公积金业务自查报告

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公积金业务自查报告范文第1篇

 

一、上半年主要工作情况总结：

（一）劳动关系管理

做好日常劳动关系管理，累计办理人员新入职XX人，员工离职手续XX人，续签劳动合同XX人。

根据集团统一安排部署，组织公司及所属各三级公司员工按标准填报员工花名册并及时报送。按时向集团报送各类统计报表，并向公司领导和相关部门提供给数据支持。

（二）薪酬福利管理方面

1、薪酬福利管理日常工作

做好2017年年终绩效和2018年月度薪酬核算发放工作，做好社保公积金月度缴纳和基数调整工作，做好假勤管理、劳动关系管理和补充医疗保险报销，确保核算准确，发放及时，工作高效。

2、员工补充医疗保险续保

年初提请职代会审议员工补充保险供应商服务水平和产品条款，报总经理办公会议定后，完成了续保工作。

3、薪酬行业对标与子公司薪酬体系改革

年初与权威HR数据服务商合作，协助物业公司进行物业管理业务领域的薪酬行业对标。通过市场对标对其薪酬管理进行了诊断分析，为优化改进提供了方向，随后还协助物业公司完成了新版薪酬方案的设计工作。

（三）人力预算方面

人员总量预算方面，根据集团整体部署组织编制了公司及所属全资子公司人员总量预算，报集团审批通过。人力成本预算方面，根据集团安排，结合公司管理实际，考虑公司管理需求，科学预测，精准核算，完成年度人力成本预算编制工作。

（四）绩效考核工作

按照公司2017年度业绩考核实施办法，于2月组织实施了对分管领导(含总经理助理、总监)8人的业绩考核，部门中层及以下员工（含借调人员）167人的岗位绩效考核。

（五） 教育培训工作

1、培训调研与方案制定

紧密围绕公司转型发展，匹配人才能力提升需求，将横向岗位层级和纵向专业条线结合，搭建全方位、多角度、广覆盖的培训体系，将“引进来”与“走出去”相结合，创新培训形式，提升培训体验，在深入调研需求并广泛征求意见基础上于4月制定了《公司2018年度培训方案》。

2、培训组织实施

根据培训方案，精心组织，完成了《土地增值税及发票实务培训》、《项目管理沙盘培训》等2次通用类内部培训，累计培训130人次；完成设计、成本和策划营销等专业技能类外派培训10次，累计培训自6个部门的17名员工。

（六）项目公司人力资源统筹管理

根据公司房地产开发资质年检和税务筹划等业务需要，于3月推动公司与项目子公司打包实施人力资源管理事项统筹管理工作。制定了人力资源管理事项统筹管理方案，在时间紧任务重的情况下完成了项目子公司的社保、公积金、补充公斤进和企业年金的立户工作，精细组织，周密安排，在确保平稳有序的基础上，按时完成了公司与项目子公司间38人次的劳动关系调整手续。

（七）巡视配合及整改工作

根据集团整体部署，做好巡视配合及整改工作。根据集团招聘专项整改要求，针对既往招聘工作中的重点环节于4月底完成自查工作并上报自查报告至集团，配合集团专项工作。按照集团津贴补贴的专项整改要求，已于4月底完成自查工作并上报自查报告至集团，在集团工作领导小组反馈整改意见后，于六月制定了《公司津贴补贴专项实施方案》呈报集团并获批，拟于7月正式启动整改工作；原海河地产公司违规承担个人所得税问题已由海河公司统一制定整改方案，拟于近期按照集团批复后的海河公司整改要求正式启动整改工作。

二、下半年人力资源管理重点工作

（一）探索市场化人力资源管控。学习借鉴房地产行业先进经验，积极与集团人力资源部沟通，探索市场化人力资源管控体系，合理划分管控界面，科学的确定管控标准，防控风险。

（二）做好人力资源制度建设。结合集团要求新动向，对人力制度进行查漏补缺，提升人力资源管理规范化程度，修订《招聘管理制度》，出台《用工管理制度》和《补充医疗保险制度》。

