房地产宏观调控的手段
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房地产宏观调控的手段范文第1篇
［关键词］房地产调控；反思；新思维
［中图分类号］F293 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）2-0041-02
1 我国房地产宏观调控的再认识
1.1 房地产宏观调控的概念
房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场供需总量、供需结构平衡,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。从调控体系上可将宏观调控分为政策调控和战略调控。房地产宏观政策调控,是从经济角度,运用货币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对市场行为进行经济性约束。房地产宏观战略调控,是从法律和行政角度,对房地产市场环境与房地产市场系统全局进行引导和规划。
1.2 房地产战略调控与政策调控的主要区别
调控手段差异。政策调控是对房地产市场行为等进行经济性约束和惩罚,对市场失误进行纠正,对市场失灵进行补充,对市场失效进行调整。战略调控是对房地产市场行为进行引导、惩罚和制度安排,具有强制性和法律性。
调控目标差异。政策调控旨在对房地产市场价格波动进行调节,维持市场短期局部的稳定,协调发展房地产投资市场和消费市场。战略调控旨在制订房地产发展规划、房地产市场战略调整,维持房地产市场总供需总量平衡,促进其平稳健康发展；同时优化供需结构,保证中低收入人群住房需求。
1.3 房地产战略调控的必要性
战略调控有利于调整房地产经济与国民经济的关系。当前我国发展房地产业主要从总量上加大房地产业投资,由于房地产是国民经济的支柱产业,国民经济过分依赖于房地产业。而战略调控是从结构上对房地产业进行调整,提高房地产业的增加值,促进房地产经济的发展,实现房地产业对国民经济的贡献。
战略调控有利于推进城市化进程。我国城市化进程缓慢,城乡二元经济结构明显,城市化与房地产业发展不协调,而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。战略调控则是从整个房地产市场出发,制订房地产长期发展规划,实现房地产业与城市化的协调发展。
战略调控有利于协调城市规划和城市经济的发展。当前我国城市经济的发展,只是盲目地追求房地产开发,而忽视城市规划,造成城市规划与城市经济发展不协调。政策调控只是用经济手段实现资源合理配置,而战略调控则是用法律和行政手段加强城市建设和城市规划的约束性,从而更好地协调城市规划和城市经济的发展。
2 我国房地产宏观调控主要问题及反思
(1)房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一,宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,包括问题的发现、调控政策的制定、实施。而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。其二,宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题。而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。即使各地方政府依据中央政策制定地方调控细则,也只是一纸空文。另外,还可能由于政策制定者对市场问题把握不准。其三,宏观调控政策执行不力。“上有政策,下有对策”,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等。二是房地产宏观调控失效问题。其一,宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中,会因“寻租”、“招商引资”政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。其二,宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策,皆是针对某个具体问题或现象。其三,宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后,会在短期内产生一定效果,之后问题会更严重,主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。
