经济适用房产权管理

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经济适用房产权管理范文第1篇

1、实行经济适用房的重大意义及现状

我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。

经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。

根据经典的纺锤形的社会结构模型分析可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。我国全面建设小康社会的一个重点就是扩大中间阶层的比重。因此，我国经济适用房政策可以满足中低收入家庭需要，提升中低阶层的生活质量，为其提供社会保障。按照世界银行的衡量标准，一个国家的房价与家庭年总收入比为3—6倍时是居民经济能力可承受范围，但据统计我国这一数据为8.4倍，对中低收入者，这个比例更高，经济适用房制度的存在具有重大意义，其对整个国民经济及房地产市场的发展的影响都不容小视。根据我国目前人口众多且相对贫困的国情，住房完全由个人解决存在极大困难，或者说是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬伤：一方面，也是最主要的是房源短缺及资金不足，我国城镇存在大量的下岗职工等中低收入者，他们需要的房屋主要以平房及二手房为主，这和我国现阶段的城镇化建设以及地方上的旧城改造相冲突，可以说廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向发展的趋势，例如：截至2005年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房2.1万套，190.3万平方米，新建和改造仅廉租房934套，安排入住826户，平均每年供应经济适用住房23万平方米，廉租房仅200套，另一方面，过多的廉租房或者相对集中的廉租房还会引起社会治安，城市死角等相关问题，这在包括香港在内的廉租房制度成熟的世界发达国家或地区都是个令政府百姓头疼的问题。综上可见，经济适用房制度不但不能废除，反而还应大力提倡和发展。

但是我国目前的经济适用房制度还存在较大缺陷。反对者比较集中的问题是：(1)经济适用房的产权及基本性质不清晰；(2)开发商偷梁换柱，用划拨土地变相搞商品房开发，从中牟利；(3)中低收入难以界定，导致经济适用房真实需求难以确定，进而资金短缺，(4)补贴方式不合理，对低收入者的补贴补在了“砖头”上，而不是补在“人头”上；

可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，经济适用房共有产权制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。

2、对共有产权制度的细节分析

(1)共有产权经济适用房的性质

经济适用房共有产权制度一经推出便备受争论，大多反对者都是用传统思维对新制度提出质疑，用多学科扩展思维思考这些问题发现它们恰恰是体现新制度的合理性和优越性。

共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份额共有产权的经济适用房”制度。其基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有，使用，收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志，目标和利益，可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利通过不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。

共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，受助者一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。

(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本

持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可能。

我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别，首先，共有产权经济适用房有比廉租房更广阔的适用范围，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%间随意选择，而廉租房只能由政府出全款，政府一来可以抽出资金帮助更多的人，二来扩大了受惠范围。其次，由于居住着自己拥有房屋的部分产权，会提高其对房屋的维护意识，因为其自身也是出售时房价过低的受害者，这不仅不会增加政府的成本，相反，可以部分解决廉租房制度中的房屋损坏问题，降低政府的监督和修缮费用。

对于部分产权个人低价出售的道德风险问题，我们可以借鉴我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。当政府认为售价过低时(例如低于市场价格)，政府具有优先购买的权利，此种办法完全可以解决这一难题。

(3)个人出资比例过小问题

由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到“出少钱，住大房”的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。

针对这一问题，本文认为可以跟进相关优惠措施和法规。第1，将个人出资比例分为几个等级，等级越高，相关利益越大(可超过其出资比例)以交易手续费为例。假设当个人拥有20%产权时，缴纳20%的交易手续费，当个人拥有60%产权时，你就只需缴纳50%的交易手续费国家补贴另外10%，借此鼓励个人多出资。虽然政府这样做要花些“冤枉钱”，但是个人的出资积极性可以被充分调动，帮助政府解决更大的问题。第2，要对个人的财富状况有一个准确的调查，加大处罚力度，一经查处，取消当年的申请资格等权利。第3，适当将中签率向出资比例高的人倾斜，但倾斜额不易过大，以免对经济确实困难人群的住房权造成侵害。

(4)国有产权部分的监管问题

反对方坚持认为，共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。

本文也承认这种现象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把这种缺陷归结于共有产权制度上面来却有失偏颇。在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：

