房地产市场的宏观调控

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房地产市场的宏观调控范文第1篇

摘要：近年来，为了解决房地产投资规模过大、住房供应结构不合理、住房价格上涨过快、房地产市场秩序比较混乱等问题，我国陆续出台了一系列政策措施，这些调控政策从立法性质来说，均是法律层次较低的规范性文件，但对促进房地产业的健康发展发挥了积极作用。本文从经济法宏观调控的基本概念出发，分析了房地产市场宏观调控的基本原则与措施。

关键词：宏观调控；整体性；间接性

一、经济法视角下的房地产市场宏观调控

（一）宏观调控的概念与特征

宏观调控的实质，实际上是政府针对市场情况，以特定的经济、法律或者行政手段，以协助市场客服缺陷和市场调整的失灵为目的，以调整社会总需求和总供给之间的平衡为手段，对经济社会进行调节和控制的行为，行为的结果必然是为了追求整体经济的健康发展，实现社会稳定、持续增长的最终目标。

从经济法的角度看，宏观调控具有整体性（即宏观性）、间接性的特点。其中，宏观调控的对象具有整体性的特征，它关注国民经济总体活动、经济的宏观结构，注重对社会经济总量进行调节。具体来说，政府宏观调控的目标包括经济增长、发展稳定、促进就业和经济结构协调，作用范围涉及社会经济全局。

间接性是指宏观调控不是通过直接手段而是间接手段间接影响市场主体的行为，政府等监管部门不会直接干预市场主体的个别经济活动。间接手段主要是指能够影响社会经济总量的杠杆工具，包括财政手段、税收手段、金融手段等财政经济政策。国家直接作用于杠杆的此端，力量传递到杠杆的彼端，影响和带动社会众多经济主体的经济活动。

（二）政府在房地产市场调控中的职能定位

依据市场经济的理念，市场实际是范对国家的管制的，而房地产市场的宏观调控，抛开结果，其实质是加强了国家对房地产市场的干涉，最终实现国家对房地产市场的调控和管制。经济社会发展到现在，国家已经作为重大影响的经济实体存在在市场经济中，已经不可能有任何国家独立与市场之外。这就决定了国家权力的运用必然会对经济行为产生影响，因为国家掌握了大量的资源和权力，而如何有效的规范国家行为，让国家和市场在法制规范中有效运行，有利于整个社会的发展，这是当前迫切需要关注的问题。

在房地产宏观调控上，国家应当恪守经济法基本精神，更多地对市场进行引导和促进，而不是限制和剥夺。在对房地产市场调整中，政府的首要任务是维护公平的市场竞争秩序，为房地产行业的发展创造有序的的环境。

二、房地产市场宏观调控的原则与措施

（一）整体性原则

做为社会整体利益来看，以下特征是必须具备的：首先，社会整体利益的收益对象必须具备非特定性，不能是某个指定的个体。其次，在利益设定上，不会排斥涵盖整个社会的商业目的，更不会排斥促进公共利益的各种群体利益，但是设定上不能是基于个别主体的商业目的而设定。第三，公共利益不以个体为意志为转移实现，而必须通过特定的法定程序来实现。经济法基本原则要求宏观调控要着眼于社会经济的宏观结构和总体运行，影响对象的范围是社会经济全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在调控目标的制定和调控对象的选择上，必须将稳定房价，规范房地产市场运行，维护公众利益作为调控目的，以整个房地产行业作为调控对象。

（二）间接性原则

宏观调控法的调整方法是一种间接调整的方法，这是由宏观调控的性质决定的。政府对房地产宏观调控是在充分发挥市场机制作用的基础上进行的，政府通过计划、财政、金融、税收、物价等方面的法律化的政策作用于市场，而后者通过市场引导经济主体的交易活动符合宏观经济政策的要求。

我国对房地产行业和房地产市场的宏观调控向来具有较强的政策性，这些政策对宏观调控法的制定有很大的指导作用，而经济法恰好是房地产宏观调控政策的法律化，在法律框架下的宏观调控有利于依法贯彻落实。反过来，宏观调控政策又为制定经济法的具体条款进行了有效尝试。

