运营管理指导意见

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运营管理指导意见范文第1篇

摘要：对于快速发展的房地产公司而言，随着开发项目的增多、区域的扩张，管理的难度越来越大。本文简要地说明了房地产企业运营管理的趋势并对房地产企业如何搭建运营管理体系进行了简单的探究。

关键词 ：房地产企业；运营管理；建设

房地产市场环境和竞争格局已经发生了根本性变化已经成为既定事实，也已形成广泛共识，这种变化主要体现在几个方面，一是市场集中度越来越高；二是行业利润率普遍下滑，利润空间持续收窄；三是业绩分化进一步加剧，标杆企业的净资产收益率趋于平稳。

一、我国房地产企业运营管理的趋势

1.管理突出“三高”———高周转、高激励、高效能

2013 年房地产企业规模再上台阶，千亿企业突破7家（其中万科达到1741 亿元），体现了“高”、“大”、“上”的特点。标杆企业的销售额虽靓丽，但毛利率下降，销售净利率也普遍下滑，净资产收益率却趋于平稳。如万科2009-2013年的净资产收益率分别为14.3%、16.5%、18.2%、19.7%、19.7%。在净利下滑和杠杆天花板的情况下，标杆企业均通过高周转、高激励、高效能来维持回报水平。如碧桂园深耕三、四线城市，秉承总部精干高效、区域做大做强、项目责任到人的管理原则，坚持快开、快售、快平的高周转模式。2013 年提出关于现金流的567—拿地后5 个月开盘、6 个月现金回笼、7 个月达到现金平衡；关于销售的789—一周去化70%、首期推出80%货量、一个月去化90%。2013 年销售突破千亿，同比130%的增长，实现了规模与管理同步提升。海亮地产近三年从26亿到153 亿，超过100%的增长。同样是走了高周转的路子。

2.管理适配企业发展阶段

优秀企业运营管理从快而有序到快而持续，从关注项目利润到关注现金流及净资产收益率。在起步阶段，抓住 1 个目标———回款；2 个计划———项目节点计划、部门工作计划；3 个会议———项目周例会、部门月度工作会、项目月度计划会。规范阶段，抓住 1 个目标———利润；2 类计划———项目开发计划、职能计划；3 个驱动———关键运营会议驱动、项目月报预警驱动、项目考核激励驱动。精细阶段，抓住 1 套目标———现金流、净资产收益率；2 类计划———开发经营计划、管理计划；4 个体系———运营会议体系、成果管理体系、信息跟踪体系、激励评估体系。

3.管理紧紧围绕企业战略关注点

房地产企业战略关注点集中在有质量增长、区域布局、应对去杠杆趋势、业务模式创新。房地产企业的运营管理围绕核心成功要素展开，包括城市布局与深耕能力- 解决在哪儿做的问题；支持规模化发展的稳定资金渠道—解决能不能做的问题；项目运作能力（总成本领先、高周转、高溢价）———解决能否做好的问题；符合发展要求的专业化团队———解决能否做成的问题；战略及匹配体系（战略 - 组织 - 运营 -HR- 企业文化）———解决能否持续发展的问题。

二、房地产企业卓越运营模式及选择

1.集团管控模式及选择

集团管控涉及管控模式、管控方式及管控方法。其中管控模式体现母子公司定位及管控要点，分为三种类型，分别是投资管控型、战略管控型和运营管控型。投资管控型以财务指标进行管理和考核，适用于不相关产业的投资运作；战略管控型以战略规划进行管理和考核，总部无具体业务管理部门或配置综合运营管理部门，适用于多种不相关产业运作或相关产业均衡发展运作；运营管控型通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作过程管理，适用于相关型或单一产业领域内的运作。按照价值链管控的思想，运营管控型又分为关键点操作型、专业决策型、监控与平台服务型。关键点操作型适用于集团起步阶段或复杂业态中的操作项目前端；专业决策型适用于成熟发展阶段的决策项目；监控与平台服务型适用于规模发展阶段的服务项目。管控方式分为四种类型，分别是主导操作型、评审审批型、监控型、支持服务型。主导操作型是直接组织完成；评审审批型不直接操作，采用上报审批方式（包括审批、评审会、备案等）；监控型分为事前、事中、事后的监控，事前提出指导意见、预设目标，事中过程预警、过程检查，事后评估、检验和审计；支持服务型控制方式为业务支持、建立规范标准、指导意见等。