（三）继续推进教育培训和人才工作。按照《公司2018年度培训方案》，精心组织，稳步推进，下半年培训工作。根据集团整体部署，做好职称评审认定申报工作，提升公司人才队伍专业水平。

（四）绩效管理。根据公司业务发展需要，制定2018年绩效考核方案。

公积金业务自查报告范文第2篇

2、近3年的收入，应纳税额，已纳税额，(要列明税种)

3、自查结果，有无问题，何种问题

4、处理措施，调整方式

5、结尾(我公司今后..............做一个..........纳税人，范文之整改报告:企业所得税自查报告。

国税提纲就54条，也是这么写,不用按提纲逐条的分析和列明，分两大块写就行，增值税和企业所得税。主要是写如果哪方面发现了问题，着重写一些问题发生原因，怎样处理之类的，没有问题的就可以概括为未发现其他问题等。

根据市局工作安排，我局于2019年7月至9月开展企业所得税纳税评估工作。纳税评估企业需先进行自查。希望贵单位对此次工作给与高度重视，根据税收法律法规的规定全面自查2019年度各项收入、各项成本费用是否符合税法有关规定，其中自点如下：

一、预缴申报方面

(一)自查要点

实行据实预缴企业所得税的企业，应将《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第4行“实际利润额”的填报数据，与企业当期会计报表上载明的“利润总额”数据进行比对，是否存在未按《国家税务总局关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2019]635号)第一条规定申报的情况。

(二)政策规定

1、依据《国家税务总局关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2019]635号)第一条的规定，“实际利润额”应填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。房地产开发企业应填报本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额。

2、依据《国家税务总局关于加强企业所得税预缴工作的通知》(国税函 [2019] 34号)第四条的规定，对未按规定申报预缴企业所得税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。

二、收入方面

1、企业取得的各种收入须按照税收法律法规的规定进行确认。

政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》国务院令第512号第十二条至二十六条;

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2019]第875号)。

2、不征税收入：

(1)不征税收入用于支出所形成的费用不得在税前扣除;不征税收入用于支出所形成的资产，其折旧、摊销不得在税前扣除;

(2)不征税收入不得填报为免税收入;

(3)不征税收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费的扣除基数;

(4)不征税收入(即使作为应税收入申报)，其对应的研究开发费不得加计扣除;

(5)软件生产企业取得的即征即退的增值税款,未按规定用于研究开发软件产品和扩大再生产的，不能确认为不征税收入;

(6)符合不征税收入确认条件的即征即退的增值税款，仅限于软件生产企业取得的，该软件生产企业须符合如下条件：取得软件企业证书，并在证书有效期内，且通过当年年审的;

(7)软件生产企业取得的即征即退的增值税款符合不征税收入确认条件且作为不征税收入填报的，若取得的增值税即征即退税款不大于研究开发支出金额的，按取得的增值税即征即退税款做全额纳税调增处理，有加计扣除的同时要做纳税调增处理;若取得的增值税即征即退税款大于研究开发支出金额的，按研究开发支出金额做纳税调增处理，有加计扣除的同时做纳税调增处理。

政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法》第七条;

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十六条;

《财政部国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税 [2019] 151号);

《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税 [2019] 87号);

《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2019]1号)第一条第(一)款。

3、企业发生的视同销售行为应按规定进行税务处理。

政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十三条、第二十五条;

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2019]828号)第二条、第三条;

《国家税务总局关于做好2019年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2019]148号第三条第(八)款)。

4、投资收益:

(1)企业取得的投资收益不应作为计算企业计算广告费和业务宣传费的基数;

(2)居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益为免税收入，但不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不满12个月取得的投资收益。

政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法》第十四条;

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十七、八十三条;

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2019]79号)第三、四、八条对于投资收益税务处理的相关规定。

