房地产市场宏观调控
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房地产市场宏观调控范文第1篇
自2003年以来，国家为了稳定房价，促进房地产市场健康发展，了一系列宏观调控政策。特别是2005年国八条的出台，把调控上升到政治高度。2006年国六条出台，加大了调控力度。2007年调控更有针对性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建设步伐和力度(国务院“24号文件”)、严格土地“招拍挂”制度(国土资源部“39号令”)和提高第二套房贷款的首付比例和利率(央行和银监会的“359号文件”)等。然而房价是边调控边涨价，2008年一季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨10.9％，4月份上涨10.1％。处于调控之中的房价如此疯狂的表现，不免使人对政府的宏观调控颇多质疑。那么，应当如何正确认识当前房地产市场的发展形势和现状?
一、当前房地产市场宏观调控认识上的几大误区
房地产市场宏观调控，是国家从经济运行的全局出发，按预定目标综合运用行政手段、法律手段和税收、信贷、利率等经济手段，对市场经济的运行在总量和结构上进行的调节。调控的关键首先在于消除认识上的误区。
1、房地产市场宏观调控就是降低房价
房地产业作为国民经济的支柱产业，发挥着非常重要的作用，它直接影响的行业达到50多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控，目的是让房价过快增长的幅度降下来，维持房地产业持续健康发展，而并非让房价下降。房价是多种因素形成的博弈过程，并不是某一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10％的GDP增长和连续四年超过11％的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、GDP与工资收入涨不涨的问题了。那么也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点。
2、居者有其屋就是家家都买得起住房
随着宏观调控政策的出台，越来越多的人加入了有关房地产市场和城镇居民住房问题的讨论。希望政府设法降低房价，让大家都“买”得起住房。这种想法脱离了我国的现实。在整个国民经济的发展过程中，由于市场机制造成的社会收入分配差距，必然有一个相对贫困阶层存在，这是不以人的意志为转移的规律。这也就决定了我国城市特别是大中城市人口当中，必定有一部分低收入家庭不能拥有自己的住房，只能依靠租房解决居住问题。发达国家目前的情况已经证明了一部分人不能拥有住房的必然性。
3、高房价等于房地产泡沫
房价持续高涨，房地产泡沫论成为时下流行语。笔者认为，判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求，首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民约5.2亿人，到实现“全面小康”的2020年，城市化水平将达到55％-60％，城镇居民将增长到8.2亿至8.7亿人。在此期间约有3～3.5亿左右的新增人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需要。目前我国城镇居民人均住房面积为27平方米，到2020年可能达到35平方米，有巨大的潜在需求量。其次，从有效需求看，如果有20％的城镇家庭有改善住房的要求，且每户只想增加20平方米，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，需求总量是5.4亿平方米，这个需求是客观存在的。另外还有农村进城经商务工人员的住房需求，每年几百万对结婚生子需要住房的人群，因城市房屋拆迁产生的大量被动需求等。在这些真实需求支撑的前提下，不能判断房地产已经是“泡沫经济”。
二、房价涨幅过快的原因分析
房地产市场宏观调控，归根到底是调控房价的过快上涨，只有认识到房价上涨的原因，才能理解调控政策的目的。
1、世界性的货币贬值是造成房价普涨的重要原因
近四年来，在国际市场上，石油、铝、铜、铁矿石、煤炭、橡胶等大宗商品同时开始上涨，而且涨幅惊人。特是石油价格一路攀升，由2004年度平均29美元1桶上升到2008年140美元1桶，且还有上涨趋势。铁矿石进口价格在2005年上涨70％的基础上，2006年又上涨了19％，2007年上涨了9.5％，而2008年2月，宝钢集团同意巴西淡水河谷公司把铁矿石价格上调65％至71％；在东京工业品交易所，天然橡胶的期货价格3年涨幅达到157％；在伦敦金属交易所，铝的期货价格4年涨幅达140％，而铜的涨幅更是超过380％。作为世界货币的黄金，原来一直是200多美元一盎司，2006年涨到600多美元一盎司，到了2008年一度超过1000美元一盎司。由于经济的全球化和我国外向型经济的形成，我国的商品价格受国际影响很大。住房作为不动产，与黄金等贵金属联系更为紧密，其价格肯定要上涨。
2、地价过快的增长推动房价的上涨