(2)房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一,宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。其二,房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减,2006年的国八条和国六条实施后,房价出现短暂回调后又升到较高水平。使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明,房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向、改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。二是房地产市场系统问题。其一,房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨,投机者信心高涨。根据消费者行为理论,消费者(投机者)“买涨不买跌”,于是投机者看涨预期形成,大量投机资本进入楼市,房价越炒越高。其二,我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行,政府宏观调控不力,使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难,消费市场逐渐萎缩,投资市场成为主流。其三,投资者与消费者矛盾更加激烈。一方面是开发商与消费者的矛盾,征税增加开发成本,而开发商会将税收纳入房价,将赋税转嫁给了购房者,房价越高,购房越困难,开发商与购房者矛盾僵化。另一方面是投机者与购房者的矛盾,如为抑制投资,提高税率,但同时增加了自住、投机购房者的购买成本,可投机者掌握大量资本,并不受其影响,他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率,就不愿退出房地产投机市场,反而使自住需求减少。结果造成一方面投机者拥有大量空置房,另一方面购房者又买不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。
3 完善我国房地产宏观调控新思维
3.1 继续改进和完善我国房地产宏观政策调控
(1)弥补房地产宏观调控政策的不足。第一,重视对宏观调控效果评价,制定更加准确有效的宏观经济政策。准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题,宏观经济政策要适时、针对性地执行,严格执行制定的宏观经济政策。第二,加大宏观调控政策配套措施,提升宏观调控执行力。执行力关系到效果与目标的差异。要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象,做到公开、公平、公正执行,努力构建宏观调控政策监督体系。第三,着重分析抑制住房需求的弊端,积极引导住房需求。
(2)完善房地产宏观政策调控机制。第一,完善税收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。对房地产征税,主要应增加住房投资成本,而不是增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机,也增加住房消费成本,由此引发住房难问题。因此,很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大持有投资住房的税收成本,才能抑制投资投机行为,即让投资房地产的收益小于成本,才会抑制投机。第二,完善土地出让机制,最大限度地为保障性住房建设提供资金支持。我国土地现行的“招拍挂”出让机制,造成了房价的不断提高,建议在操作上可以采取商品房等用地沿用现行的价高者得的招拍挂方式,保障性住房的土地出让而采取应价低者得。商品房等用地最高价招拍挂,可以实现土地效率最大化,并且可将这部分资金再投入保障房建设,以解决中低收入人群住房难问题。
3.2 逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控
(1)从战略调控的现实意义上正确引导我国住房需求。一是正确认识住房需求与住房需要,需要且有支付能力才构成需求。因此,购买住房的需要并不等于住房需求。实际上,我国楼市多数住房需要都被错误地理解为住房需求。二是引导中国住房观念,“安居乐业”是指有居住权而非住房所有权。因此,只要能满足居住,租房也能实现“安居乐业”。三是年轻人要认识到购买住房是一种奢侈而非必需。根据房价收入比4~6倍的国际经验,我国的房价收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持续高涨,使得年轻人住房和资金购买力下降。对于刚毕业的大学生,工资较低,短期内难以承担高房价。因此,购买住房只是一种奢侈而非必需,只有当改善住房需要变成需求时,住房才由奢侈转为必需。
(2)从战略调控的理论基础上,保障我国中低收入人群的住房消费权利。中低收入人群住房难问题,既是经济问题,也是社会问题。经济问题由市场解决,社会问题由政府解决。因此,完善住房商品房分配制度,努力满足住房改善需求和住房投资需求的住房消费权利。更要加大保障房建设和完善保障房分配制度,努力建设以消费功能为主,投资功能为辅的房地产市场。并且实行透明、公开和动态的保障房分配制度,设定保障标准和进入退出机制设计,即无购买商品住房能力时,中低收入人群自动进入保障房分配；当有能力购买商品房时,又能主动退出保障房分配。还要扩大舆论影响,即从舆论上严惩不符合保障房人群却购买保障房的行为。
参考文献：
［1］黄烈佳.房地产宏观调控目标分析［J］.产业观察,2006(4).