三、成本费用方面

1、工资薪金：

(1)国有性质企业的工资薪金不应超过政府有关部门给予的限定数额;

(2)已计提尚未发放给员工的工资薪金不能税前扣除;

(3)工资薪金的合理性必须符合《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2019]3号)第一条的规定;

(4)工资薪金中不应包括职工福利费、职工教育经费、劳务费等费用;

(5)工资薪金发放对象为企业任职或受雇的员工;

(6)对于实施股权激励的企业，以权益结算的股份支付，不得作为工资薪金支出在税前扣除;

(7)已经实现货币化改革的、按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴，税收上不得作为工资薪金支出在税前扣除;

(8)缴纳的养老保险、医疗保险、失业保险和职工住房公积金超过规定标准的部分，必须进行纳税调整。

政策规定：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十四条;

《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2019]3号);

《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》(财企[2019]242号)(该文件中与税收法律法规不一致的，以税收法律法规为准)。

2、职工福利费和职工教育经费方面：

(1)职工福利费和职工教育经费支出不能超过税法允许扣除的限额;

(2)职工福利费支出范围必须符合《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2019]3号)第三条规定;

(3)职工福利费和职工教育经费支出的对象应为企业职工;

(4)职工福利费和职工教育经费支出中不应包括应由职工个人负担的支出费用;

(5)企业2019年以前按规定计提但尚未使用的职工福利费余额，2019年及以后年度发生的职工福利费，应先冲减上述福利费余额;

(6)企业2019年以前结余的职工福利费，改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额;

(7)对于软件生产企业全额税前扣除职工教育经费中的职工培训费用，须能够准确划分职工教育经费中的职工培训费用支出，整改报告《企业所得税自查报告》。

政策规定：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十条;

《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2019]3号)第三条、第四条;

《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》(财企[2019]242号)(该文件与税收法律法规不一致的，以税法为准);

《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2019]98号)第四条;

《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》(国税函[2019]202号)第四条;

《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2019]1号);

《财政部国家发展和改革委员会 国家税务总局 科学技术部 商务部关于技术先进型服务企业有关税收政策问题的通知》(财税 [2019]63号)。

3、利息支出：

(1)企业从非金融机构借款利息支出超过按照金融机构同期同类贷款基准利率计算的数额，须进行纳税调整;

(2)企业向无关联关系的自然人借款发生的利息支出，在符合规定的前提下，按照金融企业同期同类贷款基准利率计算扣除;

(3)企业的投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额，企业对外借款所发生的利息支出，须按规定作纳税调整;

(4)企业已计提但确实无法偿付的利息支出，须按税法规定计入当期应税收入计算缴纳企业所得税。(浪子注：此处可否推定为按照权责发生制计提但为支付的符合扣除标准的利息可以在税前扣除?)

政策依据：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条;

《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2019]121号);

《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》(国税函[2019]777号);

《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函[2019]312号)。

4、资产损失：

(1)企业发生的资产损失属于须经税务机关审批后方能扣除的范围的，须取得税务机关的批复文件;

(2)已作损失处理的资产，部分或全部收回的，须作纳税调整;自然灾害或意外事故损失有补偿的部分，须作纳税调整。

政策规定：

《中华人民共和国企业所得税法》第八条;

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十二条;

《财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2019]57号);

《企业资产损失税前扣除管理办法》(国税发[2019]88号);