在住宅开发成本构成中，地价是最重要的因素。从2002年7月开始，政府强化了土地的计划管理，全国商品房用地实行“招、拍、挂”。到了2004，紧缩“地根”成为房地产市场调控的重点措施之一，导致全国新增建设用地供应量下降。自2005年起，土地出让面积呈下降态势，2006年，全国购置土地面积为368平方公里，同比减少3.7％。在土地供应减少的同时，全国房地产需求却在持续增长。2006年，主要城市总体综合地价增幅(5.18％)已超过全国房价增幅(4.35％)，2007年一季度至三季度，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8％，是同期房价涨幅(6.7％)的近一倍。尤其是2007年二、三季度，全国主要城市房价增幅加大。开发商对未来房地产市场的预期保持乐观态度，因此，拿地热情持续高涨，甚至不惧报出天价竞拍。这说明，地价在房价成本构成中的比重整体上在提高。从拿地到销售，少则需要一到两年时间，所以，地价推高房价的作用力还有一定的滞后效应。
3、住房建设成本的上升也是导致房价上涨的原因
建材价格，特别是钢材、铝材、水泥等价格大幅度上升，投入住房的劳动力价格也逐年上升。增加了住房建设成本。随着我国经济的高速发展，房地产业也和其他行业一一样，加速升级换代。新建材、新工艺、新技术、新设备等不断运用，生态、绿色、智能、舒适等理念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，公共活动场所的设计，住宅建设全面采用节能措施，住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高，也使住房
建设生产费用上升。为了抑制房地产投资的上涨速度，国家出台了不少增加房地产税负的政策。税收本不属于生产费用，但我国实行生产型税收政策，同样把它计算在生产费用中。这些费用不可避免地提高了住房的销售价格。
4、需求旺盛是住宅价格上涨的最主要原因
随着经济的快速发展，居民收入普遍提高，住房消费的意识和能力逐渐增强，由过去单纯“为解决生存空间”向“住的宽敞舒适”转变。全国城镇人均住房面积2007年为27平方米，比1998年增加8.3平方米。因居民住房条件的改善，全国城镇每年需要新增住宅面积超过了5亿平方米。同时，随着城市化进程的加快，城市新增人口以及流动人口住房需求也日益旺盛。平均每年新增城镇人口2000万人，就需要新增住房面积5亿平方米以上。随着城市改造力度的加大，房屋拆迁进入快速发展阶段，全国每年拆迁量占房地产竣工量的20％左右，从而形成对房地产的巨大需求。“买套房子做投资”不仅使富裕阶层有追加投资的热情，也使得许多普通市民加入了置业投资的行列，更是推动了房价的走高。从这些因素看，城镇住房明显供不应求，导致房价快速上涨。
三、确保房地产市场健康有序发展的对策建议
在全球物价普涨的情况下，要求我国的房价不涨甚至希望下跌，是不符合经济规律的，有个别城市房价下跌不能认为全国房价已现“拐点”。从长远看，随着中国经济的持续快速发展和城市化进程的加快，房地产市场供需状况不会发生根本改变，居民不断增长的住房需求依然是房价上涨的动力，因此，调控只有抓住关键，遵循市场规律，才能取得实效。
1、增加住房建设用地的供应量
从2004年开始，国家一，直在收紧地根，节约用地，这是正确的。但这也减少了住房建设用地的供应，从而加剧了住房建设用地的矛盾，导致开发商不惜天价拿地。因此，各城市根据不同情况适当增加住房建设用地的供应量，增加有效土地供给，确保地价平稳，降低房价上涨预期。
2、适度增加住房投资
针对房地产市场“过热”的趋势，国家出台了一系列有针对性的政策法规。收缩银根，严格了房贷市场管理。许多开发商出现资金链告急，有关上地市场趋冷的新闻频现各大媒体。笔者认为，这是最大的市场风险。这两种情况都是在减少住房市场的供应，给原本供不应求的住房市场雪上加霜。对于有真实需求的购房者来说，无论房价走势如何终究是要买的，一旦观望期一过或楼市出现回暖迹象，被抑制的购房需求将会不同程度的爆发，短期内有可能诱发房价的飙升。因此，适度增加住房投资，才能加大住房供应力度，稳定住房价格。
3、把住房保障制度落实到位
2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，对解决当前城市低收入住房困难，提出了明确而具体的解决办法。只要各地加大经济适用住房和廉租房的供应，就能够在解决中低收入家庭住房问题的同时起到有效缓解楼市供需矛盾、减轻需求压力、平抑商品房价格的作用，从而推动房地产市场健康发展。
房地产市场宏观调控范文第2篇
关键词：房地产；宏观调控；房价；政策措施
一概述
我国房地产市场的健康发展和政府的宏观调控是分不开的。几乎每一个房地产市场的拐点都与当时或之前的相关政策有巨大的关联。我们国家几乎每年都会出台房地产调控政策，但是尽管调控房地产市场的政策十八般武器用尽，政策效果却并不理想。虽然房地产市场的宏观调控取得了一定的成效，但效果不明显，房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈。因此，分析和研究历年房地产调控的经验和教训显得尤为重要。
二历次调控回顾
2003年颁布121号文件：; A5 e0 G0 n新浪乐居论坛
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。121号文件拉开房地产调控序幕。
2004年开始的实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷，以调控供给为主。2004年3月，国土资源部、监察部联合颁布的第71号文件规定：2004年8月31日起，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。所有经营性项目用地一律公开竞价出让，不得再进行协议出让。并且要求此后发展商必须及时缴纳土地出让金，如果两年不开发政府有权收回土地，纳入国家土地储备。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。这在业内被称为“8・31大限”。
