建设工程竣工验收的法律规定
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建设工程竣工验收的法律规定范文第1篇
一、新建商品住宅交付过程存在的问题
（一）工程竣工验收备案表是否作为新建商品住宅交付的必要条件存在争议
首先，法律、行政法规对新建商品住宅交付有强制性规定。《城市房地产管理法》第27条第2款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第17条第1款规定 “房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。从上述条文可看出，房地产开发企业向购房者交付的商品住宅必须是“经验收合格”的。
那么组织验收的单位是谁呢？《城市房地产开发经营管理条例》第17条第2款规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。从2000年起我国改革了竣工验收制度，根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”。由此可见，组织验收的单位由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地产开发主管部门转换为监督主体。
在多数情况下，购房者在收房时，会要求开发商提供“三书一证一表”，“三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书，一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，一表是指“工程竣工验收备案表。然而，目前开发商与购房者在“商品住宅经验收合格”这一交付条件下是否提供“工程竣工验收备案表”，“工程竣工验收备案表”是否是交房的必须要件，存在较大争议。
根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。第5条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。
从程序来看，工程竣工验收合格的时间应当是建设单位提出工程竣工验收报告之日，但实践中绝大多数购房者认为应以工程竣工验收备案表的取得作为竣工验收合格的标志，主要是由于政府建设部门出具的工程竣工验收备案表公信力强，具有更广泛的接受度。但房地产开发企业大部分认为此条件作为交付条件过于苛刻，若在取得工程竣工验收备案表后再交房会使开发周期普遍延长，对于开发建设规模较大的住宅项目而言，从技术层面上更加难以实现。
（二）交房流程不规范的问题
根据商品房买卖合同示范文本对新建商品住宅办理交接手续的明确规定，一般先验房后交费、签文件的收房程序是正常程序，当业主对验房的结果满意之后，就可以签字收房了，但是实际交房过程与规定存在一定差异。在实际交房过程中，多数房地产开发企业发出交房通知书就要求购房人收房。在交房现场开发企业要求业主先缴纳相关的税费及维修基金、物业管理费等相关费用并签署收房单后，才能拿钥匙验房。只要业主签了字收了房，一旦发生问题，对于房地产开发企业而言至少可以不承担违约责任，因此常常出现对于工程质量问题也不及时认真整改的现象，甚者把所有工程质量问题归为保修问题，推延维修时间。
在交房时是否应该缴纳相关的税费及维修基金，存在一定争议。新建商品住宅的产权证一般是交付后半年至一年内办理完成，交纳相关的税费及维修基金都是在办理房屋产权证环节才会发生，提前缴纳的资金可能被开发商挪作他用，资金的安全性无法得到有效保障。
（三）住宅质量等相关问题
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第4条规定“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用”。在新建商品房交付过程中并不是说购房者签收房子拿了钥匙，就等同于认可了房屋的质量状况。如果拿到钥匙后发现房子有质量问题，购房者有保护自己利益的手段，可以要求房地产开发企业继续承担维修责任，并且在约定期限内必须要无偿进行维修，或者赔偿相关费用。
一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
在交房时，还有一些方面常引起纠纷：面积问题，商品住宅实测面积与合同面积不符，补缴或退还购房款的纠纷；迟延交付房屋，开发商以不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等为由，推迟交房，购房者要求赔偿的纠纷；
配套设施迟延或者交付不能，配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。交房时，基础设施不完备，与合同以及宣传的广告不符，购房者拒绝收房的纠纷；装饰和设备不合约定，交付的商品住宅是精装房的，有的精装房的装饰材料与工艺标准同合同附件和补充协议中约定不符，品牌不符、材料低档、做工粗糙、房间有害物质（如氨气、甲醛、氡气等）造成空气污染等引起的纠纷。