第1，加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。

第2，加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。

第3，明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。

3、总结

经济适用房产权管理范文第2篇

    李某的弟弟有一经济适用房指标,今年摇上号可以购买,但是他没有能力购买,于是李某就用弟弟的号以弟弟的名义买了一套经济适用房。现在李某问他怎么写协议可以约束弟弟,可以保证这套房子归自己所有。

    案例分析:

    李某无法约束该房产的所有权,该房产应当归其弟弟所有。

经济适用房产权管理范文第3篇

入家庭住房问题的主要手段。在过去十年的发展过程中，我国的经济适用房建设、

管理和分配环节产生了一系列的问题，本文通过分析我国经济适用房存在的问题及

现象，在总结吸收各种研究知识的基础上结合实际提出了相应的改进对策。

[关键词] 经济适用房；问题；对策

一、引言

目前我国房地产迅速发展，房价居高不下，与大量中低收入家庭的支付能力存

在着较大差距。因此，建立完善的住房保障制度是解决中低收入家庭住房问题的主

要手段。住房保障制度是我国社会保障体系的重要组成部分，是各级政府社会职责

的重要内容，也是建立城镇住房新体制的关键环节。我国的住房保障制度主要包括

三大内容：住房公积金制度，提供廉租房以及建设经济适用房。①

经济适用房是具有社会保障性质的商品用房，它同时具有经济性、适用性和社

会保障性三个特点。经济性是指住宅的价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能

力；适用性是指强调住房设计和其建筑标准上的使用效果，同时不降低建筑标准；

社会保障性是指政府提供保障性质的商品性住房满足中低收入家庭的住房需要。经

济适用房作为连接福利房与商品房的桥梁，对于解决中低收入家庭住房需求和提升

中低阶层的住房水平、缓解城市住房压力、保持社会稳定、拉动经济增长、在保障

需求的同时抑制房价具有重要作用，同时也符合是住房市场细分和目标市场定位的

范畴。

二、我国经济适用房制度的缺陷

（一）经济适用房建设运作模式不合理

1、经济适用房既不“经济”也不“适用”

