物业管理水平提升建议
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物业管理水平提升建议范文第1篇
一、与时俱进、不断提高对财务管理职能进行重新定位和再认识
现代企业管理以财务管理为中心，财务工作是监狱工作的重要组成部分，是做好其他各项工作的保障。监狱企业的财务管理工作怎么管？作为现代监狱企业的财务工作者首先要做的就是适应市场竞争和单位实际工作的要求，对财务管理职能进行重新认识和定位。在经济发展中财务人员所起的作用，决不能仅停留在战术和业务层面，而应更多地向战略层次渗透，不但要做战略的设计者，而且要做实践者和推动者，承担起管理职责，在战略管理中必须承担起管理的职责，具体体现在两个层面：第一层面，履行战略审查职责。审查的内容包括：单位在进行发展、规模扩张时，具体指的是上新的经营项目时，对市场是否进行了充分调查，在市场竞争中单位所面临的竞争格局怎样、有哪些主要竞争对手、市场占有率是多少等；与竞争者的战略有何不同、进入市场会引起竞争者怎样的反应、这些反应对单位会产生怎样的影响；单位为实施发展战略需要的资源是否具备，怎样争取具备；在开拓市场和寻求合作伙伴时是否考虑了有关财税、金融政策的变化等等。第二层面，制定财务战略，保证发展战略顺利实施。具体包括：一是要进行资源优化与配置。除了应注重一些被量化在财务报表上的传统资源外，还应重视市场资源、知识产权、人力资源、组织管理资源的优化配置。二是制定远期的财务规划，包括对单位发展过程中的负债规模进行规划、对财务资源进行规划及对单位发展的未来获利能力与现实获利水平进行规划等等。
对财务管理的认识通俗的讲概括为三句话：一是财务资源是单位最基本的资源，没有资源，“巧妇难为无米之炊”；二是财务风险是单位经营活动最致命的风险，钱没了，大家只能喝西北风；三是财务控制是单位最有效的控制，控制了资金，就控制了单位的血液。单位在抓经营管理中抓住了财务管理这个“纲”，就能收到“纲举目张”的效果。搞好了财务管理，就能准确把握单位经营状况和各类资产价值状况，最大限度地用好、用活、用足国家赋予的财权，提高资金利用率，从而增强单位在市场竞争中的实力。财务本身的性质和特点以及监狱自身发展的要求决定了财务管理在监狱经营管理体系中的中心地位。概括为五点：一是财务为监狱各项工作的开展提供财力支撑。二是财务目标与监狱发展目标保持一致。经济发展的目标是获得利润并实现价值最大化，财务资源在配置的过程中所遵循的基本原则是花钱少，收益大。三是从管理对象看，财务管理的对象是监狱经济活动和资金流动。资金的问题是经营活动的核心问题，抓住了资金，就等于抓住了财务管理的“牛鼻子”。四是从管理内容看，财务管理贯穿经营活动的各个环节，包括融资、投资、产权、收益、分配等，承担监狱内部各单位资金核实、分配、结算、考核的职责，凡是牵涉到资金或将会引起资金运动的所有业务活动，都是财务管理的内容。五是从管理的职能看，监狱企业财务管理的主要职能是决策、计划和控制，财务管理不仅在决策过程中发挥重要作用，在执行决策上更是有着举足轻重的地位。
二、锐意改革、构建科学有效的财务运作体系
监狱企业财务运作有自身的特点：一是资本控制性。监狱对各基层单位的财务控制从资本控制的角度入手，通过健全资本控制机制来控制财务风险以获取投资回报。二是目标的一致性。各基层单位的财务运作目标与企业整体目标必须是一致的，并受之约束和影响，通过财务运作促进整体经济利益和价值的最大化。三是资源的共享性。资源的聚集与整合带来了基层单位间经济往来的增多和经济关系的联系。合理鉴定基层单位的各项经济资源，理顺相互之间的经济关系，加强内部财务资源和其他非财务资源的聚合与共享，是企业财务运作的首要目的。四是运作的协同性。监狱企业通过构建科学、有效的财务运作体系，一方面加强了对基层单位财务的宏观指导和控制，规避整体的财务风险，另一方面在财务政策、财务计划等方面实现统一战略规划，从而协同获得整体和各基层单位个体财务收益。
基于以上特点，结合财务活动的点、线、面来构建一套科学、有效的财务运作体系。就是财务活动要以资金运动为主线来开展，首先表现的是筹资活动，筹资活动产生“现金流”；其次是投资活动，投资活动形成“资产”；最后是核算与监督活动，核算与监督活动构成了企业的财务活动流程。所以说，资金运动过程是一条线，资产形态是点，会计核算是面，资金、资产和会计构成了点、线、面的关系。即建立以现金流量为核心的资金运作系统、以盘活资产为核心的资本运营系统、以电算化为核心的会计信息系统三大财务运作体系。同时需要注意几个问题：一要理顺财务管理体制。财务管理体制不理顺，基层单位财务责权利配置不对等，财务运作体系就很难有效运行。二要系统化实施。财务运作体系涵盖了多方面的内容，并形成内在的逻辑联系，应将财务、审计、人事等最重要的职能管理部门联系在一起，相互配套，一体联动，避免单打一和不协调的现象，从而形成管理合力。三要把握财务运作体系的核心。从管理角度看，对资金和主要人力资源的控制是企业对下属单位有效控制和管理的核心。监狱要结合实际情况，遵循相对集权与适度分权有机结合的原则，创建与监狱管理体制相适应、新型高效的资金集中管理系统。四要确定资本运营的中心。资金一经投入，形成的是资产，资产构成了监狱的财务资源。俗话说：“投资不控制，资产必流失”。五要加强信息化建设，即利用信息技术来实现财务运作体系的优化。