二、新建商品住宅交付的管理方式借鉴
针对新建商品住宅交房标准不统一、交房流程不规范、房屋质量不合格等问题，国内如上海、天津、北京、哈尔滨等一些城市对新建商品住宅交付使用管理做出了大胆的探索和尝试，采用许可制、准许使用管理、公众监督管理等方式，具有较好的借鉴意义。
（一）上海的新建商品住宅交付使用许可管理
在新建商品住宅交付使用管理中，上海采取新建商品住宅交付使用许可制度。《上海市新建住宅交付使用许可规定》第4条规定“新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书，并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料”。其实施细则中第2条规定“本市国有土地上开发建设的新建住宅应当与规划要求配建的教育、医疗、邮政、菜场、社区服务、公交终点站等公共服务设施和市政公用基础设施同步交付使用”。新建商品住宅的配套公共设施应当达到规定的建设要求是这项许可制度的重要内容，也是这项许可制度的亮点，其目的在于保障新建住宅具备满足居民基本生活条件的使用功能。“上海模式”实行行政许可制度，具有较强的行政约束力，监管力度强，实施效果较好，对于规范房地产市场行为具有积极作用。
（二）天津的新建商品住宅准许使用管理
天津市对商品住宅商品房实行准许使用制度，并通过地方法规进行推行，具有较强的约束性。2010年出台的《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》规定，天津市房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取天津市新建住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。房地产开发企业应当在住宅商品房具备交付使用条件之日的15日前，向建设行政主管部门申请办理准许使用证，并提交工程竣工验收合格证明文件以及建设工程规划验收合格证等。同时，还要求在有关部门制定的商品房销售合同示范文本中，载明住宅商品房的交付标准是取得准许使用证。对于没有取得准许使用证的住宅商品房项目，房地产开发企业不得要求物业服务企业为购房业主办理入住手续，如违规办理入住给购房人造成损失的，购房人可依法向开发企业要求赔偿。
天津的准许使用管理方式，将准许使用证作为新建商品住宅交付使用的一个重要要件，并要求写入商品房销售合同示范文本中，在没有准许使用证的情况下可以拒绝收房。这样，多途径保障业主的权利，在纠纷发生时，有利于业主通过法律途径进行有效维权。
（三）北京的住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理
北京在2007年出台了《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（下称《暂行办法》）和《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》（下称《通知》），对新建商品住宅交付管理提出了相对细化、具体的要求，重在规范交房程序、完善住宅配套、减少交房纠纷。
《暂行办法》要求房地产开发企业应当按照规划意见书的要求安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施，并与住宅同步建设、同步交付使用。市政公用基础设施、公共服务设施同步交用的具体内容，要写入商品房预（销）售合同。同时，规定了交房时市政公用基础设施和公共服务设施建设完成的具体时间，“教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50％之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80％之前同步建设、同步交付使用”。
《通知》要求开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。购房者可先验房再交物业费、公共维修基金、契税等费用。房屋发现问题要按合同约定及时处理。违规企业将记入行业信用信息系统，限制该企业相关项目的网上签约。
（四）哈尔滨公众监督管理
《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》主要引入了公众参与共同监督的管理办法。新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。社会评审工作，由业主代表、相关专家、物业管理企业代表、区人民政府及社区代表组成的新建住宅交付使用评审委员会（以下简称评审委员会）进行。评审委员会总人数为9人，其中业主代表和相关专家各3人，物业管理企业、区人民政府及社区代表各1人。同时从相关专家中推选主任委员1人，从业主代表中推选副主任委员1人。评审委员会每个成员拥有一个投票权。业主代表和相关专家的产生，由社会评审组织单位从新建住宅的已购房人和市房产行政主管部门建立的专家库中随机抽取。抽签过程及结果应当公开，并由公证机构现场进行公证。从评委会的产生及工作程序看评审工作公正、公开、合理，引入社会多方力量参与到此项工作之中，让社会公众关注此类涉及民生的事情，能够更好维护购房者的切身利益。