（三）经济法对房地产市场的调控措施

在房地产领域，经济法是最为重要的法律部门，原因在于，宏观调控对经济运行的调整，主要是通过行政、经济、法律三种，这三种均为间接手段，行政和经济的性质决定了这类手段不能在法律框架之外运行，那就决定了所有的宏观调整的认可和保护必须通过相应的法制。关于房地产调控的国家宏观经济决策、法律及各类施行措施组成统一整体，借助行政手段、法律手段、决策手段对市场进行规范与调整，实现国家房地产调控目标。

比较以上三种手段，决策手段主要包括货币、财政、土地、投资等方面的决策，反映了房地产市场的短期调控要求；房地产经济手段以房地产决策为导向，包括经济法律、行政法律等；行政手段主要包括许可、审批、监察行政行为。这三种调控手段相互配合、相互影响。其中，法律手段是调整房地产宏观调控关系过程中最规范、最主要的手段。

三、结语

严格来说，房地产调控政策是国家为促进房地产市场健康发展而出台的引导意见，区别于权力机构依据《宪法》和《立法法》而为的立法行为。无论是作为行政管理立法的《城市房地产管理法》，还是保护民事权利的实体立法《物权法》，均没有关于房地产市场调控的内容。虽然这些这些措施对房地产的调控产生了一定的积极效果，但是没有从根本上扭转我国房地产价格持续上涨的态势。

政府在房地产调控过程中，必须防止调控行为与措施过度政策化，回归经济法宏观调控的本位，坚持宏观调控法的基本原则，明确政府在房地产调控中的职责，完善房地产市场的宏观调控立法。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）

参考文献：

[1]参见徐孟洲：《耦合经济法论》，中国人民大学出版社2010 年版，第208 页—209 页。

[2]参见聂飞舟：《我国房地产市场宏观调控的经济法反思》，载于《中国房地产》，2009年10月，总第346期。

[3]参见黄珊珊：《经济法视野下的房地产市场宏观调控问题》，载于《法制与社会》，2012年3月（上）。

房地产市场的宏观调控范文第2篇

【关键词】宏观调控；杭州；房地产市场

一、宏观调控下杭州房地产市场的运行情况和变化

杭州在经济快速发展和城市价值不断提升的背景下，房地产业发展迅猛，房地产市场价格总体来讲一直保持在一个稳步增长的态势之下，从 1997 年开始价格一路飞涨，2007 年更是达到了惊人的涨幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表现出的平稳增长，略有下滑的态势。据统计，主城区商品住房成交均价已从2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，净增长106.9%。而政府一直试图以宏观调控的手段稳定房价，使之符合经济的发展要求和人民的消费水准。

从 2006 年 4 月起，国务院连续出台多项调控房价措施，明确房价上涨责任在地方政府。5 月 11 日，七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。7 月 24 日六部委又联合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等。而从 2007 年开始，政府不断地采取了一系列具有宏观调控意义的措施。在 2007 年 8 月7 日由国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24 号文）。它的出台标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。同年 11 月至 2008 年 3 月，财政部、建设部、发改委等部门分别连续出台《廉租住房保障资金管理办法》、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》等文件，进一步完善了住房保障体系。上述文件和政策的出台和推行，其主要意义在于确保了基本的住房民生问题，同时，大量经济适用房、廉租房的开发也会对房地产市场的现状产生一定的影响。

二、宏观调控中杭州房地产市场出现的特点和新问题

2.1 房地产供求矛盾未得到有效解决，尚未形成完善、稳定的调控机制，不利于可持续发展。

目前杭州房地产调控机制存在明确的阶段性特征：一是调控政策主要是针对短期市场供求状况而实施的，缺乏长期的稳定的制度安排，不利于形成一个合理的市场预期；二是调控手段的运用存在一些不合理、不匹配的现象。“限购”等行政手段对房地产市场调节发挥了重要作用，但其阶段性后遗症也非常明显。因此，从房地产发展的长远角度考虑，“限购”等行政手段逐渐淡出非常有必要。但淡出的时机，取决于制度建设的状况，特别是房地产税的推进情况。