三、开拓创新、塑造财务文化和财务品牌
监狱企业财务管理方式包括制度管理和文化管理，由此形成财务制度和财务文化。制度管理是通过对资源的配置方式和对业务的处理程序作出的一系列制度性安排来规范职工的行为，更多地强调外在的监督与控制，是我们倡导的“文化底线”。文化管理是通过职工对单位理念的认同，自觉地服从单位的利益，并按照某种与单位利益一致的方式行事，更多地强调价值观、理想信念和道德力量及内在的自觉与自律，是“文化高境界”。对监狱企业而言，如果说管理制度是想让犯罪的人员没有机会犯罪，那么企业文化就是让有机会犯罪的人员不愿意犯罪。
塑造财务文化、财务品牌，主要从以下几方面着手：一是抓好制度文化建设。制定一系列的财务管理制度，规范各项财务工作程序。即：以内部控制制度为核心的资金、投资、成本、债权、担保等制度体系，发挥内部控制制度的“防火墙”作用，建立有效的财务风险防范机制；其次，抓好制度学习和落实，即不仅在财务部门内部，而且在企业整体，从严抓好制度落实；此外还要制定财务人员必须遵守的行为准则；依法经营、依法纳税、依法建账、依法理财。以此塑造财务队伍的职业道德和职业操守。二是强化财务管理工作的“服务”意识。企业的财务管理就是要服从和服务于经营管理的需要，一切工作要以有利于提高工作效率和经济利益为目的。三是促使财务人员树立发展型管理理念。发展型管理理念强调的是人的作用和人的发展，强调个人、单位和社会的和谐。因此，在财务管理中树立开放、合作、诚信、服务、创新、奉献、竞争与和谐的观念，使财务人员具备高度的责任感和对监狱整体利益的忠诚度。四是重视财务控制，规避财务风险，即培养一批具有经营风险意识的高素质财务管理人才，使之具有先进的理财观念和内部控制观念，根据职业判断能力及时、准确发现和估计潜在的风险并有效处理。更重要的是在财务管理中建立科学有效的财务监控机制，通过财务联查、内部审计、财务信息报告等对企业整体的经营和财务活动实施全过程控制，对财务风险进行预测、预警和有效控制，并及时进行信息反馈，对可能发生或已经发生的与预期不符的变化进行反映，并采取相应措施，将财务风险消灭于萌芽状态。现代财务管理的本质就是要处理好有关方面的经济利益关系，这种处理贯穿于日常的财务管理工作之中。处理好了，理财就有了成效，共同利益得到增长，作为企业品牌重要方面的财务品牌也就树立起来了。这也是和谐财会追求的理想目标。
四、依法理财、树立财务经营理念
财务人员要具备的财务经营理念：从事资金管理的要按照银行的方式来运作；从事资产管理的要按照资产经营管理公司的方式来运作；从事会计核算的要按照会计事务所的方式来运作。树立了这样的理念，既可以为单位直接创造效益又有利于他们自身的发展。
物业管理水平提升建议范文第2篇
油田社区现如今承担着企业的生产以及职工生活服务的重点职能所在。社区要通过不断的进行服务理念、服务方式以及服务水平的提高，才能够保证服务措施的进一步完善，让区域内的居民享受到优质的服务，保证社区和谐的建设。该如何改进和提升油田物业的管理水平，实现如今油田物业管理中的重点研究方向。
关键词：
油田物业；管理；建议
1.强化油田物业服务和管理的主要做法
首先对于油田物业服务人员来说，要不断的强化物业管理人员的技能培训，从人员的能力提升角度进行物业服务质量的提升。现如今，我国油田物业管理与服务水平一直因为物业管理素质的低下收到阻碍，为了能够更好的处理这种现状问题，我们应当通过狠抓物业人员业务能力的手段进行改善，通过开展一系列的培训活动让使得物业服务人员在工作的过程中坚持人性化的服务需求。这就需要我国油田物业系统在日常的工作中不断强化物业从业人员的沟通能力，从沟通方法、沟通艺术等角度进行培训。可以通过进行系列读物案例的读物编制，并将其下发到每一个油田物业管理人员的手中，从而使物业管理人员能够通过学习先进工作者的工作经验，达成职工间的工作交流与工作经验的共享。我们还应当按照严格的物业管理规章制度，借助多元化的活动对我国现行的油田物业管理条例进行解析和运用，使得物业管理人员的服务能力得到更好的提升。其次，要加强对油田物业从业人远的教育引导。通过对油田物业管理干部们进行有限教育培训，使物业管理干部在物业管理工作中充分发挥其带头作用。油田物业管理相对比较简单重复，有的时候还会遭受误解。