2.优秀企业管控模式

万科的组织设计充分体现了战略导向、平台支持、渐进有序和风险制衡的特点。根据城市聚焦与深耕，做实一线城市公司的战略导向，总部定位为裁判员，区域公司是教练员，而城市公司相当于运动员；平台支持包括三方面，资源平台、专业支持平台、规范化的营运管理平台；渐进有序是指基于发展阶段，总体按照倒三角到正三角，逐步授权；通过过程考核排名驱动各城市公司发展，组织设置强调风险控制的原则，达到风险制衡的目的。

3.优秀企业管控特点

优秀企业的管控特点包括基于业绩、结果为先的结果导向；基于战略、自上而下的目标先行；基于价值、关注成果的管控关键；基于能力、嵌入流程的风险制衡。

4.绩效激励匹配

运营管理还要有激励措施匹配，标杆企业绩效管理有四个特点，分别是导向清晰、根植管理、简单易行、激励有力。考核内容基于公司发展目标自上而下地系统分解，基于企业管理思想、管控模式的落地实施需求，多种激励方式相结合，高绩效分享。

三、关于运营管理体系建设的几点思考

1.集团管控模式要适配自身发展阶段

每个企业都有自己的特点，借鉴行业成功做法时，一定要适配自身发展阶段。与标杆企业相比，数量众多的中小型房企还存在较大差距，企业发展的活力和动力还显不足，在房地产市场的风险不断上升的情况下，面临着规模扩张和风险防范的矛盾。因此，企业运营管理体系的建立要循序渐进，过于强调自身特点或者完全照搬标杆企业做法都会成为企业成长的障碍。

2.加强成本管理是提升企业竞争力的必修课

加强成本管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在科研阶段要进行成本的估算，这个时候主要是对投资的可行性进行估算，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐的准确和细化，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本，施工图版也是企业进行成本控制的依据。目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。

参考文献

[1]周亮华.浅析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系.中国城市经济，2011(14).

运营管理指导意见范文第2篇

【关键词】水利工程 重大项目 PPP模式 公益性与经济性

中国正在经历城镇化过程，原来居住在乡镇农村的农民大量移民进入城市，城市规模和新型城镇数量迅速扩大。而城市的公共产品和服务供给速度相对滞后，使得医疗，教育，交通，城市供水等公共产品和服务无法满足城市居民的需求。由财政投资公共服务和基础设施的传统做法，不仅不能供给高效优质的公共产品，而且导致政府债务规模迅速扩大，引发金融风险。同时，民营企业谋求转型升级，需要拓展新的生存空间，但又很难进入被政府和国企垄断的公共服务和基础设施领域，社会资本大量积存。因此国家提出了由政府和社会资本合作提供公共服务和基础设施，解决现有的公共服务与基础设施供给不足，政府债务规模过大和社会资本大量积存的问题。

大型水利基础设施对农业灌溉，防洪涝灾害，以及提供水陆运输，城市供水，水利发电起着至关重要的作用，兼具公益性与经济性。但是大型水利基础设施的建设工期长，投资规模巨大，投资回报期长，且社会对水利工程的公益性期待特点关注度高于其经济性特点，谋求经济效益不被广泛认可，对社会资本不具有吸引力。虽然政府一直在倡导民间资本投资大型水利基础设施建设，但是效果并不理想，因此如何提高兼具公益性和经济性的大型水利基础设施建设项目的可融资性，建立水利工程运营期间长效融资机制，保障资本合理回报，成为解决水利基础设施供给不足，充分发挥水利工程效能为民生服务的关键所在。

一、重大水利工程项目筹资现状及暴露出的问题

大型水利工程建设资金筹集基本是以政府财政资金投资的方式完成。多是以政府性基金预算拨款为主，同时各级地方政府组建的水利投融资平台，目前该类平台尚不成熟，资金主要是财政投资及银行贷款。虽然多年来政府投入水利建设的资金持续增长，兴建了不少综合性的水利基础设施，保障了国家水安全。但与此同时受庞大的资金需求与有限的财政供给制约，一大批需要建设的项目只能排队等候。