评审委员会应当将评审意见书报市房产行政主管部门备案。市房产行政主管部门收到备案文件后，应当将评审意见书在新建住宅项目所在地公示3日。
三、对新建商品住宅交付使用管理的对策建议
（一）明确商品住房交付使用条件
建议依据法律法规及有关建设标准，各地方制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。
建议在地方法规中，明确将取得工程竣工验收备案表作为开发商交付商品住宅的必备条件，并将此要求写入商品房买卖合同示范文本。一些城市已经有类似的做法，例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件”。由此可见，以取得工程竣工验收备案表作为交付房屋的条件之一是广大业主的要求，接受度大，公信力强，也是趋势所在。
（二）规范新建商品住宅交付程序
建议在新建商品住宅交付过程中，地方应重视交付程序的管理，通过具体的办法规范交付程序，避免相应的交付纠纷。交付程序包括从通知业主交房到办理入住手续、缴纳代收税费以及办理产权证等整个过程。首先，房地产开发企业应按照合同约定的通知时间通过媒体通告、函告、电话等方式通知业主交房，然后是项目现场业主身份确认，开发企业专人陪同业主查验房屋，记录整改要求，进行房屋整改。在无异议的情况下办理签收手续、移交房屋钥匙，再次是办理物业管理手续、缴纳代收税费，最后是办理产权证。开发企业不得以缴纳相关税费和物业管理费用等作为查验商品住宅的前提条件，对违规的企业采取一定的惩罚措施。
（三）落实新建商品住房质量责任
房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。
（四）完善商品房买卖合同示范文本
商品房买卖合同是新建商品住宅交付责任得以履行的基础，因此只有较为完备的商品房买卖合同示范文本才能正确指导商品房交房过程，避免一些交房风险。首先，要细化新建商品住宅交付条件和标准，交付条件包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书等。交付标准包括商品住宅的装饰、装修、设备标准；上下水、电、燃气、暖气等；道路、绿化、停车场、学校、幼儿园、会所等配套设施。其次，将开发企业不得将买受人交纳税费作为交房的条件写入合同文本中。再次，要明确商品房实测面积与预测面积不符时的处理办法。最后，应考虑商品房室内空气质量安全性的问题。
参考文献：
1.方蕾 姚卫萱.新建住宅交付使用及质量管理.上海经济年鉴.2010
2.李僖讴.住宅交付使用管理.哈尔滨年鉴.2007
建设工程竣工验收的法律规定范文第2篇
[关键词]竣工验收备案；档案管理；重要性；规范管理；依法办事
竣工验收是指施工单位按照承建合同规定的城建内容和施工图纸的要求已经全部建成并且自我检验达到施工质量验收规范标准，经过验收部门实地验收通过的，这一最后环节，被称为竣工验收。竣工验收备案对于档案管理有着重要的作用，本文章从工程档案移交中会出现的问题，竣工验收备案对档案管理的积极作用等几个方面就竣工验收备案在档案管理中的重要性展开论述。
1工程移交中出现的问题
1.1不遵守相关规定和协议
有许多单位虽然与有关部门签订了相关的协议和保证书，但在工程移交的过程中为了省事和节省时间，往往会忽略这部分的内容，不遵守相关规定和协议，不按照规定交接，手续不齐全不完整，长期以来，就会造成有些人员懒惰的情绪，甚至有的人员不对其进行备案。
1.2不重视档案的保护工作
虽然已经多次强调档案的重要作用，但仍然有许多建筑施工单位不认真，认为档案管理是浪费人力财力的一项活动，但不难发现，有许多情况都是因为不重视档案的保护工作。有的建筑施工单位在施工完成后很长一段时间都不进行相关档案的移交，造成工程档案移交不及时，在这过程中就很容易造成档案的丢失，损坏以及文件不完整的情况，对后续一些工作也会产生一定的影响。
1.3工作人员不落实，相关机构不健全
有很多单位没有设置专门的档案管理机构也没有配置相关的档案管理人员，这就很容易造成，在工程结束后，员工想要移交工程档案时没有移交的对方，造成大量的档案遗落在员工手上，不利于后期的整理；同时，由于有些单位虽然设置专门的档案管理机构，但由于没有专门的管理人员，造成档案一团糟，虽然档案室存有档案但如果要寻找时，却要花费大量的人力和物力财力，浪费大量时间。在这里，我认为的是，大家应该改变对档案管理员的看法，档案管理员是很重要的工作岗位，并不是随随便便的一个人都可以胜任的，人们要从根本上改变对档案管理员的看法，进而重视档案管理，健全相关档案管理机构，落实工作人员的工作情况。
2竣工验收备案在档案管理中发挥的积极作用
2.1规范了档案管理工作，管理质量得到提高