2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。同年4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文），国家开启了控制房价的大幕。2005年5月27日，国税总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，对住房交易征收营业税。土地方面，将征收土地闲置费。
2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会上提出促进房地产业健康发展的六项措施，涵盖住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等多个方面。九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。
2008年，从9月16日开始至12月23日，央行连续五次下调存贷款利率，先后四次下调存款利率，特别是11月26日央行下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。11月，国务院又出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业”。
2009年底，从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”，即国四条。
2010年1月，国务院办公厅“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知” (国十一条)的精神是：随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。4月出台的“国十条”。
2011年春节前后，中央政府进行了一系列的房地产调控措施，又一次号称史上最严厉的房地产调控政策，即“新国八条”，还让传说已久的房产税正式开始施行。
三历次调控效果分析
2003年的提高购买高档商品房或第二套以上（含第二套）商品房的借款人的首付款比例规定对抑制房地产过热起到了一定的作用，拉开房地产调控序幕。但是此规定收效甚微。在房地产行业注定要大发展的大形势下，房价上涨和房地产投资热已经成为大趋势，单靠提高购房者首付款比例根本不足以抑制过热的房地产经济。有钱的人、想买房子的人，一般不太在乎多付首期，越早把房款付清，反而买房子花的钱越少。
2004年出台的被业内称为“8・31大限”的第71号文件，本意是政府从土地供给上抑制房地产过热。但是土地全面招拍挂造成了土地价格的不断上升。房地产商通过高价格获得土地，势必要通过高价卖房才能把地价的成本消化转移掉，最终都要摊入房价，转嫁到购房者身上。政府以种种理由严格控制土地供给！地方政府和房地产商的利益高度趋于一致。地价越高，政府获益越多。政府已经在充分行使商人的职责！“地价成本高”成功的被开发商所利用作为房价上涨的理由，各大城市房价迅速飙升。
2005年的国八条政策效果十分明显。在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落。但是几个月后房地产市场又开始重新活跃。听起来很能吓唬开发商，但政府从来不缺少规定，却从来缺少执行。一线城市紧接着又开始房价上涨。
2006年国务院为规范房地产市场的发展，出台了《国六条》，其具体规定是 ：禁止政府对建造别墅用地批地，减少建造大户型（面积120平米以上）高档社区用地批地，鼓励建造中小户型普通住宅批地。为的是解决中低收入阶层的住房问题。当时《国六条》一出台青岛海边的别墅价格疯涨，因为这些别墅即将成为绝版。但是我发现存在这样的现象：六层楼的每层有两户的那种住房，有的有钱人一下子买五楼六楼两层四户，然后把里面的墙一打掉，再重新装修一下，这样就成了室内别墅了，外面也看不出来。各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。2008年后半年开完奥运会后，全世界经济衰退，中央为了拉动内需刺激房地产发展，采取了一系列鼓励房地产发展的措施。这次调控确实起到了扩大内需、拉动经济增长的作用，经济开始恢复。但是，到了2009年房地产发展又过热了。回过头来看，其实2008年下半年，政府大可不必采取促进房地产发展的措施，没有政府的促进措施单靠房地产业自身的发展同样能使房地产市场蓬勃发展，而2008年采取了鼓励房地产业的措施，这就使得后来房地产业的发展过热，然后一发不可收拾。
2009年年底开始的调控，开始控制房地产过热，但是政策力度太弱，没有起到很大的效果。
2010年开始采取较为严厉的房产调控措施。号称史上最严厉的房地产调控政策的“国十条”几乎涉及了所有能够使用的政策工具，但是只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。房价仅出现几个月的短期的涨幅回落，随后又开始加速上涨。
2011年春节前后的调控措施，是以限购和限价为主导。实际效果是：一、二线城市房价虽然有所稳定；但由于一、二线限购，造成三、四线城市房价疯涨；同时一、二线城市非中心地带（远低于均价的）房价上涨过快。其结果使中低收入人群雪上加霜，更加买不起房，偏离了本次调控的初衷。
