网络交易监督管理办法

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网络交易监督管理办法范文第1篇

为加强网络餐饮服务食品安全监督管理，规范网络餐饮服务经营行为，保证餐饮食品安全，保障公众身体健康，2017年9月5日，国家食品药品监管总局局务会议审议通过《网络餐饮服务食品安全监督管理办法》，11月6日食品药品监管总局局长签署第36号令并公布，自2018年1月1日起施行。

此前2016年食药总局也曾了《网络食品安全违法行为查处办法》，提到“只有取得许可证的实体餐饮店才能在网上接受订餐，没有实体店的不能在网上销售餐饮产品，餐饮企业必须保证在网上销售的餐饮产品与在实体店销售的餐饮产品质量是一致的”。

此前，北京市食药监局也明确表示，回家吃饭、丫米厨房、吃几顿等私厨模式涉嫌违规之后，小e管饭、妈妈的菜等大批私厨平台相继停止运营。

二、行业数据

据中国电子商务研究中心(100EC.CN)的《2017年(上)中国电子商务市场数据监测报告》数据显示，2017年上半年，以美团外卖、饿了么为代表的中国在线餐饮外卖市场交易规模约906亿元，相比2016年下半年的1021亿元减少了11.26%。2017年上半年中国在线餐饮外卖市场交易规模虽然较上半年有所下降，但2017年整体交易规模仍呈上升趋势，预计突破2000亿元。

但另据中国电子商务投诉与维权公共服务平台全年受理的大数据表明：去哪儿20.65%、飞猪19.93%、美团14.72%、饿了么10.05%、携程8.62%、摩拜单车7.54%、百度糯米6.10%、易到用车3.23%、大众点评2.33%、同程旅游1.44%、蚂蜂窝1.08%、途牛旅游0.90%、艺龙旅行0.90%、阿卡索外教网0.90%、百度快行0.54%、发现旅行0.18%、穷游网0.18%、百合网0.18%、洗衣邦0.18%、滴滴出行0.18%，成为“2017年（上）全国TOP20热点被投诉生活服务电商”。 其中外卖服务平台成为生活服务电商投诉“重灾区”，其主要存在问题有配送延迟、订单取消、退款迟缓、服务质量差、售后无人、无法退单、食品安全问题、支付系统瘫痪等。

此外，据中国电子商务研究中心《2016年度中国“共享经济”发展报告》显示，目前除了在线外卖模式外，网络餐饮服务还有近年热门的私厨类共享，大致可分为以下三类模式。

模式一：“私厨+配送”类，似于O2O外卖的模式。家庭主妇(煮夫)们先申请成为私厨，然后在平台上创建自己的店铺和菜单。用户在私厨店铺里点菜下单后，再由平台或物流公司完成配送。目前做的比较好的有 “觅食”、“回家吃饭”、“丫米厨房”、“妈妈味道”等。

模式二：“家厨+堂食”。该模式类似于“家宴”，私厨们在平台上美食邀约，列出美食清单、预约时间和人均单价等，用户如果对美食感兴趣，则可以报名组团入局。典型的产品有“我有饭”、 “隐食家”等。

模式三：美食菜谱类社区。这个模式虽然目前还没有切入该市场，但却不可小觑，典型的产品包括“下厨房”、“豆果美食”、“味库”等。

三、专家点评

对于《网络餐饮服务食品安全监督管理办法》正式施行，长期关注电商行业发展的国内知名电商研究机构、互联网+智库——中国电子商务研究中心(100EC.CN)特发表本热点电商快评，供参考。

解读一：网络餐饮服务存在的四大问题

中国电子商务研究中心生活服务电商部助理分析师陈礼腾表示，网络餐饮服务的出现促进了餐饮业的发展，方便了人们的生活，但也存在一些问题：

一是责任落实问题。由于之前对入网餐饮服务未进行明确的责任落实，造成出现问题无法明确第一责任方，导致监管乏力。

二是食品安全问题。由于部分入网餐饮服务提供者的食品安全意识不高、加上经营管理水平有限、经营条件较简陋，食品安全存在隐患。

三是信息安全问题。与传统餐饮服务相比，网络餐饮服务营主体和经营环节增加，涉及信息、第三方平台、餐食配送等，对于用户的信息安全管理未进行明确规范，极易造成用户信息泄露。