房地产宏观调控的手段范文第2篇
关键词：国家宏观调控 房地产市场 影响
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。
一、国家宏观调控对房地产市场的影响和作用
我国经济水平和人们生活水平的提高，虽然一定程度的提高了我国的综合国力，但是也相应的带来了对经济发展的不利影响。因此，这就需要国家的相关部门采取宏观调控的政策，比如采取变动税收和支出、变动货币量等相关政策，来有力的维护市场经济发展秩序，缓和经济矛盾。比如在“国五条”中明确提出，要坚定我国房地产市场调控政策不动摇，楼市调控由供求关系管理转向预期管理等内容。
1.宏观调控中的财政政策对房地产市场的影响和作用
财政政策，指的是我国的相关部门采用变动税收和支出的手段，来对总需求产生影响，进而对我国的国民收入和就业产生影响。在房地产事业发展最为蓬勃时，通过提高税率、增加税收、政府减少支出等一系列的财政政策，来减少投资者获得的利润、提高房地产的投资成本，从而有效的控制房地产的发展，减少潜在消费者，缓和经济市场矛盾，避免由于房地产发展过快而引发的其他问题，最终对我国国民经济的发展产生影响。
2.宏观调控中的货币政策对房地产市场的影响和作用
货币政策，指的是中央银行加大对货币供给量的控制，从而对利率和相关的需求产生影响。货币政策主要包括了存款准备金政策和再贴现率政策。其中，存款准备率政策，指的是我国运用提高或者降低银行存款准备率的方法手段，来增加或者减少银行货币供给量，进而影响到利率、投资。比如，国家为了有效的控制房价的上升，可以提高银行的存款准备金，增加银行存款，减少银行的贷款数量，进而提高银行利率、减少投资者贷款，最终有效的缓和房地产市场的竞争力，避免其他问题的出现。再贴现率政策，指的是我国的中央银行对商业银行或者其他的金融机构进行的放款利率。中央银行运用再贴现率政策，对商业银行的货币供给量进行调控，对利率的升降产生影响，对房地产市场投资者资金的流动也产生一定的影响，从而有效的对房地产的投资、需求以及贷款等进行控制，抑制房地产的快速发展，控制房价，进而有效地解决民生问题。
二、国家宏观调控对房地产价格的影响和作用
随着我国房地产业的快速发展，促进了我国国民经济的发展。房地产价格也在不断上涨，尤其是近年来，大部分地区的房价得到了大幅度的上升，因此。国家通过采取宏观调控的政策，有效的将房价控制在一定范围内。
1.目前我国房地产价格的发展现状
在我国相关部门的2013年我国经济预测报告中，可以了解到，目前，我国的房地产在国家的宏观调控政策下，预计今年全国的商品房的平均销售价格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房价的整体走势为前期高后期低。其中，我国的一线和二线城市商品房的售价呈持续上涨趋势，三线和四线城市的商品房价格均呈下降趋势。
2.宏观调控对房地产价格的影响和作用
（1）宏观调控政策中的税收调控政策
房地产价格的上涨导致物价水平上升，主要表现在两个方面。一方面，房地产市场的繁荣发展和房地产的价格上升，会一定程度的促进房地产相关行业的物价上升，比如建筑材料行业、钢铁行业等物价的上升。这些房地产相关行业的物价上升，又会促进其它行业的产品或者服务价格水平的提高，进而形成一系列的连锁反应，从而出现通货膨胀现象。另一方面，由于人们居住需要住房、企业办公需要写字楼等原因，房地产价格的上涨会不同程度的增加居民居住、公司办公以及企业生产的成本。另外，由于人们居住环境的成本提高，人们对工资的需求也越来越高，进而又提高了企业的生产经营成本。因此，在控制房地产的价格控制过程中，运用国家的宏观调控政策中的税收调控政策，对房地产中的保有阶段进行累进课税的手段，有效的抑制房地产的投资力度，从而平稳或者降低房价。
（2）宏观调控政策中的保障性住房调控政策
保障性住房调控政策，指的是在我国建设大量的经济适用房、廉租房以及限价房等具有保障性的住房，运用国家宏观调控的手段，提高房地产在市场上的供给量，尤其是对我国中低层收入者的住房供给，从而有效的控制房价。通过运用宏观调控政策中的保障性住房调控政策，能够保障中低收入阶层人们的住房，控制房价的快速增长，从而促进国民经济的良好发展。
（3）宏观调控政策中的最高限价法调控政策
由于我国的房地产供给的自然垄断程度很高，因此，可以通过运用最高限价法调控政策对房价进行调控。具体的操作方式是，房地产开发商在向当地政府买土地的过程中，当地政府在相关的土地合同上要明确规定该块土地用地有房价的控制上限，在此背景下，进行“价高拍卖”的土地拍卖方式。房地产开发商如果违反了相关的土地合约，房价超出了所限制的范围，那么就要采取相应的惩罚措施对其进行严格的惩罚。在我国运用宏观调控政策的手段进行房价的控制过程中，首先要采用税收调控政策和保障性住房调控政策，最高限价法在前者不能发挥作用时，考虑最高限价法的调控政策。
三、宏观调控政策存在的不足及建议
目前，随着国民经济的高位运行，宏观调控的难度也越来越大。在国家出台的宏观调控政策中，出现了地方政府对于中央的宏观调控政策响应度不高的现象，对于宏观调控政策的实施效果具有一定的影响。