四结束语
宏观调控政策效果的时滞性、政策目标的多元化冲突和手段的不合理、配套政策不健全等原因造成了宏观调控效果的不明显。通过分析总结以上的经验教训，在制定政策的时候要确保政策实施的稳定性和持续性，加强相关部门之间的协调性，使调控政策切实发挥实效。
参考文献：
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陈森君. 中国商品房价格的影响因素分析及价格预测[M]. 华中科技大学, 2008: 39
房地产市场宏观调控范文第3篇
论文摘要：我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。本文主要分析了国家宏观调控下房地产营销的新形势和房地产营销面，临的问题，并浅述了对如何完善营销策略的几点认识。
一、房地产行业发展概况
经过20多年的发展，房地产行业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，对促进我国经济发展、社会就业、扩大内需等有着十分重要的作用，但是，由于诸多原因，我国的房地产行业在发展过程中出现了诸如房价过高、投资过热、供需结构失衡等问题。从2005年以后，房地产市场的价格一直高涨，每年增长率都远高于经济增长幅度和居民收入增长幅度，引起了社会各界的高度关注。有关房地产价格的内容已经成为老百姓茶余饭后的重要话题，对房地产价格增长速度的不满情绪也在群众中蔓延。政府为此采取了包括货币金融、税收、土地及行政等多种调控手段进行市场调节干预。
二、国家宏观调控的内容与影响
(一)国家宏观调控的内容
指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
近年来，国家对于房地产市场宏观调控力度越来越大。2009年以来，政府出台了一系列的政策。2009年，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40％，贷款利率严格按照风险定价。2010年，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房；对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年初，万众瞩目的房产税在重庆和上海进行试点，标志着房产税的正式出台。近期，各住宅价格涨幅较大的城市纷纷出台限购令和限贷政策，国家宏观调控的力度还在步步加大。
(二)对于房地产市场的影响
首先，国家宏观调控加速了房地产企业的优胜劣汰。房地产行业对于现金流的依赖十分严重，而其最主要的资金来源于银行，利率的变化会增加房地产商的融资成本，加大其生存压力。使得投机性开发商主动退出市场，并促进企业的优胜劣汰。
其次，国家宏观调控使得房地产市场的竞争更具公平性。实施土地的招、拍、挂政策，使房地产开发商获得土地的方式、价格以及过程都更为公开、公正、透明。房地产开发商都能够以竞标方式获得土地，偶然性获得暴利机会减少，有利于促进整个行业正常利润水平的形成，有助于减少盲目追求暴利的投资过度。
最后，随着我国新一轮宏观调控政策的逐步实施，市场观望气氖浓厚，对房地产业的影响日益凸显。国内房地产市场正经历着多年未见的平静期，房地产市场将逐步转向理性消费，刚性需求的时期。当前形势下，房地产企业需要用真正的营销手段来吸引更多的消费者。如何在房地产市场中实施有效的营销策略，将日趋增多的消费者的潜在购买欲望转化为有效的购买行为，是房地产营销必须认真面对的问题。
(三)当前房地产市场营销面临的问题
1.营销观念落后，不能适应新形势
在房地产需求火爆时期，开发商是以产品为主的自我观念，缺乏以保证购房者满意及广大业主的长期利益为产品诉求，缺乏以客户需求和感受为导向的营销观念，仍然停留在“市场营销即销售”的认识阶段。很多开发企业片面强调“卖楼”，没有真正把品牌战略落实到营销中来。没有体现出房产品牌是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值的内涵。
2.市场调研力度不足，不能适应市场需求
虽然房地产销售一直火爆，但也有一些房地产项目没有得到消费者的认可。失败的原因可能有很多，但很关键的一点是没有进行详细的市场调研，由此导致决策失误。忽视了市场调研这一“从群众中来”的基础，其房地产项目也就难以迅速地“到群众中去”。从而导致产品滞销，当整个房地产市场的大环境发生紧缩的情况下，其销售则难上加难。
3.营销策划不够科学，不能形成整体和系统
作为一个开放的系统，房地产项目的营销活动由诸多要素构成，分为许多环节。而目前，许多房地产项目的营销策划公司限于一个全案营销策划，提交几个平面广告设计，对于广告效果缺乏跟踪和监控，营销策划缺乏整体和系统性，营销策划的效果缺乏后评估机制。
三、国家宏观调控下房地产企业的营销对策
(一)针对政策、形势制定营销策略
近期国家宏观调控重点是住宅项目，尤其是中高档商品房，根据这一政策的倾向性，房地产开发商应积极调整营销策略，继续坚持以中高档住房为主的产品策略将导致房地产开发商面临着很大的风险，应该进行适当的调整，压缩中高档住宅的开发规模。并且利用不同类型房地产项目进行相互补充，利用不同类型房地产资金的相互调剂，以适应当前宏观调控形势下的房地产市场政策倾向。在这种情况下，房地产企业可以考虑涉足一些非住宅产业，尤其是商业物业和办公物业的开发，在合理的融资模式的支撑下，充分利用财务杠杆的作用，改变公司的资金来源，来增强公司的适应性。
