房地产新媒体营销方案

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房地产新媒体营销方案范文第1篇

1、营销渠道单一，没有自主方式房地产市场采取较为单一的宣传模式，比如开盘促销、发放传单等传统做法，这使其客户群体不大稳定，楼盘的特色也不能展示。另外，房地产企业对市场的预测不准确，且在房屋的开发、设计和户型定价上，容易出现与市场需求的脱节，整个营销方案的设计缺乏前瞻性。

2、营销的理念没有与时俱进，处于比较落后的状态房地产营销理念虽然己经有了长足的发展，但是，南宁市大部分公司的房地产市场营销还局限于刊登报刊广告、灯箱路牌、印刷手册楼书等营销活动，房地产营销活动无序。

3、营销过程中品牌意识参次不齐开发商没有充分了解市场需求，对品牌定位不准确，有的过分倡导“精品”重视设计、品质、工艺等方面，而忽略了大多数购房者的经济水平、购房偏好等，个性不够鲜明，并且没有长期的品牌效应，企业品牌定位及品牌个性较为模糊。主要原因是开发企业受人才等方面条件的制约，始终没有清晰明确的定位，也没有意识到自己长远品牌的重要性。

4、定价策略和促销策略都比较单一房屋定价是一项综合性的过程，需考虑市场环境、土地价格、经济发展水平等因素。而南宁市大多数开发商仅追求短期的经济利益，而忽视长期性的市场变化，同时在价格调整策略上具有一定的滞后性。

5、服务意识薄弱，工作人员素质不高营销人员与客户的沟通，对于房地产营销尤为重要。然而，营销人员专业素质低下，加之离职率又高，使房企在付出巨大人财物消耗，也收不到预期的营销效果。

二、限购形势下加强南宁市房地产营销策略的对策建议

(一)改变开发商的传统的营销观念营销观念是营销的根基，因此，对于南宁市的房地产开发或者销售企业，应该推行先进的营销理念，加强工作人员的进修学习，学习国内外先进经验，然后拿来已用，加大营销模式的创新力度，提升自己的生存能力。对房地产企业而言，营销不仅仅是营销部门的事，它是设计公司从规划、调研、设计、建筑、采购、销售、后勤、物业、管理等全过程的协作与创造，是公司全体员工智慧的结晶;并建立长远的关系营销，赢得客户的信任，从而更大程度上占有更多的市场份额，在竞争中处于不败之地。

(二)采取多种营销渠道目前，除了报纸、电视等传统媒体外，博客、手机短信等新媒介的出现，加之信息量的加大及媒体数量的日益增多，使得社会媒体变得越来越多样，以满足人们对信息及媒体的不同需求。不同媒体宣传焦点和有效性的差异，使得只有通过整合有限的资源，才能提高不同媒体的宣传效率和效果。

(三)完善营销过程中产品品牌效应随着生活质量的提高，人民的品质也在不断提升，越来越追求住宅的品牌，从长远发展来看，为了房地产事业的不断进步，企业必须打造具有吸引力的品牌。房地产商要遵循目标市场没有完全被竞争者垄断目标市场足够大，以及企业有条件和能力进入新选定的目标市场为原则，进行准确的市场定位，打下坚实有力的企业品牌营销基础。

(四)重视房地产产品创新虽然房屋使用周期较长，但是购房者的理念在不断更新，所以房产企业要想跟上时代的潮流，形成品牌效应，必须要有产品的创新，才能为营销打下基础。房地产界比较重视的一个理念就是超前意识，房地产产品要重视设计方案、房屋功能、投资价值等方面创新。

(五)加强营销模式的多样化绿色营销和体验营销越来越受到重视。随着绿色环保意识逐渐加强，人们越来越重视自己的生活质量和居住环境因此，人们在选择住房时，不仅要考虑交通位置、价格等硬性条件，同时还要充分考虑小区的绿化环境、房屋的配套环境等。因此，绿色营销、体验营销应当是房地产营销商高度重视的方面。

房地产新媒体营销方案范文第2篇

关键词：房地产；市场营销策划；问题；对策

一、引言

房地产行业属于国民经济发展的重要支柱，在推动经济发展中占据着重要地位。当前，房地产行业竞争日益激烈，为进一步提高企业核心竞争力，实现企业效益最大化，房地产行业越发关注市场营销策划问题。通过科学有效的营销策划，能够准确向消费者传递营销思想，满足消费者的根本需求，推动房地产行业的发展，从而实现整体效益。然而不可否认的是，当前房地产在策划营销层面仍存在着一定的问题，基于此，思考突破问题困境的发展路径。