《国家税务总局关于企业以前年度未扣除资产损失企业所得税处理问题的通知》国税函[2019]772号。

5、其他费用支出：

(1)不得利用虚开发票或虚列人工费等虚增成本。

(2)不得使用不符合税法规定的发票及凭证，列支成本费用。

(3)不得随意改变成本计价方法，调节利润。

(4)不得超标准列支业务宣传费、业务招待费和广告费。

(5)不得擅自扩大研究开发费用的列支范围，享受税收优惠。

(6)企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费不得进行税前扣除。

(7)计提的不符合规定的准备金须进行纳税调整。

(8)工会经费应凭工会组织开具的《工会经费拨款专用收据》在规定的比例内税前扣除。

(9)公益性捐赠的对象应符合财税[2019]160号、京财税[2019]542号文件有关规定，并取得文件规定的有关公益性捐赠票据。

三、税收优惠方面：

享受税收优惠企业，须按照有关规定进行审批或备案。

四、房地产开发企业还应重点自查以下内容：

1、房地产开发企业发生的借款利息支出的自查要求见本提纲“成本费用”中“利息支出”部分。

2、内资房地产开发企业在 2019年1月1日前(不含)将开发产品转为自用的，尚未进行税务处理的，应按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2019]31号)第六条的规定进行税务处理。

3、外资房地产开发企业的政策衔接须符合《北京市国家税务局北京市地方税务局转发<国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》(京国税发[2019]92号)第五条的规定。

4、房地产开发企业在开发项目(成本对象)开工前或已向税务机关备案的开发项目(成本对象)发生改变时，应按照《北京市国家税务局北京市地方税务局转发<国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》(京国税发[2019]92号)第六条的规定及时向主管税务机关报送《开发项目(成本对象)情况备案表》;

2019年1月1日前已开工未完工的，应向主管税务机关补报《开发项目(成本对象)情况备案表》。

5、符合《北京市国家税务局北京市地方税务局转发<国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》(京国税发[2019]92号)第六条第(二)项规定的情形之一的房地产开发企业，应在开工前向主管税务机关报送《土地预算成本情况表》。

6、房地产开发企业的计税成本的核算应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2019]31号)第四章的相关规定，其中重点提示以下内容：

(1)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，房地产开发企业应分别建立明细台帐，税务处理应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2019]31号)第二十八条第(五)项的规定。

(2)房地产开发企业发生的预提费用的税前扣除应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2019]31号)第三十二条的规定。

(3)停车场所的税务处理应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2019]31号)第三十三条的规定。

(4)房地产开发企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，税务处理应符合《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2019]31号)第三十四条的规定。

7、房地产开发企业的纳税申报应符合《北京市国家税务局北京市地方税务局转发<国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》(京国税发[2019]92号)附件四《房地产企业所得税纳税申报表填报口径》的要求。

公积金业务自查报告范文第3篇

供需死结

在前一阶段的热议中，业界的一个基本共识是：推动中国房价上涨的最核心因素，是土地供应的严重不足与投资性需求的空前旺盛正面遭遇，造成了严重的供需矛盾，一些分析人士形象地把它称为“钱松地紧”。

今年3月，北京市发改委邀请六家房地产开发商座谈，就如何解决当前的供需矛盾问计。一位与会人士对《财经》记者透露，不少开发商都表示，需求单纯靠压是压不住的，不解决供求矛盾，其他手段都只能是暂时的，一旦放松，就有可能出现爆发性反弹。而受土地供应影响，2007年大部分开发商的新开工面积都比去年大幅下降。这意味着未来两年北京商品房供应量还将继续减少，房价必然继续上涨。

这位与会人士透露，北京市土地储备中心确实保有大量土地，但都是“生地”，需要进行整理后才能出让给房地产开发商进行二次开发。长期以来，土地储备中心不愿放开让其他公司参与整理开发，可是，以中心自己有限的人力、财力和精力，整理和出让的速度远远满足不了市场的需要。最终结果是规划中的土地供应不少，却无法形成要素市场的有效供给。

早在2004年，就有北京开发商不断提出北京土地供应缩减的问题，尽管不无为“涨价”开道之嫌，但所指出的一系列“预言”几乎都被市场一一证实。这些预言包括：2005年北京不能完成土地供应计划、未来北京二环不再批地等等，最让购房者心慌的一则预言则是“奥运期间北京不开盘”。