(二)提升营销策划的水平和实效
国家宏观调控的目标是使房地产市场回归理性，也就是说，在未来的相当一段时间内，房地产市场将会趋于平稳，这也就意味着房地产行业的竞争将会更加激烈，而营销策划对于房地产企业的意义将越来越重要。可以从两个方面进行，首先，要建立并完善当前的营销策划的质量考评标准和体系，应当将评价权下放至项目公司，总部只是出台相关评价标准，因为项目公司靠近终端消费者，对市场及消费者的理解和把握更为到位，这有利于提高营销策划实效；其次，要重点解决策划思想和设计方案之间存在的偏差问题，由于设计单位与策划机构间的沟通存在一定误差，以及项目报批存在时限等原因，策划思想往往难以得到有效的贯彻。可以让设计单位的相关人员提前介入到营销策划中，将营销策划能向上延伸，在创意期便进行营销策划，从而达到营销策划和产品创意的高度重合。
(三)实行差异化产品定位销售策略
异化是将企业提供的产品形成全产业内具有独特性的东西。差异化的方式可以是技术特点、品牌形象、产品开发、客户服务及其它方面的独特性。坚持差异化原则可以利用客户对品牌的忠诚以及由此产生的对价格敏感性的下降，避免和其他企业发生正面冲突，它可以增加利润却不必追求低成本。在研究产品的市场定位时，不仅要关注价格、区位、购买人群收入等要素，而且要研究消费者的文化品位和家庭消费的阶段性等问题。就微观层面而言，消费者偏好又是随时可能变化的，如果缺乏对这些变化的充分考虑，房地产开发商将会尽失先机。所以说，房地产开发商应研究消费者行为偏好，进行市场细分，形成自己独特的产品特征和竞争优势。
(四)加强产品和营销策划理念创新
首先，产品创新必须关注市场，市场的需求是产品创新的最大动力。市场有一个发展成熟的过程，国家政策、购房者都在趋向理性，市场趋向成熟，层次供应、层次消费的需要已经提上议事日程。其次，必须切实提高产品品质。这需要用完整的社区理念取代传统的小区规划模式。用可持续发展的思想建立居住区的生态结构。生态社区的规划设计要面向未来，对未来有预见性，注重能源的保护和充分利用，建立新型的交通体制，建立智能化的服务系统。最后，要提高房地产企业的产品研发能力或对研发成果的整合利用能力。国内房地产企业中，极少数以自己的建筑研究中心为核心完成产品创新工作。大多数开发商则需要整合包括策划、规划、景观、建筑、室内设计等多家机构共同协作，完成产品的研发工作，市场需求的多元化已促使设计机构调整生产经营体制向综合化发展。全新理念、全新技术、全新模式才能赢得先机，把握市场。
结语
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的理论指导下运用各种手段、工具来实现房地产价值的兑现。客户有着多种多样的需求，市场的大环境复杂万变，在我国房地产业正步入以调控促发展时期，更体现出真金不怕火炼。好的房地产营销策划是靠市场来检验的，只有不断将房地产营销策划从单一化向全面化发展，才能对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益等诸多方面发挥重要的作用。
参考文献
[1]魏雅华，中国“住房痛苦指数”[Jll经济导刊，2009(3)：22-25
[2]杨帆，李宏谨，李勇，泡沫经济理论与中国房地产市场[J]，管理世界，2008(6)：64-71
房地产市场宏观调控范文第4篇
关键词：宏观调控 传导机制 供需平衡
引言
“十二五”期间，北京市将建设收购各类政策性住房100万套，其中包括公共租赁住房30万套，限价房和经济适用房20万套，棚户区改造的定向安置房10万套，城乡接合部整治土地储备、重点工程拆迁的安置房40万套。除了这100万套建设收购的保障房之外，还将为10万户住房困难家庭发放租金补贴，对符合住房保障的家庭做到应保尽保。作为“十二五”开局之年，北京将新开工建设、收购保障性住房20万套，在公开配租配售的保障性住房10万套中，公租房占60%以上，北京保障房从“租售并举”向“以租为主”转变。政策性住房的大量供应能否达到对房地产市场宏观调控的目的？政策性住房供应对房地产市场宏观调控影响可以从其对房价产生下降和上升影响的两种传导机制加以分析，以期对这一宏观调控政策的实施提供参考。
政策性住房的内涵及作用
（一）政策性住房的内涵与分类
政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房两类。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；政策性商品住房是指对销售价格、户型面积、户型比例等做出限制性规定的商品住房，“两限房”、“限价房”均属于此类，都是由政府同时限定了售价与户型。限价房与经济适用住房实属一类，以北京市为例，从销售价格、套型面积、购买资格、产权限制等方面看，两者仅有量上的差别，并无质上的差异。
（二）政策性住房的调控作用
2007年8月颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确指出“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。应建设部要求，政策性住房的建设已被明确列入各地的住房建设计划，表明在今后一段时间内政策性住房供应将成为宏观调控房地产市场的重要手段。
政策性住房供给对房地产市场宏观调控的影响
政策性住房供应首要政策目标就是：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。而判断政策性住房供应能否达到预期的政策目标，需从分析其对房价影响的传导机制入手。