由于重大水利工程项目以财政资金投入为主，资金成本相对较低，对资金的投入回报率没有高要求，因此由政府主导的水价制定偏好公益性，水价格不能覆盖全部成本。低水价无法保证工程日常运营维护和管理，政府花大价钱建设完成的水利项目因为运营维护资金不足，导致设施加速老化提前报废。

低水价与我国水资源匮乏的基本国情极度不相符合。由于低廉的价格，我国每单位产值的用水量是工业国家的10倍多。尽管我国于2014年5月提高了水价，当仍远远低于市场价格，低水价失去了对节水的经济杠杆作用。

二、提高重大水利工程项目可融资性的措施

针对财政供给与社会需求之间的矛盾，国家提出了“创新重点领域投融资机制鼓励社会投资”“推广运用政府和社会资本合作模式（Public-PrivatePartnership，PPP）”以及“关于鼓励和引导社会资本参与重大水利工程建设运营”等一系列配套的政策措施和指导意见。PPP模式即政府通过招标和竞争性磋商谈判选择社会资本方，由社会资本方与政府共同成立水利工程项目公司，项目公司负责工程建设资金筹集和工程运营管理，项目公司可以获得按出资比例享有的股权收益，包括水利工程项目分红收益，以及股权价值增值受益。在PPP合同约定的运营期内，政府保证项目公司固定收益率，低于受益率的风险，由政府财政补贴解决。PPP合同约定的社会资本方运营期结束后，由政府接管水利工程项目，负责后续的运营与维护。如何能让政策措施落地，切实建立起重大水利工程项目多元化的投融资模式，关键在于提高重大水利工程项目的可融资性。

（一）建立市场决定为主的水价机制，完善价格补偿机制，实施财政补贴，税收优惠等政策，确保项目的合理回报。我国传统的水价制定是以政府主导，对于兼具公益性与经济性的重大水利工程项目，政府制定价格原则偏好公益性，忽略了经济性，水价制定偏低不能覆盖全部的建设成本和运营成本，投资回报无从实现，工程运营埋下隐患。探索由项目投资经营主体与用户协商制定水价，遵循国际通用的全成本水价定价机制，即水价涵盖资源成本，环境成本，生态成本，机会成本，工程成本，税收以及企业利润。需要由政府主导制定价格的，政府应当兼顾公益性与经济性，即考虑社会资本的合理回报又考虑用户承受能力，社会公众利益等因素。建立完善价格补偿机制，对于水价调整不到位的，政府应当安排财政资金对运营企业进行合理补偿。偏重公益性和社会效益良好的大型水利工程项目，水价不能覆盖全成本的，政府可以通过财政补贴，税收优惠等政策扶持运营企业。

虽然重大水利工程项目具有建设周期长，投资金额大的特点，但是只要充分发挥市场资源配置作用，水价能够合理体现市场供需关系，确保投资的合理回报，并且水价收益稳定，受经济周期波动影响较小。

（二）拓宽融资渠道，建立财政资金引导，银行贷款，保险资金和公募资金为主，私募资金参与的多元化融资模式。我国水利项目建设以财政资金投入为主，重大水利项目更是如此，社会资本参与程度较低，不足水利投资的20%。政府可以先期投入一部分启动资金引导带动项目建设，投资运营主体借助优惠政策，充分发挥政策银行优势和保险资金成本优势，以工程建设形成的资产以及工程建设运营期的水费收入权益为质押，向政策银行申请低息贷款以及引入保险资金投资工程建设项目。

将PPP项目银行贷款以及未来水费收益权打包成资产池，向投资者公开发行水利工程债券（ABS），或者非公开定向，向投资者募集资金（ABN）。

（三）完善社会资本退出通道，建立多元化的退出机制。政府密集发文中都对建立社会资本的退出机制给出明确的框架性意见，如《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发[2014]60号）要求“政府与投资者明确项目的退出路径，保障项目持续稳定运行”，《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724号）要求“政府依托各类产权，股权交易市场，为社会资本提供多元化，规范化，市场化的退出渠道”，《关于鼓励和引导社会资本参与重大水利工程建设运营的实施意见》中提出“应建立健全社会资本退出机制......允许社会资本退出，妥善做好项目移交接管，确保水利工程的顺利实施和持续安全运行，维护社会资本的合法权益，保护公共利益不受侵害”。