2.2 房地产市场运行仍不规范，集约化程度不高，住宅产业现代化水平有待进一步提高。

目前杭州房地产开发的工业化水平普遍不高，集约化程度较低，尚未形成系列化、规模化的生产链条体系；产业创新能力和产品科技含量不高，国家级的建筑节能、新技术应用示范小区偏少、全装修住宅比重偏低。第一，市场主体资格的不规范。巨大利润空间引发“房地产热”，致使市场主体资格参差不齐。存在着超越本身资质能力、无资质开发等问题，导致开发的专业化程度和标准化程度较低，竞争力较弱。再加上一些企业由于缺乏内部管理，从而产生许多安全问题。第二，市场主体行为的不规范。这主要表现在土地交易行为、房地产开发行为、房地产销售行为、房地产信贷行为以及房地产中介行为等诸多方面。

2.3 房地产市场秩序有待完善，行业监管力量需进一步整合。

主要表现在：一是涉及房地产市场管理的法规政策存在滞后现象，如拆迁安置补偿政策、商品房预售管理、物业管理、保障性住房管理等领域出现的新问题，急需法规政策依据；二是部分企业经营行为不够规范，企业品牌意识、社会责任意识、遵纪守法意识和服务意识有待进一步加强；三是市场监管的合力不足，行业监管力量有待进一步整合。

三、市场分析和产生问题的原因分析

3.1 房地产市场机制的缺陷

房地产市场既是调控政策的作用主体，又是政策实施的传输渠道。杭州房地产市场存在的一些内在缺陷制约了房地产政策效果的发挥。这些缺陷，既有与其他国家和地区房地产市场相同的属于共性的缺陷，也有属于杭州所特有的缺陷。

3.2 利益分配与博弈机制的扭曲

在市场经济条件下，一个充分竞争、机制健全的市场是市场主体之间利益分配与博弈的基本渠道。由于杭州房地产市场存在的垄断性、信息不充分等内在缺陷较为突出，致使消费者、开发商、政府以及金融部门等主体之间的利益分配与博弈机制产生扭曲，有效的共赢机制难以形成。房地产宏观调控不可避免地引起市场主体之间利益分配的调整，因而各方对待调控政策的态度和方式也就不同，进而影响调控效果。

3.3 房地产调控政策的内在不足

房地产调控政策的针对性与合理性，是决定政策效果的重要因素。从杭州调控实践来看，调控政策本身存在一些问题，制约了调控效果的发挥。房地产调控目标一度较为模糊，留给人们解读的空间很大。例如，“解决房价过快上涨”的目标，但对于何谓“过快上涨”没有给出明确的界定，反而给消费者和开发商带来房价还要继续上涨的暗示，对市场预期起到逆向调节。

四、提高杭州房地产宏观调控有效性的基本思路和实施要点

4.1 回归住房和房地产业本质属性，消除认识误区

对住房和房地产业性质的认识和定位，不仅影响一些政策设计，而且还影响开发商和消费者的诸多行为特征。让住房和房地产业回归其本质属性，这不仅是增强调控政策有效性的前提，也是房地产市场健康发展的基础。住房是一个兼具消费和投资双重属性的特殊商品。土地的相对稀缺性，杭州“住、游、学、创业在杭州的”新理念，决定了杭州住房居住需求的不断扩大。如果过度注重住房的经济属性和投资功能，必然会引发更多的投资投机需求。只有弱化住房的经济和投资属性，使房地产业回归基础产业属性，才能加快经济转型，逐步摆脱国民经济和地方政府对房地产业的过度依赖，促进经济和社会的良性发展。

4.2 增强政策稳定性和连续性，形成稳定的市场预期，削弱市场非理性冲击。

近几年来，房地产市场调控遇到的“一调就跌、一跌就放、一放就涨”的怪圈，在很大程度上是由于没有形成政策的稳定性，社会上普遍产生了调控之后房价必然大涨的心理预期，从而引发非理性的市场行为。形成稳定的市场预期，对于遏制投资冲动，防止市场大起大落至关重要。形成稳定的市场预期，关键在于明确政府的调控目标，保持政策的连续性和稳定性。从杭州城镇化进程和住房情况来看，未来的刚性需求和改善型需求依然旺盛，城镇住房供求矛盾仍然非常突出。在这种情况下，抑制住房的投资投机不是一时的权宜之计，而应成为长久之策。这就需要地方政府继续坚定“促使房价合理回归不动摇”和“促进房地产市场长期、稳定、健康发展”的调控目标，并以政策的稳定性和连续性予以支持。