我国正处于油田神话改革的初期，发展前景尚不明确，使得油田物业干部的内心不稳定，从而导致物业管理服务的品质得不到提升。在我国不断的明确油田物业的管理定位和发展定位以后，油田物业管理提出了崭新的工作思路，使物业管理职工们，从根本上意识到物业管理工作的简单。通过不断的进行教育引导使得员工们的文化生活得到丰富，日常的生活变得有规律，从而促进油田物业工作人员的思想观念开始转变。第三，加强油田物业管理队伍的制度建设。只有拥有明确的规章制度才能够将油田服务的改进落实到实处中去。对于油田物业管理队伍的制度建设首先要完善好油田物业职工的考核机制。不断的推行对员工们的绩效考核，并通过公示的方式，使职工们能够感受到“做多做少不一样，做好做坏不一样”还应当通过制度不断的加强职工们的监督意识，使得职工们能够在日常的工作生活们积极地对物业管理干部以及先进物业管理人员进行监督。只有这样才能够促进物业服务的持续改进。第四，要不断的对油田物业管理细节的完善。只有通过人性化的服务才能够改进现在的油田物业管理服务的现状。首先应当对职工们的需求有所了解。可以通过问卷调查等方式，将职工们的意见和建议进行收集，通过对意见和建议进行统计，及时对物业管理中存在的问题进行处理，使处理结果满足职工们的日常需求。还要建设还油田物业管理的服务经验交流，通过日常的运行，推行实时服务的制度，充分的调动好油田物业管理人员的工作积极性。
2影响油田物业服务品质的主要因素
油田物业管理队伍的结构不合理是物业服务受阻的关键问题所在。现如今油田物业管理系统存在人员的缺失的问题。造成这种问题出现的主要原因可以分为一下两个方面:第一个方面就是政策性的缺失，因为物业管理领导阶层对物业管理人员的设置䟔。导致很多员工不能够承担起实际的工作量，有些员工不断的空闲。另一个方面就是从结构上来讲，主要是物业管理队伍的人力资源没有进行合理的培植。使得物业管理服务的一线人员因为存在各种各样的原因，不能够正常的完成自己的岗位职责。对于油田物业管理人员来说，其管理人员的技能普遍比较低，对油田物业管理服务的认识不全面。有的油田物业管理人员缺乏与他人的合理沟通技巧，在沟通的过程中存在各种各样的态度问题。现如今油田物业管理的服务理念相对比较落后，要坚持以认为本的要求，我国油田物业应当明晰现如今物业管理服务中存在的不合理的地方。
3加强和改进油田物业管理服务工作的方向
对于油田物业管理服务的提升来说，首先要不断的坚持物业管理人员的教育，不断的增强物业管理人员的服务意识。通过让物业服务管理人员能够做到换位思考的方式，通过自己的不断努力来满足油田工作人员的工作生活中的服务需求，不仅如此还要不断的照顾到油田员工精神和心理上的需求，让油田管理服务能够更好的做到“以人为本”。要不断的对物业管理干部们的服务意识和服务能力进行提高，让干部们以身作则，在日常的物业管理工作中以自身的行动带动油田物业管理职工的工作积极性。从而达到，精化管理服务、亲情式服务的目标实现。通过不断的进行服务技能培训，使得物业管理人员的能力能够满足油田广大职工的需求。现如今物业管理发展作为一门新兴的产业，看似简单但同样需要丰富的专业知识、技能。油田物业管理应当首先从思想上高度重视对物业管理人员的培训，积极地创造良好的条件为物业管理职工们进行培训。让油田物业管理系统更加的优质化、亲情化、人性化。坚持以人为本、礼仪服务的具体要求。
作者：单振阁 单位：辽河石油勘探局兴隆台公用事业处
参考文献：
物业管理水平提升建议范文第3篇
近年来，我市认真贯彻《物权法》和《物业管理条例》，市有关部门将不断满足业主日益增长的物业服务需求作为物业服务体系建设的出发点和落脚点，将物业服务事业发展纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，先后出台了《关于实施属地化城市管理的意见》、《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》、《关于开展海门市地下空间建筑物权属登记工作的通知》和《海门市物业服务收费管理实施细则》，进一步明确了物业管理事业发展的目标任务和工作措施，并细化分解到各责任部门，物业管理工作取得了明显进步。
在物业管理工作中的具体做法
一是理顺体制。市政府成立了物业管理领导小组统一领导全市物业管理工作，负责制定相关政策，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题。各镇乡人民政府和园区管委会负责本辖区内的物业管理工作，负责建立相应的物业管理机构，加强辖区内物业管理工作的组织领导，指导监督辖区内物业服务企业，协调解决物业管理活动的纠纷。
二是规范行业监管。住建部门认真履行监管职责，参与物业项目综合验收，明确前期物业企业承接查验制度，确保物业管理设施建设到位、移交到位；督促房地产开发单位缴纳物业服务履约保证金并做好前期物业招投标工作；督促新备案的物业服务企业缴纳履约保证金；指导并监督新建小区开发建设单位做好地下空间建筑物初始登记及备案工作等，努力使物管行业向规范化发展。