四是监管问题。由于网络餐饮的虚拟性和跨地域等特点，实际上对于餐饮监管存在取证困难、时效性差等多方面阻力。

陈礼腾指出，随着《办法》的正式落地，用户的消费安全越来越有保障。此外《办法》明确了责任与义务，未来对网络餐饮的监管将更加高效，且有法可依。

解读二：《办法》体现三大亮点

陈礼腾表示，《网络餐饮服务食品安全监督管理办法》呈现三大亮点。

亮点一：线上线下一致，外卖平台须有实体店。《办法》指出，入网餐饮服务提供者应当具有实体经营门店并依法取得食品经营许可证，并按照食品经营许可证载明的主体业态、经营项目从事经营活动，不得超范围经营。入网餐饮服务提供者应当在自己的加工操作区内加工食品，不得将订单委托其他食品经营者加工制作。网络销售的餐饮食品应当与实体店销售的餐饮食品质量安全保持一致。

亮点二：对送餐人员和送餐过程进行规范。《办法》规定，送餐人员应当保持个人卫生，使用安全、无害的配送容器，保证配送过程食品不受污染。送餐单位要加强对送餐人员的培训和管理。配送有保鲜、保温、冷藏或冷冻等特殊要求食品的，要采取能保证食品安全的保存、配送措施。

亮点三：对小餐饮从事网络餐饮服务进行明确。《办法》规定，省、自治区、直辖市的地方性法规和政府规章对小餐饮网络经营作出规定的，按照其规定执行。《办法》对网络餐饮服务食品安全违法行为的查处未作规定的，按照《网络食品安全违法行为查处办法》执行。

解读三：网络餐饮行业迎来品质发展

陈礼腾认为网络餐饮行业将迎来以下三大发展趋势。

1、外卖与科技结合解决痛点。对于外卖平台来说，人工配送所带来的成本是不可忽视的。随着办法的实施，监管日益趋严，要想获得更好地发展就必须在技术上进行革新。在未来的配送调度中，类似于百度外卖所使用的人工智能调度算法将成为标配。外卖与硬件、与物联网技术，与人工智能，会有很多结合点。

网络交易监督管理办法范文第2篇

    1.1电子商务的硬件构成

    第一,数字通讯的输送载体,其中包含了磁载体、双绞线、使用同一个轴的电缆、光纤和无线输送等等。第二,数字通讯体系,其中包含了不借助电线的通讯、通讯卫星、isdn、宽带isdn等等。第三,电脑互联网,其中包含了我们常用的局、城、广域网和internet等等。

    1.2电子商务的软件构成

    应用开发平台包括数字方式和商务方式,idss叫做智能决定支持体系。电子商务的软件构成是一个重要的核心,离开了软件构成,电子商务系统就不能正常工作。

    2电子商务和工商管理工作的联系

    公司经营和生产方法因为电子商务的原因而获取了不同方面的发展。

    2.1用户关系管理

    这种关系的管理的目的是完善公司和用户之间关系的一种现代管理体系。这种管理方式应用于公司市场营销、售卖、技能等等方面,它的最终目第一点是凭借这种方式能够给予最方便并且最好的服务,同时招徕或者是维持原来的用户;第二点就是凭借这种方式对工作过程的全方位管理,并且让公司的造价降到最低。[4]其实,用户管理关系不仅是一种定义,而且是一种管理软件和技能。以往的公司的生产理念是以成产的物品为核心,而现在是以用户为核心,这也是一种进步。

    2.2供应链管理

    这种管理方式是根据中心公司,凭借物品流动、资金流动和消息流动的方式,把供应商家、制造商家、分销和零售商家等最后到客户都连接成一个系统,这个系统是一个具有完整结构方式的功能网络。这样就是组成一个完善的供应链,从开始的供应商一直到客户。

    2.3物品流动管理系统

    所有应用电子商务的工作的完成,都要依靠一个非常不错的电子商务物品流动体系的使用。这样的电子商务物品流动体系,就是结合了信息流动、资金流动和物品流动的结合体。电子商务应用的都是数字,这就预示了以后的交易方法、购买方法和服务方法都向数字迈进,这就突破了原来业界的固定模式,推动了物品流动行业的发展。

