宏观调控法的价值

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宏观调控法的价值范文第1篇

关键词：房地产宏观调控；绩效评价；5E原则；评价模型

一、引言

1998年住房分配货币化，我国房地产市场正式形成，房地产行业迅速发展，并已成为第三产业的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱性行业，房地产业的发展极大促进了我国国民经济的增长。但是我国房地产市场在发展过程中出现了投资过热、房价过高、结构不平衡等问题，2003年以来我国政府采取了一系列的政策措施以促进房地产市场的健康有序发展，按照调控的目标房地产宏观调控大致可以划分为3个阶段。第一阶段（2003-2008）抑制房地产市场投资过热，控制房价过快增长。第二阶段（2008-2009）刺激房地产市场，鼓励楼市投资，带动消费以促进国民经济增长。第三阶段（2009至今）遏制房价，促进房价合理回归。

房地产宏观调控有效性成为公众关注的焦点，对房地产宏观调控进行绩效评价能为我国房地产调控提供依据，有效检验房地产宏观调控的效果，保障公众对房地产市场的了解和对政府工作的监督。房地产宏观调控绩效是政府绩效评价的一种，房地产调控绩效评价是对政府干预房地产市场实际效果的评价。但是我国房地产市场历史较短，房地产调控仍处于探索阶段，关于房地产市场宏观调控的研究主要围绕着房地产周期、房价波动、调控政策选择等问题展开，对房地产调控绩效的研究比较少。在为数不多的房地产宏观调控绩效研究中，大多集中于对房地产宏观调控的货币政策、财政政策、土地政策等单一政策的研究，并且主要是研究对房地产供求、房价的影响。房地产宏观调控的系统的绩效评价的研究很少，本文从经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标设计房地产宏观调控绩效指标体系，并且建立了房地产宏观调控绩效评价模型，最后以上海市为例进行实证分析。

二、我国房地产宏观调控绩效指标体系的构建

对房地产宏观绩效评价，首先要构建指标体系。调控绩效指标的选取必须符合全面系统性、科学性、可测性、独立性。本文按照经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标（5E）选取了10个具体指标。

1. 经济性目标

经济性是指一项经济活动在保证质量条件下将其资源消耗量降到最低。就房地产宏观调控而言，主要指政府在对房地产市场宏观调控的过程中产生的成本，主要有经济成本、政治成本、社会成本。经济成本指政府在对房地产宏观调控过程中产生的人力、物力、财力；政治成本指中央政府在对房地产宏观调控过程中影响地方政府的利益，地方政府政策与中央政府政策不一致，减弱中央政府对地方的管理和控制，导致中央政府威信下降。社会成本指政府在对房地产宏观调控时，造成从事房地产业及相关产业人员失业。基于数据可得性，选择的指标主要是住房保障支出。

2. 效率性目标

效率性指产品、服务或其他形式的产出与资源消耗的关系。一项有效率的活动应该是在保证质量的条件下，以最小的投入实现最大的产出或者一定的产出实现投入最小化。就房地产宏观调控而言，效率性主要指开发的房产投入使用情况和房地产对国民经济的带动作用。指标主要有商品房空置率和房地产业对GDP的贡献率。

3. 效果性目标

效果性是指一项活动的目标实现程度，以及一项活动的实际效果与预期的关系。就房地产宏观调控而言，效率性指标主要反应为房价调控、房地产规模调控、与国民经济相协调的调控。具体而言，指标主要有商品房平均价格增长率、商品住房价格收入比、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房价增长率/GDP增长率。

4. 公平性目标

公平性主要指社会的公平程度。就房地产宏观调控而言，公平性指从社会层面考察房地产宏观调控对社会公平的影响程度，是对房地产宏观调控绩效评价不可或缺的一部分。公平性原则主要可分为价格公平和结构公平。指标主要有经济适用房房价收入比、经济适用房投资额与住宅总投资额之比。

5. 生态性目标

生态性指一项活动对生态环境的影响程度。就房地产宏观调控而言，生态性主要指房地产对耕地资源的影响。生态性原则既是我国坚持可持续发展的要求，又是房地产宏观调控绩效评价的必须考虑的因素。反映生态性的指标主要有耕地净减少率。