三是实施老小区改造。住建部门自2011年开始实施老小区改造工程。自老小区改造工程实施以来，市财政累计投资近亿元，对全市12个成片老居住区130多处零星区域和地段实施了环境改造，通过整治改造，老小区居民出行难、停车难、环境差的问题得到有效解决，居民居住舒适度大幅提高。
对物业管理工作的思考和探索
由于历史的积累和城镇化进程的加快，物业管理问题的确成了城市发展的重要问题，但我们有决心、有信心把这个老大难问题解决好。我们将以改革和创新的思路，以问题为导向，抓住物业管理中的突出矛盾，花大力气逐步予以解决，今后我们将重点抓好以下三个方面工作：
实行分类管理，建立行之有效物业管理模式。一是对于新建住宅小区。我们将严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘物业服务企业，实施星级物业管理。住建、规划、房产等部门将进一步加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。二是对于老旧住宅小区。我们将坚持政府主导、社会参与、突出重点、分步实施、分类管理的原则，切实加强综合整治，探索规范后续管理，力争将老小区改造工程办成惠及千家万户的德政工程、安居工程和惠民工程。三是对于安置小区。镇（街道）具体负责辖区内安置房小区物业管理工作，将安置小区作为社区管理的重要组成部分，成立物业管理领导小组，建立安置房小区物业管理联席会议制度，协调解决小区物业管理相关事项及矛盾调处工作。建立健全安置小区物业管理经费保障机制，进一步提升物业管理水平，完善公建配套设施，进一步加强安置小区综合管理，强化物业服务考核督查力度，努力提升我市安置小区物业管理水平。
创新工作机制，促进小区物业长效管理。一是健全物业纠纷调解工作机制。我们将进一步健全物业纠纷调解工作机制，实行市、镇（区、街道办）、社区三级责任制，有效解决物业纠纷；建立健全楼长工作机制，构建住宅小区楼长网络，建立楼长制，由楼长担当宣传员、邻里纠纷调解员和小区环境监督员，及时将居民对小区物业管理工作的意见、建议反馈到社区、镇（区、街道办）物业管理办公室、市城管局，协调解决物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷。二是建立业主拒交物业服务费的制约机制。对一些恶意拖欠物业服务费或经多次催交仍未交纳的业主，支持物业服务企业向人民法院；积极倡导机关事业单位人员带头交纳物业服务费，对无理拖欠物业服务费的，由所在单位予以批评教育并责令改正。三是建立物业管理行业监管机制。我们将通过物业管理信息平台，完善企业信用信息档案，对违反物业管理相关规定或物业服务达不到服务标准等不良行为进行信用评价记录；进一步规范物业服务企业准入和退出制度，对有不良行为并经整改仍不达标的物业服务企业，由主管部门向南通市房管局发证部门建议，对其不良行为记入企业诚信档案，并控制该企业在本市的投标行为。
物业管理水平提升建议范文第4篇
据调查，连云港市现有物业服务企业242家，物业管理各类项目452个，管理面积近5000万平方米，其中住宅类项目390多个，管理面积3900多万平方米。全市市级以上优秀物管项目96个，其中3个项目荣获“全国物业管理示范住宅小区（大厦）”称号，34个项目荣获“江苏省物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号，59个项目荣获“市级物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号。物业管理覆盖率达到83.63%，新建住宅小区招投标率达100%、物业管理覆盖率达100%。市区住宅小区已成立124个业主委员会，占符合成立条件住宅小区的约70%。
近年来，通过不断完善工作制度，加大物业法律法规宣传力度，全面落实物业服务企业监管措施，建立物业服务企业和物业项目经理信用档案，推行企业诚信保证金制度，建立企业考核考评和业主满意度测评制度，狠抓小区物业服务公示栏、电子公告栏“两栏”建设，将物业收费标准、收费依据、服务内容、服务电话、政策规定、上级通知、小区准备开展的各项活动等内容及时在“两栏”公示，充分保障业主的知情权、参与权、表达权、监督权，提高物业管理的业主满意度。同时，努力提高业主自治水平，建立健全物业投诉网络体系，及时有效地处理物业投诉与矛盾纠纷，促进了和谐物业建设。
二、存在的主要问题
虽然近年来连云港市区物业管理工作实现了长足的进步，取得了较好的成绩，但与社会各界和人民群众的期盼相比，仍然存在一些不可忽视的问题，主要表现在以下几个方面。