    3电子商务环境下工商管理的对策

    3.1电子商务环境下传统工商管理所面对的问题

    因为电子商务正在以最快的速度在推动着,这就让传统的公司间的交易形式在无形中发生了变化。贸易的两方通过电子技能和互联网技能就能够非常容易的在互联网上让整个交易顺利完成。做作为整个交易的监管部门,工商管理机构以往的监督管理办法、服务方式在这样的一种新型贸易方法下面就发生了非常显着的缺点,这一般都表现在了下面两个过程里面:第一点,工商管理机构用来确定贸易两方有效身份的重要方法,也就是通过颁布营业执照的方法,在现在的互联网交易中已经不在使用了。以往公司之间互相确定有效身份的方法就是凭借双方拿出工商管理部门所的营业执照。但是这种方法在现如今的互联网交易里面,却不能让纸质的营业执照再发挥出作用,因为这种执照必须要在两方都相见状况下才能得到核对证实。并且,互联网交易的最大优势就是买方和卖方不用面对面,在任何时间,任何地点都能够进行买卖,这也让执照在互联网交易的方式下不能得到应有的效果,互联网交易没有执照和不能控制的现象已经泛滥,办理执照就是为了应对工商人员的监督,而不是能够证明网络经销人员的身份。而且,网络交易的最大缺点就是虚假性,因为双方见不了面,所以保证不了交易的真实性。这也需要工商部门找到一种方法,能够确定交易两方的身份,让欺骗的行为无处可藏。第二点,现在就已经具有的工商管理方法已经不能对互联网的商家进行监督管理,因为网络有着残酷的竞争,所以创建一个公平竞争的制度是非常主要的。这也需要工商管理机构对公司网上交易进行有效监督管理。但是运用互联网方法经营的公司,有着很高的信息化技术,可以影响到整个地球。这样违法活动也就屡禁不止了。这样也要求工商管理部门加强对违法犯罪活动的打击力度,要完善工商管理的网络水平,从而进行有效监督。

网络交易监督管理办法范文第3篇

关键词：网络金融服务；监管模式；金融风险

1.网络金融风险的种类

1.1网络金融的一般性风险

1.1.1流动性风险

网络金融的一般性风险主要指商业银行在经营过程中存在的流动性风险，例如：贷款风险，市场利率风险、汇率风险等等。且由于网络银行的金融服务方式与传统银行的商业服务模式不同，导致了虚拟金融服务模式无经验可循、无先例可考。网络金融服务的规模相比于传统的商业银行服务网点的辐射局限性有了巨大的突破，网络金融的服务范围通常是突破地域限制的，只要通过网络化的手段都可以接受网络金融服务，甚至全世界各个区域的人们都可以通过网络金融服务进行快速的交易。因此，网络金融方面资金的流动性得到前所未有的提高，同时，流动性的大幅度提高，也可能给国际性的金融投机商以及做空机构等潜在的投机机会。很多机构可以通过负债业务筹集资金，然后运用筹集的资金进行大规模的投机，通过快速的买进卖出赚取利差。使得流动性强的特点反而成为我国网络金融发展的潜在风险之一。例如：1998年亚太地区金融危机的爆发，有一部分原因正是因为计算机网络技术的快速发展，导致了部分证券金融服务的网络化服务流动性较大。而给国际金融炒家留足了空间，以索罗斯为首的美国金融大鳄狙击泰国官方货币――泰铢，大量买入泰铢，又在短时间内大量抛售；从而导致泰国金融市场一片混乱，通货膨胀率飙升。而泰国又是亚洲金融体系中的环节之一，由此引发的蝴蝶效应快速蔓延，从而最终引发了区域性的金融危机。

1.1.2市场风险

市场风险在网络化的金融服务过程中，通常是指市场价格的变动结合网络化的快速交易模式，使得部分信息不对称以及计算机设备不够先进的交易者蒙受巨额损失的可能性大幅度增加。例如：我国外汇汇率的快速变化就可能引发市场风险，大量的金融机构都或多或少地从事外汇方面的交易服务，如果国际金融市场的波动导致外汇市场的不规律波动，就会引起货币的贬值，且我国外汇储备量巨大，微小的波动就有可能导致我国外汇储备的大量贬值。另一方面，也可能因为汇率的变化导致其他行业以及大宗商品交易的商业风险波动，如：美元兑人民币的汇率升高，就会导致我国对外出口产品的竞争力下降，出口贸易受到严重影响，从而进一步影响到我国当年的GDP生产总值。