我国经济适用房制度的主要目的就是为中低收入家庭提供既能满足他们的住房

要求又能让他们能够承受经济的房价。但由于经济适用房与同区域的商品房相比定

价较低，利润空间小，开发商为了降低成本只能扩大房间的面积，目前市场上的经

济适用房的面积都在 100m2以上。这样一来，即使经济适用房的单位面积房价较低，

但是总房价仍然很高。中低收入的家庭购买经济适用房主要是为了满足家庭的居住

需要，而没有必要为了如此大的房屋面积而增加自己的购房负担。同时一部分高收

入者通过不法渠道购买经济适用房，作为出租或炒卖的投资品，导致经济适用房旺

销，诱使经济适用房越盖越大，越盖越豪华，而给真正的低收入者带来更重的购房

负担，形成了恶性循环。②虽然目前的经济适用房的房价比同区域的商品房的房价低，

但是针对中低收入家庭的支付能力来说仍然没有优势。政策照顾的中低收入家庭中

许多居民仍然没有能力购买经济适用房。除此之外，市场上的经济适用房为了节约

成本，往往选在城市偏远地区建房，远离市中心，一方面增加了购房者的交通费用，

另一方面偏远地区的配套设施不完善也会对居民产生影响。如果长期都选择再远离

市中心的偏远地区建房，可能会形成所谓的贫民聚集区而加大社会阶层分化，长期

以往可能会给社会和谐带来不安定因素。

2、经济适用房供求关系不平衡

经济适用房是为了解决中低收入家庭而建设的，但是过度的建设经济适用房会

影响房地产市场的正常运作，因此我国目前采取的经济适用房制度是为了解决大部

分中低收入家庭的住房问题，而实际上市场上的经济适用房供应短缺，无法满足大

部分中低收入家庭的需要，这样势必会导致供不应求的现象。

3、经济适用房产权不明晰

目前我国经济适用住房土地所有权主体缺位、产权关系混乱、边界模糊。《土地

管理法》规定，经济适用住房土地所有权由国务院代表国家行使，但并没有规定具

体的操作方案和方法，没有明确各级土地行政管理部门的职责。所以经济适用住房

土地所有权主体事实上是缺位的。这引发了政府各部门对经济适用住房土地管理权

力的争夺和职责的推委，管理相当混乱，滥用国家权力、侵犯经济适用住房其他主

体的产权、渎于职守、等现象都有发生。

（二）销售对象不明确

1、经济适用房的购买对象界定不清晰

根据国务院 1998 年 23 号文件的规定，经济适用房的购买者是中低收入家庭。

而如何根据我国国情和地区的实际情况来界定中低收入家庭是对经济适用房购买对

象界定的关键。国际惯用的做法是将一般居民家庭收入划分成高、中等偏高、中等、

中等偏低、低五个档次，其中高收入阶层与低收入阶层一般都只占极小的部分（大

约各占 10%左右）。而我国现行的经济适用房制度中规定的购买者究竟是哪个阶层或

是哪几个阶层，这一点政府仍没有明确的规定。即使有了明确规定也要根据各地的

实际情况划分收入线才能确定某些家庭属于哪个阶层，实际上目前各地也没有明确

的标准来制定各地的收入线。从 1998 年我国开始建设经济适用房以来，从这项政策

中受惠的绝大多数都是中等收入甚至是高收入的家庭，而城镇的贫困家庭并没有因

为这项政策而得到好处。③

2、经济适用房的分配方式不科学

由于我国的经济适用房供应不足，往往无法满足市场的需要，因此存在着严重

的供不应求的现象。这样就带来一个新的问题，建成的经济适用房如何分配。根据

现在的市场现状，往往是优先照顾低收入家庭，但是事实上即使只照顾低收入家庭，

建成的经济适用房也无法全部满足，为了保证公平公正原则，一些地区的经济适用

房采取了摇号的方式。这一方式在候选者中随机产生购房者，带有一定的运气色彩，

而且摇号过程并不一定是全程公开的，不能保证其公正性。在武汉的新闻报道中曾

提过，一些专门的团体可以帮助候选人摇得购房资格，那么这样一来，原本公平的

摇号方式也变得不公平了。

（三）政府相关制度法规不完善

1、经济适用房政策定位模糊

经济适用房是社会保障体系的组成部分，是国家为解决中低收入家庭住房问题

而修建的社会保障性质的商品住房。但是国家决定全面推进经济适用房建设，并不

仅是为了满足城镇中低收入家庭的住房需求，其中一个重要推动因素和政策目的是

为了扩大内需，拉动经济增长，在 90 年代中期作为一种宏观经济调控手段承担着促

进中国经济软着陆的“分外”职责，经济适用房成了国家要发展的住房供应体系的

主体。正是这种政策定位上的模糊，使得在实际建设中，经济适用房就注定了要在

政策房与商品房之间摇摆。这种政策定位的模糊带来一系列严重问题，政府监管难

度加大，经济适用房政策不会真正满足普通中低收入者的住宅需求。④

2、配套的法律法规不健全

我国住房保障制度在实施过程中出现过许多问题，比如政府对房地产市场的监

管不力、经济适用房建设运作模式混乱等，这一系列问题的根源在于我国没有相关

的法律法规来确保住房保障体制的正确实施。国外许多发达国家都制定了《住宅法》