一是物业管理机构建设有待加强，街道、社区物业工作人员大多是兼职，经费落实不到位，同时相关行政管理部门职能存在缺位的现象。
二是因小区开发建设遗留的房屋质量不过关、配套设施不到位等问题，导致物业管理矛盾频发。
三是物业服务企业的规模、实力与业主的需求不相适应，物业服务水平有待进一步提高。
四是物业服务收费难，制约了整个物业服务行业的可持续发展和服务质量的提高。
五是业主委员会劳动付出没有相应回报，工作积极性不高。
另外，还存在着企业运营成本增加，导致部分企业陷入生存危机；住宅小区存在违建现象给小区物业服务带来不良影响；业主委员会的监督制约机制缺失，损害业主切身利益等问题。
三、几点建议
一是完善政策机制，加大对物业管理工作的检查考核力度。对2006年出台《连云港市物业管理实施细则》进行修订，明确提出增加行政管理职能进小区的内容，要求相关行政主管部门将管理触角向小区延伸，切实履行相应职能，有效解决物业小区内群众反映突出的违章搭建、违规装修、环境污染、人防工程地下车位使用权等问题，使其更具前瞻性、指导性和可操作性，为使连云港市物业管理工作不断向着规范化、制度化、科学化和更加人性化的方向发展提供良好的制度保证。把物业管理工作纳入全区经济社会发展年度目标进行专项考核，明确政府、相关职能部门在物业管理中的职责，并严格落实。深入推进“四位一体”物业管理工作机制，社区、街道办事处（乡镇人民政府）、县区政府应建立专门机构，配备相应人员，明确职责，真正实现各负其责，齐抓共管。
二是加强住宅小区配套建设监管和验收，维护业益。从源头抓起，住宅小区的市政配套设施和公共配套设施，必须与住宅主体建设同步规划设计、同步建设、同步交付，同时按照住宅小区验收制度，明确牵头部门，并坚持谁验收谁负责，责任到底，长期监督。并与城市行政管理部门对接，按各自职能，共同监督好小区违法建设的劝阻、制止、拆建、拆除工作的落实。
三是强化行业监管，提升物业企业的服务意识和服务水平。加强物业服务企业的监管和考核，强化履约意识，督促物业企业依据投标承诺和物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量。在此基础上积极协助配合各地、各有关部门加强物业管理区域内的城市管理和社会管理，切实履行劝阻、制止、报告等责任，共同提升城市综合管理水平。加强前期物业招投标管理，通过选聘具有相应资质的物业企业进行规范的物业服务。
四是采取扶持政策，着力推动物业服务企业做大做强。要加大对物业服务企业的政策扶持，认真落实对物业服务企业招用下岗失业人员达到职工总数30%以上的，3年内免征营业税的优惠政策，适当减轻物业管理税负，加大物业企业项目经理培训力度，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，帮助物业企业做大做强做优，打造一批在全省乃至全国都过硬的物业服务企业品牌，不断增强企业核心竞争力。
五是破解物业难题，着力提高物管小区业主满意度。针对业主普遍反映的小区公摊电费收费标准高的问题，建议对小区道路、走道等公共部位照明用电，以及电梯、水泵等共用设施设备用电，按照市政用电费用标准进行收取。要加大物业管理政策法规宣传，引导业主树立“花钱买服务”的观念，同时建立动态调整的物业服务价格收费机制。积极实施司法部门进小区制度，建议司法部门给予相应支持，对涉及物业服务收费的诉讼案件由基层人民法院及时予以受理、判决和执行，有效解决物业管理诉讼案件因标的额小、工作量大而造成的受理难、判决难、执行难等问题。协助人民法院对有条件的物业管理案件，采取将法庭开进社区（小区）等形式，扩大社会宣传效果，防止出现业主欠交物业费造成的恶性循环。
六是实施分类管理，着力提升老小区的物业管理水平。对具备市场化物业管理条件的小区，按照相关程序选聘物业服务企业，实行市场化、专业化物业管理。对自管房住宅小区，由相应管理单位切实担负起物业管理责任。对原产权单位无力托管、业主无法自行管理、也暂不具备市场化物业管理条件的老小区，加快整治改造，经整治后统一由社区提供准物业管理服务，再逐步向市场化过渡。
七是推进业主自治，着力加强业主委员会建设。尽快修订连云港市《业主大会规程》，建立业主、业主大会对业主委员会实施监督和制约的具体措施，切实维护广大业主的合法利。同时加大对业主大会的指导和培训力度，进一步提高业主大会和业主委员会组建率，并规范运作，提高小区业主依法自治能力和自治水平。
物业管理水平提升建议范文第5篇
关键词：物业管理；存在问题；对策
中图分类号：C93文献标识码： A