PPP项目内容涵盖项目融资，工程设计，施工，运营管理，项目移交等多方面，因此PPP项目具有显著的综合性，社会资本在参与PPP项目时，常常以不同主体相联合的方式参与，以发挥各自主体的专业优势。在PPP项目的不同阶段，社会资本方联合体中的各主体具有不同的重要度，通常在工程规划设计和施工建设期间，设计公司与建筑施工企业的工作是主导，一旦工程竣工由建设期转入运营期，设计公司和建筑施工企业相对于专业的运营管理公司不再具有专业的运营管理经验和优势，若其继续充当股东，可能因专业水平的不足而增大决策成本，因此理论上应当将股权全部转让，转而由专业的运营公司接盘。

PPP项目的运营期限一般都长达10年至30年，社会资本方会非常关注资本运作效率，通常资本运作要完成资本投入，运营增值，获取收益回报，资本退出这样一个完整的过程。构建PPP项目股权交易市场，新三板等多层次的资本市场，有助于社会资本方在不损己项目公司正常运转的同时，实行低成本，高效率的退出。

（四）坚决维护合同法律地位，政府和社会资本按合同办事，平等参与，公开透明，确保双方权益。PPP模式是政府由水利基础设施的供给方，通过引入市场机制，与社会资本合作，向购买方转变的重大制度安排。因此政府既是水利基础设施服务及产品的购买者，又是承担法定职责的监督者，政府在PPP项目实施中的监督者和参与者的双重身份，具有与其他民事合同相区别的特点。在目前出台的政策性文件中已经出现了政府与社会资本方权利义务不对等的规定，如财政部《PPP项目合同指南（试行）》中虽然提出“对于股权变更问题，社会资本和政府方的主要关注点完全不同，合理平衡双方的关注点是确定适当的股权变更范围和关键”，但就具体规定而言则更多体现了政府方的关注，一是政府享有股权变更限制的豁免权，具体为“如果政府参股了项目公司，则政府转让其在项目公司股权的不受上述股权变更限制”，二是社会资本方股权变更，政府则以公共利益监督者的身份行使单方面事先审核权。忽略了社会资本方的利益安排和关注，将股权变更安排为政府的单方面审批，无疑是将政府的公权力引入合同。

政府和社会资本合作产生矛盾，一方不讲信用违约，应采用哪种诉讼方式，是以行政复议或行政诉讼还是以仲裁或民事诉讼？目前出台的政策性文件中对此定义还不是很清晰。财政部《政府和社会资本合作模式操作指南》和国家发改委《政府和社会资本合作项目通用合同指南》中规定，合同争议可通过仲裁和民事诉讼的方式解决，但《特许经营管理办法》对此未有明确说明。

三、结论

大型水利工程建设资金筹集中存在着公益性与经济性不能兼备的问题，针对这些问题，政府必须采取措施，提高重大水利工程项目的可融资性。一是建立市场决定为主的水价机制，完善价格补偿机制，实施财政补贴，税收优惠等政策，确保项目的合理回报。二是拓宽融资渠道，建立财政资金引导，银行贷款，保险资金和公募资金为主，私募资金参与的多元化融资模式。三是完善社会资本退出通道，建立多元化的退出机制。四是坚决维护合同法律地位，政府和社会资本按合同办事，平等参与，公开透明，确保双方权益。

参考文献：

[1]濮方向.关于社会资本参与水利工程建设运营的思考[J].科技经济导刊.2015（15）.

[2]李艳飞，杨飞雪.城市轨道PPP项目投资回收模式设计：溢价回收的视角[J].综合运输.2015（05）.

[3]擞拢梁云凤.在公用事业领域推行PPP模式研究[J].中央财经大学学报.2015（05）.