表1 房地产宏观调控绩效评价指标体系表

三、构建房地产宏观调控绩效评价体系

（一） 评价指标标准值的确定及其依据

评价指标理想值是衡量指标的标准尺度，是评价政府各项房地产宏观调控绩效指标可以达到的理想预期。理想值的确定既要考虑我国实际情况，又要符合国家的政策法规，房地产宏观调控绩效评价指标理想值见表2。

表2 房地产宏观调控绩效评价指标理想值及确定依据

（二）评价指标权重的确定

评价标准确定后就需要对评价指标的权重进行确认，常用的指标权重确认方法中主要有德尔菲法、层次分析法、熵值法、非模糊数判断矩阵法。基于房地产市场的特点，本文采用层次分析法对指标权重进行赋值。由于专家打分法尚未在房地产绩效评价中运用，因此本文根据问卷情况及房地产业当今的发展情况模拟打分，最终结果如下所示。

表3 指标权重

（三）综合评价值的计算

1. 指标标准化的处理

（1）当现状值小于理想值时，采用比例推算法确定分值

（2）当现状值大于理想值时，但并不是越大越好时，评价指标选择调整值

公式为Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100

（3）当现状值大于理想值时，数值越大越好时，实现度分值为100分

2. 综合评价计算模型

（1）目标分值的计算

Fi为目标的评价分值

（2）综合评价值的计算

F 为综合评价值

Wi为目标的权重

（四）2011年上海市房地产调控绩效评价

通过统计数据及查阅文献，获得上海市房地产2011年数据，并且根据权重和评分原则可以得到各指标及目标层的得分表。

表4 房地产宏观调控绩效评价分指表

根据指标标准化处理原则，可以得到上海市2011年房地产宏观调控绩效评价综合得分为83.95。由表4可以看出上海市2011年房地产宏观在效率性、效果性和生态型目标做的相当完善但在经济性尤其是公平性方面还存在很多问题。虽然房价仍在上涨，但是我们也应看到房价增长率是小于GDP增长率的，政府的宏观调控对房价起到了一定的抑制作用，货币的超发在一定程度上推动了房价的上涨，政府在对房地产市场宏观调控时，合理控制货币供应量，稳定物价水平。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额大幅度超过合理水平，说明现在房地产投资过热问题没有得到合理的控制。经济适用房投资额占住宅总投资额的比重小于合理水平，说明在保障房建设方面做的还不到位。

四、结论

本文在构建房地产宏观调控绩效评价指标体系的基础上，建立了我国房地产市场宏观绩效评价模型，并且引入上海市房地产调控数据进行实证分析，基于分析结果对我国房地产宏观调控提出以下政策建议。

对房地产市场进行宏观调控时不仅要关注房产价格的合理回归、对国民经济的带动作用，也要合理控制房地产投资的规模，抑制房地产投资过热； 更要关心房地产的供给结构，扩大财政对房地产的保障支出，增加经济适用房和廉租房建设，构建住有所居的和谐社会。

参考文献：

[1] 陈叶.房地产宏观调控绩效指标体系构建及评价[D].江西师范大学

[2] 高振华.关于构建房地产宏观调控绩效系统的论述[J].中国集体经济，2011（22）：16-17

[3] 吴 亭.2003年以来中国房地产宏观调控的政策工具研究[D].南京大学，2012：12-20

[4]王宏利.财政支出、经济结构与预算绩效评价[M].经济科学出版社，2011

宏观调控法的价值范文第2篇

【关键词】房地产；宏观调控；法律对策

房地产业的健康发展对推动一国经济社会发展有着深刻的影响。在当前国际经济环境不容乐观，适逢我国经济处于结构转型的背景下，房地产业的重要性越加突显。一方面，已经累积的房地产泡沫一旦破灭，其将会对中国经济产生巨大的影响；另一方面，若任由商品房价格节节攀升，对社会的稳定又将带来不小的隐患。在这样一个十字关口，政府提倡重视民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊严。从2009年下半年开始，中央政府实行紧缩性的房地产政策，抑制一直狂飙的房价，实在用心良苦。纵览1997年至今的房地产业宏观调控措施，我们发现，政府在调整过程中的依法执政水平，严格依法办事能力还有待提高。笔者以房地产宏观调控出现的问题出发，从经济学视角分析平抑房价的供求结构，认为政府需抑制商品房投机性需求，增加商品房供给，健全社会中低收入者住房保障体系。从法律对策角度认为立法机关应规范宏观调控权以完善货币政策、财政政策从而减少投资热流；应适时在全国范围内征收房产税以抑制商品房投资性需求；应综合运用法制手段促进房地产业健康有序发展。