二、房地产营销策划内涵认知

房地产营销策划并非是单一性的工作，而是系统性工程，其包含了房地产全部的销售及推广工作。为实现预期销售推广目标及效果，结合房地产实际状况，通过优化内部资源与外部资源，合理编制方案并统筹执行的过程即房地产营销策划，从实现阶段上来看，其包括前中后三个阶段。而为实现楼盘营销效果及效益，则需要在营销理念上具备全局性特征，推动“全程营销”或“整体营销”。诚信经营与以人为本属于其营销活动的基点，而具体方案的选择与策略应用，则决定着营销策划的成效。

三、房地产市场营销策划中存在的现实性问题分析

当前，房地产市场营销策划存在着较多的现实性问题，具体可以表述为以下几个方面：其一，缺乏准确定位。在开展营销策划之前，需要对市场状况进行深入客观的调查，对客户需求与市场条件等进行充分了解，从而为策划定位提供科学依据。然而在多数营销策划活动中，多缺乏对调查活动的关注，或所推行的市场调查不够充分，导致市场分析缺乏可靠性与准确性，无法保障营销策划方案实施的效果；其二，过于侧重形式而缺乏文化内涵。在房地产市场营销策划中，很多开发商受市场变化因素、消费者心理因素及投资因素等影响，缺乏对营销内涵的关注。多会选用一些广告来吸引消费者，然而这种宣传与推广，并没有对企业文化及产品理念进行深刻表达，其整体营销效果并不突出。而一些公司在品牌宣传中，过于“流行化”，将一些网络语言不合理的应用于推广之中，在营销方案中没有将消费者需求、企业文化与产品特色结合起来；其三，广告依赖性过于突出。房地产策划者多会选择“猛烈”广告攻势，然而其成本较高，且随着新媒体的发展，广告所带来的传播收益出现了下滑，仅仅依赖广告无法实现其预期效益。

四、房地产市场营销策划的发展性路径思考

（一）准确定位，表现产品属性优势

在营销策划中，为提高定位准确性则需要以充分的市场调查为前提。考虑到房地产商品的特性，消费者在购买行为中多不存在冲动性购买状况，其对产品的价值及功能更为关注。为此，开发商在开发前期，需要充分做好市场调查，以建筑行业发展实际与未来经济预测为条件，对产品进行合理定位。在营销策划中，需要以消费者心理需求为落脚点，在营销策略上不应过于关注广告效应，还应分析宣传策划成本及其收率比。如以社会精英阶层为营销对象，在营销策划时，则需要避免选用通俗文化来宣传，宣传理念应贴合其群体整体特征，以实现营销策划效果。

（二）体现产品文化差异，关注文化营销

在开展房地产营销策划时，需要积极打破思维框架，选择产品独特点作为卖点，并充分分析目标群体的整体特征，植入与目标群体相符的文化元素，关注文化营销以提高营销效果。如房地产与某名人故居相毗邻，则可以选择该部分为宣传重点，重点营销其文化氛围，并将该房地产文化优势与其他卖点相结合，体现房地产产品的独特性，从而更多吸引受众。这种方式也多应用于学区房营销领域。

（三）营销策划应关注品牌价值

在营销策划中，需要充分关注并提高企业品牌价值。企业品牌集中体现了企业文化、企业价值与企业服务等内涵，也是与其他同类产品相区分的重要标志。在房地产营销中，不应仅局限于产品物质层上的文化宣传，还应关注企业价值与企业文化层面的内涵宣传。以相关楼盘为立足点，将企业文化与企业服务理念等融入到楼盘营销活动之中，努力塑造良好的企业形象，从根本上赋予品牌更高价值，从而增强营销策划的生命力。

（四）关注营销策划人才地培养

在房地产营销策划中，人才属于十分关键的因素。优秀的营销策划人才，不仅可以降低营销成本，还可以选择更为优秀的营销策略，挖掘更深层次的市场价值，为企业发展带来效益。通过强化营销策划人才培养，提高营销专业性，定期安排讲座或培训，提高营销策划人员的内在素养与整体技能，还可与其他房地产企业之间建立交流机制，通过相互交流及学习，提高营销策划的实际水平，从而为企业效益实现提供人才支撑。

五、结语

在市场竞争的大环境下，房地产行业为实现生存与发展，提高整体效益，其对营销策划问题的关注日益增加。当前，房地产营销策划仍存在着较多的现实问题，如缺乏准确定位，文化内涵缺乏与过于依赖广告等。为提高房地产营销策划水平，从多个方面提出了发展路径。实践证明，企业只有充分调查，以消费者需求为导向，不断提高产品文化价值与品牌价值，方可实现高质量的营销策划，并带来相应的营销效益。（作者单位：承德石油高等专科学校）

作者：高丽君

参考文献： 

[1]惠叶婷.房地产开发项目市场营销的理论与实践[J].科学与财富，2014，（2）：99-99. 

[2]赵工浩.浅析新形势下房地产市场的创新营销[J].房地产导刊，2014，（1）：23-23. 

