房地产的宏观调控

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房地产的宏观调控范文第1篇

关键词：房地产；宏观调控；经济政策；投资

房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。目前，随着社会经济的不断发展，房地产行业得到进一步的发展，对市场经济的影响也越来越大，在整个市场经济中，房地产经济占据着主导地位，此时，为了能够遏制房地产经济的恶性发展，国家及政府不断调整宏观调控政策，加大宏观调控的制约力度。根据我国宏观调控的历史经验来看，过去我国对于房地产宏观调控的调整力度不够，并没有使房地产经济得到有效的遏制，这就给市场经济带来了极大的影响，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市场以及人民群众对于建筑的供应要求。如今，随着我国对房地产宏观调控的制约力度不断加大，在宏观市场中对于房地产经济的调整与控制具有非常重要的作用。

一、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义

通过对国家宏观调控经济政策的研究，一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能，另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。

1.通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据

通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究，可以使国家有关部门了解政策的作用和功效，为国家有关部门进行事前控制，提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控，并为有关部门根据房地产市场所出现的问题，具体问题具体分析，采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药，避免政策适用不当造成的附加损失，及时缓和问题所带来的附加矛盾，促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。

2.通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据

通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究，有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标，了解相关经济政策的调控力度，对何种情况产生影响，了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等，为房地产企业采用科学、合理、合法的措施，防止和预防对企业造成损失，及时调整和转舵，对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控，并为企业制定相关的战略规划和战术计划提供了有效的依据。

3.通过经济政策对房地产市场影响的研究，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾

通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究，有利于国家有关部门了解民生，了解人民的需要，及时有效的提供高效的公共产品和服务，帮助人民解决民生问题，缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突，为国家的经济发展提供一个和谐的环境，促进国家经济稳步快速发展。

二、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响

通过上述，国家实行宏观调控政策能够有利于提高人民群众的生活水平，保证社会经济的有效发展，从而保证我国国民经济实现可持续发展。但是凡事都具有双面性，从某个角度来讲，国家对房地产市场采取宏观调控政策也会造成其他经济方面问题的出现，所以，为了能够保证市场经济的平衡发展，国家及政府必须要采取相应措施，利用调控手法来对其进行维护，以保证市场经济有序的进行，它能够有效的化解房地产经济与市场经济激化的矛盾，从源头上遏制经济方面的负面问题。

1.加息

从短期来看，加息会从三个方面对房地产业造成影响，从而导致当前的高房价回归理性。

第一，加息是一个国家或者某个地区的中央银行提高利息的行为，其主要目的是平衡市场的供应需求、遏制市场中通货膨胀。在消费者购买住房的过程中，如果遇到加息的情况，就会有效的转变消费者的观念，然后使其知难而退；第二，加息能够促使更多人进行存款而非购房，也就是说，银行增加利息之后更多的人会选择存款来增加个人的收入，但是如果选择购房，那么就极大可能造成贷款数额的增加，对于消费者购房是极为不利的，这样能够有效的遏制消费者的购房需求；第三，加息会增加商家建房时的经济成本，所以，越来越多的商家将盈利点转向到了商品房，从而满足市场的需求。中央银行采取增加利息的措施，其本质是将消费者与售房者的成本收益曲线进行改变，从而在无形之中使市场经济达到平衡发展的状态。

2.房产税

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。在征收房产税的过程中，国家通常会采用税收杠杆的征税形式，从而有效地管理房产经济，保证房屋建筑的使用价值，有效的控制及调整国家实行房产政策。国家在征收房产税时，其具有以下几点意义：1）有效的稳定市场经济，尤其是房地产经济在市场经济中的稳定发展；2）有利于遏制开发商对房屋建筑的无限制开发与建设；3）有利于转变消费者的购房观念；4）有效地控制因投资过热而引起的房价上涨。限制房价的上涨主要有以下几点措施：