在2001年7月份，国家建设部了相关规定，要求“列入城建档案馆接受范围的工程，建设单位在组织验收前，应当提请城建档案管理机构对工程档案进行验收。预验收合格后，由城建档案管理机构出具工程档案认可文件”等相关文件，正是因为这些文件的颁布施行，才让工程档案的管理更加规范也更便于实行，同时对于档案的移交工作也更加方便，人们也越来越重视。由于以上的一系列措施，也带动了管理质量的提高，国家相关文件，地方也越来越重视，会招收有管理经验和管理技术的管理人员，有了相关的法律规定同时又有了相关的管理人员，管理质量自然越来越好。档案的管理工作也得到了规范，不再像之前的“无头苍蝇”一样进行档案管理。
2.2必须依法办事，提高了档案管理的权威性
档案管理机构依照相关法律规定办事，做到了有法必依，依法办事。各地方响应国家号召，根据地方实际情况颁布相应法律规定，使法律规定能够更好地适应地方具体情况，因地制宜的实施制定，要求各个单位必须履行自己的责任，并且检查监督工作单位是否严格按照时间移交工程档案，实施起来具有可操作性，各级单位层层监督，层层督促，依法办事，使重要档案以及竣工验收档案不再流落在外，使档案整理和保存得更加完备，在无形中也鼓励了相关建筑单位及时进行竣工验收备案的档案管理，提高了档案管理的权威性，真正做到依法办事。
2.3提高档案管理的效率，明确责任主体
单位依照规定进行管理，人员都有各自相应的工作，依照相关规定，有条不紊，提高了档案的管理效率。同时，竣工验收备案当工程出现一定问题时，也有章可循，可以明确责任主体。并且，可以通过竣工验收档案了解竣工资料的完整性，真实性，正确性，并且提出整改意见。
3设置竣工验收备案专门认可文件的关口，实现综合验收的管理机制
工程竣工验收管理程序将工程档案管理也纳入了进来，推动建设工程管理更加一体化，因此，在竣工验收备案时，就有了一个统一的综合的窗口，有效避免了不同机构之间因配合不协调而产生的一系列问题，提高了效率。工程质量评定时要做到六个有：业务指导有城建档案馆、预验收有城建档案馆、竣工验收有城建档案馆、交工验收证明书签字盖章有城建档案馆；竣工验收时有城建档案馆的现场核查工程档案，交工验收证明书有城建档案馆签字及盖章，备案时有城建档案馆出具的同意该工程备案的证明材料，上述环节必须紧密相连，环环相扣，才能真正起到督促、管理、监督的作用。
4结语
建设工程竣工验收的法律规定范文第3篇
内容摘要：FIDIC合同条件中的缺陷责任制度与我国法律规定的保修制度在本质上是一样的，都是为了使工程质量在施工结束后的一段时间内得到保证。但是，这二者又存在着一定的区别。项目管理人员需要对这两者的关系深入研究，掌握其区别与联系，才能避免在工作中由此造成损失。
关键词：保修制度 缺陷责任 区别与联系
我国的工程质量保修制度和缺陷责任制度
目前我国规范保修行为主要有两个制度：保修制度与缺陷责任制度。保修制度源于我国法律的规定，缺陷责任制度主要源于FIDIC合同条件，但在我国的《建设工程质量保证金管理暂行办法》之中也有体现。这两个制度之间存在一定的联系，也存在一定的区别。需要对其深入研究后才能加以甄别。
《建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”通过《建筑法》的规定，使得对建筑工程进行保修作为一项法律规定确定了下来。
由于对工程的保修涉及到工程的所有者和使用者的利益，所以，《FIDIC施工合同条件》也对此有专门的关于工程质量保修的条款，主要体现在“缺陷责任”的条款上。所说的缺陷责任指的是在缺陷通知期限内承包商对工程质量因缺陷而承担的责任。它与我国的质量保修制度既有相同之处也有不同之处。
质量保修制度与缺陷责任制度的相同点
(一)本质上相同
不管是我国的质量保修制度还是《FIDIC施工合同条件》中的缺陷责任制度，在本质上都是相同的，也就是在一定期间内，承包商负有对存在质量问题的工程承担的责任。
(二)质量保修期与缺陷责任通知期限的起点时间相同
1.质量保修期的起点。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“建设工程的保修期。自竣工验收合格之日起计算。”
2.FIDIC合同条件中缺陷责任通知期限的起点。同时，《FIDIC施工合同条件》第1.1.3.7款规定：“‘缺陷通知期限’系指投标书附录中规定的，自工程或某分项工程(视情况而定)根据第101.款[工程和分项工程的接收]的规定证明的竣工日期算起，至……”。可见，它们的起点是相同的，那就是工程的竣工验收合格之日。
3.中外对竣工验收之日的不同理解。我国对竣工验收之日的理解。根据我国《建设工程项目管理规范》(GB／T50326-2001)2.0.23款的规定：项目竣工验收是指“承包人按施工合同完成了项目全部任务，经检验合格，由发包人组织验收的过程”。从这个概念我们看出，工程通过了验收，就意味着承包商已经完成了合同中的全部义务。该概念在修订的《建设工程项目管理规范》(GB/T50326-2006)中没有出现，但是，《建设工程项目管理规范》(GB/T50326-2006)第18.3.1款规定：“项目完成后，承包人应自行组织有关人员进行检查评定，合格后向发包人提交工程竣工报告”。也可以认为也是延续了关于竣工验收的概念。