房地产新媒体营销方案范文第3篇

［关键词］房地产电子商务发展方向前景

一、房地产电子商在我国的应用

电子商务是计算机技术、网络通信技术与现代商业的有机结合，而房地产电子商务即电子商务理论和技术在房地产业中的应用，其应用范围广泛，包括：房地产建设、材料采购、房地产营销、房地产中介和物业管理等领域。目前房地产电子商务在我国的应用可概括为以下几个方面:

1.房地产门户网站（综合站点）的建立为消费者提供了专业知识参考。这类网站主要面向购房群体，以销售为导向，提供内容主要为物业发展、业主论坛等相关内容。目前这类网站是国内房地产网站中创立思路最集中的部分，影响很大。

2.电子商务应用到房地产销售过程中，方便顾客，提高效率，增强销售能力。房产销售管理和售楼促销系统的建设，可以实现网上实景浏览、小区规划展示、在线选房和按揭理财等多方面的功能。发展商以电子地图结合三维动画技术，展示楼盘的基本资讯，包含社区内环境、社区智能化、会所及周围环境、市政、商业、文化设施。客户可以在网上身临其境地观看楼盘样板房和各种现场实景，通过网站及时更新的图像，了解楼盘的建设进度；可查看平面布置、户型、装修效果等资料；可上网查询楼盘的单位销售情况并随时下订;还可查询各种按揭方式的付款情况，以便安排资金确定合适的置业投资方式。

3.房地产公司建立自己的门户网站，扩大宣传，树立企业品牌形象。房地产开发企业的品牌形象至关重要。以往开发商主要通过报纸、电视等传统媒介来建立自己的品牌形象。现在通过建设网站，宣传企业形象，介绍开发商实力和经营理念，使客户对品牌产生认同。同时企业信息能够实时传递，与公众即时、互动沟通，弥补了传统媒介的单一性、弱反馈性和不可预见性。

4．通过局域网搭建起信息交流与管理平台，优化企业内部管理。房地产企业网站结合企业内联网建设、智能化综合布线系统和电子商务解决方案的实施，使企业内部信息交流通畅、迅捷，可以实现信息透明化、管理跨域化和经营全球化，同时降低企业内部资源损耗、减少成本，最终使企业的运作经营达到最优化。

5.提供增值配套服务，增加项目的附加值。项目的附加值越高，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。发展商通过建设数字化社区，让消费者体验从网上社区服务到网上超市，从社区 BBS系统到网上生活杂志的数字化生活新模式，充分认可物业的高附加值。发展商还可以建设网上装修顾问系统，为消费者提供个性化、互动化的网上咨询服务，对每一种户型都提供多种档次的装修方案，客户可观看不同的装修效果图和材料说明、参考报价，自由选择不同房间的装修方案组合。

6.物业的网上销售及中介，网上房屋租赁与交换。该类网站是目前房地产商和互联网业都关注的焦点，已经开始B TO C电子商务，目前主题有的已经很鲜明，而且二手房成交量、在线定房量在逐步放大。随着国内住房二级市场的开放，房地产交易就会提供和需要大量的信息交易，建立网上房地产信息超级市场具有良好的前景。

二、房地产电子商务的模式

目前我国的房地产电子商务模式主要包括：

1.B to B 房地产电子商务

是指企业之间利用互联网从事商品交易和交易信息活动。其涉及的面非常广，从房地产的开发、建造，直到房屋装潢，几乎囊括房地产行业所有相关企业。

2.B to C 房地产电子商务

是指经营商利用互联网与消费者进行商品交易和信息。该模式直接面向消费者，受众面广，是电子商务模式中最基础的交易模式。

3.C to C 房地产电子商务

C to C 电子商务平台就是通过为买卖双方提供一个在线交易平台，卖方可以主动提供商品上网销售或拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价和购买。目前C to C 房地产电子商务主要涉及二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证、价格评估等。

4. G to C/G to B 房地产电子商务

G to C/G to B 指政府对消费者/政府对企业的电子商务活动。房地产业是一个比较特殊的行业，与其他行业相比，政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一，如建设部、国土资源部、还有工商行政部门和司法监察部门等。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策和市场的监督投诉等。

三、发展房地产电子商务的前景分析

在信息化时代的今天，发展房地产电子商务意义深远，其前景一片光明，具体可以从房地产企业、顾客和营销三方面来分析。

1.对房地产企业而言

通过电子商务与房地产的结合，更加及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策，为其准确预测未来房地产市场需求、确定投资开发的方向提供了重要依据。大幅度降低建材采购过程中信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用，同时交易的透明度大大增加，有效地降低了由于信息不对称而造成的信用危机。直接与房地产商、物业管理公司、求购求租客户联系，以全面了解房地产需求动态。避免卖点和优势概念信息流失，提升客户对楼盘的认同率。另外，在电子商务的应用过程中还可以通过企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度，为企业树立良好的社会形象，增强企业在消费者心目中的信誉度。