（1）降调节房价增长率；

（2）低房屋土地空置率，调节供需平衡；

（3）增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖；

（4）优化社会资源配置，缩小贫富差距。

3.限购令

限购令有利于社会公平和资源节约，影响如下：

（1）限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。

（2）“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。

三、结论

近年来，国家及政府实行宏观调控有效的遏制了房地产经济的恶性发展，并使得房地产更好、更稳的发展。根据房地产市场经济的发展情况来看，国家及政府采用了各种手段，再根据市场发展的起伏状况，从而保证市场经济的有效发展，尤其是房地产经济在市场经济中的稳定发展，除此以外，宏观调控的实行还能够带动我国其他产业的发展，使得我国全面迈向小康社会。

参考文献

房地产的宏观调控范文第2篇

关键词：房地产 宏观调控

一、对我国房地产市场现状的分析

我国的房地产业自 2002年以来已持续了5 年的繁荣。2004 年5 月，我国政府开始运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。政府宏观调控房地产业的力度呈现出逐渐加大之势，但房地产市场的顽疾并未因为一系列政策的实施而彻底根治，房地产市场仍面临一些急需解决的问题。主要表现为各城市房价不断攀升, 城市双富(负) 现象严重。 即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富, 然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款, 即所谓负者更负。在国际上, 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标, 一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查, 2005 年 2月, 我国最具有影响力的 25 座大中城市市区每平方米商品房平均房价为 4523.12 元、人均可支配收入为 12575.44 元。以三口之家购买建筑面积为 80 平方米的商品房为例,计算出相应房价收入比的平均值为 9.55, 远远高出国际比值。

二、我国房地产宏观调控中出现的问题及原因分析

以下就当前我国房地产宏观调控中的几个问题进行探讨。

1、 用西方国家经济发展水平和住房消费的标准，来衡量中国的城市建设和住房消费水平，而没有考虑到环境和资源的制约因素

人口众多与城市土地资源匮乏是我国的基本国情。中国13 亿人，占世界人口的1/5，然而，由于土地资源的不可再生、房地产的不可移动性，导致城市建设用地匮乏所带来的居民住房问题显得尤为突出。

发展是立足点，是根本，满足人类需求是发展的目的。目前，我国大多地区经济发展模式仍然是“工业化—城市化—经济增长”，gdp 的增长主要依靠的是固定资产投资拉动，经济增长的模式主要是“土地+ 信贷”，吸引外资依靠的是“减税+ 减免地价”。然而，土地资源和环境的制约要求必须调整经济结构，转变经济增长模式，首当其冲的就是要调整土地政策，必须认真反思20年来的产业发展政策，以资源和环境的制约为前提，研究中国究竟应该保持怎样的城市化速度和城市化的发展水平，科学、合理地量化城市土地规划和控制指标体系，调整经济布局和产业结构，重新定位未来城市建设模式和居民的住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重构房地产业的政策框架，保持房地产业和相关行业的协调发展，实现社会经济的全面、协调、可持续发展。

2、 试图超越中国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题

住房保障是一个十分复杂的问题，即便是对于西方发达国家住房保障程度和保障水平，目前也没有一个公认的评价体系。然而，我国的一些地方政府却提出了在短期内解决老百姓居住问题的口号。

事实上，相对于住房建设，地方政府在推进社会公共事业的发展时，似乎并不积极。正是由于城市建设和住房建设能带来g d p 的增长，带来财政和税收的增长，而其他公共事业和社会保障则大多是花钱的事情，地方政府才厚此薄彼。我们认为，试图超越我国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题是不可能的。要科学地处理城市建设、住房建设和社会公共事业建设的关系，各地就要区别不同的经济状况和财政水平合理地分配社会经济资源的投入，合理地确定住房建设的目标。

3、片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况明显，加剧了市场的结构性矛盾

目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。特别是由于我国居民收入贫富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者却没有房。此外，当前针对高收入者的大户型商品房比例过高，针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺，从而导致市场的结构性矛盾突出。住房消费本来应遵循梯度变化规律，但是这个规律在我国受到了严重挑战。