伊金霍洛旗作为打造鄂尔多斯市100万城市人口核心区三驾马车之一，伊金霍洛旗城市化进程决定鄂尔多斯整体城市化水平。起步于2003年的伊金霍洛旗物业管理行业，尽管伊金霍洛旗物业管理起步较晚，但也为全旗第三产业的繁荣带来了新契机。伴随着伊金霍洛旗社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程做出了积极的贡献。但是，应该看到在物业管理发展过程中存在的日益突出，已成为热点问题，因而，现阶段伊金霍洛旗凸显出的物业管理发展中存在的问题及研究解决对策就显得尤为重要。因此，认真总结伊金霍洛旗物业管理走过的历程，分析存在的问题，研究发展对策，对于推进伊金霍洛旗的物业管理发展，是大有裨益的。
一、伊金霍洛旗物业管理发展概况
1、物业管理初具规模。2003年我旗成立了全旗第一家具有物业管理三级资质的伊金霍洛旗宏泰物业管理有限责任公司，在伊旗平安小区开展物业管理工作九年来，我旗绝大多数小区已引进和推广了物业管理。截止目前，我旗先后成立了15家物业管理公司，从业人员3000人，其中70％为再就业、转业人员和农民工，年创产值2000万元。
2、新兴产业在探索中发展。作为一个刚起步的产业，旗委、旗政府对物业管理给予了高度重视，相继出台了《伊金霍洛旗物业管理实施办法》、《伊金霍洛旗住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》等具有指导性的政策文件，并规定凡新开发的社会化生活小区必需归集维修基金，以保证物业管理工作的良性循环。旗委、旗政府还多次组织旗房产、建设、规划、设计、国土、物价等相关部门及房产开发商召开座谈会，研究制定我旗物业管理工作的实施方案、措施、办法。我旗对所有小区采取补贴物业管理费的形式，即新建小区 补贴每户0.3元/月.，原有小区补贴每户0.5元/月.物业管理费给物业管理公司，既解决了弱势群体的实际困难，又支持了物业公司的经营发展，促进了小区的规范管理。
二、存在的问题
虽然我旗的物业管理工作取得了一定成绩，但是仍然存在一些问题，主要体现在以下几个方面：
1.法制建设滞后，相关主体间责任不清，部门协调不顺
1.1法律法规不完善。我国至今缺乏系统的物业法律体系，物业管理中各种法律主体的权利、义务没有明确，也给我旗物业管理在实际操作中带来了许多困难：一是产权关系不明晰，很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确，责、权、利难以界定，导致产生物业管理收费纠纷；二是法律责任不清，如在管理区域内发生丢车、人身伤害等案件，物业管理企业应当承担什么责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据；三是水电气等公用事业单位委托物业管理企业代收相关费用的责任关系不明确；四是公安派出所、居委会、物业管理企业、业主委员会在社区建设中的关系理不顺。
2．部门协调有待提高。由于现阶段物业管理主要还是靠政府文件的政策管理,造成了无法可依、政出多门等不规范现象,使一些人对物业管理认识上出现偏差。同时，物业管理行业与政府众多部门形成了复杂的关系,有些问题超出了房地产管理部门的职权范围，需要多方参与合作，而这类问题的协调、处理没有具体法律法规可遵照执行，使得各个部门之间职权牵扯不清，效率不高。
2.1发展不平衡，缺乏市场竞争，专业人员稀缺
2.1.1覆盖面偏小。从伊金霍洛旗物业管理的发展实践看，物业管理主要集中在旗政府所在地阿镇，而其它乡镇仍以房屋管理为主，与市区相比，存在一定差距。同时，伊金霍洛旗新开发的面积比例少，旧区多，条块分割，布局分散，进而使一些潜在的购房人把投资转向其他地区，使旗内物业管理市场雪上加霜。
2.1.2市场机制不完善。我旗尚未建立业主与物业管理企业双向选择机制，公开招标、投标体系还不健全，物业管理没有形成市场竞争的氛围。
2.1.3从业人员素质偏低。我旗物业管理从业人员整体素质偏低，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应现代物业管理专业岗位的要求。据统计：现有物业管理公司3000多名员工中，70％的员工来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，具有本科以上学历的高级管理人员仅20人。这种人才匮乏的局面如果得不到及早改善，势必影响物业管理行业整体水平的提高。
3.物业发展未成气候，群众理念有待提高，业主委员会作用尚未发挥
3.1散居区推行物业管理难度大。目前，我旗还有60％以上的散居区没有实行物业管理，这些散居区基础设施陈旧落后，残旧房屋连片，危房多，成形的独立小区非常少，以目前条件来讲，不适合实行全封闭、综合型小区物业管理，适合半封闭管理的小区也很少，大部分只能实行强制性、基本型物业管理，而且这种状况不是在一年、两年内靠某几个部门的力量所能改变的。