FIDIC合同条件对竣工验收之日的理解。但是FIDIC中的竣工之日却与我国的理解不同。《FIDIC施工合同条件》第11.9款规定“直到工程师向承包商颁发履约证书，注明承包商完成合同规定的各项义务的日期后。才应认为承包商的义务已经完成。……只有履约证书应被视为构成对工程的认可。”而颁发履约证书的时候，缺陷通知期限已经结束了。也就是说，FIDIC合同条件中的缺陷责任期始于竣工验收通过之日，止于对已完工程认可之日。而我国的保修期限或保证期限则始于竣工验收之日，同时也是认可工程之日。
(三)承担责任的方式相同
1.保修制度中承担责任的方式。《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”这个条款规定了施工单位承担保修责任的方式，即“履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。同时，2000年颁布实施的《房屋建筑工程质量保修办法》第十三条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”《房屋建筑工程质量保修办法》除了进一步肯定了《建设工程质量管理条例》中规定的施工单位的义务是“履行保修义务”以外，更进一步明确了履行保修义务后所发生的费用是“由质量缺陷的责任方承担”。这个规定可以说是对《建设工程质量管理条例》的进一步完善。
2.缺陷责任制度中责任的承担方式。《FIDIC施工合同条件》第11.1款规定：“为了使工程、承包商文件和每个分项工程在相应缺陷通知期限期满日期或其后，尽快达到合同要求(合理的损耗除外)，成包商应：……(b)在工程或分项工程(视情况而定)的缺陷通知期限期满日期或其以前，按照雇主(或其代表)可能通知的要求，完成修补缺陷或损害所需要的所有工作……”。同时，《FIDIC施工合同条件》第11.2款规定：“如果由于以下原因，达到造成第11.1款[完成扫尾工作和修补缺陷]的(b)项中提出的所有工作的程度。其执行中的风险和费用应由承包商承担：(a)承包商负责的设计，(b)生产设备、材料或工艺不符合合同要求，或(c)承包商未能遵守任何其他业务………”
质量保修制度与缺陷责任制度的不同点
(一)两者持续的时间长度不同
1.保修制度中的时间长度。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(I)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(iI)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(iii)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(iv)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；(v)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”
我国的质量保修期是由建设单位与施工单位约定的，我国法律对保修期限只是对于一些特殊的工程项目有最低保修期限的规定，而没有最长保修期限的规定。
2.缺陷责任制度中的时间长度。FIDIC合同条件中缺陷责任制度的时间长度。而《FIDIC施工合同条件》中的缺陷通知期限的长度却是“自工程或某分项工程(视情况而定)根据第10.1款[工程和分项工程的接收]的规定证明的竣工日期算起，至根据第11.1款[完成扫尾工作和修补缺陷]的规定，通知工程或分项工程(视情况而定)存
在缺陷的期限(连同根据第11.3款[歃陷通知期限的延长]的规定提出的任何延长期)”。这里面的缺陷通知期限一般为365天(参见《FIDIC施工合同条件》第225页投标书附录)。同时，《FIDIC施工合同条件》第11.3款规定：“如果因为某项缺陷或损害达到使工程、分项工程或某项主要生产设备(视情况而定，并在接收之后)不能按照原定目的使用的程度，雇主应有权根据第2.5款[雇主的索赔]的规定对工程或某一分项工程的缺陷通知期限提出一个延长期。但是，缺陷通知期限的延长不得超过两年。”所以，我们看到，缺陷责任期限一般情况下是不能超过3年的。
《建设工程质量保证金管理暂行办法》中缺陷责任制度的时间长度。《建设工程质量保证金管理暂行办法》是我国除了工程质量保修制度之外，建立的与国际接轨的另一个工程质量保证制度。其第二条规定：“……缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。”这个规定与《FIDIC施工合同条件》中的缺陷通知期限就比较吻合了。
(二)两者需要完成的工作任务不同
1.保修制度中完成的工作任务。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”