我们认为，房地产宏观调控的政策首先要从根本上促进住宅消费方式的转变，要综合运用经济、行政和法律的手段，综合运用金融、税收等杠杆切实转变消费模式，摈弃片面和单一追求面积指标和装修标准的消费观念，提倡科学消费、适度消费、绿色消费。要用建设宜居城市的理念和标准，建设节能、节地型住宅，建设资源节约型和环境友好型社区，要通过技术创新，提高住宅科技含量，提高住宅的使用效率，提高功能和寿命，降低住宅使用成本。

4、我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决大部分人的住房问题

1998 年在国务院提出建设多渠道住宅供应体系，大力发展经济适用房时，全国各地对经济适用房和商品房的差异认识并不统一。初期的经济适用房和商品房从户型、品质、购买、交易等各方面也没有多大差异，只是政府减免了一些费用，价格较低而已，也没有设定购买限制，出现了经济适用房被高收入人群购买、户型过大等现象，也出现了经济适用房严重供不应求，难买、排队、炒号等现象普遍，引发了社会普遍的争议。

我们认为，坚持多渠道住宅供给体系，让高收入阶层购买商品房，中低收入阶层购买或租用经济适用房，特别困难家庭租用廉租房的政策，是符合我国国情的，是我国的一项长期基本国策，必须坚持。从20 世纪90 年代初开始的城镇住房制度和土地使用制度的改革，始终坚持住房市场化的发展方向，房地产业才因此取得了长足的发展。 

要充分认识到相对于我国经济高速发展、人多地少、资源严重制约的基本国情，解决住房问题是一个漫长而艰巨的过程，是一个渐进的过程，经济适用房不能作为建设的主体，也不可能依靠经济适用房解决大部分人的住房问题。

5、宏观调控政策目标就是“控制房价的过快增长”吗？

2003 年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业成了本轮宏观调控的首要目标。2005 年开始在继续严控“地根”、紧缩“银根”的同时，房地产调控的政策进一步深化，政府也开始综合使用市场手段、行政手段、法律手段进行全面的调控，调控力度加大，政策措施更加具体，意图更加明显，重点更加突出，目标就是: 加大中低收入住房供应，抑制房价的过快增长。

可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。近几年的三次房地产宏观调控，充分显示出我国房地产市场管理是被动的、缺乏前瞻性的管理。当前，我们在房地产业发展的一些根本性制度问题的认识上还不是很清晰，短期的政策手段和中长期的目标、思路还不一致，必须客观分析我国的现实特征，从中长期可持续发展的高度，重新调整房地产行业发展的基本政策，重新考虑房地产业的发展模式。

三、国外房地产宏观调控对我国的启示

我国的房地产市场发展仍处于起步阶段，在市场机制不健全、没有太多的经验积累的情况下，存在结构不合理、发展不健康的现象是无可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府应该借鉴国外房地产调控的经验，更好地担负起引导、监管房地产市场的职能。

1、房地产业要坚定不移地走资源节约型道路，坚持紧凑型开发

与俄罗斯、加拿大、美国等极少数地大物博的国家不同，我国属于资源紧缺型国家，土地资源更是如此。目前，我国城市化不断加速，未来几十年年均约有1200万人口从乡村转移到城市，这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。因此，我国房地产业必须借鉴新加坡、德国经验，以开发中小户型为主，以满足大多数人的住房需求。同时，坚持紧凑开发，节约城市建设用地，提高土地的配置效率，坚定不移地走资源节约型道路。

2、对房地产市场要未雨绸缪，时时监管和调控

由于土地在我国是一种紧缺型资源，房地产更是一种准公共产品，关系到国家的基本民生，关系到金融的稳定，关系到整个国民经济的健康运行。所以，对房地产市场不是要不要调控的问题，而是要时时监管调控的问题。既要力争避免出现全国性住房价格暴涨情况，又要通过市场调控避免房价的大起大落。如果只注重短期“房价上涨”问题，忽视中远期战略问题，调控就容易变成“救火”，其效果就会事倍功半，甚至适得其反。日本地产泡沫的破灭正是在早期忽视监管、后期调控措施不当的结果。