运营管理指导意见范文第3篇

《指导意见》讨论稿提及了发展能源大数据服务应用新模式，其中包括：“积极推动拓展能源大数据采集范围，逐步覆盖电、煤、油、气等能源领域及气象、经济、交通等其他领域；实现能源资源、新能源、电动汽车、储能电站、输变电、配用电、终端用能大数据的集成融合；研究依托国家电网公司构建国家能源大数据信息中心，逐渐实现能源大数据资源的集成和共享；在安全、公平基础上，以有效监管为前提，打通政府部门、企事业单位之间的数据壁垒，促进各类数据资源整合，提升基于能源统计、分析、预测等业务的时效性和准确度。”

据了解，新一轮电力体制改革的六个配套文件出台后，《指导意见》从讨论稿到送审稿，国家能源局给予能源互联网行动计划项目课题组仅有短短一个多月时间，送审稿与讨论稿在内容上相差并不大。

在《指导意见》讨论稿中，注意到关于“促进能源互联网的商业模式创新”部分被给予不少篇幅。紧扣电改，“基于能源互联网市场交易体系，支持能源资源、设备、服务、应用的资本化、证券化，为基于‘互联网＋’的B2C、B2B、C2C、C2B、O2O等多种形态的商业模式创新提供平台；促进能源领域跨行业信息共享与业务交融，培育能源云服务、虚拟能源货币等新型商业模式；鼓励面向分布式能源的PPP、众筹等灵活的投融资手段，促进能源就地采集与高效利用”等被重点提及。

同时，国家鼓励发展储能和电动汽车应用新模式。讨论稿提出，“充分利用风电、光伏等资源，因地制宜建设风光储一体电智能充电站等基础设施，实现电动汽车与新能源等协同优化运行；鼓励城市分布式光伏、高速公路光伏电站开展电动汽车的充放电、换电服务等业务；探索电动汽车利用互联网平台开展绿色电能直接交易并参与碳交易的新模式。”

《指导意见》讨论稿显示，国家鼓励利用互联网理念，积极探索能源互联网与工、农、商、交通、体育等不同行业融合发展新途径，同时鼓励利用互联网手段，在大型建筑、场馆、园区、岛屿、城镇等不同规模范围内开展能源互联网技术应用、商业模式和政策创新试点，内容包括：多能协同能源网络优化建设与协同运营、清洁能源互联网化交易、绿色货币与绿色证书等能源衍生品交易运营管理、电动汽车与储能互联网化运营、能源大数据应用服务等。

运营管理指导意见范文第4篇

1.1自管自营模式

自管自营模式是指合资铁路公司完全由自身进行经营管理。如集通铁路(集宁—通辽)、金温铁路(金华—温州)就是采用的自管自营模式。自管自营模式由于是合资铁路公司自身进行运输组织，成本自我约束力较强，因而有利于控制成本，使企业效益最大化。同时，也有利于增强企业对市场反映的灵敏度，及时应对市场变化。但是，从铁路整体看，自管自营模式不利于路网的整体性和运输调度指挥的统一性，自管自营的合资铁路公司由于人员和设备都自行承办、自成体系，不利用国铁既有的人员和设备，不利于发挥既有资源的规模效益。合资铁路公司在以下情况适宜采取自管自营模式：①合资铁路处于路网中位置属于尽头线或在路网中相对独立，成为独立线网的情况下；②管内运量比重较大；③合资铁路公司自身的人员和设备配备较齐全；④合资铁路技术类型与路网中其他线路明显不同。

1.2部分委托管理模式

部分委托是指合资铁路公司自身进行运营管理，只是将部分业务对外委托的管理模式，如邯济铁路(邯郸—济南)。邯济铁路有限责任公司将运输组织中的车务、机务、车辆等业务委托给北京铁路局和济南铁路局，自身进行货场和专业线经营、装卸管理，并负责基础线路、桥涵、通信、信号、电力、房建、给排水等设施的维护。部分委托管理模式只是将合资铁路的部分业务委托给相关的企业，按协议接受服务和付费，以弥补自身经营条件的不足，有效利用外部资源。部分委托管理模式有利于发挥国铁的资源和管理优势，有利于运输集中调度指挥，提高合资铁路公司资产经营的积极性。