一、房地产宏观调控的界定

本文所讲的房地产宏观调控借鉴了经济学上的内涵，指对房地产市场和房地产业的宏观调控。房地产宏观调控目标主要有三：保持房价的持续稳定，保持房地产业的健康发展，促进房地产业对经济发展的贡献。笔者认为针对房地产市场中不同的需求应采取不同的引导方式，对于当前我国的房地产投资性需求应该准确引导，谋求新的经济增长点以分散投资流，促进经济结构转型，并在适当时机开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房谋取暴利。针对消费性住房需求，政府应雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，满足合理社会保障性住房需求，鼓励具备条件的居民购买商品房。总之，房地产宏观调控的终极目标是在充分利用土地资源的前提下，针对不同的住房需求形成不同的房地产市场，充分发挥市场经济的调节作用，实现房地产市场资源的合理配置。①

二、房地产宏观调控存在的问题

从实用主义的角度看，在近十五年的时间里，政府随着国际国内经济大形势调整房地产业，充分利用房地产业的协同效应，促进国民经济的健康有序发展无疑是明智之举。在复杂动荡的大经济环境下，仍然保持GDP以近10%的增长率持续数十年增长无疑说明这样的政府是强大的、负责任的。但作为理性的法律人，不仅要看其成就还应理智的分析其问题。基于此我们才有了客观评价的立场以及前进的方向。综合分析当前房地产业发展态势，国家宏观调控现状，总结出以下几个问题。

1.调控变“空调”

以2003年至2005年的调控情况为例，2003年政府严格实行紧缩性政策，逐步抑制房地产投机行为，对信贷等环节提高了门坎，到2005年出台“国八条”、“七部委”文件更是将房价的控制提到了政治的高度，建立政府负责制，一些地方政府也采取了相应的房价控制措施。但从效果来看，由于政策没有指标，无法量化，使得实际可执行力较低。GDP为导向的政绩考核体系更是减少了地方政府控制房地产价格、抑制房地产行业的偏好。②最后调控结果与调控目标背道而驰，不仅全国房价总体继续持续上涨，北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅度飙升。对此，国务院各部委出台文件在信贷、土地、金融、限制外资流入方面做了更详细的规定，到2008年初房地产业终于出现了观望态势，房地产成交量开始收缩。到2008年下半年，为了国内整个经济大局，国务院将房地产再次被定为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法抑制价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求。③最终，从2003年到2007年从紧的调控政策效应又被清零了。在缺乏长期规划以及对外部经济的合理预见下，房地产宏观调控变成了“空调”。

2.房地产泡沫逐步累积

在经济学领域，学者们认为房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，指由于房屋所依附的土地资源稀缺性、房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同构型预期进而产生投资行为，使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离；主要表现为房地产商品价格脱离基础价值持续上涨，并同时伴随着产品依附土地的价格持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等现象。④学者们认为，房地产泡沫以人们的投机预期从无到有的增强。若以泡沫扩散由弱到强的趋向为依据，房地产领域的泡沫可分为五个阶段，房价波动、需求领域房价泡沫、房地产泡沫、泡沫房地产、泡沫的破灭。④就我国的房地产市场，可从以下几个维度测量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。

宏观调控法的价值范文第3篇

关键词：社会主义；市场经济；经济法

一、经济法的基本原则

1.适度干预。

通常情况下，在经济法的制定过程中，进行适度干预的原因有两个，第一，经济法的基本原则是由经济法调整对象的范域所决定的，也就是说经济法主要的作用是调整国家对社会经济生活实行干预进而产生的社会关系。正因如此，适当的干预的原则便顺理成章。第二，在当代市场经济条件下，国家干预手段只能是有限范围的，只能在尊重私权的条件下。也正是在这样的正确认知前提下才建立了它的理论大框和规则体制。所以，适当干预作为经济法的基本原则，体现了现代经济法的发展趋势走向和它的本质要求。