4.3 按照差异化与灵活性原则，把握微调时机和力度，增强其针对性。

为了提高政策调控的有效性，需要在坚持政策大方向不变的情况下，按照差异化与灵活性原则，依据宏观经济形势和房地产供求关系的变化，对政策进行微调。但对政策微调时，需要把握好微调的节奏和力度，严防微调演变为普遍调整。微调的方式上应慎用大规模、大范围的减税政策。在节奏把握上应兼具科学性和艺术性，切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号。否则，将会改变预期，推动新一轮的房价上涨。

4.4 近期调控与长期制度建设相结合，促进调控方式稳步转型，形成稳定的调节机制。

为了解决杭州当前房地产市场中的种种问题，不能仅靠近期的调控，而且应该着眼于长期的制度建设，形成稳定的调节机制，解决诸多深层次矛盾问题。为此，需要处理好两个问题：一是优化现有调控手段，提高调控的针对性。二是在完善相关制度基础上，“限购”等行政手段逐渐淡出，形成以法律和经济手段为主的长期、稳定的调节机制。

参考文献：

房地产市场的宏观调控范文第3篇

关键词：宏观调控政策，房地产，融资

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言：从 2003 年开始至 2008 年全球金融危机爆发之前，我国对房地产业连续五年出台一系列宏观调控政策 。2009 年为应对全球性金融危机，国家实行了宽松的货币政策和财政政策。2009 年全国房价达到前所未有的高点，当年房地产上市公司平均业绩增长达到 45％，2009年的疯狂透支了未来。2010 年伊始，国家调控政策开始出台，说明宏观经济的主基调已从保增长过渡到调结构和防止通货膨胀，货币政策从过度宽松回到真正意义上的适度宽松。目前，国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成，这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使 2010 年房地产企业资本市场融资变得比较困难，今后几年，房地产企业融资困难也会成为常态。

1、我国房地产企业融资概况

众所周知房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。因此，房地产企业的融资就显得尤为重要。从 2003-2006 年资金结构看，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金，其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降， 年这两项比例均为 0；国内贷款比例分别为23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策，国内贷款比例在 2004年和2005 年比例处于历史最低水平， 年国内贷款比例比年增加 了1. 47个百分点 ， 利 用外资比例从1998~2003 年处于持续下降过程中，最低比例为 1.98 %(2003 年 )， 最高比例为8.19 %( 1998年)，企业自筹资金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自筹资金比例均超过30 %，其中企事业单位自有资金比例在2006年达到最高58.52%，其他资金来源比例最低为41.4%( 年 )， 最 高 比 例 为49.87%( 2004年)。二、股票融资和债券融资所占比重较小目前，我国上市的房地产企业非常少，即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件，从总体来看，房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。（三）外资所占比例呈上升趋势1998 － 2006 年，我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的 1.9%，尽管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趋势。2006 年以来，我国房地产企业利用外资增势强劲，一方面，从宏观层面看，国外资本在分享中国经济快速发展的成果；另一方面，随着人民币升值，伴随外资进入的还有大量热钱，尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件，但还有继续扩大流入量的发展趋势。（四）房地产资金信托近期最为活跃房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占 0.5%，但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。

二、当前国家进行宏观调控的情况分析

2007年以来央行次调高利率，10次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性，6次加息，通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投放。未来货币政策组合拳的力度更大，会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的同时，今年财政政策将继续保持“稳健”，财政支出结构进一步优化，社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。同时，中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发 展成效的重要标准，巩固完善强化支农惠农政策，推进产业结构优化升级，着力改善民生，促进社会和谐等。流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性，短期内难以从根本上予以消除，上述问题仍然是 年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定发展，进一步提高发展质量，政府将继续保持宏观调控的力度，“适度从,紧”仍然是 年我国货币政策的主基调。