1.3委托运输管理模式

为加强新建合资铁路的运输管理，原铁道部于2008年11月《关于新建合资铁路委托运输管理的指导意见》，对委托铁路局运输管理的基本原则和条件、主要内容、各方的权责关系及实施程序进行了规范。从2008年8月京津城际铁路投入运营开始，新建合资铁路大部分采用委托运输管理模式。委托运输管理模式的优势在于有利于运输调度集中统一指挥、合理配置和利用铁路运输网络资源、强化专业管理，从而发挥铁路局规模经营的优势，取得规模效益。在委托运输管理模式中，由于合资铁路公司不直接参与运输组织工作，对运输市场变化的反应敏感性不强，因而对运输成本控制的约束力减弱。合资铁路公司在以下情况适宜采取委托运输管理模式：①当合资铁路在路网中处于连接、联络路网干线位置或作为支线、区段线时；②通过运量占较大比重；③合资铁路所在铁路局有可以利用的设备资源、人力资源。

2高速铁路运营管理模式选择影响因素分析

2.1高速铁路运营管理模式选择应遵循的原则

（1）高速铁路运营管理模式选择应当满足路网的完整性。路网在物理上只要是连通的，所有的线路都采用同样的技术标准，则路网在物理上就是完整的。路网在物理上应当最大程度保持完整性，否则无法保持通达性。保持路网的完整性可以理解为政府应从规划、技术标准、技术政策上保证铁路路网的连通和可接入性，以便为铁路的发展和普遍服务提供保证。

（2）高速铁路运营管理模式应当满足运输产品供给的完整性。对于大量涉及直通通过、直通到发，管内运量占比较小的高速铁路线路，应考虑将其整合到更大的高速铁路网络之中，由能够提供更加完整的运输产品的机构统筹管理。

（3）高速铁路运营管理模式应当满足规模经济和范围经济的发挥。高速铁路运营管理模式应使线路上开行的列车数量足够多，乘客数量足够多，单位时间内运行的班次足够多，以实现大运量的经济性和多产品的经济性。

（4）高速铁路运营管理模式应当能够发挥铁路局长期积累的技术、管理和运营优势。高速铁路运营管理模式选择，需要综合考虑合资铁路公司和铁路局在车、机、工、电、辆等方面的优势，特别是在客运组织、市场开拓、公共管理等方面的传统特征和优势，使经营效益最优化。

2.2影响因素分析

决定高速铁路运营管理模式选择的主要因素包括项目技术参数、客流结构、平行线路竞合关系、运输价格、区域内其他高速铁路发展关系等。

（1）项目技术参数。我国高速铁路技术参数是经过《中长期铁路网规划(2008年调整)》确立，经过后续的可行性研究和初步设计，进一步确定线位、站位、速度、牵引、通信信号、行车等技术标准。

（2）客流结构。在运输经济学上，铁路客流构成分为直通通过、直通到达、直通发送、管内运输等类型，客流结构直接影响运营管理模式。管内运输在总运量中的比重越高，运输企业控制全程运输的能力就越强，采取自主经营的运营管理模式比较有利；管内运输在总运量中的比重越低，运输企业控制全程运输的能力就越弱，采取委托运营管理模式比较有利。

（3）平行线路竞合关系。在铁路运输业中，平行线路竞争会极大丧失规模经济和范围经济。平行线路投入运营后，一般能够成倍增加铁路运输能力，如果不能有效协调平行线关系，竞争乃至过度竞争可能在所难免。因此，合理界定平行线的业务范围，确定科学合理的分工与协作关系，适当考虑必要的市场竞争，是高速铁路选择运营管理模式时必须考虑的因素。

（4）运输价格。在市场经济条件下，市场机制在资源配置过程中发挥基础性作用，而运价是非常重要的市场信号，它直接影响消费者对运输产品或服务的选择。运价不仅可以直接影响消费者出行方式的选择，还对高速铁路运营收入产生重大影响。实际上，运输价格变化也会起到调节运量、挖掘潜在运输需求、调节出行时间、转移其他运输方式运量的作用。目前，合资铁路已经成为我国高速铁路投融资的主要模式，在这种情况下，高速铁路的运价将会直接影响相应运营管理模式下的经营效益。