3.2居民物业管理商品消费观念淡薄。《物业管理条例》颁布实施已有几年，城区居民的物业管理观念有所增强，但收费难依然困扰着物业管理企业。造成这种状况的原因主要有两个，一是部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，还未形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。二是还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，职工工资构成中未包括物业管理支出部分，居民交费积极性不高。如物业管理公司管理业主近20000户，实际收费率只有70％，近1/3的业主因各种理由拒交管理费，而物业管理收费标准和收费率本身就偏低，加之小区入住率不高，使企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。
3.3业主委员会作用发挥不够。由于《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导，业主委员会的监管作用在旗内尚未形成气候。业主参与意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者，共同决策事务，面临较大难度。
三、对策研究
实行物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，政府职能的转变，多方利益的调整和理顺，以及居民在心理上、经济上的承受能力。目前，人们已逐步认识到了物业管理新体制的优越性，这也是政府改变城市管理体制，提高城市整体管理水平的有效途径。因此，要进一步提高认识，更新观念，认真借鉴外地经验和做法，结合我旗实际，加速推进物业管理新体制，尽快缩小差距。
针对我旗物业管理工作中面临的困难和问题，如何促进物业管理工作规范发展，应考虑从以下几个方面抓好落实：
3.1.建章立制，稳步推进物业管理服务工作
3.1.1强化组织领导，加大物业管理的推进力度。一是建立领导机构。即建议由旗政府成立物业管理委员会，由旗政府分管领导任主任，旗政府有关领导和物业管理主管部门领导任副主任，建设、房管、公用事业、公安、工商、物价、供水、供电、供暖等相关部门或单位领导为成员，下设物业管理办公室（可设在物业管理主管部门），物业管理主管部门分管领导任办公室主任，由物业管理委员会统一组织、指导和协调全旗物业管理工作。通过强化物业管理主管部门职能，把好物业管理前期介入关，使物业管理能够贯穿房地产开发的全过程，为后期实施物业管理创造良好条件。二是搞好部门合作，将收费到户问题真正解决好、落实好。按照国务院《物业管理条例》的规定，建议旗政府就供水、供电、供暖等公用事业单位收费到户问题召集有关部门进行协调，明确相关单位和物业服务公司的职责与义务，以及有偿委托服务关系，合理减轻物业服务公司负担。有关部门要从各自的职能出发，积极搞好配合，拿出过硬的措施，形成强大的合力，大力推行一户一表改造，实现向最终用户收费的目标，共同促进物业管理水平的提高。三是尽快建立健全物业管理政策法规体系。健全的物业管理法规政策对规范发展物业管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物业管理法规政策的建设力度，从当前各地的物业管理现状出发，根据《物业管理条例》的规定，要尽快起草出台一系列物业管理方面的配套政策和规范性文件，明确影响或制约当前物业管理工作的各项重点问题及各方的责、权、利关系，为推进和完善物业管理提供法律保障。
3.1.2切实解决好物业管理的前期介入问题 。物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件，主要应抓好以下三个阶段，切实解决好规划、建设、管理的衔接问题，为实施规范物业管理奠定良好基础。一是在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管理创造良好条件。二是在小区开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、配套设施等建设的各个方面，及时发现物业使用功能与使用质量上的问题并切实解决，防止留下后遗症。同时，物业管理主管部门要督促房地产开发企业按照《物业管理条例》的有关规定，通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业，监督物业服务用房配套落实情况，提前策划前期物业管理方案，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。 三是在小区综合验收阶段，建立小区综合验收及物业投入使用许可证制度。由建设主管部门牵头，物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收。经验收合格的，由物业主管部门发放物业投入使用许可证，并完成前期物业管理的移交工作，否则，房管部门不予办理确权发证手续。