2.缺陷责任制度中完成的工作任务。《建设工程质量保证金管理暂行办法》中缺陷责任期内要完成的任务《建设工程质量保证金管理暂行办法》第八条规定：“缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。”该办法中所谈到的责任也仅仅在于对已经完成的工程进行维修。所以，我国工程质量保修制度所要完成的任务是对于已经完成并已经通过验收的工程项目中出现的质量缺陷进行维修。而《FIDIC施工合同条件》中的缺陷责任却不局限于此。
FIDIC合同条件中缺陷责任期内要完成的任务。《FIDIC施工合同条件》第11.1款规定：“为了使工程、承包商文件和每个分项工程在相应缺陷通知期限期满日期或其后，尽快达到合同要求(合理的损耗除外)，承包商应：(a)在工程师指示的合理时间内，完成接收证书中注明日期时尚未完成的任何工作。(b)在工程或分项工程(视情况而定)的缺陷通知期限期满日期或其以前，按照雇主(或其代表)可能通知的要求，完成修补缺陷或损害所需要的所有工作。……”。也就是说，《…施工合同条件》中承包商承担缺陷责任的任务包括两个方面，除了要对已完工程中出现的质量缺陷进行维修外，还包括对未完成的工程任务的尽快完成。而在我国，未完成的工程项目是不属于保修范围内的。
(三)两者期限完成后所代表的意义不同
1.保修制度中保修期限完成后所代表的意义在于：在我国，如果超过了合同中约定的保修期限，则施工单位就不再对工程的质量承担任何责任了。
2.FIDIC合同条件中缺陷责任期限完成后所代表的意义在于：对于适用于我国法律的《FIDIC施工合同条件》而言，超过了缺陷责任期后，意味着建设单位对所修建的工程的正式认可，颁发履约证书。此时，才进入我国的工程质量保修期，后面的保修之路还很漫长，对于主体结构工程，可能还有几十年的保修期限(详见图1)。
(四)两者的保证手段不同
1.保修制度的保证手段。我国的保修制度主要是通过法律的手段和行政的手段来完成的，这也正是体现了我国的政府管理的特色。《房屋建筑工程质量保修办法》第十九条规定：“施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。”
2.缺陷责任制度的保证手段包括：FIDIC合同条件中缺陷责任制度的保证手段。而《FIDIC施工合同条件》中的缺陷责任制度则是通过经济的手段来保证的。承包商在收到中标函后28天内向雇主提交履约担保，这个履约担保的内容就包括了承包商要完成所有的缺陷责任。履约证书应由工程师在最后一个缺陷通知期限届满日期后28天内颁发。
《建设工程质量保证金管理暂行办法》中缺陷责任制度的保证制度。与此类似，我国的《建设工程质量保证金管理暂行办法》也规定了保证金制度。其第二条规定：“本办法所称建设工程质量保证金(保修金)(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”同时，其第九条规定“缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。”
参考文献
建设工程竣工验收的法律规定范文第4篇
承包人与发包人签订建设工程施工合同，承建云海大厦工程。2009年6月工程竣工验收合格后，发包人欠承包人工程款1700万元。发包人因资金短缺又向第三人借款3000万元。借款到期后因无力偿还，发包人将云海大厦中部分商铺转让给第三人以抵偿全部借款及利息，并已办理房屋过户登记。
承发包双方于2009年10月达成协议，发包人用云海大厦的房屋清偿所欠工程款及利息，利息按银行同期同类贷款利率的四倍支付。签订协议后发包人未偿付工程款，2009年12月承包人诉至法院，要求发包人偿付拖欠的工程款及利息，并主张对云海大厦享有优先受偿权。而第三人则主张对已办理了房产过户的商铺享有所有权，承包人的优先受偿权不得对抗其所有权。
请问第三人以物抵债取得的建设工程所有权能否对抗承包人的建设工程价款优先受偿权？
1.承包人能否主张建设工程价款优先受偿权？
依据《中华人民共和国合同法》，发包人逾期不支付工程款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，工程款就该工程折价的价款优先受偿。即承包人依法享有建设工程价款优先受偿权。该优先受偿权为法定优先权，不以登记为必要。
承发包双方约定发包人用云海大厦的房屋清偿所欠工程款及利息，该约定应视为承包人以工程折价的方式主张优先受偿权，且未超过《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）规定的六个月的法定行使期间。故承包人有权主张建设工程价款优先受偿权。
2.建设工程价款优先受偿权不能对抗哪些主体？
《批复》明确规定建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。例外的是，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的债权。也就是说，承包人的优先受偿权可以对抗抵押权和其他债权，但不得对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。
建设工程竣工验收的法律规定范文第5篇
一、建设工程保证金的种类及法律含义