北京连年不能完成土地供应计划，其他几个重点城市也不容乐观。今年上半年，上海市住宅用地供应仅占土地出让面积的10％，深圳关内则已基本无地可供。

建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《财经》记者提供了一组数据：

2002年，全国商品房竣工面积和销售面积之比为1.2∶1，明显供大于求；

2003年，比例下降到1.13∶1；

2004年，进一步下降到1.02∶1，接近供需平衡；

2005年和2006年，比例降为0.8∶1；

今年上半年的统计数据显示，全国商品房销售面积2.8亿平方米，竣工面积1.5亿平方米，比例进一步降为0.54∶1。

竣工面积和销售面积之比直线下降，意味着土地供应量严重滞后于市场需求的增长。为缓解土地供应，8月中旬，监察部、国土资源部等五部委联合发起了国有土地使用权出让情况专项清理，决定集中半年时间，逐一清查2005年之后的所有土地交易。

管理部门希望，通过收回出让方式不合法或有其他违规行为的土地，能进一步加大土地供应量，特别是保障性住房的供应。但在地产业内人士看来，不从根本上杜绝地方政府的卖地获利冲动，此举不可能真正奏效，反而有可能短期内减少土地供应，进一步加剧供求矛盾。

一些研究者则从当前的“小产权房”之争中看到了城市土地供应死结解决的另一条思路，即将土地供应的权力从国家单一部门手中分解到更微观的主体。

6月19日，建设部新闻发言人在一次会上提醒公众，注意购买“小产权房”的潜在政策风险。这股涌动在房价热潮下的暗流顿成焦点。但因涉及到相关法律条文的表述冲突，两个月过去了，提出问题的部门迟迟拿不出解决方案，只能寄希望于国务院出面牵头“会诊”。

不过，对于很多买房者而言，行走于边缘地带的“小产权房”实际上从另一个角度为房地产市场增加了供应。由于产权手续不完备，“小产权房”往往以低于周边市价的价格销售，这无形中增加了买房者的选择，对大城市房价实际上有明显拉低作用。

北京大学中国经济研究中心教授周其仁曾撰文指出，中国的房价问题实际上是政治问题，只有将土地供应的权力还给农民，中国才能解决地方政府既是供地者又是卖地受益者这一矛盾，打开土地供应的阀门。

炒房者的春天

不过，简单把供需矛盾归结为土地供应不足或消费性需求的增长并不全面。越来越多的业内人士意识到，随着全国房价的持续飞涨，大部分城市的住房价格已经越来越脱离消费者的购买能力。种种迹象表明，支撑这股上涨洪流的力量，更多来自于负利率时代不断膨胀的投资性需求。

自2005年以来，“炒家”就成为中国房地产市场的一个负面词汇。在过去几轮的房地产调控中，每每成为政策全力打压的对象。然而，无论是对二手房交易增收营业税、个税，还是提高首付比例，“炒家”们依然活跃。在今年上半年不断升温的各地楼市中，“炒家”再度成为了主角。

事实上，与两年前各地闻之色变的“山西煤老板”、“温州炒房团”不同，新的这一轮房价上涨热潮中，更多的投资者是像“赵家小宝”这样的“散兵游勇”。

一位曾投资蒙牛的知名创投人最近就被不少业内人士戏称为“土地主”，原因是他看好国内楼市，去年以来一口气在全国买了54套房子作为个人投资。

随着市场对人民币升值的期待和流动性过剩的不断加剧，房地产市场的投资性需求还在加速膨胀。这种旺盛的投资需求不仅推动了重点城市的房价节节上涨，也逐渐对其他二三线城市形成“热岛”效应，带动房价如着火一般，在全国蔓延。

由于相关数据的缺失，没有人能说得清目前市场上的投资性需求究竟占多大的比例。业内普遍认为，在北京、上海、深圳等重点城市，至少有一半以上的人不是为满足住房需求而买房，目的就是投资。这已接近上世纪90年代初的房地产泡沫的水平。研究表明，1993年海南房地产泡沫破灭前夕，市场上投机性需求的比例在70％以上。