三、宏观调控对房地产行业的影响分析。

（一）运用利率杠杆，控制房地产企业

投资规模房地产投资规模较大比例增长，这种房地产企业过快的膨胀的行为，对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面，被较高利润所诱惑的房地产商，在面对房地产开发过程较大风险时，仍然选择大量涌入，而开发过程的长期性，使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性，一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失，对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面，由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款，故银行业也成为这种风险的主要承担者，而银行业作为我国单一金融体系中的主体，房地产行业所承担的风险一旦实现，银行业的损失，就将牵动众多行业的发展。

（二）提高房地产企业外部融资门槛，增强房地产企业自身实力。无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例，四证的取得的要求，还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现，中央正在寻求一种融资要求的标准化，各种融资模式在门槛的制定上趋于相同。

（三）信贷紧缩将控制开发总量中央经济工作会议提出，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平。

结 语：

房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。

参考文献：

[1]吕萍.房地产经济学，中国人民大学出版社，2002

[2]高聚辉，房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J]，中国房地产金融，2006

[3]丁烈云，房地产开发（第二版），北京：中国建筑工业出版社[M]，2004

[4]刘晴、葛长银、段敏，我国房地产业融资问题及对策研究[J]，黑龙江对外经贸2006

房地产市场的宏观调控范文第4篇

自上世纪末以来,我国房地产市场呈现出了高速发展的态势,房地产业在我国国民经济增长中的作用越来越显著。但在发展过程中,我国房地产市场也不断的经受着波动,因此需要发挥政府的宏观调控作用,以维护房地产业以及整个国民经济持续、快速、健康发展。

关键词:

政府;房地产市场;宏观调控

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21001702

1 对房地产市场进行宏观调控的必要性和目的

近年来,房地产业增加值在GDP中的比例愈来愈高,正向国民经济的支拄产业顺利挺进。但房地产业在推动国民经济的发展的同时,由于房地产业的盲目发展、过热发展也会给国民经济带来特别的危害。国际上有日本的连续35年(1955―1990年)房地产价格猛涨,以至于严重影响经济发展。我国在1992―1993年的经济过热时期,房地产市场发展也呈过热状态,等到国民经济紧缩控制和需求增长放缓时,房地产业陷入了严重的困难,给中国的经济发展造成了极大的影响。(1)房地产的盲目、过热发展会促使地价及水泥、钢材等各种建筑原材料价格猛涨,进而通过传递效应导致其他生活品的价格上涨,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商务成本,进一步推动商品和劳务价格的提高,降低某一地区的经济竞争力;(2)价格猛涨和投机需求旺盛、大量开发性投入往往结合在一起,待到价格猛涨到虚拟需求再也不能接受的程度,而开发投入已经到达高位时,市场上顿时涌现特别多的供给,而需求根本无法接受时,价格大跌现象就会到来,并从新房市场向旧房市场蔓延,市场一片恐慌;(3)现实中房地产市场同金融机构尤其是银行的关系相当紧密,呈现出利益共同体的结构,房地产市场的崩溃完全可能导致金融危机,甚至经济危机。

因此,政府应充分发挥在房地产市场的宏观调控作用,保持房地产市场的发展同国民经济发展的协调关系。宏观调控的目的在于一方面使房地产业的发展推动其它产业和国民经济的发展;另外一方面,也力促房地产市场的发展不能脱离国民经济的需要和可能。

2 近期我国房地产市场宏观调控分析

2.1 近期我国房地产市场中存在的问题

(1)GDP增长过分依赖房地产行业,使得房地产业存在着过度投资。在我国房地产市场高速发展的近几年,房地产业平均每年拉动GDP 2% 的增长,约占我国GDP增长速度的1/4,因此我国房地产市场的波动势必成为影响我国宏观经济稳定运行的关键因素。房地产业存在的过度投资可以从宏观和微观上进行分析:宏观上其总量在国民经济整体中过度膨胀,其发展速度与整个国民经济的速度不相协调;微观上通过我国房地产市场投资增长速度与GDP增长速度两者之间的比值这一指标,可以发现房地产业的发展速度较整个国民经济的发展速度过快,我国房地产业存折着投资过快的问题。