梳理我国现行法律、政策规定和归纳工程实务中的一般做法，我国现行工程建设中的保证金种类主要有如下三种：
1、投标保证金
针对《招标投标法》出台后招投标实务中的具体情况，我国一系列国家政策细化规定了投标保证金制度，且招投标实务中也广泛运用了投标保证金制度。《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第27条规定：“招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标人应当按照招标文件要求的方式和金额，将投标保函或者投标保证金随投标文件提交招标人。”《水利工程建设项目招标投标管理规定》第25条规定：“招标文件中应当明确投标保证金金额。”《工程建设项目施工招标投标办法》第37条规定：“招标人可以在招标文件中要求投标人提供投标保证金。……投标人应当按照招标文件要求的方式和金额，将投标保证金随投标文件提交给招标人。投标人不按招标文件要求提供投标保证金的，该投标文件将被拒绝，作废标处理。”国务院行政法规《招标投标法实施条例》（征求意见稿）第19条规定：“招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标人应当按照招标文件要求提交投标保证金，否则应当作废标处理。”
综上，可以认为我国已经确立了投标保证金的法律制度。根据招投标实务情况来看，投标保证金主要是投标人在参与投标时按招标文件的要求向招标人提交的一笔资金款项。设置该制度的目的是为了在招投标阶段对投标人进行制约，以防止其中标后的不诚信行为（比如不签合同）给招标人造成损失、从而在一定程度上保障招标人的权利。投标保证金主要存在于招投标阶段，定标后，没有中标的投标人提交的投标保证金，招标人应当返还。
2、履约保证金
《招标投标法》第46条规定：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”第60条规定：“中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。”通常，上述两条法律规定被普遍认为是我国确立了履约保证金的法律制度。
根据《招标投标法》的规定和工程实务中的做法，履约保证金主要是在签定合同后投标人按照招标文件的要求向招标人提交的一笔款项。目的是为了在施工过程中对承包人进行制约，以弥补其违约行为给发包人造成的损失。履约保证金主要存在于合同履行阶段（工程实务中一般自合同签定后至竣工验收合格之日止）。
3、质量保证（保修）金（简称“质保金”）
根据《建筑工程质量保证金管理办法》的规定，质保金是发、承包人在合同中约定扣留工程款中的一部分资金，以确保承包人在工程缺陷责任期内对工程质量缺陷予以修复的一笔款项。此笔款项一般存在于工程竣工验收合格之日起至合同约定的缺陷责任期届满或者质保金返还期限届至之日。
根据以上法律性规定可以总结建设工程保证金的法律含义为，建设工程保证金是指为确立合同双方的权利义务，在建设工程的不同阶段（招投标期间、工程施工建设期间、工程缺陷责任（合同约定）期间），特定义务主体（投标人、承包人、保修义务人）向特定权利主体（招标人、发包人、保修权利人）所提交的具有特定性质和目的的金钱之债，收取建设工程保证金一方为债权人，交纳建设工程保证金一方为债务人。以上三种类型的工程保证金，其法律性质有所不同，在不同阶段有不同的处理规则。工程实务中，这三者一般有个转化过程，投标人在招投标阶段交纳了投标保证金并中标后，其投标保证金一般转化为履约保证金或其一部分；工程竣工验收合格后，履约保证金或其一部分一般转化为质保金。工程实务中，随着保证金性质的转化，也产生过一些法律上的纠纷。
二、建设工程保证金的法律性质
《担保法》第2条规定：“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”同法第63条规定：“本法所称质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”《物权法》第208条也规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。”
根据上述二法的规定，我们可以对建设工程保证金的法律性质作一点探析：建设工程合同属于特殊的承揽合同，而建设工程保证金之债是为担保建设工程合同的履行而在特定的债权人和债务人之间确立的一种法律关系，建设工程保证金的法律性质可以看作是担保之债中质权的质物。理由是：
第一，建设工程保证金的目的是担保建设工程合同的履行。在招投标阶段，投标保证金是为了担保投标人在招投标期间履行招标文件规定的义务、并在中标后与招标人签定合同、确立双方在建设工程合同中的权利义务；履约保证金是为了担保承包人在工程施工建设过程中履行其合同根本义务（质量、工期、安全）；质保金是为了担保保修义务人合同（保修协议书）约定的保修责任的落实。因此，建设工程保证金制度的确立是发轫于工程建设担保的初衷，其具有担保性质。