类似的法律法规，从法律的角度来明确规定国家要保障居民的居住权利和国家在住

房保障事务中应承担相应的责任，有了明确的法律保障，在政策制定和政府监管行动

中就可以减少许多政策执行成本。与之相比，我国目前才颁布《物权法》，在内容上还

需进一步完善，这样一来，我国不健全的住房保障体系的法律基础必然会带来住房保

障体制的混乱。目前我国的房地产市场是一个缺乏社会保障的商品房市场，片面强调

市场化而忽略了中低收入住房权利，这样的发展是不健康的，不可持续的。⑤

3、政府监管不力

由于政府管理不够规范，监控力度不够，审查不严格，致使有集团、高收入者

购买多套经济适用房用于投资的骗购行为出现，无法保证低收入家庭能够购买经济

适用房。在实际管理中，政府只规定经济适用房的最高限价，而具体的房价则由开

发商自行决定，导致虚列成本、增加建筑面积变相抬高价格的行为比较普遍，政府

监管缺位导致经济适用房价格大大超越了城镇中低收入家庭的实际承受能力，严重

违背了政策初衷。此外，由于经济适用房是政府划拨建设用地，由于行政划拨的透

明性低，许多开发商为了自身的利益，向决策者行贿、拉拢，导致各种“寻租”行

为泛滥。同时，一些政府官员，运用手中的权力，人为地“创租、抽租”，

诱使开发商向他们“进贡”、与他们分享经济利益，这进一步加剧了“寻租”活动的

经常性和普遍性，并且也滋生了政府官员的。

4、经济适用房缺乏完善的退出机制

目前我国的经济适用房制度的相关政策都集中在市场准入方面，对退出机制考

虑较少。目前我国中低收入家庭较多，经济适用房往往供不应求，一些家庭在购买

了经济适用房后家庭收入上涨，不再属于中低收入家庭，那么他们不再是经济适用

房政策的适用对象，按照政策就应该退出经济适用房，将经济适用房让给其他的中

低收入家庭。如何能够兼顾各方的利益和权益是建立经济适用房退出机制的关键。

目前我国没有这方面的规章制度来管理经济适用房的退出问题，即便有些家庭收入

上涨也没有科学的标准来衡量他们的收入是否不属于中低收入家庭，更没有合理的

制度来管理他们的退出问题。

三、我国经济适用房制度的改进对策

（一）建立合理的经济适用房建设运作模式

第一要提高经济适用房的适用性，按照中低收入标准来设计经济适用房，推广

以小户型为主的经济适用房，满足中低收入家庭的住房需要，符合中低收入家庭的

购买能力，改变目前市场上经济适用房规模、面积不合理的现象；第二要丰富经济

适用房供给方式，在大力兴建经济适用房的同时，发展二手房市场和廉租房来解决

中低收入家庭的住房问题以缓解经济适用房紧张的供求关系。二手房尽管性能上无

法与新房相比，但价钱上便宜，面积适中，而且房源多，对于中低收入家庭来说经

济实用。廉租房对于中低收入家庭来说，需要一次支付的金额较少，减轻了他们的

负担，同时也满足了他们的住房需求；第三要完善产权管理制度，

建立共有的产权制度，由国家和购买者共同拥有产权，政府是出资者，而居民作为

购买者和受助者，共同领取房产证，并按照出资比例来行使自身的权利，同时完善

住房产权登记制度，严格管理，控制经济适用房的非法买卖。

（二）严格对销售对象的审核

首先应该明确制定科学的中低收入标准，综合考虑国家平均水平和地区的平均

水平之间的差异。由于房地产具有明显的地区性和唯一性，各地区的地理位置不同，

经济发展不同，人民的生活水平和工资也有差异，因此在制定中低收入标准要结合

当地的实际情况；其次要多方探讨科学的分配方式，目前的经济适用房分配方式还

不是特别科学，购房者主要依靠运气成分，长期运作可能无法使民众满意。建立一

个合理的管理机制，按照申请的顺序或是贫困程度来分配更加合理一些。这样就必

须有完善的登记程序，来保证正确的顺序。

（三）完善相关的制度法规

最基本的措施是准确定位政策。经济适用房是社会保障体系的组成部分，不能

成为完全的市场化领域。国家大力发展经济适用房的核心政策目标应是解决城镇中

低收入群体的基本住房需求，满足人的生存发展权。在现阶段经济发展水平和人们

收入水平已经到达一定高度的时候，经济适用房的政策定位应摈弃原来的扩大内需

拉动经济增长的政策目标，政府主导的经济适用房建设应该理解为是政府对市场失

灵和缺陷的一种弥补和修正。市场经济条件下的部分市场主体由于存在能力差异，

信息不对称和不公平竞争等因素的影响在市场主导的一级分配过程中面临不利地

位，造成收入水平低，贫困和弱势群体的出现，集中的表现是没有能力在商业房地

产市场满足自己的基本住房需求，而政府作为人民利益的代表必须解决这部分群体

的生存困难，在二级分配中向其偏移。所以说经济适用房建设更是一项民生政策、

社会政策，政府应牢牢把握住这项政策的价值取向不偏离。

第二要健全配套法律法规，加强政府监管。完善《物权法》，制定《住宅法》是

完善住房保障体制最根本的要求。从法律的角度来保障经济适用房的建设运作，规