(2)我国房地产存在着投资结构失衡现象,住房供应机构不合理。在我国目前的房地产开发机构中存在着矛盾的两方面,一方面是供不应求的普通商品房和经济适用房,另一方面却是大量空置积压的大面积占用土地的豪宅、别墅,两方面的矛盾使得我国的房地产供应结构不尽合理,却长期得不到有效的解决。

(3)我国房地产业存在着区域发展不均衡。房地产作为不动产,与其他市场相比存在着明显的地区差异性,在我国,不同城市以及东西部不同地区之间房地产业的发展存在着明显的不均衡现象。

(4)金融市场的不完善。我国的房地产开发投资大部分依赖银行贷款,因此,随着房地产市场的日益火爆,银行贷款和房地产经营性欠款也日益增多,这势必给我国金融业带来了巨大的风险。

(5)少数大城市房价上涨过快,使得广大工薪阶层承受不了高不可攀的房价。同时造成了消费者对房价继续上涨的心里预期,形成市场中买涨不买跌的现象,使得短期内购房需求激增,开发商借机哄抬房价形成房价继续上涨的恶性循环。

2.2 我国近期房地产市场宏观调控的阶段性政策

2.2.1 房地产调控的第一阶段:严控土地供给(2004年)

2003年,房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,在投资规模不断增长的同时,商品房的销售率也稳步上升,2003年全国商品房屋竣工面积为3.95亿平方,销售面积为3.22亿平方米,销售率达到82%。房地产市场供销两旺,这是2004年房地产市场宏观调控的背景。2004年房地产调控的重点在于土地市场,政府大力整顿土地市场的措施主要包括以下三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。严格控制土地供给是总的政策取向。总的来说,此轮宏观调控在达到严格控制土地供给的目标时,也带来了一定的政策负效应,也就是带来地价房价飞涨的新问题。2004年房地产开发投资额持续增长的同时,地价和商品房价格也双双走高,土地购置费同比增长了19.9%,商品房价格同比增长了15.2%。

2.2.2 房地产调控的第二阶段:重点抑制房价(2005年)

2004年在宏观调控中加强土地供给管理的同时房飞涨的现象表明,房地产市场需要针对上涨过快的房价采取更进一步的调控措施来打击炒卖、调整供应结构和遏制房价上涨的作用。因而2005年国家出台一系列房产调控政策抑制房价上涨,国务院颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条),这个通知从总体上对我国当时的房地产市场做了一个把握。紧随“国八条”之后是“新八条”的出台,“新八条”主要强调了市场调控手段,其别提到了改善供应结构和税收税率制度。在2005年的宏观调控中,我们可以清楚地看出重点针对的是控制房地产投资和对供给和需求进行双向调控。2005年下半年,标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。

2.2.3 房地产宏观调控的第三阶段:全面治理房地产市场(2006年以来)

2006以来,部分城市房价被暂时压抑的需求开始反弹,房地产调控进入下一轮。5月17日国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施:一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地市场供求信息,坚持正确的舆论导向。这六条措施开启了2006年房地产调控序幕,称之为国六条。

2007年中国房地产市场的泡沫化趋势引起了各方的关注,中央的调控政策如果更多的把着眼点放在遏制房价上涨上,但当时供不应求的现状无法得到根本缓解,因此只有尊重经济的基本供求规律,加大力度提高两限房、廉租房、经济适用房、小户型等保障型住房的比例,加大打击囤地捂盘等行为才是调控手段应该重视的根本问题。2007年3月5日总理指出:房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展,明确了2007年地产调控的总体思路,即把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。8月7日,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,标志着政府住宅调控思路的转变,其关键是要建立多层次住房保障体系,加快住房分类供应体制的实施。为了抑制投机性需求,同时,自2007下半年,央行出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施,从开发商和购房者两头收紧信贷闸门,提高贷款条件,抑制投机需求。2008年上半年,央行依然执行从紧的货币政策,在半年内5次上调人民币存款准备金率,这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大,资金面更趋紧张。整个阶段,房地产调控的政策措施密集出台,政府从各个方面采取措施全面治理房地产市场。