2.对顾客而言

通过电子商务平台，顾客能便捷地与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥消费者的监督作用;房产信息的透明化，使得企业对消费者的服务更加专业化和人性化，大大减少了欺诈现象；通过网络的平台，顾客卖房、购房、租房的效率得到大幅提高，交易成本大大降低。总之，有了电子商务在房地产业中的运用，消费者在物业消费方面的权益得以更大地保护。

3.对房地产营销而言

房地产电子商务使房地产营销适应多样化的市场需求，符合现代的以消费者为核心的整合营销理念。更加容易与重要的顾客建立有特定价值倾向的关系，创造顾客满意。改变了原来只有售楼处、媒体广告和专职人员促销三部分组成的营销模式，同时为制定比较完善的营销方案提供更多有价值的信息。 面对主流媒体上产品广告的高知晓度、低选择度使得宣传效果很难达到预期目的的状况，选择精确的专业媒体尤其是专业网站来信息，优势更加明显。

四、房地产电子商务的发展方向

伴随着房地产电子商务发展而获得的巨大利益，令众多房地产企业趋之若骛，其前景不言而喻。今后我国房地产电子商务发展的大致趋势可以从以下几个方面来概述:

1.区域化

我国幅员辽阔，经济发展的不平衡性，地区自然条件、生活 水平、文化风俗的差异性，以及房地产本身的地域性，都使房地产电子商务表现出较强的区域特征。目前一种以区域房地产经济为特点的网站正在快速发展，这些网站今后将成为房地产电子商务的基础平台。

2.融合化

只有融合，才能实现优势互补，资源共享。如《搜房网》与联通上海分公司合作WAP电子商务，又与《新浪》和《搜狐》结成战略合作伙伴关系，使《搜房网》一跃成为中国房地产电子商务网站中的名牌。这种融合，是对市场的扩展和网站服务领域延伸的深度发展。

3.专一化

专一化网站比较好地满足了上网者的个性化方面的深层要求，受到人们的欢迎。今后电子商务网站，将从六个方面满足个性化要求:制定信息的个性化、选择商品的个性化、发挥潜在能力的个性化、参与评论和发表见解的个性化、业务扩展的个性化和深度服务的个性化。我国现已建立的中房预警系统、国房景气指数等就是专一化代表。

4.大众化

大众化是网络经济和电子商务发展的必然要求。如我国每年流动进城的暂住人口有4000万，其中许多人要租房，房屋租赁市场巨大。

5.延伸化

延伸化趋势是电子商务发展的必然结果，也是电子商务生命力的体现。房地产电子商务中的增值配套服务就是延伸化趋势的最佳体现。

6.国际化

电子商务的国际化趋势是历史的必然。它促使市场开放程度加大,贸易机会增多,给中国的房地产企业提供了展示自我形象的广阔空间和表现舞台。随着房地产业的快速发展,信息技术在中国房地产业应用日渐普及,房地产电子商务将迎来更加灿烂的明天。

参考文献:

[1]《房地产与电子商务》省略/p2003031801/wxmsgshow.asp?msgid=80

[2]《房地产企业的电子商务应用分析》dztd.省略/mainnew/article/list.asp?id=546

房地产新媒体营销方案范文第4篇

3.1评价指标体系构建的目的

构建科学的房地产企业营销能力评价指标体系，是房地产企业营销能力评价的基础性工作。构建评价指标的目的是为了描述系统状态或方案效果，为决策提供相关信息。所谓指标体系是由一系列相互联系、相互制约的指标组成的科学完整的总体，各指标间相互关系是该系统的结构。

3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则

(1)系统性原则房地产企业营销能力的高低是由多种因素共同作用决定的，既有内部因素的影响，也有外部环境的制约，是所有因素综合作用的反映，因此房地产企业营销能力评价指标体系的设立必须遵循系统性的原则。

（2）科学性原则房地产企业营销能力评价指标体系是一个庞大的工程，涉及的评价指标很多，并且每一级的评价指标又涉及很多的因素，这些评价指标的设定应满足科学性的要求。首先，评价指标的设定应符合国际惯例，向国际权威的评价结构过渡，又要符合房地产营销的特性；其次，评价指标是房地产企业自身状况和实践经验的理论概括和抽象；再次，评价指标体系的设计应规范科学、有充分的理论依据。

（3）针对性原则该营销能力评价指标体系的设立必须针对房地产企业市场营销的特点进行，因为房地产市场营销自身的特性，导致房地产营销能力评价指标的确定在借鉴营销能力评价指标的基础上，还必须针对房地产全程营销的特点。