由于各地地方政府控制着许多资源和国有企业，他们不仅是宏观调控的对象，而且还是宏观调控政策的执行者。一些地方政府以本地区的局部利益为出发点来考虑问题，对于不符合本地利益的宏观调控政策，采取消极甚至抵制的态度，严重影响了宏观调控政策的实施效果。
因此，加强各地政府对科学发展观的贯彻和落实力度；将以往的经济建设型政府转变为公共服务型政府；健全完善地方政府之间的政府职能、行政体制、财政体制以及产权等制度；
增强政府宏观调控的能力等，从而有力的促进公关调控政策的顺利进行，充分发挥出宏观调控政策的积极作用。
参考文献：
[1] 王辉龙,王先柱.房价、房租与居民的买租选择:理论分析与实证检验[J]. 现代经济探讨. 2011(06)
[2] 张所续.我国银行信贷政策对房地产市场的影响[J]. 资源与产业. 2011(02)
房地产宏观调控的手段范文第3篇
【关键词】房地产；宏观调控；土地财政；房产税
一、我国房地产宏观政策调控政策体系简介
我国房地产宏观调控目标主要有两个：一是经济增长目标；二是社会公平稳定目标。调控政策主要包括经济政策、行政政策及一些宣传引导手段。通过经济政策（主要是货币、财政政策等）进行调节，以行政政策（主要是规划、计划等）进行管理和指导，同时配合信息宣传活动进行引导，以实现对房地产业的政策调节。经济政策和行政政策各具特色，相互联系，相互补充，共同构成了我国房地产宏观经济调控政策体系，如图1所示。
在我国房地产宏观调控政策中，经济政策主要包括货币政策、财政政策和土地政策。经济政策主要是通过影响房地产市场的供求进而调控房地产价格的。供求关系决定价格是市场的基本规律，房地产市场在运行中也必然受到这一市场规律的支配。政府可以通过调节一些经济参数，如价格、税收、利率、折旧率等影响企业的投资和消费者的需求，达到调控目标。行政政策的作用路径不同于经济政策，其主要是针对开发商施加影响，不适用于一般消费者。主要可以通过限制直接限制房价的方式，限制房产结构等方式调控房地产市场。现阶段我国政府主要采取经济政策调控，一般只有当房地产业发展影响我国国民经济正常发展时，才会采取行政政策手段。
二、我国现阶段房地产调控政策遇到的困境分析
近几年来，我国出台了一系列房地产宏观调控，但效果不容乐观。
可以看出，今年来我国房地产价格依然以强劲的势头持续走高，房价涨幅也随调控政策起伏不定，很多调控政策的实施都只是起到暂时抑制房价的作用。造成这种困境的原因主要有以下几个方面。
1.随着我国城市化进程的发展，土地资源愈发紧缺。这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。我国地少人多，房地产开发用地紧张。目前我国人均耕地约1.43亩，不足世界平均水平的40%。我国人口基数大，随着城镇化进程的加快，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。这种情况导致土地价格大幅上涨，继而导致房价持续攀高。
2.我国经济发展对房地产业过度依赖。长期以来，我国房地产业被设计成国民经济的支柱性产业，导致了我国经济对房地产的过度依赖。我国现行的土地批租制度使得出卖土地成为地方的主要财政收入。因此，房地产业为地方政府创造了巨大的经济业绩和财政收入。2012年前11个月，我国130个主要城市土地市场总土地出让金额达1.18万亿元，与2011年同期相比减少了30%。以此推及全国所有城市，2012年全国地方政府的土地财政总收入可能会比2011年减少上万亿。这样，各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方，因此地方政府在实施调控政策时的积极性不强，执行力度不大，这对调控效果产生很大影响。在经济增长和社会公平稳定双重目标追求下，政府往往更注重经济增长，其结果必然造成地产市场的持续升温和房价的不断推高。
3.我国贫富差距悬殊，目前政府房产业税收政策不完善。我国目前最贫困人口约占总人口20%，但他们占收入或消费的份额却只有4.7%，然而占总人口20%的最富裕人口所占收入或消费的份额却高达50%。富人有一次性付款买好几套房子的经济实力，而穷人则可能几辈子的收入也买不起一套房子。在在这种大背景下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。比如提高首付比例和房货利率，这使得买房的经济起点提高。对于富人来说买房本不差钱，一次性全额付款也没关系，而对于穷人来说，高额的首付和高的房贷利率对其构成了巨大的经济压力。提高房货首付比例和利率不仅不能限制富人炒房，反而给穷人增加购房压力，导致更多的人买不起房。变相的给了少数富人买更多房子的机会。至于通过征收二手房交易税来抑制房价的政策就更收效甚微了。价格由供求关系决定，当前房地产市场需求远远大于供给。此时征收交易税对对抑制房价毫无影响，市场的力量会导致卖方完全税收转嫁给下家。这样，相当于政府直接向买方征税，这在一定程度上进一步促使了我国居民收入差距的扩大。