（一）政策性住房供应对房价产生下降影响的传导机制分析
政策性住房对房价产生下降的影响，主要从两方面起作用：
1.按照“低端有保障，中端有支持，高端有市场”分流购房群体。通过政策性住房政策分流正常商品性住房购买群体，减少正常商品住房的需求量。从1998年住房货币化改革以来，我国逐步建立起房地产市场，由于经济适用住房、廉租房建设的长期缺位，商品住宅的销售对象几乎面向所有的住房需求主体。根据《2007年北京统计年鉴》计算得出2006年经济适用住房的施工面积仅占总施工面积的7%，经济适用住房的竣工面积占总竣工面积的9%；政策性住房新开工面积及占全市住房面积比重逐年大幅度提高。本轮宏观调控中新增限价房的供给，一方面从规定上使政策性住房的涵盖范围有所扩大；另一方面将相对减少正常商品住房的需求主体数量。
2.量化政策性住房供应范围与价格，引导房地产市场心理预期。各种政策性住房政策的不断推出，改变了购房群体的心理预期。一般规律是从政策颁布实施到房价有明显变化（即购买者心理预期发生变化的周期）的时间是2-3年。中央政府从土地供给的源头出发，强调保障政策性住房供应，同时，要求各地方政府提前公布住房建设计划以保障其实施。这些都将对购房群体的心理预期产生影响，一方面使符合限价房、经济适用住房购买资格的人群相信自己可以购买到相应的政策性住房，从而不去购买正常的商品住房；另一方面也使正常商品住房的潜在购买者对商品住房价格持观望态度，期望房价进一步下降，从而持币待购，北京市目前商品住房交易量及交易价格下跌也证明了这一点。
从总体上说，政策性住房供给对房价产生下降影响的传导机制主要是通过分流需求量、引导需求者心理预期等对正常商品住房市场的需求及价格方面产生影响。通过供求模型来看，将反映为正常商品住房市场总需求的缩减，在总供给不变的情况下，房价下降。如图1所示，总供给S不变，在政策性住房供给条件下商品房需求从D1下降到D2，商品房价格从P1下降到P2。
（二）政策性住房供应对房价产生上涨影响的传导机制分析
1.供地总量不变，政策性住房供给增加，商品房供给总量减少。在居住用地规划、供地速度不变的大背景下，政策性住房供给的增加将带来正常商品住房供给量的减少。住房的供给必然建立在土地供给的基础之上。在我国耕地存量的严峻形势下，应坚持严格的耕地保护制度，严格控制农用地转非农用地，严格执行土地利用总体规划，这也使住宅建设用地的供给量受到严格的控制。同时，随着《物权法》的出台、居民意识的转变，拆迁难度不断增加，也使供地速度受到了较大限制。因此，在居住用地规划保持不变、供地速度难以提高的情况下，政策性住房供给的增加首先通过增加政策性住房的土地供应来实现，必然使正常商品住房建设所需的土地供应量相应减少，从而使正常商品住房可实现的土地供应量减少。
2.供给方式单一，开发商转移损失，提升商品房房价。目前北京市大多数政策性住房项目是通过与商品房项目共同建设的：一是建设方式由集中建设为主向配建方式转变；二是建设主体由行政主管部门向开发企业转变。同一个房地产开发企业同时进行商品住房开发和政策性住宅配建的情况时有发生。政策性住房的开发利润较低，根据规定经济适用住房利润则不得超过直接开发成本的3%，而目前商品住宅的平均开发利润约为10%-20%，对于同一开发企业而言，配建政策性住房越多，就需要从商品住宅中获取更多的利润来弥补，开发企业建设政策性住房的损失将通过正常商品住房的销售来弥补，从而存在提高商品住宅销售价格的倾向。
从总体上说，政策性住房供给对房价产生上升影响的传导机制主要是通过商品房供给总量减少、开发商转移损失等对正常商品住房市场的供给及价格方面产生影响。通过供求模型来看，将反映为正常商品住房市场总供给的减少，在总需求不变的情况下，房价上升。如图2所示，总需求S不变，在政策性住房供给条件下商品房供给从S1下降到S2，商品房价格从P1下降到P2。
结论及建议
由以上分析可知，将政策性住房供应作为调控房地产市场的重要手段，能否达到宏观调控的政策目标，关键在于其对正常商品住房市场供需双方影响力的对比。当然，除此之外还有一些因素也会对商品房房价产生影响。基于此提出如下建议：
1.政府与市场分工配合，做好住房总量供需平衡。住房供应体系有两个部分：政府做好低端保障部分，市场做好商品交易部分。政策性商品住房应退出市场，政策性商品住房从定义上看，是商品住房的一种类型，但其实质是一种为中低收入群体提供的保障性住房，与经济适用住房没有本质区别。将其定义为商品住房性质的偏差，对于准确判断相关政策对商品住房市场的影响会造成不必要的困扰。因此，建议政策性商品住房应尽早退出市场，让政策性住房完全等同于保障性住房，以将住房供应体系明确分为两个部分：政府保障部分和市场商品化交易部分，从而形成“基本住房保障靠政府、提高改善住房条件靠市场”的规范运行机制。
2.政策性住房供应比例与中低收入群体比例相匹配。政策性住房供应比例，是指一定时间内政策性住房供应量占全部住房供应量的比例；政策性住房涵盖的群体比例，是指满足政策性住房使用、购买资格的群体占全部需要使用、购买住房人群的比例。这两者的比较关系直接影响到政策性住房对商品住房市场供需双方影响力的对比：如果前者明显低于后者，则会加大商品住房市场需求方的竞争，将对房价产生向上的推动作用；如果前者明显高于后者，则会降低商品住房市场需求方的竟争，将对房价产生向下的压力作用，但可能造成财政收入不必要的浪费。
