地产企业在自有资产、信誉名声等方面的劣势，银行从自身利益出发，通常不愿开展这些房地产企业信贷业务。而目前土地、信贷政策的收缩抬高了房地产行业资金的门槛，同时目前国家紧缩的宏观调控措施也直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得房地产开发企业的资金压力空前加大。
（四）财务观念方面。房地产企业对财务管理重视不够，财务人员水平有限。在日益激烈的竞争环境下，房地产企业的财务管理显得有些落后。一方面房地产企业管理层对财务管理的重视程度不够，直接导致在房地产企业的日常管理决策、签订合同以及招投标时，没有从财务管理的角度进行考量；另一方面房地产企业财务人员的业务素质显得不足，不能顺应形势的发展变化，财务人员的素质迫切需要通过培训等手段加以提高。这些问题的存在，极大地阻碍了房地产企业财务管理水平的提高，成为制约企业发展的瓶颈。
三、加强房地产企业财务管理的对策分析
（一）建立统一明确的业务授权制度，实现统一的财务管理。房地产企业要建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权利与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性。要通过统一的财务管理实现对房地产开发项目全过程的资金和成本的监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈，并与部门绩效考核紧密联系起来。
（二）充分改善成本控制措施，加强全面成本管理。首先，房地产企业应在土地使用权的竞买过程中保持应有的理性，而在取得该地块的使用权之后，还要通过与政府的积极交涉，力争在该地块土地出让金的支付比例及时间方面取得更多的优惠；其次，房地产企业在选择开发项目的设计方案时，应对投资收益与方案成本进行综合考虑，努力实现项目方案投资收益的最大化；最后，房地产企业应以成本控制为目标，对中标企业合同条款的签订保持严谨和细致，防止因合同权责不清而造成双方日后产生纠纷的可能，从而为企业自身赢得最大利益。
（三）构建多元化的筹资渠道。房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：1、发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；2、积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；3、要以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；4、要主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力；5、提高企业认识，强化资金管理。站在企业管理的角度，将其落实为制度的形式，贯彻到房地产企业的各个部门。
（四）房地产企业各个部门要重视财务管理，提高财务人员业务水平。在经济全球化和信息时代，信息的更新变得很快。房地产企业在这种竞争激烈的环境下要想赢得生存和发展，就必须狠抓财务管理工作。房地产企业领导层和员工都要有加强财务管理的意识，而不是视财务管理部门为冷差事，认为这个部门不求有功但求无过就够了。实际上，战略性财务管理对财务人员素质提出了更高的要求。房地产企业应当努力提高财务人员业务素质，鉴于房地产开发行业的特殊性，房地产开发企业的财务人员除要掌握相应的财务税务知识外，还要学习其他如工程管理、工程结算、成本控制等知识。房地产企业可通过“派出去、请进来”的办法来开展财务人员的培训工作，增强他们的职业责任感，不断通过加强学习和外部引进等方式，培养高素质的财务管理人员，从而更好地保障企业财务安全，为企业的节流增效贡献更大的力量。
四、结语
我国房地产业已成为国民经济的支柱产业。房地产业是否健康稳定发展，对我国经济社会有着重要意义。在当前我国对房地产业严格管控的情形下，房地产企业的财务管理工作更为重要。因此，房地产企业的财务管理迫切需要转变为积极的战略性财务管理。在日益激烈的竞争环境下，房地产企业要想得到长足发展，企业的经营管理者必须提高意识，真正地使财务管理作为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具之一，对整体项目实施全方位、全过程的管理，有效控制成本费用。同时，要正视传统财务管理存在的各种问题，采取有效措施加以改进和完善，更重要的是要积极适应信息时代对财务管理的新要求，不断推动财务管理工作的科学化、系统化、信息化。只有这样，我国房地产企业的财务管理工作才能更上一个新台阶。
主要参考文献：
[1]徐榆秋.房地产企业财务管理刍议[J].中国外资，2011.251.
[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国房地产金融・开发与经营，2011.
[3]周文生.对加强房地产企业财务管理的相关策略思考[J].财经纵横，2010.36.