3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架

房地产企业营销能力的评价指标体系是由房地产营销的各方面特征及其相互关系的多个指标所构成的具有内在结构的有机整体。在参考国内外关于市场营销能力评价指标体系设计的相关文献和对房地产公司深入调查之后，将房地产企业营销能力评价指标体系分为三层，既包括目标层（A）、准则层（Bi，i＝1，2，……，n）和指标层（Bij，j＝1，2，……，n），同时确定衡量指标层各个指标的具体评价因素。

3.4指标构建的方法

指标体系的建立主要是指标选取及指标之间结构关系的确立。对于营销能力评价指标体系这样一个复杂系统，指标的选取和指标体系的确定比较困难，既要求对相关理论（房地产全程营销理论，模糊综合评价理论等）有深邃的把握，也要求必须具备丰富的经验。因此，本指标体系的建立过程是定性分析和定量研究相结合。定性分析主要是从评价的目标和原则出发，考虑评价指标的充分性、稳定性、可行性、必要性以及指标与评价方法的协同等因素，是主观确定指标和指标结构的过程。定量研究则是指通过一系列检验，使指标体系更加科学和合理的过程，二者相辅相成。本章在构建房地产企业营销能力评价指标体系时采用了德尔菲法，具体的构建过程如下：

（1）确定目标采用德尔菲法进行调查的目的是要通过调查确定一套适合房地产企业的营销能力评价指标体系。

（2）设置指标预选集在对目标分析的基础上，对目标进行分解，分解出一系列与目标有关的基本概念，如营销战略、营销策略、营销推广等等。然后再对这些概念进行深入加工或进一步分解，最后形成一系列描述目标属性的指标。在得出指标后,还要对指标间的关系以及指标与目标间的关系进行分析，对一些指标群按一定的标准进行聚类，最后得出一个初步的指标集。这一阶段要尽可能多地选取指标以构成候选指标集。最后设置调查表对指标体系进行选择。

（3）调查表的设计调查表是运用德尔菲法向专家征询意见的重要工具和信息的主要来源，它制定的优劣直接关系着调查结果的优劣。本文设计调查表的目的，是在保证指标全面性前提下，对设置的指标预选集进行指标筛选，尽可能把那些对目标影响很小的指标剔除出去，以保证评价评价指标体系的效率，以尽量少的“主要”指标来评价研究对象。

（4）选择专家在调查表制定完之后，就要根据此选择专家。专家选择的如何，也是德尔菲法能否成功的关键之一，要想保证德尔菲法取得好的效果，在选择专家时，应选择那些在市场营销领域、房地产经营管理领域的专家和在房地产开发企业和房地产策划企业一线工作的营销人员和策划人员。经验证明，一个身居要职的专家匆忙填写的调查表，往往不如一般专家经过深思熟虑填写的调查表更有价值。为保证专家的代表性，应注意专家代表的构成和分布。由于房地产营销的实践性的特点，本次调查选择专家30名，笔者请该公司销售策划部的8位管理和技术人员，策划公司的6位资深工作人员，西北农林科技大学经管学院的3位老师和3位在读硕士参与了房地产企业评价指标体系的确定。

（5）发函在拟定好调查表后，将调查表交给各位专家，请他们尽快填写并返回。

（6）回收调查表，综合处理确定结果本次调查发出调查问卷30份，收回30份，回收率100%，并且对调查结果进行检验。

（7）指标体系构建各指标经过上述检验，得到了较满意的评价指标体系。

3.5房地产企业营销能力评价指标的设定

目前房地产市场营销已处于全程营销阶段，全程营销包括：制定房地产营销战略，市场调研，项目定位，营销组合策略和营销实施保证五大部分组成，基本包括了市场营销中的各个主要环节[13]。所以，每个环节的营销竞争力都会影响到房地产企业的整体市场竞争力。因此，对房地产企业营销能力进行评价就必须运用一定的方法对房地产企业市场营销各环节的营销能力进行全面评价，得出总体评价结果。房地产企业可以根据自己的实际情况，依据全面性、灵活性、可测性和敏感性原则来确定市场营销评价指标体系。笔者在参考国内外关于市场营销能力评价指标体系设计的相关文献和对该房地产公司深入调查之后，确定该企业营销能力评价指标体系，见表3-1。

（1）房地产营销战略（B1）房地产营销战略是房地产企业根据自身的状况所作的企业发展的总体规划，房地产营销战略规定了营销活动的基本方向，使营销能力聚焦，进而使营销能力得到最大程度的发挥。房地产企业营销战略的指标层包括战略目标、土地战略、资金战略、品牌战略。a战略目标（B11）。评价战略目标从战略目标是否与企业的总体经营目标一致和战略目标是否切合企业自身情况两个因素来衡量[14]。b土地战略（B12）。土地是房地产业的命脉。土地战略通过土地的区位和土地获得的成本两个因素来衡量。c资金战略（B13）。资金战略通过融资渠道是否便捷，资金使用成本的高低，营销过程中有无资金缺乏现象这三个因素来衡量。d品牌战略(B14)。品牌战略通过品牌战略规划是否明确，项目品牌定位是否明确，项目品牌是否带动企业品牌的树立三个因素来衡量[15]。