范经济适用房建设中的各种行为，严厉打击各种扰乱经济适用房建设分配的不法行

为。在法律基础上大力增加经济适用房土地供应，缓解供求关系严重倒挂现象，调

控商业房地产市场价格泡沫，严格管理土地出让制度，减少“寻租”行为，杜绝政

府官员和开发商之间的行贿受贿关系。实行最严格的资格审查制度，既要针对地产

开发商，严格招投标制度，充分竞争，保障有资质有实力，管理规范的开发商进入

经济适用房开发市场；也要严格购房者资格审核，制定面向社会公开，内容详细，

身份审核严格的经济适用房购买流程，建立科学的购买者收入界定标准，严厉打击

骗购和高收入者投机行为，保证中低收入群体的利益。再者政府要加强对房价的监

管，并对经济适用房采取政府分配方式，而不是将其推向市场，让开发商定价及销

售。

第三要建立合理的退出机制，通过完善经济适用房的产权制度，对家庭经济状

况明显好转的住户引入合理的退出机制，鼓励其退出经济适用房的补贴范围，可由

政府出资回收住房，将住房再分配，引入新的补贴家庭，形成良性循环。

四、结束语

我国的经济适用房制度是住房保障体制的主要组成部分，自从 1998 年发展以来

取得了一定的成效也产生了许多问题，要解决这些问题，必须从完善相关法律法规

入手，只有政府制定了切实可行的制度并依据制度行事，才能将经济适用房工程开

展下去，成为真正的民心工程。本文主要是对我国经济适用房制度目前存在的问题

进行了整体研究并对这些问题提出了相应的改进对策，但具体的实施措施还需要进

一步研究。

参考文献

[1] 蒋青纯.“经济适用房”弊端与对策研究.合作经济与科技,2008,(2)。

[2] 程平.对经济适用房三种错位的认识与思考.中国房地产金融,2003,(9)。

[3] 张敏.经济适用房存在的问题及相应对策分析.法制与社会,2008,(3)。

[4] 杨洪文.经济适用房建设面临的问题与政策思考.华裔。

经济适用房产权管理范文第4篇

共有产权房是什么？和传统保障房有啥区别？低收入家庭买得起吗？会不会有人“搭便车”靠此赚钱？记者进行了调查。

和传统经济适用房有啥不同？

从2007年开始，淮安推行共有产权的经济适用房，符合一定条件的困难家庭，可以申请购买。

淮安市住建局住房保障处处长吴延宏介绍，按照共有产权模式，中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。“比起传统的经济适用房，‘共有产权房’是老百姓花了经济适用房的钱买到的商品房。”

根据淮安市的规定，个人产权占七成，政府占三成。倪洪志家所购买的这套房，建筑面积在80平方米，总价在16.5606万元，他只需要支付70%的购房款即11.59万元，就可以住进这套房子里。

如果要购买全部产权，5年内购买的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算；8年以后购买的按届时市场评估价格结算。居住期间，购买人不需为政府其余三成产权支付房租。如果选择出售自己的七成产权，政府则与下一个持有人共享产权及收益。

去年12月19日，通过几年的积累，倪洪志手头宽松了一点，又向亲戚借了点钱，总共花费了49680元，从政府手里回购了30%的产权，“我现在算是完全拥有这个房子了”。

吴延宏说，共有产权住房本身就是商品房，个人产权部分的权利和普通商品房一样，整个住房的个人出资额等同于相同面积传统经济适用房的价格，购房人不仅不会多出钱，而且个人产权部分的出资额还略低于购买同面积商品房，并享受商品房的保值、增值，不会像传统经济适用房那样失去了购买商品房的机会成本。

至今，淮安市区共向936户中低收入家庭供应共有产权经济适用住房，其中，717户为中低收入困难家庭，219户为拆迁住房困难家庭；向995户家庭提供共有产权经济适用住房供应证，可在两年内选房购房；共有153户购买了政府产权，占接近5年到期者中的90%左右，回收资金838.24万元。

会不会有人“搭便车”？

经济适用房政策，最惹争议的往往是分配问题，该保障的落了空，不该保障的“搭便车”。

吴延宏介绍，淮安市建立了申请救助家庭经济状况核对工作联席会议机制，成立了市申请救助家庭经济状况认定指导中心，对申请保障性住房家庭的经济状况实行联动审核。

记者从淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申请保障性住房的家庭共654户1626人，申请户的所有信息数据已通过民政、房产、公安（车辆管理）、社会保障（养老）、工商、税务、住房公积金、银行、证券公司等9个部门联动审核。“这些部门涵盖了一个家庭所有的经济活动，比如可以查你的存款，了解你的经济收入，知道你有无汽车房子，是不是炒股。”吴延宏说，经过严格的审核，共认定91户家庭不符合申请保障房条件，占申请家庭的13.9%。这些家庭已退出本次申请，并无一例投诉。