4.部分房地产宏观调控政策产生了很大负面影响。部分房地产宏观调控政策未根据我国房地产市场现状设计，产生了很大负面影响。一些房地产调控政策设计初衷是为了抑制“投机型需求”，但忽视了政策对房地产供给的巨大负面作用。例如在房地产宏观调控中，房地产行业向金融机构贷款被限制，这大大阻碍了房地产供应商的发展。2011年度银行几乎停止了90%以上的房地产按揭贷款的发放，这导致2011年因缺少资金而破产退市的房地产公司多达6000多家。近几年来我国房价上涨过快，最根本的原因还在于住房供求的不均衡。因此，从长期来看，如果房地产市场供应不能继续增加，房地产市场的刚性需求仍将是住房价格的最有力支撑。人们对未来房地产供应紧缺的预期将不会变化，房价上涨压力依然很大。
此外，房地产市场本应该是这样一种垄断竞争型市场：既能使房地产业达到规模效率，又可以使其性价比在比较激烈的竞争中提升。然而，随着调一些控政策的实施，导致房地产市场洗盘严重，已初步形成寡头垄断的市场格局。一些大的房地产开发商可以凭借其雄厚的资本，在城市或者全国形成房地产市场的资源垄断。
三、我国当前房地产业宏观调控的出路
1.加快土地税制改革，合理规划，提高土地配置效率。世界上有很多发达国家都有像中国现阶段一样去依靠土地财政，千方百计地去抬高地价赚取更多的土地出让金去创造经济业绩和财政收入。但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入。国外中央政府限制地方政府对土地的处置权，土地出让由政府统筹规划，这样既能大大降低地方政府对土地财政的依赖性，又能在一定程度上保护耕地，使地方政府转向追求传统的工业和农业经济的可持续发展。同时，土地征税制度的改革，对存量土地征收物业税、房产税，还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投机，降低房价的作用。因此，我国房地产业可以借鉴新加坡、德国经验，合理规划房地产用地，以开发中小户型为主，着更集约的原则来进行房地产开发，提高土地的配置效率，坚持走资源节约型道路，满足人民群众安居乐业的需要。
2.逐步改革地方政府绩效评估体系。重视对社会公平目标的追求，建立更科学的绩效评估体系。同时，实施对地方政府的房地产调控的问责制把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，切实强化对地方政府行为的约束，多管齐下，促使地方政府将房地产宏观调控政策落到实处。
3.加快对现有税制的改革，设计更合理的房地产业税制。房地产税的设计应当以抑制房地产市场的投资性需求为主要目标。对于我国当前的房地产市场来说，征收房产税是一种长期有效的调控手段。房产税的开征能大大增加以投资为目的消费者的税收负担，从而有效的抑制投机性需求。这种调控方式可以长期留存，并通过税率的调整来收紧或放松。我国目前已在上海和重庆部分地区开展征收房地产税的试点工作，且已取得了初步成效，当然也发现了一些问题。因此，要总结经验，对房产税征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估一些列问题，组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定，逐步去完善房地产税制度。
此外，还应建立健全房地产业相关的行政法律法规，切实保障房地产宏观调控政策的实施。并通过信息宣传，舆论引导等手段使政府房地产宏观调控政策为大众所知，彻底深入人心。
参 考 文 献
[1]金海燕.我国房地产宏观调控政策运行过程研究.哈尔滨工业大学博士论文.2008（9）
[2]王兵.关于当前房地产宏观调控政策的思考[J].科技信息（科学教研）.2007（15）
[3]余凯.中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究[J].经济研究导刊.2013（4）
[4]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示[J].特区经济.2007（1）
房地产宏观调控的手段范文第4篇
关键字:房地产；宏观调控；必要性；法制化
一、房地产市场调控的必要性
政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体,通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制,对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制,以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用,保证其健康可持续的发展。[1]
（一）房地产资源优化配置的需要
市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础,但市场配置资源有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵,保证其健康运行,政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统,其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上,同样要受到政府的调节和控制,以保证房地产业健康发展。
（二）加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要