（2）房地产市场调查（B2）房地产市场调查是房地产营销策划的前提和基础，即是企业活动的起点，又贯穿于企业营销策划活动的全过程，是企业营销策划活动必不可少的组成部分。房地产市场调查的指标包括营销环境调查（B21），消费者行为调查（B22），房地产市场状况调查（B23），房地产市场竞争情况调查（B24），房地产价格调查（B25）五部分。房地产市场调查的这五个指标可通过市场调查信息的可利用度、可信度，市场调查的投入产出比，企业是否定期有目的进行市场调查，市场调查内容是否全面来衡量[16]。

（3）房地产项目定位（B3）房地产项目定位是通过市场调研，营销策划分析，依据消费者需求的差异性，将房地产市场细分为若干个子市场，在此基础上确定企业的目标顾客市场，作好市场定位，以保证设计的房地产产品满足消费者的需求，制定的营销策略有的放矢。在对房地产项目定位的评价中主要选择市场细分，目标市场的选择和定位，房地产产品设计三个指标来进行。a市场细分（B31）。市场细分通过市场细分是否科学合理，细分后市场是否具有差异性和可进入性两个因素来衡量。b目标市场的选择和定位（B32）。市场定位包含多方面的内容。比如项目的目标客户群的定位，房子是要卖给什么人的，对这些人进行全面的分析，找出他们的需求；项目自身的定位，通过对市场的研究，结合项目的背景、先天条件、目标客户及区域内项目间的比较，确定项目的整体形象、文化内涵、项目档次、进而对项目的功能进行定位，包括室内空间和室外空间，对功能进行系统策划，满足客户需要。市场定位是相对的而不是绝对的，定位的目的，是使项目的规划设计、项目的销售具有一定购倾向性，吸引目标客户。目标市场的选择和定位通过目标市场是否符合企业自身的开发能力，目标市场是否符合企业自身营销能力，目标市场的选择是否实现企业战略目标三个因素来衡量[17]。c房地产产品设计（B33）。一个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解，同时又要掌握建筑语言和专业知识，而这样的人实际上是不存在的，所以规划设计和方案的形成，需要由房地产发展商和专业建筑设计师共同进行。建筑设计的要求应当是具体而详细的，在建筑上每一部分应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现，只有这个项目的开发者心中有数。设计师只是负责设计出符合发展商要求的建筑，但如果发展商没有提出明确的要求，他就无所适从，只能设计一个大众化的、毫无特色的方案。因为只有发展商才清楚项目的定位，区域的环境，楼盘的特色和卖点以及成本控制的限度。再高明的设计者，如果没有对他提出项目的市场定位，没有提出具体的设计要求，那么他只能按以往的经验和猜测来设计，很难符合要求。建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备。房地产产品设计通过小区规划是否满足目标客户的需要，房屋户型是否满足客户需要，物业管理服务是否满足客户需要这三个因素来衡量[18]。

房地产新媒体营销方案范文第5篇

关键词：新媒体；房地产广告；思考

中图分类号：G206 文献标识码：A 文章编号：1672-8122（2016）12-0075-02

随着我国城市化建设步伐的加快，作为国民经济发展支柱产业之一的中国房地产行业，越来越受到政府和人们的重视。作为房产行业中不可或缺的房地产广告，直接关系着房地产的销量。近年来，新媒体已成为房地产广告营销传播的重要载体之一，并以其优越的画面、音频和文字结合的视听效果，受到了广大的消费者的亲睐。

一、中国房地产广告的发展历程

纵观广告行业发展历程，房地产广告在各大行业中的发展异常迅速。我国房地产广告的发展也经历了初级阶段、快速发展阶段和成熟阶段三个时期。初级阶段（1992～1994年）是第一个时期；这一时期房地产广告形式简单，内容简陋，传播媒体单一，广告内容多以文字为主，广告媒体多以报纸为主，广告诉求未得到足够重视。快速发展阶段（1994～1998年）是第二个时期；这一时期房地产渐渐形成一个行业，房地产行业专刊大量出现，房地产广告开始出现在东南沿海等发达城市的报纸和电视中，但在这一时期广告的具体操作方式和流程由房地产销售公司把控，表现形式上多以照搬香港和台湾的方法。成熟阶段（1998年～至今）是第三个时期；这一时期房地产楼盘的名称最先出现了“家园”“小区”，然后变成了“佳”和“嘉”，后来又出现“苑”“宅”“润”等，随着微博、微信、朋友圈等新媒体的不断出现，房地产广告的投放媒体越来越多，房地产广告的形式也随之更加丰富，房地产广告的诉求方式更加多样。