中国在2005年和2006年对房地产市场屡屡施以重手，最核心的调控手段就是要打压需求，特别是限制投资性需求。但是今年以来，情况发生了变化。不管是年初曾培炎副总理在北京调研房地产的讲话、3月人代会总理政府工作报告，还是8月24日曾培炎副总理在全国城市住房工作会议上的开幕讲话，都不再提及限制投资性消费。

8月9日，央行的《第二季度中国货币政策执行报告》也指出：“住房需求较快增长在我国当前发展阶段具有一定的客观性和合理性……当前我国投资渠道较为狭窄，引发居民投资性需求快速增长。”

一些善于捕捉政策变化的人士据此认为，这很可能意味着中央对于房地产投资性需求的态度已经发生了变化。

但这种对于前景的预期也许过于乐观。国务院发展研究中心的一位专家透露，根据国务院有关领导指示，国研中心从今年年初就开始研究新一轮房地产宏观调控政策，并形成了相关报告。只是担心可能带来的冲击，决策部门投鼠忌器，短期内才没有出台大的调控措施。

中国证监会研究中心研究员王欧对《财经》记者表示，商品房同时具有消费品和投资品的双重属性，必然会吸引部分投资者前来投资，而且其中价值投资者和价格投机者共生共荣。投机者在很大程度上提供了市场的流动性，并成为价值投资者的买卖对家，因此住房市场存在一定程度的投机性需求有合理性。宏观调控的主要目标是引导购房人建立合理预期，化解商品房市场可能出现的过度投机成分。

而现在，对于决策者而言，最困难的问题在于：随着房价的持续疯涨，住房的投资性需求正在急速膨胀，这已成为当前中国房地产问题的关键所在。

堵还是疏

今年上半年深圳房价冲到全国第一后，中央即派出了由发改委、财政部、建设部、国土资源部、审计署等部委组成的检查团，奔赴深圳调研房价上涨内因，为下一阶段的调控诊脉。当时检查团的带队人，正是姜伟新。

在这场全国性的诊断过程中，对于上一轮房地产宏观调控的反思成为业界的主流声音。

2003年6月，中国人民银行颁布121号文件，发出首个“紧缩信号”，标志着国家开始对房地产实施调控。此后，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、国家税务总局、监察部、央行、银监会、国家统计局等九部委或联合或单独，先后出台多项政策试图调控房价。其中以2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”最为系统完整。

这些调控政策，一言以敝之，就是“堵”。建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《财经》记者分析，“国八条”以来的政策，主要就是遏制四个“字”：“炒”（炒房）、“拆”（拆迁）、“超”（超前消费）、“外”（外资），这四招要达到的效果，无一例外都是遏制需求，特别是投资性需求。

为遏制投资性需求，各部门的“杀手锏”大致包括：增加二手房交易营业税、增加个人所得税、提高房贷首付比例、提高贷款利率、限制外资买房等等。

这些“增加摩擦系数”的做法，的确一度引起了市场的紧张。但是，被行政手段暂时压制的需求并没有消失，一旦政策调控力量被市场消化，房价抬头，需求就成“出笼老虎”，市场往往出现报复性增长，陷入“屡涨屡调”、“屡调屡涨”的怪圈。

国务院发展研究中心研究员张政军认为，缩紧银根对房地产市场其实是把双刃剑，一方面固然可以暂时抑制购房者的投资性需求，但同时也会抑制供给，以前房地产供需矛盾没有得到很好解决的主要原因就在于此。

诸多行政调控手段的进退失据，其实反映了管理者的矛盾心态。一方面，房地产对拉动国民经济起着重要作用，调控的目的绝非全面压制房地产业发展；另一方面，它又与民生密切相关，在中国保障性住房体系远未建立和完善的情况下，房价过快增长实际上让大部分城市居民改善居住条件的梦想变得越来越遥不可及。长此以往，极易引发社会“不和谐”因素。