3 完善我国房地产市场宏观调控的建议

(1)充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用。政府行政干预会带来很多弊端,因此房地产的宏观调控应主要使用市场手段去进行调节,如税收、利率、财政补贴等方式,而以行政手段为辅,这样才能更好地解决中低收入阶层的住房问题。

(2)完善“两房”制度,形成我国新的住房保障体系。调整开发投资结构,重点发展普通住宅。进一步规范我国廉租房和经适房的建设管理制度。在廉租房方面,要扩大保障范围,合理确定廉租住房保障对象和保障标准,努力增加廉租住房来源,确保保障资金来源,落实用地政策,规范住房供应管理,完善申请、审核、公示和推出制度。经适房方面,规范经济适用住房建设和管理制度,严格审查购房者资格,合理确定住房标准,严格上市交易管理,加强单位集资合作建房管理,规定经济适用住房供应对象限定为低收入住房困难家庭等。房地产开发投资的重点要转向中低档居民住宅,努力改善居民的居住条件,确保资源的有效利用。

(3)征收较高的开发投资税,从开发源头上进行控制。国内房地产业的利润为25%,远远高于国际上15%的一般利润水平,正是这种高额利润的吸引导致国内开发商在没有进行合理的评估下就盲目的拿地、开发,从而导致国内房价呈现虚假繁荣的现象。

(4)加强银行监管,斟酌制定住房贷款政策。在房贷政策制定方面,一方面要保证居民可以按揭贷款买房从而有房可住,另一方面又要限制投机者利用大宗贷款投机炒房来哄抬房价,从而有损房地产市场的健康发展。

(5)有区别的实施房地产调控政策,建立健全全国房地产市场。由于我国房地产业在全国范围内不同城市、不同地区之间存在着明显的区别,因此在调控时也要进行有效的区分,不能盲目地搞“一刀切”。

总之,我国房地产业已经成为对国民经济起着举足轻重作用的产业,宏观经济的稳定、健康发展离不开房地产市场的稳定,因此,政府应该充分发挥和不断改进、完善其在房地产市场中的宏观调控作用,规范和引导房地产业的稳定发展。

参考文献

[1]程芝元. 我国房地产宏观调控存在的问题及建议[J].科技资讯,2007,(7):237.

[2]于琳方,徐长玉.我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议[J].金融与经济,2008,(7):2629.

房地产市场的宏观调控范文第5篇

【关键词】宏观政策调控；商品住宅房；需求分析

随着改革开放的不断深入和市场经济的日趋成熟，城市规模化不断扩大，房地产行业已经成为国民经济的重要组成部分。自1998年停止福利分房以后，通过房地产市场购买商品房成为居民获取住房的主要手段，房地产市场日趋活跃。但是，放任房地产市场完全随市场变动会导致房地产市场混乱，政府必须对房地产市场加以宏观调控。在政府宏观调控下，房地产的消费行为逐渐理性起来。

一、近年房地产宏观调控政策

房地产住宅的市场化建设是我国市场经济的主要组成部分。政府一直在对房地产市场进行宏观调控。房地产市场发展初期（1995-2002年），政府宏观调控的重心是支持房地产行业的可持续健康发展。到2003年，随着中国经济的迅猛发展，房地产市场也越来越活跃，房价快速上升，政府开始将政策矛头转向稳定房价，控制房价过快增长。

随着改革开放的进程，贫富差距越来越大。到了2006年，政府调控措施主要为了解决中低收入居民的住房问题，强调了对住房结构的调控，2006年到2007年期间政府的调控政策旨在进行结构调整。

2008年，美国次贷危机席卷全球，中国正处于国际金融市场对外开放和国际化加快时期，次贷危机难免对我国产生波及，中国经济的“三驾马车”之一出口严重受到打击，政府转而将矛头转向内需，通过对房地产市场的货币财政政策的双宽松政策来扩大内需对GDP的贡献，导致大量贷款涌入房地产市场。宽松的政策导致2009年房价飞速上涨，并且迅速从大中城市向二、三线城市蔓延。房价过高问题成为中国政治经济生活的热门话题。