二、新媒体对中国房地产广告的影响

1.新媒体对传统媒体产生了较大影响。新媒体的出现，对传统媒体带来了巨大的挑战。整个广告行业出现了互联网渠道对传统印刷、户外媒体的冲击。在现代消费社会中，移动互联网等新媒体是既区别于人际传播时代小众传播的新兴媒体，又是区别于大众传播时代的广泛传播的人际沟通工具，具有与传统媒体完全不同的传播模式和传播性质；新媒体是一种全新的个性化、大众化的个人媒体，具有终端普及率高、信息即时反馈效率高、有效接触率高和配合度高的特点。

2.新媒体对大众的媒介接触习惯和信息接收方式产生了较大影响。新媒体的出现，逐步改变着大众的媒介接触习惯和信息接收方式。移动互联网媒体广告市场的异军突起，受众由最初的固定时间、地点读书看报的单方面接收信息到目前随时随地地使用网络、微博、微信的互动交流；广告投放与诉求方式简单的印刷媒体，逐步与更加符合现代人需求心理的新媒体融为一体。全新的广告形式，全新的互联网营销思维，微博营销、微信营销、客户端营销等新兴的渠道在房地产营销中发挥着重大的作用。这一新现象的出现，必然要求全新的广告人才，即要熟悉互联网互动特性，又要对互联网受众有一定研究，同时要具备基本的互联网广告数据说服广告主。对于新兴媒体的认识和掌握，有利于房地产广告公司适时地调整方案，适应时代的变化，满足客户的新需求。

三、中国房地产广告的现状

目前，国家对房地产行业的宏观调控政策尽管逐年收紧，但房地产广告行业仍呈现快速增长趋势。据《现代广告》杂志2012年的《中国广告业统计数据报告》显示，房地产行业广告投放近年来一直保持在首位，且势头有增无减。根据《2013年广告行业分析报告》，房地产广告的增长率高达31.5%，与汽车、保险、医药、白酒等行业的广告增长贡献最高，其贡献率为19.1%。当前，中国房地产广告多以促销和形象广告居多、多以地方媒体为主，多广告版面“大”而“取胜”。受经济效益和驱使，当前中国房地产广告在其发展过程中也出现了一些困境，具体而言，表现在四个方面。

1.房地产广告内容空洞，炫富现象严重。在消费者理性投资意识不断回归的大背景下，广告必须说服消费者购买的足够理由。房地产广告为了吸引广大消费者，出现了概念的炒作、创意雷同、内容空洞，盲目跟风等现象，近乎所有的样板房都热衷于欧版设计风格，从新加坡等国植入一些“异域风情”，尽管这种“异域风情”从建筑美学风格来看有待考究，但其广告的诉求也变的“水土不服”。其结果是房地产企业不仅未达到预期目的，也浪费了大量的广告费用。同时，在房地产广告文案中“美好、尊贵、御制、皇室生活、顶级豪宅”之类的字眼大量出现，内容空洞，毫无个性；“至尊奢华”“皇家贵族”“绝世典范”等词渐成房产广告的主流，受到广告主的青睐。但从广告受众的角度看，这样的字眼消费者对此并无好感，甚至有严重的排斥倾向；不仅不能帮助提升楼盘的广告效果，有时甚至会出现负面影响。

2.房地产广告创意趋同，复制现象严重。受房地产行业影响，房产广告大多出现在各大主流媒体黄金的版面或时段上，但其广告创意却呈趋同态势，印刷媒体形成了“效果图”+“简单文案”+“联系方式”的典型模板；电视媒体则更多的体现为“会动的效果图”。部分房地产广告为了过度追求画面唯美，过分追求文字的优雅而忽略了广告本身的传播特性。还有些房地产商没有从实际出发，广告诉求可以说是随心所欲，一会模仿绿色社区，一会模仿欧美风情，一会是豪华别墅，一会是田园风情，缺乏独特精妙的广告创意和广告表现。

3.房地产广告“表现”过头，虚假宣传泛滥。当前我国房地产广告表现过头、虚假广告泛滥的现象非常严重。有一点点草地，就是“生态社区”“绿色氧吧”，有一个小山坡就是“依山而建”，所谓的“豪华海景”其实是距离海岸线10公里的房子，所谓的“顶级奢华”只不过是普通质量工程而已，“国家生态社区”“国际顶级物管”“最豪华服务阵容”，“全冠大树移植”等夸张的用语比比皆是。这种不切实际的诉求方式、过度的修辞、滥用的夸张、生搬硬套的造词、图片过度PS效果图的设计制作，对消费者带来了很大的欺骗性和误导性，使房地产商的诚信大打折扣，对消费者造成了不必要的误导，由此而引发的开发商与住户之间的矛盾。