第二，建设工程保证金的用途是特定的。工程实务中，投标保证金是用于特定的招投标程序，比如成都市发改委、成都市建委就针对投标保证金发出了《关于成都市国家投资工程建设项目投标保证金实行集中监管的通知》（成发改项目[2009]1045号）该文件要求对投标保证金实行集中监管、专户管理。文件要求招标人在招标文件中须明确投标保证金专用账户的开户银行、账号、户名，并在第9条明确规定：“投标保证金不得挪作他用”。同样，根据履约保证金和质保金的法律含义，其用途也特定为担保建设工程合同的履行（质量、工期、安全）和工程缺陷的修复。工程实务中，履约保证金和质保金一般也实行专户管理、专款专用。例如：《四川省人民政府关于严格规范国家投资工程建设项目招标投标工作的意见》（川府发[2007]14号）第20条规定：“投标保证金、履约保证金必须通过投标人或中标人的基本账户以银行转账方式缴纳或退还。”
第三，建设工程保证金之债只能根据工程建设的不同阶段存在于特定的权利义务主体之间，已如前述，在此不赘。
第四，建设工程保证金之债保障的权利主体（对象）是特定的。即根据前述工程建设不同阶段所具体确定的权利人。
第五，建设工程保证金之债的标的物是特定的，即具体确定的一笔资金款项。从法律性质上讲，建设工程保证金属于物权中的动产物权。
第六，建设工程保证金一般由特定义务人交付给特定权利人并由其占有、保管，在特定义务人不履行义务（如中标后不签合同，施工中质量不合格、不履行保修义务）时，由特定权利人对保证金进行法律上的处分（如没收投标保证金，扣除履约保证金、扣划质保金）。
综上，工程实务中，建设工程保证金具有目的特定、用途特定、阶段特定、权利主体（保障对象）特定、标的物特定、占有特定等特征。
《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第85条规定：“债务人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”根据该司法解释的规定并结合建设工程保证金的上述特征，建设工程保证金的法律关系可以看作是特定债务人以特定的金钱对合同履行进行担保的一种质押行为，建设工程保证金的法律性质是一种金钱质权标的物。
三、建设工程保证金实务案例分析
实务中，笔者曾遇到过一例建设工程保证金纠纷案例，现结合上述法律规定简单进行分析、探讨。该案的大体情况是某施工单位中标承包某工程项目，并按招标文件向招标人提交了48万元的履约保证金。在施工过程中，承包人项目部由于资金紧张，遂以项目部名义向民间借款37万元用于购买工程建设所需的材料和支付工程施工中产生的运输费用。但项目部过了借款合同约定的还款期限仍未向债权人偿付该笔民间借款，债权人遂向法院要求承包人偿还借款，并申请保全了承包人向业主提交的履约保证金。法院审理过程中，作出裁定保全了承包人交纳在业主方的履约保证金。后经法院生效判决责令承包人偿还此笔款项，承包人过了生效法律文书规定的期限仍未偿还，于是，债权人向法院申请执行，法院从业主方强制扣划了承包人交纳的履约保证金。承包人对此提出执行异议，但法院没有采纳承包人的意见，本案现已执行完毕。
本案的判决是正确的，但是对于法院在执行程序中强制执行承包人交纳给业主的履约保证金，本人认为该做法值得商榷。根据前述分析，案中的履约保证金是承包人为担保建设工程施工合同的履行而按招标文件向业主方提交的一笔资金款项。其目的是担保合同的履行（主要是质量、工期、安全），履约保证金的用途是在承包人违约时由业主方进行法律处分，而不是由合同外的第三人来主张权利，该履约保证金担保的权利对象是业主，而不是担保承包人的债务人（担保债务人的机制属于“承包商付款担保”的范畴），虽然该笔款项从法律权属的角度而言属于承包人所有，但其已特定化为业主所占有。根据法律的规定，该履约保证金的收取和交纳行为属于承包人与业主设定权利的行为，该行为属于担保方式的质押行为，该履约保证金的法律性质为金钱质权的标的物。
由此可见，业主对承包人所享有的是担保物权，案中的债权人对承包人享有的是普通债权。根据物权优于债权的一般原理，案中债权人的债权不能对抗业主对履约保证金的担保物权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第13条规定：“查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由人民法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。”根据该条规定，法院冻结案中履约保证金的裁定并不能消灭履约保证金的质权效力。同时，该司法解释第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该条司法解释说明了被执行人（案中承包人）在该履约保证金未被法院冻结前与业主方设定权利的行为（以履约保证金形式设定质押行为）可以对抗申请执行人（案中普通债权人）。所以，本案根据承包人的执行异议和司法解释的规定，法院应该不执行案中履约保证金。本人认为法院在案中承包人向其提出执行异议后，仍然强制执行履约保证金的行为有侵犯业主（案外人）担保物权的嫌疑，似值得商榷。