对于申请者，淮安的界定为，家庭月收入900元以下、申请人具有市区城镇常住户口达5年以上、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下（无房家庭优先购买）。

一些地方曾出现不符合条件的申购人弄虚作假购买经适房，若干年上市后获得巨大收益，吴延宏说：“传统经济适用房其实也是‘有限’产权，退出时要补缴‘土地出让金’等各种优惠，但是事先没有对产权进行明确的界定。而共有产权房恰恰是把这个含糊的‘有限’变为了明晰的‘比例’，把若干年后缺乏依据的‘补缴’，变成提前告知的按产权‘分成’，这样就简单明了，有据可依了。”

他说，在淮安模式中，使用权全部归购房者。政府作为共有产权方，保留相应的处置权，这就能对购房者倒卖牟利起到约束的作用。因为在《房屋所有权证》上有明确的比例和权属关系，如果私下倒卖，购房人会因为没有合法的产权凭证而存在极大风险，并且买卖双方都已构成对共有产权人利益的侵占，会受到相应的追究。

低收入家庭买得起吗？

最初，淮安曾尝试个人和政府的产权5∶5，但后来统一改为7∶3，即个人首付需要交70%的购房款，比普通商品房的首付比例要高。国务院发展研究中心副主任卢中原认为，第一笔购房款对于低收入家庭来说是一笔巨款。

2012年，一次摇号选房引来500多人申购，但是仅有170多人成功认购，而实际成交则为140多户，另有30多户选择了退订。“退订的原因在于首付款的金额还是超出了他们的承受能力。”淮安保障性住房建设管理中心刘远胜主任说。

目前住在低矮房子里的吴霞一家，人均收入才600元，为了改善住房条件，她申请购买经济适用房小区康居花园的共有产权房。周边的商品房房价为每平方米4600元，按照便宜5%～10%计算，吴霞的心理价位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算，得要30万元左右，先交七成房款，大概20万元。”对于她来说，20万元也很难拿出来。

记者采访的其他几个申购者也认为，中低收入家庭在购买共有产权房时，最大的问题是“手中无粮”，为买一套房，不得不向亲朋们“东拼西凑”。

吴延宏说，由于低收入群体往往没有稳定的工作，银行不愿意给他们贷款，一是担心他们还款能力弱，二是贷款数额比不上常规房贷。经过多方沟通研究，淮安市房管局与保障房中心、银行、担保公司设计了一个针对经济适用房用户的贷款解决方案。

经济适用房产权管理范文第5篇

【关键词】经济适用房制度；经济适用房

近些年来我国一般商品房的价格上涨过快，房价节节攀升，居高不下，使原本刚性需求的必需品已变成遥不可及的奢侈品。普通老百姓买不起房，即使是中等收入群体也不堪重负。因此，加快建造经济适用房以满足广大的中低收入者的需求，改善他们的生活，是维护社会稳定的必然选择。经济适用住房作为我国住房保障制度中的重要组成部分，在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起了重要作用。经济适用房制度出台的初衷是好的，政策设计思路也是对的，但在实施发展过程中也存在许多问题。本文从经济适用房的概念，发展历程出发，揭示其现存的问题并提出完善的措施。

一、经济适用房制度发展历程

（一）经济适用房概念

在我国，所谓经济适用房一般是指由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障性住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场的商品房价格来说是较低的，适合中低收入家庭的负担能力；所谓适用性，是指在房屋的一般建筑标准上不得削减和降低，强调住房设计和建设标准的使用效果，以“满足基本住房需求”为原则，体现经济适用住房的保障功能。建设这种经济适用房一般由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

（二）制度发展历程

自1991年国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》起，“经济适用房”概念开始走进大众的视野；1994年国家原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》，明确了经济适用房是“以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质”的住房，同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应的规定。2004年原建设部、国土资源部和中国人民银行联合下发中国第一部《经济适用住房管理办法》，对经济适用房的开发建设、销售、管理作了规定。但2005年-2006年，经济适用房出现了一系列问题，例如户型过大、标准过高；寻租现象严重，富人抢占了穷人的福利等等。2007年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，对经济适用房进行了重新定位，将经济适用房由过去的政策性商品住房转变为保障性质的政策性住房，并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。在2007年11月新修订的《经济适用住房管理办法》中，详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及退出管理、监督管理等。强调了经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接、经济适用住房购房人拥有有限产权，此外还用更多的细则限制了经济适用房用于投机。