2.效率优先、统筹公平。

在整个法律的价值体系链当中，效率和公平尤其受关注，是所有社会的法制都需要维系和追求的价值目标。从根本上来讲，它表现为法对秩序、社会墓本制度和基本关系合理调整与维护，以及进而带来的人、经济和社会全面进步发展。法的效益不只是简单经济效益，还包括社会效益，从宏观上来讲是在平衡社会上的各种利益冲突，这也对社会的整体利益起到积极的作用。这种协调发展不能被认为是个人要求和欲望的满足，也更不能看做为是国家当局所做的政策决定。

3.可持续发展。

可持续发展是现代人类发展中重要的价值观念，同时也被各个学界甚至政府部门所肯定和接受。目前，可持续发展已经成为很多国家经济发展的总体战略目标，并且已经上升为经济法的一项重要基本原则。经济法的可持续发展原则，指的是包含稳定、公平、以及可持续性，讲求个体、整体、当代、以及未来的经济效益、当展公平与代际发展公平相统一的基本原则。

二、经济法的价值范畴

“价值”其实是一个很普遍的概念，人们对待满足他们需要的外界物的关系中产生了价值，通常情况下，从哲学的角度考察。事物的价值体现在它对人类和社会的教用关系中，法律价值其实也是一种具体价值，同样存在于社会价值系统中。 社会的需要才产生了法律，法律价值自然而然便是法的精髓。寓于现代法律之中。那么，经济法为何会存在？经济法的法价值在于展现经济法的存在意义和存在目的意义。“相对于调整对象，法律价值毫无疑问是更本质更深层的东西。从哲学的更深层高度概括了经济法的目的和宗旨。构成经济法的各部门法律规范都从整体上体现着经济法的价值，只有把握经济法特有的独立的内在价值并且与其他法律部门相区别，比如说行政法、民商法等法律。才能从理性思维和逻辑思维的高度确立经济法的独立地位。为实现经济法律体系内在的和谐统一奠定基础。

三、经济法与社会主义市场的关系

经济法是在社会条件下国家根据社会的整体利益而加以协调参与和干预等进行规范和保障的法，是一种社会法。使经济活动遵循价值规律的要求是建立社会主义市场经济体系的主要目的，要想使市场在经济活动发展中起决定作用，就要遵循价值规律的要求。但事实都会有自身的弱点以及消极面，市场也是如此，所以必须要加强改善国家对经济活动的宏观调控，逐步将市场朝着健康的发展方向引导。社会主义下市场经济体系是与基本制度是紧密结合在一起的，所以社会主义市场还具有他本身的特殊性质。唯有明确这些特殊性，才能够准确的把握其中具体的科学内涵。分配制度、所有制结构、和宏观调控这三个方面即是其特殊性质的主要表现。尽管当前经济法还没有其确切的统一定义，但是大多数学者有着自己的认识，多数为：经济法是国家为了克服市场调节的盲目性和局限性而制定的调整需要由国家协调的具有全局性和社会公共性的经济关系的法律规范的总称。

四、社会主义市场下经济法的核心

伴随着市场经济的建立和发展， 我国的经济法的探究也不断走向深入， 尤其是关于经济法的核心问题的研究。人们对经济法的核心问题也有不同的观点，其中主要的观点有宏观调控法说和竞争法说等。

1.宏观调控。

宏观调控指的是国家为了维护整体的社会利益， 克服“市场失灵”，完成宏观经济平衡和经济结构的优化，使得国民经济持续健康发展，对市场总体进行控制跟调节。当代市场是在国家的宏观调控下产生的市场经济，经济法的本质其实就是规范国家对社会经济的干预跟调节。有的学者也直接把经济法划分为宏观调控方面的法律。这种观点看起来也貌似符合我国经济体制改革的需要，但是却只看到了宏观调控的作用，没有看到其背后的更深层的原因。

2.竞争法说。

竞争法说认为市场经济本质其实是竞争，只有有竞争，市场才会更有活力。如果破坏了公平公正的竞争机制便会造成经济市场活力和生机被压制；竞争法能够确立竞争在市场经济中的地位， 并且能够规范竞争行为，只有这样才能建立一个合理且公平的法律秩序体系。以确认以及规范国家对社会经济的干预和调节为主要任务，建立以及维护公平公正、自由的市场竞争环境。因此，市场经济条件下经济法应以竞争法为核心。此观点也科学评释了市场经济条件下经济法的任务跟本质，达成了宏观与微观经济的有效结合。

结语

社会的经济活动需要有一定的约束，而经济法这样的法律便是体现社会价值的方式。且能够实现经济法基本原则，对社会基本价值的回馈，有利于实现法律本身的完整性。

参考文献：

[1]伍玉娣.浅谈经济法与社会主义市场经济的关系[J].港澳经济，2012（7）：78-80.