3.从财政投入、城市规划、土地供应多方面保证政策性住房制度的稳定化、长期化。只有将政策性住房制度的稳定化、长期化才能真正起到稳定商品住宅市场、建立有效住房保障体系的作用，而政策性住房制度的长期化离不开财政投入、城市规划、土地供应等多方面的支持。廉租房的建设、维修、翻新，经济适用房、限价房的土地出让金等政府收入损失，都需要大量的财政投入的长期支撑。而规划方面的支持不仅是在政策性住房的选址方面，而且必须考虑到市政基础设施的规划与建设。目前住房建设执行城市总体规划并未考虑到政策性住房大规模建设新增的对市政基础设施的需要。目前从土地供应方面来保证政策性住房供应的政策已经出台；而财政投入、城市规划等方面的支持有待于进一步明确细化。
参考文献：
1.张红，刘洪玉.中国住宅市场供给结构分析[J].首都经济贸易大学学报，1999（4）
2.张宇新，刘伟.廉租房融资渠道分析—BOT模式的运用[J].经济论坛，2007（7）
3.董群忠.住宅捆绑搭配式开发是解决住房困难的根本出路[J].住宅产业，2007（5）
作者简介：
赵艳霞（1972年-），女，河北迁安人，北京师范大学管理学院在读博士，河北联合大学管理学院副教授。研究方向：土地资源与房地产管理、公共政策分析。
房地产市场宏观调控范文第5篇
1、我国房地产市场调控政策回顾
2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业；强调完善供应政策，调整供应结构；发展住房信贷，强化管理服务；加强市场监管，整顿市场秩序。
2004年4月，国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，房地产行业被列为“投资过热”行业之一，房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；严格建设用地审批管理，收紧土地“闸门”，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。
2005年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（“国八条”），加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。时隔一年，2006年5月国务院办公厅再次转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知（“国六条”），提出90/70比例；调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和投资性购房需求；有区别地适度调整住房消费信贷政策。
2008年我国受世界金融危机影响，为尽早摆脱金融危机对我国经济的影响，12月份国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。
2010年1季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。
2010年4月国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。
2011年1月国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。7月，国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。
2013年3月，国务院再次重申五项政策措施（“国五条”政策），进一步明确了坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的决心。
通过政策面不难看出，国家在调控过程中注重经济性、政策性调整，重经济手段而忽视法律规范，过分关注于解决表层显性问题，从整体上看，房地产市场宏观调控的深层次和法律性问题尚未得到解决。本文试从法律视角来分析和探讨房地产市场的宏观调控问题。
2、房地产宏观调控存在的主要问题
房地产市场的宏观调控是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定运作。宏观调控措施以经济性手段（税率、利率、汇率）为主，以行政性手段与法律手段为补充，法律手段应该作为经济手段与行政手段的基础。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。
我国房地产调控历经10年。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控的经验，这些政策一般很难长期持续发挥作用。这说明我国房地产市场尚未进入健康发展的快车道，房地产市场中一些棘手问题并未得到彻底的解决。
通过分析宏观调控政策所采取的具体措施及效果，发现宏观调控存在以下问题和不足。
2.1 宏观调控法律规范体系不完善
我国房地产宏观调控缺乏一套完善的制度保障。从调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，无法起到积极良好的执行效果。试图用行政权威而不是法律制度，用部门通知而不是法律来调控房地产市场。由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠有关部门发文调控房地产市场的做法日益显得与时不符。
2.2 宏观调控主体不明确，调控权配置上产生诸多矛盾