房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大,是基础性、先导性产业,房地产业的发展状况,直接影响这些相关产业的发展。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长,房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分,所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
（三）保证我国房地产经济可持续发展的需要
我国房地产经济处于起步阶段,其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如发展不稳定、地区间发展不平衡等方面、房地产供给结构不合理,需求增长过快[2]。
二、目前我国对房地产市场宏观调控存在的缺陷
(一)调控政策或措施本身缺乏合法性
新一轮宏观调控政策在性质上均属于规范性文件，根据不完全统计，其内容违反《行政处罚法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等法律强制性规范之处不下几十处，且调控政策内容含混不清，缺乏确定性，经常用一些常识性概念表达专业性问题，缺乏应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。。虽然《营业税暂行条例》赋予了国务院调整营业税税目、税率及减免税项目的权限，但是如此频繁地修改同一课税要素，也会使税收法定原则所要求的税收制度的稳定性受到损害，纳税人对于纳税的基本预期变得不确定，严重影响了政府的税收方面的诚信形象。
（二）要素的非市场化而商品的市场化
房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价最根本因素的土地价格仍然完全由各级政府控制。因为各方的利益价值取向不同，直接影响了政府统筹协调部门价值取向和行为的能力。从市场来看，产品市场化和要素的非市场化以及垄断结构，影响房地产市场的深化发展。例如我国的利率还没有市场定价。土地在招拍挂之前，很多是通过划拨、协议定价等非市场方式进行的。这就使得国内商品房的定价是相当不确定的，基本只好由开发商来主导。炒高房价、过度投机，由此得以实现。
（三）公权力与开发商的联姻，造成了地方政府与开发商共同分享房市财富的局面
在经济全球化、竞争日益激烈的大背景下，哪种产业能使地方GDP数量上升最快呢?当然是房地产业。地方政府对土地的垄断权保证了这种"生意"只赚不赔。房地产又能带动钢铁、家电、家具、建材、中介、金融、室内装修等相关行业发展，从而产生巨大的乘数效应。因此，在地方政府看来，发展房地产业既能使地方GDP快速上升，又能缓解地方财政在支出上的困境，这就导致了地方政府在执行中央政策上， "上有政策，下有对策"。
三、对房地产市场进行宏观调控的经济法思考
（一）我国的特有的调控手段--"土地政策"与其他手段的配合
我国土地公有制表现为两种形式，即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应，使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径，达到抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资总量和结构，实现调控经济运行的目标。因此，要想充分利用土地政策又要讲求实效必须注意提高预见性并重视其与其他政策的配合使用，主要是与金融政策、税收政策、价格政策之间的相互配合。[3]
1.与金融政策的配合
决定房地产供应量和供应速度有两大因素：土地供应状况和资金供应状况，对应的就是在调控过程中应强化土地政策和金融政策的配合。其传导过程可以描述为以下两大途径： 一方面，由于首付款提高，部分原计划购房的人会因首付款不足而延迟住房消费、部分投资者和投机者会因首付款增加而减少购房套数会购房面积，从而导致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，贷款成本增加、投资收益降低，投资者和投机者的住房需求会得到抑制。
2.与税收政策的配合
税收不仅是国家参与社会财富再分配、筹集财政资金的主要渠道，更是国家宏观调控的重要手段。国家通过税种、税率等税收手段，对社会经济流向起着导引作用。对哪种产业免征税或减税，意味着国家鼓励该产业，反之则意味着国家抑制或放缓该产业的发展，这是一种非常敏感的经济杠杆。
3.与价格政策的配合
在市场经济条件下，价格主要通过市场而形成。价格随供求关系的变化而围绕价值波动。如果价格非因供求原因而过分偏离价值，或因价格垄断出现暴利，或因任意低价竞销、倾销而扰乱正常的市场秩序，必然破坏市场机制。作为反映和调节国家价格总水平的价格管理关系也必然的成为了此次宏观调控的对象。
"新八条"规定加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
（二）调控理念的转变--变"堵"为"疏"，奖惩结合