供需矛盾的问题不仅困扰政府，也困扰研究者。证监会研究员王欧就表示，房地产调控不是一个部门的事，很多政策的出台只能是多方博弈的结果。但是现在看起来，不管供给如何扩大，仍然赶不上需求的增长。而对投资性需求如何疏导的研究，学界也才刚刚开始。

可以肯定的只有一点，当堵已经失效后，对于投资性需求这只“出笼猛虎”，如果没有合理的措施加以牵制引导，一旦房地产泡沫破裂，在供需两头提供贷款的中国银行体系将经受最严峻的考验。

“中国房地产金融目前及今后面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧，而是融资渠道过窄，无法在各种融资方式之间形成有效的风险组合及分担机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险，这一问题是房地产业与其它行业融资的共性问题，是全社会融资结构不合理的反映。”央行副行长吴晓灵亦曾如是说。

据统计，2006年，房地产开发投资占中国GDP比例已经达到10%。根据央行《2007年二季度中国货币政策执行报告》，上半年全国房地产开发投资完成额9887 亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期提高4.3％，高于同期固定资产投资增速2.6％。

随着房地产产业规模的扩大，房地产贷款（包含开发商贷款和个人住房按揭贷款）在银行中的分量已今非昔比。据中投证券计算，金融机构的人民币贷款中，商业性房地产贷款的比重从2004年的13%不断上升，到2007年6月底达到17%，其中中国工商银行、中国银行、中国建设银行的房地产贷款余额在人民币贷款的比重高于平均水平，在20%以上。

这意味着一旦房地产泡沫崩溃，不仅仅是国民经济相关各行业会萎缩，银行业亦将受到沉重打击。因此，对于目前房地产调控，政府其实面临着骑虎难下的局面，既不敢下重手打压，又不能坐视房价不管。

压力测试

对于楼市的现状，最担心的当然还是银行。

今年6月29日，银监会发出开展商业银行房地产贷款业务风险自查工作的通知，要求调查从2006年9月至2007年6月的房地产贷款投放情况，并实施综合风险压力测试。测试所用基数数据为2007年6月底数据，时间间隔频度为六个月；共设房地产抵押品价格、房地产贷款违规率、平均房地产贷款利差、房地产贷款月度增长率、案件损失等五项风险压力因素，压力情景分轻度、中度、重度三级。同时，要求各商业银行总行于2007年8月17日前将自查报告（含整改方案和建议）报银监会。

据了解，建行和中行的深圳分行正是在这次压力测试中被诊断为“重度”。

在重重压力之下，部分银行的地方分行开始紧缩房贷。8月28日,《中国房地产报》消息称，出于主动规避风险考虑，中国建设银行深圳分行已全面停止房贷相关业务，再次引发了深圳楼市已经步入拐点，房价即将全面下降的争论。

蹊跷的是，第二天，建设银行深圳分行即通过新华社作出澄清。该行副行长张学庆称：目前建行深圳分行各项信贷业务均正常运营，只是按照中国人民银行的要求，对房贷首付的额度进行了相应的调整。

市场分析人士认为，这一事件说明，深圳楼市已经进入高度敏感期，不排除未来有更多金融调控手段出台的可能。

此前，深圳多家银行已经停止了加按揭、循环授信等衍生房贷业务，目前仅有工商银行、交通银行、广发银行、兴业银行可以进行二手房信贷。

除了深圳市全面收缩房贷业务，目前，上海、广州、南京、杭州、成都等地商业银行也已经开始主动停止二手房贷款或者提高按揭比例，对一手房贷款也更加严格。

“不可能一直往上走”