3、应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流向

我国的资本市场不太发达，不确定性和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场。而国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。如过去100年间，美国股票的平均投资回报率达到9.7％，这个数字超过了同期美国债券、黄金、艺术品和房地产的投资回报率。最近20年里，美国股票年投资回报率更是平均达到13％。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。

4、应保证首次置业者的利益，设法减轻首次置业的负担

各国房地产调控的主要目标之一就是“居者有其屋”，因此房地产政策调控的重点应是保证有正常收入的首次置业人士能够买得到买得起满足基本需求的中低位住房。英国在经济发展程度还不很高的时期建设了很多的中低价位住房，并采用累进的印花税+ 在我国称契税, 和低价房采取零印花税税率来减轻首次置业者的负担。我国目前的发展程度大概还没达到英国近期的水平，应加大供首次置业人士购买的中低价位住房的供给，并减轻首次置业者的税费负担。

5、尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，最终是需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。市场价格是资源短缺的最佳信号，当前的房价上涨归根结底是由住房短缺所引起的，应在增加供给方面要多下功夫。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

参考文献：

[1]黄石松.郭建民.陈红梅.对我国当前房地产宏观调控的几个问题的思考[j],产业观察, 2007，(6)101－105

[2]郭松海.张振勇.房地产宏观调控的背景分析与创新举措[j],西北师大学报,2006，（1）：17－20

[3]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示 [j ],国际经济观察,2007,(1):87-89

[4]董惠莉如何对房地产市场进行合理的宏观调控[j],经济究,2006, (2):43－45

房地产的宏观调控范文第3篇

[关键词]房地产 宏观调控 交易成本 准公共产品

我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。

一、房地产市场宏观调控的理论依据

政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。

1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。

2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。

3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。

二、房地产市场宏观调控的目标分类

政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。

1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。

2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。

3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。

三、我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界

房地产的宏观调控范文第4篇

摘要：近年来，为了解决房地产投资规模过大、住房供应结构不合理、住房价格上涨过快、房地产市场秩序比较混乱等问题，我国陆续出台了一系列政策措施，这些调控政策从立法性质来说，均是法律层次较低的规范性文件，但对促进房地产业的健康发展发挥了积极作用。本文从经济法宏观调控的基本概念出发，分析了房地产市场宏观调控的基本原则与措施。

关键词：宏观调控；整体性；间接性

一、经济法视角下的房地产市场宏观调控

（一）宏观调控的概念与特征

宏观调控的实质，实际上是政府针对市场情况，以特定的经济、法律或者行政手段，以协助市场客服缺陷和市场调整的失灵为目的，以调整社会总需求和总供给之间的平衡为手段，对经济社会进行调节和控制的行为，行为的结果必然是为了追求整体经济的健康发展，实现社会稳定、持续增长的最终目标。

从经济法的角度看，宏观调控具有整体性（即宏观性）、间接性的特点。其中，宏观调控的对象具有整体性的特征，它关注国民经济总体活动、经济的宏观结构，注重对社会经济总量进行调节。具体来说，政府宏观调控的目标包括经济增长、发展稳定、促进就业和经济结构协调，作用范围涉及社会经济全局。

间接性是指宏观调控不是通过直接手段而是间接手段间接影响市场主体的行为，政府等监管部门不会直接干预市场主体的个别经济活动。间接手段主要是指能够影响社会经济总量的杠杆工具，包括财政手段、税收手段、金融手段等财政经济政策。国家直接作用于杠杆的此端，力量传递到杠杆的彼端，影响和带动社会众多经济主体的经济活动。

（二）政府在房地产市场调控中的职能定位

依据市场经济的理念，市场实际是范对国家的管制的，而房地产市场的宏观调控，抛开结果，其实质是加强了国家对房地产市场的干涉，最终实现国家对房地产市场的调控和管制。经济社会发展到现在，国家已经作为重大影响的经济实体存在在市场经济中，已经不可能有任何国家独立与市场之外。这就决定了国家权力的运用必然会对经济行为产生影响，因为国家掌握了大量的资源和权力，而如何有效的规范国家行为，让国家和市场在法制规范中有效运行，有利于整个社会的发展，这是当前迫切需要关注的问题。