1.1.3国内金融利率风险

通常指网络金融服务因利率变动而蒙受损失的可能性大幅度提高，提供电子货币的网络银行如果利率不能够及时跟随市场利率变动，就可能导致大额交易者或者是交易机构利用网络交易漏洞快速转移资金，从而形成利率利差赚取大量利润。另外，如果我国进行完全的利率市场化，也可能导致国际投机商以及国际游资利用网络交易平台快速狙击我国利率市场从而造成我国金融市场的混乱，影响我国金融市场的正常化发展。

1.2网络金融服务的特殊风险

相比较于传统银行而言，网络金融服务因为高效率的交易频率，可能导致微小的局部风险，通过网络平台的转化快速形成系统性的金融风险，甚至是全国性的金融危机。

1.2.1网络金融服务的系统性风险

网络金融服务的系统风险通常是指网络银行依托网络运营的过程中，如果程序本身出现问题，那么网络金融服务体系就会在该环节停滞，从而导致整个网络金融服务系统的瘫痪，甚至是交易数据的错误，从而造成大量的金融经济损失。网络银行的金融服务通常是结合全球金融服务市场的海量信息的基础之上，在跨国金融支付清算中会涉及大量的跨国电子货币交易，如果我国的国内金融市场网络化服务出现故障，就会影响到整体服务清算系统，进而在国际市场上造成广泛的影响。特别是在现代社会全球经济一体化的大前提下，局部的技术性系统风险短时间内就会造成网络金融风险的迅速扩散。

1.2.2网络金融服务的业务交易风险

网络金融服务的业务交易风险同样不容忽视，在操作风险、市场风险风险、信誉风险等方面如果不能及时有效地进行控制，将可能导致连锁反应形成威力巨大的系统性风险。

（1）操作风险

操作风险既包含技术层面的操作失误，又包含人为操作规范的不严谨而造成的风险。从技术角度出发，系统本身的缺陷型以及系统的稳定性对于技术性风险的发生几率成倍增加。并且技术层面的网络金融风险不便于金融监管部门的监督，毕竟金融监管部门的工作人员在技术专业性方面较为薄弱。同时，人为操作规范性不严谨而造成的操作风险则需要所在金融机构通过有效的制度手段进行规避。

（2）市场选择风险

市场选择风险通常是指信息不对称而造成的网络银行服务的缺失而引发的业务风险。由于网络金融交易平台的服务客户不能像传统金融服务网点一样便捷且快速地识别金融机构的真伪。使得部分网络知识薄弱的网络金融服务客户无法有效甄别网络金融机构服务的真实性。大量非法机构通过信息技术手段伪造网络金融服务平台诱导客户进行交易，从而盗取客户的资金。因此市场选择风险同样需要重视。

2.对于网络金融市场风险的监管

现阶段我国金融服务风险的监督主体是各级金融管理部门、中央银行以及分支的专业监管机构，如：央行、证监会等。

2.1我国现阶段银行业监管当局对监管体制的完善

在宏观层面传统银行业监管体制的设置以及对于网络金融服务模式的认知不全面，导致了我国行政机构对于网络金融行业监管的混乱。自1994年10月正式颁布《关于金融体制改革及监管》文件以来，我国一直沿用该文件的监管方式。除了根据时代的发展对文件中部分法律法规进行细微调整之外，对于原则性的文件内容从未有过大幅度改动。而现如今快速发展的网络金融服务模式在很多方面已经很难通过传统的监管制度进行解释和管理。因此，对于我国银行业的监管制度的改革势在必行。例如：针对我国快速发展的网络一体化结算金融平台，在传统金融服务制度的监管层面仍然是一片空白。例如：近两年内快速发展的基金日结利息的创新式金融服务模式对于传统商业银行活期存款的巨大冲击，传统银行业的监督管理部门只知道一味地打压，而不是积极地发现自身服务的问题以及改善现有的监督管理制度。从而导致在网络金融服务层面被类似阿里巴巴公司“余额宝”类的基金货币产品越甩越远。因此，改善传统商业银行的服务模式，提高客户金融服务的满意度，并且为客户创造真正的价值，成了商业银行的头等大事。并且监管部门也应该配合传统银行对快速发展的网络金融服务进行积极的学习和对网络金融服务优秀的方面进行积极学习，改善现有的服务模式以及金融产品。