随着国家发改委关于房地产市场的热得发烫的数据出台，姜伟新调任建设部，以及近来廉租房政策的出台，被业界普遍解读为国家将从经济运行层面加强房地产宏观调控的一个信号。

但是，《财经》记者从各主要部门和研究机构获得的信息显示，中国当前房地产的形势固然令人忧心忡忡，对于上一轮调控的反思也在进行，然而无论是业界，还是决策层都尚未形成新的系统的调控思路和办法。

8月30日，建设部副部长齐骥在国务院新闻办公室会上证实，中央已经批准建设部新成立住房保障与公积金监管司。

此前，国务院有关负责人也在全国城市住房工作会议上重申了“国八条”和“国六条”的有关精神，明确了各级政府对保障性住房建设和住房结构调整的责任，要求省级政府负总责，市、县级政府是责任主体。这意味着，对城市住房问题的解决情况将直接与地方政府的政绩考核挂钩。一些人士据此认为，不排除有些地方为抑制房价，而采取更为严格的调控措施，比如像深圳那样，进一步把“90/70”政策提高为对单个楼盘的比例要求。

一位参与制定政策的人士向《财经》记者表示，对决策者来说，房地产调控既要治标，也要治本。治标的手段就这么多，效果都已经看到了。随着十七大的临近，不排除有关部门会继续采取应急性的短期措施，以营造良好的市场氛围。比如继续小幅加息、提高第二套住房贷款首付比例、甚至在统计范围上做技术处理以拉低房价涨幅等等，但是大的治本方面，目前仍看不出有根本的变化。

据《财经》记者了解，今年年初，国务院发展研究中心针对保障性住房政策和改善房地产调控开展课题研究后，形成了《对我国住房市场与住房政策几个突出问题的认识》的报告，并上报国务院。报告重点提出了完善中国住房保障制度的建议和改善房地产市场宏观调控的认识与思路。

报告建议，政府对住房市场进行调控的长期目标应是保持住房供求的总量平衡与结构平衡。不过，考虑到近年来住房价格上涨幅度过大，社会反应强烈，报告认为，“短期内政府应将重点集中在防止住房市场价格过快上涨，调控政策和措施均应以平抑房价为核心”。

报告还建议，制定分类住房消费贷款管理制度，在继续实施差别“首付比例”政策的前提下，结合住房面积和购买性质（首次购房、自住、投资等），按低（限）价房、普通住宅、高档公寓、别墅增加贷款首付分类层次，降低首次购买小户型普通自住住房的首付比例，提高其他层次购买住房的首付比例。同时，报告建立尽快开征物业税，提高非自住房产或高档房产的持有成本，抑制住房需求总量。

不过，建设部一位官员对《财经》记者明确表示，首次购房的首付比例不会受到影响。

针对市场热议的物业税，税务部门此前也已经明确表态，由于相关基础调研工作难度太大，物业税的开征时机最早也要到“十一五”末期才能成熟。

今年年初，北京市国土局副局长曾赞荣公开表示，该市全年住宅用地供应量将超过去年的1000公顷。但是半年过去了，计划只完成了四分之一。北京市前五名大开发商今年开工面积几乎都比去年大幅下降，以两年的开发周期计算，这意味着2008年到2009年，北京市商品房供应量将继续减少。

经历过香港楼市大动荡的戴德梁行上海公司总经理陆逢兆毫不掩饰自己的担心，照这样涨下去，市场肯定会饱和，一旦达到临界点，就会产生过剩循环。虽然不知道这个临界点什么时候到来，但是，它早晚一定会来，“这个世界不可能有一直往上走的。”陆逢兆说。

2006年8月，一个日本产业代表团来《财经》编辑部考察，座谈时听说中国房价涨幅已超过10％，都很惊讶。一番交头结耳之后，一位代表团成员起身问：“10％究竟是一个月还是一年的涨幅？”当听说是前者时，举座哗然。

“日本楼市即使是泡沫最大的时候，也没有达到过一个月上涨10％的水平。”这位企业家说。