3.1.3理顺关系，明确各方职责。一是调整公用事业部门的收费管理形式。按照国务院《物业管理条例》的有关规定，由目前的物业服务企业向业主代收相关费用，转变为由水、电、暖等各专业单位向最终用户收费。由物业服务企业代收的，需要签订委托服务合同，约定双方的权利与义务，并明确委托服务费用。二是明确公安机关与物业服务公司的关系。公安机关要重心向下，强化片警和群防群治工作，加大住宅小区刑事和治安案件的侦破力度，指导物业服务公司搞好小区保安工作。物业服务公司则要认真落实与业主签订的安全保卫责任，加大巡防力度，协助公安机关抓好住宅小区安全工作。三是明确居民委员会与物业服务公司的关系。要突出居民委员会行政管理的主体地位，让其逐步从市场和企业管理事务中分离出来，专司区域性精神文明建设、治安防范、计划生育等事务性工作。物业服务公司要切实担当起住宅小区“管家”的责任，在搞好服务的同时，积极接受居民委员会的指导，主动配合居民委员会开展工作，促进社区建设水平的提高。四是明确物业服务公司与业主双方关系。要正确引导物业服务公司转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转为接受业主的委托，为业主服好务、管好家，并取得合理报酬的服务者。同时，引导业主转变过去那种福利型用房意识，自觉主动交付物业服务费，模范履行其应尽的义务。
3.2明确发展方向，提升服务水平
3.2.1走区域化、市场化、集团化发展之路。一要实行区域化物业管理。实行区域化物业管理，可以提高城市的整体管理水平，使物业管理企业实现规模效益，可以减轻产权人、使用人的经济负担，加速创建文明城市、文明城区活动的开展。因此，政府应统一规划，按照行政区域设定范围实行物业管理。以城镇规划的自然区域为基础，以有利管理、工作、生活为原则，以提高城镇整体管理水平为目的，设定若干个物业区，化分散为集中管理，形成整体优势，提高城镇整体物业管理水平。二要引进市场竞争机制。只有引进竞争机制，通过市场上激烈的较量和角逐，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励物业管理企业提高管理服务的水平和自身的素质。同时，市场化也是维护产权人、使用人合法权益的有效保证。三要形成规模化发展。规模化是物业管理企业的必然趋势。应当通过企业间的兼并重组，强强联合，扩大企业规模，实现优势互补，发挥整体功能，提高经济效益，增强企业的竞争实力，使企业步入良性发展轨道。四要专业化发展。在物业管理主管部门的指导下，小区的开发建设单位和居民委员会要密切配合，组织业主民主选举产生业主委员会，使业主委员会自治管理与物业服务公司专业化管理相结合。同时，制定优惠政策大力发展社会化、专业化物业服务公司，鼓励和引导依附性物业公司从开发商这一母体中分离出来并走向社会，培育和完善物业服务市场，形成业主和物业服务公司双向选择机制。
3.2.2下决心搞好旧小区整改，从根本上解决历史遗留问题 一是成立市政府综合领导机构。建议市政府成立旧小区整治改造领导小组，由领导小组统一组织协调旧小区整改工作。 二是要抓好旧小区整改资金的筹集工作。本着“政府拿一块、受益业主负担一块、社会筹一块”的原则，在做好政府和业主资金筹集工作的基础上，借鉴先进地区经验，建议设立商住小区整改统筹资金，在商品房销售时，可按每平方米20元左右的标准收取，专项用于解决问题突出小区或旧小区的整改。对开发商开发遗留问题较多的小区，要按照“谁开发、谁改造”的要求，由开发商出资，本着缺什么补什么的原则，对各项基础设施进行配套整改，达到符合物业管理要求的条件。 三是分类治理。针对各小区存在的不同问题，采取不同的对策，在先期试点的基础上，逐步在城市全面铺开。对有物业服务公司的住宅小区，重点是规范、提高水平；对问题较多的住宅小区，要以清理乱搭乱建、乱停乱放为重点搞好秩序整顿，以环境设施、物业服务用房、绿化、美化和亮化为重点搞好设施配套，以地下管网更新和小区封闭改造为重点搞好功能完善；对达不到规模效益的小区，重点是打破单位界限搞好规模改造。同时，没有进行水电暖改造的小区，要按照“谁受益、谁投资”原则，加快一户一表改造步伐，逐步实现抄表到户，收费到户。四是管好住宅专项维修资金。新建住宅小区要按照规定足额归集专项维修资金，决不能出现新的无住宅专项维修资金的住宅小区；原来没有落实到位的房改房专项维修资金，要从住房公积金中剥离出来，专户储存，专款专用；对开发商已收取未归集的住宅专项维修资金，要加大追缴力度，能归集的要全部归集；对从未缴纳住宅专项维修资金的老住房，要采取在房产交易时进行补交等办法，使资金归集尽快到位。同时，要明确住宅专项维修资金业主所有权地位，加强资金监管，确保专款专用，最大限度地维护业主的合法利益。