[2]浦凡.对经济法基本原则的研究[J].经济管理：全文版，2016（7）：215.

[3]单飞跃. 经济法的法价值范畴研究[J]现代法学，2000（01）23-25.

[4]杜仕林 唐芬 杨琼 侯汉杰. 论社会主义市场经济条件下经济法的研究中心[J]. 西华师范大学学报，2004（02）97-99.

[5]张晓杰 彭书清. 论市场经济条件下济法的核心[J] 广东社会科学，2000（02）115-121.

[6]刘东庆.政府经济行为的经济法规制研究[J].剑南文学：经典阅读，2013（6）：324.

宏观调控法的价值范文第4篇

【关键词】房产红利 宏观调控 合理分配

一、红利主体的分析

在当前的中国房地产市场上主体主要是政府、房地产开发商、中介商、普通购房者、有多套房产的炒房者，还有房地产相关企业。

（一）政府

高额的土地利益，房地产行业发展越来越高的税收，在一定程度上政府的财政被房地产市场绑架。

（二）房地产开发商

一般来说是一手房出售的利益，开发房产然后出售，可能有一些附带比如车位，车库等，出售了之后获取利益。

（三）房地产中介

中介的方式是很直接从中获取差价。

（四）炒房者

拥有多套房产，在价钱比较高，自己的预期内出售，来获取与之前购房时的差额，一般情况下房价不断上涨获利就会很大。

（五）相关产业

主要包括建筑行业、建材行业、家电行业、装修行业及其他一些行业。房地产行业的发展很明显会促进这些行业发展，房产开发给予建材行业影响建筑行业影响。而装修行业等在房屋建好之后获得更多的工作获取更多利益。

二、房地产市场价格变动对房地产红利的影响

（一）房价

随着房价的上涨，政府作为高房价造成的高房产税收的征收者，自然会从中获取一定的现时利益，从长远来看，由于房奴们背负着沉重的房贷，会严重抑制内需，不利于经济转型，会使贫富差距进一步拉大，造成严重社会问题。

在房价持续高涨的情况下，房地产开发商、炒房者、建材企业在这场房价热战中获取的红利不断增加，随着房价的上涨，开发商开发住房的成本虽会有一定程度的上涨，但总体情况是成本的上涨幅度低于房价上涨的幅度，同时土地让出价格相对而言是比较低的，所以开发商在一定程度是房产红利的受益者。

（二）租金

房地产一部分是用来投资的，投资的一部分是用来出租以获得租金收益的，因此租金的变动对房产红利会有一定的影响。租金高的时候，房产对投资人带来的红利是增加的，同时租金又会对投资意愿有一定的正向影响，从而又推动了房产红利的产生。

（三）土地价格

土地价格影响房地产商的开发意愿，进而影响炒房者、建材家居市场等企业和个人的红利，影响政府的利益。土地价格的变动对房产红利的影响不是单一的，房价上涨导致地价上涨，地价上涨同时又会造成房价上涨，它们之间的影响是互相的。

三、宏观调控政策下房产红利的重新分配

（一）宏观调控对房产红利各主体的红利分配影响

从大的环境分析，国家宏观的政策方向是保持房地产积极健康向上的发展趋势。新一轮的宏观调控将使房地产开发企业面临优胜劣汰的局面，但对资金雄厚及品牌开发商有利。宏观调控以鼓励开发中小户型为主，中高档大户型的购买行为将受到限制；小户型产品市场供应量巨大，市场竞争非常激烈；高档大户型由于其目标客户群具有较强的支付能力，宏观调控对其红利影响不太大。