4.广告诉求盲目跟风，价值导向偏离。目前，一些房地产企业片面追求广告艺术效果，盲目而不切实际的诉求方式，过分追求艺术效果的广告创作，导致了房地产广告与现实楼盘实际之间的差距。虚假的诉求重点不但没有起到对消费者的说服和引导作用，反而给消费者带来了反感。“特权公民”“名流所鉴”“地位见证”等广告中的价值观表现，其实际上是裸的“炫富”，宣示着社会阶层的差别，表现出了对“富人”的吹捧和对“上流社会”的宣扬，充满追逐金钱浮躁气息。

四、对中国房地产广告现状的分析

广告的目的是传播和营销，而房地产广告的目的也不例外。针对当前我国房地产广告发展中所出现的问题和面临的困难，究其原因，主要表现在以下几个方面。

1.对消费者阶层的定位不明确，市场细分不彻底。房地产广告内容空洞，炫富现象严重，归根结底是房地产广告主对消费者阶层定位的不明确。尽管不同社会阶层的消费行为不同，但由于高房价的不断出现，将房地产消费的社会阶层完全定位成为“上上层”。准确的定位虽然可以更好地满足于市场需求，也能带来更广泛的需求利益，但从市场的需求来看，单一阶层的购买力毕竟有限。而部分开发商所主推的精品小户型优质房源，也同样得到了单身一族的欢迎。因此，能够针对不同消费需求、层次定位更加明确的市场细分，是当前房地产广告亟需解决的问题。

2.广告机制不完善，品牌意识缺乏。由于房地产广告业的品牌意识缺失，广告机制不完善，房地产商没能从消费者的真正需求出发，必然导致房地产广告的创意趋同，复制现象严重。受早期“楼盘成就开发商”的观念影响，消费者和开发商的品牌意识淡漠；但随着房地产行业的飞速发展，“开发商成就楼盘”的观念势在必行。为了更好地适应消费者市场诉求，开发商对于楼盘品牌价值的认识也更加深刻。因此，打造房地产的品牌意识，凸显楼盘特色成为当前房地产广告关注的问题之一。同样，房产广告机制的不完善也是造成房地产广告创意趋同的又一重要原因。广告公司为了生存一方面不惜放弃创意、竞相压价，一切以广告主的诉求为首；另一方面，广告公司与广告主的关系不对等，也很大程度上降低了房产广告的质量和专业性。

3.对房屋硬件、价格、开发商主体资格审查监督不力。“诚实信用”的黄金法则在今天的中国房产广告业也遭到了严重破坏，究其原因，除了开发商和广告公司自身的原因之外，现阶段我国对广告行业的监管不到位、法律法规不完善也是重要原因。房地产作为高价值的耐用品，广告往往需要传递大量重要的详细信息，许多消费者都是一次性购买，因此，广告的作用就是要在一定诚实和真实为前提下，着重激发潜在消费者的消费欲望，虽然国家已出台了诸如《房地产广告管理条例》等一系列规范房地产广告市场的相关法律法规，但是在环境、交通、地段、房屋质量、房屋面积中的虚假宣传更加严重，虚假广告仍随处可见。因此，为了使房地产行业的持续、健康发展，相关管理部门一方面要加大对房屋硬件、价格、开发商主体资格的审查监督力度，另一方面在房地产广告诉求方式中，语言要实事求是，诉求要真挚朴实。

4.房地产企业自身建设缺乏，诚实信用不够。广告诉求盲目跟风，价值导向偏离主要是房地产商自身建设和诚实信用还不够。切合实际的诉求方式、准确无误的描述表达，是房地产企业在激烈的市场竞争中保留一席之地首要条件。只有以诚信为先，才能使房地产广告在纷繁争乱的互联网时代立于不败之地，达到开发商和消费者的互赢、共赢。而过多追求奢华的价值观念不仅对社会造成负面影响，也对广大消费者造成了一定的误导，脱离现实生活和实际需求的过度追求，同样给消费者造成了沉重的负担，房地产广告对消费者欲望的无限张扬放大，只会引起消费者过分追求奢华行为的大量泛滥。因此，房地产广告要客观、真实、科学，避免浮噪心态，要对项目进行深入理解和准确定位，寻找适宜的支持点，提高语言公信力，避免对概念和卖点的过度炒作。

随着房价的不断上涨，作为高价值大宗商品的房地产来说，其广告更要随着社会的发展不断进步；要在广告媒体的选择和投放上，更加有利于现代人的阅读和接触媒体的习惯；在广告诉求上要更加的理性务实；在广告创意上要更加的灵活多样。

参考文献：

[1] 许传宏.广告文案[M].上海：上海人民美术出版社，2008.

[2] 杨先顺，秀华.地产广告语的消费文化解读[J].就新闻界，2006 （4）.