2.2对于网络金融服务市场准入的监督管理

我国网络金融服务的快速发展主要集中在近5年内，相关行政管理部门对于网络金融的快速发展的监督管理显然十分不适应。对于大量的网络金融服务产品的创新，例如：“余额宝”、P2P个人信贷、金融众筹等模式的认识尚且停留在了解阶段，对于其具体的监管措施更无从谈起。因此，对于金融行业的监管部门如：央行、证监会等应该首先组织工作人员对新兴的金融知识进行快速的学习与掌握，并与开展新兴金融业务的互联网公司进行深入的交流，与技术人员、产品经理等对产品本身进行有效的学习和了解，从而针对网络金融服务的快速发展得出具有专业性的金融监督管理办法，在网络金融服务产品尚未成熟阶段，就要做好金融风险的防范和监管措施。避免因为网络金融服务的盲目扩张而影响到整体金融行业的健康发展，提高网络金融服务市场的准入门槛，防止滥竽充数的机构或单位影响金融市场的稳定性。

2.3监管部门主导开发有效的网络金融服务监督系统

网络金融服务的快速发展建立在计算机信息技术以及网络技术的快速发展的基础上，而监管部门想要针对网络金融市场进行有效的监督管理，就需要结合技术手段来实现对于网络金融市场的监督与管理，例如：在银行业的网络金融服务发展过程中可以由央行主导，开发针对网络金融服务多方面监督管理的网络监管系统，并允许各级国有银行可以结合具体区域的金融服务市场而对网络金融服务监督系统进行针对性的修改和完善，保证系统在推广与落地过程中能够克服“水土不服”，真正做到对现有网络金融服务市场的监督与管理。

结束语

综上所述，我国网络金融市场快速发展，但伴随市场迅速扩大的同时，也隐含着大量的金融风险，需要我国现有的金融监管部门在监督管理过程中张弛有度，既不影响网络金融服务模式的正常发展，又要保证我国金融市场的安全性及稳定性。

参考文献：

网络交易监督管理办法范文第4篇

但是由于出售药品的丰厚利润和辨识假药的难度大，网上各种假药及假药店层出不穷，他们会高价购买搜索的相关词条、网购平台的推广位置、门户网站的广告位、利用微信大号转发高额提成的交易链接等各种手段传播，特别针对有相应病情的病人及家属设下陷阱，而老年人由于对网络不太熟悉更容易受到蒙蔽。

常见造假手法

1.网站的开办单位通常为假冒或伪造的“中国人民、中国、国家、北京、香港等某疾病康复中心、科研机构、医疗单位”。整个网站只宣传和销售治疗某种疾病的一种或系列“药品”。

2.页面上所标示的网站开办单位地址是虚假的，网站所声称的开办单位也多半不存在；咨询、销售“药品”的电话为400或手机号码，网站拒绝消费者上门购买药品。打电话咨询时说在附近想上门购药就能试出真假。

3.网站宣传和销售的“药品”，通常声称可以治愈某些慢性疾病、疑难杂症或性病等，如糖尿病、高血压、冠心病、前列腺炎、近视、失眠、偏瘫、癫痫、精神郁闷、牛皮癣、红斑狼疮、乙肝、肿瘤、痛风、风湿、脱发、低下、尖锐湿疣等。

4.伪造卫生部、国家食品药品监督管理局、世界卫生组织、某医学中心或医学会等政府部门或组织机构的名义，指定、推荐该“药品”为治疗疾病、康复保健的唯一或者最佳产品等。

5.为了给消费者造成该“药品”已经过国家食品药品监督管理局批准的假象，页面上非法链接了“国家食品药品监督管理局政府网站”，并恶意篡改页面内容。消费者应登录国家食品药品监督管理局政府网站（）与违法网站提供链接的网站进行核对。