在很多人的观念中，宏观调控就是打压、限制、禁止的代名词，其实这样的理解是错误的，现代宏观调控已越来越多的采用了结构性调整，而不仅是用总量性调整来解决问题。在本次宏观调控中，既有限制用地规模和贷款规模、提高土地获取成本和融资成本等短期降温措施，更有调整和改善住房供应结构、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控、完善城镇廉租住房制度等长期发展性规划。这就在区分不同目的的需求者后，给予了他们不同的引导：对于自用需求，特别保障中低收入家庭的住房问题，避免他们对市场未来的悲观预期，动摇支撑房价的重要基础；对于以出租为目的的投资需求，引导投资者增强风险意识和对市场信息的捕捉能力，既要满足他们投资房地产的要求，也要扩展投资渠道，分流资本，控制这部分投资对市场走势和房价的影响力；对于投机需求，严格控制，增加他们获取贷款的难度和贷款的成本，在过户登记和物业转让等各个环节加大管理力度，严密监控这部分资本的流向，避免他们误导广大需求者形成某种心理预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。总体上使广大需求者相信，未来的市场供应不会骤减，购房选择空间不会缩小，房地产市场有能力提供更多高品质的项目，且项目成本不会大幅增加。
参考文献：
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房地产宏观调控的手段范文第5篇
关键词：房地产 宏观调控 地方政府
针对房价上涨过快的现状，从2003年6月央行121号文件开始，中央出台了一系列抑制房价过快增长的政策措施，比如，“121”文件、“831大限”、“71号”文件等等。但是至今为止，我国对于房地产调控的宏观货币政策未取得预期的效果。政府在进行多次调控后，为什么还是未能有效规范房地产市场的发展呢?究其原因，我们认为这主要是由于宏观调控手段和调控政策的着力点不完全正确。
一、我国近年来房价上涨过快的的原因分析
造成房价快速上涨的因素是多方面的，既有需求层面的，也有供给方面的。
1、市场需求过度旺盛
从需求方面讲，住宅需求主要包括城市化进程加快带来的刚性需求、城市居民改善住房条件的主动需求、城市拆迁改造带来的被动需求以及部分投资者的投资和投机需求等。首先，从潜在需求来看，目前，中国刚刚进入城市化的加速阶段，一直到2050年，中国都将处于城市高速发展的时期。城市化进程的加快，导致大量的流动人日涌入城市。专家估计，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55～60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，而我国现有城镇居民4.9亿人，也就是说未来15年左右将约有3～3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。其次，从有效需求测算，不断提高的居民收入水平和银行贷款的低利率环境为城市居民改善住房提供了有利时机，原有城市人口存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就有支付能力或借助于银行信贷就具备支付能力的需求。此外，我国目前很多城市为了改善城市面貌，旧城改造和城市建设的力度很大，由此产生了大量的被动需求。最后，居民的投资性购房需求增加。由于房地产不仅具有消费品属性，也具有投资品属性，所以房地产市场上的需求除了自住性需求外，还存在着大量投资性需求。尤其是近年来，一方面居民可支配收入逐年提高，另一方面银行存款利率较低。于是，大量社会资金在缺乏其他更好投资渠道的情况下，纷纷进入房地产市场，造成部分城市的房地产投资需求迅速扩大。
2、房地产供给结构失调，各级市场供给不足
长期以来我国住房供给结构不合理，经济适用住房和廉租房供给比例太小，高价商品房的供给比例占据主导地位，大户型、豪华型住房供过于求，而价格适中的中小户型供应偏少。别墅高档公寓每年的新开工面积相对于经济适用房新开工面积的比重在不断上升，前者每年增加，后者却停滞不前甚至下降。这样就形成了一种不合理的供给结构，即高档住房偏多，而与绝大多数居民消费能力相适应的经济适用房的供应明显不足，在高档住房“成本推动”和中低档住房“需求拉动”的共同作用下，引起房价的全面上涨。
二、宏观调控未能奏效的原因分析
造成宏观调控未能奏效的原因是复杂的，既有政策上的问题，也有外部环境的原因，这里只从政策层面对房价调控效应不理想的原因进行探讨，具体而言，政策层面的原因主要包括以下几个方面：
1、调控措施着力点存在偏差