在房地产宏观调控上，国家应当恪守经济法基本精神，更多地对市场进行引导和促进，而不是限制和剥夺。在对房地产市场调整中，政府的首要任务是维护公平的市场竞争秩序，为房地产行业的发展创造有序的的环境。

二、房地产市场宏观调控的原则与措施

（一）整体性原则

做为社会整体利益来看，以下特征是必须具备的：首先，社会整体利益的收益对象必须具备非特定性，不能是某个指定的个体。其次，在利益设定上，不会排斥涵盖整个社会的商业目的，更不会排斥促进公共利益的各种群体利益，但是设定上不能是基于个别主体的商业目的而设定。第三，公共利益不以个体为意志为转移实现，而必须通过特定的法定程序来实现。经济法基本原则要求宏观调控要着眼于社会经济的宏观结构和总体运行，影响对象的范围是社会经济全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在调控目标的制定和调控对象的选择上，必须将稳定房价，规范房地产市场运行，维护公众利益作为调控目的，以整个房地产行业作为调控对象。

（二）间接性原则

宏观调控法的调整方法是一种间接调整的方法，这是由宏观调控的性质决定的。政府对房地产宏观调控是在充分发挥市场机制作用的基础上进行的，政府通过计划、财政、金融、税收、物价等方面的法律化的政策作用于市场，而后者通过市场引导经济主体的交易活动符合宏观经济政策的要求。

我国对房地产行业和房地产市场的宏观调控向来具有较强的政策性，这些政策对宏观调控法的制定有很大的指导作用，而经济法恰好是房地产宏观调控政策的法律化，在法律框架下的宏观调控有利于依法贯彻落实。反过来，宏观调控政策又为制定经济法的具体条款进行了有效尝试。

（三）经济法对房地产市场的调控措施

在房地产领域，经济法是最为重要的法律部门，原因在于，宏观调控对经济运行的调整，主要是通过行政、经济、法律三种，这三种均为间接手段，行政和经济的性质决定了这类手段不能在法律框架之外运行，那就决定了所有的宏观调整的认可和保护必须通过相应的法制。关于房地产调控的国家宏观经济决策、法律及各类施行措施组成统一整体，借助行政手段、法律手段、决策手段对市场进行规范与调整，实现国家房地产调控目标。

比较以上三种手段，决策手段主要包括货币、财政、土地、投资等方面的决策，反映了房地产市场的短期调控要求；房地产经济手段以房地产决策为导向，包括经济法律、行政法律等；行政手段主要包括许可、审批、监察行政行为。这三种调控手段相互配合、相互影响。其中，法律手段是调整房地产宏观调控关系过程中最规范、最主要的手段。

三、结语

严格来说，房地产调控政策是国家为促进房地产市场健康发展而出台的引导意见，区别于权力机构依据《宪法》和《立法法》而为的立法行为。无论是作为行政管理立法的《城市房地产管理法》，还是保护民事权利的实体立法《物权法》，均没有关于房地产市场调控的内容。虽然这些这些措施对房地产的调控产生了一定的积极效果，但是没有从根本上扭转我国房地产价格持续上涨的态势。

政府在房地产调控过程中，必须防止调控行为与措施过度政策化，回归经济法宏观调控的本位，坚持宏观调控法的基本原则，明确政府在房地产调控中的职责，完善房地产市场的宏观调控立法。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）

参考文献：

[1]参见徐孟洲：《耦合经济法论》，中国人民大学出版社2010 年版，第208 页—209 页。

[2]参见聂飞舟：《我国房地产市场宏观调控的经济法反思》，载于《中国房地产》，2009年10月，总第346期。

[3]参见黄珊珊：《经济法视野下的房地产市场宏观调控问题》，载于《法制与社会》，2012年3月（上）。

房地产的宏观调控范文第5篇

关键词：宏观调控；房地产价格；法律规制

一、房地产市场失灵是国家运用宏观调控手段进行干预的前提

市场经济中市场失灵的现象无处不在，房地产市场亦难逃厄运。其市场失灵主要基于以下原因：

首先是外部性原因。房地产市场外部性的负面表现体现在，房地产市场的土地外部开发中，分配土地增值收益的方式纠纷、利用相邻不动产时的干扰以及由于土地过度开发导致的商品房密集等。