（5）区域内其他高速铁路发展关系。随着大规模高速铁路的建设，高速铁路网将逐步形成。而在高速铁路建设期设立的客运专线公司，形成高速铁路网络上一个个交易的节点，增加了运营过程的复杂性和交易成本，进而影响高速铁路网络效益发挥，导致高速铁路将出现一定程度重组现象。综上所述，基于高速铁路运营管理模式选择影响因素，现阶段高速铁路运营管理模式的选择应具有前瞻性，把近期和远期、单线和网络有机结合起来。如果所辖区域将来会形成规模较大的独立铁路网络，则适宜采取自主经营的运营管理模式；如果所辖区域将来的铁路网络规模小，并且主要依赖国铁经营管理，则适宜采取委托运输的运营管理模式。

3我国高速铁路运营管理模式选择方案

依据对经营管理模式的适应性分析和经营管理模式影响因素分析，按照各种因素条件组合给出3种情形，对应于3种经营管理模式。高速铁路运营管理模式方案如表1所示。从总体上看，在高速铁路产权结构不变，管控的运输资源种类、数量和质量不变的情况下，高速铁路采用委托运输模式或自营模式取决于高速铁路的线路规模、运量特征、专业人员和技术装备配置、铁路局比较优势、市场竞争水平、铁路政策导向等。综合以上分析，目前高速铁路总体上比较适合采取委托运输管理模式。

4结束语

运营管理指导意见范文第5篇

2010年6月，住房和城乡建设部等七个部门联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。为响应国家号召，重庆市率先开展公共租赁住房的尝试，目前已经逐步形成具有自身特色的公租房模式。

关键词：

重庆；公共租赁住房；土地；资金；产权属性

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2012）24006802

“公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。”2011年9月《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称《意见》）公布。《意见》规定：“大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设”。此后，各地的公租房建设如火如荼地进行。重庆凭借大胆尝试，敢闯新路的精神，逐渐形成了具有自身特色的公租房发展模式，起到了良好的示范带动作用。

1重庆公共租赁住房模式简况

为解决“夹心层”的住房问题，重庆市在2010年颁布了公租房的建设指标，规划在十年内投放4000万平方米的公租房。2010年11月中旬，中央政法委书记在重庆调研时曾称赞，公租房建设是解决民生问题的一个创举，是住房体制改革的关键举措，是一次具有先锋意义的重要实践。

1.1广泛的覆盖群体

《重庆市公共租赁住房管理实施细则》规定：凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源及租金支付能力，单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申请公租房。后又进一步扩大为“凡年满18周岁，在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，均可申请公共租赁住房。”取消了收入限制，打破了城乡和内外差别，使覆盖的群体更为广泛。

1.2高端的住宅品质

公租房必须高标准，高品质建设。“方案先行、样板带路、严把材料关、科学抽检、随到随验”是两江新区城南家园公租房建设动工前实行的事前控制。据2012年09月12日的《重庆日报》报道，由于严把质量关，重庆市的保障性住房质量安全管理工作在全国保障性安居工程座谈会上获全国第二，其中，公租房质量安全管理工作位列全国第一。

按照科学规划，合理布局，均衡分布、配套齐全、交通便利，环境宜居，利于就业的方式，打造公租房小区的高端品质。从重庆市的规划中我们看到，目前的公租房主要安排在主城区一、二环之间的21个大型聚居区中。小区附近市政基础设施、小区公共服务设施等已初具形态，配套商业、社会事务管理等实现与公租房项目同步规划、同步建设、同步投用。在公租房小区还成立了党员志愿者服务队，帮助居民解决生活中遇到的各种问题。在2011年入住康庄美地的居民中，超过90%的住户在今年续签了5年的合同。至此，重庆的公租房已经名副其实地建成了品质楼盘。

1.3多样的资金来源

公租房建设资金主要来源于中央安排的专项资金、财政年度预算安排资金、土地出让收益的5%、银行及非银行金融机构、公积金贷款及发行债券等几个方面。今年我市共获中央63.9亿元的公租房建设补贴。首批30亿元公积金贷款试点任务也在全国率先顺利完成。而且，建设用地主要通过划拨方式供应，节省了大量资金。2010年11月16日，财政部、发改委和建设部三部委联合发文，在全国范围内推广重庆的公租房融资模式。

1.4公有化的产权属性

公租房的产权属性公有化。2010年7月29日，市长黄奇帆在公共租赁房管理局授牌仪式上说：“公租房永远姓公。”为保证公租房公开透明，实现良性循环，重庆市还制定了一套封闭的管理运行方法，杜绝公租房上市，并不得进行出租、转让、赠予等市场化交易。这一系列政策的实施有效地避免了权力寻租、腐败等现象的发生。