在国家宏观调控政策下，对于一些资金薄弱、根基不稳、消费者认可度低的房地产开发商所获红利会在一定程度下降。而对于炒房者来说，宏观调控对红利的影响可能会有消极的一面，宏观调控政策一定程度上会使房价上涨幅度降低甚至会使房价有一定的下降，这就导致炒房者的投资收益可能会有一定的减少，当然对于投资需求市场较大的地方总体还是有红利可图的。

（二）恰时的宏观调控政策影响红利分配

国家宏观调控必不可免，随着房价的持续高涨给了国际游资以可乘之机，大量游资进入中国房地产业享受着人民币升值以及房价升值的双重利益，这就等于给中国经济埋下了一个不定时炸弹，一旦人民币停止升值并开始贬值，房价不再上升时，这些游资极有可能同时撤离，其危害程度跟房产泡沫成正比，因此要降低游资对中国经济的冲击而在目前人民币升值压力不减的情况下，一定要宏观政策调控到位，控制住房价，减少国际游资红利。

四、如何构建合理的房地产红利的分配制度

通过给红利各主体提供有用的建议，使其更好地抓住红利商机，从而使红利更加合理的分配到各红利手中，也因此实现我们构建更合理的的房地a红利分配制度的美好愿想。对各红利主体的建议如下：

（一）对政府的建议

坚持房地产业调控，促进房价合理回归、增加供给、打击房地产投机行为、老“四限令”转变为“新四限令”（限制利润、限制囤地、限制炒房、限制闲置）、走出“土地财政”怪圈。土地资源是有限的，应当确保可持续发展，改变传统的单一追求GDP的发展观念，竭泽而渔式的“土地财政”已不再适合现代社会的发展理念。

（二）对消费者的建议

积极关注房产信息，转变住房观念，盘活二手房和租赁市场。市场交易中有句俗话：买的没有卖的精。说的是在购买者和出售者之间，买方相对处于信息的弱势方，出售者总是想方设法装饰出售商品的形象以期最大限度抬高出售价格。另一方面，消费者要转变心态，改变传统的一套房屋住一辈子的置业观念，解决住房问题不仅仅可以通过购买新房的途径，二手房、租赁业也是一种可供选择的方式。

（三）对开发商的建议

认清形势，提升社会责任感，增加房产供给的流畅度。这次对房地产的宏观调控，已经上升到政治高度，在持续不松懈的政治干预调控形势下，开放商与房地产其他从业人员要清醒地认识到这次调控的政治意义，考虑问题的态度要从大局出发，而不能只是从局部市场、局部利益和小企业利益来理解目前的国家地房地产的态度，保持与目前国家舆论一致的方向才是正确的选择。

（四）对投资的总体建议

在一个城市买房，买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业机会，便利地获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会，这才是真正买房的目的，也就是说房子除了住的功能之外的其他功能才是支撑房价的主要因素，而这些城市提供的公共服务的不断增加的机会就是房子的投资价值。因此房子的周边未来会有配套设施的增加，那么这样的房子就有升值空间。

参考文献

[1]王峰峰.我国房地产宏观调控政策效应分析.西南财经大学，2015.

[2]谭必奎.影响房地产经济波动的因素分析及解决对策[J].时代金融，2016.

[3]丁宁.简析影响房地产价格的因素[J].经济研究导刊，2015.

宏观调控法的价值范文第5篇

关键词：土地政策；宏观调控；微观规制；房地产；差异

一、引言

市场经济条件下，政府对经济的干预主要是通过经济政策（Economic Policy）来进行的。经济政策是政府根据一定时期的国民经济运行情况，为解决经济运行中的问题和实现经济发展目标而制定的各种措施和规定。从其范围来看，可以分为宏观经济政策和微观经济政策，宏观调控政策主要有财政政策、货币政策、产业政策和国际经济政策；而土地政策是为达到特定的国民经济发展目标，政府部门制定和实施的与土地利用有关的政策措施和手段。