6.页面上充斥大量以“政府官员”、“权威专家”、“患者”的名义，通过使用绝对化、承诺性的语言，对“药品”疗效进行虚假宣传。如：使用 “根治、根除、不反弹、药到病除、国家级、最先进科学、全球第一个、服用几个疗程病症全无、无效退款、无毒副作用、免费试用、保险公司保险”等用语，宣称产品具有极高的治愈率、有效率。

7.网站以电话订购或在线订购的方式，让消费者支付宝付款，然后向消费者邮寄“药品”；或者通过货到付款的方式，向消费者销售药品。特别需要说明的是，“邮寄药品”通常是不法分子销售假劣药品所采取的最主要形式，货到付款通常无法验货就需要付款，即使验货也很难当场发现造假，而消费者的钱到了快递手里基本上就等于到了骗子手里了。

通过百度贴吧、论坛发帖、微信讲故事的方式宣传或假称有走私进口药，以支付宝收款，以邮寄方式将药品寄送给买家。连网站都没有，虚构故事，利用病人家属的急切心理出售假药。

辨别网站的真假

通过各种广告、搜索、熟人介绍等途径到达一个购药网站时我们首先需要辨别这个网站的真假，请记住第一条网站不管叫什么名字就是PS一张图片的事，造假成本是零。所以不管买药网站起的名字多么高端多么专业请记住检查真假。

凡是网上的药店都需要经过国家食品药品监督管理局的审核获得相应的资格证书，并在网站显著位置明示。所以我们可以直接翻到网站首页的底部，查找相关的资质证明和编号。这里我们要关注的是：

1.注意是否有《互联网药品交易服务资格证书》（服务范围：向个人消费者提供药品），注意核对公司名域名。

必须有这个证书才能够销售药品，目前仅有371家通过审批。而其他还有提供“互联网药品信息服务”的网站5695家，要注意这类网站有的可能会打球也提供药品的销售。

2.在网站的显著位置标示出《互联网药品交易服务机构资格证书》的编号。

传统电商京东、阿里和1号店均已取得网上药品销售的第三方平台资质。所以在这三家平台购买药品只需要验证药品本身的真伪，药店的真伪平台已经做了审核。

辨别药品的真伪

1.分清药品、保健食品、食品

很多人都弄不明白，保健食品（即保健品，有健字号）跟药品（国药准字）的区别，因为各种广告总是有意地混淆保健食品和药品的区别，让人以为保健品具有神奇的疗效。保健（功能）食品是食品的一个种类，能调节人体的机能，适用于特定人群食用，但不以治疗疾病为目的。所以在产品的宣传上，也不能出现有效率、成功率等相关的词语。其实保健品只能起到连厂家都没法证明的保健作用，如果真的有明确的治疗效果那不是就可以申请药品了。如果某药连健字号都没有那就只是食品而已了，连安全卫生都不能保证更不用去要求疗效了。

2.分清各种准字（批准文号）

保健品在包装上一定能够看到国家食品药品监督管理局的批准文号：国食健字G（J），字母G表示国产，J表示进口；卫食健字，表示卫生部批准的保健食品；卫进食健字，表示卫生部批准的进口保健食品。在包装上方必须标有保健品的特殊标志：“蓝帽子”。

药品必须要有国药准字的文号。中草药没有准字但必须由执业医师开具处方，中医讲究个望闻问切因人而异，那些网上销售的不问病情不看病人的制剂，请问您喝起来放心么？

制字号是一些医院和医疗部门自研生产出售的制剂，相当于中医医生开的中药处方，只允许在指定医院临床使用，上市销售是属于违法的。

3.查询药品真伪

通过查询药品的批准文号就能知道药品的真伪，在国家食品药品监督管理总局（）数据查询页面，进入食品或药品查询相应的批准文号，注意核对品名厂家防止冒用。

4.处方药

目前网上禁止销售处方药。但是网上药店普遍存在违规销售处方药的情形。虽然最新的《互联网食品药品经营监督管理办法》预计放开网售处方药，但即将放开的仅仅是一小部分药品，而当前个别网上药店以“完全不设限”的方式在销售处方药。目前销售处方药都是非法的。

5.运输风险

网络交易监督管理办法范文第5篇

关键词：投资性房地产；公允价值；评估

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

参考文献：

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.