1.5完善的退出机制

重庆市公共租赁住房每次合同的最长期限为5年。承租人在合同期满后，应自行退出。如需续租，则应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，可重新签订租赁合同，也可选择申请购买居住的公共租赁住房。对于转租、空置、拖欠租金、改变住房结构或使用性质等相关违反租赁合同约定的行为，应终止租赁合同。截至目前，共有12户公租房承租户不符合租住条件被退租处理。

2重庆公共租赁住房模式的现实意义

目前，重庆的公共租赁住房模式渐成“样本”，重庆的探索和尝试也因而有了更加深远的意义。

2.1有利于汇聚人才，推动经济社会发展

随着市场经济的发展和城市化进程的加速，大量的进城务工人员、大学毕业生、技术人员在城市之间流动。而过高的房价和房租往往成为这些人员选择工作城市的一个重要制约因素。重庆的公共租赁住房不设户籍限制，增强了外来人员对本地的归属感，有利于汇聚人才。

同时，公租房建设，势必带动建筑、钢材、水泥等相关行业的发展。更为重要的是，有利于中低收入群体从房贷的重压下解脱出来，拿出积蓄，改善生活，因而能够刺激消费，吸引更多企业来渝投资。

2.2有利于城市、产业、人居协调发展

公租房的建设一方面，会拉低房屋租赁市场的价格，延缓中低收入者的购房需求，牵制房价非理性上涨；另一方面，也可使建设企业从中获得资金收益。此外，企业在减少资本投入的同时能有效地解决职工的居住问题，为企业获得稳定的发展环境创造了条件。百姓则获得实实在在的居住权。“靠近基础设施、靠近原住民、靠近产业”是两江新区公租房规划的一大原则。城市、产业、人居在这里实现了相互促进、相互融合。

3重庆市公共租赁住房发展的对策建议

重庆市在公共租赁住房建设和管理方面的探索和尝试为其他兄弟省市提供了很多有益的经验，然而，要想进一步拓宽发展空间，就必然要不断地总结经验教训。从目前的情况来看，我们还应采取以下措施：

3.1进一步拓宽资金来源渠道

“要优先保证保障性住房建设用地，落实好行政审批、税费减免方面的优惠政策，加强对保障房建设的金融支持。”将财政在保障性住房建设方面的短期集中投入变为长期分散负债，按工程进度分批次地给予相应额度的补贴，以此来缓解财政上的压力。

3.2继续完善法律、法规体系建设

2012年　6月12日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》），收到了良好的效果。然而，《办法》对公共租赁住房的相关规定较为宽泛。因此，在不违背《办法》的前提下，各地还应结合自身的实际情况，制定一些切实可行的地方性法规。目前，重庆市已经相继出台了《重庆市人民政府关于解决低收入家庭住房困难的实施意见》、《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》、《关于加快公共租赁住房的指导意见》、《重庆市公共租赁住房管理细则》、《重庆市市级公共租赁住房租金收入管理暂行办法》等一系列政策法规，起到了良好的规范作用。但是，公共租赁住房的运营和管理是一件复杂的系统工程，随着公共租赁住业的不断向前发展，必然又会提出许多新的问题，这些问题能否妥善地解决，直接关系到公租房的公平公正。因此，应进一步完善公租房的法律、法规体系建设。

3.3逐步加强后期运营管理

据统计，截至2012年9月28日重庆市公租房分配量已达到15.5万余套，直接惠及40余万民众。在为群众提供巨大便利的同时，这也必将产生大量的后期运营管理问题。因此，应切实加强公租房运营过程中的监管，一方面应实行严格的退出机制，另一方面，应建立物业维修基金和物业管理费等配套资金，以保证公租房能够实现良性运转。

为了进一步实现中国人民“住有所居”的要求，同志在去年9月撰文指出：“落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠。”今后，中央将根据财政收入增长情况进一步加大补助的力度，特别是对中西部地区的补助。在此情况下，重庆公共租赁住房必将迎来更加广阔的发展空间。

参考文献

［1］重庆市公共租赁住房管理暂行办法［N］.重庆日报，20100609.