调控主体包括建设部、发展和改革委员会、财政部、国土资部、人民银行、税务总局、银监会、和各级人民政府等，显得权力分散，责任不明。由于我国并没有完善的宏观调控法律体系，导致我们在调控权的配置上产生了诸多的矛盾，其中最重要的是对中央与地方之间的调控权的配置缺乏必要的法律保障，从而形成了“上有政策、下有对策”的中央与地方的博弈模式以及中央政府各部门之间各自为政、争夺部门利益的局面，进而影响宏观调控的效果。
2.3 金融调控存在的法律问题
2004 年以来中央银行制定了密集的金融调控政策。房地产金融调控措施多次采取了提高贷款利率的措施，但贷款利率的提高不仅抑制了房地产开发商的投资热情，还进一步加重了普通居民的购房负担。央行的几次房贷款利率频繁变动影响了居民正常购房的利益。运用以货币政策为主的各种金融手段调控房地产市场投资至为关键。而货币政策的运用应依据当时房地产市场本身的状况和和条件而定，不易在短时间内几次进行调整。货币政策的实施主要是中央银行通过货币政策工具来实现的，而这必须有相应金融法律来规定。运用金融法律规范调控房地产市场，有利于合理控制流入房地产市场的资金总量，拓宽融资渠道，确保房地产市场信贷资金安全。
2.4 政府土地调控存在的法律问题
政府运用土地政策调控房地产市场，在清理整顿开发区、遏制部分行业过度投资和重复建设、提高土地集约利用水平以及防止房地产投资过热和稳定住房价格等方面取得了阶段性的成效。然而，政府在运用土地政策调控房地产市场中存在一些问题。
由于我国实行的是条块分割的管理体制，在房地产土地调控领域，中央政府出台的各项土地调控政策有时会难以达到预期的目标与效果。宏观调控各项措施互相分解，在有些领域甚至出现了自相矛盾的现象，最终导致这些政策逐渐失去效用，部门之间的博弈和地方政府的态度使房地产政策难以落到实处。管理房地产市场的责任是由多个部门共同承担的。在房地产领域，这种管理体制的弊端在于：从中央到地方对城市土地开发经营管理不统一，从而造成机构重叠、推诿扯皮、职责不清、效率低下诸问题，导致中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用，直接损害了房地产宏观调控的稳定性和工作的高效率。
3、完善房地产宏观调控法律建议对策
3.1 制定《宏观调控法》，使宏观调控有法可依
鉴于目前国家在宏观调控领域中授权、决策、执行、监督的混乱与冲突，以及相关调控主体法律责任的缺失所带来的宏观调控失效的问题，有必要在不断加强和完善宏观调控体系研究和借鉴他国的先进经验的基础上，制定一部规制国家全部宏观调控行为的统一的宏观调控法。促使立法决策和行政执行、国家监督在操作过程中形成一个动态的回环，提高公共权力运作过程的透明度，使宏观调控真正有法可依。
3.2 完善与房地产相关的税收法律制度，发挥税法的宏观调控功能
税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”，在调控房价中的作用不可小视。在房地产市场领域，税收调节功能表现为在房地产开发、转让、管理等环节中，通过各种相关税收开征、停征、减免等各项措施来达到对特定时期特殊情况下的房地产市场调控的目的。政府通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。
我国房地产税收体系的构建以及税种的设置欠缺税收公平方面的考虑。“重流通、轻保有”的税负结构，转让环节的诸多税收等等这些因素，给中低收入者购买住房设置了人为的障碍，导致房地产价格持续上涨，买不起住房的弱势群体继续扩张，两极分化日益严重的恶性循环。
针对房地产投机行为，在西方国家普遍征收物业税，物业税增加了房屋保有者经济负担，可以对遏制投机行为真正发挥作用。这得我们借鉴和采纳，应尽快开征物业税。
3.3 加大对房地产市场投机行为打击力度
在当前房地产市场秩序混乱的背景下，加强执法、司法方面的各项工作就显得尤为重要。这就要求行政执法、司法部门要加大力度，提高效率，严格执法，违法必究。加大对违法开发商的整治力度，对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。
3.4 建立专门机构对各主体进行协调
房地产业牵涉面广，多部门多方参与管理使得与房地产政策相适应的有关行业配套措施显得并不是很协调，或者说实施起来难度较大，甚至是不能及时出台， 显然这样的局面会在很大程度上影响政策的有效实施。由于房地产具有极强的属地性，各个地区有着自己独特的特征，因此，建议设立专门机构，统筹协调有关部委的行政行为。这样能够加强执政能力，有利于政策的有效实施。
3.5 加强政府职能的定位
除了协调中央政府和地方政府在房地产市场宏观调控中各自的功能定位外，总体上明确政府在房地产宏观调控中的角色定位很重要。面对相对混乱的房地产市场，政府应更好的定位其具体职责，维护房地产市场竞争秩序的公平以及保护弱势群众的利益。
在房地产宏观调控方面，国家宏观调控应该把更多的精力放在对市场的引导和促进上面，尽量做到资源的最优配置，发挥资源的最大价值。政府最核心的职能应该是对房地产市场经济竞争法律秩序加以维护和完善。
3.6 建立和完善房地产宏观调控的法律责任机制
各个宏观调控主体对房地产进行宏观调控，这是国家赋予他们的权力，当然也是其义务所在。在近几年我国房地产市场的宏观调控中，中央政府曾屡次下令要求各个地方政府抑制投资过热的势头但却收不到什么效果，归根结底在于没有法律责任的约束。房地产市场宏观调控措施缺少了法律性的保证，那必然是短视的饮鸩止渴。在房地产市场宏观调控中更多的倾注法律性元素，才能更长久更公平的解决现有的问题，这也是依法治国的必然要求。
参考文献：
[1]刘宇星.房地产市场宏观调控法律问题研究[D]江西财经大学2009.12.