二、我国经济适用房制度现存主要问题

政府推出经济适用住房是为解决中低收入家庭住房困难，体现它的社会保障性。该制度的确解决了一部分中低收入家庭的住房问题，在一定程度上发挥了让利于民、造福于民的功效，但仍存在着一些不容忽视的问题。这些问题主要包括建设方面、销售方面、供求方面和退出机制方面。

（一）建设方面存在的问题

首先，经济适用住房建设面积偏大。国家对经济适用住房的单价和面积都有规定和限定。如建房[1994]761号规定“经济适用住房是按国家住房建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住房）建设的普通住房”，“经济适用住房建设要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需要”；建房[1998]154　号进一步明确“在进行市场调查的基础上，合理确定经济适用住房套型和标准，以满足目前中低收入家庭的实际消费需要”。但从市场的实际供应情况来看显然不是这样的，有不少地方打着经济适用房的幌子开发豪宅，致使经济适用房的户型越来越大，严重超出了《经济适用住房管理办法》的规定。建筑面积过大，超出了购买对象的实际能力范围，早已没有了经济适用房本应具备的“经济性”的特点。

其次，部分经济适用住房质量方面存在安全隐患。一些开发商为了牟取巨大利润，在建设过程中选用质次原料，甚至偷工减料，而由商品房转化过来的经济适用住房多半是一些“半拉子”工程，存在较大的安全隐患。

第三，经济适用住房布局不合理，经济适用度不高。很多经济适用房选址位置过于偏远，周围环境不理想。因经济适用住房建设是面向中低收入家庭，其突出的特点是价格相对较低，大部分开发企业为降低成本，一般把其建在远离市区的地段。另一方面，也有开发单位把它建在较为繁华的地段。这两种选择都有失偏颇，前者若不解决配套的交通设施，将增大购房者生活、工作等方面的不便。后者因价格较高，大部分中低收入者难以负担，最终造成新建经济适用住房出现滞销现象。

最后，缺乏统一的多部门管理机制。经济适用住房实施全过程涉及发改、规划、国土、财政、建设、房产、物价等多个政府部门，程序繁多，缺乏密切合作使经济适用住房整体实施进度缓慢。

（二）销售方面存在的问题

建设部等部委于2007年颁布的《经济适用住房管理办法》中规定经济适用住房的销售对象为城市低收入住房困难家庭。但我国缺乏完整的居民收入汇总统计数据库，居民收入来源又是多渠道的，年均家庭总收入较难确定，因此在经济适用房销售过程中就出现了许多违规行为，使不符合经济适用房购买条件的购买者进入，挤占中低收入家庭本就不多的供应量。例如西安市某经济适用住房小区的调查中发现，经济适用房的出租率高达27%，小区内停放私家车占到总户数的62%。种种的现象表明，在目前对经济适用住房购买家庭的经济收入缺乏有效地统计，造成了对经济适用房购买者的信息难以甄别界定。

（三）供求关系方面存在的问题

经济适用住房供不应求的现象十分严重。根据国家主管部门测算和有关规定，　70%以上的家庭应当享受经济适用住房，与此相适应，经济适用住房的供应或建设的规模，也应当占到　70%以上。而实际上，经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。由于经济适用住房的价格低于市场均衡价格，出现了经济适用住房倒卖现象。一些不法分子利用制度的漏洞，通过伪造亲属关系进行交易或者伪造拆迁户身份向社会高价倒卖房号。

（四）转让制度方面存在的问题

目前各地没有设立专门的经济适用住房管理机构、合理的收入检测机制与有效的住房供给循环机制。除了出现住房建设与供给管理，销售管理等问题外，且因为购房人动态信息管理不足与经济适用住房产权不清，不但令经济适用住房退出的依据缺乏，还将引发退出收益纠纷，降低经济适用住房供给循环的有效性。