2008年房地产金融政策经历了两重天，2月份，央行上海总部联手上海房地产有关部门出台政策，打击房地产投机行为。随着次贷危机的波及，到了9月，央行六年来首次降息，并且在后面的100天里五次降息。2008年房地产金融政策从抑制房价到刺激内需保持增长。

2009年到2010年，政策目标主要是抑制房价过快上涨。相关政策有：非改善型二套房贷首付至少四成；无偿赠与房屋征收20%个人所得税；保险资金不得开发地产和炒楼；住房转让营业税征免由2年恢复到5年等。从财政政策和货币政策调控房地产市场。

2010年-至今，政府进一步严格控制房价，推进保障性住房建设。扩大廉租住房政策受益范围，搞好经济适用住房申请供应，积极发挥住房公积金保障作用，严格执行住房限售政策。2011年1月，颁布“新国八条”政策，再次提高“家庭二套房贷”首付款比至60%，从严制定和执行住房限购措施，促使房价合理回归。

二、商品住宅房的需求模型

上海房地产市场经过十多年的发展，房地产增加值占上海国民生产总值的比重不断扩大。上海房价经历快速上升阶段，目前，政府颁布政策严格控制房价。本文运用回归分析方法，探讨2004-2012年上海商品住宅房的需求模型

人们购买住宅考虑的因素很多，轨道交通设施是否便利，社区基础设施配备，环境状况，人均居住面积，可支配收入，银行利率，都会影响居民的购买意愿。需求量是指，消费者在不同的价格下所希望并且能够购买的数量。此处，商品住宅房的需求量用住宅房的销售面积来表示。商品价格是影响同种商品需求量的最主要因素。本文侧重研究商品住宅房平均价对上海商品住宅房的需求量的影响。

把商品住宅房需求量作为被解释变量Y，住宅房平均销售价格作为解释变量X，建立对数线性回归模型：

LnY=+LnX+

其中：（，）（i=1，2，3，…，n）为第i 次观察样本，为回归参数，为随机误差项。

选取2004-2012年的商品住宅房平均销售价格和商品住宅房销售面积数据，如表1所示。

其中，X的单位为元/平方米，Y的单位为万平方米。

用Eview软件对模型进行参数估计，得到下面的回归分析结果：

LnY=14.106—0.6945LnX

（6.298） （-2.844）

=0.536 F=8.87 DW=2.93

从回归估计的结果看，在5%显著水平下，统计检验显示自变量X通过了t检验，自变量商品住宅房平均销售价格X是显著的。对于方程的显著性，F统计量的概率约为2.5%，小于5%，说明模型的线性关系在95%的置信水平下显著成立。=0.536没有很接近1，这表示自变量商品住宅房平均销售价格对商品住宅房销售面积有53.6%的影响程度。住房销售量收许多因素的影响，销售价格能够对销售量有53.6%的解释程度，说明房价仍然是影响住房销售量的关键因素。

上面的回归分析说明，房价是影响住房需求量的主要因素。因此，政府通过宏观货币财政政策来调控房价可以引导房地产市场逐渐健康有序地运行。

三、结论

纵观2004年到今天政府调控房地产市场的宏观政策，政策目标从控制房价过快增长过渡到结构调整时期，再在2008年转向刺激内需保增长，然后从2009年开始抑制房价过快上涨，严格控制房价。政府政策目标最终都是为了调控房价。商品住宅房市场中，从2005年开始，商品住宅房平均销售价格同比上年增长比率见表2：

可以看出，政府不同的宏观调控政策下，房价的变化不同，达到政府宏观调控政策的调控目的。2005年和2006年房价稳步增长，2008年下半年政府为抵制全球金融危机的影响，刺激内需导致2009年房价飞速增长近一半，2009年颁布抑制房价过快增长的政策，房价增长速度有所下降。

实际说明，政府通过宏观政策调控房地产市场是有效的，政府部门将继续对房地产市场进行宏观调控，促使房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1]李子奈，潘文卿.计量经济学[M].高等教育出版社，2005.