土地政策参与宏观调控作为中央加强和改善宏观调控的重大战略举措，于2003年首次提出，目前很多学者也认为土地是宏观调控的手段，国土资源部是宏观调控的重要部门，运用土地政策参与宏观调控，是我国特殊国情特殊发展阶段的正确选择。如卢为民（2008）在《土地政策与宏观调控》中从土地的生产要素理论、土地的资产理论、土地产权理论和特殊体制背景下的特殊选择等方面阐述了土地政策作为宏观调控手段的理论依据，并设计了提高我国土地调控有效性的路径[1]。尹锋（2007）在其论文《土地政策的宏观调控绩效研究》中提到，土地政策参与宏观调控的总体目标应该是：严格保护耕地，严格控制建设用地总量，实现人与自然的和谐相处和国民经济的可持续增长；在此前提下，根据国民经济冷热的具体情况，适当微调年度建设用地的供应量和企业取得土地的成本，以调控投资增长的规模，实现物价稳定和国民经济的稳定增长[2]。

但从另一个角度，土地作为一种基础而重要的生产要素，其供给量的有限决定了土地是稀缺资源。而稀缺资源的价值主要由需求决定，而土地的需求又是一种“引致需求”，宏观调控的目的在于通过调节宏观经济总量和产业结构来实现对微观主体决策的引导，进而影响到对土地要素的利用，所以宏观经济调控决定了市场对土地生产要素的需求，而我们不可能通过土地政策来调节宏观经济运行，毕竟宏观经济是一个庞大的系统，是众多要素利用的市场行为博弈的结果，土地要素的利用只是其中一个。这两者的差异可以从以下几个方面来分析。

二、宏观调控与土地政策的差异分析

1、内涵属性差异

宏观调控主要是针对宏观经济的调控，是政府运用宏观调控政策调节和控制宏观经济运行，提高资源配置效率、协调社会成员利益和增加社会福利、保持国民经济平稳发展。现代社会经济出现周期性波动是不可避免的，虽然理论上市场机制能够自动调节经济至均衡水平，但在经济达到均衡之前可能需要经历一个较长时期的经济萧条，意味着民众必须付出这段时期的总体社会福利下降的代价[3]。因此，政府在必要时可以运用一定的宏观经济政策（如财政政策、货币政策、产业政策、国际经济政策等）去调控经济总量及其运行，以减少依靠市场机制调节出现时滞而产生的高昂成本。因此宏观调控的内涵是调整宏观经济总量，但其作用的结果又必然会间接地影响到微观主体的行为。而正是这种直接对象与间接结果的传导才体现出宏观调控的有效性，这也是宏观调控必须有坚实微观政策规制的原因。

而土地作为一种基础生产要素，土地政策指为达到一定的目标，相关政府部门制定和实施的与土地利用有关的政策措施，如土地利用规划、土地利用计划和土地税收政策等。因此土地政策当属于微观市场的范畴，而对于微观市场进行调节或干预属于微观政府规制（Regulation）范畴。从规制的本意来看，是指政府或政府授权的职能部门以维护公众利益为目的而实施的矫正和改善“微观市场失灵”的活动，是政府对企业等微观经济主体的经济行为所进行的限制或制约。因此作为一种基本的微观制度安排，土地政策是对土地及其房地产业的结构及其社会经济影响的直接的政府规定。

2、政策目标差异

宏观调控的结果会影响到微观主体的行为决策和产业结构调整，但宏观调控的对象却并不直接针对具体的行业和部门，否则宏观调控就等同于微观规制。作为微观市场调节的土地政策的目标却是直接针对具体产业，如政府通过土地的收购、储备并有计划地投放市场，增强其对土地及房地产市场的调节；通过用地结构调整以抑制商品房价过快增长和控制相关产业用地需求。土地投资在固定资产投资中有着重要地位，也就是通常的“地根”，且在土地投资之后还会带来一系列的其他投资，如工业用地后的厂房、机器设备投资，商住用地后的房屋建设、设备购置等投资，还有高速公路、铁路、机场建设中的大量材料等。同时社会发展存在着许多不公平的因素，如地区发展差异、城乡收入水平差距、中低收入阶层住房困难、农民被征土地补偿等问题。国家通过土地政策维护公民权益，加大对廉租、公租房和经济适用房的土地供应量以保证低收入群体的基本居住，这些土地政策都可为社会公平与和谐发展起到促进作用。

另一方面，现代经济学也论及宏观调控的目标主要是经济持续增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡。而实施微观土地政策的目标是实现土地资源配置效率、保障居民居住条件的改善、促进经济增长和社会发展、推进社会公平稳定。因此两者的目标差异是显而易见的。