如前所述，我国房价上涨的原因既有供给层面的原因，也有需求层面的原因。但我们通过对我国2003～2006年政府出台的一系列宏观调控政策的疏理，发现宏观调控措施着力点存在偏差。总体而言，2006年5月以前，我国对房地产市场的宏观调控可以划分为二个阶段：第一个阶段是2003年到2004年。2003年年以来，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10％。于是从2003年6月央行121号文件开始，中央政府出台了一系列调控政策。但从表2可以看出，这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，结果出现投资炒作和被动需求等非合理需求的快速增长，进而导致房价大幅上涨。第二个阶段是2005～2006年初。2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央有关部门出台了一系列涵盖土地供应、开发、销售、流通环节等房地产行业全过程的调控政策，调控手段从行政手段上升到诸如利率、税收等经济手段。本轮宏观调控的重点是抑制房地产需求的过快增长，如开征房地产交易税、提高房贷利率等都是着眼于需求方面的。但在供给方面，由于担心投资过热，在稳定房价的政策下，政府采取一切措施防止投资增长率的反弹，控制房地产投资。结果是部分城市商品房价格在2005年下半年经历了半年了冷冬后，2006年3月份开始回暖。
综上所述，我国宏观调控未达到预期效果的原因在于未对症下药，房价高涨既有需求层面的原因，也有住房供给方面的原因，而我们历次调控都只针对供求的一个层面，因此，房价越调越高也就在情理之中。
2、调控手段存在不足
首先，调控手段运用较为单一，经济手段和法律手段的运用力度不够。例如2005年的宏观调控，可以明显看出居于主导地位的是行政手段，无论是七部委的《意见》还是“新旧国八条”、“61大限”都是中央政府向地方政府和社会公众转达的行政管理指令。在我国房地产融资体系、财税体系以及房地产法律法规体系都存在着较大完善空间的情况下，不断依靠一条条的行政指令进行宏观调控显然是隔鞋搔痒、未到要害。其次，调控手段缺乏细分。尽管在2005年出台的一些调控政策中，已经出现了“区别对待”的条款，如对于营业税的征收，但是区分度仍不够明确，许多中西部欠发达地区不仅不应该紧缩调控反而应该出台鼓励性发展政策。另外，从保障居民居住需求的角度而言，调控对普通商品房的倾斜政策有所欠缺。在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，使得普通消费者买房的压力增大。而且普通消费者相较于投机商而言对房贷利率的敏感度是高出许多的，投机商可以通过提高炒卖价转嫁弥补融资成本，而普通消费者却因为贷款利率的上升压力倍增。
3、地方政府对调控政策执行不力
首先，自从我国实行土地拍卖制度以来，相当多的地方政府对“土地财政”产生依赖。资料显示，土地有偿转让收入已从1999年的114亿元增长到2005年的3700亿多亿元，名副其实地成为了各级地方政府的“第二财政”。而实现土地效益最大化，追求“以地生财”，必须依靠高房价的拉动，因此，地方政府主观上不希望房价下跌；其次，房地产业关联性强，对GDP贡献大。统计资料表明，2005年中国GDP增长的8个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。同时，中国房地产业还直接带动了57个相关产业的产出增加。GDP增长率是衡量官员政绩的重要指标，地方官员为追求政绩不希望房价下跌。由于中央和地方政府二者之间管理目标存在差异，并由此导致一些地方政府对宏观调控政策“阳奉阴违”、“拆招卸力”，甚至逆向调节。
三、完善我国房地产市场调控的建设
虽然本轮宏观调控取得了一定的成效，但房地产市场发展中仍然存在一些突出问题。一是住房供应结构不合理仍十分突出。当前住房市场供应体系发展中的突出问题是与广大中低收入家庭承受能力相适应的中低价位、中小户型普通商品住房供应比例偏低。2006年1～6月份，40个重点城市上市预售房平均每套建筑面积达115平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是部分城市房价上涨仍然较快。国家统计局和发改委联合的统计结果显示，2007年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6％，其中，深圳12.6％、上海10.1％、北京9.0％、广州8.0％；新建商品住房销售价格同比上涨6.0％，其中，上海15.1％、深圳10.3％、北京9.8％、广州9.0％、福州8.8％；三是住房保障制度不完善。我国目前住房保障制度建设相对滞后，低收入家庭住房难的问题没有根本解决。具体体现在政策落实不到位，保障体系不健全，配套政策不完善。经济适用住房以及廉租住房制度建设推进缓慢。
针对我国房地产目前仍然存在的问题，对我国房地产市场调控有以下建议：
1、大力培育房地产市场，进一步拓宽租售并举的市场供应。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用等方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。
2、完善住房保障制度，满足普通居民购房需求。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。针对经济水平不同的人群实施不同的住房保障制度。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是完善配套政策，包括建立低收入人群的住房档案和分配制度，根据实际需求安排住房投资和住房分配。