其次表现为房地产商品自身的垄断性。土地作为资源替代性较弱，其严重的有限性、珍稀性致使土地供给者必须在一定程度上对市场进行垄断，人们把置地购房作为财产保值和增值的手段，会不轻易出售待价而沽，客观阻碍土地高效配置和合理利用。再者，我国城镇土地的所有权属国家，获取土地使用权的使用者只能通过“招拍挂”方式进行，某种意义上说国家对土地具有绝对的垄断。

再次，现有房地产市场上的商品及层次不能满足所有群体的住房需求。我国贫富差距过大，低收入群体支付能力低，获得银行贷款难，在购房方面的支付能力A十分低下。

由于土地资源的有限性、房地产保值增值的特性，使得房地产市场成为适合投机的市场，过度投机对市场有害无利。

二、我国房地产价格连年过热的原因

（一）随着改革开放成果惠及民众，国民生产总值和消费总值连年攀升，人均收入更是收获可喜。国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的总体提高使我国城镇居民客观上具备了良好的住宅商品房消费能力。

（二）百姓投资渠道缺乏，投资手段集中于房地产国民经济快速发展使大量百姓手中富于闲钱，投资引导信息严重匮乏，股票、证券等金融衍生品市场不健全，加之传统购房置地理念深入人心，导致大量社会闲散资金未有效地得到投资利用，而是大量流入房地产市场，或投资升值，或出租获利。购买房产地产成为全社会人们投资的不二之选，客观抬高房价。

（三）从供给需求角度看

从供给角度看，房地产刚性供给较大，土地的供给，后期建筑材料的跟进使开发商需要大量资金的跟进和投入。商品住宅价格在土地交易价格推动下迅速上涨。从需求角度看，我国房地产需求增长很快。首先，住房制度政策性导向、居民可支配收入的增加及我国城市化进程都推动了人们对房地产，尤其是居民商品住宅的需求。其次，购房者心理预期的“羊群效应”，促使很多人将预期消费意向提前转化为即期消费。旺盛的总需求推动了商品住宅价格上涨。

从非市场行为看，投机因素、土地拍卖中的违规行为等非市场因素也是导致房价过高的不可忽视的因素，侧面抬高房价。

三、运用宏观调控手段对我国房地产价格规制的法律建议

（一）土地政策及法律调控方面

严格土地“招拍挂”制度，防止土地“储备闲置”。对“招拍挂”土地的价格实行上限管理，防止地方政府在利益的驱动下，不断推高土地的成本。可借鉴英国的成功经验，对土地的审批、开发过程进行严格的控制。对住房建设土地的审批到开发动工时间进行详细的规定，加强对土地市场的监管，防止开发商通过囤积土地，推高土地成本的行为。同时要对违法违规开发商，进行严厉惩处，遏制投机行为，避免土地资源的浪费，稳定房地产价格。

同时要严格把控土地供应渠道，健全土地储备制度，使国家真正控制土地一级市场。政府根据市场需求有针对性地沟通各地土地储备中心，从房地产市场的实际出发，适当调剂土地供给量，影响房地产的供给，从而遏制房地产价格的上涨。另外还要对全国土地进行总体利用规划，强化各级政府对住房市场调控的责任。

（二）金融法律调控方面

首先是要完善相关金融法规体系。其次是强化相关法律责任。建立健全房地产金融的信息披露制度也是防范金融风险的一个重要手段。各金融主体收集房地产信息、市场信息，通过分析整理和运用，提高监控能力，进而实现各金融机构间的信息共享。从而防止投机行为，减少金融风险，稳定房地产市场及房价。