三、完善经济适用房制度的对策措施

（一）完善住房公共财政体制

按照目前法律规定，用于经济适用住房建设的土地，地方政府将减免土地出让金，并给予配套建设等一系列优惠政策。我国的经济适用住房用地属于地方政府划拨范畴，商品房用地属于土地使用权的出让，地方政府收取土地出让金，两者比较而言，地方政府的财政收入差距显而易见，不同地区的土地财政收入也会有差距，这里存在一个公共财政分配体制问题。我国应从中央财政上作补贴，提高经济适用住房建设的效率，达到对中低收入家庭的住房保障目的。

（二）明确经济适用住房供应对象

经济适用房制度的建立其目的是为了解决经济适用房销售对象对住房的需求，达到“居者有其屋”的最终理想。要想更好的发挥出经济适用房的经济性，使国家的惠民政策真正落到实处，首要的问题就是要正确界定经济适用住房购买对象，严格经济适用住房购买人的资格审核。结合我国国情及各市经济发展水平，科学地制定出整套完整明确的购房者资格审核标准。为保证审核结果的准确有效性，可分两个方面来衡量一个家庭的年总收入：一方面是家庭货币收入，另一方面是家庭住房面积。家庭的货币收入包括一个家庭全体成员的工资收入、工资外的其它兼职劳务收入及金融证券投资资产的价值。家庭住房面积包括该家庭拥有的不动产，其中涵盖自己居住的房产价值等。因居民家庭收入是一个变量，且存在各地区的经济差异，所以在制定审核标准时要充分的结合各地的具体情况。而家庭人均住房面积也要结合各地的实际情况，根据低收入家庭的合理需要来确定，人均住房面积应适当高于当地的水平，并随时根据社会的发展进行调整。此外，对已经经过资格审核的经济适用住房购买人，要进行公开公布，成立经济适用住房公众监督组织，重视投诉举报等工作，一旦发现其提供虚假资料，立即取消其购买经济适用房的资格，并限制其在一定年限内申请购买经济适用房的资格。制定适合各市经济适用房的配套地方法规，由专门的部门对经济适用房的申购对象、房屋购买、使用管理、后期买卖等问题进行全方位的管理。建立中低收入家庭住房保障机制，用来与住房供应体系相互配合，真正做到“公开、公平、公正”。

（三）加强对经济适用房建设环节的监督

为了防止开发商将用于建设经济适用房的划拨土地使用权用于普通商品房开发，应该加强对土地出让的监督，可采取以下措施：

首先，在经济适用房开发商的确定上，采取招投标的方式，并在一定范围内，向申购此待建经济适用房的购房者及公众公开，使开发商的行为置于社会公众的监督之下，将政府部门的监管与社会的监督有效结合起来。另外，在设计环节中，应由相关部门严格审批其建筑面积，不能允许有超标面积的房屋出现，严格控制各个标准建筑面积房屋的比例。在开发建设楼盘的期间，由政府组织相关部门定期进行核查，有违设计、施工标准的房屋在建房初期就会被有效制止。合格完成建设任务后，相关部门要对楼房进行质量、布局、面积等多方面进行竣工验收。发售环节也要置于政府专门机关的监督下，这样有利于切断开发商直接获取暴利的渠道。

（四）制定严格的经济适用住房退出制度

城市低收入家庭是一个动态的概念，在一定的时期内是在不断变化的，所以建立科学的、合理的经济适用住房退出机制非常必要。政府的相关管理部门可对购房者实行动态管理，经济适用房购房者每年必须向有关部门上交家庭收入情况等资料，每5年左右对其进行一次家庭收入状况审核，特别是要深入社区入户调查，对于符合退出条件的家庭，应提前通知住户限期退房，以便住户有较为充裕的时间做好退出准备。

（五）　建立健全法律保障

我国经济适用住房发展至今出现了较多的问题，其中有些问题已涉及到法律层面，政府应尽快地建立健全法律、法规来规范保障性住房市场，使其健康运作。我国也应该尽快出台《住宅法》或《住宅保障法》等相关法律来规范和引导我国保障性住房的开发建设。具体来说，这部法律至少应该包括对象范围的清晰界定；申请者的公示和监督；建设、价格方面的监管；进入和退出方面的监管；各个参与经济适用房项目的单位各司其职，互相监督，对其中出现的和监管失职行为进行处罚等内容。

经济适用住房对解决社会低收入人群的住房问题和维护社会稳定起着重要的保障作用。政府应不断完善其实施发展，使经济适用房真正做到利民、惠民、安民，“经济”又“适用”。

参考文献

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