3、实施措施差异

政府实行宏观调控政策的前提条件是由于宏观经济不稳定性、公共物品供给的有效性不足、负的外部效应等所导致的市场宏观失灵。故而在通常的论述中，宏观经济调控的措施包括财政政策、货币政策、外贸政策、产业政策等，这些政策手段要相互配合、协调一致，并且必须把握好政策的时机和力度，这体现出宏观经济调控政策综合性和间接引导性的特点[4]。而实施微观土地政策的经济学依据是由于政府对一级土地市场的垄断、对稀缺土地资源的过分竞争（招、拍、挂形成“地王”频出）而导致的地价高涨、房地产市场信息不对称、开发商市场垄断、流动性充足而带来投资性需求剧增等原因所造成的市场微观失灵。故而微观土地政策主要有土地利用规划、用途管制、供地计划、房地产价格规制、房地产税收调整等，具有很强的针对性和直接强制性的特点。

三、宏观调控下土地政策的制定建议

透过以上分析，作为微观规制的土地政策只能作为调节微观市场的工具之一，不能参与代替宏观调控政策。其根本原因表现在：①特有的土地出让制度为地方政府青睐“土地财政”创造了条件，而这种对“土地财政”过渡依赖，导致地方政府不断突破每年的用地计划，使得中央政府的土地政策难以落实；②对高GDP增长率的盲目崇拜和对经济规律的认识不清，导致地方政府对经济增长率盲目崇拜，并采取简单有效的方法―鼓励投资，尤其是房地产投资来刺激短期经济增长，这样的过热投资定会引起国民经济的波动；③土地政策的制定依靠突击治理和整顿，缺乏长期性和持续性，其自由裁量权比较大，往往是某个部门就能随时出台，这样不利于市场主体形成稳定的预期，对宏观经济运行的基础环境有很大的影响。因此，若要土地政策切实产生作用，为宏观市场运行提供一个长期稳定的微观制度环境，可以从以下几个方面加以考虑：

1、明确土地政策目标定位

国家的宏观调控有其明确的目标，作为微观范畴的土地政策就是要协助实现宏观调控的目标而不是对冲或削弱宏观调控。在土地政策与宏观经济的关系中，后者对前者的影响是主导，而土地政策对宏观调控的作用机制只能是协助。比如早在2006年3月国务院发出的《关于加快推进产能过剩行业结构调整的通知》中就指出，“过度投资导致部分行业产能过剩的问题仍然没有得到根本解决。钢铁、电解铝、电石、铁合金、焦炭、汽车等行业产能已经出现明显过剩”。很明显，产业建设生产离不开土地，那么国家有调控政策，并且一些产业用地也已列入禁止供地目录，为什么这么多过剩行业仍能顺利建设投产？直到今年，国家还在调控钢铁、电解铝、焦炭等的产能。可以说明，这么多产能的扩张，土地是先行，而这个闸门如果地方政府能真正严格“把守”，这会对宏观调控是一个促进，反之会削弱宏观调控的效果。

2、把握好土地和房地产政策的力度

市场有其自身的运行规律，政府应尽量少用行政手段和短期强硬手段来压制市场。土地政策的制定和实施，对房地产市场进行合理的必要干预，可以实现宏观经济长期稳定发展的目标。同时要看到政策的长期效果，尽可能让房地产市场本身发挥调节作用。2006年-2010年的很多政策中均有关于增加居住用地有效供应、明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例、加快保障性安居工程建设、土地增值税的征收管理等的论述，而2011年1月国务院常务会议再次提出安居工程建设、住房用地供应、税收调整等措施，说明以前的政策并未真正落到实处。再如违法用地和囤积土地这两个长期存在的问题，虽然政府明白长期存在但却没能从根本上加以制止，国土资源部近期的严厉约谈才表明整改的力度，显得力度很大，而这却只会给市场造成利用行政力量强制打压的不利影响。这里的焦点就在于长期以来积累的问题想在某个时点通过政策来强制一次性扭转，必定会造成宏观市场的非正常波动。

参考文献

[1] 卢为民.土地政策与宏观调控[M].经济科学出版社，2008：26.

[2] 尹锋.土地政策的宏观调控绩效研究[D].复旦大学博士论文，2007.9：10.